EXPLOITATIEPLAN CENTRUM VLIJMEN GEMEENTE HEUSDEN. Geconsolideerde versie t/m 1 e herziening (rode mutaties), versie 6 december 2013

Transcriptie

1 EXPLOITATIEPLAN CENTRUM VLIJMEN GEMEENTE HEUSDEN Geconsolideerde versie t/m 1 e herziening (rode mutaties), versie 6 december 2013

2 RAPPORTKENMERKEN Onderwerp: Exploitatieplan Centrum Vlijmen Opdrachtgever: Gemeente Heusden Auteurs: Theo van der Heijden (VD2 Advies) Piet Tulner (P. Tulner Advies) Datum: 18 juni 2013 Status: Informatief exploitatieplan Centrum Vlijmen vastgesteld 18 juni 2013 vaststelling 1 e herziening: 17 december 2013 (mutaties in rood) Kenmerk:

3 III INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Wettelijke plicht exploitatieplan Relatie bestemmingsplan Doel en functie van het exploitatieplan Begrenzing exploitatiegebied Jaarlijkse herziening en eindafrekening Leeswijzer TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN Globale beschrijving bestemmingsplan Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN Toelichting algemeen Eisen en regels OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Toelichting algemeen Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen Toelichting werkzaamheden herinrichting openbare ruimte Hanteren kaartmateriaal etc DE EXPLOITATIEOPZET 1 E HERZIENING Inleiding Parameters Ruimtegebruik Programma Kosten Opbrengsten Gemeentelijke bijdrage Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten Omslagmethode Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom Percentage gerealiseerde kosten... 32

4 IV 6. DE REGELS GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN EN TE SLOPEN OPSTALLEN Beschrijving verwervingsbeleid BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN bijlage 1 kaart exploitatiegebied bijlage 2 faseringskaart bijlage 3 ruimtegebruikskaart 1 e herziening bijlage 4 kaart uitgiftecategorieën bijlage 5 eigendommenkaart met eigendommenoverzicht bijlage 6 kaart bestaande situatie bijlage 7 verwervingskaart bijlage 8 te slopen opstallen 1 e herziening bijlage 9 plankostenscan 1 e herziening bijlage 10 kwalitatieve beschrijving bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte bijlage 11 detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet 1 e herziening bijlage 12 detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet 1 e herziening bijlage 13 taxatierapport inbrengwaarden bijlage 13a taxatierapport herziening inbrengwaarden bijlage 14 resultaten marktanalyse gronduitgifte 1 e herziening bijlage 15 jaarschijven grondexploitaties 1 e herziening bijlage 16 Uitvoeringsnota Grondprijzen 2013

5 pagina 5 van INLEIDING 1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan Het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum van de kern Vlijmen voorziet in de bouw van onder andere detailhandel, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening (hierna: commerciële ruimten) en woningen. Hiertoe behoren ook bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel Bro (hierna: aangewezen bouwplannen). Ingevolge artikel 6.12 juncto 6.25 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat aangewezen bouwplannen mogelijk maakt, een exploitatieplan vast te stellen. Ingevolge artikel 6.12, tweede lid Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd. Voor het bestemmingsplan voor het centrum van de kern Vlijmen is dit laatste slechts voor een gedeelte het geval, voor een bepaald gedeelte van het gebied is een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst (hierna: ORO) gesloten. In de ORO zijn afspraken vastgelegd over het verhalen van kosten door de gemeente op de ontwikkelende partij en de inrichting van het gebied. Het gebied waarop deze ORO betrekking heeft, is aangeduid op onderstaande figuur 1. Figuur 1. Begrenzing gebied ORO op kadastrale ondergrond blauwe lijn = begrenzing gebied ORO

6 pagina 6 van 59 Binnen het gebied van het bestemmingsplan is het echter ook op bepaalde gronden buiten de ORO mogelijk aangewezen bouwplannen te realiseren. Voor deze gronden buiten de ORO zijn er (nog) geen overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro, gesloten. Daarnaast is het ook noodzakelijk om enige regels te stellen met betrekking tot de inrichting van het gebied. Deze eisen hebben betrekking op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen. Om de redenen zoals deze in de vorige alinea s is beschreven, is dit exploitatieplan opgesteld en wordt dus voldaan aan de verplichting zoals deze in artikel 6.12 Wro is opgenomen Relatie bestemmingsplan Het exploitatieplan is verbonden aan het bestemmingsplan Centrum Vlijmen. Het bestemmingsplan kent de bestemmingen: Centrum 1, Centrum 2, Groen, Verkeer, Verkeers- en verblijfsgebied, en Wonen en Bedrijf, en voorziet (samengevat) voornamelijk in een herstructurering van een bestaand stedelijk gebied. De herstructurering bestaat uit het slopen van opstallen, de nieuwbouw en uitbreiding van commerciële ruimten (etc.), de bouw van woningen, en de nieuwe inrichting van de openbare ruimte.

7 pagina 7 van 59 Naast de herstructurering voorziet het bestemmingsplan ook in een bestendiging van een aantal aanwezige functies en bebouwing. Ook tot deze te bestendigen functies behoren commerciële ruimten en wonen. In hoofdlijnen wordt het te herstructureren gebied begrensd door de Akker, de Julianastraat en het Van Greunsvenpark. De ligging en de begrenzing van het bestemmingsplan zijn aangegeven op onderstaande figuur 2.

8 pagina 8 van 59 Figuur 2. Situatietekening bestaande situatie met ligging en begrenzing bestemmingsplangebied Centrum Vlijmen groene lijn = begrenzing bestemmingsplan Op grond van het bestemmingsplan zijn aangewezen bouwplannen mogelijk in de bestemmingen Centrum 1 en Centrum 2. Overigens zijn niet op alle gronden waarop deze bestemmingen van toepassing zijn, aangewezen bouwplannen mogelijk. In de bestemming Wonen zijn geen aangewezen bouwplannen mogelijk. In paragraaf 1.4 van dit hoofdstuk is een en ander uitgewerkt Doel en functie van het exploitatieplan Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbare gebied te komen, zijn werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a. het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied; b. de aanleg van nutsvoorzieningen;

9 pagina 9 van 59 c. de inrichting van de openbare ruimte. De kosten hiervan worden, vanuit de in artikel 6.13, vierde lid Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: a. inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied (artikel Bro); b. de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4, sub a Bro); c. de kosten van bodemsanering (artikel 6.2.4, sub b Bro); d. de kosten van voorzieningen in een exploitatiegebied (artikel 6.2.4, sub c Bro). De inhoud van het begrip voorzieningen is opgenomen in artikel Bro. e. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4, sub d Bro); f. de hiervoor onder a tot en e en de onder g met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het plangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4, sub e Bro); g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen, etc. (artikel 6.2.4, sub g Bro); h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied (artikel 6.2.4, sub h Bro); i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van de vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; j. de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4, sub j Bro); k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4, sub k Bro); l. de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4, sub l Bro); m. de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere nietterugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4, sub m Bro); n. de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4, sub n Bro). De kosten die hiervoor zijn vermeld, komen voor verhaal via een exploitatieplan in aanmerking. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat deze kostenposten zich binnen of in samenhang met het te ontwikkelen exploitatieplan zullen voordoen. Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien.

10 pagina 10 van 59 Naast de kosten is ook de inrichting van het gebied een onderwerp waarover de gemeente bepalingen kan opnemen. In dit exploitatieplan zijn dergelijke bepalingen opgenomen om daarmee te bereiken dat de grondexploitatie op een gestructureerde wijze wordt uitgevoerd met de kwaliteit die behoort bij de doelstelling van de herstructurering in samenhang met de te realiseren bebouwing. De onderwerpen waarover in het exploitatieplan eisen en regels zijn opgenomen, zijn het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van nutsvoorzieningen en de fasering van het gebied. Het exploitatieplan Centrum Vlijmen heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro; b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten. Wellicht ten overvloede wordt nog eens bevestigd dat alleen een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning wordt verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat als een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door of namens de gemeente, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden. In deze situaties is dit voorschrift niet meer nodig omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het exploitatieplan Centrum Vlijmen. Zoals hiervoor al is aangegeven, hebben de eisen en regels betrekking op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van nutsvoorzieningen en de fasering van het gebied Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied omvat in ieder geval het gebied van het bestemmingsplan waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn gelegen ter zake waarvan een kostenverhaalsplicht bestaat. In het exploitatiegebied zijn gronden opgenomen waarop de volgende aangewezen bouwplannen mogelijk zijn:

11 pagina 11 van de bouw van een of meer woningen (artikel 6.2.1, onder a Bro); 2. de bouw van een of meer hoofdgebouwen (artikel 6.2.1, onder b Bro); 3. uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte (artikel 6.2.1, onder c Bro); Daarnaast behoren tot het exploitatiegebied ook gronden waarvan een wijziging van het gebruik plaatsvindt, in die zin dat deze gronden een nieuwe functie krijgen, i.c. de aanleg van nieuwe openbare ruimte. De begrenzing van het exploitatiegebied is in figuur 3 aangeduid. Figuur 3. Bestemmingsplan en exploitatiegebied arcering = exploitatiegebied groene lijn = grens bestemmingsplan

12 pagina 12 van 59 Zoals uit figuur 3 blijkt, zijn een aantal delen van het bestemmingsplangebied niet opgenomen in het exploitatiegebied. Deze delen worden hierna als volgt toegelicht: 1. Voor bepaalde gronden/eigendommen (definitie: een min of meer aangrenzende kadastrale percelen van dezelfde eigenaar) geldt dat op deze gronden weliswaar de bestemming Centrum 1 of Centrum 2 van toepassing is, maar op deze gronden kan geen aangewezen bouwplan worden gerealiseerd vanwege het feit dat er sprake is van bestaande én te handhaven bebouwing en/of vanwege het feit dat dit niet mogelijk is vanwege de bebouwingsvoorschriften van het bestemmingsplan Centrum Vlijmen. 2. Voor bepaalde gronden geldt dat de gronden in de bestaande situatie behoren tot de openbare ruimte en in het nieuwe bestemmingsplan wederom tot de openbare ruimte gaan behoren. 3. In de bestemming Wonen zijn geen aangewezen bouwplannen mogelijk. Op grond van de voorschriften van het bestemmingsplan Centrum Vlijmen kunnen geen woningen worden toegevoegd. De begrenzing van het exploitatiegebied is ook aangeduid op bijlage 1. Uit deze tekening blijkt dat het exploitatiegebied uit meerdere deelgebieden bestaat. Deze deelgebieden vormen echter in ruimtelijk en functioneel opzicht één samenhangend gebied, waardoor er sprake is van één exploitatiegebied. De samenhang tussen deze gebieden wordt gevormd door de volgende punten: 1. De deelgebieden liggen op een zeer geringe afstand van elkaar. 2. De deelgebieden hebben in ruimtelijk en functioneel opzicht allemaal gelijke functies: Centrum 1, Centrum 2 en Verkeers- en verblijfsgebied. 3. De deelgebieden dragen vanuit hun functie allen bij aan de beoogde herstructurering. 4. Alle deelgebieden hebben een directe samenhang met de nieuwe inrichting van de openbare ruimte. 5. Er is sprake van één samenhangend en geïntegreerd proces van grondexploitatie en een gedeelte van de bouwexploitatie hangt hiermee zelfs samen. Het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte hangen zeer sterk met elkaar samen, waardoor alle te verrichten werken en werkzaamheden in onderlinge samenhang worden en ook moeten worden uitgevoerd. De delen van het plangebied die geen onderdeel vormen van het exploitatieplan, betreffen gebieden die de voormelde functiewijziging niet ondergaan en/of bestaand en te handhaven zijn en/of waar geen aangewezen bouwplannen worden gerealiseerd. Dit sluit overigens niet uit dat op die percelen (vooral de openbare ruimte) kosten worden gemaakt die zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied Jaarlijkse herziening en eindafrekening Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels.

13 pagina 13 van 59 Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van nietstructurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Ook is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatiegebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger Leeswijzer Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling: Hoofdstuk 1. Inleiding. Hierin wordt ingegaan op de wettelijke verplichting dat een exploitatieplan wordt vastgesteld alsmede op de begrenzing van het exploitatiegebied. Hoofdstuk 2. Toelichting op de voorgenomen planontwikkeling en een beschrijving van de status van de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Hoofdstuk 3. Toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zelf zijn in hoofdstuk 5.1 van het exploitatieplan opgenomen. Hoofdstuk 4. Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in hoofdstuk 4 vastgelegd. Hoofdstuk 5. Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6. De regels. De voorschriften van het exploitatieplan zijn hier opgenomen. Hoofdstuk 7. Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13, tweede lid, sub a Wro kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke grondpercelen het bevoegd gezag voornemens is te verwerven. Deze kaart is opgenomen als bijlage 7 bij het

14 pagina 14 van 59 exploitatieplan. In hoofdstuk 7 vindt een korte beschrijving plaats van het gevoerde verwervingsbeleid. Hoofdstuk 8. Bijlagenoverzicht. Tot slot bevat het exploitatieplan 16 bijlagen. In hoofdstuk 8 is het overzicht van bijlagen opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt de status van elke bijlage toegelicht.

15 pagina 15 van TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN 2.1. Globale beschrijving bestemmingsplan Het huidige centrum in de kern Vlijmen bestaat uit commerciële ruimten en wonen met de daarbij behorende openbare ruimte. Het bestaande centrum is aan vernieuwing toe. Met de herstructurering beoogt de gemeente in de kern Vlijmen een centrum te realiseren waarin het prettig winkelen en wonen is en met een aangenaam verblijfsklimaat. De bestaande situatie in het centrum van Vlijmen is aangegeven in bijlage 6. Het bestemmingsplan Centrum Vlijmen is een uitvloeisel van de Structuurvisie Centrum Vlijmen (raadsbesluit 27 maart 2012) en het Masterplan Centrum Vlijmen d.d. 14 december 2012, waarmee de gemeenteraad heeft ingestemd op 5 februari In de Structuurvisie Centrum Vlijmen is aangegeven dat het wenselijk is het centrum van de kern Vlijmen te herstructureren. Ter uitwerking hiervan is er middels een selectieprocedure een marktpartij gekozen, die bereid is om aan een gedeelte van deze herstructurering uitvoering te geven. Het overleg met deze marktpartij heeft geresulteerd in het sluiten van een ORO over de herontwikkeling van een gedeelte van het centrum van Vlijmen. Vervolgens is het Masterplan opgesteld. Het bestemmingsplan bevat echter ook gronden waarover nog geen overeenkomst is gesloten. De herstructurering van het centrum bestaat uit het slopen van bestaande panden, de nieuwbouw voor detailhandel (etc.) en woningen, en een nieuwe inrichting van de openbare ruimte. De te slopen panden zijn op bijlage 8 aangegeven. De nieuwe functies in het bestemmingsplan zijn: maximaal 48 woningen, te realiseren op de gronden met de bestemming C2 ; ca m² commerciële ruimte, voor zover de oppervlakte voortvloeit uit aangewezen bouwplannen. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. ca m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer m² te herinrichten openbare ruimte. Dit betreft de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied op begane grond, de oppervlakte van de openbare ruimte op de supermarkt in de bestemming Centrum 2 is hierin nog niet opgenomen; ca parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage. Zoals hiervoor al is aangegeven, zijn in het bestemmingsplan ook bestaande en te handhaven functies opgenomen. Dit zijn vooral bestaande winkels en woningen, maar ook bestaande openbare ruimte. Ook de bestaande winkels en woningen hebben op grond van het nieuwe bestemmingsplan de bestemmingen Centrum 1 of Centrum 2 of Wonen. De bestaande winkels en woningen

16 pagina 16 van 59 kunnen op grond van dit nieuwe bestemmingsplan in beperkte schaal worden uitgebreid. Daarnaast zijn binnen de bestemmingen Centrum 1 en Centrum 2 de functies wonen en commerciële ruimte beide toegestaan. Ondanks deze bestemmingen met de bijbehorende gebruiks- en bouwmogelijkheden, geldt voor de meeste bestaande en te handhaven functies dat er zich geen aangewezen bouwplannen voordoen. Voor zover er wel mogelijkheden voor een aangewezen bouwplan zijn, zijn deze gronden opgenomen in het exploitatiegebied. Voor de bestaande openbare ruimte geldt dat deze volledig is opgenomen in de bestemmingen Groen, Verkeer, en Verkeers- en verblijfsgebied. De bestaande openbare ruimte maakt ook onderdeel uit van de nieuwe openbare ruimte en wordt dan ook aangepast. De beoogde invulling van de nieuwe openbare ruimte is vastgelegd in het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9). De bouw van de supermarkt en andere commerciële ruimten aan het Plein, de parkeergarage en maximaal 48 bovenwoningen zal in één bouwstroom plaatsvinden; voor deze gronden is een ORO gesloten. Voor de overige bouwplannen ligt het initiatief bij de desbetreffende eigenaar. Vanuit het belang van het voorzien in voldoende parkeerplaatsen gedurende de uitvoering van het plan is het noodzakelijk een bindende faseringsregeling op te nemen voor het bouwen. In deze zin bevat het exploitatieplan dan ook bindende regels voor een fasering van het te ontwikkelen gebied. De fasering is uitgewerkt in hoofdstuk 3, paragraaf 3.2. De inrichting van de nieuwe openbare ruimte zal ook zo veel mogelijk in een continu proces worden gerealiseerd. De fasering die op deze wijze ontstaat, is uitgewerkt in bijlage Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan bijlage 1. Kaart exploitatiegebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatiegebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindende functie. bijlage 2. Faseringskaart Deze bijlage geeft de gronden aan waarvoor geldt dat voor het jaar 2017 geen omgevingsvergunning voor bouwen kan worden afgegeven. De kaart heeft een bindende functie. bijlage 3. Ruimtegebruikskaart Op de kaart is de indeling aangegeven tussen de toekomstige openbare ruimte en het uitgeefbare gebied op het niveau van het maaiveld. Binnen het exploitatiegebied zal de openbare ruimte in de functie van Verkeers- en verblijfsgebied worden aangewend voor onder andere openbare wegen, openbaar parkeren en openbare verblijfsruimte. Voor het onderscheid tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte in het ruimtegebruik heeft de kaart een bindende werking, zowel waar het gaat om het grondgebruik als voor de toetsing van omgevingsvergunningen voor het bouwen.

17 pagina 17 van 59 Op deze kaart is ook het nutstracé aangegeven. Dit tracé geeft aan de locatie waar de nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. Voor dit tracé heeft deze bijlage een bindende functie. Voor het overige heeft de kaart een toelichtende functie. bijlage 4. Kaart uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbare gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën. De op deze kaart vermelde uitgiftecategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van bouwgronden. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te bebouwen gronden; dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar uitgiftecategorieën is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën een bindende functie. bijlage 5. Eigendommenkaart Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 maart 2013 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 6. Kaart bestaande situatie Deze kaart heeft tot doel de bestaande situatie van gebruik van grond zichtbaar te maken. Gebruik is gemaakt van een luchtfoto. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 7. Verwervingskaart Deze kaart beoogt inzicht te bieden in welke gronden ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan nog niet in handen zijn van de gemeente, en voor welke gronden geldt dat de gemeente deze voornemens is te verwerven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 8. Overzicht te slopen panden Deze kaart geeft aan welke panden voor de realisatie van de beoogde herstructurering dienen te worden gesloopt. De waarde van de te slopen panden en de sloopkosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 9. Invulling ontwerpregeling plankosten Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vrijgegeven voor inspraak in januari Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze drie elementen zijn in bijlage 9 vastgelegd. Deze bijlage heeft een bindende functie.

18 pagina 18 van 59 bijlage 10. Beschrijving bouwrijp maken, uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte Ter onderbouwing van de ramingen van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aan te leggen nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9) en het Handboek IBOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte). Hierin is de kwalitatieve onderbouwing van de aan te leggen werken en werkzaamheden vastgelegd. Het Handboek IBOR wordt gehanteerd als standaarddocument in het geval geen specifieke andere kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing aanwezig is. In het kader van dit exploitatieplan geldt echter het Masterplan als een dergelijk specifiek kader. Het genoemde Handboek heeft daarmee een aanvullende werking ten opzichte van het Masterplan. In het geval het Masterplan over bepaalde aspecten en/of onderwerpen geen bepalingen bevat, is het Handboek van toepassing. Het proces om te komen tot het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte is vastgelegd in het Handboek PIOR (Proces Inrichting Openbare Ruimte). In dit document is aangegeven welke stappen dienen te worden gezet om te komen tot een gestructureerde aanpak van de benodigde werkzaamheden. Deze bijlage heeft een bindende functie. bijlage 11. Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de te verhalen kostensoorten. Deze bijlage heeft een bindende functie, in die zin dat deze bijlage een weerslag is van gegevens en de berekeningen die ten grondslag liggen aan de berekening van verhaalbare kosten, de macroaftopping en de toerekening van kosten, zoals deze in Hoofdstuk 5 zijn vermeld. bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de opbrengstsoorten. Deze bijlage heeft een bindende functie, in die zin dat deze bijlage een weerslag is van gegevens en de berekeningen die ten grondslag liggen aan de berekening van opbrengsten, en daarmee zijn doorwerking heeft naar de macroaftopping en de toerekening van kosten, zoals deze in Hoofdstuk 5 zijn vermeld. bijlage 13. Taxatierapporten inbrengwaarden Deze bijlage bevat de getaxeerde inbrengwaarden. Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarden. bijlage 14. Resultaten marktanalyse gronduitgifte Door Fakton Stec Groep B.V. is een marktanalyse uitgevoerd naar onder meer de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen voor de uit te geven uitgeefbare gronden, onderscheiden naar uitgiftecategorieën. De resultaten van deze analyse zijn in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming van de gronduitgifteopbrengsten in de exploitatieopzet.

19 pagina 19 van 59 bijlage 15. Jaarschijven grondexploitatie De grondexploitatie kent een looptijd van tien jaren. Kosten en opbrengsten zijn daarmee gespreid in de tijd. De totale verhaalbare kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn zichtbaar gemaakt in de tijd conform de te hanteren fasering. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. bijlage 16. uitvoeringsnota grondprijzen 2013 Deze bijlage bevat de grondprijzen zoals deze door de gemeente worden gehanteerd. Mede op basis van deze bijlage zijn de uitgifteprijzen voor de mogelijke centrumfuncties geraamd.

20 pagina 20 van TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN 3.1. Toelichting algemeen Op grond van artikel 6.13 Wro kunnen in een exploitatieplan eisen en regels worden opgenomen. Deze eisen en regels kunnen betrekking hebben op een grote hoeveelheid van onderwerpen, zoals ruimtegebruik, fasering, koppelingen, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, woningbouwcategorieën, etc. Ook in dit exploitatieplan wordt van de mogelijkheid tot het stellen van eisen en regels gebruikgemaakt. Het doel van deze eisen en regels is om te komen tot een gestructureerde wijze van grondexploitatie met de kwaliteit die past bij de beoogde realisatie van het exploitatieplan. Het exploitatieplan bevat niet op alle mogelijke onderwerpen eisen en regels; gekozen is voor een stelsel van eisen en regels, dat noodzakelijk is om de doelstelling zoals deze is verwoord in de laatste zin van de vorige alinea, te kunnen borgen. Dit betekent dat er in het exploitatieplan geen regels zijn opgenomen over de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap zoals vermeld in artikel 6.13, lid 2, onder d Wro en artikel Bro. De reden hiervan is dat het project voorziet in een beperkt aantal woningen en dat er geen behoefte is om in dit exploitatieplan te sturen op deze woningbouwcategorieën Eisen en regels Openbare ruimte Vanwege het feit dat binnen het exploitatiegebied gronden zijn gelegen die in eigendom zijn van derden, is het bezien vanuit de grondexploitatie noodzakelijk om eisen te stellen aan in ieder geval het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze eisen hebben betrekking op de zorg voor een gestructureerde grondexploitatie en kwaliteit van de beoogde inrichting. Deze borging houdt in dat de werkzaamheden op een gestructureerde wijze worden uitgevoerd, waarbij rekening wordt gehouden met het belang van een goede uitvoering van de werken en werkzaamheden zelf, mede in relatie tot de realisatie van de beoogde bebouwing en het bewaken van kosten. Daarnaast richt de borging zich ook op kwalitatieve aspecten, zoals het gebruik van materialen; de te gebruiken materialen moeten voldoen aan de kwaliteit die met de nieuwe inrichting wordt beoogd. De (kwaliteits)eisen die voor de nieuwe openbare ruimte gelden, zijn vastgelegd in: het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9) het Handboek LIOR (Leidraad inrichting openbare ruimte) het Handboek PIOR (Proces inrichting openbare ruimte) Het Handboek LIOR wordt gehanteerd als standaarddocument in het geval geen specifieke andere kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing aanwezig is voor de openbare ruimte. In het kader van dit exploitatieplan geldt echter het Masterplan als een dergelijk specifiek kader. Dit Masterplan geeft in zijn geheel maar in het bijzonder in de aangeduide paragrafen een beeld van de kwaliteit van de

21 pagina 21 van 59 nieuwe openbare ruimte. Dit betekent dat het Masterplan voorrang heeft ten opzichte van het Handboek LIOR. Dit Handboek heeft daarmee een aanvullende werking, wat inhoudt dat in het geval het Masterplan over bepaalde aspecten en/of onderwerpen geen bepalingen bevat, het Handboek LIOR van toepassing is. Nutstracé Voor de nutsvoorzieningen geldt dat nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde tracé. De reden hiervan is dat op deze wijze het nieuwe grondgebruik op een efficiëntere wijze kan plaatsvinden, wat uiteraard voordeel heeft voor de beoogde herstructurering. De bedoelde strook grond is aangeduid op bijlage 3. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. Fasering Naast het stellen van regels met betrekking tot de kwaliteit geldt dat ook het proces over de aanleg van de openbare ruimte op een goede wijze dient te zijn verankerd. In dit verband is het noodzakelijk om ook het Handboek PIOR in de te stellen regels op te nemen. In het Handboek PIOR is opgenomen welke stappen dienen te worden gezet om te komen tot een gestructureerde aanpak van de benodigde werkzaamheden. Dit proces dient op een heldere wijze te geschieden en dient te voorzien in een aantal toetsingsmomenten voor aanvang, voltooiing, kwaliteit, kwantiteit, etc. Het is ook noodzakelijk een faseringsregeling voor het bouwen op te nemen. De reden hiervan is dat voorkomen dient te worden dat binnen het exploitatiegebied op diverse locaties bouwwerkzaamheden worden verricht, waardoor met name niet meer kan worden voorzien in goede en voldoende parkeervoorzieningen. In verband met de ontwikkelingen op het Plein zullen bestaande parkeerplaatsen gedurende een langere periode verdwijnen. Op andere locaties zullen (tijdelijke) parkeerplaatsen worden aangelegd, maar deze zijn in de eindsituatie bedoeld voor de langparkeerders. Om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor kortparkeerders, is het noodzakelijk een fasering aan te brengen in bouwactiviteiten. Vanuit het belang van het parkeren is het noodzakelijk dat de geplande parkeergarage en de bebouwing die hiermee samenhangt, in de eerste fase worden gerealiseerd. Nadat deze bebouwing is voltooid, kunnen binnen het exploitatiegebied andere bouwactiviteiten plaatsvinden. Concreet betekent dit het volgende: door de grond- en bouwwerkzaamheden op het plein zullen circa 141 parkeerplaatsen verdwijnen. Als vervanging zullen op de locatie(s) Kloosterpad en De Akker parkeerplaatsen worden aangelegd; dit aantal zal echter niet het volledige aantal verdwenen parkeerplaatsen kunnen vervangen. De vervangende beschikbare langparkeerplaatsen kunnen gedurende planuitvoering ook gebruikt worden door de kortparkeerders. Om het belang van het kortparkeren en daarmee ook het belang van de bestaande commerciële activiteiten afdoende te kunnen waarborgen, is het noodzakelijk dat andere uitbreidingen van commerciële ruimten die ook een toename van de parkeerbehoefte met zich meebrengen, niet worden gerealiseerd. De uitbreidingsmogelijkheid is wel aanwezig zodra de parkeerbalans weer is hersteld. Deze situatie zal ontstaan zodra bouwwerkzaamheden op het plein (nagenoeg) zijn afgerond hetgeen naar verwachting in 2016 zijn beslag zal krijgen.

22 pagina 22 van 59 De verwachting is dat de parkeergarage met samenhangende bebouwing in 2016 zal zijn voltooid. De bindende regels met betrekking tot de fasering houden dan ook in dat voor 1 januari 2017 geen omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend voor de gronden die op bijlage 2 zijn aangeduid met C1. Het is mogelijk dat er bouwplannen bouwactiviteiten worden gerealiseerd die geen verstoring van de beschreven parkeerbalans tot gevolg hebben. Dit zullen veelal bouwactiviteiten zijn die niet leiden tot toename van winkelend publiek. Voor dit soort situaties is het wenselijk de mogelijkheid te hebben om af te wijken van de faseringseis. In de regels is hiervoor dan ook een mogelijkheid tot afwijking opgenomen. Inspecties Een derde categorie betreft de regels met betrekking tot tussentijdse inspectie en eindinspectie van de werken en werkzaamheden. De gemeente wil kunnen controleren of de realisatie van werken en werkzaamheden geschiedt overeenkomstig de eisen en regels zoals die in dit exploitatieplan zijn vastgelegd. De gemeente beoogt daarmee te borgen dat de werken en werkzaamheden voldoen aan een aantal aspecten, zoals de voorgeschreven aard, omvang, tijdstip, ligging en kwaliteit. Deze controle dient niet alleen te geschieden aan het begin en eind van het proces van de uitvoering van de werken en werkzaamheden, maar zeker ook tussentijds. Om deze reden hebben inspecteurs van de gemeente een controlerende taak. In de regels (hoofdstuk 6, artikel 5) is opgenomen dat de inspecteurs te allen tijde vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied. Hun inspecterende bevoegdheid is daarmee niet alleen beperkt tot de openbare ruimte, maar betreft ook de bebouwbare gronden.

23 pagina 23 van OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN 4.1. Toelichting algemeen De beoogde inrichting van de openbare ruimte in samenhang met de realisatie van de bebouwing vereist dat werken en werkzaamheden worden uitgevoerd met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en herinrichting openbare ruimte. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving wat in ieder geval tot deze categorieën van werken en werkzaamheden behoort. In het algemeen geldt dat alle uit te voeren en hierna te noemen werken en werkzaamheden rechtstreeks voortvloeien uit en direct samenhangen met deze gebiedsontwikkeling. Er worden geen kosten verhaald die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande infrastructuur, tenzij dit expliciet wordt vermeld Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: a. het slopen van bestaande opstallen; b. het verwijderen van bovengrondse en ondergrondse obstakels, funderingen, kabels en leidingen en explosieven in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende grond geschikt is voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting; c. het exploitatiegebied saneren in die zin dat zich op of in de bodem geen stoffen bevinden in concentraties die de eisen van het ter zake bevoegde gezag voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting overschrijden; d. aanleggen riolering; e. bomen rooien Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: a. de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: gas-, water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, drainageleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen; b. het verleggen van de nutsvoorzieningen in samenhang met het gestelde onder a. De nieuw aan te leggen nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een daarvoor bedoelde tracé (zie bijlage 3). De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, worden gehandhaafd.

24 pagina 24 van Toelichting werkzaamheden herinrichting openbare ruimte In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte voorzien: a. de aanleg van wegen, voet- en rijwielpaden, looproutes; b. groenvoorzieningen, waaronder bomen en herinrichting park; c. de aanleg van openbare verlichting; d. straatmeubilair; e. het realiseren van een waterberging; f. maatregelen voor weekmarkten en/of kermis Hanteren kaartmateriaal etc. De gronden waarop het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de nieuwe openbare ruimte zijn gelegen, zijn, voor zover deze zijn gelegen binnen het exploitatiegebied, zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart zoals deze als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Een groot gedeelte van de gronden met vermelde functies ligt buiten het exploitatiegebied. In paragraaf 1.4 is uitgelegd wat hiervan de reden is. Dit neemt echter niet weg dat ook de werken en werkzaamheden op laatstbedoelde gronden geschieden in het kader van de grondexploitatie voor het exploitatieplan. De openbare ruimte heeft een zeer grote onderlinge samenhang. Deze samenhang blijkt al uit het feit dat er is sprake van één samenhangend en geïntegreerd proces. Zowel in relatie tot de wijze van grondexploitatie (een samenhangende kwaliteit, en één proces van continue uitvoering), als de beoogde functie en de samenhang met de woningen en commerciële ruimten. Om deze reden zijn de kosten van deze werken en werkzaamheden ook opgenomen in de exploitatieopzet van dit exploitatieplan.

25 pagina 25 van DE EXPLOITATIEOPZET 1 E HERZIENING 5.1. Inleiding Dit hoofdstuk gaat over de exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit: een raming van de inbrengwaarde van de gronden; een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie; een raming van de opbrengsten van de exploitatie; een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Tot de kosten die voor verhaal in aanmerking komen, behoren niet de kosten die betrekking hebben op bouwen. Deze kosten zijn dan ook niet in de exploitatieopzet verwerkt. Een uitzondering hierop is de te bouwen parkeergarage, die (gedeeltelijk) als openbare voorziening dient te worden aangemerkt en waarvan een gedeelte van de kosten voor verhaal in aanmerking komt (bijlage 11 1 e herziening). Op grond van artikel 6.13, vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied Parameters In het exploitatieplan worden de volgende algemene gegevens gehanteerd: startdatum van de grondexploitatie:1 januari 2013; looptijd exploitatie: 10 jaar na onherroepelijk worden bestemmings- en exploitatieplan; verwachte einddatum van de grondexploitatie: 31 december 2023; rente: 4%. Dit rentepercentage is de rente die de gemeente als interne rekenrente hanteert. jaarlijkse stijging kosten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 2%; jaarlijkse stijging opbrengsten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 1%; datum prijspeil: 1 april 2013; de kosten zijn geraamd per valutadatum 1 juli van ieder jaar; alle bedragen in de exploitatieopzet zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

26 pagina 26 van Ruimtegebruik Uit de ruimtegebruikskaart blijkt dat 40,8% of 7327 m 2 wordt gebruikt voor openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. Als uitgeefbaar terrein geldt 59,2% of m 2. De hier vermelde oppervlakten hebben betrekking op het beganegrondniveau. Daarnaast is er in dit exploitatieplan sprake van realisatie van een ondergrondse parkeergarage en bouwmogelijkheden op de verdieping. De totale omvang van het exploitatieplangebied bedraagt daarmee m 2. De omvang van het totale bestemmingsplangebied bedraagt m 2. In paragraaf 1.4 is aangegeven op grond van welke overwegingen plandelen tot het exploitatiegebied zijn gerekend. Een belangrijk deel van de aan dit exploitatieplan toe te rekenen kosten van ingrepen in de openbare ruimte wordt gerealiseerd buiten het exploitatieplan. Het gaat daarbij vooral om ingrepen in de openbare ruimte zonder dat daar sprake is van functiewijzing. De samenhang van deze gronden en de kosten die hierop worden gemaakt, zijn toegelicht in de paragrafen 1.4 en 4.5 en bijlage 11 1 e herziening Programma Het programma binnen het exploitatiegebied bestaat uit: maximaal 48 woningen, te realiseren op de gronden met de bestemming C2; maximaal m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. De oppervlakte van commerciële ruimten buiten het exploitatieplan is niet in genoemd aantal vierkante meters opgenomen m² te herinrichten openbare ruimte; ca. 430 parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage. Zoals uit de ruimtegebruikskaart blijkt, is m 2 aan te merken als uitgeefbaar terrein, op begane grond niveau. Dit uitgeefbare terrein is beschikbaar voor de maximaal 48 woningen en commerciële ruimten Kosten In onderstaand overzicht is per kostenpost het totaal van de kosten vermeld dat in de exploitatieopzet is opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen tot en met van het Bro. Een uitwerking van de individuele kostenposten is per kostenpost opgenomen in bijlage 11 1 e herziening. In deze bijlage is per kostenpost nagegaan in hoeverre er sprake is van profijt, causaliteit en proportionaliteit van kosten. Bij het onderdeel proportionaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten, de aan het binnen het

27 pagina 27 van 59 bestemmingsplan maar buiten het exploitatieplan gelegen eigendommen toe te rekenen kosten, alsmede aan andere kostendragers toe te rekenen kosten. Met andere kostendragers worden onder meer bedoeld de buiten het bestemmingsplan gelegen gronden, maar ook niet voor verhaal in aanmerking komende kosten, zoals vervanging van bijvoorbeeld riolering voor zover dit is te beschouwen als kosten van onderhoud en vervanging. Tenzij anders vermeld, worden de ramingen weergegeven tegen contante waarde per 1 januari Artikel Bro Aard kosten Bedrag in a en b inbrengwaarde gronden en opstallen c kosten vrijmaken van gronden d sloopkosten a onderzoek b bodemsanering c voorzieningen binnen plangebied e voorzieningen buiten plangebied f kosten van maatregelen g t/m j plankosten Totaal Opbrengsten In onderstaand overzicht zijn de opbrengsten opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is artikel Bro, waarin de opbrengsten zijn vermeld die in een exploitatieopzet kunnen worden opgenomen. Artikel Bro Aard opbrengst Bedrag in a gronduitgifte b subsidies - Totaal De raming is weergegeven tegen contante waarde per 1 januari Er worden geen subsidies geraamd voor dit plan Gemeentelijke bijdrage De gemeente heeft een bedrag ter grootte van 10,9 miljoen per 1 januari 2013 ( 10,0 miljoen, prijspeil 1 januari 2009) gereserveerd ter dekking van het saldo van de exploitatie, bestaande uit niet-verhaalbare kosten.

28 pagina 28 van Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenaamde macroaftopping (artikel 6.16 Wro). Als de toerekenbare kosten lager zijn dan de opbrengsten, worden de toerekenbare kosten volledig verhaald. Is dat niet het geval, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten. Omschrijving Bedrag in Toerekenbare kosten Toerekenbare opbrengsten Maximaal te verhalen kosten Omslagmethode De kosten worden omgeslagen over eigenaren in het exploitatiegebied aan de hand van het opbrengstpotentieel van de door hen te realiseren bouwplannen. tabel artikel 6.18 Wro Type Bestemming Opp. uitgeefbaar in bvo Grondprijs in Factor Gewogen eenheden koopappartementen (inclusief C , parkeerplaats) huurappartementen (inclusief C ,55 0,003 9 parkeerplaats) totaal woningen C winkels C , horeca C , supermarkt C , winkels noord C , totaal C2 niet-woningen koopappartementen C , kantoren C , detailhandel C , supermarkt C , overige C , totaal C Totaal gewogen eenheden De te verhalen kosten bedragen 1.331,67 per gewogen eenheid (contante waarde per 1 januari 2013).