WOONVISIE Uitvoeringsprogramma

Transcriptie

1 Bijlage 3 bij raadsvoorstel tot vaststelling van de 'Woonvisie '. WOONVISIE Uitvoeringsprogramma We zijn ons ervan bewust dat de Nieuwe Woonvisie het beleid weergeeft gedurende een lange periode. Daarom laten we eens per twee jaar een uitvoeringsprogramma vaststellen door het college. Het globale beleid kan op deze manier meer concreet worden gemaakt. We bevinden ons momenteel in een turbulente tijd, enerzijds door de plannen van het kabinet die zich lastig laten voorspellen, anderzijds door de economische crisis die invloed heeft op de woningmarkt in de gemeente De Bilt. Woningen staan langer te koop en nieuwe woningbouwontwikkelingen stagneren. Het aantal woningbouwplannen dat komende jaren op de planning staat gerealiseerd te gaan worden is flink. Toch is het de vraag of al deze plannen daadwerkelijk tot uitvoering kunnen worden gebracht. Niet alleen in de gemeente De Bilt spelen deze problemen, dit is een landelijk herkenbaar probleem. De regio Utrecht blijft een aantrekkelijke woonomgeving waar door de schaarste de woningprijzen relatief hoog blijven. De kwaliteit van de aantrekkelijke woonomgeving die de gemeente De Bilt biedt willen we komende jaren vasthouden en versterken. Dit betekent kleinschalige woninguitbreiding en behoud van de vitaliteit en leefbaarheid in de kleinere kernen. In dit uitvoeringsprogramma maken we de volgende vierdeling 1. Lopende projecten 2. Nieuwe projecten en nieuwe particuliere initiatieven 3. Samenwerking 4. Activiteiten Lopende projecten Adviesbureau Stec heeft de afzetbaarheid van alle lopende woningbouwprojecten onderzocht. De belangrijkste conclusie die hier uit volgt is dat het aantal projecten in De Bilt/ Bilthoven groter is dan de vraag en dat in de andere vier kernen de woningbehoeften groter is dan de woningbouwopgave. Tevens is er een mismatch geconstateerd tussen het woningbouwprogramma (woningtype/ woningprijs) en de woningbehoeften. Woningbouwprogramma in lopende projecten zullen we niet wijzigen tenzij de deelnemende ontwikkelaar/ corporatie een probleem met betrekking tot de afzetbaarheid aangeeft. Bij aanpassing van het woningbouwprogramma zullen we zo dicht mogelijk bij de gemaakte afspraken blijven. Om de afzetbaarheid te vergroten kijken we naar: Herprogrammering (verandering van type en prijs) Omzetting van koop naar huur Fasering van projecten Projecten opschuiven in de tijd Financiële consequenties van het project Indien woningbouwprogramma s moeten worden gewijzigd werken we toe naar een woningbouwprogrammering die afgestemd is op de woningbehoeften zoals Adviesbureau Companen heeft geconstateerd, die afzetbaar is en die ook op de lange termijn wenselijk is. Het kwalitatief hoogwaardig woonmilieu willen we versterken door nieuwbouw. 2. Nieuwe projecten en nieuwe particuliere initiatieven Ondanks het feit dat er voor de komende jaren flink veel woningbouwprojecten op de planning staan, zullen komende jaren nieuwe woningbouwontwikkelingen worden geïnitieerd door ontwikkelaars, particulieren en corporaties. Om er voor te zorgen dat deze nieuwe ontwikkelingen passen binnen de gestelde beleidskaders die volgen uit de Nieuwe Woonvisie én ze inspelen op de woningbehoeften, stellen we voor onderstaand proces te doorlopen. Op deze manier kunnen we passende woningbouw ontwikkelingen die de kwaliteit van de bestaande, aantrekkelijke woonomgeving die de gemeente De Bilt biedt versterkt. 1

2 Indien zich een nieuw woningbouw initiatief aandient, dan zal onderstaand proces worden doorlopen. Beleidskader De woonbeleid toets, komt het initiatief overeen met de beleidskeuzen die zijn gemaakt in de Nieuwe Woonvisie , o.a. doelgroep, doorstroming en indicatief woningbouwprogramma? Daarnaast worden actuele inzichten en onderzoeken meegewogen. JA Sluit het initiatief aan met hetgeen opgenomen is in het Markt afzetbaarheidsonderzoek STEC & Woningbehoeftenonderzoek Companen? JA Vanuit Wonen volgt in principe een positief advies voor het initiatief, ook vanuit andere disciplines moet een positief advies volgen wil het initiatief daadwerkelijk doorgang vinden. NEE Vanuit Wonen volgt in principe een negatief advies voor het initiatief. Extra bijzonderheden kunnen er toe leiden dat uiteindelijk door maatwerk een neutraal/ positief advies volgt. 2

3 3. Samenwerking Om de gestelde beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren zijn we mede afhankelijk van de inzet van anderen. We verwachten dat de samenwerking met de corporatie en regio gemeenten het meest intensief zal zijn. Vandaar dat we komende jaren de samenwerking met deze partijen op zullen zoeken. Door te streven naar gezamenlijke doelen denken we het woningtekort te kunnen terugdringen en nieuwbouw te ontwikkelen afgestemd op de wensen van onze (nieuwe) inwoners. Samenwerken met corporatie Prestatieafspraken met SSW De corporatie en de gemeente streven deels gelijke doelen na, een van de meest belangrijke is het huisvesten van inwoners die hiertoe (financieel) zelf niet in staat zijn. In de prestatieafspraken verplichten beide partijen zich tot het nastreven van opgestelde doelen. Hierbij zijn de uitgangspunten van deze Nieuwe Woonvisie vanuit de gemeente input en vanuit SSW het strategisch voorraadbeleid. Vanuit deze documenten en de wettelijke kaders zullen op verschillende terreinen (o.a. huisvesten van specifieke doelgroepen, verdelen van de woningvoorraad, vergroten van de beschikbare woningvoorraad, opbouw van de woningvoorraad, onderhoud van de bestaande woningvoorraad en leefbaarheid) afspraken worden gemaakt. De prestatieafspraken zullen een langere looptijd krijgen, daarom wordt jaarlijks een actieprogramma opgesteld waarin de doelen voor het komende jaar worden vastgesteld. Viermaal per jaar wordt tijdens het ambtelijk overleg de voortgang besproken. Aan het einde van het jaar wordt geëvalueerd en wordt dit terug gekoppeld naar bestuurlijk niveau. Ambtelijk en bestuurlijk overleg Gezien het aantal projecten die corporatie en gemeente gezamenlijk uitvoeren en de wettelijke/ economische veranderingen binnen de woningmarkt en de corporatiebranche is er jaarlijks zo n 4 keer op ambtelijk en 4 keer op bestuurlijk niveau overleg. Het doel van deze overleggen is om tot uitvoering van de Woonvisie te komen. Woningcorporatie SSW is hierbij een belangrijke partner. Toezicht op de corporatie In het regeerakkoord Bruggen slaan, 2012 is opgenomen dat de rol van corporaties komende jaren moet veranderen. Deze veranderende rol heeft ook invloed op de verhouding tussen corporatie en gemeente. Gemeenten moeten zich een oordeel gaan vormen over de prestaties van corporaties en dat kenbaar maken aan zowel het corporatiebestuur als de raad van toezicht. Dit betekent een veranderende en wellicht een nieuwe overlegstructuur. Op landelijk niveau wordt op dit moment onderzocht hoe dit in de praktijk tot uitvoer kan worden gebracht en welke veranderingen dit met zich meebrengt. Komende jaren zullen we uitwerking geven aan het verscherpte toezicht dat van gemeenten wordt verwacht. Samenwerken met regio gemeenten Overaanbod voorkomen De regio Utrecht is een erg aantrekkelijke regio om te wonen, maar ook hier is de crisis op de woningmarkt merkbaar. Veel gemeenten in de regio hebben meerdere woningbouwprojecten op de planning staan om de komende jaren te realiseren. Het is mede het gevolg van de crisis dat projecten opschuiven in de tijd. 3

4 Vanuit het BRU is het initiatief gekomen om regionaal het nieuwbouwaanbod meer te gaan af stemmen. Zo kan worden voorkomen dat verschillende gemeenten gelijkertijd grote nieuwbouwprojecten ontwikkelen die hiermee concurrerend voor elkaar kunnen zijn. De gemeente De Bilt maakt onderdeel uit van de BRU regio en kenmerkt zich hierbinnen door haar kwalitatief hoogwaardige woonmilieu. Het aantal nieuwbouwprojecten en op te leveren nieuwbouwwoningen is in vergelijking met de grotere steden als Utrecht en Houten, erg gering. De Bilt vervult binnen de regionale woningmarkt dan ook een beperkte rol. Regionale afstemming van woningbouwprojecten zal dan ook grotendeels plaatsvinden tussen de grotere steden en grotere woningbouwopgaven binnen de regio. Middeninkomens huisvesten Sinds de invoering ( ) van de EU- regeling dat woningcorporaties 90% van het vrijkomende woningaanbod moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal , - (prijspeil 2012), is een nieuwe aandachtsgroep ontstaan. Huishoudens met een inkomen net boven deze grens. Deze groep is in onze regio vaak niet in staat een woning te kopen of particulier te huren. Het financiële gat tussen een sociale huurwoning en een koopwoning dan wel particuliere huurwoning is te groot. Als gemeente, regio en corporatie moeten we voor deze nieuwe doelgroep in actie komen en passende woonruimte bieden. Dit is in de praktijk echter lastig, toch zullen we in overleg met regiogemeenten komende periode aandacht besteden aan deze nieuwe doelgroep. Woningtekort terug dringen In de regionale woonvisie (BRU 2009) is als een van de hoofddoelstellingen gesteld om het regionale woningtekort terug te dringen. Echter, de gewilde woonomgeving die de regio Utrecht biedt zorgt ervoor dat het aantal inwoners komende jaren alleen maar meer stijgt. Dit in combinatie met de crisis zorgt ervoor dat het aantal opgeleverde woningen afneemt maar het aantal huishoudens stijgt. Regionaal zullen we ervoor moeten zorgen dat woningbouwprojecten van de grond komen en moeten we zoeken naar tijdelijke oplossingen (onder andere het transformeren van kantoorruimten tot studentenhuisvesting) om huisvesting te kunnen bieden. Toch moeten we voorkomen dat we door de crisis woningen bouwen die op de lange termijn niet passen in het woonbeleid. Ook in crisistijd moeten we kritisch blijven in hetgeen we bouwen. De beschikbare ruimte is schaars en de grond is kostbaar. Door massaal kleine appartementen te realiseren of appartementen met een geringe buitenruimte is te verwachten dat huishoudens in nood hier tijdelijk willen wonen, maar dat op de lange termijn dergelijke ontwikkelingen zowel ruimtelijk gezien als ook vanuit de woningzoekenden niet gewenst zijn. Leegstand en verpaupering zouden dan het gevolg kunnen zijn. De lange termijn gedachte is dan ook van groot belang, ook in tijden van crisis. 4. Activiteiten In de Nieuwe Woonvisie worden in hoofdstuk 5 verschillende sturingsinstrumenten genoemd. Deze sturingsinstrumenten gaan we komende jaren inzetten om de gestelde ambities te kunnen bereiken. Hieronder wordt weergegeven welke instrumenten we in 2013 en in 2014 zullen inzetten. 4

5 Naast het inzetten van deze sturingsinstrumenten zullen we ook intern binnen de gemeente De Bilt uitwerking geven aan hetgeen is opgenomen in deze Nieuwe Woonvisie Samen met bijvoorbeeld de afdeling vergunningen zullen we concreet beleid opstellen rondom verschillende gerelateerde onderwerpen. Ook deze te ondernemen acties voor de periode zijn hieronder opgenomen. 5

6 Activiteitenoverzicht Activiteiten Wie Wanneer 1.1 Woningbehoeftenonderzoek Companen hanteren bij het beoordelen van Gemeente De Bilt nieuwe woningbouwinitiatieven. 2.1/ 7.1/ 12.1 Woningen labelen voor specifieke doelgroepen Gemeente De Bilt, SSW 3.1 De haalbaarheid onderzoeken tot het invoeren van een starterslening Gemeente De Bilt 2e helft Woningen realiseren via de koop- goedkoop constructie Gemeente De Bilt, SSW 6.1 Collectief particulier opdrachtgeverschap inzetten indien mogelijk Gemeente De Bilt 6.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap bevorderen door minder regels Gemeente De Bilt 7.2 Ouderen verleiden te verhuizen naar een meer passende woning Gemeente De Bilt, SSW 7.3 Een pilot project opzetten (samen met BRU) om ouderen met voorrang te Gemeente De Bilt, BRU, regio huisvesten gemeenten 8.1 Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om nieuwbouwwoningen levensloopbestendig te realiseren Gemeente De Bilt, SSW, ontwikkelaars, beleggers 8.2 Nieuwbouwwoningen realiseren met een minimale gpr-score van 6,5 Gemeente De Bilt, SSW, ontwikkelaars, beleggers 9.1 Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om mensen met een zorgbehoefte Gemeente De Bilt, WWZ langer zelfstandig, thuis te kunnen laten wonen partners n.t.b Huiseigenaren stimuleren kleine aanpassingen te verrichten om zo langer zelfstandig in de huidige woning te kunnen blijven wonen 11.1 Onderzoeken welke drempels huiseigenaren ervaren bij de doorstroming naar een meer passende woning Gemeente De Bilt Gemeente De Bilt, WWZ partners, SSW n.t.b Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van het omvormen van eengezinshuurwoningen naar huurappartementen SSW n.t.b Sociale huur en koop woningen labelen voor bepaalde doelgroepen Gemeente De Bilt, SSW 12.2 Ouderen stimuleren en begeleiden bij het zoeken, vinden en betrekken van een meer geschikte woning 12.3 De financiële drempel tot verhuizen te verlagen door het gericht inzetten van financiële middelen 12.4 Op regionaal niveau pilot projecten opzetten om de doorstroming te bevorderen en de verhuisketen op gang te brengen Gemeente De Bilt, SSW Gemeente De Bilt, SSW Gemeente De Bilt, regio gemeenten Een doorzonscan laten uitvoeren Gemeente De Bilt 2 e helft De voorlichting over energiezuinige maatregelen via diverse media verbeteren Gemeente De Bilt 1 e helft Overzicht publiceren van alle duurzame subsidies Gemeente De Bilt 1 e helft Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn het huidige sociale huurwoningbezit energie zuiniger te maken SSW 6

7 Interne activiteiten Opstellen van beleid rondom kamerverhuur, woningsplitsing/ samenvoeging en woningonttrekking Afdeling B&S en Afdeling Puza 3 e kwartaal 2013 Prestatieafspraken met SSW opstellen Gemeente De Bilt, SSW 2014 vaststellen Regulier overleg met intramurale zorginstellingen opstarten Gemeente De Bilt, intramurale zorginstellingen 3 e kwartaal 2013 (nummering komt overeen met de instrumenten van de Sturingsmatrix uit Hoofdstuk 5,3 Nieuwe Woonvisie ) 7