Exploitatieberekening Woldmeenthe

Transcriptie

1 Gemeente Steenwijk Exploitatieberekening Woldmeenthe Herziening per d.d. februari 2003

2 Inhoud 1. Samenvatting Inleiding Algemeen Stand van zaken Boekwaarde Aangegane verplichtingen Uitgangspunten Algemeen Renteparameters De kosten- en opbrengstenstijging Fasering en looptijd Kosten Algemeen Verwerving en sloop Bouw- en woonrijpmaken Kunstwerken Bodemsanering Voorbereiding, toezicht en plankosten etc Fondsen Kostenstijging Rentetoerekening Opbrengsten Algemeen Woningbouw Niet woningbouw Opbrengstenstijging Reserve Grondexploitaties Risico s Locatie afhankelijk Locatie onafhankelijk De grondexploitatie De berekening De analyse Conclusie

3 1. Samenvatting. Het exploitatiegebied Woldmeenthe ligt ingesloten tussen de spoorlijn Zwolle-Leeuwarden, de Eesveenseweg en de Steenwijker Aa. Het gebied is ruim 33,3 ha. groot. Hiervan beslaat het woningbouw gebied ongeveer 41% (13,6 ha.). Binnen dit gebied worden circa 460 woningen gebouwd waarvan het merendeel reeds is gerealiseerd. Het overige deel van het uitgeefbaar gebied 12% (3,9 ha.) is bestemd voor kantoren en woonwerk locaties. De resterende 15,8 ha. (47%) is bestemd voor het openbaar gebied. Het gebied wordt gekenmerkt door het openbare water tussen de woonvlekken en een hoogwaardige duurzame inrichting van het openbare gebied. Een ander belangrijk uitgangspunt in het ontwerp van de wijk is het duurzaam bouwen (Dubo). Naar verwachting zal in de loop van 2003 de uitgifte van de projectmatige en particuliere woningbouw kavels voltooid zijn. Op dit moment (februari 2003) zijn er nog 15 particuliere kavels in optie of te koop. Daarnaast worden er nog onderhandelingen gevoerd met enkele ontwikkelaars. De uitgifte van de woon- werklocaties loopt wat achter op de prognoses uit Dit is eveneens het geval met de uitgifte van de kantoorlocaties. De mogelijkheid tot het realiseren van kantoren op de gronden van de N.S. is buiten beschouwing gelaten. Het resultaat van een exploitatie is afhankelijk van een aantal factoren zoals kostenstijging, opbrengstendaling en marktontwikkeling. Deze risico s zijn zo reëel mogelijk ingeschat. Het resultaat van de grondexploitatieberekening geeft bij de veronderstelde afzet van het resterende gebied op startwaarde ( ) een positief saldo van ,-. Het saldo op eindwaarde ( ,-) zal per ten gunste van de Reserve Grondexploitaties worden gebracht. Het positief saldo kan indien noodzakelijk worden ingezet voor het opvangen van eventuele tegenvallers zoals een onvoorziene stagnatie van de afzet van de woon- en werklocaties of de kantoren. 3

4 2. Inleiding. 2.1 Algemeen. In december 1999 is de exploitatieberekening van de Woldmeenthe vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Steenwijk (saldo per ,-). Op 25 juni 2002 is de herziene exploitatieberekening Woldmeenthe in de Meerjaren Begroting Grondexploitaties 2002 vastgesteld door de raad (saldo per ,-). Vooruitlopend op de Meerjaren Begroting Grondexploitaties 2003 wordt de raad een gespecificeerde en herziene exploitatie begroting ter vaststelling aangeboden. Alle in de onderhavig notitie opgenomen bedragen zijn euro s exclusief BTW mits anders vermeld. Er is gedurende de gehele ontwikkeling van de locatie Woldmeenthe gestreefd naar het bereiken van een positief eindresultaat. Dit zowel voor de exploitatie als voor de kwaliteit c.q. leefbaarheid binnen de ontwikkeling Woldmeenthe. Op dit moment kan worden gesteld dat de ontwikkeling voor alle betrokken partijen een succes is. 2.2 Stand van zaken. In de periode 2000 tot 2003 is vrijwel alle woningbouwgrond verkocht. De afzet van de kavels is mede door het gunstige economische klimaat in de afgelopen periode zeer voorspoedig verlopen. Per zijn er nog 15 particuliere kavels in optie of te koop. Voor het merendeel zijn er voor deze kavels al verkoop overeenkomsten getekend. Een aantal kavels wordt via makelaars verkocht. Naar verwachting zullen deze kavels in de loop van 2003 worden verkocht. De uitgifte van de projectmatige kavels is eveneens vrijwel geheel afgerond. Op dit moment moet er nog gestart worden met de bouw van het appartementencomplex en met enkele grondgeboden woningen (16 stuks). Ook hier is echter de verwachting dat medio 2003 met de bouw zal worden gestart. 4

5 2.3 Boekwaarde. De boekwaarde per is ,- (voordelig). De boekwaarde is het saldo van de gemaakte kosten en opbrengsten tot en met De Totaal gerealiseerde kosten per bedragen ,-. De gerealiseerde opbrengsten bedragen totaal ,-. In 2001 is er als voorlopige winst in de algemene Reserve Grondexploitaties een bedrag van ,- gestort. Per saldo resulteert dit in , Aangegane verplichtingen. De aangegane verplichtingen aan de kostenkant bedragen per totaal ,-. Het gaat hierbij met name om de aanbestedingen voor het bouw- en woonrijpmaken. De verplichtingen aan de opbrengstenkant zijn ,-. Hierbij gaat het hoofdzakelijk om verkoopovereenkomsten welke nog niet zijn gepasseerd. 5

6 3. Uitgangspunten. 3.1 Algemeen. Belangrijke uitgangspunten voor de exploitatieberekening zijn onder andere, de renteparameters, de kosten- en opbrengstenstijgingen en de fasering in de tijd. Deze uitgangspunten bepalen in hoge mate het resultaat van de exploitatie. Een geringe wijziging van deze parameters kan zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de exploitatie. In de berekening is uitgegaan van de in de Opmaat Kadernota d.d. 25 juni 2002 vastgestelde uitgangspunten 3.2 Renteparameters. De renteparameters in de exploitatieberekening zijn aan de kostenkant en aan de opbrengstenkant gelijk. Uitgegaan is van een rentepercentage van 7,0% gedurende de gehele looptijd van het plan (2003 t/m 2007). 3.3 De kosten- en opbrengstenstijging. In de exploitatie is rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen. De kostenstijging is gesteld op 4,0% en ligt in de trend van de huidige ontwikkelingen. De opbrengstenstijging is met 2,0% in het kader van risicobeperking laag gehouden. Eventuele stagnaties in de marktprijzen worden daardoor ondervangen. 6

7 3.4 Fasering en looptijd. De uitgifte van de woningbouw is vrijwel geheel afgerond. De uitgifte van de resterende woon- en werklocaties en de kantoren is gefaseerd van 2003 t/m Door de huidige economische ontwikkelingen is de uitgifte over een langere termijn gefaseerd dan oorspronkelijk was geraamd. Voorlopig wordt uitgegaan van de volgende fasering. Het bouwrijpmaken is vooruitlopend op de uitgifte van de woningbouw uitgevoerd. Na oplevering van de woningen in de eerste fase is gestart met het woonrijpmaken. De looptijd van het plan was 7 jaar (1999 t/m 2005). Nu is rekening gehouden met 9 jaar (1999 t/m 2007) De kaveluitgifte voor woningen zal naar verwachting in 2003 voltooid zijn. De afzet van de kantoorlocatie loopt door tot en met Een en ander is afhankelijk van de behoefte, de marktontwikkelingen en de afzetsnelheid. De economische ontwikkelingen spelen hierbij een belangrijke rol. 7

8 4. Kosten. 4.1 Algemeen. Als basis voor de kostenraming in 1999 is het verkavelingplan en het inrichtingsplan van stedenbouwkundig adviesbureau Witpaard en partners uit Zwolle gebruikt. In de kostenberekening is uitgegaan van een hoogwaardige en duurzame inrichting van de woonwijk en de kantoorlocatie. De kosten van de exploitatie zijn zo reëel mogelijk ingeschat en gecalculeerd. Bij de aanbesteding van het bouw- en woonrijpmaken van het plan bleek dat de kostenberekening uit 1999 scherp was en goed aansloot bij de offertes van de aannemers. Stijgingen in de kosten van het bouw- en woonrijpmaken zijn dan ook allemaal verklaarbaar op basis van veranderde uitgangspunten of gewijzigde inzichten. Alle in deze notitie genoemde kosten zijn in euro s en exclusief BTW op prijspeil Verwerving en sloop. De verwervingen en sloopwerkzaamheden zijn allemaal gerealiseerd en verwerkt in de boekwaarde per De totaal gerealiseerde kosten bedragen ,-. De gronden van de N.S. ten noorden van het spoor worden vooralsnog niet verworven. In het onlangs afgeronde stedenbouwkundig onderzoek naar de mogelijkheden van een transferium zijn deze gronden anders bestemd (water en woningbouw). Een nog te starten haalbaarheidsonderzoek moet uitsluitsel bieden omtrent deze bestemmingswijziging. 8

9 4.3 Bouw- en woonrijpmaken. De werkzaamheden met betrekking tot het bouw- en woonrijpmaken van het plan zijn vrijwel geheel aanbesteed. De uitvoering van het bouwrijpmaken is voltooid. Het woonrijpmaken is in volle gang. Gekozen is voor een hoogwaardige en duurzame inrichting staat hierbij centraal. In de berekening per zijn de volgende kosten als nog te realiseren/aanbesteed opgenomen; Kostensoort Kosten Ophogen Gerealiseerd Grondwerk ,- Riolering ,- Verhardingen (incl. herstraten) ,- Groen en water aanleg ,- Openbare verlichting ,- Totaalkosten ,- De nog te maken kosten voor het bouw- en woonrijpmaken hebben in principe alleen betrekking op de uitvoering van het woonrijpmaken van het plan. Bij de aanleg de openbare voorzieningen in het plan is rekening gehouden met het duurzame karakter van de wijk. Dit is ook van toepassing op de nog te realiseren werken zoals groenaanleg en speelterreinen. Uitgangspunten zijn; duurzame beschoeiingen langs de watergangen duurzame speelvoorzieningen hoogwaardige (groen)inrichting 4.4 Kunstwerken. Door de waterrijke invulling van het plan is het noodzakelijk om een relatief groot aantal kunstwerken uit te voeren. De bruggen en duikers in het plan zijn speciaal ontworpen voor de Woldmeenthe. Hierbij is rekening gehouden met het beeldkwaliteitplan van de Woldmeenthe. De kosten ( ,-) zijn opgenomen in de boekwaarde en de aangegane verplichtingen. 9

10 Het aanwezige sluisje Oud Verlaat en het gemaaltje worden wellicht gerestaureerd. De mogelijkheden hiertoe zullen in 2003 worden onderzocht. Daarnaast is er rekening gehouden met de aanleg van een geluidsscherm langs de A32. Ook is er een reservering opgenomen voor de aanleg van een vaste verbinding tussen de Woldmeenthe en het centrum van Steenwijk. Hierbij moet worden gedacht aan een tunnel onder het spoor. In de raadsvergadering van 12 november 2002 is onder nummer 10 een motie aangenomen, waarbij wordt voorgesteld om het fietspad, dat is geprojecteerd tussen de Woldmeenthe en de Bergweg te Tuk in 2003 aan te leggen, waarbij de financiering is geregeld in de exploitatie van het bestemmingsplan Woldmeenthe en Oostermeentherand. Daarom is er een bedrag voor de aanleg van het fietspad opgenomen in de onderhavige exploitatie. In totaal is er een bedrag van ,- voor de nog te realiseren kunstwerken opgenomen in de exploitatie. De specificatie is als volgt; Geluidsscherm A ,- Sluisje ,- Gemaal ,- Reservering tunnel ,- Fietspad Woldberg ,- In aanvulling op het hierboven vermelde, is bij de vaststelling van de exploitatie door de raad in december 1999 besloten om een deel van storting in het fonds Bovenwijks vanuit de Woldmeenthe ( ,-) in te zetten voor de realisatie van de verbinding tussen de Woldmeenthe en het centrum. 4.5 Bodemsanering. Besloten is om de in 1999 geplande wallen langs de toegang van het plan niet aan te leggen. Deze wallen zouden worden gemaakt van de vervuilde grond uit de oude stort op in Woldmeenthe. De veronderstelling was destijds dat het afvoeren van de vervuilde grond te duur zou zijn. Na een gedegen kosten en opbrengsten raming is besloten om de vervuilde grond toch af te voeren. De kosten voor het afvoeren worden gedekt uit de extra beschikbaar 10

11 komende vierkante meters uitgeefbare grond. De gerealiseerde kosten zijn opgenomen in de boekwaarde. 11

12 4.6 Voorbereiding, toezicht en plankosten etc.. De nog te realiseren kosten van voorbereiding en toezicht en plankosten etc. bedragen totaal ,-. De opbouw is als volgt; VTU ,- Plankosten ,- Beheers en adm ,- Planologische kosten ,- 4.7 Fondsen. In de exploitatie berekening is een afdracht van ,- aan het fonds bovenwijkse voorzieningen opgenomen. De afdrachten aan de overige fondsen zoals promotie en acquisitie, kunst en planschade bedragen respectievelijk; 2.405,-, ,- en ,-. In de vastgestelde exploitatie van 1999 is besloten om (een deel van) de afdracht aan het fonds bovenwijks (ƒ ) ,- in te zetten voor de realisatie van de verbinding tussen de Woldmeenthe en het centrum. 4.8 Kostenstijging. De kostenstijging in de exploitatie bedraagt per een bedrag van ,-. Uitgangspunt hierbij is een kostenstijging van 4,0% per jaar van af 2004 tot en met Rentetoerekening. In de exploitatie is voor de rentetoerekening een bedrag van ,- (voordelig) opgenomen. De renteparameter is gedurende de gehele resterende looptijd van tot en met gelijk gehouden. De renteparameter in de exploitatie is 7,0% zowel aan de kosten- als opbrengstenkant. Gezien de huidige ontwikkelingen is dit een reëel uitgangspunt. 12

13 5. Opbrengsten. 5.1 Algemeen. In de Woldmeenthe worden circa 460 woningen gebouwd waarvan ongeveer 50 appartementen. Daarnaast wordt er ongeveer 3,9 ha woon- en werklocaties en kantoorlocaties gerealiseerd. De woningbouw is zowel particulier als projectmatig. De verdeling tussen projectmatig en particulier (excl. appartementen) is ongeveer 60,0% tegen 40,0%. De opbrengsten in het plan Woldmeenthe zijn gecalculeerd op basis van marktwaarde. De markt in Steenwijk en omgeving kan volgens de leden van de projectgroep de in de exploitatie gehanteerde grondprijzen dragen. De in de exploitatie 1999 vastgestelde grondprijzen golden als minimumrichtprijzen. Door de stagnerende uitgifte van de woon-, werk- en kantoorlocaties is de fasering verschoven van naar De nog te realiseren opbrengsten voor woningbouw en woon-, werken kantoorlocaties bedragen per totaal ,- 5.2 Woningbouw. In het plan moeten per nog 15 particuliere kavels worden verkocht. Voor een deel van deze kavels is al een koopovereenkomst getekend. De overdracht zal in de loop van 2003 plaatsvinden. De overige kavels worden via makelaars verkocht. Ook hier is de verwachting dat ze in de loop van 2003 verkocht zullen worden. Totaal moet er nog voor ,- aan kavels verkocht en of overgedragen worden. 13

14 Projectmatig moet er nog ,- gerealiseerd worden. Het betreft hier ongeveer 50 appartementen en circa 16 grondgebonden woningen. In de loop van 2003 zal naar verwachting gestart worden met de bouw. Opgemerkt moet worden dat er nog een bezwaar procedure loopt tegen de partiele herziening in de Woldmeenthe. Hier door kan de ontwikkeling van het appartementen complex vertragen. Op dit moment is de verwachting echter dat een en ander geen probleem zal opleveren. 5.3 Niet woningbouw. In de Woldmeenthe wordt ongeveer m2 aan woonwerklocaties en kantoorlocaties gerealiseerd. Per moet er nog circa 3,58 ha woon- werklocaties en kantoorlocaties worden uitgegeven. Waarvan m2 ( ,-) reeds in optie is. De nog te realiseren opbrengsten zonder optie bedragen totaal ,-. De onderverdeling is als volgt; Woon- werklocaties ,- is m2 a 125,- Kantoorlocaties ,- is m2 a 90,- De locatie ten noorden van het spoor is niet in de opbrengstenberekening meegenomen. De uitgeefbare gronden zijn momenteel grotendeels eigendom van de N.S. en mogelijk licht vervuild. Een nog te starten haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van een transferium moet uitsluitsel bieden omtrent een bestemmingswijziging naar water en woningbouw. 5.4 Opbrengstenstijging. De opbrengstenstijging in de exploitatie bedraagt per een bedrag van ,-.Uitgangspunt hierbij is een opbrengstenstijging van 2,0% per jaar vanaf tot en met Reserve Grondexploitaties. In 2001 is er voorlopige winst genomen van ,-. Dit bedrag is ten gunste van de Reserve Grondexploitaties gebracht. 14

15 6. Risico s. In elke exploitatieberekening zitten een aantal risico s en onduidelijkheden. Deze zijn onder te verdelen in locatie afhankelijke en locatie onafhankelijke. In het geval van de Woldmeenthe zijn/waren met name de locatie afhankelijke risico s zoals het geluidscherm en de sanering van de vuilstort van groot belang voor het exploitatieresultaat. Gezien de huidige stand van de ontwikkeling kan worden gesteld dat er geen onoverkomelijke risico s meer worden gelopen. Echter zijn er nog wel een aantal punten van aandacht. 6.1 Locatie afhankelijk. Geluidscherm A32. Langs de A32 moet op termijn een geluidscherm komen. Op dit moment (februari 2003) is nog geen kostenopgave van een deskundig bureau beschikbaar. In de exploitatie is een bedrag van ,- opgenomen. Dit bedrag is volgens een inschatting voldoende om het scherm te kunnen realiseren. Hierbij is uitgegaan van kostenopgaven van transparante schermen. Tunnel onder het spoor. Over de aanleg van een tunnel onder het spoor bestaat nog geen duidelijkheid. De kosten hiervan worden geschat op 1,5 à 3,5 miljoen. In de exploitatie is een reservering opgenomen van ,- voor de realisatie van de tunnel. Daarnaast is er in de reserve Bovenwijks ,- voor deze voorziening geoormerkt. De mogelijke ontwikkeling van de locatie direct ten noorden het spoor (o.a. gronden NS) zou eventueel een bijdrage kunnen leveren. Partiele herziening. Opgemerkt moet worden dat er nog een bezwaar procedure loopt tegen de partiele herziening in de Woldmeenthe. Hier door kan de ontwikkeling van het appartementen complex vertragen. Op dit moment is de verwachting echter dat een en ander geen probleem zal opleveren. 15

16 6.2 Locatie onafhankelijk. Ontwikkelingen van kantoren/bedrijvigheid op andere locaties in Steenwijk kunnen een negatief effect hebben op de uitgifte en op het prijspeil in de Woldmeenthe. Dit kan een negatief effect hebben op het resultaat van de Woldmeenthe. Ontwikkelingen in de omliggende gemeenten zoals Wolvega, Heerenveen en Meppel kunnen eveneens concurrerend werken. 16

17 7. De grondexploitatie. 7.1 De berekening. De grondexploitatie d.d. februari 2003 heeft met de hiervoor vermelde uitgangspunten en bestuurlijke randvoorwaarden een positief saldo op startwaarde ( ) van ,-. Op eindwaarde ( ) is het positieve saldo ,-. Het positieve resultaat per zal ten gunste komen van de Reserve Grondexploitaties Grondexploitatie totaaloverzicht Code Omschrijving Totaal Boekwaarde (nog te ECL Uitgaven (gerealiseerd) realiseren) /310 verwervingen/sloop Kosten bodemsanering Kosten Kavels Grondwerken Rioleringen Verhardingen Groenvoorzieningen Verlichting en brandkranen Kunstwerken Voorber.Toez.Uitv Financieringskosten /200 Plankosten/algemene kosten Beheers en admin. kosten Planologischekosten Fonds bovenwijks Fonds promotie en acquisitie Fonds kunst Planschade Totaal Code Omschrijving Totaal Boekwaarde (nog te Inkomsten (gerealiseerd) realiseren) Particuliere kavels Projectmatige koop Kantoorlocatie Bedrijvigheid Overige Bijdrage algemene dienst Totaal Uitgavenstijging: Inkomstenstijging: Kasstroom: 17

18 Rente toerekening: Saldo per ultimo: Overschot op startwaarde: Per

19 7.2. De analyse. De Exploitatie berekening per geeft een resultaat op startwaarde en eindwaarde van respectievelijk ,- en ,-. Ten opzichte van het resultaat in de Meerjaren Begroting Grondexploitaties 2002 is het resultaat verminderd. De vermindering is respectievelijk ,- op startwaarde en ,- op eindwaarde. Dit kan onder meer worden verklaard door het aannemen van de motie nummer 10 in de raadsvergadering van 12 november 2002 Hierbij wordt voorgesteld om het fietspad, dat is geprojecteerd tussen de Woldmeenthe en de Bergweg te Tuk in 2003 aan te leggen, waarbij de financiering is geregeld in de exploitatie van het bestemmingsplan Woldmeenthe en Oostermeentherand. Daarom is er een bedrag van ,-voor de aanleg van het fietspad gereserveerde in de exploitatie. Daarnaast zijn de nog te maken kosten en opbrengsten herzien en geactualiseerd. Een verschillen analyse van de kosten en opbrengsten tussen de exploitatie van december 1999 en februari 2003 is opgenomen als Bijlage 1. 19

20 8. Conclusie. Aan de hand van de exploitatieberekening d.d. februari 2003 en het daaruit voort vloeiende positieve saldo kan worden geconcludeerd dat dit plan een succes is geworden. Dit geldt voor zowel de gemeente als de kopers als de ontwikkelaars. Door de hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied en de fraaie architectuur van de gebouwde omgeving is de Woldmeenthe een beeldbepalend plan geworden binnen de gemeente Steenwijkerland. Uit het voorgaande blijkt dat het plan Woldmeenthe een financieel verantwoorde ontwikkeling is geweest. 20