EXPLOITATIEPLAN PARK TRIANGEL

Transcriptie

1 EXPLOITATIEPLAN PARK TRIANGEL Status: ontwerp Waddinxveen, 17 januari 2018

2 INHOUD pagina 1. Inleiding Relatie bestemmingsplan Citeertitel Exploitatieplan Leeswijzer Exploitatiegebied Begrenzing exploitatiegebied Grondgebruik binnen exploitatiegebied Grondeigendom binnen exploitatiegebied Programma Omschrijving van werken en werkzaamheden Bouwrijp makenr Woonrijp maken / Inrichting openbare ruimte Overige kosten en plan structurele voorzieningen Exploitatieopzet Algemene uitgangspunten Kostenbegroting Inbrengwaarde Civieltechnische kosten Plankosten en kosten voor onderzoek Overige kosten Opbrengstenbegroting Fasering Percentage gerealiseerde kosten Resultaat Exploitatiesaldo Verhaalbare kosten & exploitatiebijdrage Eisen en regels Bijlage 1 Kaarten Bijlage 2 Toelichting procedure Bijlage 3 Kwaliteitseisen inrichting openbare ruimte

3 1. Inleiding 1.1 Relatie bestemmingsplan Burgemeester en wethouders van de gemeente Waddinxveen hebben op 18 april 2017 ingestemd met het voorontwerpbestemmingsplan Park Triangel, dit bestemmingsplan is ter vervanging van het bestemmingsplan Park Triangel uit Het voorontwerpbestemmingsplan is conserverend van aard voor de delen die al gerealiseerd zijn. Voor de delen die niet gerealiseerd zijn, blijven de bouwmogelijkheden bestaan. In de afgelopen periode is relevante wet- en regelgeving gewijzigd. Ook is het provinciaal en gemeentelijk beleid waaronder de structuurvisie, de woonvisie en het mobiliteitsplan de laatste jaren aangepast. Met voorliggend ontwerp bestemmingsplan wordt het plangebied voorzien van een passend en actueel planologisch juridische kader. Als gevolg van de wijziging van de wet en regelgeving dient ook een exploitatieplan te worden vastgesteld. Voorliggend exploitatieplan is verbonden aan dit herziene bestemmingsplan Park Triangel. Het plangebied van bestemmingsplan Park Triangel strekt zich uit over het gebied dat grotendeels gelegen is tussen het spoor Alphen-Gouda, Verlegde Dreef, Beijerincklaan en Zuidelijke Rondweg. Het plangebied ligt voor een kleiner deel ten zuiden van de Zuidelijke Rondweg. Park Triangel is onderverdeeld in verschillende deelgebieden, die gefaseerd mogelijk worden gemaakt. Een deel van het plan is reeds uitgewerkt en een deel moet nog worden uitgewerkt in uitwerkingsplannen. Voor de volgende deelplannen heeft planologische uitwerking plaatsgevonden: Uitwerkingsplan Triangel plan 1, vastgesteld op 4 juni 2013 (deelplan A en Park) Uitwerkingsplan Triangel plan 2, vastgesteld op 16 september 2014 (deelplan B en E3) Triangel plan 3, vastgesteld op 22 maart 2016 (linten Tuinbouwweg) Triangel plan 4, ontwerp ter inzage op 9 februari 2017 (nog niet vastgesteld) (deelplan B2, D, E1, E2 en F) Uitwerkingsplan Triangel linten I, vastgesteld op 24 september 2012 Uitwerkingsplan Triangel Linten 2, vastgesteld op 17 oktober 2013 Uitwerkingsplan Triangel Linten 3', vastgesteld op 13 maart 2014 Triangel Linten 4', vastgesteld op 20 september 2016 Bestemmingsplan Triangel Tweede Bloksweg 42 Bestemmingsplan Stationspark Triangel', dat als ontwerp ter inzage is gegaan op 9 februari Deelplan C1/C Citeertitel Dit exploitatieplan wordt aangehaald als. Pagina 3 van 23

4 1.3 Exploitatieplan De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het stellen van locatie-eisen niet nodig is. Ook is bepaald dat een uitwerkingsplan niet eerder in werking treedt dan dat het exploitatieplan is herzien. Het doel van het exploitatieplan is tweeledig. Het exploitatieplan: biedt de publiekrechtelijke basis voor het plegen van kostenverhaal. legt regels vast met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied. 1.4 Leeswijzer Dit exploitatieplan bestaat uit: Hoofdstuk 2: een beschrijving van het exploitatiegebied waarin nader ingegaan wordt op de begrenzing van het exploitatiegebied, het voorgenomen grondgebruik, het grondeigendom en het te realiseren programma. Hoofdstuk 3: een omschrijving van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 4: een toelichting op de exploitatieopzet. Hoofdstuk 5: het resultaat en de te betalen exploitatiebijdrage. Hoofdstuk 6: de eisen en regels. Pagina 4 van 23

5 2. Exploitatiegebied 2.1 Begrenzing exploitatiegebied Het totale bestemmingsplangebied (bruto) is circa 101,5 hectare. Het netto exploitatiegebied (circa 99 hectare), waar het exploitatieplan betrekking op heeft, bevat alleen de onderdelen van het bestemmingsplan waar nieuwe ontwikkelingen op plaatsvinden. Een aantal gronden binnen het bestemmingsplan maken derhalve geen onderdeel uit van het exploitatiegebied omdat deze bestaand te handhaven zijn. Op de kaart exploitatieplangebied in bijlage 1 is dit verschil tussen het bestemmingsplangebied en exploitatiegebied in beeld gebracht. 2.2 Grondgebruik binnen exploitatiegebied Voor de ontwikkeling Het huidig grondgebruik bestaat hoofdzakelijk uit agrarische percelen (grasland). In fasen zal het gebied worden ontwikkeld tot woongebied. Na de ontwikkeling Op de kaart ruimtegebruik in bijlage 1 is het voorgenomen grondgebruik binnen het exploitatieplan gevisualiseerd. Het netto exploitatiegebied is circa 99 hectare. De opbouw is in onderstaande tabel opgenomen. Het plan kenmerkt zich door een centraal gelegen groen en waterrijk park. Netto exploitatiegebied Reeds uitgewerkt m² 43% Uitgeefbaar m² 16% Verharding m² 11% Groen m² 10% Water m² 7% Nog uit te werken m² 57% Wonen m² 52% Gemengd m² 1% Bedrijven m² 4% Totaal m² 100% Het bestemmingsplan voorziet in een gevarieerd (woning)bouwprogramma. Naast woningbouw is ruimte voorzien voor maatschappelijk en commerciële voorzieningen en een nieuw bedrijventerrein. Het woningbouwprogramma is hoofdzakelijk grondgebonden. Kenmerkend voor het plan is een centraal groen en waterrijk park. Dit park is reeds gerealiseerd. Voor de plandelen die reeds zijn gerealiseerd is het grondgebruik gebaseerd op de feitelijke situatie. Voor de plandelen waarvoor een uitgewerkte verkaveling is, is het ruimtegebruik gebaseerd op de verkaveling. De deelplannen die nog uitgewerkt moeten worden hebben een normatief ruimtegebruik op basis van norm- en kengetallen. Pagina 5 van 23

6 Onderstaande tabel geeft een overzicht van het voorgenomen grondgebruik in m² binnen het exploitatiegebied. Voor het nog uit te werken gedeelte is het ruimtegebruik normatief. Grondgebruik binnen exploitatiegebied Reeds uitgewerkt m² 43% Uitgeefbaar m² 16% Verharding m² 11% Groen m² 10% Water m² 7% Nog uit te werken* m² 57% Uitgeefbaar m² 32% Verharding m² 17% Groen m² 6% Water m² 3% * normatief Totaal m² 100% 2.3 Grondeigendom binnen exploitatiegebied Een overzicht van de eigendomssituatie is opgenomen in kaart eigendommen in bijlage 1. In eigendom gemeente Een deel van het plan is reeds gerealiseerd. Deze gronden zijn reeds verkocht. In het exploitatieplan zijn deze gronden meegerekend onder de categorie gemeente. In werkelijkheid zijn ook enkele gronden in eigendom van CV Park Triangel. Gelet op het feit dat de gemeente Waddinxveen voor deze gronden een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten zijn ook deze gronden meegerekend onder de categorie gemeente. De gemeente is eigenaar van nagenoeg alle gronden binnen het exploitatiegebied (circa 96.3 hectare zijnde 97%). Te verwerven gronden Een viertal percelen dienen door de gemeente in het kader van de integrale planrealisatie nog te worden aangekocht. In onderstaande tabel zijn deze percelen benoemd. De gemeente wil in eerste instantie via minnelijk overleg tot verwerving komen. Mocht dit niet lukken, dan zal de gemeente de mogelijkheid overwegen om over te gaan tot een onteigeningsprocedure. De te verwerven gronden zijn aangegeven op de kaart verwervingen in bijlage 1. Pagina 6 van 23

7 Eigendommen binnen exploitatiegebied Gemeente m² 90% Reeds verkocht m² 7% Eigenaar 3 deel van perceel G m² 0% Eigenaar 4 perceel G m² 1% Eigenaar 5 deel van perceel G m² 1% Eigenaar 6 percelen G423 en G m² 1% Totaal m² 100% Grondgebruik per eigenaar Voor het berekenen van de exploitatiebijdrage is het toekomstige grondgebruik per grondeigenaar van belang. Op deze wijze kan voor elke grondeigenaar de financiële draagkracht per grondeigendom in beeld worden gebracht en kan naar rato van de opbrengstpotentie de exploitatiebijdrage per grondeigenaar worden berekend. In onderstaande tabel is het toekomstige grondgebruik per m² per eigenaar opgenomen. Dit is vooralsnog op basis van verkavelingsinzichten normatief bepaald. Grondgebruik per eigenaar (in m²) uitgeefbaar verharding groen water Gemeente [1/2] Eigenaar Eigenaar Eigenaar Eigenaar Totaal Programma Het exploitatieplan Park Triangel gaat uit van circa woningen. Als gevolg van nadere planuitwerking en marktomstandigheden kan en zal dit woningaantal wijzigen. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal woningen. De woningen zullen in verschillende segmenten en types worden gerealiseerd. Een deel van het programma is reeds gerealiseerd: per is de gronduitgifte van circa 350 woningen gerealiseerd. Naast woningbouw is rekening gehouden met: Circa m² maatschappelijke voorzieningen. Circa m² commercieel. Circa m² uitgeefbaar bedrijventerrein. 8 woonwagens. Voor de deelplannen die zijn uitgewerkt is het programma gebaseerd op de verkavelingen. Voor de overige deelplannen is het programma nog indicatief. In onderstaande tabel is het woningbouwprogramma waarmee thans rekening is gehouden opgenomen. Pagina 7 van 23

8 OVERIG MGW EGW cat. nr. type woning aantal % 1 Gerealiseerd ,6% 2 Goedkoop ,5% 3 Middelduur ,9% 4 Duur ,0% 11 Goedkoop 160 6,2% 12 Middelduur 60 2,3% MV Maatschappelijke voorz. 1 0,0% CR Commerciële ruimte 1 0,0% BT Bedrijventerrein 1 0,0% 19 Woonwagens 8 0,3% TOTAAL Om zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de marktontwikkelingen, heeft de gemeente ervoor gekozen om een bestemmingsplan vast te stellen met voor een deel uitwerkingsverplichting. Het beoogde woningbouwprogramma is gevarieerd en afgestemd op de lokale en regionale behoefte. Het programma zal bij de uitwerking nader geconcretiseerd worden in situering en fasering. Pagina 8 van 23

9 3. Omschrijving van werken en werkzaamheden Dit hoofdstuk omvat een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. 3.1 Bouwrijp maken Deze werkzaamheden hebben betrekking op de gronden in het exploitatiegebied. Op de gronden in het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd in het kader van het bouwrijp maken: Bodemsaneringswerkzaamheden. Opruimwerkzaamheden zoals het slopen van bestaande gebouwen, verwijderen van bestaande verhardingen, riolering, gemalen, groenvoorzieningen, openbare verlichting, enz.; Het opschonen en dempen van sloten; Het integraal of partieel ophogen en voorbelasten van het terrein; Het verwijderen van de voorbelasting; Aanleggen riolering met bijbehorende voorzieningen zoals gemalen en persleidingen; Aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, natuurvriendelijke oevers, stuwen, duikers, bruggen, enz.; Aanleggen nutsvoorzieningen; Aanleggen en verwijderen van bouwwegen met bijbehorende funderingen (zand en gebroken puin) ter plaatse van toekomstige wegen; Aanleggen en verwijderen bouwwegen/omleidingsroutes met bijbehorende voorzieningen zoals funderingen (zand en gebroken puin), kolken en tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein. 3.2 Woonrijp maken / Inrichting openbare ruimte Deze werken en werkzaamheden hebben betrekking op de niet-uitgeefbare gronden. In het exploitatiegebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd voor het inrichten van de openbare ruimte: Het aanleggen van bruggen; Verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen; Aanleggen straten, parkeerplaatsen, pleinen, trottoirs en andere verhardingen met de bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, verwijs borden, markeringen, aansluiting op bestaande infrastructuur en openbare ruimte; Aansluiten straten en andere verhardingen op de bestaande wegen c.q. verhardingen; Aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair; Aanleggen c.q. plaatsen van speelvoorzieningen in de wijk; Het inrichten van taluds en natuur vriendelijke oevers; Aanleggen van groenvoorzieningen (onder andere beplanting, bomen en inzaaien bermen) met bijbehorende voorzieningen; Tijdelijke verkeersmaatregelen, een en ander met alle bijkomende werkzaamheden en voorzieningen. Pagina 9 van 23

10 3.3 Overige kosten en plan structurele voorzieningen Mede in verband met het onderhavige plan wordt een aantal voorzieningen aangelegd alsmede een aantal grote civiele werken uitgevoerd: Herinrichting van de Zuidelijke Rondweg; Inrichten van het centrale park met water, groen en speelvoorzieningen; Onderhoud openbare ruimte tijdens de bouwfase; Nemen van tijdelijke maatregelen; Kosten in verband met maatregelen in het kader van flora en fauna. Het voorzien in voldoende watercompensatie binnen en buiten het plangebied. Pagina 10 van 23

11 4. Exploitatieopzet De Wro bepaalt in art 6.13 Wro dat een exploitatieplan een exploitatieopzet bevat. De exploitatieopzet bestaat uit: Een raming van de inbrengwaarden; Een raming van andere kosten in verband met de exploitatie; Een raming van de opbrengsten; Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen, bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen; De wijze van toerekening van de, te verhalen, kosten aan de uit te geven gronden. Hieronder wordt nader ingegaan op deze aspecten. 4.1 Algemene uitgangspunten Startdatum: Eindwaardedatum Prijspeildatum : Netto contante waarde datum: Parameters Kostenstijging: 2,00 % per jaar. Opbrengstenstijging: 1,75% per jaar. Rente en disconteringsvoet 4,5 %. Alle bedragen exclusief btw, tenzij anders vermeld. 4.2 Kostenbegroting Inbrengwaarde Door een onafhankelijk deskundige is de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied getaxeerd in 2012 op 52,50 per m². De taxatie is gehanteerd als uitgangspunt voor alle gronden in. De taxatiewaarde is geïndexeerd tot 56,- per m² per De totale inbrengwaarde van de gronden bedraagt 56.1 mln Civieltechnische kosten In het kader van het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied dienen een aantal werkzaamheden te worden uitgevoerd. Opstallen dienen te worden gesloopt en gronden dienen te worden gesaneerd. Dit heeft voor het grootste deel reeds plaatsgevonden. Deze kosten zijn als boekwaarde opgenomen. Het plangebied wordt in fasen ontwikkeld en voorzien van voorbelasting. Vervolgens wordt de grond verder bouwrijp gemaakt. Aan het einde van de bouw wordt het openbaar gebied gefaseerd ingericht (woonrijp gemaakt). De civieltechnische kosten zijn gebaseerd op een civieltechnisch kostenraming op basis van norm- en kengetallen. De totale kosten voor het voorbelasten, bouw- en woonrijp maken bedragen circa 62,7 mln. Pagina 11 van 23

12 4.2.3 Plankosten en kosten voor onderzoek Kosten voor voorbereiding, toezicht en planontwikkeling. Deze kosten zijn gebaseerd op de ministeriële regeling Plankosten Exploitatieplan 2017 (plankostenscan) en bedragen 16.3 mln. De plankostenscan is niet van toepassing op plankosten voor: a. het verrichten van onderzoek als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdeel a, van het Besluit met uitzondering van het verrichten van grondmechanisch onderzoek. Hierbij gaat het onder andere om onderzoekskosten voor bodemverontreiniging en sanering, externe veiligheid milieueffectrapportage archeologie flora en fauna verkeer risicoanalyse planschade marktonderzoek b. het voorbereiden van en toezicht houden op de uitvoering van bodemsanering, c. vergoedingen voor prijsvragen en ontwerpcompetities, en d. bovenwijkse infrastructurele voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Deze kosten zijn afzonderlijk in het exploitatieplan geraamd op 0.6 mln Overige kosten Naast bovengenoemde kosten zijn de volgende overige kosten opgenomen in het exploitatieplan: Beheerkosten voor de gronden die in eigendom zijn. Kosten voor watercompensatie buiten het plangebied (aankoop van grond en inrichting van water) Afdracht aan het gemeentelijk fonds bovenwijkse voorzieningen. Kosten voor maatregelen in het kader van flora en fauna. Een bijdrage aan de gemeente ten behoeve van de realisatie van maatschappelijke voorzieningen in de wijk. De aansluiting van het plangebied op de Vreedenburgzone. Tijdelijke voorzieningen en faseringskosten. Gerealiseerde rentelasten over het reeds geïnvesteerd vermogen (de boekwaarden). In onderstaande tabel is een samenvatting van de opgenomen kosten weergegeven. Pagina 12 van 23

13 OVERIG MGW EGW Kostenbegroting Inbrengwaarde en verplaatsingskosten Tijdelijk beheer Sloop en milieumaatregelen Bouwrijp maken Woonrijp maken Bijdragen en overige kosten Voorbereiding, toezicht en planontwikkeling (VTP) Boekwaarde Prognose TOTAAL % nominaal Reëel NCW excl. btw ,0% ,1% ,1% ,3% ,7% ,7% ,5% Indirecte kosten ,6% TOTAAL KOSTEN % Opbrengstenbegroting De grondopbrengsten zijn gebaseerd op totaal woningen. Een deel van de woningen is reeds gerealiseerd. In onderstaande tabel zijn de totale grondopbrengsten in beeld gebracht. Naast opbrengsten uit woningbouw is rekening gehouden met de opbrengsten voor maatschappelijke voorzieningen, commerciële voorzieningen, bedrijventerrein en 8 woonwagens. De totale nominale opbrengsten prijspeil in het exploitatieplan bedragen circa mln. Netto contant per zijn de totale grondopbrengsten mln. Grondopbrengsten cat. nr. type woning aantal Hoeveelheden excl. btw Grondwaarde (excl. BTW) % m² norm uitg. grondwaarde (excl. BTW) /kavel totaal /won totaal /m² 1 Gerealiseerd ,6% Goedkoop ,5% Middelduur ,9% Duur ,0% Goekoop 160 6,2% Middelduur 60 2,3% MV Maatschappelijke voorz. 1 0,0% CR Commerciële ruimte 1 0,0% BT Bedrijventerrein 1 0,0% Woonwagens 8 0,3% TOTAAL Elke m² uitgeefbaar is gelijk gesteld aan één basiseenheid. Vervolgens is op basis van de opbrengstpotentie per m² uitgeefbaar een gewicht toegekend. Een grondwaarde van 180,- per m² heeft een gewicht van 1. Voor alle programmaonderdelen zijn op basis hiervan de gewogen eenheden bepaald. Het aantal gewogen basiseenheden is van belang om per eigenaar de opbrengstpotentie te kunnen bepalen en daarmee de mogelijke exploitatiebijdrage. In onderstaande tabel zijn de gewogen basiseenheden in beeld gebracht. Pagina 13 van 23

14 OVERIG MGW EGW Gewogen basiseenheden cat. nr. type woning Hoeveelheden m² norm uitg. basis aantal gewicht Gewogen basiseenheid eenheid basis gewogen grondwaarde grondwaarde /kavel totaal (m²) eenheden basiseenh. /basiseenheid totaal 1 Gerealiseerd , , Goedkoop , , Middelduur , , Duur , , Goekoop , , Middelduur , , MV Maatschappelijke voorz ,00 0 1, CR Commerciële ruimte , , BT Bedrijventerrein , , Woonwagens , , TOTAAL Fasering De ontwikkeling van Park Triangel is een complexe en dynamische opgave. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie plaatsvindt is in sterke mate marktafhankelijk van de markt aangezien de marktvraag in hoge mate de snelheid van de uitgifte van de gronden bepaald. De fasering gaat uit van een ontwikkeling van Park Triangel tot en met In onderstaande tabel is de fasering van kosten en opbrengsten schematisch weergegeven. Fasering (schematisch) Boekw KOSTEN Inbrengwaarde en verplaatsingskosten 99% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Tijdelijk beheer 63% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 2% 2% 2% 2% Sloop en milieumaatregelen 69% 15% 15% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Bouwrijp maken 21% 14% 15% 9% 7% 8% 9% 6% 5% 2% 3% 1% 0% Woonrijp maken 8% 13% 11% 9% 4% 6% 8% 7% 9% 7% 8% 6% 3% Bijdragen en overige kosten 9% 14% 8% 8% 8% 9% 8% 6% 6% 15% 5% 2% 2% Plankosten en onderzoek 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Indirecte kosten 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% OPBRENGSTEN Gronduitgifte wonen 10% 9% 13% 9% 9% 10% 9% 7% 7% 7% 5% 3% 2% Gronduitgite overig 0% 3% 12% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 0% 0% 4.5 Percentage gerealiseerde kosten Het percentage gerealiseerde kosten bedraagt circa 44%. Pagina 14 van 23

15 5. Resultaat 5.1 Exploitatiesaldo Resultaat exploitatieplan Het exploitatieplan laat per 1 januari 2017 een netto contant resultaat zien van circa 12.9 mln. In onderstaande tabel is de financiële samenvatting van het exploitatieplan weergegeven. Samenvatting Kostenbegroting Inbrengwaarde en verplaatsingskosten Tijdelijk beheer Sloop en milieumaatregelen Bouwrijp maken Woonrijp maken Bijdragen en overige kosten Voorbereiding, toezicht en planontwikkeling (VTP) % nominaal Reëel NCW excl. btw ,0% ,1% ,1% ,3% ,7% ,7% ,5% Indirecte kosten ,6% TOTAAL KOSTEN % Opbrengstenbegroting Woningen Commerciële en overige functies Boekwaarde Boekwaarde Prognose Prognose TOTAAL TOTAAL % nominaal Reëel NCW excl. btw ,9% ,1% Overige opbrengsten, bijdragen en subsidies - - 0,0% TOTAAL OPBRENGSTEN % Nominaal saldo Kostenindex Opbrengstenindex 2,00% ,75% Rente 4,50% Eindwaarde NETTO-CONTANT saldo Verhaalbare kosten & exploitatiebijdrage Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage moet onder meer artikel 6.16 Wro in acht worden genomen. In dit artikel staat aangegeven dat er niet meer kosten mogen worden verhaald dan maximaal het bedrag aan opbrengsten. In het exploitatieplan is het kostenniveau lager dan de opbrengstcapaciteit in het plan. Hieruit vloeit de conclusie voort dat alle kosten kunnen worden verhaald, derhalve mln. contante waarde per In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van de, door de gemeente te bepalen, gewogen eenheden. Op basis van het oppervlak uitgeefbare grond en het programma zijn Pagina 15 van 23

16 per eigenaar de gewogen hoeveelheden bepaald. Het aantal gewogen hoeveelheden bepaald de hoogte van de exploitatiebijdrage. In onderstaande tabel zijn de gewogen basiseenheden alsmede de opbouw van de exploitatiebijdrage per eigenaar in beeld gebracht. Deze zijn nog indicatief aangezien het grondgebruik en programma normatief zijn bepaald. De berekende exploitatiebijdrage betreft een bedrag op netto contante waarde per en bedraagt 180,- per netto contant gewogen basiseenheid. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt dit bedrag vermeerderd met rente tot het moment van afgifte conform het in dit exploitatieplan opgenomen rentepercentage. In onderstaande tabel is de exploitatiebijdrage per eigenaar in beeld gebracht. Eigenaar 1/2 betreft de gemeente. De gronden van de eigenaren 3 tot en met 6 betreffen gronden waarop ontwikkeling is voorzien. De gronden van de eigenaren hebben een ontwikkelcapaciteit en opbrengend vermogen. Correctie van de inbrengwaarde van het zelf te bebouwen deel van de kavel en de aankoopwaarde van de openbare ruimte resulteert in een netto exploitatiebijdrage. Exploitatiebijdrage per deelgebied (netto-contante waarde) TOTAAL Gemeente (1/2) Eigenaar 3 Eigenaar 4 Eigenaar 5 Eigenaar 6 Datum netto-contante waarde Aantal basiseenheden Aantal netto contante gewogen basiseenheden , , , , ,45 netto contant tarief / basiseenheid BRUTO GRONDOPBRENGSTEN Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel Inbrengwaarde totaal perceel (getaxeerde waarde) Aantal m² uitgeefbaar volgens bestemmingsplan m² m² m² m² m² Percentage uitgeefbaar 60,00% 60,00% 60,00% 92,16% Inbrengwaarde / te verkopen grond aan gemeente Zelf verichte werkzaamheden Correctie inbrengwaarde en zelf verichte werkzaamheden Te betalen bij omgevingsvergunning (bruto) Aankoopsom openbare ruimte Inbrengwaarde totaal perceel (getaxeerde waarde) Aantal m² openbare ruimte volgens bestemmingsplan m² m² m² m² 470 m² Percentage openbare ruimte 40,00% 40,00% 40,00% 7,84% Inbrengwaarde / aan te kopen grond door gemeente Aankoopsom openbare ruimte Te betalen bij omgevingsvergunning (netto) Voorcalculatie en nacalculatie (macro aftopping) De in deze paragraaf beschreven exploitatiebijdragen zijn tot stand gekomen op basis van aannames en uitgangspunten die voorafgaand aan de daadwerkelijke uit te voeren werken en werkzaamheden worden voorzien. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het Pagina 16 van 23

17 exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid Wro. Vervolgens wordt in lid 3 van genoemd artikel geregeld dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil boven de vijf procent, naar evenredigheid met rente, terugbetaalt aan de diegene die houder van de bouwvergunning was (of diens rechtsopvolger). Pagina 17 van 23

18 6. Eisen en regels Dit hoofdstuk omvat: Eisen voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van openbare ruimte in het exploitatiegebied. Regels over het uitvoeren van genoemde werken en werkzaamheden. Regels over het te realiseren woningbouwprogramma. Artikel 1 begripsbepalingen Eigenaar: de (zakelijk) rechthebbende op de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitatiegebied: het gebied binnen de exploitatiegrens, zoals aangegeven op in bijlage 1 exploitatiegebied. Exploitatiegrens: de grens van het exploitatiegebied, zoals aangegeven op bijlage 1 exploitatiegebied. Proces-verbaal van aanbesteding: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund; Voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; Werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; Exploitant: degene die gronden binnen het exploitatiegebied in exploitatie brengt, door aldaar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is aldaar werken en werkzaamheden te verrichten. Artikel 2. Kostentoerekening De toerekening van de te verhalen kosten aan de verschillende eigenaren geschiedt naar rato van de ramingen van het opbrengstpotentieel van de in het exploitatiegebied gelegen eigendommen. Artikel 3 Eisen en regels met betrekking tot werken en werkzaamheden en de uitvoering ervan Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering 3.1 Op werken en werkzaamheden zijn de Kwaliteitseisen Inrichting Openbare Ruimte dat onderdeel uitmaakt van de eisen en regels van dit exploitatieplan van toepassing. Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 3.2 Uiterlijk 8 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden Pagina 18 van 23

19 3.3.1 Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding, als bedoeld in artikel 3.2 betrekking heeft, zijn voltooid wordt hiervan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders Bij die melding wordt een voltooiïngsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft en een onderbouwing dat de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met het HIOR. Instemming met voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden Een voltooiïngsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 3.1. Uitzonderingsbepaling 3.5 De artikelen 3.2 tot en met 3.4 zijn niet van toepassing, indien de gemeente ter zake als exploitant optreedt. Artikel 4 Regels met betrekking tot aanbesteding van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende diensten Toepasselijkheid van regels voor de gunning van werken en werkzaamheden 4.1 Op de gunning van de opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is het op dat moment geldende aanbestedingsbeleid van de gemeente van toepassing. Melding van gunning van werken en werkzaamheden Uiterlijk 8 weken voor de voorgenomen aanvang van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders Bij die melding wordt een proces-verbaal van aanbesteding gevoegd, dat in ieder geval inhoudt een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft en een onderbouwing van de wijze waarop rekening is gehouden met het aanbestedingsreglement. Instemming met gunning van werken en werkzaamheden Een proces-verbaal van aanbesteding behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van een proces-verbaal van aanbesteding beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een procesverbaal van aanbesteding, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is Pagina 19 van 23

20 gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden niet is gegund in overeenstemming met artikel 4.1. Artikel 5 Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen 5.1 In het exploitatiegebied geldt de volgende koppeling: Ter plaatse van de op de Kaart als uit te werken wonen/bedrijventerrein aangegeven gronden is het verboden omgevingsvergunningen te verlenen voordat een uitwerkingsplan in werking is getreden. Ontheffing van koppeling met uitwerkingsplan 5.2 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van lid 5.1, indien de op te richten bebouwing naar zijn bestemming en gebruik, alsmede naar zijn afmetingen en zijn plaats binnen het plangebied in overeenstemming zal zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of een daarvoor ter inzage gelegd ontwerp; Artikel 6 Verbodsbepaling Het is verboden te handelen in strijd met deze eisen en regels. Pagina 20 van 23

21 BIJLAGE 1 KAARTEN Kaart: Exploitatieplangebied Kaart: Ruimtegebruik Kaart: Eigendommen Kaart: Verwervingen Pagina 21 van 23

22 BIJLAGE 2 TOELICHTING PROCEDURE Op de voorbereiding van een exploitatieplan is, op grond van de Wro (artikel 6.14), afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat burgemeester en wethouders in één of meer dag-, nieuws- of huis aan huisbladen of op andere geschikte wijze meedelen dat een ontwerpexploitatieplan gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd en belanghebbenden daarover een zienswijze kunnen indienen bij de gemeenteraad. Verder dient kennisgeving plaats te vinden aan diegenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaren van de gronden in het te ontwikkelen gebied van de ter inzage legging. Ook moeten Burgemeester en Wethouders de kennisgeving langs de elektronische weg verzenden. De gemeenteraad stelt het exploitatieplan binnen 12 weken na terinzagelegging vast. Na vaststelling van het exploitatieplan wordt dit bekend gemaakt tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan in één of meer dag-, nieuws- of huis aan huisbladen of op andere geschikte wijze. Binnen 4 weken na vaststelling van het exploitatieplan moeten de eigenaren van gronden in het exploitatiegebied worden ingelicht over de vaststelling, de plaats waar het plan ter inzage ligt en wanneer er beroep kan worden ingediend bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast wordt de strekking van het besluit meegedeeld aan degenen die zienswijzen naar voren hebben gebracht. Ook moeten Burgemeester en Wethouders de kennisgeving langs de elektronische weg verzenden. Pagina 22 van 23

23 BIJLAGE 3 KWALITEITSEISEN INRICHTING OPENBARE RUIMTE Voor Park Triangel is een civieltechnisch programma van eisen. Zie separate bijlage. Voor onderdelen die niet benoemd zijn in dit PvE is de LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte) van de gemeente Waddinxveen van toepassing (digitale webapplicatie). Pagina 23 van 23