Exploitatieplan Centrum Susteren

Transcriptie

1 Exploitatieplan Centrum Susteren Behorende bij: Bestemmingsplan Centrum Susteren

2

3 Exploitatieplan Centrum Susteren Behorende bij: Bestemmingsplan Centrum Susteren Datum: 1 juli 2015 Vastgesteld: 12 december 2013 Opnieuw vastgesteld: 24 september 2015 Projectgegevens: EXP C Identificatienummer: NL.IMRO. NL.IMRO.1711.BP VG02 Vestiging Oosterhout Beneluxweg SJ Oosterhout T: +31 (0) Vestiging Maastricht Louis Loyensstraat AK Maastricht T: +31 (0) info@croonenburo5.com

4

5 Inhoud Deel A: Toelichting 1 1 Inleiding Aanleiding exploitatieplan Koppeling met bestemmingsplan Centrum Susteren Leeswijzer 2 2 Exploitatieplangebied Omschrijving van het exploitatieplangebied Ruimtegebruik 3 3 Eigendomssituatie Te verwerven gronden 5 4 Omschrijving werken en werkzaamheden Bouwrijp maken Nutsvoorzieningen Openbare ruimte 6 Deel B: Exploitatieopzet 7 1 Exploitatieopzet Aanduiding van het tijdvak Raming van de inbrengwaarde van de gronden Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Raming van de opbrengsten van de exploitatie 10 2 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Maximaal te verhalen kosten Wijze van toerekenen Dekking tekort Percentage gerealiseerde kosten Eindafrekening 14 Deel C: Regels 15 Croonen Adviseurs

6 Bijlagen bij de toelichting (deel A) 1 Kaart 'Exploitatiegebied, 23 juni 2015 (kenmerk TEK A_Exploitatiegebied) 2 Kaart Ruimtegebruik, 23 juni 2015 (kenmerk TEK A_Ruimtegebruik) 3 Kaart Grondeigendom, 23 juni 2013 (kenmerk TEK A_Grondeigendom) Bijlagen bij de exploitatieopzet (deel B) 1 Ruimtegebruik en inbrengwaarden, Metrum, 29 juni Opbrengstpotentie woningen, Metrum, 29 juni Opbrengstpotentie voorzieningen, Metrum, 29 juni Kosten bouw- en woonrijp maken, Metrum, 29 juni Eenheidsprijzen, Metrum, 29 juni Handboek Openbare Ruimte Echt-Susteren, februari Totaal verhaalbare kosten en opbrengsten, Metrum, 29 juni Exploitatiebijdrage, Metrum, 29 juni Taxatierapport, Van der Horst Taxateurs, 26 juni 2015 Croonen Adviseurs

7 Deel A: Toelichting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding exploitatieplan Het bestemmingsplan Centrum Susteren maakt de herontwikkeling van het centrum van Susteren mogelijk. Het centrum vormt geen herkenbaar winkelgebied en de huidige indeling van het gebied heeft geen toekomstperspectief. Dit is zichtbaar in de toenemende leegstand in het gebied. Het bestemmingsplan biedt een nieuw integraal planologische regeling die kan dienen voor de herontwikkeling van het centrumgebied. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening dient met het oog op het gemeentelijk kostenverhaal een exploitatieplan te worden vastgesteld. De noodzaak voor een exploitatieplan vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar), als de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt of als de gemeente zelf alle gronden in bezit heeft. Een deel van de gronden in het plangebied van het centrum van Susteren is gemeentelijk eigendom. Daarnaast is een deel van de gronden in bezit bij particulieren, waarmee nog geen anterieure overeenkomsten zijn gesloten. Om deze reden is een exploitatieplan als samenhangend onderdeel van het bestemmingsplan verplicht en dient de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. 1.2 Koppeling met bestemmingsplan Centrum Susteren Dit exploitatieplan hoort bij het bestemmingsplan Centrum Susteren. Het bestemmingsplan Centrum Susteren maakt het juridisch-planologisch mogelijk het plangebied te herontwikkelen, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal, omdat in het bestemmingsplangebied met een deel van de particuliere eigenaren (nog) geen overeenkomst is gesloten, waardoor het verhalen van kosten niet volledig anderszins is verzekerd. Het in rekening brengen van de te verhalen kosten vindt plaats op basis van een posterieure overeenkomst of bij de aan eigenaren te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen; vast te leggen welke kwaliteit voor inrichting van de openbare ruimte minimaal moet worden behaald. Met inachtneming van het bestemmingsplan en dit exploitatieplan kunnen particuliere eigenaren hun huidig eigendom ontwikkelen. 1

8 De percelen in eigendom van de gemeente worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht. 1.3 Leeswijzer Het exploitatieplan Centrum Susteren bestaat uit een toelichting met bijlagen (onderdeel A), de exploitatieopzet met bijlage (onderdeel B) en de regels met bijlagen (onderdeel C). In deel A worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de begrenzing van het exploitatieplangebied, het grondgebruik, het grondeigendom en de te verwerven gronden beschreven. In deel B is de exploitatieopzet opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden, kosten en opbrengsten bevat. Ook wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de uitgeefbare gronden. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten. In deel C worden in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen uitgelegd. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. In hoofdstuk 3 is aangegeven hoe het exploitatieplan geciteerd wordt. 2

9 2 Exploitatieplangebied Het exploitatieplangebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatieplangebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dat is ook het geval bij dit exploitatieplan. Dit hoofdstuk beschrijft het exploitatieplangebied en de argumenten van de begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het exploitatieplangebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het stedenbouwkundig plan dat is opgesteld voor het centrum van Susteren, versie mei Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de exploitatieopzet die aan de orde komt in Deel B. 2.1 Omschrijving van het exploitatieplangebied Het exploitatieplangebied Centrum Susteren ligt in het zuiden van de gemeente Echt- Susteren op de overgang van het centrum naar de lintstructuren aan de oostzijde van Susteren. Het centrum van Susteren is dringend aan herstructurering toe. Het voorzieningenniveau gaat omlaag, er is veel leegstand en dichtgetimmerde panden, er is niet voldoende parkeergelegenheid en verkeerstechnisch is het geen geheel. Het exploitatieplangebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Op de als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegde kaart Exploitatiegebied is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het exploitatieplangebied weergegeven. Het exploitatieplangebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied vanwege: percelen met bestaande functies: op deze percelen zijn in het bestemmingsplan geen bouwplannen opgenomen, waardoor deze percelen geen onderdeel uitmaken van het exploitatieplan; wijzigingsbevoegdheid: bij gronden, die in het bestemmingsplan als wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen, is pas sprake van kostenverhaal als deze daadwerkelijk ontwikkeld worden. Deze gronden zijn buiten het exploitatieplangebied gehouden. Onderstaande afbeelding geeft de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (rode begrenzing) als het exploitatieplangebied (witte begrenzing) weer. De exacte begrenzing van het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, zoals opgenomen in bijlage 1 van dit exploitatieplan. Voor de delen van het bestemmingsplan waarvoor een wijzigingsbevoegdheid geldt, zal te zijner tijd - als vooraf geen overeenstemming wordt bereikt met de betreffende grondeigenaren over kostenverhaal - ook een exploitatieplan moeten worden opgesteld en in procedure gebracht. 2.2 Ruimtegebruik Voor het exploitatieplangebied is door Croonen Adviseurs een stedenbouwkundig plan opgesteld. Hieruit is het toekomstig ruimtegebruik afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: 3

10 Uitgeefbaar gebied (centrumvoorzieningen, woningen en (gedeeltelijk) parkeren); Openbaar gebied (woonstraat, parkeren, voetpad en groenvoorzieningen); Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (rood) en exploitatieplangebied (wit) Bron: Bing Maps 2013 Het voorgenomen ruimtegebruik is aangegeven op de kaart Ruimtegebruik, zoals opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting van dit exploitatieplan en in onderstaande tabel. Het voorgenomen ruimtegebruik vormt de basis voor de exploitatieopzet, zoals opgenomen in deel B. RUIMTEGEBRUIK Eigenaren in het plangebied Sectie Totale oppervlakte Uitgeefbaar Openbaar gebied Gemeente Peters Beleggingen Helmy - Saïd Dewaide Peters TOTAAL Tabel Ruimtegebruik Centrum Susteren (bron: Metrum) 4

11 3 Eigendomssituatie Hoewel de gemeente een deel van de gronden bezit, is in het exploitatieplangebied nog een aantal gronden in eigendom van andere partijen. De gemeente beoogt de gronden die nog niet in bezit zijn te verwerven, maar ook als dat niet tijdig het geval is, kan door middel van voorliggend exploitatieplan de realisatie de herontwikkeling van het centrum van Susteren doorgang vinden. 3.1 Te verwerven gronden Verspreid over het exploitatieplangebied zijn in totaal nog 15 kadastrale percelen in eigendom bij in totaal vier particulieren c.q. private partijen. De gemeente heeft het overig deel van het exploitatieplangebied in eigendom. De eigendomssituatie is weergegeven op de kaart Grondeigendom, die als bijlage 3 bij de toelichting van dit exploitatieplan is opgenomen De gemeente streeft ernaar de gronden van de andere eigenaren vóór vaststelling van dit exploitatieplan minnelijk te verwerven, om de realisatie van het centrum van Susteren volledig in eigen hand te houden. In het geval dat vóór of na vaststelling van dit exploitatieplan geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt over de te verwerven gronden, zal de gemeente, indien noodzakelijk om haar streven te bereiken, overgaan tot onteigening van de particuliere eigendommen in het exploitatieplangebied. Mocht een particuliere eigenaar in het onderhavige exploitatieplangebied een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan zullen voor deze zelfrealisatie van het eigendom, net als voor een ieder ander bij ontwikkeling van de gronden, de eisen en regels zoals opgenomen in dit exploitatieplan in acht moeten worden genomen. Hiermee blijft het gewenste kwaliteitsniveau van het centrum gewaarborgd. 5

12 4 Omschrijving werken en werkzaamheden Als onderdeel van de exploitatie van het exploitatieplangebied moeten werken en werkzaamheden worden uitgevoerd, onder andere voor de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken en het inrichten van de openbare ruimte. De kosten hiervan zijn opgenomen in de exploitatieopzet (zie Deel B). In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven die betrekking hebben op het bouwrijp en woonrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. 4.1 Bouwrijp maken In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; overige voorkomende werkzaamheden. 4.2 Nutsvoorzieningen In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: aanleg van en verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antennesysteem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen. 4.3 Openbare ruimte In en ten behoeve van het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt met bijbehorende (verkeers en verkeersregulerende) voorzieningen; het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; het aanleggen van groenvoorzieningen; het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen. 6

13 Deel B: Exploitatieopzet 1 Exploitatieopzet De uitgangspunten en resultaten van de exploitatieopzet zijn verwerkt door en met behulp van het Rekenmodel Gebiedsontwikkeling van Metrum. Dit rekenmodel maakt gebruik van de zogenaamde dynamische eindwaardemethodiek. Bedragen zijn op prijspeil 2013 bepaald en vervolgens op basis van marktconforme percentages voor kostenstijging, opbrengstenstijging en rente in tijd gezet en contant gemaakt. In de exploitatieopzet is uitgegaan van de volgende parameters: Rente negatief saldo: 5% Rente positief saldo: 5% Rente Netto Contante Waarde (NCW): 5% Kostenstijging: 1% Opbrengstenstijging: 1% Datum Netto Contante Waarde (NCW) Prijspeil berekening Aanduiding van het tijdvak De uitgifte van bouwrijpe grond en realisatie van de commerciële voorzieningen en woningen zijn voorzien in de periode januari 2016 tot medio Daarbij is uitgegaan van: het vaststellen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan in december 2013; gangbare termijnen voor bezwaar en beroep; benodigde planvoorbereiding; start werkzaamheden sloop en bouwrijp maken tweede helft van Het definitief inrichten van de openbare ruimte kan worden afgerond in de tweede helft van De eindafrekening is voorzien per 31 december Raming van de inbrengwaarde van de gronden De Wro en het Bro geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan opgenomen mogen worden. In artikel onder a t/m d van het Bro is aangegeven wat onder inbrengwaarde wordt verstaan. Om de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied te ramen, worden voor zover redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van : a de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 7

14 c de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De inbrengwaarde is bepaald door een gecertificeerde, onafhankelijke taxateur. Uitgangspunten, resultaten en onderbouwing zijn als bijlage toegevoegd. Het taxatierapport maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het exploitatieplan. Ten behoeve van de inbrengwaarde is op grond van artikel onder a t/m d van het Bro door de taxateur de waarde van het huidige vastgoed ( ,-) bepaald alsmede de sloopkosten ( ,-) en de kosten voor het vrijmaken van de gronden ( ,-). De totale inbrengwaarde bedraagt hiermee: ,-. INBRENGWAARDEN Eigenaren in het plangebied Totale oppervlakte Totale inbrengwaarde per Gemeente Peters Belegging Helmy - Saïd Dewaide Peters TOTAAL Tabel inbrengwaarde per eigenaar (bron: Metrum) Indien de grondeigenaar tot zelfrealisatie overgaat, zal de specifiek voor zijn eigendom getaxeerde inbrengwaarde in mindering worden gebracht op de exploitatiebijdrage die hij moet betalen. 1.3 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten, die in het exploitatieplan worden opgenomen, voldoen aan drie criteria: Profijt: het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld. 8

15 De kosten voor bouw- en woonrijpmaken (BWRM) zijn door Metrum geraamd op basis van marktconforme eenheidsprijzen en ingemeten hoeveelheden. Ten aanzien van deze eenheidsprijzen is uitgegaan van een hoog kwaliteitsniveau conform de richtlijnen zoals verantwoord in het Handboek Openbare Ruimte Echt-Susteren, februari De kosten voor planontwikkeling en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) zijn berekend op basis van een percentage (45%) gerelateerd aan werkzaamheden bouw- en woonrijpmaken. Op basis van ervaringen in gebiedsontwikkeling en met het opstellen van grondexploitaties is de methodiek zoals die is gehanteerd een gebruikelijke en verantwoorde. Uitgangspunt is dat er een efficiënte verhouding tussen de planontwikkelingskosten en civiel-technische investeringen moet zijn. Een verkenning op basis van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan (plankostenscan) laat zien dat de planontwikkelingskosten onevenredig hoog zouden uitvallen. Er is dus expliciet geen gebruik gemaakt van de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan voor het bepalen van planontwikkelingskosten en vtu. De Wro, afdeling 6.4 Grondexploitatie voorziet in een regeling voor verrekening van kosten (te veel betaalde exploitatiebijdrage) op basis van werkelijk gerealiseerde bedragen. De kosten bouw- en woonrijpmaken bestaan grotendeels uit het toevoegen van parkeerplaatsen en de herinrichting van de Willibrordusstraat. Deze kosten worden enkel en alleen gegenereerd ten behoeve van de te ontwikkelen en realiseren commerciële voorzieningen en woningen binnen het exploitatieplangebied. Het niveau van deze inrichtingsmaatregelen is van hoge kwaliteit om zo het wonen en winkelen in de Willibrordusstraat extra aantrekkelijk te maken en de afzetmogelijkheden van voorzieningen en woningen (verkoopbaarheid en verhuurbaarheid ) te vergoten. Zonder de mogelijkheden om binnen het exploitatieplangebied vastgoed te ontwikkelen en realiseren zouden er geen maatregelen worden genomen om de Willibrordusstraat opnieuw in te richten en parkeerplaatsen toe te voegen. Op basis van bovenstaande argumenten zijn de kosten voor bouw- en woonrijpmaken dan ook voor 100% toegerekend aan het exploitatieplan. Er is voor wat betreft de kosten voor parkeren en naar aanleiding van een aanpassing in het bestemmingsplan één uitzondering toegepast op dit uitgangspunt. De kosten voor parkeren zijn afgeleid van de ingemeten oppervlakte voor parkeren binnen het exploitatieplangebied. Doordat in het bestemmingsplan en op de aangepaste verbeelding rekening is gehouden met minder m 2 bvo te ontwikkelen vastgoed - en de oppervlakte parkeren gelijk blijft - is strikt genomen rekening gehouden met gedeelte parkeren dat niet kan worden toegerekend aan de grondeigendommen binnen het exploitatieplangebied. In de exploitatieplanopzet is daarom 97,89% in plaats van 100% van de oorspronkelijk berekende kosten voor parkeren toegerekend aan het exploitatieplan. Dit houdt concreet in dat op 2,11% van de kosten voor parkeren na er in de exploitatieplanberekening geen rekening is gehouden met bovenplanse kosten. 9

16 Toerekening kosten parkeerplaatsen Oorspronkelijke aantal bvo s winkelvoorzieningen en woningen Bvo s door aanpassing bestemmingsplan Verschil 82 Oppervlakte parkeren voor m 2 bvo 100% Kosten parkeerplaatsen toegerekend voor 97,89% Toerekening kosten parkeerplaatsen (bron: Metrum) Wanneer de onderdelen van het bestemmingsplan met een wijzigingsbevoegdheid concreet worden gemaakt, zal ook hiervoor - als kostenverhaal van te voren niet is verzekerd - een exploitatieplan worden vastgesteld en in procedure gebracht. Ook in deze opzet zal rekening moeten worden gehouden met het toerekenen van kosten naar profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Concreet betekent dit, dat alleen kosten in die opzet zullen worden opgevoerd die direct toe te rekenen vallen aan de grondeigendommen en vastgoedontwikkelingen in dat exploitatieplan. In de volgende tabel zijn de kostensoorten opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn. Voor een complete weergave, zie bijlage 7. KOSTENSOORTEN Contante waarde INBRENGWAARDE Gemeente 7,00 Peters Beleggingen ,00 Helmy - Saïd ,00 Dewaide 7.000,00 Peters ,00 Subtotaal ,00 KOSTENSOORTEN GRONDEXPLOITATIEWET Bodemsanering & grondwerken ,27 Nutsvoorzieningen ,61 Riolering ,99 Verharding, kunstwerken & water ,27 Groenvoorzieningen ,19 Openbare verlichting & brandkranen ,44 Micromilieu ,75 Plankosten ,00 Subtotaal ,52 KOSTENSOORTEN ,51 Tabel Raming van de andere kosten in verband met exploitatie (bron: Metrum) 1.4 Raming van de opbrengsten van de exploitatie In artikel Bro is aangegeven wat onder de opbrengsten van de grondexploitatie wordt verstaan: a uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. In de Grondexploitatiewet wordt de fictie gehanteerd dat de gemeente alle gronden uitgeeft; b bijdragen en subsidies van derden; 10

17 c opbrengsten welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. De grondopbrengsten behorende bij de commerciële voorzieningen zijn volgens de residuele grondwaarde methode bepaald. Dit houdt in dat op de gekapitaliseerde, marktconforme jaarhuur de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten en opslagen) in mindering zijn gebracht. De grondopbrengsten voor de maximaal 15 woningen op basis van een marktconforme grondquote bepaald. Dit houdt in dat de grondwaarde is afgeleid van de marktconforme VON-waarde excl. BTW. Deze grondquote resulteert in een gemiddelde grondprijs per appartement van excl. BTW. Tot slot zijn er grondopbrengsten toegerekend aan 125 m 2 parkeerplaatsen. De grondprijs is bepaald op basis van een marktconforme, vast m 2 -prijs. De grondopbrengsten zijn bepaald op basis van de bruto vloer oppervlakte (bvo) en de daarvan afgeleide verhuurbare vloer oppervlakte (vvo: winkelvoorzieningen) of gebruiksoppervlakte (gbo: woningen). De totale oppervlakte bvo wijkt af van de oppervlakte uitgeefbaar vanwege de bebouwingsvoorschriften in het bestemmingplan. De subsidie in de exploitatieopzet betreft een bijdrage in het kader van ISV. De uitgangspunten voor de residuele grondwaardeberekening - oftewel de uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde te ontwikkelen vastgoed en bijbehorende stichtingskosten en de grondquotes zijn bepaald door de beëdigd en onafhankelijk taxateur die ook de inbrengwaarde heeft berekend. In de volgende tabel zijn de opbrengsten opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn. OPBRENGSTEN Contante waarde OPBRENGSTPOTENTIE EIGENAREN Gemeente ,31 Peters Beleggingen ,54 Helmy - Saïd ,48 Dewaide ,11 Peters 0,00 Subtotaal ,44 OVERIGE OPBRENGSTEN Bijdragen en subsidies ,00 Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling 0,00 Subtotaal ,00 OPBRENGSTEN ,44 Tabel Raming van de opbrengsten van de exploitatie (bron: Metrum) 11

18 2 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 2.1 Maximaal te verhalen kosten In de exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten die verbonden zijn met de exploitatie van het exploitatieplangebied geraamd. Bij de berekening van kosten wordt uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Deze kosten en opbrengsten worden gefaseerd in het tijdvak van de exploitatie waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment teruggerekend. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet (de zogenaamde macroaftopping). MACRO AFTOPPING Verhaalbare kosten minus bijdragen Contante waarde per Totaal inbrengwaarden (art. 6.13, lid 1.c, ten eerste Wro) ,00 Totaal andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13, lid 1.c, ten tweede Wro) ,51 Bruto te verhalen kosten ,51 Bijdragen en subsidies (art. 6.13, lid 1.c, ten derde Wro, juncto b., Bro) ,00 Opbrengsten verkregen of toegekend uit naaste ontwikkeling (art. 6.13, lid 1.c, ten derde WRO, juncto c. Bro) 0,00 Netto te verhalen kosten ,51 Kosten versus opbrengsten Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) (art. 6.13, lid 1.c. ten derde Wro, juncto a. Wro) ,44 Netto te verhalen kosten ,51 Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van art Wro) ,44 Tabel Macro-aftopping (bron: Metrum) 2.2 Wijze van toerekenen De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt verstaan (art Bro): de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met minimaal m2 bruto vloeroppervlakte of één of meer woningen; 12

19 de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel / dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal m 2 bruto vloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal m 2 bruto vloeroppervlakte. Op basis van het in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen bouwprogramma kan de bruto exploitatiebijdrage worden bepaald. Dit vindt plaats op basis van de vergelijking van het totaal aan contante kosten met het totaal aan contante opbrengsten. De exploitatieopzet vormt de basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage die betaald moet worden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De exploitatiebijdrage die de exploitant bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet betalen, wordt als volgt berekend. Het relatieve aandeel van het perceel in de opbrengstpotentie van het plan is gelijk aan het relatieve aandeel in de kosten dat een perceel moet dragen. De aldus bepaalde bruto exploitatiebijdrage wordt met drie bedragen verminderd: 1 de inbrengwaarde van het uitgeefbare deel; 2 de kosten van zelf uitgevoerde werkzaamheden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld kosten voor slopen, grondwerken en sanering; 3 de aankoopwaarde van het openbaar gebied van het betreffende perceel. Wat resteert, is de netto exploitatiebijdrage die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen. In het geval dat de betreffende exploitant het openbaar gebied van het betreffende perceel zelf wenst te realiseren en in eigendom te houden, wordt de aankoopwaarde van het openbaar gebied van het betreffende perceel niet in mindering gebracht op de bruto exploitatiebijdrage. EXPLOITATIEBIJDRAGE (art en 6.19 Wro) Eigenaren Oppervlakte Opbrengstpotentie (netto contant) Aandeel totale opbrengst Inbrengwaarde (uitgeefbaar) Bruto exploitatiebijdrage Te betalen exploitatiebijdrage Gemeente 1.934, ,31 0,84% ,31 0, ,88 Peters Beleggingen 3.843, ,54 94,24% , , ,91 Helmy - Saïd 100, ,48 2,33% , , ,32 Dewaide 70, ,11 2,59% , , ,11 Peters 20,00 0,00 0,00% TOTAAL 5.967, ,44 100,00% , , ,58 Tabel exploitatiebijdrage per eigenaar in het plangebied (bron: Metrum) 13

20 2.3 Dekking tekort De tabel Macroaftopping laat zien dat de investeringen maximaal verhaald worden tot het niveau van de grondopbrengsten. Dit heeft mede tot gevolg dat er een tekort ontstaat op de gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft vanuit de Algemene Dienst middelen ter beschikking gesteld ter dekking van dit tekort. 2.4 Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten is de verhouding tussen de kosten van inmiddels verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan. Het percentage gerealiseerde kosten is 0 procent (peildatum ). 2.5 Eindafrekening Binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan opgenomen werken, werkzaamheden en maatregelen, wordt door het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vastgesteld (artikel 6.20 Wro). Bij deze afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen, zoals bedoeld in artikel 6.17 lid 1 Wro, herberekend op grond van de totale kosten en het aantal bouwplannen in het exploitatiegebied overeenkomstig het relatieve aandeel in de kosten en opbrengsten van eigenaren. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de door eigenaren betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil terug, voor zover dit groter is dan 5 procent. Over een eventuele terugbetaling wordt door de gemeente rente vergoed. 14

21 Deel C: Regels Artikel 1 Begrippen Bestemmingsplan Bouwkavels Exploitatiebijdrage Exploitatieplangebied Exploitatieopzet Openbare ruimte Bouwrijp maken Nutsvoorzieningen Het bestemmingsplan Centrum Susteren. De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn. De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning voor het bouwen aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie. Het gebied waarop dit exploitatieplan van toepassing is. De exploitatieopzet als bedoeld in hoofdstuk 1 van Deel B van dit exploitatieplan. De gronden waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen. In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; overige voorkomende werkzaamheden. In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen. 15

22 Artikel 2 Werken en werkzaamheden 2.1 De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen te voldoen aan het Handboek Openbare Ruimte Echt-Susteren, februari Als onderdeel van het bouwrijp maken dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte. 2.3 Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders. 2.4 De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken. 2.5 De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw- en woonrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken. 2.6 De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het exploitatieplangebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. 2.7 Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de openbare ruimte woonrijp zijn gemaakt. 2.8 Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft. 16

23 2.9 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw- en woonrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2004/18/EG van het Europees Parlement en de raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114 d.d. 30 april 2004, alsmede volgens de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie over de Gemeenschapswetgeving die van toepassing is op het plaatsen van opdrachten die niet of slechts gedeeltelijk onder de richtlijnen inzake overheidsopdrachten vallen, zoals gepubliceerd in PbEG 2006, C 179/02. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd en zijn de gemeentelijke inkoopvoorwaarden van toepassing Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met de cluster centrale inkoop van de gemeente Echt-Susteren, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden, wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd. 17

24 Artikel 3 Verbodsbepaling Werken en werkzaamheden Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van Deel A van dit exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2, Deel C van dit exploitatieplan. Artikel 4 Slotregel Dit exploitatieplan wordt geciteerd als:. 18