Trends en ontwikkelingen in supermarktvastgoed

Transcriptie

1 Annexum Academy Trends en ontwikkelingen in supermarktvastgoed Amersfoort, 28 januari 2014 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 1

2 Introductie SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 2

3 Beleggen in supermarkten? Supermarktpanden zijn een aparte assetklasse binnen retailvastgoedbeleggingen die je pas kunt begrijpen/waarderen als je de wereld van de supermarkten begrijpt. Januari-2013 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 3

4 Marktaandelen SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 4

5 Marktaandelen SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 5

6 De Aanbodzijde De supermarktbranche kenmerkt zich door: Steeds minder formules (Edah, SdB, C1000 etc. meer dan 38! formules verdwenen) Inkoopmacht, condities afdwingen Lage marges, netto circa 2% rendement over de omzet. Grote investeringen in winkels en in IT / logistiek. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 6

7 Supermarktpositionering naar type supermarkt Zomerrapport 2013: service x voordeel Relatief voordelig Discount / Prijs Relatief lage servicegraad Relatief hoge servicegraad Midden Service Relatief onvoordelig

8 Bron: FoodPersonality.nl SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 8

9 Supermarktpositionering naar type supermarkt Zomerrapport 2013: service x voordeel Relatief voordelig Discount / Prijs Relatief lage servicegraad Relatief hoge servicegraad Midden Service Relatief onvoordelig

10 Waar gaat de supermarktbranche heen? Minder formules, dus minder diversiteit voor de consument, zeker lokaal. Hevige strijd in het middenveld om de prijsbewuste consument. Ombouw C1000 duurt nog tot zeker eind 2015 (nog 267 te gaan). Jumbo gaat meer zaken wegens overlappende marktgebieden verkopen. Familiebedrijven: toekomst sterk afhankelijk van besluit van de familie, doorgaan of verkopen. Mijn verwachting is dat Jan Linders en Vomar eerste overname kandidaten zijn. Aldi en Lidl zullen als gevolg van economisch klimaat nog verder doorgroeien en vooral Lidl assortiment blijven toevoegen. Mogelijk biedt dit weer ruimte aan de onderkant van de markt. Ruimte aan de bovenkant voor een Marqt, maar zeer beperkt tot de randstedeling met (veel) geld. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 10

11 Van consumentenvraag naar professionele vraag Consument zoekt maagvulling, dagelijkse benodigdheden. Groothandel/ supermarktorganisatie Supermarkt Afgeleide vraag Supermarktpand Groothandel/ supermarktorganisatie Aanbieder van panden, belegger, projectontwikkelaar. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 11

12 Waarom heb je supermarktpanden nodig? Dat is de primaire plek waar vraag en aanbod bij elkaar komen. Voor groei in inkoopmacht is groei van de omzet noodzakelijk. Hoe te bereiken? 1. meer omzet in de bestaande winkels 2. door overnames 3. door groei aantal en kwaliteit panden Alternatieven? Internet verkoop? SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 12

13 Grotere supermarkten 30% 21% 24% 41% 29% 19% -10% -30% -12% -48% -1% Bron: HBD.nl SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 13

14 Lokale Gevolgen Lokaal hebben alle veranderingen grote gevolgen: Door het verdwijnen van formules is er lokaal minder keuze, er zullen meer dezelfde supermarkten zijn die om efficiency redenen worden samengevoegd. Dus weer minder en grotere supermarkten. Door concurrentiedruk en veel aanbod zie je dat niet elke formule op elke locatie kan renderen, bijvoorbeeld: MCD Rotterdam Nw. Ommoordseweg Bas van der Heijden geworden Plus Rotterdam Pendrecht wordt Bas van der Heijden Coop Groningen Vinkhuizen wordt Lidl Echter: elke supermarktformule heeft onrendabele supermarktexploitaties maar stoten die niet af omdat het niet kan vanwege de huurverplichting, hoop op betere tijden of strategische belangen. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 14

15 Gevolgen voor de belegger De waarde van een supermarktpand wordt voor het grootste deel bepaald door de kwaliteit van de huurder en zijn omzet, daarna door het huurcontract. Omzet lokaal = aantal inwoners in de wijk x bestedingen x factor voor concurrentie x kracht van de locatie. De behaalde brutomarge is afhankelijk van de omzethoogte en het besteedbare inkomen. Kwaliteit wordt LOKAAL bepaald! 10 parkeerplaatsen in Amsterdam Centrum is een luxe, 10 parkeerplaatsen in een Vinexwijk betekent einde exploitatie. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 15

16 Waardering Supermarktpand Kwaliteit huurcontract, onder andere: - Lengte huurtermijn - Huur in relatie tot omzet en 303 huur. De neergaande lijn is: Full Service supermarkt Discounter Action, Big Bazar, Tedi Leegstand 140,- pm² x factor 13 = ,- pm² x factor 12 = ,- pm² x factor 11 = 990 0,- pm² x factor 6 = 300 Lokaal wordt de waarde van het pand bepaald! SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 16

17 Internetverkoop IGD s top five online grocery forecasts for Europe 2012 (Miljard ) 2016 (Miljard ) UK France Germany Netherlands Switzerland IGD is a research and training charity that helps the food and consumer goods industry deliver a secure and sustainable future. Afgezet tegen de 33 miljard omzet via de supermarkten: 1,8% in 2012 zou groeien naar 4,8% in 2016 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 17

18 Internetverkoop Bron: Distrifood 25 januari 2014 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 18

19 Bron: Sector Update Supermarkten Abn Amro SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 19

20 Geschiedenis Bron: Dirk, 1992 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 20

21 Online food kopen: een nieuw businessmodel We draaien alles om: we gaan van bijna volledige zelfbediening terug naar volledige bediening. In NL is een inpakker bij de kassa te duur, maar nu zetten we het bij u in de keuken neer. Vergelijking Frankrijk, Engeland en Duitsland gaat mank door onze unieke zeer dichte voorzieningenstructuur en ons zeer lage prijspeil in de supermarkten. Rendabele omzet wordt ingewisseld voor onrendabele omzet. Supermarkten moeten bij internetverkoop naar een landelijke prijslijn wat nu vaak niet het geval is. Margerijke impulsartikelen worden nauwelijks nog aangeklikt. Bezorgen lijkt dan ook niet de oplossing. Mix tussen afhalen en winkelen lijkt meest kansrijk. Gevolgen voor panden: bereikbaarheid per auto nog belangrijker en extra opslagcapaciteit benodigd. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 21

22 De Supermarktexploitatie bij internetverkoop Internetverkoop - = --? /-? - Bron: HBD.nl SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 22

23 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 23

24 Onbeperkte groei of overheidsingrijpen? Frankrijk: FD: 5 augustus 2013 Internetwinkels en afhaalpunten: naar nieuw provinciaal detailhandelsbeleid? Deze ingrijpende ontwikkelingen vragen om nieuwe afwegingen in het ruimtelijke ordeningsbeleid. Enerzijds gaat het om de vraag welk effect internet heeft op verschillende type winkelgebieden en welk ruimtelijk beleid gewenst is voor allerlei ruimtelijke verschijningsvormen van internetwinkels. De provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Drenthe lopen hierin voorop en hebben DTNP opdracht gegeven voor een integrale studie over dit onderwerp. De resultaten vormen de basis voor het nieuwe ruimtelijkordeningsbeleid in deze drie provincies en zal naar verwachting ook in andere provincies als voorbeeld gaan dienen. De resultaten zijn naar verwachting eind 2013 beschikbaar. SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 24

25 Internetverkoop wordt onrendabel doorgezet: effecten Elk aanbod schept zijn eigen vraag (naar Say) Randvoorwaarden goed ingevuld: al het bestelde beschikbaar en vers! Stel omzet naar 1,6 mrd in Ongeveer 5% van de supermarkt foodbesteding. Blijft onrendabel, rendement organisatie moet uit fysieke supermarkten komen. Verliezer is de supermarkt die qua assortiment niet op kan tegen internet: < 800 m² wvo (nog ca ). Harde sanering in deze klasse met name in de betere gebieden, naar verwachting meer dan 400 supermarkten. Januari-2013 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 25

26 Beleggen in supermarkten? conclusies Supermarktpanden zijn een aparte assetklasse binnen retailvastgoedbeleggingen: Vergelijking Retail gaat mank op: - Conjunctuurgevoeligheid - Supermarkten zijn een trekker en profiteren niet/nauwelijks van andere winkels in de omgeving. - Toetreden is bijna uitgesloten - Goede supermarktlocaties zijn en blijven schaars Vergelijking buitenland gaat mank op: - Bijzondere RO structuur en wetgeving - Zeer hoge nabijheid - Lage prijspeil - Profiel NL consumenten: Hutspot en Boterhamworst Januari-2013 SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 26

27 Beleggen in supermarkten? conclusies Minder formules, verdere fusies/overnames verwacht. Enorme strijd in het middensegment. Minder supermarkten. Grotere oppervlakten. Kwaliteit van het pand gaat het verschil lokaal maken. Grote en goede locaties nog schaarser. Kleine supermarkten gaan als een soort Winkel van Sinkel verder: als hart van het dorp. Slechtste panden zullen leeg komen te staan. On line zal groeien maar niet zo hard als voorspelt. Kosten vormen de bottle neck. Afhaalconcept moet zich nog bewijzen qua rendement. Weet waar je in investeert! SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 27

28 Dank voor uw aandacht. Voor vragen: Tjerk van Leusden, SuperVastgoed b.v. - Werk aan de winkel 28