Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

Transcriptie

1 Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

2

3 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg BS Nijmegen T E info@dtnp.nl W Opdrachtgever: Contactpersoon: Reggestede Invest de heer A. Kroes Projectleider DTNP: mevrouw L. Dicou Projectnummer: Datum: 7 december 2015 Distributieve analyse en effectenstudie verplaatsing en uitbreiding Aldi Driebergen

4

5 Inhoudsopgave 1 Context Inleiding Uitgangssituatie Driebergen Ladder voor duurzame verstedelijking 2 2 Distributieve analyse Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte 5 3 Kwalitatieve aspecten Effecten voor winkelstructuur en leegstand Relatie met beleid 8 4 Samenvattende conclusie 10

6

7 Huidige vestiging Aldi in Driebergen Beoogde locatie nieuwe Aldi-supermarkt 1 Context 1.1 Inleiding Aanleiding Het detailhandelsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is vastgelegd in de Detailhandelsvisie Utrechtse Heuvelrug (DTNP, 2009). Hierin wordt voor het centrum van Driebergen uitgegaan van een (compacte) lineaire structuur met sterke polen aan de beide uiteinden (met supermarkten als trekkers). Schaalvergroting van de Aldi-supermarkt (bij voorkeur bij een van de polen) wordt als één van de concrete actiepunten benoemd. Aldi wil haar vestiging in Driebergen uitbreiden en verplaatsen naar een locatie aan de Appelgaard. De Appelgaard is één van de parkeerlocaties voor het centrum van Driebergen. Op de beoogde locatie voor Aldi is nu een autohandel gevestigd. Vraagstelling Een paar maanden geleden heeft ontwikkelaar Borghstede II BV voor de nieuwe Aldi-vestiging een principeverzoek bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug ingediend. Op de daarbij gevoegde onderbouwing (SAB, ) is door de gemeente een aanvulling gevraagd (met name onderbouwing van de regionale behoefte). Aan DTNP is nu gevraagd te ondersteunen in de (aanvullende) motivatie, mede in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking en recente jurisprudentie hierover. Relevante aspecten zijn de (regionale) behoefte aan detailhandel en de vraag of deze niet reeds inpasbaar is binnen het bestaande winkelgebied, mede in relatie tot eventuele leegstand en het bestaande gemeentelijke detailhandelsbeleid. In dit rapport worden de volgende onderzoeksvragen beantwoord: 1. Wat is de (regionale) behoefte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in Driebergen-Rijsenburg? 2. Wat zijn de ruimtelijke (on)mogelijkheden voor inpassing van een Aldi-supermarkt in het centrum? Hoe kan de beoogde locatie functioneel-ruimtelijk worden beoordeeld (relatie Traay)? 3. Wat zijn de (te verwachten) effecten van de verplaatsing en uitbreiding van de Aldisupermarkt op aanbodstructuur en de leegstand in het centrum? 1

8 1.2 Uitgangssituatie Driebergen Supermarktaanbod Driebergen In de plaats Driebergen-Rijsenburg zijn vijf supermarkten met een gezamenlijk winkelvloeroppervlak van circa m² wvo*: Albert Heijn: ± m² wvo (centrum); Albert Heijn: ± m² wvo (centrum); Aldi: ± 450 m² wvo (centrum); Estafette: ± 275 m² wvo (centrum); Lidl: ± 775 m² wvo (rand centrum); Jumbo: ± m² wvo (De Sluis). Centrum Driebergen Het winkelaanbod in Driebergen-Rijsenburg heeft een omvang van ± m² wvo (115 winkels)*. Het overgrote deel daarvan (ruim m² wvo, ± 85 winkels) bevindt zich in het centrumgebied. Er staan 9 verkooppunten leeg (bijna 900 m² wvo), alle in het centrum*. Uitbreidingswens Aldi Aldi wil haar winkel in Driebergen vergroten tot minimaal m² bvo (± 900 m² wvo). Dit is een uitbreiding van circa 450 m² wvo. * Locatus Online (juli 2015), geactualiseerd met recente uitbreiding Lidl Ladder voor duurzame verstedelijking Om in de gewijzigde winkel- en vastgoedmarkt, met toenemende leegstand, een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren heeft de Rijksoverheid in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen (art , lid 2, Bro). De Ladder vraagt van provincies en gemeenten om elke nieuwe stedelijke ontwikkeling (waarvoor bestemmingsplanwijziging nodig is) te motiveren aan de hand van drie stappen (treden). Voor de toetsing van winkelontwikkelingen in of aan de rand van bestaande winkelgebieden (zoals in dit geval) is met name trede 1 van belang. Figuur 1 bevat een schema waarin de Ladder specifiek is uitgewerkt voor detailhandelsontwikkelingen. Bij de onderbouwing van het plan (bij de bestemmingsplanwijziging) dienen de volgende aspecten aan de orde te komen: Regionale behoefte Ten eerste dient aangetoond te worden dat het plan voorziet in een bepaalde actuele regionale behoefte aan nieuwe winkelruimte. Het bepalen van de actuele behoefte heeft niet louter Supermarkt Albert Heijn in centrum Biologische eetwinkel ook meegenomen in aanbod

9 Figuur 1 Uitwerking Ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel betrekking op de (kwantitatieve) marktvraag. Ook kwalitatieve overwegingen spelen een rol. Effecten op aanbodstructuur en leegstand Naast het bepalen van de behoefte dient in trede 1 ingegaan te worden op de mogelijke effecten van het plan op de bestaande winkelstructuur en de ontwikkeling van leegstand. Het gaat hierbij niet sec om economische effecten, zoals een daling van omzet bij concurrerende bedrijven. Wel relevant zijn een onaanvaardbare toename van leegstand, het ondermijnen van de beoogde winkelstructuur of effecten op de leefbaarheid. Het eventueel ontstaan van negatieve effecten op andere winkellocaties dient in de uiteindelijke afweging nadrukkelijk onderzocht en meegewogen te worden. In de ruimtelijke onderbouwing dient aangegeven te worden hoe met eventueel leegkomende panden wordt omgegaan (bijvoorbeeld functiewijziging). Hergebruik bestaande winkellocaties Tot slot van de eerste trede dient aangetoond te worden dat de mogelijkheden voor hergebruik van bestaande winkellocaties is onderzocht en onvoldoende mogelijkheden biedt voor inpassing van de behoefte aan nieuwe winkelruimte (duurzaam ruimtegebruik). 3

10 2 Distributieve analyse 2.1 Kwantitatieve behoefte Distributie planologisch onderzoek Om nader inzicht te krijgen in de kwantitatieve uitbreidingsruimte voor supermarkten in Driebergen, maken we een indicatieve distributieve berekening van de marktruimte in de kern in In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. De voorspellende waarde van een distributieve berekeing op basis van beschikbare kengetallen uit het (recente) verleden is in de sterk wijzigende winkelmarkt echter zeer beperkt. Bovendien moeten door grote onderlinge verschillen in marktgebieden, typen winkelgebieden en winkelformules, dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van winkelgebieden. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een eerste indicatie geven van de aanwezige marktruimte, op basis waarvan vervolgens effecten in beeld kunnen worden gebracht. 4 Variabelen In dit hoofdstuk maken we een kwantitatieve analyse voor supermarkten in Driebergen. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners in relevante regio), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in supermarkten in Driebergen (koopkrachtbinding), en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen omvang (m² wvo) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Voor het bepalen van het relevante verzorgingsgebied voor supermarkten in Driebergen wordt rekening gehouden met de omvang (en daarmee trekkracht) van het aanbod in Driebergen in relatie tot het aanwezige aanbod in de omgeving. Immers, voor het doen van dagelijkse aankopen zijn consumenten overwegend gericht op de dichtstbijzijnde aankooplocatie, die voldoet aan hun wensen en eisen. Op basis hiervan gaan we uit van een verzorgingsgebied bestaande uit de woonplaats Driebergen-Rijsenburg. Dit is een duidelijk afgebakend gebied (wat door consumenten ook zo wordt ervaren), waarbinnen een divers (supermarkt)aanbod aanwezig is. Dit gebied is dan ook aan te merken als de relevante regio bij de beoordeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De woonplaats Driebergen-Rijsenburg telt momenteel circa inwoners*. Tot 2020 zal het inwonertal in de gemeente Utrechtse Heuvelrug naar verwachting min of meer gelijk blijven en daarna beperkt toenemen**. Omzet per hoofd In distributieve berekeningen als deze wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij deze gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de gemiddelde omzet hoofd van de bevolking in de supermarktbranche 2.065,-***. Het is gangbaar dit landelijk gemiddelde omzetcijfer aan te passen, indien het gemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied * CBS (2015) StatLine ** Provincie Utrecht (2014) Woningmarktmonitor *** Detailhandel.info (peildatum juli 2015), bewerking DTNP

11 afwijkt van het Nederlands gemiddeld. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in Driebergen-Rijsenburg circa 22% hoger ligt dan landelijk gemiddeld (CBS, StatLine) gaan we uit van een hogere omzet per inwoner per jaar. Voor de supermarkten is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ¼ van het percentage dat het inkomen afwijkt van het landelijk gemiddelde. We gaan uit van circa 2.180,- ( (¼ x 22% x 2.065)). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Driebergen-Rijsenburg dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Het aandeel binnen de totale omzet dat besteed wordt door inwoners van buiten het primaire verzorgingsgebied (Driebergen-Rijsenburg) noemen we koopkrachttoevloeiing. Voor de woonplaats Driebergen-Rijsenburg zijn geen actuele koopstroomgegevens beschikbaar*. Onze inschattingen in deze analyse zijn gebaseerd op ervaringscijfers * Het recent in opdracht van de provincie Utrecht uitgevoerde koopstromenonderzoek (I&O Research, 2015) heeft alleen binding en toevloeiing gemeten voor de hele gemeente Utrechtse Heuvelrug. Deze gegevens zijn daarom niet bruikbaar voor deze berekening voor de plaats Driebergen. elders, en op gebruikte kooporiëntatiecijfers uit de detailhandelsvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Vanwege het complete aanbod met sterke supermarkten, is een hoge koopkrachtbinding in Driebergen reëel. Wij gaan uit van een haalbare binding van 90 à 95%. Het sterke en gevarieerde supermarktaanbod (verschillende marktsegmenten) in Driebergen zorgt voor toevloeiing vanuit omliggende plaatsen (onder meer Doorn). Daarnaast kan het aanbod in Driebergen profiteren van bestedingen door verblijfstoeristen. Op basis hiervan schatten we in dat een toevloeiing in de supermarktbranche in Driebergen van 15% haalbaar is. Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² wvo (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in de supermarktsector 8.400,- (excl. BTW) (Detailhandel.info, bewerking DTNP). In deze situatie gaan we uit van deze landelijke gemiddelde vloerproductiviteit. Berekening kwantitatieve behoefte Op basis van bovenstaande uitgangspunten wordt een (toekomstige) marktruimte voor supermarkten in Driebergen berekend van tot m² wvo (tabel 1 op p. 6). Dit is beperkt meer dan het aanwezige aanbod. Vanuit kwantitatief oogpunt is er dus een beperkte ruimte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in Driebergen. 2.2 Kwalitatieve behoefte Schaalvergroting supermarkten Supermarkten zijn de basis bij het hedendaagse boodschappen doen. Supermarktbestedingen per inwoner zijn de afgelopen jaren toegenomen. Om aan de toenemende wensen van consumenten te kunnen voldoen (ruim assortiment, gemak, comfort) hebben supermarkten een steeds groter oppervlak nodig. Supermarkten worden dan ook gemiddeld steeds groter. Het aantal kleinschalige supermarkten (< 800 m² wvo) is de afgelopen jaren landelijk fors afgenomen. Het aantal supermarkten met een omvang tussen de en m² wvo is juist sterk gegroeid**. Ook discounters hebben ondanks het kleinere assortiment een steeds ruimere winkel nodig om hun klanten goed te bedienen en hanteren daartoe vaak m² wvo als minimale maat voor nieuwe winkels. Bestaande winkels die kleiner zijn worden vergroot of (op termijn) gesloten omdat deze winkels door consumenten ** HBD (2013), Feiten en cijfers supermarkten 5

12 als te incompleet worden beschouwd en worden in toenemende mate overgeslagen. Discounter in centrum Driebergen gewenst Supermarkten zijn de belangrijkste publiekstrekkers in centrumgebieden als dat van Driebergen. Andere winkels profiteren van de aanwezigheid van sterke trekkers. De aanwezigheid van tenminste één moderne discountsupermarkt in het centrum van Driebergen is vanuit consumentenperspectief wenselijk (gevarieerd supermarktaanbod) en passend bij de schaal van Driebergen. Huidige Aldi is veel te klein Ruimtelijke knelpunten, o.a. parkeren, bevoorrading Tabel 1 Indicatie toekomstige marktruimte supermarkt sector Driebergen-Rijsenburg Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90-95% Gebonden omzet 35,3-37,3 miljoen Koopkrachttoevloeiing 15% Omzet door toevloeiing (excl. BTW) 6,3-6,6 miljoen Totale potentiële omzet (excl. BTW) 41,6-43,9 miljoen Gem. omzet per m 2 NL (excl. BTW) Potentieel supermarktaanbod (wvo) m² Aanwezig supermarktaanbod (wvo) m² Uitbreidingsruimte supermarkten (wvo) m² Aldi is de enige discountsupermarkt in het centrumgebied (Lidl ligt buiten het door de gemeente nagestreefde centrumgebied). Deze potentiële publiekstrekker is nu naar moderne maatstaven veel te klein (zie voorgaande). Daarnaast brengt de huidige locatie een aantal ruimtelijke knelpunten met zich mee (onder meer zeer beperkt aantal parkeerplaatsen, weinig ruimte voor laden en lossen (onveilig)). Schaalvergroting van deze aanbieder ligt voor de hand en is zelfs nodig om in de toekomst een functie te kunnen (blijven) vervullen als publiekstrekker voor het centrumgebied als geheel (is ook al benoemd in Detailhandelsvisie Utrechtse Heuvelrug). 6

13 3 Kwalitatieve aspecten 3.1 Effecten voor winkelstructuur en leegstand Effecten voor supermarktstructuur De beoogde vergroting van Aldi (van 450 m² wvo) is groter dan de berekende marktruimte van maximaal 240 m² wvo (zie hoofdstuk 2). Het realiseren van de geplande uitbreiding zal dan ook leiden tot een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in de supermarktbranche in Driebergen. Kleine en/of ongunstig gelegen aanbieders kunnen hierdoor (verder) onder druk komen te staan. Of en zo ja, welke aanbieders daadwerkelijk zullen verdwijnen, is moeilijk te voorspellen. Dit hangt onder meer af van individuele keuzes van ondernemers en de strategie van winkelketens. Het mogelijk verdwijnen van winkelaanbod betekent niet automatisch dat het voorzieningenniveau voor de consument erop achteruit gaat. Beter een beperkt aantal eigentijdse supermarkten op locaties die bijdragen aan de totale structuur (in dit geval in centrum, conform gemeentelijk beleid), dan veel en te kleine aanbieders op locaties, waar ze weinig meerwaarde hebben en/of slecht ingepast zijn. Overwegingen om het aanbod uit te breiden moeten vooral vanuit ruimtelijk oogpunt en de voorzieningenstructuur als geheel worden bekeken. Economische overwegingen, zoals het economisch functioneren van individuele aanbieders mogen beleidsmatig geen doorslaggevende rol spelen: de jurisprudentie bevestigt steeds opnieuw dat het geen overheidstaak mag zijn om concurrentieverhoudingen te reguleren, wel om zorg te dragen voor een goede ruimtelijke ordening en een duurzame voorzieningenstructuur. Effecten voor winkelstructuur Het centrum van Driebergen heeft primair een boodschappenfunctie. Gelet op het grote bezoekersaantal is een moderne discounter één van de belangrijkste publiekstrekkers. Uit grootschalig onderzoek van DTNP blijkt dat combinatiebezoek door bezoekers van een discountsupermarkt met andere winkels lager ligt dan bij servicesupermarkten, maar nog steeds substantieel is: circa 50% bij een optimale inpassing. Bij het toenemen van de afstand tussen de supermarkt en de centrumwinkels en/of het ontbreken van een goede zichtrelatie, neemt combinatiebezoek sterk af. Schaalvergroting: kansen voor versterking centrum Goede relatie met Traay belangrijk 7

14 De huidige Aldi heeft door haar situering (ingang aan achterzijde, blinde wand aan Traay) geen directe relatie met de overige winkels in het centrum. De matige functionele relatie in combinatie met de beperkte omvang en parkeergelegenheid, zorgen ervoor dat Aldi nu maar een suboptimale toegevoegde waarde heeft als trekker in het centrum van Driebergen. Schaalvergroting van de discountsupermarkt in het centrum (Aldi) biedt kansen voor versterking van het centrum. Met een eigentijdse en op consumentenwensen aansluitende omvang kan deze aanbieder de rol van publiekstrekker beter vervullen. Dit biedt vervolgens kansen voor (behoud of versterking) van het overige aanbod in het centrum van Driebergen. De beoogde ontwikkeling van Aldi op de locatie Appelgaard heeft bij een goede situering van de entree (richting Traay, nabij doorsteek van parkeerterrein naar Traay) een goede relatie met de overige winkels (beter dan de huidige Aldi). Het naastgelegen parkeerterrein wordt zowel door bezoekers aan Aldi als door overige centrumbezoekers gebruikt. Hierdoor kan deze supermarkt haar trekkersrol voor de overige winkels in het centrum naar verwachting beter vervullen dan in de huidige situatie (en grotere kans op combinatiebezoek). 8 Effecten voor leegstand De uitbreiding van de discountsupermarkt in het centrum zorgt enerzijds voor versterking van het centrum als geheel, maar leidt anderzijds mogelijk tot leegstand. Het achterblijvende Aldipand in het centrumgebied vormt bij de beoogde ontwikkeling het grootste leegstandsrisico. Door verplaatsing van Aldi komt in het centrumgebied een (relatief groot) winkelpand beschikbaar. De vraag is of verwacht mag worden dat dit pand redelijkerwijs op korte termijn opnieuw ingevuld kan worden, of dat rekening gehouden moet worden met structurele leegstand. In de huidige verdringingsmarkt is het niet vanzelfsprekend dat alle vrijkomende winkelruimte weer opnieuw wordt ingevuld. Door autonome (landelijke) trends moet ook in Driebergen op termijn rekening worden gehouden met een verder afnemende behoefte aan het aantal winkels in het centrum. Het huidige Aldipand is te klein voor een eigentijdse supermarkt. Herinvulling met een supermarkt is dan ook niet te verwachten. Gelet op de locatie (in het beleidsmatige beoogde centrumgebied) en het nu relatief kleinschalige aanbod in het centrum, is er naar verwachting behoefte aan schaalvergroting bij bestaande ondernemers. Daarnaast zijn bij versterking van het centrum (door schaalvergroting van een van de trekkers) mogelijk nieuwe vestigers te verleiden om in het centrum te vestigen (al dan niet vanuit elders in Driebergen). In de uiteindelijke onderbouwing van de plan (bij bestemmingsplanwijziging) moet aangegeven worden hoe met het mogelijk risico op leegstand wordt omgegaan. 3.2 Relatie met beleid Vigerend gemeentelijk beleid In de detailhandelsvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt voor het centrum van Driebergen ingezet op een compact concentratiegebied (Traay), met sterke polen aan de uiteinden (zie kaart 1). De supermarkten zijn belangrijke publiekstrekkers in het centrum. Door schaalvergroting van de bestaande supermarkten in het centrum (bij voorkeur in één van de twee polen) kunnen zij deze trekkersrol nog beter vervullen. Inpasbaarheid beoogde ontwikkeling in centrum De door Aldi beoogde locatie (Appelgaard) ligt aan de rand van het beleidsmatig nagestreefde winkelconcentratiegebied. Conform de Ladder voor duurzame verstedelijking moet eerst worden afgewogen of de beoogde ontwikkeling (in dit geval de uitbreiding van de supermarkt)

15 Kaart 1 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur centrum Driebergen (DSV, 2008) niet inpasbaar is op bestaande winkellocaties (al dan niet door herstructurering). Bij inpassing van een eigentijdse (discount)supermarkt moet naast het benodigde oppervlak ook rekening gehouden worden met parkeergelegenheid, ontsluiting en bevoorradingsmogelijkheden. In het beleidsmatig nagestreefde concentratiegebied voor winkels (Traay) is geen fysieke ruimte voor inpassing van een eigentijdse discountsupermarkt, inclusief parkeren en bevoorradingsruimte. Er zijn ook geen panden geschikt (te maken) voor de vestiging van een winkel van deze omvang. Randvoorwaarden beoogde ontwikkeling De locatie Appelgaard sluit ruimtelijk direct aan op het nagestreefde concentratiegebied. De ontwikkeling van Aldi op deze locatie, biedt kansen om deze trekker voor het centrum te behouden. Door uitbreiding naar een eigentijdse omvang wordt het centrum als geheel versterkt. Daarmee sluit deze ontwikkeling aan op de ambities en uitgangspunten van het gemeentelijk beleid (versterking centrum). Om optimaal te profiteren van de trekkersrol voor de overige winkels in het centrum, kunnen aanvullende randvoorwaarden worden gesteld aan de stedenbouwkundige inpassing (bijvoorbeeld ten aanzien van de ligging van de entree van de supermarkt). 9

16 4 Samenvattende conclusie Samenvatting We vatten de belangrijkste conclusies nog kort samen: Er is enige kwantitatieve behoefte voor uitbreiding van het supermarktaanbod in de plaats Driebergen-Rijsenburg (distributieve uitbreidingsruimte) te berekenen; De beoogde uitbreiding van Aldi is iets groter dan de berekende behoefte; Economische overwegingen (voortkomend uit de analyse van de kwantitatieve behoefte) mogen (beleidsmatig) echter niet doorslaggevend zijn, argumenten moeten vooral vanuit ruimtelijk oogpunt en de voorzieningenstructuur als geheel worden bekeken; Er is kwalitatieve behoefte voor uitbreiding van de discounter in het centrum (supermarkten zijn publiekstrekkers voor het centrum, mits de omvang en kwaliteit aansluit bij moderen consumentenwensen), ontwikkeling sluit ook aan bij gemeentelijk beleid (versterking centrum onder meer door schaalvergroting supermarkten); 10 De huidige Aldi vervult door omvang, situering (beperkte relatie overige winkels Traay) en parkeermogelijkheden niet of nauwelijks een trekkersrol voor het centrum; De beoogde locatie (Appelgaard) past strikt genomen niet in het gemeentelijk beleid (aan de rand van het concentratiegebied, niet in een van de twee polen, zie kaart) 1; Mogelijkheden voor uitbreiding op huidige locatie of andere locatie binnen concentratiegebied zijn niet voorhanden; Beoogde locatie (Appelgaard) ligt wel direct aansluitend aan het concentratiegebied (Traay), de loopafstand tot de Traay is beperkt (vergelijkbaar met afstand Albert Heijn tot Traay), de locatie is al in gebruik als bronpunt parkeren voor het centrum (met Aldi beter gebruik parkeerlocatie, grotere kans op combinatiebezoek); Door ontwikkeling eigentijdse (discount) supermarkt op locatie Appelgaard blijft deze trekker voor het centrum behouden; Het leegstandsrisico is beperkt: door uitbreiding van Aldi wordt het centrum versterkt, dit biedt kansen voor overige winkels en voorzieningen, het achterblijvende Aldipand ligt binnen het concentratiegebied en biedt kansen voor schaalvergroting van bestaande aanbieders. Conclusies Geconcludeerd kan worden het plan voor verplaatsing en uitbreiding van Aldi voldoet aan de criteria van de Ladder voor duurzame verstedelijking (de behoefte is aangetoond, de effecten op de aanbodstructuur en leegstand zijn inzichtelijk gemaakt en onderzocht is of de ontwikkeling binnen bestaande winkellocaties (of andere locaties in het centrum) plaats kan vinden). De beoogde uitbreiding en verplaatsing van Aldi draagt bij aan versterking van het centrum van Driebergen en kan als een toekomstbestendige ruimtelijke ontwikkeling worden beschouwd.