EXPLOITATIEPLAN RODE WATERPAREL

Transcriptie

1 EXPLOITATIEPLAN RODE WATERPAREL Behorende bij het (ontwerp)bestemmingsplan Rode Waterparel, gelegen binnen de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht Den Haag, 20 mei 2009 Auteurs: Akro Consult, Den Haag Status: Concept Kenmerk: AV/ exploitatieplan rode waterparel _ concept.1748

2 Inhoudsopgave 1. Begrippen 3 2. Algemeen 5 3. Globaal exploitatieplan 7 4. Kaart exploitatiegebied 9 5. Omschrijving van werken en werkzaamheden Exploitatieopzet Verbodsbepalingen Ontheffing Strafbepaling Slotbepaling 21 Bijlage I Kaart Exploitatiegebied exploitatieplan rode waterparel _ concept.1748

3 1. Begrippen 1.1 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan Rode Waterparel, vastgesteld door de raden van de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht respectievelijk op [datum] en [datum] 1.2 Exploitant De particuliere grondeigenaar van gronden gelegen in het Exploitatiegebied, die gronden in exploitatie brengt door middel van het verrichten van werken en werkzaamheden, dan wel het aanvragen van een bouwvergunning. 1.3 Exploitatiegebied Het als zodanig op de Kaart Exploitatiegebied, gevoegd als bijlage bij dit Exploitatieplan aangegeven gebied exploitatieplan rode waterparel _ concept

4 exploitatieplan rode waterparel _ concept

5 2. Algemeen De Rode Waterparel vormt één van de deelplannen van het Intergemeentelijk Structuurplan voor de Zuidplaspolder. Dit kreekruggengebied dient zich, als overgang naar het te verstedelijken Middengebied, te gaan ontwikkelen tot een waterrijk en dun bebouwd woonlandschap. De gemeente Moordrecht en de gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, waarbinnen het gebied is gelegen, hebben in 2008 op basis van een intentieovereenkomst tezamen met de provincie Zuid-Holland en de private Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder CV een studie verricht naar de haalbaarheid van de ontwikkeling. Deze studie heeft geresulteerd in het Masterplan Rode Waterparel. Doordat de beoogde ontwikkelingen niet passen binnen de vigerende bestemmingsplannen is een nieuwe bestemmingsregeling noodzakelijk. Beide gemeenten hebben gekozen voor het voeren van een gezamenlijk beleid, waarbij één bestemmingsplan wordt opgesteld. Beide gemeenten stellen het bestemmingsplan vervolgens voor het eigen grondgebied vast. Op grond van de regeling, opgenomen in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn de gemeenten verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de ontwikkelingen anderszins is verzekerd. Dit is niet het geval, zodat het noodzakelijk is om een juridische basis te leggen voor het kostenverhaal in de vorm van een exploitatieplan. In de lijn van het gezamenlijk planologisch beleid is tevens gekozen voor het gezamenlijk opstellen van een (intergemeentelijk) exploitatieplan. Tegelijkertijd met het bestemmingsplan stellen de gemeenten het (intergemeentelijk) exploitatieplan vast. Hiermee is het exploitatieplan gekoppeld aan het bestemmingsplan Rode Waterparel. Het bestemmingsplan is een globaal plan waarbij voor delen van het plangebied een wijzigingsbevoegdheid geldt en op andere delen een uitwerkingsplicht rust. Ingevolge artikel 6.13 lid 3 Wro mag een exploitatieplan in dat geval een globale inhoud hebben. Op basis van artikel 6.15 Wro is de gemeente verplicht ten minste één keer per jaar het exploitatieplan te herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Omdat het bestemmingsplan een globaal plan betreft zal het in delen worden uitgewerkt in de vorm van uitwerkingsplannen. Deze uitwerkingsplannen treden vervolgens niet eerder in werking voordat een herziening van het exploitatieplan met betrekking tot de in het uitwerkingsplan gelegen gronden is vastgesteld exploitatieplan rode waterparel _ concept

6 exploitatieplan rode waterparel _ concept

7 3. Globaal exploitatieplan In het verlengde van het globale karakter van het bestemmingsplan heeft het onderhavige exploitatieplan een globale inhoud conform artikel 6.13, derde lid Wro. Dit exploitatieplan bevat dan ook geen nadere eisen voor de werken en werkzaamheden, alsmede regels omtrent de uitvoering daarvan. Ook zijn de exploitatiebijdragen welke toerekenbaar zijn aan de exploitant(en) binnen het Exploitatiegebied niet bepaald. Bij de nadere uitwerking van het bestemmingsplan zal het exploitatieplan worden herzien en nader uitgewerkt met toepassing van de regels opgenomen in de artikelen 6.14 en 6.15 lid 3 Wro. De uitwerking van het exploitatieplan zal in dit verband door de gemeente worden beschouwd als een wijziging van een structureel onderdeel van het exploitatieplan. In de navolgende paragrafen wordt conform de in de Wro genoemde verplichte onderdelen van het exploitatieplan ingegaan op: Kaart en begrenzing van het exploitatiegebied Omschrijving van werken en werkzaamheden De (globale) exploitatieopzet exploitatieplan rode waterparel _ concept

8 exploitatieplan rode waterparel _ concept

9 4. Kaart exploitatiegebied Het bestemmingsplan is een globaal plan waarbij delen van het bestemmingsplan direct zijn bestemd (al dan niet conform de vigerende bestemming) en op andere plangedeelten een uitwerkingsplicht rust. De delen waarop een uitwerkingsplicht rust betreft de bestemmingen Gemengd en Wonen. Omdat de begrenzing van deze delen, alsmede de fasering bij de nadere uitwerking zal worden vastgesteld is het (nog) niet mogelijk en zinvol om het exploitatiegebied nader op te delen. Het exploitatiegebied valt binnen de grenzen van het bestemmingsplan. Het exploitatiegebied is echter kleiner, omdat het slechts die delen van het bestemmingsplan bevat waarvan de bestemming, zo nodig na uitwerking, zal wijzigen. Buiten het exploitatiegebied vallen derhalve te handhaven bestemmingen. De begrenzing van het exploitatiegebied is opgenomen in de als bijlage bij het Exploitatieplan opgenomen kaart Exploitatiegebied exploitatieplan rode waterparel _ concept

10 exploitatieplan rode waterparel _ concept

11 5. Omschrijving van werken en werkzaamheden Binnen het exploitatiegebied zullen verschillende werken en werkzaamheden worden verricht om het gebied geschikt te maken voor bebouwing (bouwrijpmaken) en bewoning (woonrijpmaken). Deze werken en werkzaamheden worden in het Besluit ruimtelijke ordering (Bro) limitatief opgesomd. Slechts de genoemde posten mogen deel uitmaken van de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan en zijn daarmee vatbaar voor kostenverhaal. In artikel Bro worden genoemd: a) het vrijmaken van de gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; b) het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen. In artikel Bro worden genoemd: a) het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b) bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c) de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d) maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e) de in artikel Bro en de onder a tot en met d en g tot en met n van artikel Bro bedoelde werken en werkzaamheden met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f) de in artikel Bro en de onder a tot en met d van artikel Bro bedoelde werken en werkzaamheden, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g) voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel Bro a (vrijmaken enz.) en b (slopen enz.); h) het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i) het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de deelname aan de prijsvraag; j) andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in het Bro bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; k) tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden; exploitatieplan rode waterparel _ concept

12 In artikel Bro onder c genoemde voorzieningen worden in artikel Bro verder uitgewerkt: a) Nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b) Riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c) Wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d) Infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen alsmede openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; e) Straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; f) Gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; g) Uit milieuhygiënisch, archeologisch of volksgezondheidsoogpunt noodzakelijke voorzieningen Gelet op de globale aard van het (ontwerp) bestemmingplan worden de benodigde werken en werkzaamheden voor de uit te werken bestemmingen Gemengd (lint Tweede Tochtweg en lint Middelweg) en Wonen (Kreekrugkamers en Parels) niet specifiek beschreven. Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn diverse structurerende elementen noodzakelijk. Naast de verlegde N219, de Moordrechtboog en de Groene Waterparel zijn te noemen (niet limitatief): Een nieuw aan te leggen tocht aan de zuidzijde van het plangebied; de Nieuwerkerker Dwarstocht. Langs deze tocht komt, ingebed in een natuurzone, een fietspad te liggen De verbreding van de Vierde Tocht. Ook langs deze tocht wordt een fietspad aangelegd alsmede een ecologische zone. De aanleg van de Kreekruglaan als hoofdontsluiting van de te ontwikkelen woonmilieus binnen het plangebied De ontwikkeling van natuurlijke, natte gebieden, in het (ontwerp) bestemmingsplan aangeduid als Natuur / water Landschapsbouw in het middendeel van het plangebied tussen het huidige lint van de Derde Tochtweg en de Vierde Tocht De herprofilering van de huidige linten Tweede Tochtweg en Middelweg exploitatieplan rode waterparel _ concept

13 6. Exploitatieopzet Ten behoeve van het onderhavige exploitatieplan is een exploitatieopzet vervaardigd, die een grondslag biedt voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Voor de raming van kosten en opbrengsten is ervan uit gegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Hierbij wordt de fictie aangehouden dat de gemeente de enige exploitant is. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum) Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum) Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum) Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De exploitatieopzet is weergegeven in onderstaande tabel. RODE WATERPAREL EXPLOITATIEOPZET EXPLOITATIEPLAN Gemeente Moordrecht Gemeente Nieuwerkerk a/d IJssel Uitgangspunten en parameters Prijspeildatum Rente 5,50% Startdatum project Kostenstijging 2,50% Einddatum project Opbrengstenstijging 2,50% Inbrengwaarde Gronduitigfte woningen Sloopkosten Gronduitigfte voorzieningen Planschade Bijdrage derden Overige kosten TOTAAL KOSTEN TOTAAL OPBRENGSTEN saldo op prijspeil indexering kosten / baten rente SALDO OP EINDWAARDE SALDO CONTANT Rekening houdend met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentekosten bedraagt het netto contante saldo per 1 januari 2008 van de exploitatieopzet 0,2 miljoen exploitatieplan rode waterparel _ concept

14 Nadere toelichting kostenzijde exploitatieopzet De inbrengwaarde is bepaald op basis van een gemiddelde inbrengwaarde op planniveau De sloopkosten zijn geraamd op basis van een genormeerd bedrag per ha plangebied De kosten van planschade (artikel 6.1 Wro) zijn geraamd per ha plangebied De overige kosten zijn geraamd op basis van een genormeerde grondexploitatieopzet op basis van de uitgangspunten van het (ontwerp) bestemmingsplan Rode Waterparel. Hierbij is rekening gehouden met de in de Wro en Bro opgenomen limitatieve opsomming van en gestelde criteria aan kosten. Van de overige kosten maken onder andere deel uit: o De kosten van het wegnemen van een milieuhygiënische contour afkomstig van een inrichting buiten het exploitatiegebied. Binnen de milieuhygiënische contour in het desbetreffende plangebied Het Nieuwe Midden zijn geen kostendragers aanwezig. Ook is niet te verwachten dat binnen de exploitatieperiode van de Rode Waterparel de desbetreffende gronden binnen het plangebied Het Nieuwe Midden voor bebouwing in aanmerking komen, zodat de kosten volledig toegerekend worden aan de exploitatie Rode Waterparel. o De kosten van bovenplanse voorzieningen op basis van gemeentelijk beleid Nadere toelichting opbrengstenzijde exploitatieopzet Voor de gronduitgifte van woningbouw in de vrije sector is uitgegaan van marktconforme grondprijzen Bij de raming van gronduitgifte voor commerciële en niet-commerciële voorzieningen is aangesloten bij gemeentelijk prijsbeleid De raming onder bijdrage derden heeft betrekking op een financiële bijdrage van het waterschap in de verbreding van de Vierde Tocht Toets maximaal te verhalen kosten Op basis van artikel 6.16 Wro zijn de maximaal te verhalen kosten wettelijk begrensd. Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Gelet op het feit dat de exploitatieopzet een netto contant saldo heeft van 0,2 miljoen per 1 januari 2008 zijn alle in de exploitatieopzet opgenomen kosten verhaalbaar. Wijze van toerekening en kostenverhaal De in de exploitatieopzet opgenomen kosten worden toegerekend aan op de gronden van exploitant(en) gelegen bouwpercelen op basis van de grondopbrengstpotentie van deze bouwpercelen in verhouding tot de totale grondopbrengsten binnen het exploitatiegebied. In artikel 6.18 Wro is een systeem van toerekening opgenomen, dat in het onderhavige Exploitatieplan, gelet op het globale karakter van dit plan, niet verder wordt uitgewerkt. Het kostenverhaal vindt plaats door aan een bouwvergunning voor een binnen het Exploitatiegebied vallend bouwplan een voorschrift te verbinden dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd is, tenzij de bijdrage anderzijds verzekerd is of voorafgaand aan de indiening van de bouwaanvraag een exploitatiebijdrage met betrekking tot de betreffende gronden overeengekomen en verzekerd is exploitatieplan rode waterparel _ concept

15 7. Verbodsbepalingen 1. Het is verboden te handelen in strijd met of in afwijking van het Exploitatieplan. 2. Het is verboden werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b. Wro in werking is getreden exploitatieplan rode waterparel _ concept

16 exploitatieplan rode waterparel _ concept

17 8. Ontheffing Burgemeester en wethouders kunnen van het verbod als bedoeld in artikel 7, lid 2 ontheffing verlenen indien en voor zover daarmee geen afbreuk wordt gedaan aan de goede werking van het Bestemmingsplan en het Exploitatieplan, en mits belangen van derden daardoor niet kunnen worden geschaad exploitatieplan rode waterparel _ concept

18 exploitatieplan rode waterparel _ concept

19 9. Strafbepaling Het handelen in strijd met de verbodsbepalingen van artikel 7 is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten exploitatieplan rode waterparel _ concept

20 exploitatieplan rode waterparel _ concept

21 10. Slotbepaling De kaart Exploitatiegebied maakt een onverbrekelijk onderdeel uit van dit Exploitatieplan exploitatieplan rode waterparel _ concept

22 exploitatieplan rode waterparel _ concept

23 Bijlage I Kaart Exploitatiegebied exploitatieplan rode waterparel _ concept