De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

Transcriptie

1 De Financiering van Woningcorporaties 6 december 2013 Jaarbeurs Utrecht

2 VTW Ochtendspecial: De Financiering van Woningcorporaties 6 December 2013 Jaarbeurs (naast CS Utrecht) Aanleiding Het WSW borgt thans ongeveer 90 miljard aan leningen. Woningcorporaties staan borg voor elkaars leningen, met de gemeentes en het Rijk als achtervang. Het WSW gaat strengere eisen stellen aan de borging. Hierdoor zullen corporaties minder kunnen investeren en vermoedelijk een deel van hun schulden moeten aflossen. Daarnaast heeft het WSW aan woningcorporaties een onherroepelijke volmacht opgevraagd om hypotheek te vestigen op de onderliggende woongelegenheden. Het gaat om nagenoeg al het vastgoed van de corporatiesector. Hierdoor wordt commerciële financiering nog moeilijker. Welke gevolgen heeft dit voor de splitsing van corporaties en voor de financiering van het DAEB en het niet DAEB bezit? Wat zou een commissaris hierover moeten weten? Programma Ontvangst prof. dr. Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt bij de UvA en de ASRE, voorzitter van de RvC van Parteon en directeur bij Ortec Finance wat is de stand van zaken rond de novelles en de Herzieningswet? ontwikkelingen van het externe toezicht zoals die langzamerhand duidelijk worden ir. Birgitte van Hoesel MBA, bestuurder van het WSW missie en risicostrategie WSW beoordelingskader individuele woningcorporaties consequenties voor borging Koffie break drs. Pauline Bieringa MBA, directeur Public Finance bij de BNG Bank wat is de betekenis voor de financierbaarheid van de corporatiesector? zijn er nog alternatieve financieringsmogelijkheden? Afsluitende discussie Lunch met gelegenheid om na te praten en om einde van de bijeenkomst Deelnamekosten Kosteloos voor leden van de VTW, 195 voor overige geïnteresseerden. 3 PE! VTW, Postbus AD Utrecht 3512 CA Utrecht Tel: Fax: bureau@vtw.nl

3 Actualiteiten: Herzieningswet Toezicht Johan Conijn VTW, 6 december 2013 Onderwerpen Gang van zaken Herzieningswet Positie gemeenten Veranderingen in het externe toezicht 2

4 Staatssteun volgens Europese Commissie Borging door WSW vanwege achtervang voor overheden Projectsteun en saneringssteun via CFV Lage gemeentelijke grondprijzen voor corporatiebouw (Leningen via BNG) Staatssteun alleen geoorloofd bij DAEB-activiteiten 3 Tijdelijk regeling DAEB DAEB activiteiten - Bouw en verhuur van woongelegenheden tot 681 per maand - Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed (limitatieve lijst) - Leefbaarheidsactiviteiten - Werkzaamheden in verband met wijkaanpak Niet-DAEB activiteiten - Commercieel onroerend goed - Huurwoningen boven 681 per maand - Koopwoningen 4

5 DAEB-splitsing Ter voorkoming van staatsteun voor niet-daeb activiteiten, splitsing tussen DAEB en niet-daeb Administratieve of juridische splitsing? Vermogensverdeling het hete hangijzer Commerciële financiering niet-daeb mogelijk risico, mede afhankelijk van omvang niet-daeb activiteiten 5 DAEB-slitsing, versie 2011 Administratieve splitsing Waardering vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat (70% WOZ-waarde) Vaststellen waarde vastgoed en overige activa niet-daeb deel (gemiddeld circa 6% a 7%) Bij splitsing gelijke solvabiliteit in beide delen op basis van marktwaarde verhuurd Alle geborgde leningen op de DAEB-balans Interne lening startbalans van DAEB naar niet-daeb zorgt voor gelijke solvabiliteit 6

6 Voorbeeld van een startbalans totaal DAEB niet-daeb Activa Marktwaarde eenheden in verhuur Eenheden in Koopgarant (activa) Interne lening Kasgeldpositie Overige activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Leningen RWC leningen Interne lening Eenheden in Koopgarant (passiva) Overige passiva Totaal passiva Solvabiliteit 67,3% 66,1% 66,1% 7 DAEB-splitsing, versie 2012 Aanpassingen in Herzieningswet en concept Algemene Maatregel van Bestuur Belangrijkste aanpassingen: - 10%-regel: vrijheid om 10% DAEB-huurwoningen extra in de niet- DAEB tak te plaatsen - Kraantje van DAEB voor niet-daeb: winsten bij verkoop van DEABhuurwoningen deels beschikbaar als interne lening voor niet-daeb Aangenomen in de Tweede Kamer en ligt nu bij de Eerste Kamer 8

7 DAEB-splisting, versies 2013 Uitgelekte Novelle mei 2013: - Juridische splitsing via tijdelijke Overgangs-BV - Geen bestuurlijke eenheid Akkoord tussen Blok en Aedes - Corporaties krijgen de keuze tussen administratieve of juridische scheiding - Beide takken (DAEB en niet-daeb) dienen levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn - Bij administratieve scheiding: - zwaarder toezichtregime - minder breed palet aan toegestane niet-daeb activiteiten 9 DAEB-spliting, stand van zaken Novelle work in progress Proces is vertraagd; pas op z n vroegst begin volgend jaar naar Raad van State; behandeling Tweede Kamer voor de zomer(?) Uitwerking van het akkoord tussen Blok en Aedes met als kernvraagstuk: - in welke mate is het gewenst dat coporaties niet-daeb activiteiten uitvoeren? - op welke wijze kan dat in de financiële relatie tussen DAEB en niet-daeb mogelijk worden gemaakt? 10

8 Positie van de gemeente Cie Vermeulen: Herstel van vertrouwen Cie Dekker: Gemeenten en corporaties: de vrijblijvendheid voorbij. Verplichtend en wederkerig De opvolging 11 Commissie Vermeulen Aanleiding: Vestia-affaire stress bij gemeenten over mogelijke consequenties van de achtervangverplichting onduidelijkheden over de borging van (tijdelijke) liquiditeitstekorten Omvang risico achtervangpositie feitelijke zeer gering; overigens sterk afhankelijk van rijksbeleid Onderliggende problematiek gemeenten hebben geen inzicht waarom en waarvoor ze garant staan 12

9 Aanbevelingen Gemeente heeft recht op informatie (achtervangpositie, kredietwaardigheidsbeoordeling, bestemming geborgde lening) Aanpassing bestuurlijke structuur (ook Rijk en gemeenten in de RvC van WSW) Beter preventiebeleid (beter afstemming en informatieuitwisseling WSW en CFV) Meer technische aanbevelingen ( koppeling woongelegenheden, eigen geld eerst principe, tijdelijke liquiditeitstekorten, naadloze aansluiting, bepaling schadegemeenten) 13 Commissie Dekker Aanleiding: passage Regeerakkoord corporaties onder directe aansturing van de gemeente Rol gemeenten sinds 1997 geen toezicht meer; wel afstemmingsrelatie (prestatieafspraken Onderliggende problematiek gemeenten (niet alle) ervaren te weinig bereidheid bij corporaties om af te stemmen 14

10 Aanbevelingen (1) Verplichte woonvisie van de gemeente vormt het richtsnoer voor de activiteiten van de corporatie De corporatie verstrekt de gemeente voor 1 juli voorafgaande aan het begrotingsjaar een meerjarig overzicht van voorgenomen activiteiten De borging van de leningen maakt onderdeel uit van de afspraken tussen gemeente en corporatie Er dient een arbitrageorgaan te komen dat bindende uitspraken doet als gemeente en corporatie niet tot overeenstemming kunnen komen 15 Aanbevelingen (2) Actievere rol minister over wijze waarop corporaties met gemeenten afspraken maken De gemeente heeft het recht op informatie over de financiële beoordelingen door de Financiële autoriteit en het WSW, en over investeringscapaciteit van de corporatie Positie van huurdersorganisaties dient te worden versterkt Niet alleen kerntaken maar ook leefbaarheid in de wijken taak voor corporaties Tot slot: de bedrijfseconomische zelfstandigheid van de corporatie is een gegeven en geen toezichtrelatie van de gemeente 16

11 Opvolging Voorstel Novelle voor de Herzieningswet bevat (naar verwachting) de sterkere positie van de gemeenten in overeenstemming met adviezen Cie Dekker Afspraken tussen VNG / BZK en WSW over informatieprotocol De positie van de gemeente wordt hoe dan ook anders 17 Extern toezicht Rapport Cie. Hoekstra Ontwikkelingen bij WSW Standpunten Blok (2 dec 2013) 18

12 Commissie Hoekstra Cie. Hoekstra - Eenduidige waardering van het vastgoed voor betere vergelijkbaarheid corporaties (Blok en CFV: marktwaarde de meest gerede waarderingsgrondslag) - CFV en WSW: een eenduidig en op elkaar aansluitend toetsingskader - Toezicht van de minister op het WSW - Een aparte organisatie voor de uitvoering van de sanering 19 Ontwikkelingen WSW Onvoorwaardelijke volmacht voor vestiging hypotheek op nagenoeg al het vastgoed van corporaties (96% DAEB en 66% niet-daeb). Zijn er nog wel externe financieringsmogelijkheden voor niet- DAEB activiteiten? Nieuw beoordelingskader; nieuwe financiële ratio s. Waarom ontbreekt een eenduidig toetsingskader met CFV? Centrale rol voor bedrijfswaarde met afzonderlijke gegevensopvraging van WSW (dpi plus) Past zwaarder accent bedrijfswaarde wel bij ontwikkelingen naar marktwaarde (RJ, BZK, CFV)? 20

13 Extern toezicht volgens Blok Herzieningswet - CFV over naar het Rijk als onafhankelijke dienst - Uitvoering sanering naar WSW Standpunt van Blok 2 december Volkshuisvestelijk toezicht (prestaties, rechtmatigheid, integriteit en governance) per 1 jan 2014 bij Inspectie Leefomgeving en Transport (ILO) met eigen bevoegdheden. Toezichts- en toestingskader nog erg onduidelijk - Financieel toezicht; vanaf 1 jan 2014 meer bevoegdheden bij CFV. - Afstemmingsafspraken tussen beide toezichtorganen 21 The information contained in this communication is confidential and may be legally privileged. It is intended solely for the use of the individual recipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmission of the information contained in this communication nor for any delay in its receipt. The information in this communication is not intended as a recommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such. No rights can be derived from this message. This communication is from Ortec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlands under company number with registered office at Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on and shall be forwarded free of charge upon request. The Netherlands, Rotterdam Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Tel: +31 (0) Fax: +31 (0) info@ortec-finance.com Web: com The Netherlands, Amsterdam Barajasweg 10, 1043 CP Amsterdam Tel: +31 (0) Fax: +31 (0) info@ortec-finance.com Web: United Kingdom, London 23 Austin Friars, London EC2N 2QP Tel: +44 (0) Fax: +44 (0) info@ortec-finance.com Web: ortec-finance.co.ukco Switzerland, Pfäffikon Poststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZ Tel: +41 (0) Fax: +41 (0) info@ortec-finance.com Web:

14 Nieuw beoordelingskader en werkwijze WSW Presentatie VTW December 2013 Agenda WSW Missie en Risicostrategie Risicobereidheid Versterking van het risicobeoordelingskader corporaties Business Risk 24 kwalitatieve vragen Financial Risk Financiële ratio s, definities en normstelling Aanpassing van beleid, processen en procedures Risicoclassificatie, besluitvorming en faciliteringsbeleid Beheersmaatregelen Overige beleidswijzigingen Impact van de wijzigingen 2 1

15 WSW MISSIE EN RISICOSTRATEGIE 3 De wereld om ons heen veranderde... Incidenten Roep uit de sector om Toezicht met Bite Conclusies en aanbevelingen in rapporten Commissie Hoekstra en Herstel van Vertrouwen (VNG) Voorgenomen veranderingen in wet- en regelgeving (o.a. Novelle bij de herzieningswet) het WSW heeft haar missie en risicostrategie herijkt 4 2

16 WSW Missie Het WSW draagt als hoeder van de borg door objectief risicomanagement bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting 5 WSW Risicomanagement Zekerheidstelsel totale borg en Individuele corporatie Risicobudget WSW hanteert een expliciete risicobereidheid/risicobudget en een gestructureerde risicobeoordelingsmethodologie gebaseerd op industrie standaarden (S&P), rekening houdend met de specifieke kenmerken van de sector 6 3

17 WSW Raamwerk Risicobereidheid - Grenzen Niet één waarheid Uitleg 1. Maximale Borg. Een absolute grens zonder rekening te houden met de kredietkwaliteit van de deelnemer. 1. Maximale Borg WSW Risicobudget Risicobereidheid Borgstelsel. 3. Scenario's en Stress Testen Aanspraak 2. Kans & Impact Aanspraak 2. Kans & Impact Aanspraak Een risico gewogen grens. Houdt rekening met de kans dat een corporatie niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en de impact. 3. Scenario s en Stress Testen Een stress grens. Houdt rekening met ongunstige markt /macro economische omstandigheden. De risicobereidheid van het WSW stelt grenzen aan de risico s in het borgstelsel gebaseerd op het beschikbare risicobudget in het stelsel en is passend bij het principe van onderlinge solidariteit in de sector. 7 RISICOBEOORDELINGSKADER CORPORATIES 8 4

18 WSW risicobeoordeling gebaseerd op het bedrijfsmodel van een corporatie WSW Risicobereidheid Risico score model Business Risk Differentiatie in Beoordelingsproces Vaststellen Borgbaarheid Vaststellen Faciliteringsvolume Financial Risk Toepassen van Beheersmaatregelen Toekomst: differentiatie vergoeding 9 Uitgangspunten Risicobeoordeling Ris sico score model Business Risk Financial Risk Exploitatie portefeuille vastgoed. Beleid gericht op instandhouding. Continue proces van beheer en transitie. Kasstroom genererende capaciteit (KGC) van voorraad. Beoordeling op geconsolideerd niveau. Rentebetalingen uit kasstromen. Maximale schuldpositie in relatie tot KGC. Bij afname KGC afbouw schuldpositie noodzakelijk. Onderpandwaarde op basis van marktwaarde in verhuurde staat. 10 5

19 BUSINESS RISK 11 Uitgangspunten Business Risk Beoordeling Business Risk op basis van 24 kwalitatieve vragen.. Ris sico score model Business Risk Gericht op de beoordeling van specifieke risico s en de beheersing daarvan. Richtlijnen en beoordelingskaders bevorderen eenduidigheid in de beoordeling. Hanteren van objectieve indicatoren en informatie van derden. Kwalitatieve vragen en indicatoren zijn beschikbaar waarmee beoordeling voorspelbaar wordt. Professionele standaarden (S&P) aangepast naar sector. 12 6

20 Business Risk thema s in de 24 vragen Portefeuille strategie Business Risk Business Model Management Model Vastgoedvoorraad samenstelling, beheer en transitie Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen Governance Financiële sturing en beheersing Corporatie in control 13 FINANCIAL RISK 14 7

21 Uitgangspunten Financial Risk Uitgangspunten Ratio 1.WSW gaat uit van continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille. ICR (korte termijn) LTV (lange termijn) Risico score model Financial Risk 2.WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie. 3.WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig. 4.WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. Bedrijfswaarde als maatstaf in LTV en solvabiliteit DSCR Solvabiliteit 5.WSW s risico s moeten met voldoende onderpandwaarde zijn gedekt. Dekkingsratio 15 WSW hanteert ratio s en normen in lijn met professionele standaarden, passend bij de sector Financiële Norm S&P Eigen Ratio Equivalent vermogen ICR BB- Solvabiliteitsratio DSCR 1.0 B+ Balans Loan-to- 75% B Value Vreemd Loan to Value vermogen Solvabiliteit 20% B Dekkingsratio 50% WOZ N.v.t. Interest Debt Service Kasstromen Coverage Coverage De huidige 2% aflossingsfictie en 50% Ratio Ratio WOZ waarde dekking voldoen onvoldoende aan het nieuwe risico beoordelingskader en de daarop Onderpand Dekkingsratio gebaseerde uitgangspunten voor de beoordeling 16 8

22 Interest Coverage Ratio Interest Coverage Ratio Solvabiliteitsratio Loan to Value Dekkingsratio Loan to Value Solvabiliteitsratio Debt Service Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio De belangrijkste veranderingen Financiële Ratio s worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dvi) én op basis van prognose (5 jaar dpi). Integraal stelsel van financiële ratio s. Meer en beter zicht op korte en lange termijn risico s. ICR norm wordt 1,4; houdt rekening met noodzakelijke geachte risicobuffers. Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten buiten beschouwing. Generieke aflossingsfictie 2% vervangen door corporatie specifieke DSCR Nieuwe DSCR houdt rekening restant levensduur bezit, verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. LTV meet kasstroomgenererende capaciteit (KGC) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen. KGC op basis van Bedrijfswaarde. Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis bedrijfswaarde. 17 RISICOCLASSIFICATIE, BESLUITVORMING EN FACILITERINGSBELEID 18 9

23 Voorlopige Risicoclassificatie 92% van de woningcorporaties heeft classificatie groen Impact van Aanspraak Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Kans op Aanspraak Hoog Geborgde schuld Risico score b+ en lager Geborgde schuld 250 mln Geborgde schuld > 250 mln en 1 mld Geborgde schuld > 1 mld Midden Tussen bb+ en bb- Laag bbb- en hoger Classificatie is gebaseerd op risico score en geborgde schuld per ultimo Bij toepassing van het nieuwe WSW risicobeoordelingskader zullen verschuivingen optreden in de classificatie. 19 Besluitvorming intern WSW BESLUITVORMINGS- CRITERIA GOEDKEURING ESCALATIE NIVEAU 1 ESCALATIE NIVEAU 2 REVIEW RISICO CLASSIFICATIE 1e. 2e. 1e. 2e Goedkeuring 250 mln en bbb- of hoger AM RM Hoofd AM Hoofd RM BC Advies. Bestuurder Besluit LAAG Overige klassen Hoofd AM Hoofd RM BC Advies. Bestuurder Besluit Review MIDDEN BC Advies. Bestuurder Besluit HOOG BC Advies. Bestuurder Besluit

24 FV Nieuwe Stijl : vaststellen en registreren Herfinanciering + Groei leningportefeuille Herfinanciering Groei leningportefeuille Herfinanciering + Groei leningportefeuille Ja Ja Niet op Voorhand Niet op Voorhand 1 tot maximaal 3 jaar Maximaal 2 jaar Geen Geen Opmerkingen 1. Risicoklasse corporatie bepalend voor duur en type FV. 2. FV wordt administratief vertaald naar een borgingsplafond. WSW bewaakt omvang van de geborgde lening portefeuille. 3. Indien geen FV op voorhand beschikbaar wordt, vindt borging plaats op basis van een individuele lening aanvraag. Zolang een corporatie duurzaam voldoet aan de WSW criteria kan de corporatie er ceteris paribus van uit gaan dat het aantrekken van leningen onder WSW borging ook op de lange termijn mogelijk is. 21 FV Nieuwe Stijl : verificatie bij borging Vaststellen en registreren Risico Type financierings- Jaarlagen FV klasse behoefte FV Risico- klasse Type financieringsbehoefte Herfinanciering + Groei leningportefeuille Herfinanciering Verificatie bij borgverlening Verificatie Inhoud verificatie Licht 1. Bestuursverklaring (borgbaar doel) 2. Toets WSW of lening past binnen FV en achtervangovereenkomst 3. Toets op beheersvoorwaarden. Licht 4. Toets op onderpandwaarde (per gemeente) Groei leningportefeuille Herfinanciering + Groei leningportefeuille Zwaar Zwaar Alle elementen van een lichte toets PLUS: 5. Opgave actuele financiële cijfers. WSW verifieert of financiële ratio s na aantrekken van de lening voldoen aan de WSW criteria

25 BEHEERSMAATREGELEN 23 Het WSW heeft een pallet van beheersmaatregelen Schriftelijk (eenmalig/periodiek) verzoek tot informatie Gesprek met bestuur/rvc met schriftelijke terugkoppeling van gemaakte afspraken Schriftelijk verzoek tot nemen (herstel)maatregelen Aanwijzing geven tot nemen herstelmaatregelen Informatie- Verzoeken Herstel- Maatregelen FV beperken of op nul stellen Verstrekken borg onder voorwaarden van tijdelijke liquiditeitstekorten Aanhouden van de Verklaring omtrent de Borgbaarheid Uitspreken van de nietkredietwaardigheid / nietborgbaarheid Uitschrijven van een boete Beperking Borging Informeren Derden Informeren CFV en/of BZK/achtervanggemeentes over de door het WSW gesignaleerde risico s s Verzoek aan CFV/BZK tot het nemen van een maatregel (bv. aanstellen extern toezichthouder

26 OVERIGE BELEIDSWIJZIGINGEN 25 Overige beleidswijzigingen Kredietwaardigheids- id verklaring Borgbaarheidsverklaring Volmacht voor hypotheekvestiging op eerste verzoek k(rd) (RvD) Volmacht als voorwaarde voor deelname 26 13

27 IMPACT VAN DE WIJZIGINGEN 27 82% van de corporaties voldoet binnen de prognose aan alle nieuwe ratio's Er zijn 303 corporaties die voldoen aan de nieuwe financiële ratio s of herstel laten zien in de prognose periode. 34 Er zijn 33 corporaties met een materiële normoverschrijding Er zijn 34 corporaties die een niet-materiële overschrijding van de normen hebben en in de prognose ose nog onvoldoende herstel laten zien. 370 Voldoen aan alle ratio s Voldoen niet maar herstel in prognose Subtotaal Ouderen- Voldoen niet Huisvesting & Normoverschrijding A-typische woco s materieel Totaal 28 14

28 De nieuwe financiële ratio s hebben impact op enkele woningcorporaties die eerder wel voldeden aan de fictie Opmerkingen woningcorporaties die niet eerder in beeld waren (voldeden aan de 2% fictie) hebben een materiële afwijking van de nieuwe normen. Deze 12 hebben bijna allemaal (10) een overschrijding op de LTV en de ICR (9). Voldoen niet aan de 2% aflossingsfictie Voldoen niet aan één of meer financiële ratio s Het WSW zal met deze corporaties het gesprek aangaan om te bepalen hoe en op welke termijn deze corporaties aan de WSW normen kunnen voldoen. Deze corporaties verkeren niet in een situatie van acute financiële (liquiditeits)- problemen, maar herstelmaatregelen zijn nodig om een duurzaam gezonde financiële huishouding te realiseren. 29 De impact op de investeringscapaciteit van de sector is beperkt Aantal woningcorporaties Investeringsprognose (in mld) Als % Voldoen aan alle ratio s ,8 79% Voldoen niet aan alle ratio s maar tonen herstel in prognose (Geel) 25 1,7 5% Hebben een niet-materiële overschrijding van de normen en laten in de prognose nog onvoldoende 34 2,6 8% herstel zien (Oranje) Hebben een materiële normoverschrijding (Rood), waarvan: - Ouderenhuisvesting en A-typische deelnemers 10 0,0 0% - Overige Corporaties 23 2,7 8% Totaal ,8 100% Naar het oordeel van WSW is de impact van de nieuwe financiële ratio s passend bij de gewenste professionalisering van het WSW risicomanagement en de horizontale disciplinering in de sector 30 15

29 Vragen? 31 16

30 De Financiering van Woningcorporaties Pauline Bieringa Utrecht, 6 december 2013 Veranderende omgeving bancaire sector Capital Requirements Directive (CRD IV) European Market Infrastructure Regulation (EMIR) 2 De Financiering van Woningcorporaties 1

31 Geborgde versus Ongeborgde Financiering Geborgd Ongeborgd Omvang huidige portefeuille EUR 87 miljard circa EUR 4 miljard Ontwikkeling toekomstige vraag Stabiel (herfinanciering) Lange termijn: afname Sterke toename vanwege aanstaande splitsing niet-daeb Risico vanuit perspectief bank Uniform Divers Proces Gestructureerde methodiek Op maat 3 De Financiering van Woningcorporaties Geborgde Financiering Toegevoegde waarde financierings- en garantiestelsel Prijsvoordeel: 1% rentevoordeel Ruim EUR 35,- per huurder per maand Beschikbaarheid van kapitaal: Garantiestelsel en rol banken biedt beleggers vertrouwen Bekendheid Dutch System bij buitenlandse beleggers Beschikbaarheid ook gedurende de kredietcrisis - geen issue: Gouden Driehoek Corporaties WSW Sectorbanken werkt optimaal Maakt investeringen mogelijk die voor de markt niet rendabel zijn 4 De Financiering van Woningcorporaties 2

32 Ongeborgde Financiering Integrale beoordeling van debiteur en te financieren vastgoed FINANCIALS NON-FINANCIALS DEBITEUR ICR Solvabiliteitseis Oordeel WSW / CFV Kwaliteit management Kwaliteit rapportages Invulling Governance VASTGOED DSCR bij scenario s LTV Zekerheden Behoort tot wettelijk werkdomein? Inzicht marktrisico s Verzekering Afdekking projectrisico s Noodzakelijke vergunningen 5 De Financiering van Woningcorporaties Ongeborgde Financiering DSCR: Cashflow bepaalt in belangrijke mate de financieringscapaciteit Kan op basis van de netto cashflow vanuit het betreffende vastgoed aan de rente- en aflossingsverplichtingen worden voldaan? LTV: Nooit 100% van de marktwaarde / stichtingskosten Inzet van eigen middelen, danwel inbreng extra bestaand vastgoed Zekerheden: Hypotheek: vrijgave door WSW!! Verpanding huurpenningen 6 De Financiering van Woningcorporaties 3

33 Ongeborgde Financiering Kwaliteit management Is er een missie/strategie en is deze bekend? Zijn doelstellingen hiervan afgeleid en helder geformuleerd? Zijn de doelstellingen smart? Waar stuurt men op? Worden de behaalde resultaten getoetst aan de doelstellingen? Is het handelen van de corporatie terug te leiden naar de missie/strategie/ doelstellingen? Is daar een onderbouwing van en worden die (spontaan) gedeeld? Hoe is het management georganiseerd? Is dit in overeenstemming met de gehele organisatie? Wat is de kwaliteit van de individuele leden? Wat is de onderlinge krachtsverhouding? Wat is de ervaring van het management? Is dit een voordeel of een nadeel? Wat is de achtergrond van het management? Wat zijn de tekortkomingen? Is men zich daarvan bewust? Hoe is de aansluiting van rapportages bij de doelstellingen? Hoe is het besluitvormingsproces georganiseerd? Werkt dit ook volgens de gemaakte afspraken? Hoe is het financiële/financieringsaspect ingebed? Is er sprake van risicomanagement en op welke onderdelen? Zo ja wordt daar naar gehandeld? Hoe is de band met het interne toezicht? Hoe lang zit het interne toezicht? Wat zijn de afspraken? Hoe is de band met de overheid (gemeente) Doet de organisatie wat het management van hen verlangd? 7 De Financiering van Woningcorporaties Ongeborgde Financiering Benodigde informatie Goedgekeurde jaarcijfers (halfjaarcijfers), dvi en dpi Meerjarenbegroting en investeringsprogramma DAEB en niet-daeb Businesscase: achtergrond te financieren vastgoed, investeringsbehoefte, financieringswijze en (markt)risico s Liquiditeitsprognose, zowel van debiteur als van het te financieren vastgoed Scenario-analyses ten aanzien van liquiditeitsprognose (project-, markten renterisico s) Vervalkalender vaste geldleningen Oordeel borgbaarheid WSW inclusief faciliteringsgruimteingsg imte Oordeel CFV Taxatierapport te financieren vastgoed Bewijs van verzekering In geval nieuwbouw: aanneemovereenkomst en vergunningen 8 De Financiering van Woningcorporaties 4

34 Ongeborgde Financiering Benodigde informatie gedurende de gehele looptijd!! Monitoring ICR, DSCR, Solvabiliteit gedurende de looptijd op basis van compliance certificaten afgegeven door externe accountant Taxatierapporten in verband met monitoring LTV Afhankelijk van specifieke voorwaarden en afspraken 9 De Financiering van Woningcorporaties Ongeborgde Financiering Effect Akkoord Aedes - Blok Administratieve danwel juridische scheiding DAEB en niet-daeb Nieuwe activiteiten: ongeborgde financiering Bestaande niet-daeb portefeuille vooralsnog middels interne lening gefinancierd met borging: Geleidelijke ongeborgde herfinanciering: EUR 300 miljoen / jaar Boveninflatoire huurverhoging aandeel niet-daeb neemt toe Mogelijkheid voor verdere overheveling van DAEB naar niet- DAEB? 10 De Financiering van Woningcorporaties 5

35 Veel onzekerheden Details ten aanzien splitsing DAEB en niet-daeb: Basis voor de splitsing / vermogenstoewijzing Beide takken dienen levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn Financiering vraagt beschikbaarheid van onderpand en vrije middelen voor niet-daeb En ondertussen: Bescherming borgbaarheid deelnemers WSW en zekerheidspositie WSW Eén zekerheid: de veranderingen hebben effect op de financiering 11 De Financiering van Woningcorporaties NU het moment voor het bepalen van strategische opties Na splitsing wellicht minder flexibiteit Opties ten aanzien van de vastgoedportefeuille: Behoefte vraag - ambities Rol gemeente! Na duidelijkheid over details splitsing zijn opties te toetsen 12 De Financiering van Woningcorporaties 6

36 Alternatieve financieringsbronnen Geen behoefte aan alternatieven ten aanzien van geborgde financiering: beschikbaarheid kapitaal geen probleem gebleken Wel behoefte aan alternatieven bij ongeborgde financiering Voorbeelden binnen zorg en onderwijs 13 De Financiering van Woningcorporaties De Financiering van Woningcorporaties 14 7