Onderwerp : Herziening exploitatieopzetten per

Transcriptie

1 Nummer : Onderwerp : Herziening exploitatieopzetten per Korte inhoud : Voorstel tot herziening exploitatieopzetten per Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van de grondexploitaties te worden hergecalculeerd wordt het 4e jaar waarin de gemeente geconfronteerd wordt met de gevolgen van de voortdurende economische recessie en de crisis in de woningmarkt welke een meer structureel karakter lijkt te hebben. Tevens is in de regio in het kader van het Pact van de regio de focus van het woonbeleid gericht op het op gang brengen van de herstructurering van de bestaande woningvoorraad en wordt de gemeente gehouden aan het toevoegen van maximaal 166 woningen t/m 2018 (besluit Nieuwbouwruimte). In dit voorstel tot herziening van de exploitatieopzetten zijn bovenstaande ontwikkelingen verwerkt. Uithuizen, 7 juni AAN DE RAAD. Inleiding Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van de grondexploitaties te worden hergecalculeerd. Vorig jaar heeft uw raad op 28 april 2011 de herziene exploitaties vastgesteld wordt het 4 e jaar waarin de gemeente geconfronteerd wordt met de gevolgen van de voortdurende economische recessie en de crisis in de woningmarkt welke een meer structureel karakter lijkt te hebben. Tevens is in de regio in het kader van het Pact van de regio de focus van het woonbeleid gericht op het op gang brengen van de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In dit Pact wordt de gemeente ook gehouden aan het toevoegen van maximaal 166 woningen t/m 2018, zoals vastgelegd in het zogenaamde besluit Nieuwbouwruimte. In dit voorstel tot herziening van de exploitatieopzetten zijn bovenstaande ontwikkelingen verwerkt. Onderdeel van dit voorstel vormt de bijgevoegde notitie grondexploitaties 2012 waarin de financiële consequenties voor de exploitaties te vinden zijn. De financiële doorrekening sluit aan op de cijfers en inrichting van de rekening 2011 zoals die gelijktijdig gepresenteerd wordt. Toelichting op hoofdlijn Notitie Grondexploitaties 2012 In de bijgevoegde Notitie Grondexploitaties 2012 Gemeente Eemsmond is uitgewerkt hoe de gemeente in deze gewijzigde omstandigheden met de grondexploitatie wil omgaan. Hierbij kan onderscheiden worden: I. Aanpassing exploitaties op basis van continuering huidig beleid II. Extra beleidsaanpassingen naar aanleiding van structurele karakter crisis woningmarkt III. Extra beleidsaanpassingen naar aanleiding van Pact van de regio

2 2 I. Aanpassing exploitaties op basis van continuering huidig beleid De tot nu toe gevolgde beleidslijn is dat jaarlijks de exploitaties worden herzien op basis van gerealiseerde verkoop en de aanpassing van de te verwachtten grondprijs (deze wordt jaarlijks bepaald op basis residuele grondwaardemethodiek). Residuele grondwaarde Zoals hierboven aangegeven wordt jaarlijks de grondwaarde bepaald op basis van de waardering bouwgrond o.b.v. residuele waardemethode (zie ook hoofdstuk 3 van de nota). Hiertoe is door twee regionale makelaars de residuele grondwaarde geactualiseerd. Voor de waardering van de bouwgrond wordt verwezen naar de rapportage van de makelaars Poort & Woltjer en Majoor. Evenals voorgaande jaren zijn de uitgifteprijzen in de verschillende uitbreidingsplannen getoetst aan de huidige markt. Voor de verschillende dorpen, uitbreidingsplannen, zijn volgens bovenvermelde methodiek de volgende conclusies te trekken: Plaats normale ligging betere ligging exclusieve ligging Warffum 90,00 80,00 100,00 90,00 120,00 100,00 Usquert 65,00 55,00 70,00 65,00 Uithuizen 100,00 90,00 110,00 100,00 140,00 120,00 Uithuizermeeden 85,00 80,00 95,00 90,00 Kantens 55,00 50,00 75,00 65,00 Zandeweer 80,00 65,00 90,00 75,00 Roodeschool 60,00 55,00 65,00 60,00 Ons college heeft in haar vergadering van 29 mei 2012 de verkoopwaarden vastgesteld op de vetgedrukte waarden.

3 3 Resultaat exploitatieopzetten Tot voor drie jaren waren de exploitatieopzetten over het algemeen winstgevend en werden de saldi die gerealiseerd werden in het woonplan ingebracht. Vanaf 2009 is dit omgeslagen in exploitatieopzetten met grote tekorten met name doordat de gerealiseerde verkoop fors achterblijft bij de geplande verkoop. Zo zouden bijvoorbeeld, volgens de oorspronkelijke planning, op dit moment alle kavels in Almersma verkocht zijn. Niets is minder waar. In 2009 is er per saldo geen kavel verkocht, in 2010 zijn er 4 kavels verkocht, en in 2011 is er slechts één kavel verkocht. In Almersma zijn nog 35 kavels beschikbaar voor verkoop. Aangezien de aanvankelijke prognoses niet zijn gehaald zijn er de laatste drie jaren aangepaste berekeningen uitgevoerd met een langere looptijd in de herziene exploitatieopzetten welke meer aansluiten bij de werkelijke uitgifte. Op basis van de begrotingsvoorschriften (BVV) moet een voorziening worden getroffen voor elk individueel niet kostendekkend exploitatieplan. Daarom is de afgelopen drie jaren een voorziening getroffen voor de plannen met een exploitatietekort voor de langlopende varianten (zodat het risico beperkt werd). In 2011 is een laatste herberekening uitgevoerd waarbij de voorziening is verhoogd tot Op basis van deze methodiek is nu opnieuw een doorrekening gemaakt, hierbij is tevens rekening gehouden met een lagere residuele grondwaarden (zoals blijkt uit bovengenoemde waardering van januari 2012). Deze berekeningen zijn weergegeven in hoofdstuk 3 van de nota, de uitkomsten zijn vermeld in bijlage 2. Deze doorrekening sluit op een noodzakelijke voorziening van II. Extra beleidsaanpassingen naar aanleiding van structurele karakter crisis woningmarkt Onderkend moet worden dat de crisis op de woningmarkt een meer structureel karakter heeft. Geadviseerd wordt om deze realiteit te verwerken in de volgende beleidsaanpassingen. Stortingen in het woonplan, hoofdstuk 4 van de Notitie In de lopende exploitaties wordt per m2-bouwkavel een storting van 14,-- gecalculeerd in de exploitatie woonplan. Doordat er weinig tot geen kavels worden verkocht, blijft deze opbrengst achter op de prognose en wordt het woonplan financieel noodlijdend. Voorgesteld wordt geen stortingen meer uit de lopende exploitaties in de exploitatie woonplan te doen. Dit heeft een berekend positief effect op de lopende exploitaties van ,-. Om de exploitatie woonplan te kunnen blijven uitvoeren is in de rekening 2011 hiervoor een bedrag van ,- toegevoegd aan de voorziening tekorten grondexploitaties. Ter informatie kan vermeld worden dat de exploitatieberekening van het woonplan een herberekening van de exploitatie van maart 2011 is. De opzet is geactualiseerd naar de huidige stand van zaken. In het kader van het Woonen Leefbaarheidplan zullen prestatieafspraken worden gemaakt met de corporaties. De corporaties werken op dit moment aan hun strategisch voorraad beleid (SVB) plannen. Een eerste opzet is onlangs door hen gepresenteerd. Als de Woon-Leefbaarheidplannen gereed zijn, zal deze exploitatie moeten worden geactualiseerd. De bijstelling van 2012 komt uit op een eindwaarde per van ,- (zie ook: Woonplan, hoofdstuk 10 uit de notitie).

4 4 Stimulering particulier opdrachtgeverschap, hoofdstuk 7 uit de notitie Op dit moment kent de gemeente Eemsmond een zogenaamde startersregeling om starters te helpen bij de financiering van hun eerste koopwoning. Verder kent de gemeente Eemsmond een inkoopgarantieregeling, waarbij de oude woning tegen 90% van de getaxeerde waarde bij de Stichting Uithuizer Woningingbouw, Woongroep Marenland bij aankoop van een woning, of bij de gemeente Eemsmond bij aankoop van een bouwkavel, kan worden ingeruild. Om potentiële kopers op weg te helpen bij hun particulier opdrachtgeverschap is overwogen hiervoor een extra stimuleringsmaatregel in te stellen. Hierbij zou per koper bijvoorbeeld een bedrag van 5.000,-- beschikbaar kunnen worden gesteld voor professionele begeleiding in de ontwikkeling van het bouwplan. Een dergelijke regeling zal per exploitatiegebied uitgewerkt dienen te worden. Complex overige gronden, hoofdstuk 9 uit de notitie De overwaarde van dit plan bedraagt per ,-. Van de toekomstige uitbreidingslocaties welke in het complex overige gronden zijn ondergebracht, is de waarde bijgesteld. Dit betreft de locaties: - Nr 69 Uithuizen, Zuid dit is een strategische voorraad, welke voor een uitbreiding van Uithuizen kan dienen, hier heeft een afwaardering van de gronden plaatsgevonden naar agrarische waarde ( 5,-/m2) aangezien op dit moment niet bekend is wanneer de gronden in exploitatie zullen worden genomen. - Nr 71 Roodeschool Noord is eveneens een strategische voorraad ten behoeve van een woningbouwlocatie. Tijdstip van uitvoering is niet bekend. Ook hier heeft een afwaardering plaatsgevonden naar agrarische waarde ( 5,-/m2). - Nr 45 Tussengebied Uithuizen/Uithuizermeeden, hierop is Energy Village gevestigd, hier is de huidige waarde gehandhaafd aangezien deze in exploitatie is door de vestiging van Energy Village. De mutaties van het Boukemapark zijn verwerkt. De herziene exploitatie sluit met een verwachte overwaarde van ,-. III. Extra beleidsaanpassingen naar aanleiding van Pact van de regio In het kader van het Pact van de regio is de focus van het woonbeleid gericht op het op gang brengen van de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. In het besluit nieuwbouwlocaties is deze beleidswijziging door de Provincie Groningen uitgewerkt in een kwantitatieve uitbreidingsopgave voor de gemeente van maximaal 166 woningen (zoals vastgelegd in de brief van 8 december 2009 van de provincie Groningen). Onze toezichthouders (accountant en provincie) eisen dat plannen realistisch zijn. Om ook voor de langere toekomst met een realistisch beeld te werken worden de volgende beleidsaanpassingen met betrekking tot de uitgifteperiode en opbrengstverwachting doorgevoerd. Uitgifteperiode Op basis van het besluit nieuwbouwruimte en de verwachtte inzet van corporaties is een aangepast uitgifteschema opgesteld welke uitgaat van een structureel lagere uitgifte door de gemeente zodat de totale groei van de woningvoorraad binnen de kwantitatieve kaders (van 166 woningen) blijft. Deze aanpassing betreft de volgende exploitaties: Almersma (februari 2012) De Laan Zuid (februari 2012) Scherphorn Zuid (februari 2012) Scherphorn Noord (februari 2012) LTS locatie (februari 2012)

5 5 Het resultaat van deze berekeningen is aangegeven in bijlage 4 van de notitie en in bijlage 8 kolom F Ons college stelt voor om de langere planning te hanteren als aangegeven in bijlage 8 kolom F. Opbrengstverwachting Zoals aangegeven is in het kader van het Pact van de regio de focus van het woonbeleid gericht op het op gang brengen van de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. De verwachting is dat de herstructurering een verdunning van de bestaande woningvoorraad betekent. Wij voorzien dat bij het daadwerkelijk op gang komen van de herstructurering compensatie van deze verdunning, mede ter voorkoming van weglekeffecten, op de bestaande exploitatiegebieden zal dienen plaats te vinden. Uiteraard vergt deze beleidsmaatregel een nadere uitwerking zowel met betreffende corporaties als planologisch. Om deze beweging mogelijk te maken hebben wij de financiële consequenties op de exploitaties berekend op ,-- (zie ook: Uitgifte kavels voor sociale huurwoningen hoofdstuk 6 uit de notitie). Omdat er onzekerheid heerst in de woningmarkt, is het noodzakelijk in de exploitaties hier rekening mee te houden. Hiernaast spelen de afspraken die in regionaal verband gemaakt worden ( Pact van de regio) welke een nadere uitwerking zullen krijgen. Daarom is het verstandig in financiële zin rekening te houden met een beperkte uitgifte van kavels. De exploitatieplannen zullen hierbij aan moeten sluiten. Voorgesteld wordt om hierop in combinatie met het hierboven genoemde onderwerp van sociale bouw op kavels een financiële maatregel te treffen door de opbrengstverwachtingsystematiek op 50% van de residuele grondwaarde te bepalen. Dit betekent niet dat dit de verkoopprijzen zullen worden; deze worden vastgesteld op basis van de residuele waarde (zoals bepaald in de nota grondbeleid). Wel betekent dit dat er hiermee binnen de opbrengstverwachting financieel ruimte ontstaat voor maatregelen zoals het bouwen van sociale huurwoningen (met bijbehorende lagere grondopbrengst)of bijvoorbeeld genoemde bouwbegeleidingsmaatregel voor particulier opdrachtgeverschap. Per exploitatie zal hiervan een uitwerking dienen plaats te vinden. Ons college stelt voor om met een opbrengstverwachting van 50% van de residuele grondprijs te rekenen. Samenvattend financiële consequenties Bovenstaande adviezen betekenen dat de voorziening tekorten exploitaties moet worden aangevuld. Op grond van de voorschriften is dit volledig in de rekening 2011 verwerkt. Er is een bedrag van toegevoegd aan de voorziening, zodat de stand van deze voorziening op 31 december ,- bedraagt. In de rekening 2011 wordt voorgesteld om 1 miljoen aan de reserve grondbedrijf te onttrekken; het restant wordt (via het rekeningresultaat) onttrokken aan de Algemene reserve. In schema ziet dit er als volgt uit: De berekende effecten ,- Storting in het woonplan ,- Totaal ,- In het advies Hoofdstuk 12 in de notitie is dit voorstel nader beschreven. De uitwerking hiervan is opgenomen in bijlage 6 en in bijlage 8 kolom F.

6 6 Ons college stelt bij de rekening 2011, die in dezelfde raadsvergadering behandeld wordt, voor een bedrag van ,-- uit de reserve grondbedrijf beschikbaar te stellen voor de noodlijdende exploitatieopzetten. Voorstel Ons college stelt voor: - Kennis te nemen van de herziene residuele grondwaarden zoals die door ons college zijn vastgesteld; - Bijgaande notitie grondexploitaties 2012 Gemeente Eemsmond vast te stellen overeenkomstig het advies genoemd onder Hoofdstuk 12 en de uitwerking op bijlage 8 kolom F; - De herziene exploitatieopzetten vast te stellen, waarbij wordt uitgegaan van de langere Pact variant als aangegeven in bijlage 8 kolom F van de notitie Grondexploitaties Burgemeester en wethouders van de gemeente Eemsmond, M. van Beek, burgemeester W.J.M. Haarsma, secretaris