Raadsvergadering. Gevraagde beslissing 1. In te stemmen met de voorgestelde randvoorwaarden voor de nadere uitwerking van het volkshuisvestingsfonds

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 16 mei Onderwerp randvoorwaarden Aan de raad, Onderwerp Randvoorwaarden Gevraagde beslissing 1. In te stemmen met de voorgestelde randvoorwaarden voor de nadere uitwerking van het Grondslag Woonvisie gemeente Bunnik Inleiding De gemeenteraad heeft op 10 februari 2011 de Woonvisie gemeente Bunnik vastgesteld. In deze woonvisie is in het uitvoeringsplan aangegeven dat de gemeente beleid ontwikkelt ten aanzien van de voeding en besteding van het. De wens om zo n in te stellen is ingegeven doordat de gemeente Bunnik wil voldoen aan de afspraak in BRU-verband om 30% sociale huurwoningen te realiseren, maar het erg lastig is hieraan bij kleine projecten te voldoen. Daarnaast hebben marktpartijen aangegeven de bouw van sociale huurwoningen te willen afkopen. Destijds was er echter geen geld beschikbaar voor de uitwerking van een dergelijk fonds en voor het startkapitaal van het. Bij de eindafrekening van de BLS-middelen (woningbouwsubsidie) in 2011 ontving de gemeente Bunnik ,-. De gemeenteraad heeft op 2 februari 2012 besloten om dit bedrag te labelen als bestemd voor sociale volkshuisvesting en om een deel van dit bedrag (ca ,-) te besteden aan het ontwikkelen van criteria voor een. Proces Het proces voor het instellen van een is gestart in het tweede kwartaal van Tevens is toen een start gemaakt met het opstellen van prestatieafspraken, waardoor het idee is opgevat om te bekijken of het iets zou kunnen betekenen in het kader van deze prestatieafspraken. Dit idee is weer losgelaten toen bleek dat het tijdspad van beide processen teveel uit elkaar zouden gaan lopen. Ook bleek dat een zoals de gemeente Bunnik voor ogen staat nog weinig is toegepast bij andere gemeenten. Hierdoor is slechts beperkt informatie beschikbaar over het instellen van een. Ook was er onduidelijkheid over de juridische haalbaarheid van zo n fonds. De volgende bronnen zijn vervolgens geraadpleegd: gemeenten die al een hebben, een adviesbureau op het gebied van wonen/volkshuisvesting, woningcorporatie Portaal, een planeconoom en een extern jurist. De stukken met de bevindingen liggen ter inzage. Het voorliggende voorstel is vervolgens bekeken in samenhang met het raadsbesluit over de woningbouwprojecten voor Werkhoven en besproken met beide portefeuillehouders.

2 2 Compensatiebedragen omzettingsvergunningen Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten (kamers) is een omzettingsvergunning vereist. Hierbij kan (financiële) compensatie worden opgelegd. Enige tijd geleden is bij een omzettingsvergunning voor de Deken Heinenstraat 52 in Bunnik een compensatiebedrag opgelegd. Op grond van artikel lid 4 van de regionale huisvestingsverordening kan het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd uitsluitend in het kader van de volkshuisvesting worden aangewend. Het geld zou in een apart fonds kunnen worden gestopt, dat uitsluitend is bedoeld voor dergelijke compensatiegelden. Naar verwachting zullen er echter niet veel compensatiegelden worden ontvangen. Het ligt daarom voor de hand om deze gelden bij het te voegen, waardoor één fonds met een groter bedrag beschikbaar is. Hoofdlijnen van het fonds Het college heeft voor een variant gekozen waarbij de afkoop van sociale huurwoningen wat betreft de grondexploitatie geen voor- of nadeel oplevert voor de ontwikkelaar. Afkoop is in principe alleen mogelijk bij woningbouwprojecten van maximaal 30 woningen. Er wordt een afkoopbedrag opgelegd per niet gebouwde sociale huurwoning, zoals is weergegeven in de volgende tabel. Als in de plaats van een sociale huurwoning een sociale koopwoning wordt gerealiseerd, worden lagere afkoopbedragen opgelegd dan wanneer er een vrije sector koopwoning voor in de plaats wordt gebouwd. Een sociale koopwoning levert immers minder op dan een vrije sector koopwoning. Type woning Kern Bunnik Odijk en Werkhoven Sociale koop rijwoning (tot ,- VON) , ,- Sociale koop appartement (tot ,- VON) , ,- Vrije sector koop rijwoning (tot ,- VON) , ,- Vrije sector koop appartement (tot ,- VON) , ,- Voor de bouw van extra sociale huurwoningen (boven de 30%) gelden de subsidiebedragen zoals genoemd in onderstaande tabel. Voor de bouw van sociale koopwoningen wordt geen subsidie verleend. Type woning Kern Bunnik Odijk en Werkhoven Sociale huur rijwoning , ,- Sociale huur appartement , ,- Voor de onderbouwing van deze bedragen en voor de overige randvoorwaarden, zie bijlage 1. Beoogd effect Stimulering van de sociale woningbouw in de gemeente Bunnik Beschrijving varianten/mogelijkheden Niet van toepassing. Argumenten 1.1 De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de Woonvisie besloten om een in te stellen. 1.2 De gemeenteraad heeft begin 2012 besloten om de BLS-middelen die in 2011 zijn ontvangen ( ,-) te labelen als bestemd voor de sociale volkshuisvesting en een klein deel ervan te gebruiken voor het uitwerken van criteria voor een. 1.3 Het is niet realistisch om bij een kleinschalig woningbouwproject een gering aantal sociale huurwoningen te realiseren. Portaal heeft aangegeven dat bouwprojecten met minder dan 8-10 sociale huurwoningen voor hun niet interessant zijn. Dit zal voor andere corporaties waarschijnlijk ook zo zijn. Daarom wordt de mogelijkheid geboden om bij projecten van minder dan 30 woningen de bouw van sociale huurwoningen af te kopen. Met het geld van meerdere kleinere projecten dat op deze manier in het wordt gestort, kan op andere woningbouwlocaties in de gemeente Bunnik een groter aantal sociale

3 3 huurwoningen worden gerealiseerd, zodat voor de gemeente Bunnik als geheel toch het percentage van 30% sociale huur kan worden bereikt. 1.4 Het is niet wenselijk om ook bij grotere projecten het afkopen van sociale huurwoningen mogelijk te maken. De raad heeft op 11 oktober 2012 besloten dat specifiek voor enkele projecten in Werkhoven een percentage sociale huur van minimaal 20% zal worden gehanteerd, vanwege de moeizame ontwikkeling van deze woningbouwlocaties. Hierbij is expliciet in een amendement aangegeven dat dit besluit alleen voor de genoemde locaties in Werkhoven geldt. Als deze regeling voor heel de gemeente zou gelden, bestaat het risico dat er zoveel sociale huurwoningen worden afgekocht dat het niet meer lukt om ze te compenseren op andere locaties. Het in de uitvoeringsafspraken vastgelegde percentage sociale huur van gemiddeld 30% voor nieuwbouwprojecten in de gemeente Bunnik zal dan niet meer worden gehaald. 1.5 Een afkoopregeling is nodig gezien het lage budget voor het. Bijna geen enkele andere gemeente kent een regeling voor het afkopen van sociale woningbouw. Het is daar voornamelijk bedoeld voor het verstrekken van subsidie. Deze gemeenten hebben echter vele miljoenen in het fonds beschikbaar vanwege de verkoop van het eigen woningbedrijf. In de gemeente Bunnik is dit niet het geval en is het beschikbare bedrag veel lager. Als er in Bunnik geen voeding van het fonds zou plaatsvinden, maar er alleen subsidies uit het fonds worden verstrekt, zou het fonds snel leeg zijn. 1.6 Marktpartijen vragen om de bouw van sociale huurwoningen te mogen afkopen. Voor ontwikkelaars is het lastig om sociale huurwoningen te realiseren, zeker als het om kleine aantallen gaat. Marktpartijen, waaronder bijvoorbeeld Weerdenburg Ontwikkeling BV, vragen daarom zelf of ze de bouw van sociale huurwoningen mogen afkopen. 1.7 Met de voorgestelde afkoopbedragen heeft het afkopen geen voor- of nadelen voor de grondexploitatie. Als tegen een lager bedrag zou kunnen worden afgekocht, wordt afkopen erg aantrekkelijk en zouden marktpartijen daar naartoe kunnen werken (bijvoorbeeld door onder de 30 woningen te blijven). De afkoopbedragen zijn gebaseerd op berekeningen door een planeconoom in september Deze berekeningen liggen ter inzage bij de griffier (vertrouwelijk). Deze bedragen moeten jaarlijks worden geactualiseerd. Als bij het afkopen van sociale huurwoningen sociale koopwoningen worden gerealiseerd in de plaats van vrije sector koopwoningen, is het afkoopbedrag lager. Een sociale koopwoning levert voor een marktpartij immers minder op dan een vrije sector koopwoning. De gehanteerde bedragen zijn zodanig dat afkopen geen financieel voor- of nadeel oplevert en dat het financieel ook geen verschil maakt of er in geval van afkoop sociale koopwoningen of vrije sector koopwoningen worden gerealiseerd. 1.8 Het is gewenst om de compensatiegelden in het kader van omzettingsvergunningen bij het te voegen. Naar verwachting zullen er te weinig compensatiegelden worden betaald om deze effectief in te kunnen zetten als hiervoor een apart fonds voor wordt ingesteld. Het is daarom wenselijk om de compensatiegelden bij het te voegen. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de doelen van beide regelingen verschillend zijn. Het doel van de nu voorgestelde regeling is de bouw van gemiddeld 30% sociale huurwoningen. Het doel van de regeling voor compensatiegelden bij onttrekking, samenvoeging en omzetting van woningen is het behoud van de voorraad koopwoningen tot ,-. De bouw van koopwoningen tot ,- is echter eenvoudiger te realiseren dan sociale huurwoningen, zodat subsidie specifiek hiervoor niet nodig wordt geacht. 1.9 De bedragen per woning die worden uitgekeerd voor het bouwen van meer dan 30% sociale huurwoningen zijn gelijk aan de bedragen per woning die betaald moeten worden als er minder dan 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Op deze manier kunnen in principe evenveel woningen worden gesubsidieerd als er worden afgekocht en kan de gemeente blijven voldoen aan de afspraak van 30% sociale huur voor de gehele gemeente. Het vastleggen van de hoogte van de bedragen zorgt voor transparantie en gelijkheid tussen ontwikkelaars.

4 De bedragen zijn zodanig dat de subsidie per woning hoog genoeg is om sociale huurwoningen te kunnen realiseren in de plaats van vrije sector koopwoningen zonder dat dit de grondexploitatie negatief beïnvloed. Bij lagere subsidiebedragen zal er geen interesse zijn om extra sociale huurwoningen te realiseren Door alleen uit te keren als er genoeg geld in het fonds beschikbaar is, loopt de gemeente geen financiële risico s. De budgethouder van het fonds zal afspraken maken met de afdeling financiën hoe het verloop van het fonds inzichtelijk gemaakt kan worden, zodat er nooit meer zal worden uitgekeerd dan er in het fonds zit. Kanttekeningen 1.1 De gemeente Bunnik is één van de weinige gemeenten waarbij sociale woningbouw kan worden afgekocht. Het is daardoor afwachten hoe hierop wordt gereageerd door marktpartijen. In de gemeente Voorschoten heeft het nog geen problemen opgeleverd, maar daar werden lagere bedragen opgelegd dan hier nu wordt voorgesteld. 1.2 De structuurvisie moet worden aangepast. Indien in een anterieure overeenkomst een afspraak wordt gemaakt over een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling (een kan als zodanig worden gezien) terwijl dit niet in een structuurvisie is onderbouwd, dan bestaat het risico dat een marktpartij/particulier achteraf een beroep op onverschuldigde betaling indient (claimt dat de overeenkomst op dat punt niet rechtsgeldig is). Er is nog geen jurisprudentie op dit gebied, maar het risico bestaat dat een dergelijke claim wordt toegekend. Ook in geval een exploitatieplan opgesteld moet worden, is een basis in de structuurvisie vereist. Om de mogelijke risico s voor de gemeente Bunnik beter in te kunnen schatten, is een advies aan een externe jurist gevraagd. Dit advies ligt ter inzage bij de griffier (vertrouwelijk). Uit dit advies blijkt dat de risico s zijn te voorkomen door de structuurvisie hierop aan te passen. Dit betreft een relatief eenvoudige aanpassing. Het aanpassen van de structuurvisie kan gelijktijdig plaatsvinden met het verdere proces voor het instellen van een. De kosten van deze aanpassing kunnen worden gedekt door de gelden die bestemd zijn voor het. 1.3 In Bunnik worden relatief veel kleinschalige nieuwbouwprojecten ontwikkeld, zodat ook relatief vaak de bouw van sociale huurwoningen kan worden afgekocht. Als er geen locaties beschikbaar zijn waarop ter compensatie extra sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd, levert dit een onwenselijke situatie op waarbij het percentage van 30% sociale huurwoningen voor alle nieuwbouwprojecten in de gemeente Bunnik tezamen ook niet gehaald zal worden. Het is daarom van belang om direct als sprake is van afkoop te zoeken naar een alternatieve locatie. Dit zal in de praktijk waarschijnlijk niet makkelijk zijn. De gemeente zal dan zeker ook zelf bereid moeten zijn om op haar eigen locaties meer dan 30% sociale huurwoningen te realiseren, anders zal het principe van het niet werken en heeft het instellen van het fonds geen zin. 1.4 Er kan zich een situatie voordoen waarbij de afkoop die is betaald aan het lager is dan de subsidie die zou moeten worden uitgekeerd. Dit is bijvoorbeeld het geval als een project in Werkhoven is afgekocht en in Bunnik wordt gecompenseerd. Dit vormt een extra reden om afgekochte sociale huurwoningen in principe in dezelfde kern te compenseren (naast het argument dat dit zorgt voor een evenwichtige verdeling van de sociale woningbouw over de drie kernen). Andere voorbeelden zijn als sociale huur appartementen worden afgekocht en ter compensatie elders sociale huur rijwoningen worden gesubsidieerd of als in de plaats van sociale huurwoningen sociale koopwoningen worden gerealiseerd. Het afkoopbedrag per woning is dan lager, waardoor er minder woningen kunnen worden gesubsidieerd. Wellicht kan het verschil in zo n geval worden bijgelegd uit het startbedrag van het fonds. Het is niet te voorspellen hoe vaak dit soort situaties zich zullen voordoen. Bovendien kan ook de omgekeerde situatie zich voordoen, waarbij de afkoopbedragen hoger zijn dan de subsidiebedragen. De balans tussen afkoopbedragen en subsidiebedragen zal daarom goed in de gaten moeten worden gehouden. Als blijkt dat de verstrekte subsidies gemiddeld hoger zijn dan de ontvangen afkoopbedragen, zal hiervoor een oplossing moeten worden gezocht.

5 5 Kosten, baten en dekking In de dekking wordt voorzien door het bedrag van ,- dat is gelabeld voor sociale volkshuisvesting plus de bedragen die in het fonds worden gestort door particulieren/ontwikkelaars bij afkoop van sociale huurwoningen plus compensatiebedragen in het kader van omzettingsvergunningen, waarbij geldt op=op. Er zal uitsluitend subsidie worden verstrekt als hiervoor voldoende geld in het fonds beschikbaar is. Overschrijding van het budget is hierdoor niet mogelijk. Uitvoering Het adviesbureau Atrivé krijgt opdracht de beleidsregels op te stellen voor het en tevens de standaardformulieren voor het aanvragen van een bijdrage uit het fonds. De structuurvisie zal worden aangepast om eventuele financiële risico s voor de gemeente te voorkomen. De gemeenteraad zal deze aangepaste structuurvisie uiteindelijk vaststellen. Met het vaststellen van de jaarrekening 2012 door de raad zal het bedrag dat is gelabeld voor sociale volkshuisvesting ook formeel hiervoor beschikbaar zijn. Het college zal tenslotte de beleidsregels vaststellen. Bijlagen Randvoorwaarden Ter inzage bij de griffier - Geraadpleegde bronnen (vertrouwelijk) - Berekening residuele grondwaarden (vertrouwelijk) - Adviesvraag inzake artikel 6.24 Wro (vertrouwelijk) Odijk, 26 maart 2013 Burgemeester en wethouders van Bunnik, de secretaris, de burgemeester, dhr. mr. G. Veenhof dhr. H.M. Ostendorp

6 Nummer De raad van de gemeente Bunnik; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 maart 2013; b e s l u i t : in te stemmen met de voorgestelde randvoorwaarden voor de nadere uitwerking van het Aldus besloten in de openbare vergadering van 16 mei De raad voornoemd, de griffier de voorzitter

7 Voorrondes Open Huis Procedure raadsvoorstel / besluit Digitaal beschikbaar bij griffie Onderwerp uitgangspunten Ja Nee Bijgevoegde stukken randvoorwaarden Ja Nee Ter inzage (bij de griffier) Geraadpleegde bronnen (vertrouwelijk) Berekening residuele grondwaarden (vertrouwelijk) Adviesvraag inzake artikel 6.24 Wro (vertrouwelijk) Ja Nee Inhoud besluit B&W Instemmen met het instellen van een waarbij variant 2 als richtinggevend kader zal dienen voor de nadere uitwerking en de volgende voorwaarden in acht zullen worden genomen: 1. voeding van het fonds door het bedrag van ,- dat bij raadsbesluit op 2 februari 2012 is gelabeld als bestemd voor de sociale volkshuisvesting het afkopen van de bouw van sociale huurwoningen volgens de randvoorwaarden zoals weergegeven in bijlage 1 compensatiegelden in het kader van vergunningen voor onttrekking, samenvoeging en omzetting van woningen 2. uitkering uit het fonds: voor het bouwen van meer dan 30% sociale huurwoningen in een bepaald project volgens de randvoorwaarden zoals weergegeven in bijlage 1 uitsluitend als er genoeg geld in het fonds beschikbaar is. Er kan nooit meer worden uitgekeerd dan er in het fonds zit 3. de raad via de agendacommissie vragen in te stemmen met de voorgestelde nadere uitwerking van het door middel van bijgevoegd raadsvoorstel (bijlage 5) Datum besluit B&W 26 maart 2013 In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Bespreken Gewenste planning Open Huis 18 april 2013 Raad 16 mei 2013 Uiterste datum Raad n.v.t. Agenda Commissie Datum bespreking 2 april 2013 Opmerkingen