Herberekening Upgrading bedrijventerrein Paalweg

Transcriptie

1 Stein Gemeenteblad, no. Agendapunt Bijlagen Aan Betreft Afdeling A De Raad Herberekening Upgrading bedrijventerrein Paalweg Concept-raadsvoorstel Inleiding In de vergadering van 31 mei 2001 is de laatste herberekening van de exploitatie van het bedrijventerrein Paalweg te Urmond vastgesteld. De upgrading van dit bedrijventerrein, welke reeds eerder in de raadsvergaderingen van 15 juli 1999 en 15 oktober 1998 aan de orde werd gesteld, bestond uit de aanleg van riolering en verlichting, gedeeltelijke reconstructie van de bestaande weg en een gedeeltelijke nieuwe wegaanleg. Argumentatie Bij de aanvang van de exploitatie in 1998 was de intentie van de gemeente om de gronden binnen het exploitatiegebied aan te kopen en deze, na de bouw- en woonrijp fase, weer te verkopen. Reeds snel na de start van het project is echter duidelijk gebleken dat de eigenaren de gronden niet wensten te verkopen en de gemeente dus gebonden werd aan het afsluiten van exploitatieovereenkomsten (conform artikel 42 Wet Ruimtelijke Ordening). Daarnaast was de verwachting dat veel grondeigenaren niet akkoord zouden gaan met een exploitatieovereenkomst, maar zouden gaan kiezen voor een aanslag baatbelasting (lagere aanslag met een grote rechtsonzekerheid voor de gemeente), hetgeen in de commissie- en raadsvergaderingen meermalen aan de orde is gesteld. Er werd toen ook al duidelijk dat het tekort van de exploitatie daarom nog verder zou oplopen. Onderhandelingen met exploitanten Vanaf het laatste kwartaal 2001 tot en met medio 2003 is uitvoerig met de betreffende grondeigenaren onderhandeld. De inzet was om exploitatieovereenkomsten te laten tekenen met de vastgestelde exploitatiebijdrage. De meeste grondeigenaren willen echter niet overgaan tot het ondertekenen van een exploitatieovereenkomst en kiezen dus voor de aanslag baatbelasting. Er zijn een tweetal grondeigenaren die wel akkoord zijn gegaan met ondertekening van een exploitatieovereenkomst (DSM/Chemelot en de heer Meeks). Met DSM werd snel overeenstemming bereikt (zowel voor de exploitatiebijdrage als voor de grondaan- en verkopen). Uiteindelijk is de notariële akte op 13 oktober 2003 gepasseerd. De overeenstemming met DSM was gebaseerd op de bedragen uit de eerder vastgestelde exploitatieberekening van juli 1999; hierover was destijds met DSM al een akkoord bereikt. Met betrekking tot de berekening uit 2001 betekende dit een totale minderopbrengst van ,00 ( ,00 exploitatiebijdrage en 1.109,0 aan-/verkopen).

2 Na lange onderhandelingen met de heer Meeks is met hem onder voorwaarden (de verkoopvoorwaarden dienen nog nader afgestemd te worden) een principeovereenstemming bereikt voor een totaal bedrag van ,00 (voor exploitatiebijdrage en grondverkoop). Ten opzichte van de exploitatieberekening uit 2001 betekent dit een minderopbrengst van ,00 (zijnde 9.640,00 exploitatiebijdrage en ,00 grondverkopen). De grond die wij aan de heer Meeks verkopen wordt momenteel (november 2003) nog illegaal gebruikt door bewoners van het woonwagenkamp Paalweg. De ontruimingsprocedure is aangezet. Omwille van zorgvuldigheid vraagt dit de nodige tijd. Voor de ontruiming is externe deskundigheid in de persoon van advocaat Mr. Kikken ingeschakeld. Zodra de grond is ontruimd kan de strook asfalt (oude Paalweg) op dit terrein worden verwijderd, het hekwerk langs de woonwagenlocatie worden gerepareerd en verlengd. Dan kunnen ook de koopovereenkomst en de exploitatieovereenkomst worden ondertekend; de verwachting is dat dit begin 2004 kan gebeuren. De baatbelastingverordening is in de raad van 31 mei 2001 vastgesteld en blijft onverminderd van kracht. De betreffende grondeigenaren zullen in februari 2004 een aanslag baatbelasting opgelegd krijgen. De noodzakelijke baatbelastingverordening is in de vergadering van mei 2001 vastgesteld, evenals het tarief voor de gebate onroerende zaken. Actualisering van het baatbelastingtarief is niet mogelijk en in strijd met de wet (zo blijkt uit een advies van Van der Heijden Advies, onze externe adviseur in deze). De reden dat zo lang gewacht is met het opleggen van de aanslagen is dat het de intentie is geweest om alle aanslagen in één keer op te leggen. Daarnaast hebben de onderhandelingen tot medio 2003 geduurd. Nu de transactie met DSM is afgehandeld en de verwachting is dat de transactie met de heer Meeks in 2004 kan worden afgerond, kunnen de aanslagen worden opgelegd. Financiële onderbouwing De herberekening van de exploitatie ziet er als volgt uit (waarbij eveneens de verschillen ten opzichte van de berekening van mei 2001 worden weergegeven): De looptijd van deze herberekening loopt tot en met

3 (Bedragen in euro s excl. BTW) raad 31 mei 2001 raad maart 2004 verschil Grondverwerving Overige verwervingskosten Taxatiekosten Bodemonderzoek Bouwrijp & woonrijp maken Voorbereiding/toezicht extern Voorbereiding/toezicht intern Renteverlies Niet verrekenbare BTW Kosten bovenwijkse voorz Kosten derden Totaal uitgaven (euro's) Verkopen vrije-sector Exploitatiebijdragen Overige bijdragen Inbrengwaarde gronden Totaal inkomsten (euro's) Saldo uitgaven-inkomsten Opmerkingen ten aanzien van bovenstaande berekeningen: 1. Voorbereiding intern: door de langere looptijd en de intensieve onderhandelingen zijn meer ambtelijke uren gemaakt. 2. Renteverlies: mede a.g.v. de beschikking over de reserve egalisatie grondprijzen in 2001 (ad ,00) zijn er aanzienlijk lagere rentekosten. 3. Verkopen vrije-sector: lagere verkoopprijzen aan Meeks, Meulenberg en DSM alsmede het niet doorgaan van de geplande verkopen aan Janssen en Savelkoul zorgen voor een lagere grondopbrengst. 4. Exploitatiebijdragen: als gevolg van het niet ondertekenen van de exploitatieovereenkomsten lagere opbrengst. Nota bene wordt de baatbelasting die wordt opgelegd (in totaal voor ,00) als gevolg van de nieuwe comptabiliteitsvoorschriften niet verantwoord in de exploitatie, maar op de hoofdfunctie 934 baten baatbelasting. De gemeentelijke exploitatiebijdrage van ,00 is verantwoord onder de overige bijdragen in verband met een beschikking over de reserve egalisatie grondprijzen voor deze bijdrage. 3

4 5. Overige bijdragen: in 2001 is er voor de dekking van het tekort van de exploitatie beschikt over de reserve egalisatie grondprijzen voor een bedrag van ,00 (dat was het verwachte tekort op ). Daarnaast werd hier o.a. de gemeentelijke exploitatiebijdrage ad ,00 en de rente wegens te late betaling ad 2.067,00 verantwoord. Het begrote tekort van de exploitatie in de raadsvergadering van mei 2001 werd vastgesteld op ,00. Tijdens het vaststellen van de jaarrekening 2001 bleek dat dit tekort inmiddels was opgelopen tot ,00. De huidige berekening sluit met een tekort van ,00 zodat het totale tekort van deze exploitatie ,00 ( ) bedraagt. Een vergelijking van het totale tekort van ,00 met de exploitatierekening in mei 2001 van ,00 betekent een stijging van het tekort met ,00. Samengevat kan het hoger tekort als volgt verklaard worden: per saldo hogere kosten in de totale exploitatie ad 4.027,00 (zie overzicht vergelijking exploitatieberekening ); minder verkopen alsmede gehanteerde lagere verkoopprijzen ad ,00; lagere exploitatiebijdragen ad ,00; hogere overige bijdragen (waaronder gemeentelijke exploitatiebijdrage van ,00) van in totaal ,00. In de begroting werd daarnaast al rekening gehouden met een extra verlies van ,00 (zie blz. 86 begroting ). In vergelijking met de nu berekende ,00 betekent dit dus een hoger tekort van ,00 t.o.v. de begroting Zoals reeds eerder vermeld dient met ingang van 2004 de baatbelasting ad ,00 elders verantwoord te worden; deze komt in 2004 ten gunste van het exploitatiesaldo. Medio 2004 kan deze exploitatie worden afgerond. Zodra de mogelijkheid aanwezig is om de grond aan de heer Meeks te verkopen zal deze transactie worden afgerond en zullen de laatste civieltechnische werkzaamheden plaatsvinden. De relevante stukken liggen voor u ter inzage. Advies commissie Voorstel 1. Vaststellen herberekening exploitatieberekening upgrading bedrijventerrein Paalweg; 2. Vaststellen wijziging Begroting 2004, welke voor u ter inzage ligt. Burgemeester en Wethouders, de Secretaris, de Burgemeester, Dict. ML 4

5 Omschrijving project: Bestemmingsplan: BEDRIJVENTERREIN PAALWEG Gemeente: STEIN Startdatum exploitatie: 01-jan-04 Einddatum exploitatie: 31-dec-04 Exploitatieperiode: 1 jaar Prijspeil: 01-jan-04 Datum van berekening: 01-dec-03 Aantal m2 totaal gebied: Aantal m2 uitgeefbaar gebied: Rente 2004: 4,60% Indexering: nvt Gemeente Stein, afdeling: Grondzaken Kostenbegroting Bedrijventerrein Paalweg - maart 2004 Onderdeel Boekwaarde Mutaties Mutaties Boekwaarde (Bedragen in euro's ) Grondverwerving Planschadekosten - Overige verwervingskosten Taxatiekosten Bodemonderzoek Bouwrijp maken Woonrijp maken - Verlichting en brandkranen - Overige kosten bouwrijp maken Voorbereiding/toezicht extern Voorbereiding/toezicht intern Milieuvoorzieningen - Renteverlies Niet verrekenbare BTW Beheers- en administratiekosten - Kosten bovenwijkse voorzieningenen Kosten derden Totaal uitgaven (euro's) Verkopen vrije-sector Exploitatiebijdragen Overige bijdragen Bijdrage algemene dienst - Inbrengwaarde gronden Totaal inkomsten (euro's) Saldo uitgaven-inkomsten Exploitatie.Paalweg.raad mrt04 pag /ml

6 Upgrading bedrijventerrein Paalweg 01-dec-03 KOSTEN (bedragen in euro's) BW Grondverwerving: Aangekochte grond per Inbrengwaarde particulieren exploitatiegebied Inbreng gemeentegrond t.g.v. herwaarderingsreserve per Aankoop DSM/Meulenberg Niet doorgaan verkoop aan Janssen/Savelkoul: grond naar geen bep.compl Planschadekosten: Niet van toepassing 3 Overige verwervingskosten: Notariskosten/taxatiekosten/bijkomende kosten per verwervingskosten DSM/Meulenberg notariskosten transactie Meeks Taxatiekosten: Taxatiekosten verkopen per Bodemonderzoeken: Bodemonderzoeken: Bouwrijp maken: Aanleg riolering/verlichting/verleggen tracé Paalweg per verwijderen oude paalweg/afwerking inritten Woonrijp maken: zie bouwrijp maken Verlichting en brandkranen: zie bouwrijp maken 9 Overige kosten bouwrijp maken: verleninging/reparatie hekwerk meeks-wwl Voorbereiding/toezicht extern: externe voorbereiding en toezicht per Voorbereiding/toezicht intern: ambtelijke uren per geraamde uren 2003 en Milieuvoorzieningen Niet van toepassing 13 Rente: Financieringskosten per Niet verrekenbare btw: Niet verrekenbare btw per Afrekening fiscus ivm invoering BTW-compensatiefonds per Beheers- en administratiekosten: Niet van toepassing 16 Kosten voor bovenwijkse voorzieningen: Stortingen in reserve bovenwijkse voorzieningen per bijdrage aan bovenwijks ivm verkopen aan DSM/Meulenberg Stortingen in reserve bovenwijks ivm grondverkoop Meeks (792m) Kosten derden: kosten derden per advieskosten Thuis & Partners 544 advieskosten TOTAAL Exploitatie.Paalweg.raad mrt04 pag.2a+b /ml

7 INKOMSTEN (bedragen in euro's) Boekwaarde Verkopen vrije-sector: Gerealiseerde verkopen per Verkopen aan DSM/Meulenberg Verkoop aan Meeks (792m2) Exploitatiebijdragen: Ontvangen exploitatiebijdragen per Exploitatiebijdrage DSM Exploitatiebijdrage Meeks Overige bijdragen: Bijdrage van reserve egalisatie grondprijzen per rente te late betaling per Ontvangen EFRO per rente te late betaling DSM exploitatiebijdrage gemeentelijke eigendommen in gebied tlv res.egal Bijdrage algemene dienst (afschrijving): niet van toepassing 5 Inbrengwaarde grond: Inbrengwaarde particulieren exploitatiegebied TOTAAL TOTALE BOEKWAARDE (De ramingen zijn voor zover van toepassing exclusief omzetbelasting) Exploitatie.Paalweg.raad mrt04 pag.2a+b /ml

8 Omschrijving project: Bestemmingsplan: BEDRIJVENTERREIN PAALWEG Gemeente: STEIN Startdatum exploitatie: 01-jan-04 Einddatum exploitatie: 31-dec-04 Exploitatieperiode: 1 jaar Prijspeil: 01-jan-04 Datum van berekening: 01-dec-03 Aantal m2 totaal gebied Aantal m2 uitgeefbaar gebied Rente: 4,60% Indexering nvt Renteberekening en ambtelijke uren (in euro's) Renteberekening Boekwaarde ,54 Uitgaven in ,08 excl.rente Inkomsten in ,21- Rente mutaties (5,16% / 2) 584,73- Rente boekwaarde (5,16%) 1.693, ,34 Totale rente in 2003 Boekwaarde ,75 Uitgaven in ,52 excl.rente Inkomsten in ,00- Rente mutaties (4,6% / 2) 500,38 Rente boekwaarde (4,6%) 517, ,14 Totale rente in 2004 Boekwaarde ,42 Ambtelijke uren Aantal uren per afdeling NWB 10,00 25,00 Grondzaken/VRO 75,00 40,00 VRO - - FEZ 4,00 - Totaal 89,00 65,00 Tarief per afdeling in euro's NWB 82,08 109,06 Grondzaken 62,18 64,88 VRO 62,18 64,88 FEZ 67,10 76,73 Totale kosten per afdeling NWB Grondzaken VRO - - FEZ Totaal Exploitatie.Paalweg.raad mrt04 pag /ml