Grondexploitatie en gehanteerde uitgangspunten Het Hoge Land III te Heukelum

Transcriptie

1 Grondexploitatie en gehanteerde uitgangspunten Het Hoge Land III te Heukelum In opdracht van Gemeente Lingewaal Opdrachtgever: Gemeente Lingewaal Opdrachtnummer: Projectleider/auteur: Peter van der Eerden Paraaf opdr.gever.: Paraaf PBG: Status: Grondexploitatie Het Hoge Land III Datum: 26 juli 2012 Nr. 733.G02 Opmerkingen: na aanpassingen medio juli 2012 Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 1

2 Inhoudsopgave pagina 1 Samenvatting Uitgangspunten & Randvoorwaarden Inleiding Stedenbouwkundige Uitgangspunten Begrenzing en ruimtegebruik Woningbouwprogramma Parameters Kosten Inleiding Verwerving / inbreng gronden Bouw en woonrijp maken Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht) Onvoorzien Bijdragen Fondsen Planschade Opbrengsten Woningbouw Subsidies en bijdragen Fasering en woningbouwplanning Samenvatting exploitatieresultaten Kansen en risico s Inleiding Risicomonitoring Risico s en kansen Gevoeligheidsanalyse Bijlagen Dynamische grondexploitatieberekening Het Hoge Land III..17 Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 2

3 1 Samenvatting Inleiding De Gemeente Lingewaal heeft SAB opdracht gegeven voor het opstellen van een bestemmingsplan en grondexploitatieberekening voor het Het Hoge Land III te Heukelum. Het bureau Project Begeleiding Grondzaken (PBG) heeft de grondexploitatie opgesteld, een en ander conform de offerte van 19 augustus 2011 (projectnummer ) en opdracht 13 september Uitgangspunt voor deze haalbaarheidsanalyse is het concept voorontwerp bestemmingsplan van juli 2012 (project nummer _01) en de inrichtingsschets d.d. 20 juli Uitgangspunten In deze rapportage zijn de uitgangspunten en resultaten opgenomen die gehanteerd zijn voor de grondexploitatie. Met een grondexploitatie wordt niet alleen de haalbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond en onderbouwd, maar worden er tevens de financiële kaders voor de verdere planvorming en uitvoering van het bestemmingsplan Hoge Land III vastgelegd. Bij de verdere planuitwerking zal de haalbaarheid en houdbaarheid van deze uitgangspunten en parameters gemonitord en zo nodig bijgesteld worden. Een exploitatieplan is niet nodig, aangezien de gemeente Lingewaal beschikt over het volledig grondeigendom waarop de beoogde ontwikkeling plaatsvindt. Luchtfoto locatie Het Hoge Land III en omgeving Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 3

4 2 Uitgangspunten & Randvoorwaarden 2.1 Inleiding Hierna wordt kort ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten voor wat betreft: Stedenbouwkundige Uitgangspunten; Ruimtegebruik; Woningbouwprogramma; Parameters In hoofdstuk 3 en 4 wordt nader ingegaan op de kosten respectievelijk opbrengsten. In hoofdstuk 5 worden de gehanteerde uitgangspunten voor wat betreft de programmering en fasering van de kosten en opbrengsten nader uiteengezet. 2.2 Stedenbouwkundige Uitgangspunten Met het Stedenbouwkundig Inrichtingsmodel Het Hoge Land III te Heukelum d.d zijn de ruimtelijke kaders op hoofdlijnen vastgelegd waarbinnen het bestemmingsplan en grondexploitatie verder uitgewerkt worden. Tekening 1: Verkavelingsmodel Croonen Adviseurs Bovenstaand inrichtingsmodel biedt niet voldoende waterbergend vermogen. Reden waarom bij de verdere uitwerking in nauw overleg met het Waterschap Rivierenland het oppervlaktewater is vergroot. Het inrichtingsmodel is om deze reden, met name ten zuiden van het geprojecteerde appartementencomplex, aangepast. Tevens wordt er niet langer uitgegaan van de zogenaamde landtongen. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 4

5 Onderstaand verkavelingsmodel vormt de basis voor het (voor)ontwerp bestemmingsplan en grondexploitatie. Tekening 2: Verkavelingsmodel voor bestemmingsplan en grondexploitatie 2.3 Begrenzing en ruimtegebruik In onderstaande tekening is de begrenzing van het plan weergegeven. De bestemmingsplangrens is hierbij gelijk aan de planexploitatiegrens. Dit neemt overigens niet weg dat er geen kosten van buiten het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Zo worden de kosten voor het herstraten van het gedeelte van de Ringovenlaan (gedeelte tussen Uitkruier en Dwarsweg) in de grondexploitatie opgenomen. Tekening 3: Begrenzing exploitatiegebied. Het bruto exploitatiegebied heeft een oppervlakte van circa 2,95 ha. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 5

6 Het ruimtegebruik ziet er samengevat als volgt uit: Ruimtegebruik Hoge Land III Bruto exploitatiegebied m² Af: wwstandplaatsen m² water m² groen m² parkeren 795 m² wegen m² trottoirs m² m² Uitgeefbaar gebied m² Tabel 1: Ruimtegebruik Het Hoge Land III 2.4 Woningbouwprogramma In onderstaand overzicht is het woningbouwprogramma opgenomen. Uitgangpunt voor het woningbouwprogramma vormt de keuze van de gemeenteraad voor scenario 3 uit de Startnotitie Bestemmingsplan Het Hoge Land III. Woningbouwprogramma Het Hoge Land III Totaal CPO App. Overig huur appartementen < appartementen > eengezinswoningen < subtotaal huur koop eengezinswoningen < eengezinswoningen eengezinswoningen eengezinswoningen > subtotaal koop Totaal Tabel 2: Woningbouwprogramma 2.5 Parameters Inleiding De grondexploitatie is in mei 2012 opgesteld, met als prijspeil voor kosten en -opbrengsten De startdatum van de berekening is 1 januari De einddatum is 31 december Hierna worden de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging en rente weergegeven. Uitgangspunt is, dat de parameters voor kosten en opbrengsten jaarlijks worden herijkt. Mits niet anders vermeld zijn de bedragen exclusief BTW. Kostenstijging De parameter voor de jaarlijkse kostenstijging over de investeringen voor het bouw- en woonrijp maken en plankosten is bepaald op 2,0%. Dit is gelijk aan de verwachte stijging van de civieltechnische en cultuurtechnische werken. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 6

7 Opbrengstenstijging Er is in de grondexploitatie geen rekening gehouden met een toekomstige stijging van de grondopbrengsten. De toekomstige opbrengstenstijging is derhalve 0%. Deze aanname is gebaseerd op de verwachte stijging van de grondwaarde c.q. vrij op naam prijzen van woningen, huur- en beleggingswaarden, en wordt in de huidige economische situatie en de toestand op de woning- en vastgoedmarkt als meest realistisch ingeschat. Rente Voor het rentepercentage wordt, uitgegaan van 5,0%. Dit is gelijk aan het omslagrente van de gemeente Lingewaal. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 7

8 3 Kosten 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een beknopte toelichting gegeven op de in de voorliggende grondexploitatie opgenomen kosten. 3.2 Verwerving / inbreng gronden De reeds gerealiseerde kosten, ook wel aangehaald als boekwaarde, bedragen De ondergrond is reeds geruime tijd eigendom van de gemeente. 3.3 Bouw en woonrijp maken Voor het bouwrijp en woonrijp maken is een totaalbedrag geraamd van Kosten bouw en woonrijp maken opp./ eenheids- totaal lengte prijs Obstakel vrij maken terrein m² 1, Egaliseren en grondwerk m² 0, Sanering p.m. p.m. Aanleg paddenscherm , Verharding wegen incl riolering e.d m² 150, trottoirs m² 35, parkeren 795 m² 50, Groen groen m² 20, bomen 50 stuks 500, Water graven nieuw water m² 20, aanpassen waterpartij m² 15, taludafwerking + bootinlaat 560 m¹ 50, trap + plateau , Voetgangersbrug 25 m¹ 3.000, Herstraten m² 80, Aanpassen pompgemaal , Aanpassen overstort , Tabel 3: Kostenraming bouw en woonrijp maken Obstakel vrij maken, en paddenscherm Er is rekening gehouden met de kosten van het obstakel vrij maken van de terreinen (verwijderen speeltoestellen, glascontainer), tot een bedrag van respectievelijk voor egaliseren en grondwerk. Voor het aanbrengen van een paddenscherm is gerekend met een bedrag van Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 8

9 Sanering Voor de sanering is een p.m. post opgenomen. Op basis van de resultaten van een verkennend onderzoek (NVN 5740), is aanvullend onderzoek naar grondwater uitgevoerd. Geadviseerd wordt om de vrijkomende grond te verwerken. Voor het verleggen van kabels en leidingen is geen stelpost opgenomen. Er worden geen aanpassingen van het leidingnetwerk verwacht. De aanwezige laagspanningsruimte zal door het nutsbedrijf bij de aanleg van de nieuwe nutsvoorzieningen worden aangepast/verplaatst. Verharding De aanleg van de openbare wegen, parkeren en trottoirs e.d. is berekend aan de hand van een gemiddelde eenheidsprijzen. De werkzaamheden welke zijn opgenomen in deze bedragen zijn onder andere: Bouwwegen Riolering Aanleg wegverharding, parkeren, voetpaden etc. Openbare verlichting Brandkranen Straat meubilair Voor het kwaliteitsniveau van het openbaar gebied in Hoge Land III, is aansluiting gezocht bij het niveau van afwerking in Hoge Land II. Als verharding is als voorbeeld gerekend met beton kei klinkers (bkk). Groen Voor de inrichting van het openbaar groen gebied is gerekend met een bedrag van.20 per m². Voor de bomen is gerekend met een bedrag van.500 per boom. Water Voor het graven van nieuwe waterpartijen (ten zuiden van het appartementencomplex) is gerekend met een eenheidsprijs van.20 per m². Het vergraven van de waterpartij aan de noordwestzijde is gerekend met een eenheidsprijs van.15 per m². Voor taludafwerking en de inlaat voor boten (voor onderhoud watergangen) is gerekend met een totaalbedrag van De eisen van het waterschap zijn hiervoor bepalend. Voor een trap en aanbrengen van een (vissers)plateau is gerekend met een bedrag van Overige kosten Er is rekening gehouden met het aanbrengen van een langzaam verkeersbrug ad Voor het aanpassen van het pompgemaal is een bedrag van opgenomen. Voor het verleggen/aanpassen van de overstort (van Het Hoge Land II is een bedrag opgenomen van , gebaseerd op de aanname dat deze aanpassing bestaat uit het verlengen van de overstortleidingen, waarbij het lozingspunt kan worden verplaatst. Herstraten Voor het herstraten van het gedeelte van de Ringovenlaan en Inzetter (gedeelte tussen Opsnijder en Dwarsweg) wordt gerekend met een prijs van.80 per m², ofwel een bedrag van in 2013/2014. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 9

10 3.4 Plankosten (kosten voorbereiding en toezicht) Voor de te maken plankosten wordt gerekend met onderstaande kosten. Raming kosten voorbereiding en toezicht Bestemmingsplan + grex Aanvullend grondwateronderzoek Onderzoeken SAB Onderzoeken overig Aanpassen Stedenbouwkundig plan Matenplan en DO SBK Plan Interne begeleidingskosten per jaar Bestek en aanbesting maal Toezicht en directie voering per jaar Overige kosten per jaar Tabel 4: Raming kosten voorbereiding en toezicht 3.5 Onvoorzien Gelet op de fase van de planvorming wordt rekening gehouden met een percentage van 10% voor onvoorziene kosten en uitgaven. Dit percentage is berekend over de kosten voor het bouw en woonrijp maken en plankosten. 3.6 Bijdragen Fondsen Als bijdrage aan het fonds bovenwijkse voorzieningen is rekening gehouden met een bedrag van.15 per m² uitgeefbaar bouwterrein. 3.7 Planschade Op basis van de analyse voorzienbaarheid van SAB d.d. 20 januari 2012 wordt er van uitgegaan dat de beoogde ontwikkeling reeds sinds 1977 bekend is. Alle omliggende objecten zijn na die tijd aangeschaft. Van planschade is dus geen sprake. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 10

11 4 Opbrengsten 4.1 Woningbouw In de op te stellen grondexploitatieberekening wordt uitgegaan van de bouw van circa 55 woningen (scenario 3 uit de startnotitie). Voor de grondprijzen is enerzijds aansluiting gezocht bij de eerder door de raad vastgestelde grondprijzen ( , geïndexeerd naar 2012) en anderzijds bij de gangbare c.q. marktconforme grondprijzen (voor vrije kavels). Grondprijzen per huur appartementen < appartement appartementen > appartement eengezinswoningen < per m² koop eengezinswoningen < per m² eengezinswoningen per m² eengezinswoningen per m² eengezinswoningen > per m² Tabel 5: Grondprijzen woningen De huidige woonwagenlocatie wordt noch qua kosten noch qua opbrengsten opgenomen in de grondexploitatie (positieve bestemming in het bestemmingsplan). Samenvattend wordt de totale grondopbrengst, op basis van onderstaande specificatie geraamd op Grondopbrengsten aantal m² type grondprijs per Totaal huur appartementen appartement appartementen appartement eengezinswoningen 160 per m² koop eengezinswoningen 160 per m² eengezinswoningen 300 per m² eengezinswoningen 325 per m² eengezinswoningen 400 per m² (exclusief 165 m² achterpaden) Tabel 6: Grondopbrengsten 4.2 Subsidies en bijdragen Er is (nog) geen rekening gehouden met subsidies of eventuele bijdragen van derden. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 11

12 5 Fasering en woningbouwplanning Woningbouwprogrammering Totaal huur appartementen < appartementen > eengezinswoningen < subtotaal huur koop eengezinswoningen < eengezinswoningen eengezinswoningen eengezinswoningen > subtotaal koop Totaal Tabel 7: Woningbouwprogrammering Schematisch ziet de fasering van de gronduitgifte er als volgt uit: Afgestemd op de woningbouwprogrammering wordt het onderstaande faseringsoverzicht voor de kosten aangegeven. Planning / fasering kosten Terrein opschonen /egaliseren Verleggen overstort Vergraven waterpartij Bouwrijpmaken Woonrijpmaken fase 1 fase 2 Herstraten en afwerking Groenaanplant fase 1 fase 2 Plankosten Afdracht aan fonds Bovo Onvoorzien Tabel 8: Planning / fasering kosten Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 12

13 6 Samenvatting exploitatieresultaten Samenvattend geeft de grondexploitatie het volgende resultaat te zien: Samenvatting resultaat Grondexploitatie Totaal kosten Kostenstijging Subtotaal kosten Totaal grondopbrengsten Opbrengsten stijging - Subtotaal opbrengsten Rente Overschot op einddatum ( ) Overschot op startwaarde ( ) Tabel 9. Samenvattend resultaat grondexploitatie Geconcludeerd wordt dat op basis van de eerder genoemde uitgangspunten, aannames en parameters het uiteindelijke voorgecalculeerd resultaat uitkomt op een overschot.2,57 miljoen wanneer het Hoge Land III volledig is gerealiseerd. Dit resultaat wordt naar verwachting bereikt op wanneer het project volledig gerealiseerd binnen de financiële uitgangspunten van deze grondexploitatie. Voornoemd bedrag van.2,57 miljoen is gelijk aan een bedrag van.1,92 miljoen wanneer dit per wordt uitgedrukt (gekapitaliseerd naar heden). Ofwel het voorgecalculeerde resultaat op startwaarde (begin exploitatie ) bedraagt.1,92 miljoen. Hierbij is de financieel economische uitvoerbaarheid van het (bestemmings)plan Het Hoge Land III aangetoond. Gelet op de fase waarin het Het Hoge Land III zich bevindt (voorbereidingsfase) zijn met name voor de uitvoeringsfase de ramingen voor de uitgaven en inkomsten (grondopbrengsten) gebaseerd op voor dit moment zo reëel mogelijke aannames, uitgangspunten en parameters. Mede op basis van jaarlijkse actualisatie van deze grondexploitatie zal de haalbaarheid en houdbaarheid van deze uitgangspunten en parameters gemonitoord moeten worden en zo nodig bijgesteld worden. Zeker gelet op de omvang van de kosten, maar met name de hoge opbrengstverwachting uit grondverkoop, geeft een kleine bijstelling van bijvoorbeeld de parameters een substantieel effect op het voorgecalculeerd exploitatieresultaat te zien. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 13

14 7 Kansen en risico s 7.1 Inleiding De planontwikkeling en realisatie van Het Hoge Land III gaat niet zonder risico s. Voor het uiteindelijk succesvol realiseren van het project binnen de randvoorwaarden en doelstellingen is risicomanagement onontbeerlijk. In zijn algemeenheid zijn er voor een project als Het Hoge Land III de navolgende risico s te onderscheiden: 1. Prijsrisico s a. Tegenvallende aanbestedingen civiele werken, saneringen, e.d.; b. Hogere inflatie dan voorzien; c. Financieringskosten (rente); d. Tegenvallende grondopbrengsten; 2. Marktrisico s a. Economische risico s en risico s op de woning- en vastgoedmarkt, resulterend in een minder snelle afzet van gronden als voorzien; b. Regel- en wetgeving op landelijke niveau (hypotheekaftrek ed.); 3. Planningsrisico s a. Tijdig kunnen sluiten van uitgiftecontracten; b. Tijdig bouwrijp opleveren van de bouwkavels c. Tijdig voeren en afronden van planologische, procedures, overige vergunningenprocedures en onderzoeken c.a. d. 7.2 Risicomonitoring In zijn algemeenheid geldt, dat de kansen en risico s in het kader van de bewaking en monitoring van de grondexploitatie in beeld gebracht moeten worden. Uitgangspunt blijft dat de hiervoor genoemde prijs- en marktrisico s en kansen binnen de grondexploitatie opgevangen moeten worden, bij voorkeur bij gelijkblijvende kwaliteit. De post onvoorzien in de grondexploitatie kan hierbij betrokken worden. Gelet op de fase waarin het project Het Hoge Land III zich bevindt (voorbereidingsfase) zijn de ramingen voor de uitgaven en inkomsten (grondopbrengsten) gebaseerd op voor dit moment zo reëel mogelijke aannames, uitgangspunten en parameters. Bij de verdere planuitwerking zal de haalbaarheid en houdbaarheid van deze uitgangspunten en parameters gemonitoord moeten worden en zo nodig bijgesteld worden. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 14

15 7.3 Risico s en kansen Hierna wordt specifiek voor Het Hoge Land III beknopt ingegaan op een aantal kansen en risico s van de voorliggende grondexploitatie. Markttechnische haalbaarheid en grondopbrengsten Het grootste risico voor het Hoge Land III is de afzet van de bouwgrond, tegen de geraamde grondopbrengsten en binnen de gehanteerde planning. Niet alleen gelet op de huidige situatie op de woningmarkt, maar ook de vastgoedcrisis waar nu sprake van is, ligt voor Het Hoge Land III het grootste risico bij de afzet van de woningen. Grondprijsverlaging Wanneer de grondprijzen bijvoorbeeld 5% neerwaarts bijgesteld zouden worden, verslechtert het exploitatieresultaat met circa.0,17 miljoen per In het volgende hoofdstuk wordt nog het effect van een mogelijke opbrengstenstijging in beeld gebracht, wanneer de grond- en vastgoedmarkt binnen afzienbare tijd weer zou aantrekken. Wijziging planfasering Wanneer de looptijd, en daarmede de afzet van de bouwgrond met één jaar uitloopt, verslechtert het exploitatieresultaat met circa.0,10 miljoen. Wanneer er een daadwerkelijke stagnatie van de gronduitgifte zou plaatsvinden, is het negatieve effect op de grondexploitatie relatief beperkt. Dit komt doordat er relatief weinig voorinvesteringen gedaan zijn in de vorm van dure aankopen of hoge plankosten, en dat daarnaast ook het tijdstip van aanvullende investeringen voor bijvoorbeeld bouwrijp maken mede uitgeschoven kunnen worden. Hierbij wordt nog opgemerkt, dat in beginsel nauwelijks gestuurd kan worden op een terugvallende vraag naar bouwkavels, anders dan de uitfasering van additionele kosten (bouwrijp maken e.d.). In minder mate is er nog mogelijk sprake van risico s voor wat betreft de plankosten en ruimtelijke ordeningsprocedure. Plankosten (kosten planvoorbereiding en planuitvoering) Het Hoge Land III is een overzichtelijk planconcept, met alleen woningbouw. Desondanks is een efficiënte (organisatorische aansturing van) de planvoorbereiding en uitvoering nodig om binnen dit budgettaire kaders te blijven. De post plankosten bedraagt in totaliteit Ruimtelijke ordeningsprocedure Het Hoge Land III betreft een dorpsuitbreiding in de directe nabijheid van bestaande woningen. Aangezien het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is, bestaat er nog een onzekerheid voor de maatschappelijke en politieke haalbaarheid. Een goede informatievoorziening en communicatie kan bijdragen aan het vergroten van de haalbaarheid van het plan. Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 15

16 8 Gevoeligheidsanalyse Kosten en opbrengstenstijging De voorliggende grondexploitatieberekening is doorgerekend met 2% voor kostenstijging en 0% voor opbrengstenstijging. Het resultaat op startwaarde komt hiermede uit op resultaat van.1,92 miljoen per Om de invloed van de verandering van parameters voor kosten- en opbrengstijging te kunnen overzien is in onderstaande tabel het resultaat van de grondexploitatie op startwaarde opgenomen bij verschillende parameters voor kosten- en opbrengstenstijging. Gevoeligheidsanalyse opbrengstensti jging kostenstijging 1% 2% 3% 0% 1,95 1,92 1,89 1% 2,02 1,99 1,96 2% 2,08 2,06 2,03 Tabel 10. Resultaten gevoeligheidsanalyse, bedragen in miljoenen. Aangezien nauwelijks gestuurd kan worden op de hoogte van de inflatie en toekomstige waardestijging van bouwgrond, moet tijdens de planperiode regelmatig gecheckt worden of de gehanteerde parameters voor kosten- en opbrengstenstijging nog actueel zijn. Rente Ook de rente is van invloed op het uiteindelijke grondexploitatieresultaat. Bij wijziging van 1% van het gehanteerde rentepercentage van 5,0% verandert het uiteindelijke exploitatieresultaat per als volgt: Parameter Rente 4% Rente 6% Resultaat.1,97 miljoen.1,88 miljoen PBG Peter van der Eerden/Gerald van der Wal Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 16

17 PROJECT BEGELEIDING GRONDZAKEN PBG Naam Plan/Project: BasisGrex 2012 t/m 2017 Naam Grond/Project econoom: P v.d. Eerden Datum berekening/wijziging: Startjaar ontwikkeling: 2012 Opmerkingen: Start ontwikkeling per (PBGstandaard = ja) Ja Eindjaar ontwikkeling: Rente over de kosten: 5,00% Rente over de opbrengsten: 5,00% Geen kosten en opbr.stijging over startjaar (PBGstan Nee Kostenstijging over Inbrengwaarde: 2,00% Kostenstijging overige kosten: 2,00% Opbrengstenstijging: 0,00% Saldo per ultimo: per Overschot op startwaarde: per Kosten Aantal/ Eenheid Eenheids- Totaal Totaal Boekwaarde Nog te Opdrachten/ Omschrijving hoeveelheid prijs Omschrijving Kosten (gerealiseerd) realiseren verplichtingen 1 Inbrengwaarde Bouw en woonrijp maken Obstakel vrij maken terrein m² 1, Egaliseren en grondwerk m² 0, Aanleg paddenscherm , Verharding wegen incl riolering e.d m² 150, trottoirs m² 35, parkeren 795 m² 50, Herstraten m² 80, Voetgangersbrug 25 m¹ 3.000, Overige kosten Bouw en woonrijp maken Groen groen m² 20, bomen 50 stuks 500, Water graven nieuw water m² 20, aanpassen waterpartij m² 15, taludafwerking + bootinlaat 560 m¹ 50, trap + plateau , Aanpassen pompgemaal , Aanpassen overstort , Kosten voorbereiding en toezicht Bestemmingsplan + grex , Diverse onderzoeken , Stedenbouwkundig plan en matenplan , Interne begeleidingskosten , Bestek en aanbesting , Toezicht en directie voering , Overige kosten , Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen Onvoorzien Totaal kosten Opbrengsten Aantal/ Eenheid Eenheids- Totaal Totaal Boekwaarde Nog te Opdrachten/ Omschrijving hoeveelheid prijs Omschrijving Opbrengsten (gerealiseerd) realiseren verplichtingen 1 Opbrengsten grondverkoop woningen Totaal opbrengsten Inflatie correctie en bepaling kasstroom Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Kasstroom: Rente toerekening: Saldo per ultimo: per Overschot op startwaarde: per per IRR (internal Rate of Return) 287,51% 287,51% Grondexploitatie Het Hoge Land III Pagina 17