Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI Dynamische woningmarktscan

Transcriptie

1 Aan de raad AGENDAPUNT 4 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007 Dynamische woningmarktscan Voorstel: 1. De Dynamische woningmarktscan als beleidskader vaststellen. 2. De volgende uitgangspunten voor het woningbouwprogramma vaststellen: - in de periode dienen minimaal 400 woningen per jaar gebouwd te worden; - voor de huur-koopverhouding wordt een verdeling van 35% huur en 65% koop aangehouden; - ten aanzien van de huurprijs wordt een verdeling van 70% betaalbare huur (< 495,-) en 30% duurdere huurwoningen (> 495,-) aangehouden; - wat betreft de koopprijs wordt een verdeling van 35% goedkope koop (< ,-), 40% middeldure koop (tussen ,- en ,-) en 25% dure koopwoningen (> ,-) aangehouden. 3. De volgende maatregelen doorvoeren om de bestaande woningbouwplanning beter te laten voldoen aan de bovenstaande uitgangspunten: - aandeel appartementen in centrum stedelijk en buiten centrum woonmilieu en in Gaanderen terugbrengen; - versneld uitvoeren bestaande woningbouwprojecten voor betaalbare huurwoningen (grotendeels door Sité) en extra aandacht voor betaalbare huurwoningen in met name landelijk gebied (centrum dorps); - bijsturing voor specifieke afnemersgroepen: meer aanbod dure huur; meer aanbod topsegment koop; meer aanbod grondgebonden stadswoningen in hoge dichtheid; meer aanbod particulier opdrachtgeverschap; - meer aandacht voor specifieke doelgroepen, zoals o.a. jongeren, ouderen en mindervaliden. 4. Het college opdracht geven een Plan van aanpak op te stellen om het woningbouwprogramma verder uit te werken met daarbij in ieder geval aandacht voor volkshuisvesting en voor monitoring van de bijsturings- maatregelen uit de Dynamische woningmarktscan. 5. De profilering van Doetinchem als aantrekkelijke woongemeente nader uit- werken in het project 'Gezicht geven aan Doetinchem'. De gemeente Doetinchem wil in alle opzichten een aantrekkelijke woongemeente zijn. Deze doelstelling hebben wij vastgelegd in het Toekomstperspectief Om de doelstelling te verwezenlijken streven wij naar een woningbouwprogramma dat aansluit bij de vraag. Onduidelijk is echter hoe de vraag er exact uitziet en in hoeverre het huidige woningbouwprogramma hierop aansluit. Deze vraag leeft zowel bij het bestuur als bij de projectleiders/regisseurs die de regie voeren over de diverse woningbouw-projecten. Daarom hebben wij in november 2006 opdracht gegeven een Dynamische woningmarkt-scan uit te voeren. Daarvoor is de volgende doelstelling: het op korte termijn in beeld brengen van de match tussen vraag en aanbod op de gemeentelijke woningmarkt voor de komende 10 jaar en het bieden van een afwegingskader op basis waarvan acties kunnen worden geformuleerd om de eventuele mismatch aan te pakken.

2 2 In dit voorstel informeren wij u over de werkwijze en de uitkomsten van de scan. Daarnaast bevat het aanbevelingen aangaande de gewenste bijsturing van de woning-bouwplanning, waarvan wij u voorstellen deze over te nemen en vast te stellen. Resultaat Het resultaat van de in korte tijdspanne uitgevoerde Dynamische woningmarktscan is een analyse op enkele hoofdaspecten van de woningmarktvraag die vergeleken is met het aanbod zoals dat er aan zit te komen met de lopende woningbouwprojecten, voor de periode De resultaten van de analyse hebben wij met behulp van inzichten van marktpartijen vertaald naar acties ter oplossing van gesignaleerde knelpunten. Het product bestaat uit een database met gegevens over de Doetinchemse vraag en het toekomstige aanbod en een rapportage met daarin de uitkomsten van de vraagaanbod-analyse en de daarbij horende aanbevelingen. Met de rapportage en de achterliggende database beschikken wij over de noodzakelijke inzichten om te komen tot besluitvorming op projectniveau en ligt er een basis voor eventueel nader uit te werken woonbeleid. Doordat wij kiezen voor een landelijk gehanteerde woningmarktbenadering en gebruikmaken van onderzoeksmateriaal dat periodiek door het rijk wordt geactualiseerd, kan de Dynamische woningmarktscan herhaaldelijk gebruikt worden en blijft het niet bij een momentopname. Iedere drie tot vier jaar voert het rijk het zogeheten WOONonderzoek uit. De vraaganalyse kan dus om de drie tot vier jaar geactualiseerd worden. De aanbodgegevens komen voort uit de gemeentelijke organisatie en kunnen op ieder gewenst moment bijgewerkt worden. Door het actueel houden van de database kan gesproken worden van een dynamisch instrument voor woningmarktmonitoring. Werkwijze De werkwijze die wij voor de woningmarktscan hebben gehanteerd, bestond uit de volgende stappen: 1. analyse vraag op Doetinchemse woningmarkt; 2. vergelijking vraag met aanbod in woningbouwplannen; 3. reflectie vraag-aanbod-analyse met marktpartijen; 4. rapporteren analyse en formuleren aanbevelingen. Ad 1 Voor de analyse van de kwalitatieve vraag is gebruikgemaakt van de resultaten van het vermelde WOONonderzoek. Deze gegevens zijn begin oktober 2006 door het ministerie aangeleverd en bevatten representatieve cijfers voor de gemeente Doetinchem en de regio Achterhoek. Voor de analyse is een selectie van relevante vraagaspecten gemaakt. Deze vraag- aspecten zijn: - gewenst woonmilieu; - gewenste verhouding huur-koop per woonmilieu; - gewenste prijsklasse huurwoningen per woonmilieu; - gewenste prijsklasse koopwoningen per woonmilieu; - gewenste verhouding gestapeld-niet gestapeld. Met deze selectie zijn wij van mening dat er een afdoende kader ontstaat voor woningmarktsturing zonder te veel in detail te treden. Daarom hebben wij ook gekozen voor een woonmilieubenadering (woning en woonomgeving worden samengevat in de term woonmilieu) en niet voor een woningtypenbenadering.

3 3 Ad 2 Voor de aanbodanalyse is aan de diverse projectleiders/regisseurs in de gemeente gevraagd hoe de woningbouwplanning er voor de komende vijf jaar uitziet. Gegevens die hierbij dienden te worden aangeleverd, betroffen dezelfde aspecten als betrokken bij de vraaganalyse. De aangeleverde informatie is vergeleken met de geconstateerde vraag op de woningmarkt. Hiermee ontstonden de eerste inzichten in de match tussen vraag en de woningbouwplanning. Ad 3 Wij hebben de eerste uitkomsten vervolgens in de vorm van een externe workshop voorgelegd aan diverse marktpartijen. Op basis van hun praktijkervaring en marktkennis is waar nodig nuancering aangebracht in de vraag-aanbod-analyse en is gekomen tot realistische en door de markt gedragen aanbevelingen tot bijsturing. Uitkomsten De woningmarktscan bevat een reeks van conclusies en aanbevelingen om te komen tot een nauwkeuriger op de vraag aansluitende woningbouwplanning. De conclusies hebben met name betrekking op de wijze waarop de woningbouwplanning er idealiter uit zou moeten zien. De belangrijkste uitkomsten zijn wat dat betreft: - uitgangspunt gemeentelijk woningbouwprogramma : minimaal woningen; er dienen minimaal 400 woningen per jaar te worden gebouwd; - huur-koopverhouding van 35% huur en 65% koop aanhouden; - streven naar 70% betaalbare huur (< 495,-) en 30% duurdere huurwoningen (> 495,-); - streven naar 35% goedkope koop (< ,-), 40% middeldure koop (tussen ,- en ,-) en 25% dure koopwoningen (> ,-). De aanbevelingen hebben met name betrekking op de wijze waarop de huidige planning bijgestuurd dient te worden. De belangrijkste uitkomsten en voornaamste inzet bij de uitvoering van het beleid, zijn wat dat betreft: - aandeel appartementen in centrum stedelijk en buiten centrum woonmilieu en in Gaanderen terugbrengen; - versneld uitvoeren bestaande woningbouwprojecten voor betaalbare huurwoningen (grotendeels door Sité) en extra aandacht voor betaalbare huurwoningen in met name landelijk gebied (centrum dorps); - bijsturing voor specifieke afnemersgroepen: meer aanbod dure huur; meer aanbod topsegment koop; meer aanbod grondgebonden stadswoningen in hoge dichtheid; meer aanbod particulier opdrachtgeverschap; - meer aandacht voor specifieke doelgroepen, zoals o.a. jongeren, ouderen en mindervaliden. Doorwerking van beleid Bovenstaande opsomming geeft een overzicht van de aanbevelingen zoals die voortkomen vanuit de Dynamische woningmarktscan. Deze aanbevelingen vormen de beleidskoers ten aanzien van de wijze waarop de gemeente de Doetinchemse woningmarkt wil bijsturen. Wij zijn van mening dat wij daardoor beter kunnen aansluiten bij de wensen van de woningzoekenden. De maatregelen moeten als een pakket worden gezien.

4 4 Door de grotere aandacht voor huurwoningen en met name betaalbare huurwoningen en voor goedkope koopwoningen wordt het woningbouw-programma evenwichtiger. Daardoor wordt het makkelijker om in te spelen op de wensen van specifieke afnemersgroepen en specifieke doelgroepen. Aan de woningbouwontwikkeling kan zo een strategische sturing worden gegeven. Vooruitlopend op de vaststelling van het beleid hebben wij bij de gemeentelijke projectleiders geïnventariseerd in welke projecten van de woningbouwplanning bijsturing mogelijk is uit het oogpunt van lopende afspraken en financiële kaders rondom woningbouwprojecten. Uit deze inventarisatie is gebleken dat de onderstaande projecten kansen bieden voor bijsturing. Na vaststelling van het beleid zullen wij voor deze projecten bekijken hoe aanpassing van het Programma van eisen kan bijdragen aan een betere match tussen vraag en aanbod op de Doetinchemse woningmarkt. Deze projecten zullen dus mogelijk worden bijgestuurd. - Veentjes (De Schil) - circa 285 woningen 1 - Hamburgerbroek (De Schil) - circa 160 woningen - Holterhoek (De Schil) - circa 14 woningen - Wijnbergen - circa 650 woningen - St. Jozefterrein (Gaanderen) - circa 19 woningen - Rijksweg (Gaanderen) - circa 18 woningen - Hoofdstraat/Van Roggestraat (Gaanderen) - circa 22 woningen - Richterbos Noord (Gaanderen) - circa 50 woningen - Medisch kwartier Wehl - circa 10 woningen - Wehl Zuid - circa 45 woningen Vervolg De woningmarktscan dient op korte termijn een vervolg te krijgen. Wij stellen u voor ons opdracht te geven hiervoor een Plan van aanpak op te stellen om het woningbouw-programma verder uit te werken met daarbij in ieder geval aandacht voor volkshuis-vesting en voor monitoring van de bijsturingsmaatregelen. Het woningmarktbeleid moet in het vervolg opgenomen worden in het jaarplan en jaarlijks bij de begrotings- behandeling worden geactualiseerd. Door deze koppeling aan het jaarplan proberen wij opnieuw te komen tot een goed en strategisch volkshuisvestingsbeleid. Verschuiving in het aanbod aan woningen heeft consequenties voor de onderliggende grondexploitaties. De grondexploitatie moet hoe dan ook dekkend zijn; dat is het uitgangspunt. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART DRS. H.J. KAISER 1 Genoemd aantal betreft het totale aantal te realiseren woningen per project t/m 2011.

5 De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over de Dynamische woningmarktscan en met overname van de in dat voorstel vermelde overwegingen; gelet op artikel 108 juncto artikel 147 tweede lid van de Gemeentewet; b e s l u i t : 1. de Dynamische woningmarktscan als beleidskader vast te stellen. 2. de volgende uitgangspunten voor het woningbouwprogramma vast te stellen: - in de periode dienen minimaal 400 woningen per jaar gebouwd te worden; - voor de huur-koopverhouding wordt een verdeling van 35% huur en 65% koop aanhouden; - ten aanzien van de huurprijs wordt een verdeling van 70% betaalbare huur (< 495,-) en 30% duurdere huurwoningen (> 495,-) aangehouden; - wat betreft de koopprijs wordt een verdeling van 35% goedkope koop (< ,-), 40% middeldure koop (tussen ,- en ,-) en 25% dure koopwoningen (> ,-) aangehouden. 3. de volgende maatregelen door te voeren om de bestaande woningbouwplanning beter te laten voldoen aan de bovenstaande uitgangspunten: - aandeel appartementen in centrum stedelijk en buiten centrum woonmilieu en in Gaanderen terugbrengen; - versneld uitvoeren bestaande woningbouwprojecten voor betaalbare huurwoningen (grotendeels door Sité) en extra aandacht voor betaalbare huurwoningen in met name landelijk gebied (centrum dorps); - bijsturing voor specifieke afnemersgroepen: meer aanbod dure huur; meer aanbod topsegment koop; meer aanbod grondgebonden stadswoningen in hoge dichtheid; meer aanbod particulier opdrachtgeverschap; - meer aandacht voor specifieke doelgroepen, zoals o.a. jongeren, ouderen en mindervaliden. 4. het college opdracht te geven een plan van aanpak op te stellen om het woningbouwprogramma verder uit te werken met daarbij in ieder geval aandacht voor volkshuisvesting en voor monitoring van de bijsturingsmaatregelen uit de Dynamische woningmarktscan; 5. de profilering van Doetinchem als aantrekkelijke woongemeente nader uit te werken in het project 'Gezicht geven aan Doetinchem'. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 7 juni 2007,, griffier, voorzitter