De Vrijheid om anders te denken

Transcriptie

1 De Vrijheid om anders te denken GREEN REAL ESTATE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Bart Witzier 14 juni 2012

2 Zorginstelling Stichting Elisabeth, Leuvenaarstraat te Breda

3 Onderwijs Universiteit Leiden, te Den Haag

4 Onderwijs ROC Leiden, Centraal Station te Leiden

5 Onderwijs ROC Leiden, NS Lammenschans te Leiden

6 Hoe werkt het? Ontstaat er vertrouwen? Wat is de gecombineerde financiële positie? Is er kennis van zaken, deskundigheid? Blijft de maatschappelijke partner voldoende economisch zelfstandig?

7 Conclusies Vertrouwen Financieel gezond Professional/Deskundigheid Gelijkwaardige partners

8 Stichting Elisabeth een organisatie voor wonen, welzijn en zorg in ontwikkeling PPS in de praktijk: Zorg 14 juni 2012

9 Over Stichting Elisabeth Organisatie voor wonen, welzijn en zorg Bijzondere doelgroep: senioren Sinds 1819 veelzijdig actief in Breda en omgeving

10 Waar en hoe? Zes locaties verspreid over Breda Elisabeth Zorg Thuis Zorghotel Merlinde Omzet 45 miljoen 1100 medewerkers 350 vrijwilligers

11 Nieuwbouw centrum 141 servicewoningen (huur) 220 zorgappartementen Parkeergarage 230 auto s Elisabethboulevard Dagcentrum Therapieruimtes en kantoren (para)medici Kantoren Stichting Elisabeth

12 Bouw Bouw budget circa 77 miljoen incl. btw Start 1e bouwfase juni 2008 gereed juni 2010 Start 2e bouwfase december 2010 gereed juli 2012

13 Overzicht nieuwbouw

14 24 juni 2008

15 Financieel raamwerk Elisabeth heeft een uitstekende uitgangspositie (markttechnisch en financieel) NHC in combinatie met onrendabele top appartementen beperkt Elisabeth in een aantal cruciale jaren in haar doorgroei mogelijkheden Investering Leuvenaarstraat dient (maatschappelijk) rendabel te worden gemaakt Financieringsbeleid dient te worden afgestemd op de ambities

16 Effect PPS constructie Solvabiliteit Lineair PPS % 24% % 13% % 19% % 35% DSCR Lineair PPS ,92 1, ,38 1, ,22 1, ,82 1,94

17 Effect op organisatie Management Personeel Financieel-economisch beheer Raad van Toezicht

18 Effect op stakeholders Bouwende partijen Banken Zorgkantoor Gemeente Externe adviseurs > accountants/ juristen

19 PPS in de praktijk: Zorg Irma Langeraert ILFA Treasury Support 14 juni 2012

20 Ontwikkelingen in de (kapitaal)markt Zorginstelling heeft behoefte aan lange termijn, stabiele financieringsconstructie Als gevolg van de kredietcrisis kunnen veel handelsbanken deze type financiering niet bieden tegen een reële prijs Basel III is een bedreiging voor de sectorbanken Wijzigingen in bekostiging leidt tot een hoger risicoprofiel waardoor banken hogere eisen stellen aan kredietwaardigheid Sector heeft onvoldoende tijd om zich adequaat te kunnen aanpassen aan de wijzigende omstandigheden Beoogde partner woningbouwsector heeft zelf weinig manoeuvreerruimte

21 Financieringstrategie Investeringsbeslissing gaat voor de financieringsbeslissing, waarbij het geheel zodanig op elkaar moet worden afgestemd dat de totale organisatie financierbaar blijft. Een geformuleerde financieringsstrategie doet uitspraak over: De gewenste mix van eigen en vreemd vermogen De gewenste opbouw van het vreemd vermogen qua samenstelling, looptijden en spreiding

22 Financiële risicoanalyse Risico is de mogelijkheid dat in een gegeven periode en situatie, positieve verwachtingen niet in vervulling gaan. Statisch risico s: uitsluitend sprake van een kans op verlies (in principe verzekerbaar) Dynamische risico s: kans op verlies maar ook op winst (inherent aan het voeren van een onderneming en vloeien voort uit strategie, commercie, markt, investeringen, wijze van financieren)

23 Financiële risicoanalyse Middels deze analyse wordt in kaart gebracht welke (combinaties) van dynamische risico s de continuïteit van de organisatie bedreigen. Tevens worden de mogelijkheden onderzocht qua: Risicoreductie Risico-overdracht Risicofinanciering

24 Financiële risicoanalyse Na deze analyse dient vanuit treasury perspectief de organisatie een helder beeld te hebben van: De mogelijkheden om calamiteiten te financieren binnen de eigen bedrijfsvoering De factoren die de ontwikkeling liquiditeit (werkkapitaal) beïnvloeden en de mate van stuurbaarheid van deze elementen De effecten van de opbouw balans

25 Risico s vastgoedinvesteringen Investeringsbeslissing is onvoldoende afgeleid van de strategie van de organisatie. Financiële bedrijfsvoering is niet gericht op risicoreductie/overdracht Zwakke financiële uitgangspositie gegeven de strengere eisen welke nu worden gesteld aan kredietverlening Geen heldere financieringsstrategie Treasuryfunctie is onvoldoende ingericht Herfinancieringsrisico Renterisico Nieuwe toetreders op de markt

26 Business case De business case moet een potentiële financier antwoord geven op de volgende vragen: Weet een organisatie wat haar kansen en bedreigingen zijn en heeft men daar een adequaat antwoord op? Hoe realistisch is men in de afwegingen? Kan de organisatie de opgave aan? Wordt er voldoende cash gegenereerd om aan de toekomstige verplichtingen te voldoen?

27 Tips uit de expertronde ActiZ Wees helder in wat jouw core business is en hoe je investeringsbeslissing hiervan is afgeleid Denk/werk vanuit waardecreatie Creëer allianties Verslaglegging inrichten op meerdere stakeholders Rendement is geen vies woord Kennis en ervaring management Wees realistisch over de eigen financiële positie

28 Essentie van Green-BNG transacties Aanleiding is afwijkend, doelstellingen zijn uniek dus ook de opzet van de PPS Economische onafhankelijkheid van de maatschappelijke partij is het uitgangspunt Per casus wordt bezien welke risico s (ook niet financieel) bij welke partij passen Maatschappelijke partij krijgt een claim op het object, optie of plicht Modellering van de kasstromen wordt afgestemd op de kasstromen van de betalende partij Aanvullende kennis komt beschikbaar

29 Alternatieve financiering Ilfa wil de ervaringen vanuit de dossiers ROC Leiden en St. Elisabeth vertalen in een nieuw financieringsconcept in het kader van scheiden wonen en zorg Kern van de aanpak is de financiering zodanig vorm te geven dat: Toetreding tot de kapitaalmarkt wordt vereenvoudigd De ontwikkeling van de financiële lasten beter aansluit bij de bekostiging van de bedrijfsvoering van dit type organisaties Inleg eigen middelen wordt beperkt Er een claim is op het vastgoed of waarde ontwikkeling daarvan

30 Praktijksessie PPS: - een praktijkvoorbeeld - Drs. J.S. Tebbens RA Breda, 14 juni /14/2012

31 Agenda 1. Uitgangspunten BNG 2. Praktijkvoorbeeld juni 2012, Praktijksessie: PPS een praktijkvoorbeeld -

32 Uitgangspunten 1. Bestaansrecht BNG 2. Statutaire marktpartijen 3. Kwaliteit belegger juni 2012, Praktijksessie: PPS een praktijkvoorbeeld -

33 PPS: Praktijkvoorbeeld (cashflow) Huurder Holding Belegger - concern Belegger BV Belegger 0<t<23 verpanding belegging EUR XX mln Herfinanciering max EUR XX mln?? 0<t<3 kort geld EUR XX mln t=23 overname EUR XX mln t=3 overname locatie EUR XX mln BV t=23 beleggingsopbrengst minimaal EUR XX mln T=3 aflossing BNG 3<t<23 lang geld EUR XX mln = geld BNG VB = zekerheid = gebouw juni 2012, Praktijksessie: PPS een praktijkvoorbeeld -

34 PPS: Praktijkvoorbeeld (vastgoed) Huurder ROC Holding Belegger - concern Belegger Zeeman CCL BV bv Belegger Green t=23 overname pand t=3 overname pand ROC BV LAM BNG BNG BCM VB juni 2012, Praktijksessie: PPS een praktijkvoorbeeld - = geld = zekerheid = gebouw

35 PPS: Praktijkvoorbeeld (voorwaarden) Huurder ROC Holding Belegger - concern Belegger Zeeman CCL BV BV Belegger Green 0<t<23 verpanding belegging EUR XX mln 0<t<3 hypotheek ROC BV LAM 3<t<23 hypotheek 3<t<23 concern garantie BNG BNG BCM VB = geld = zekerheid = gebouw juni 2012, Praktijksessie: PPS een praktijkvoorbeeld -