Raadsvergadering : 27 februari Voorstelnr. : R Onderwerp : nota Grondbeleid Stadskanaal, 10 februari 2017

Transcriptie

1 Voor het kiezen van de datum voor de raadsvergadering --> Klik op het knopje ernaast om een raadsvergaderdatum te selecteren.onderstaande velden worden door tekstverwerking ingevuld!!!stuur dit raadsvoorstel wanneer het gereed is, direct door naar tekstverwerking. Doorsturen via Beeld» Macro's» Macro's weergeven» KopieerNaarTypekamer» i» OK Dus niet wachten tot na de b. en w.-vergadering. Raadsvergadering : 27 februari 2017 Voorstelnr. : R 7215 Onderwerp : nota Grondbeleid Stadskanaal, 10 februari 2017 Beslispunten 1. De nota Grondbeleid vaststellen. 2. Instemmen met de voorgestelde prijsverlaging van bouwkavels met als gevolg een afwaardering van de grondexploitaties van , Een voorziening treffen van ,00 om het risico van het afbouwen van bestemmingsplancapaciteit dekken. 4. Het totale bedrag van ,00 ten laste brengen van de Algemene reserve. Aan de raad 1. Inleiding Het grondbeleid van de gemeente is aan een herziening toe, de huidige nota is vastgesteld voor de periode Vier jaar geleden werd voorzien dat de rol van de gemeente zou verschuiven richting die van regisseur, waarbij ontwikkelingen vooral door de markt opgepakt zouden worden. De gemeente heeft geen grote ontwikkelingen in gang gezet voor woningbouwlocaties of bedrijventerreinen. Juist het tegenovergestelde is gebeurd. Door uitblijvende vraag en een veranderende markt is verlies genomen op lopende projecten (bijvoorbeeld Drentse Horn). Ook is de uitgifte van bedrijventerreinen overgedragen aan marktpartijen. De gemeente heeft ook de komende jaren geen ontwikkelopgave in de vorm van de aanleg van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Wel liggen er opgaven voor ontwikkelingen van bijvoorbeeld de woningmarkt, het centrum van Stadskanaal en de integrale dorpsaanpak Musselkanaal. Voor de aanpak van het centrum van Stadskanaal en Musselkanaal is door uw raad geld beschikbaar gesteld op voorwaarde van cofinanciering van andere partijen. De gemeente kan hier een actieve rol blijven spelen door bijvoorbeeld grond en opstallen te verwerven. Voor andere opgaven is op voorhand geen financiële ruimte. Hierdoor blijft het accent verschuiven richting een meer regisserende rol voor de gemeente, waarbij knelpunten worden opgelost in samenwerking met marktpartijen. Het doel van samenwerken met marktpartijen is onder meer: - het beperken van financiële risico s; - het bespoedigen van de voortgang van een ontwikkeling; - het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van planontwikkeling en uitvoering. In het kader van de nota Grondbeleid is ook gekeken naar de gemeentelijke woningbouwlocaties; voor drie locaties wordt een prijsverlaging voorgesteld. Conform een eerdere toezegging aan uw raad is ook gekeken welke gemeentelijke pachtgronden verkocht kunnen worden. In het vervolg van het voorstel wordt hier verder op ingegaan Beoogd effect Het grondbeleid van de gemeente actualiseren. 1

2 2. Argumenten 2.1. Verlaging verkoopprijzen bouwkavels In totaal worden op acht locaties 37 bouwkavels aangeboden door de gemeente. De exploitaties lopen nog t/m De prijzen zijn voor het laatst aangepast per 1 januari De interesse voor enkele projecten blijft achter ten opzichte van het particulier aanbod in de gemeente. In overleg met de verkoopmakelaars van de gemeente zijn de prijzen geëvalueerd. Hierbij is gekeken naar prijzen van vergelijkbare bouwkavels in de regio en de interesse vanuit de markt. Het advies is om de prijzen voor enkele locaties te verlagen om zo de verkoop te stimuleren. De argumentatie per locatie staat opgenomen in paragraaf 3 van de nota Verkoop pachtgronden Ons college heeft in oktober 2015 als antwoord op vragen van de raadsfractie van de ChristenUnie toegezegd bij de herziening van de nota Grondbeleid tot een herwaardering van de pachtgronden te komen. Dit zou moeten leiden tot een kernvoorraad van strategisch bezit die beschikbaar moet blijven voor toekomstige ontwikkelingen in de gemeente. Het niet strategisch bezit kan worden verkocht. Argumenten voor verkoop van deze grond zijn: - het verpachten van grond hoort niet tot de kerntaak van de gemeente; - de gemeente staat niet voor een ontwikkelopgave op het gebied van woningbouw of bedrijventerreinen; - een agrariër krijgt meer zekerheid over de beschikbaarheid van de grond voor de bedrijfsvoering. Dit zal eerder leiden tot investeringen in grond, bijvoorbeeld door bemesting en afwatering. De afgelopen periode zijn de pachtgronden beoordeeld en daaruit is een verdeling van strategische en niet-strategische gronden gekomen. In paragraaf 2 van de nota Grondbeleid is deze verdeling terug te vinden Voornemen afbouw bestemmingsplancapaciteit Op 7 september 2015 heeft u de Woonvisie Stadskanaal vastgesteld. Demografische ontwikkelingen, zoals krimp en vergrijzing, leiden ertoe dat woningvoorraad, zowel de koop als de (sociale) huurvoorraad, af moet nemen. De woonvisie is gericht op behoud en versterking van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. Wij willen dit onder meer bereiken door "verdunning" (minder woningen) van de woningvoorraad te combineren met beperkte nieuwbouw. Een van de maatregelen die in de woonvisie zijn genoemd om dit bereiken, is de "Afbouw van bestemmingsplancapaciteit". Als uitvoerder van het woonbeleid wordt u voorgesteld om de intentie uit te spreken de woonbestemming van locaties, die op 1 juni 2020 niet zijn gerealiseerd en die niet voldoen aan de woonvisie, per 1 juni 2020 te verwijderen. In totaal zijn er 20 locaties waarvoor de woonbestemming verwijderd kan worden. Het betreft vier locaties waarvan de gemeente de eigenaresse is, de financiële risico s worden bij punt 5 benoemd. 3. Aanpak/uitvoering/voortgang Bij positieve besluitvorming van uw raad worden de nieuwe verkoopprijzen voor bouwkavels per 1 maart 2017 actueel. De verkoopinformatie op de gemeentelijke website wordt aangepast en de verkoopmakelaars worden op de hoogte gesteld Communicatie Uw besluit wordt op de gebruikelijke wijze bekendgemaakt. 4. Juridische consequenties Het vaststellen van verkoopprijzen voor de grondexploitaties is een bevoegdheid van uw raad. De juridische consequenties van het afbouwen van bestemmingsplancapaciteit zijn in dat voorstel opgenomen. 2

3 5. Kosten, baten, dekking en subsidies De voorgestelde verkoop van pachtgronden en de verlaging van enkele kavelprijzen hebben financiële gevolgen. Zoals in de nota Grondbeleid genoemd is, is de Algemene reserve grondexploitatie nihil. Eventuele lasten en baten worden ten laste of ten gunste gebracht van de Algemene reserve Verkoop pachtgronden Op 1 oktober 2016 is een taxatie uitgevoerd voor de pachtgronden die als niet-strategisch zijn beoordeeld. De taxatiewaarde voor de gronden gezamenlijk is ,00. De gronden kunnen verkocht worden zodra lopende pachtcontracten zijn verstreken Verlaging verkoopprijzen Op basis van de evaluatie van de verkoopprijzen, wordt de volgende prijsverlaging voorgesteld. Woningbouwproject Huidige prijzen (inclusief btw) Voorstel (inclusief btw) Tuinlaan - Onstwedde 100/m 2 80/m 2 Blauwe Kamer - Alteveer 100/m 2 80/m 2 LTS-park - Musselkanaal 130/m 2 100/m 2 De prijsverlaging heeft gevolgen voor de grondexploitaties van de Tuinlaan en de Blauwe Kamer. Om deze sluitend te krijgen, zijn onderstaande afwaarderingen nodig. Het LTS-park valt onder de overige gronden, de boekwaarde is daar gelijkgesteld aan de verkoopprijs. Met de verlaging van de verkoopprijs moet de boekwaarde ook aangepast worden. Woningbouwproject Afwaardering Tuinlaan - Onstwedde ,00 Blauwe Kamer - Alteveer " ,00 LTS-park - Musselkanaal " ,00 Totaal , Risico afbouw bestemmingsplancapaciteit In 2020 wordt definitief beslist welke woningbouwlocaties, door middel van een bestemmingsplanwijziging, uit de markt genomen worden. Omdat dit voor vier gemeentelijke locaties een mogelijk risico betekent, moet hiervoor een voorziening worden getroffen om dit te dekken. Schoolkade De locatie is ontwikkeld voor de uitgifte van vier bouwkavels, waarvan er inmiddels één is verkocht. Er zijn stedenbouwkundig geen bezwaren de locatie onbebouwd te laten. Doordat de locatie buiten de kern Musselkanaal ligt, is een aaneengesloten lintbebouwing geen noodzaak. Met een verkoopprijs van circa 75/m 2 is er geen directe aanleiding om de prijzen te verlagen. Indien in de resterende termijn geen enkele bouwkavel wordt verkocht, moet een boekwaarde worden afgewaardeerd van in totaal ,00. Om dit risico te dekken, is het voorstel om een voorziening van ,00 te treffen, oftewel 67% van het totale risico. De kans dat nog ten minste één van de drie bouwkavels wordt verkocht wordt hoog ingeschat. LTS-park In het LTS-park zijn 26 woningen gerealiseerd. Vanwege de situatie op de woningmarkt zijn in het LTSpark in het verleden al zeven bouwkavels geschrapt. Twee kavels worden op dit moment nog te koop aangeboden, waarvan één kavel nodig is voor een verantwoorde afronding van het project. De andere kavel kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt komen te vervallen. 3

4 Indien in de resterende termijn de laatstgenoemde bouwkavel niet wordt verkocht, moet een boekwaarde worden afgewaardeerd van ,00. Zoals hierboven staat wordt uw raad voorgesteld om de verkoopprijs te verlagen. Met de voorgestelde prijsverlaging kunnen beide kavels beter concurreren met de particuliere bouwkavels in Musselkanaal. Daarnaast worden particuliere bouwkavels in Musselkanaal schaars. Daarom bestaat de verwachting dat de twee kavels de komende drie jaar verkocht worden en wordt geen voorziening opgenomen voor deze locatie. Blauwe Kamer De Blauwe Kamer is opgezet als uitbreidingslocatie voor Alteveer. In de structuurschets uit 2003 is uitgegaan van de bouw van 85 woningen. In de jaren daarna zijn de benodigde gronden aangekocht en is een klein deel bouwrijp gemaakt. In 2010 zijn de eerste tien bouwkavels in de markt gezet, het gaat om zes vrijstaande en vier halfvrijstaande kavels. Vanwege de te verwachten bevolkingsdaling en het ontbreken van marktvraag, is de rest van de grond niet meer in ontwikkeling genomen en is de boekwaarde van deze grond (fasegewijs) afgewaardeerd naar het prijsniveau van landbouwgrond. Het enige dat nu nog van het oorspronkelijke plan rest zijn de tien bouwkavels. Met de eerder genoemde prijsverlaging wordt een afwaardering voorgesteld van ,00. De prijsverlaging heeft als doel om ontwikkeling van de Blauwe Kamer te stimuleren. Het is de verwachting dat de interesse voor de bouwkavels zal toenemen. De bouwkavels voor halfvrijstaande woningen worden door de prijsverlaging interessanter voor starters op de woningmarkt. De prijzen voor de vrijstaande bouwkavels dalen allemaal naar minder dan ,00. Hierdoor kunnen zij beter concurreren met kavels met een vergelijkbare oppervlakte. Mocht in de resterende termijn geen bouwkavel verkocht worden, dan moet in 2020 nog een boekwaarde worden afgewaardeerd van in totaal ,00. Het voorstel is om voor dit risico een voorziening van 60% te treffen, oftewel ,00. Voor dit percentage is uitgegaan van verkoop van twee halfvrijstaande en twee vrijstaande bouwkavels. Hoeklocatie Europalaan-Nederlandlaan Op de hoeklocatie Europalaan- Nederlandlaan is de ontwikkeling van een appartementencomplex niet meer te verwachten. De locatie is eventueel wel geschikt voor andere invullingen. Het is daarom verantwoord de boekwaarde op het perceel van ,00 vooralsnog te handhaven ( 3,00 per m²). De boekwaarde is ontstaan vanwege de verplaatsing van de peuterspeelzaal Regionaal woon- en leefbaarheidsplan Voor een mogelijke dekking van de prijsverlagingen en de voorziening voor het afbouwen van bestemmingsplancapaciteit, is gekeken naar de decentrale uitkering Krimp. Het Rijk stelt middelen beschikbaar voor de regio Oost-Groningen. Voor onze gemeente gaat het voor de periode 2016 tot en met 2020 om een bedrag van ,00 per jaar, in totaal ,00. In het kader van het Regionaal woon- en leefbaarheidsplan heeft ons college in april 2016 besloten zich in te schrijven voor de Menukaart Oost-Groningen. Stadskanaal doet met alle gerechten mee, met uitzondering van hoofdstuk 3.6: "aanpak regionaal deprogrammeren woningbouwplannen". Daarbij is de keuze gemaakt om overal in te schrijven op het normale ambitieniveau. Het Rijk en de provincie stellen ook geld beschikbaar voor de Menukaart, in totaal 11,1 miljoen euro. Om aanspraak te maken op dit regionale fonds, moet een gemeente bij projecten cofinanciering regelen. De cofinanciering kan gedekt worden uit de rijksbijdrage van ,00 die de gemeente de komende jaren rechtstreeks ontvangt. 4

5 Als de voorgestelde afwaardering en voorziening in dit voorstel (voor een deel) gedekt wordt door de decentrale uitkering Krimp, dan komt de uitvoering van de Menukaart onder druk te staan. Dit zou kunnen betekenen dat onvoldoende gemeentelijke cofinanciering beschikbaar is om aanspraak te maken op het regionale fonds. Ook sluit een dergelijke besluit niet aan bij de eerdere beslissing om Stadskanaal voor alle onderdelen van de Menukaart met het normale ambitieniveau in te schrijven. Het advies is dan ook om geen gebruik te maken van de krimpgelden om de financiële gevolgen van dit voorstel te dekken. Burgemeester en wethouders de heer G.J. van der Zanden secretaris mevrouw B.A.H. Galama burgemeester EvS/ 5

6 De raad van de gemeente Stadskanaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 februari 2017, nr. R 7215; b e s l u i t : 1. de nota Grondbeleid vast te stellen; 2. in te stemmen met de voorgestelde prijsverlaging van bouwkavels met als gevolg een afwaardering van de grondexploitaties van ,00; 3. een voorziening te treffen van ,00 om het risico van het afbouwen van bestemmingsplancapaciteit te dekken; 4. het totale bedrag van ,00 ten laste te brengen van de Algemene reserve. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 februari De raad de heer K. Willems raadsgriffier mevrouw B.A.H. Galama voorzitter EvS/