unit De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen

Transcriptie

1 voorstel aan de raad gemeente werkendam onderwerp Analyse en actual isatie lopende grondexploitaties en voorgestelde grond prijzen 2015 samenvatting In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grond prijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. Het geprognosticeerde eindresultaat van de vijf lopende grondexploitaties tesamen is berekend op 4,3 miljoen euro. Dit is circa 8 ton lager dan in december 2013 werd geprognosticeerd en circa 2 miljoen lager dan in het voorjaar van 2014 werd geprognosticeerd. Deze daling van het verwachte exploitatieresultaat van de vijf grondexploitaties samen is een gevolg van het kritisch aan de opbrengstenkant kijken naar uitgiftetermijn, looptijd en type woningen (met daarbij behorende uitgifteprijzen). beslispunten zaaknummer datum voorstel 11november2014 portefeuillehouder M. de G~der medewerker Kennisnemen van de analyse en actualisatie van de grondexploitaties De grondprijzen voor 2015 niet aanpassen. De in 2014 gehanteerde prijzen ook in 2015 hanteren unit De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheimhouding bekrachtigen Ruimte De begroting 2015 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen telefoon J.M.G.H. Bieijievens (0183) bijlagen n.b. bijlagen zijn ter inzage in de raadskamer en via de website>bestuursstukken Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam najaar 2014 (11 november 2014) Vijf grondexploitaties (ter inzage in de raadskamer) GEHEIM Aan de raad van de gemeente Werkendam Jos.bleljievens@werkendam.ni commissie Grondgebied datum commissie 1. Inleiding In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en maandag 1 december 2014 gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk datum raad om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in dinsdag 16december2014 welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. 2. Beleidskader, doel en effect Beleid De beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw. Door de raad op 7 februari 2006 vastgesteld Uitgangspunten grondexploitaties Doel Inzicht verkrijgen in de mogelijke risico s en kansen van de diverse grondexploitaties en daarop anticiperen.

2 Effect Het optimaliseren van de financiële resultaten van de grondexploitaties door het beperken van tegenvallers en het oplimaliseren van financiële meevallers. Afhankelijk van de te verwachten eindresultaten kan worden besloten tot aanpassing van het plan. Dit kan zijn het realiseren van extra voorzieningen of bezuinigen daar waar dat mogelijk is of in het slechtste geval zoeken naar alternatieve dekkingsmiddelen. 3. Argumenten en kanttekeningen De afgelopen jaren gehanteerde aanpak is ook dit jaar als basis gebruikt en waar nodig/mogelijk verfijnd. Dit alles is opgenomen in een aparte (bijgevoegde) notitie: Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam najaar 2014 van 11 november Financiën Samenvattend overzicht grondexploitaties In de beschrijvingen van de lopende grondexploitaties in de separaat bijgevoegde notitie wordt uitgebreid ingegaan op deze exploitaties. In tabel 1 hierna wordt in een samenvattend overzicht de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 1 Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Exploitatie Verwacht Verwachte Verwachte Verwachte Verwachte jaar financiële financiële financiële financiële afsluiting resultaat einde resultaat einde resultaat einde resultaat einde plan plan op basis plan op basis plan op basis plan op basis van berekening van berekening van berekening van berekening oktober oktober 2013 mei oktober 2014 Zandweide Roode Camer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder Totaalverwachte eindresultaat Het positieve verschil tussen oktober 2012 en oktober 2013 wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door bij de exploitatie Roode Camer de getroffen voorziening van , ter dekking van het exploitatietekort einde looptijd, al nu in de exploitatie te storten. Daardoor nemen de rentelasten af en ontstaat een (beperkt) positief resultaat. Opgemerkt dient te worden dat de storting van de getroffen voorziening in de exploitatie geen rentederving elders tot gevolg heeft. Immers in nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid is bepaald dat over reserves en voorzieningen géén rente wordt bijgeschreven. Waar in het voorjaar van 2014 nog een toename van het resultaat kon worden gepresenteerd door de kritische beschouwing van de kostenkant blijkt thans dat het kritisch bezien van de inkomsten een reductie van het eindresultaat tot gevolg heeft. Aan de opbrengstenkant is kritisch gekeken naar uitgiftetermijn, looptijd en type woningen. De fasering van de uit te geven woningen/kavels is aangepast. Dat heeft ook effect op de looptijd (jaar van afsluiten) van de grondexploitaties en daarmee op de rentekosten/ opbrengsten. raadsvoorstel, zaaknummer: pagina 2

3 Bij de Zandweide is sprake van het verlengen van de looptijd met vijf jaar. De looptijd bij de Roode Camer wordt met twee jaar verlengd en de Werkensepolder wordt naar verwachting een jaar later afgesloten dan waarvan in mei 2014 was uitgegaan. Naast de fasering heeft ook een afwaardering plaatsgevonden van de geplande appartementen in onder de woningbouwlocaties Zandweide ( ) en Werkensepolder ( ). Uit de gegevens in tabel 1 blijken de geprognosticeerde totalen van de exploitatieresultaten een grillig beeld te vertonen. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit kan dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2015 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de nabije en verre toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie, die in de bijlagen 1 tot en met 5 van in de bijgevoegde notitie zijn opgenomen. Grondprijzen Er worden in het Coalitieakkoord MET ELKAAR - VOOR ELKAAR en in het In het Bestuursakkoord Met elkaar Voor elkaar: Zo krijgen we dat voor elkaar! Van mei en juni 2014 geen uitspraken gedaan over de hoogte van de (toekomstige) grondprijzen. In de lijn van de beleidsnota Op weg naar een nieuw grondprijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw die door uw raad op 7 februari 2006 is vastgesteld, zou een verhoging van de grondprijzen met de stijging van de inflatie voor 2015 aan de orde (kunnen) zijn. Gezien de ontwikkelingen in de markt en de afzetmogelijkheden van kavels/woningen, wordt voorgesteld om de grondprijzen, evenals de afgelopen jaren, voor 2015 NIET te verhogen. Een neerwaartse aanpassing wordt evenmin voorgesteld. De grondprijzen voor 2011 tot en met 2014 zijn op hetzelfde niveau gebleven als in Ook voor 2015 stellen wij voor om geen generieke aanpassingen van de grondpriizen te doen plaatsvinden. Noch omhoog, noch omlaag. Wel wordt ook in 2015 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Dat gebeurt binnen de kaders van een sluitende grondexploitatie uiteraard. Met andere woorden het college heeft de mogelijkheid om grondprijzen naar boven of beneden aan te passen voor zover dit niet leidt tot een te verwachten negatief eindresultaat van de grondexploitatie. Voorts bedraagt de afwijking van grondprijzen maximaal 20% naar boven of naar beneden. In andere gevallen zal het college de gemeenteraad informeren over de voorgestelde wijzigingen. In tabel 2 zijn de voor 2015 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in afgelopen vier jaren gehanteerde grondprijzen. raadsvoorstel, zaaknummer: pagina 3

4 Tabel 2 Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen, nutsvoorzieningen en bedrijventerreinen voor 2015 Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur ,00 tot 100 m2 netto ,00 ian m2 netto ,00 groter dan 150 m2 netto Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 per m2 hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Bijzondere doeleinden Scholen en kerkgebouwen alsook cjronden t.b.v. nutsvoorzieninoen Voorgestelde grondprijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen ,00 per m Bedrijventerreinen Voorgestelde grondprijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein e 128,00 per De in tabel 1 opgenomen voorgestelde grondprijzen voor 2015 zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken 12,00/m2 Rood met groenfonds 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds 2,00/m2 Monumentenfonds 1,00/m2 De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 5. Risicoanalyse Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties worden gekenmerkt door complexe en langdurige processen. Bij de vijf uitbreidingsplannen blijkt de periode tussen start planvorming tot en met eerste daadwerkelijk uitgifte van grond circa 6 8 jaar te bedragen. Een periode waarin heel veel onvoorziene ontwikkelingen (kunnen) plaatsvinden. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld een andere vraag van de woonconsument: geen 1 minder appartementen en meer grondgebonden woningen. Ook na daadwerkelijke start van de uitgifte doen zich, tijdens de looptijd van een plan, ontwikkelingen voor die een groot effect op de eindresultaten van de afzonderlijke grondexploitaties kunnen hebben. Reden waarom, mede op verzoek van een aantal raadsleden maar ook de accountant bezien is wat de (financiële) effecten zijn van de verlenging van de looptijden van de vijf grondexploitaties voor de uitbreidingsiocaties. Voor de per 16 oktober 2014 doorgerekende grondexploitaties is berekend wat een verlenging van de looptijd met 4 respectievelijk 8 jaar betekent. De financiële effecten op de eindresultaten van de afzonderlijke exploitaties is in tabel 3 weergegeven. raadsvoorstel, zaaknummer: pagina 4

5 Tabel 3 Financiële effecten van een langere looptijd van 4 respectievelijk 8 jaar (alle bedragen in euro) Exploitatie Verwachte Verwachte Verwachte exploitatieresultaat exploitatieresultaat Exploitatieresultaat einde plan op basis einde plan bij einde plan bij van berekening verlenging looptijd met verlenging looptijd met oktober jaar 8jaar Zandweide Roode Camer Westerhei mci. Singe! Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL Uit de gegevens in tabel 3 blijkt dat bij een verlening van de looptijd met 4 jaar de verwachte financiële eindresultaten van de exploitaties Roode Camer en Nieuwe Banne (fors) negatief worden. Bij een verlenging van de looptijd met 8 jaar worden de verwachte eind resultaten van deze twee exploitaties nog negatiever. De overige exploitaties genereren op basis van de berekeningen een positief eindresultaat. Bij de Werkensepolder is sprake van een toename van het eindresultaat. Dit wordt veroorzaakt doordat het saldo rentelasten en baten afneemt. Bij de overige exploitaties neemt dat saldo juist toe waardoor daar sprake is van een afname van het eindresultaat. Bij de locatie Roode Camer is met een relatief lange looptijd van 10 jaar (tot 2024) rekening gehouden. Met een resterende bouwcapaciteit van circa 60 tot 70 woningen lijkt een verdere verlenging vrij hypothetisch. Het geschetste risico wordt niet vertaald in een te treffen voorziening. Voor de woningbouwlocatie Nieuwe Banne wordt voorjaar 2015 een keuze voorgelegd inzake het wel/niet verder ontwikkelen van fase 2. Vooruitlopend daarop stellen wij voor om geen voorziening te treffen vanwege het geschetste risico bij een eventuele verlenging van de looptijd van de grondexploitatie Nieuwe Banne. 6. Besluit bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. ieester en raadsvoorstel zaaknum m er: pagina 5

6 raadsbesluit gemeente werkendam zaaknummer onderwerp Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en voorgestelde grondprijzen 2015 De raad van de gemeente Werkendam, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op - Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid - De bevindingen uit de geactualiseerde grondexploitaties zoals vastgelegd in de Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam najaar 2014(11 november2014) besluit: 1. Vast te stellen de volgende lopende grondexploitaties Zandweide te Dussen Roode Camer te Hank Westerhei te Nieuwendijk Nieuwe Banne te Sleeuwijk Werkensepolder te Werkendam en de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de vijf grondexploitaties te bekrachtigen 2. De grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2015 NIET aan te passen en op hetzelfde niveau als voor te houden. Dit resulteert in de volgende grondprijzen: Woningbouw Voorgestelde grondprijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen ) Sociale huurwoningen (rijen) ,00 per kavel Gestapeld sociale huurwoningen ,00 per appartement Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen 261,00 per m2 Gestapeld Vrije sector koop/huur ,00 tot 100 m2 netto ,00 van m2 netto ,00 groter dan 150 m2 netto Vrijstaand, twee onder een kap, 318,00 perm hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) raadsbesluit, zaaknummer: pagina 6

7 Bijzondere doeleinden Voorgestelde grondprijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen Scholen en kerkgebouwen alsook 239,00 gronden t.b.v. nutsvoorzienincien per m2 Bedrijventerreinen Voorgestelde grondp rijzen voor 2015 (overeenkomstig prijzen ) Bedrijventerrein 128,00 per m2 Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: Fonds bovenwijkse voorzieningen 12,00/m2 Rood met groenfonds 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds 2,001m2 Monumentenfonds 1,00/m~ De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 3. De begroting 2015 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Werkendam van 16 december 2014 de raadsgriffier, de voorzitter, mr. 1. Bakker mw. S. Haasjes - van den Berg raadsbesluit, zaaknummer: pagina 7