Notitie beleidsuitgangspunten wonen p.n.: 298543 d.d. 4-1-2011 Inleiding Dongeradeel heeft in het licht van de toekomstige demografische ontwikkelingen de Discussienota Leefbaarheid en Wonen gemeente Dongeradeel opgesteld. Deze nota en de voorloper ervan de discussienota Krimp zijn uitgebreid besproken met de dorpen en de maatschappelijke organisaties. Het Beleidsprogramma Leefbaarheid en Wonen gemeente Dongeradeel waarin de op- en aanmerkingen gemaakt tijdens de discussieavonden zijn meegenomen, komt in mei 2011 in de gemeenteraad. Ook is in 2008 door de gemeenten Achtkarspelen, Dongeradeel, Kollumerland c.a. en Dantumadiel een gezamenlijke strategische woonvisie opgesteld die moet leiden tot een versterking van Noordoost Fryslân als woonregio. Deze nota is in 2009 vastgesteld door de 4 gemeenteraden. De regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de toekomstige krimp. Er is een hoofdkoers uitgezet om de woonfunctie van de regio verder te ontwikkelen. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan het inzichtelijk maken en het opvangen van de (financiële) gevolgen van de demografische krimp. Voor de korte termijn wil de regio de woonfunctie versterken door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. De regio wil daarbij vooral de eigen bevolking vasthouden door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. De regio zal zich daarbij richten op de ontwikkeling van de bestaande voorraad. De nieuwbouw zal voor een groot deel bestaan uit vervanging. Daarom zal bij uitvoering van het beleid bijzondere aandacht uitgaan naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. De regio wil nauw samenwerken in de uitvoering van het woonbeleid om ongewenste concurrentie te voorkomen en om de diversiteit van het regionale woningaanbod te vergroten. Zij zal dit doen door regionale afstemming van de woningbouwprogramma s en door vervolgens een regionaal woonprogramma op te stellen. 1
Strategische woonvisie NOFA gemeenten Structuurvisie bundelingsgebied Nota Leefbaarheid en wonen Beleidsuitgangspunten Wonen Woonprogramma Gemeente Dongeradeel Woonakkoord Gemeente Dongeradeel Thús Wonen 2
Op basis van bovengenoemde beleidsstukken en overige beschikbare beleidsstukken is onderhavige notitie Beleidsuitgangspunten Wonen tot stand gekomen. Deze notitie bevat relevante en aangescherpte beleidsuitgangspunten die het gezamenlijk vertrekpunt vormen voor het af te sluiten woonakkoord tussen de gemeente en Thús Wonen. Het woonakkoord zal concrete afspraken moeten bevatten over uitvoering van het gemeentelijk woonprogramma en in lijn met onderhavige notitie moeten zijn.deze beleidsnotitie vormt daarmee de basis en dus een onlosmakelijk onderdeel van het woonakkoord. 1. Focus woonbeleid op bestaande voorraad In Dongeradeel zal de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad moeten worden opgevangen. Daarom moet de bestaande woningvoorraad de komende jaren worden aangepast, mede om te voorkomen dat mensen uit de gemeente vertrekken en leegstand in zowel de huursector als de koopsector gaat ontstaan. Het doel van het woonbeleid is om een toekomstbestendige gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners. Een prettige, aantrekkelijke en leefbare woonomgeving maakt daar deel van uit. Transformeren en herstructureren van het huidige woningbestand krijgt daarom de komende jaren prioriteit omdat dure transformatie- en herstructureringsopgaven na 2020, onder invloed van een lagere woningbehoefte en weinig nieuwbouw, (financieel) steeds moeilijker zullen worden. De bevolking van Dongeradeel zal in de toekomst voor het grootste deel aangewezen zijn op de bestaande voorraad om haar woonwensen te vervullen. : 1 Versterken van de woonfunctie in de komende beleidsperiode door vooral nieuwe investeringen te richten op het woonklimaat van de stad en de dorpen. 2 De uitvoering van het woonbeleid voornamelijk te richten op bestaand stedelijk- en dorpsgebied en de bestaande woningvoorraad. 3 Prioriteit geven aan transformeren en herstructureren van het huidige woningbestand. 2. Krimp De demografische prognoses wijzen uit dat er sprake zal zijn van een veranderende huishoudensamenstelling. Dit brengt andere woonwensen met zich mee. Naar verwachting zullen er minder jongeren in de regio komen. Het is daarom van belang om de komende jaren goed te anticiperen op de toekomstige huishoudensamenstelling omdat na deze planperiode (over 5 jaar) er nauwelijks meer sprake zal zijn toevoegingen. In de volgende planperiode zal naar verwachting de uitvoering van het woonbeleid voornamelijk op verbetering, vervanging en verdunning komen te liggen. 1 Bevolkings- en marktontwikkelingen nauwgezet volgen en hierop anticiperen 2 Focus op particuliere voorraad 3 Verkoop van huurwoningen door de corporatie in samenhang met het gemeentelijk beleid uitvoeren. Corporatie zal een overzicht geven van voorgenomen verkoop en dit met de gemeente bespreken. Geen verkoop als daardoor de lokale markt (op dorpsniveau) uit evenwicht raakt. 4 Door meer te streven naar particulier en collectief opdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling wil de gemeente bereiken dat de woonconsumenten beter en in een vroeger stadium invulling kunnen geven aan hun woonwensen. Door collectief opdrachtgeverschap kan de afzet van de woningen worden gegarandeerd. 3
5 Zelfbouw stimuleren binnen de gemeente en dit faciliteren bij de resterende nieuwbouw door voornamelijk vrije bouwkavels uit te geven. 6 Ouderen proactief benaderen en verleiden met passend aanbod. 7 Het landelijk experiment duurzame beschermde dorpsgezichten Dongeradeel verder uitwerken. Doarpswurk zal worden gevraagd hier uitvoering aan te geven. 8 Omzetten van woningen naar recreatiewoningen (zie hierover passage in Strategische Woonvisie NOFA) 9 Behoefte aan huurwoningen in de dorpen 3. Selectieve groei voor de periode 2011-2020 In de periode 2011-2020 zal het aantal huishoudens nog een bescheiden groei laten zien. Deze periode kan benut worden voor het bouwen in segmenten waar onvoldoende aanbod in is, maar hiertoe zal niet eerder worden overgegaan dan dat de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad zijn benut. Voorkomen moet worden dat er door nieuwbouw leegstand ontstaat in de bestaande huuren koopsector. : 1 De uitbreidingsrichtingen in het Structuurplan gebaseerd op groei - zijn niet meer richtinggevend; 2 Als gevolg van de bevolkingskrimp worden er geen netto-toevoegingen gedaan aan de woningvoorraad, tenzij de behoefte kan worden aangetoond.. 3 Overal kan naar behoefte gebouwd worden, maar die behoefte zal zorgvuldig onderbouwd moeten worden. De situatie per dorp bekijken en per dorp maatwerk maken en hierbij de relatie en de effecten die de wijziging en/of toevoeging van de woningvoorraad heeft op het totaal goed in beeld brengen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat de ingrepen in dorpen werken als communicerende vaten op de schaal van het dorp maar ook op het totaal van de woningmarkt. 4 De gemeente Dongeradeel gaat in de uitvoering van haar woonbeleid uit van de volgende prioritering: 1. transformatie; 2. herstructurering; 3. binnenstedelijk bouwen; 4. buitenstedelijk bouwen. 1 Voor nieuwe woningbouwprojecten zal op basis van deze prioritering besluitvorming plaatsvinden. Aangetoond moet worden dat het beoogde effect van het project niet binnen de bestaande voorraad door middel van transformatie en/of herstructurering kan worden aangepakt. 2 Nieuwbouw moet complementair zijn. Dit betekent dat in de nieuwbouwgebieden (binnen of buitenstedelijk) alleen de marktsegmenten mogen worden bediend die binnen de bestaande voorraad onvoldoende aanwezig zijn. 3 Wijzigingen of toevoegingen aan de woningvoorraad moeten gericht worden op kleine huishoudens en de doelgroep senioren. In het bijzonder door middel van levensloopbestendige woningen en door focus op geschikt en verzorgd wonen 1. 4 Door de ontgroening van de bevolking vinden geen toevoegingen plaats in het segment gezins- en starterswoningen, mits de behoefte kan worden aangetoond.. 5 Door middel van monitoring inzichtelijk maken hoeveel woningen er de komende jaren binnenstedelijk en buitenstedelijk worden gerealiseerd. Plannen afstemmen binnen de gemeente en de regio. 4. Vitale Dorpen De gemeente Dongeradeel streeft naar evenwicht in de dorpen. Dat evenwicht moeten we vinden in een gedifferentieerde woningvoorraad, een gemêleerde bevolking, goede voorzieningen en een goed 1 http://www.horizonline.nl/naar-de-cijfers.aspx; Verzorgd wonen: dit is een ouderenwoning waarbij het mogelijk is om via een nabij gelegen zorgsteunpunt verpleging of verzorging te ontvangen. Overige geschikte woningen: betreffen zelfstandige woningen waarvan diverse kenmerken aangeven dat ze meer geschikt zijn voor de doelgroep (ouderen en andere hulpbehoevenden) dan gebruikelijke woningen. 4
ingerichte woonomgeving. Dit betekent niet dat alle dorpen op elkaar moeten gaan lijken. Het streven is om zoveel mogelijk de cultuurhistorische waarden en het eigen karakter te behouden. Tegen de achtergrond van de demografische krimp zal de gemeente keuzes moeten maken ten aanzien van buitenstedelijke uitbreiding. De gemeente zal daarom met betrekking tot de nieuwe binnenstedelijke en buitenstedelijke uitbreiding een verdeelsleutel toepassen. 1 Buitenstedelijke uitbreiding vindt in de dorpen alleen plaats naar behoefte. Deze behoefte moet worden onderbouwd en aangetoond. De daadwerkelijke afzet van de woningen zal aantoonbaar moeten zijn gegarandeerd. Daarbij mag deze buitenstedelijke uitbreiding geen schade opleveren voor de bestaande woningvoorraad. 1 Behoudens aantoonbare behoefte geen projectmatige nieuwbouw van woningen. 2 Het binnenstedelijk plafondloos bouwen biedt voldoende (inbreiding)mogelijkheden voor de realisatie van nieuwbouw in de overige dorpen. Voorwaarde hiervoor is eveneens dat de noodzaak hiertoe dient te worden aangetoond door de behoefte te onderbouwen en de daadwerkelijke afzet van de woningen aantoonbaar is gegarandeerd. 6 Gemeente maakt gronden pas bouwrijp als voldoende zekerheid bestaat over de daadwerkelijke verkoop; 7 Bij de uitvoering van het woonbeleid in de dorpen heeft transformatie en herstructurering prioriteit; 8 Gemeente geeft potentiële inbreidingslocaties aan; 9 In nauwe samenwerking met de woningcorporaties in Noord-Fryslan heeft Doarpswurk het initiatief genomen voor een landelijk experiment om verpauperde panden die het aanzicht van het dorp bederven aan te pakken. De doelstelling is het creëren van duurzaam leefbare dorpen, dit om een neerwaartse spiraal te voorkomen. 10 Combinaties van wonen en werken stimuleren Dokkum 1 In de structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum zijn de inbreidingslocaties vastgelegd, gezien recente woningmarktanalyses verdient het thans aanbeveling deze gebieden te prioriteren. 2 Geen nieuwe uitbreidingslocaties voor projectmatige nieuwbouw in ontwikkeling nemen. 3 Prioriteit toekennen aan de bouw van extramurale zorgwoningen. Houtkolk, Altenastreek, Hoedemakerspolder en Gemeentewerf zijn prioritaire locaties. 4 Met woningcorporatie afspraken maken over herijking van het programma van de herstructurering, het aanpassen van de sociale woningvoorraad aan de veranderende bevolkingsamenstelling, het verkoopbeleid en de verduurzaming. 5 In overleg met Pasana ook kijken naar planvorming voor extramurale zorgwoningen in andere wijken, dan de Hoedemakerspolder. 6 Mogelijkheden voor woon-werkcombinaties in beeld brengen 5. Wonen, welzijn en zorg Gelet op de vergrijzing zal de gemeente Dongeradeel voornamelijk de binnenstedelijke nieuw- en verbouw benutten om voldoende kwalitatief goede woningen te realiseren voor de groeiende groep senioren; vooral daar waar ook wordt geïnvesteerd in zorg- en welzijnsvoorzieningen. Door te bouwen of te verbouwen voor de groeiende groep senioren en hen te verleiden een stap te maken wordt de doorstroming bevorderd en zullen er vooral meer koopwoningen beschikbaar komen. De verwachting is dat deze doorstroming ook meer woningen voor starters zal vrijmaken en dat in het bijzonder de koopstarters hierdoor beter zullen worden bediend. De toename van extramurale zorgvraag vraagt om een ander woningtype. Deze woonvraag zal zich richten op voor senioren geschikte woningen in diverse segmenten, vooral in de goedkope/betaalbare huur. 5
Daarnaast zullen we er voor zorg moeten dragen dat het zo lang mogelijk zelfstandig wonen voor senioren en het zo lang mogelijk houden van de regie over eigen leven geen loze kreet wordt. Hiertoe zullen we bereikbaarheid en beschikbaarheid van zorg- en welzijnsinstellingen moeten waarborgen. 1 Nieuwbouw en verbouw richten op senioren, hierbij ligt de focus op geschikt wonen en verzorgd wonen. 2 Samen met de Zorggroep Pasana en Thús Wonen een Regiegroep vormen om met spoed de bouw van extramurale zorgwoningen voor te bereiden. 3 Voor het bouwen van extramurale zorgwoningen wordt de locatiekeus in belangrijke mate bepaald door de plaats van de verzorgingscentra: Dokkum, Metslawier en Ternaard. 4 Het wordt steeds belangrijker dat ouderen zolang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen. De eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het aanbrengen van de nodige voorzieningen. Maar de gemeente kan daarbij wel een helpende hand bieden in de sfeer van voorlichting en advisering. 5 Particuliere woningeigenaren worden gestimuleerd hun woning geschikt te maken voor bewoning op hogere leeftijd door goede informatie voorziening en deze te faciliteren met lokale aannemers. 6. Kwaliteit en duurzaamheid Belevingswaarde en ruimtelijke kwaliteit zijn cruciaal voor het imago van het dorp. Niet alleen de verpaupering van woningen moet worden voorkomen, maar evenzeer de verpaupering van de openbare ruimte. Hier ligt een gezamenlijke verantwoordelijkheid van dorpen en gemeente. De gemeente streeft naar een verdere verduurzaming van de woningvoorraad. Waar mogelijk in in samenhang met een versterking van de leefbaarheid. Naast de eisen die we aan de energieprestatie van de nieuwbouw stellen willen we in de bestaande woningvoorraad (huur en particulier) zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen treffen. Dit past in ons streven naar een energie neutrale gemeente maar ook in het streven om voor onze inwoners de woonlasten zo laag mogelijk te houden en de werkgelegenheid op dit terrein te verbreden. 1 Nieuwbouw in de randen van het dorp mag niet ten koste gaan van de kwaliteit van de dorpskern. 2 Woonomgeving op to date houden in alle dorpskernen 3 Verduurzaming van de woningvoorraad stimuleren 4 Binnen de bestaande woningvoorraad zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen treffen 5 Bij nieuwbouw te streven naar energieneutraliteit als standaard 6 Bij transformatie in de bestaande voorraad woningen naar energielabel B brengen of ten minste 2 labelslagen realiseren, maar vooral substantiële energiebesparing realiseren. Met de corporatie hierover afspraken maken. 7 Naast het energiezuinig maken van woningen wordt er ook ingezet op promotie van energiezuinig gedrag (milieu-educatie). 8 Stimuleren van eigenaar-bewoners om energie besparing te realiseren. Stimuleren door middel van voorlichting en promotie van (externe) subsidieregelingen. 9 Consortium vorming stimuleren en faciliteren voor een passend aanbod t.b. v. energiebesparing bij particulieren. 7. Voorzieningen Dat de gemeente in een krimpsituatie niet in alle dorpen kan investeren en alle voorzieningen kan behouden zal duidelijk zijn. Daarom moeten noodzakelijke keuzes gemaakt worden waarmee de gevolgen van de krimp goed wordt opgevangen en een toekomst voor onze dorpen wordt gewaarborgd. Vraagstukken van spreiding en clustering van voorzieningen zullen we met onze professionele partners en de dorpen moeten bespreken. Bereikbaarheid en beschikbaarheid van 6
voorzieningen voor onze inwoners willen we, ook na het maken van noodzakelijke keuzes, kunnen waarborgen. 1 Versterken van de regiofunctie van Dokkum om het voorzieningenniveau voor de totale gemeente in stand te houden. 2 De dorpen benadrukken dat sociale samenhang het belangrijkst is voor de identiteit. De aanwezigheid van een ontmoetingsruimte is hiervoor essentieel. 3 Gemeente kan eenmalig, naar aard en schaal, investeren in de voorzieningen binnen dorpen. Om de hoogte van deze investering vast te stellen kijkt de gemeente ook naar financiering door derden en naar de financiering vanuit de dorpen zelf. Na deze eenmalige investering dienen de dorpen de voorzieningen zelfstandig in stand te houden, behoudens incidentele investeringen in grootonderhoud 4 Aanvragen voor dorpshuizen worden alleen gehonoreerd als ze in overeenstemming zijn met aard en schaal van het dorp. Steeds nagaan of de gevraagde voorziening niet vanuit een bestaand gebouw verzorgd kan worden. 5 Gemeente doet geen onderhoud meer aan de dorpshuizen. Exploitatiesubsidies worden niet meer verstrekt. 8. Samenwerking en communicatie Het woonbeleid krijgt pas gestalte door de uitvoering ervan in samenwerking met andere partijen, als corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, lokale ondernemers, makelaars, belangengroeperingen et cetera. En, last but not least, uiteraard onze inwoners. We willen dat doen door onze (toekomstige) inwoners zo vroeg mogelijk bij al onze woonprojecten betrekken zodat we met ons woningaanbod beter op hun wensen kunnen anticiperen en waardoor de garantie op afzet of verhuur van de woningen zo groot mogelijk wordt. 1 Met de woningcorporatie afspraken maken over herijking van het programma van de herstructurering, het aanpassen van de sociale woningvoorraad aan de veranderende bevolkingssamenstelling, het verkoopbeleid en verduurzaming. 1 Prestatieafspraken met de corporatie vastleggen in een woonakkoord. 2 Jaarlijkse evaluatie en actualisatie door gemeenteraad, mede op basis van rapportage van de klankbordgroep. 3 Instellen van een klankbordgroep die marktontwikkelingen nauwgezet volgt 4 Versterken van de digitale informatievoorziening 5 Een brede informatiebijeenkomst organiseren over de betekenis van zelfsturing, met daarna eventueel vervolgafspraken. - Woonakkoord Gemeente Dongeradeel Thús Wonen 7