RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Ontwikkeling Stationsweg 51-55, Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Ontwikkeling Stationsweg 51-55, Bunnik

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer Onderwerp Ontwikkeling Stationsweg 51-55, Bunnik Aan de raad, Onderwerp Ontwikkeling Stationsweg 51-55, Bunnik Gevraagde beslissing 1. De kaders voor de ontwikkeling van de locatie Stationsweg in Bunnik vast te stellen; 2. Voor de ontwikkeling van de locatie Stationsweg een krediet beschikbaar te stellen van ,- en dit te dekken uit de Algemene Reserve. Grondslag Actieplan Sociale Woningbouw Intentieovereenkomst realisatie en exploitatie sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik met Lekstede Wonen Inleiding De locatie Stationsweg is eigendom van de gemeente. Er zijn in het verleden plannen geweest om het gebied Stationsweg-Molenweg in zijn geheel te ontwikkelen. De verschillende grondeigenaren zijn echter niet tot één plan gekomen. Daarna zijn er losse initiatieven ontwikkeld, waaronder de realisatie van het gebouw voor de tandarts en de brandweerkazerne. De locatie Stationsweg is opgenomen in het Actieplan Sociale Woningbouw, zoals dat op 11 februari 2016 is besproken in het Open Huis. In het Actieplan zijn locaties opgenomen waar sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden. Met de ontwikkeling van deze locaties wordt de kernvoorraad aan sociale huurwoningen vergroot. Op de locatie zijn 6 sociale huurappartementen mogelijk. Lekstede Wonen heeft aangegeven deze woningen te willen realiseren en te verhuren. Het college wil dat deze locatie ontwikkeld wordt. De kosten voor de ontwikkeling van de locatie bestaan hoofdzakelijk uit de voorbereiding van de verkoop van de grond aan Lekstede, waaronder het uitvoeren van een bodemonderzoek. Het terrein ligt braak. Er zijn nog beperkte werkzaamheden noodzakelijk voordat het terrein bouwrijp is en verkocht kan worden. Op dit moment zijn op de locatie alleen grondgebonden woningen mogelijk. Lekstede en de gemeente zijn nog in overleg over de te volgen procedure. Dat is een nieuw bestemmingsplan opstellen en vaststellen en daarna een omgevingsvergunningprocedure starten, of in een keer een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure starten. De raad wordt gevraagd de kaders voor de ontwikkeling vast te stellen. De kaders zijn: - Het woningbouwprogramma dat op de locatie gerealiseerd moet worden bestaat geheel uit sociale huurwoningen, welke 20 jaar verhuurd moeten blijven worden als sociale huurwoning; - Het wooncomplex moet gerealiseerd worden met een oriëntatie op de Stationsweg; - Op het eigen terrein dienen voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd te worden;

2 2 - De kwaliteit van het ontwerp wordt geborgd, doordat het moet passen in schaal en maat van de omgeving en voor het ontwerp een positief welstandsadvies verkregen dient te worden; - De grondprijs is ,- per sociale huurwoning conform de `Intentieovereenkomst realisatie en exploitatie sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik ; - Gestreefd wordt naar extra maatregelen op het gebied van duurzaamheid ten opzichte van regels bouwbesluit. Op dit moment heeft de locatie een boekwaarde van ,-. Deze boekwaarde is gebaseerd op de ontwikkeling van de locatie met koopwoningen. In deze boekwaarde was nog geen rekening gehouden met de ligging van de brandweerkazerne naast het plangebied. Bij de jaarrekening 2015 is er een voorziening opgenomen van ,-, omdat de verwachting was dat de marktwaarde door verkoop van een strook van deze gronden aan de naastgelegen brandweerkazerne lager is dan de boekwaarde. Op basis van recente informatie van makelaars over de marktwaarde van de grond, uitgaande van een twee-onder-eenkapwoning, zou de marktwaarde tussen de en ,- liggen. Een ontwikkeling met sociale woningbouw (6 appartementen) levert een grondopbrengst van ,- op. Aan planontwikkelingskosten is ,- geraamd. Een tekort in de grondexploitatie resteert. - Boekwaarde ,- - Voorziening ,- - Boekwaarde sept ,- - Kosten planontwikkeling ,- + - Grondopbrengst ,- - Tekort Grondexploitatie ,- De raad wordt gevraagd het tekort van ,- ten laste te brengen van de algemene reserve. Deze reserve bedraagt momenteel ,-. Na het verstrekken van het gevraagde krediet voor deze woningbouwontwikkeling bedraagt deze reserve ,-. Beoogd effect Ontwikkeling van het braakgelegen terrein Stationsweg Realiseren van sociale huurwoningen Argumenten 1. Realisatie van deze locatie geeft uitvoering aan actieplan Sociale Woningbouw Deze locatie is opgenomen in het Actieplan Sociale Woningbouw. In het actieplan zijn locaties opgenomen waar sociale huurwoningen gerealiseerd worden, met als doel de kernvoorraad sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik te vergroten. 2. Dit past in het bod van Lekstede Wonen Op 18 januari 2016 heeft Lekstede Wonen haar bod op het woonbeleid uitgebracht. Hierin komt deze locatie terug als locatie waar Lekstede Wonen met de gemeente aan werkt. 3. Variant 1 heeft een betere stedenbouwkundige inpassing In variant 1 is het gebouw naar de Stationsweg georiënteerd, terwijl variant 2 meer naar de naastliggende bebouwing is georiënteerd. Daarnaast ligt de parkeerplaats aan de achterkant van het gebouw en dus meer uit het zicht, dan bij variant 2, waar het aan de zijkant ligt. Dit zorgt ook voor meer ruimte tussen de nieuwbouw en de achterliggende bebouwing. Kanttekeningen 1. Kaderstelling is onderwerp van gesprek bij Visie op wonen In aansluiting op de collegeagenda Binden & Bewegen is voor deze ontwikkeling ingezet op de lijn van uitnodigingsplanologie (ja, mits ). Hiermee wordt ruimte geboden aan de initiatiefnemer om met een aanvaardbaar plan te komen. Enkel de passendheid binnen de bestaande omgeving ( Bunnikse schaal en maat) en de volledige inzet op sociale woningbouw (100%) vormde het vertrekpunt. Evenals bij het initiatief voor de herontwikkeling van de locatie Oude Haven (CNV Bouw- en houtbond) zijn de overige randvoor-

3 3 waarden/uitgangspunten, zoals woningdichtheid, bouwhoogten, ontsluitingsstructuur en beeldkwaliteit losgelaten. Deze keuze staat op gespannen voet met de discussie welke is gevoerd tijdens de 2e raadsbijeenkomst over de Visie op wonen. De aanwezige raadsleden hebben aangegeven waarde te hechten aan het vooraf stellen van kaders, o.a. op het gebied van stedenbouw, duurzaamheid en beeldkwaliteit. Omdat de kaders voor dit lopende initiatief al eerder zijn gecommuniceerd en deze in voldoende mate tot uiting komen in de bijgevoegde verkavelingsopzet wordt voorgesteld de eerder ingezette lijn te continueren. Qua stedenbouw en beeldkwaliteit zijn er aanknopingspunten om het plan verder aan te scherpen c.q. te verbeteren. De inzet op duurzaamheid lijkt een logische keuze maar leidt, vanwege het te hanteren puntensysteem, mogelijk tot een hogere huurprijs dan wenselijk voor de doelgroep. Om deze reden is dit niet als harde randvoorwaarde meegenomen. 2. Marktwaarde grond ligt hoger dan opbrengst bij verkoop ten behoeve van sociale huurwoningen. Indien er geen sociale huurwoningen gerealiseerd worden maar koopwoningen zal de opbrengst van het perceel hoger zijn. De huidige marktwaarde ligt tussen de ,- en ,- en de grondopbrengst bij sociale huurwoningen op basis van 6 woningen is ,-. Kosten, baten en dekking Het krediet kan gedekt worden uit de algemene reserve. In de berekening van de planontwikkelingskosten is rekening gehouden met grondoverdracht en betaling koopsom in Stand algemene reserve Omschrijving Bedrag Stand algemene reserve na raadsbesluit Financiële bijdrage verduurzaming sportaccommodaties AF: - Financiële bijdrage sociale woningbouw Stationsweg / Stand algemene reserve na raadsbesluit Uitvoering Voor de verkoop van de grond wordt een grondverkoopovereenkomst gesloten. Bijlagen 1. Modellenstudie Stationsweg Bunnik, Ter inzage Odijk, 25 oktober 2016 Burgemeester en wethouders van Bunnik, de secretaris, de burgemeester, dhr. mr. G. Veenhof dhr. H.M. Ostendorp

4 Nummer De raad van de gemeente Bunnik; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 oktober 2016; b e s l u i t : 1. De kaders voor de ontwikkeling van de locatie Stationsweg in Bunnik vast te stellen; 2. Voor de ontwikkeling van de locatie Stationsweg een krediet beschikbaar te stellen van ,- en dit te dekken uit de Algemene Reserve. Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 december De raad voornoemd, de griffier de voorzitter Raadsvoorstel krediet en kaders Stationsweg 51-55

5 Voorrondes Open Huis Procedure raadsvoorstel / besluit Digitaal beschikbaar bij griffie Onderwerp Ontwikkeling Stationsweg 51-55, Ja Nee Bunnik Bijgevoegde stukken Modellenstudie Ja Nee Ter inzage Ja Nee Inhoud besluit B&W 1. Vaststellen kaders Stationsweg Het raadsvoorstel kaders Stationsweg aan de raad voorleggen ter vaststelling, inclusief het beschikbaar stellen van een krediet ter hoogte van ,- uit de Algemene Reserve. Datum besluit B&W In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Bespreken Gewenste planning Open Huis Raad Uiterste datum Raad n.v.t. Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen n.v.t.