MEMO. Zaaknr : 16Z03199 Documentnr :

Transcriptie

1 MEMO Zaaknr : 16Z03199 Documentnr : Gemeente : Losser Datum: 11 april 2017 Afdeling : Beleid, Strategie en Projecten Afdeling : Beleid Strategie en Projecten Aan : het college van burgemeester en wethouders Van : H.J.H. Sieverink Kopie aan : Onderwerp : Mogelijke ontwikkelscenario s ter versterking van het centrum van Losser Inleiding Eind 2016 is de Stec Groep gevraagd om een detailhandelsonderzoek in te stellen naar de behoefte en de mogelijkheden van detailhandel in en rond het centrum en daarbij tevens de effecten in beeld te brengen van een aantal ontwikkelingsvarianten, zoals die in uw collegevergadering van 11 oktober 2016 zijn besproken. Op basis daarvan is aan de Stec Groep de volgende uitvraag gedaan: a. Onderzoek naar marktruimte/behoefte; b. Positieve en negatieve effecten voor de bestaande winkelmarkt in zijn algemeenheid en de supermarktstructuur in het bijzonder; c. De haalbaarheid van een verplaatsing van een bestaande supermarkt c.q. herontwikkeling van de vrijkomende locatie voor een nieuwe supermarkt, op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking; d. In het verlengde van de vraag onder c.: de effecten van een verplaatsing van een bestaande supermarkt indien het vrijkomende pand leeg komt te staan; e. Welke kansen en bedreigingen zijn er vanuit het leegstaande pand (voormalige supermarkt) aan het Martinusplein? f. In relatie tot de Ladder voor duurzame verstedelijking, in relatie tot recente besluitvorming van de provincie om voor wat betreft toevoeging van retailmeters stringent beleid te voeren (0-optie) en in relatie tot de vraag onder c., is het mogelijk/haalbaar om de huidige bestemming van het pand aan het Martinusplein (centrumdoeleinden) te schrappen en vervolgens toe te voegen aan de locatie Aloysius? In dit kader is wellicht ook interessant de variant om binnen de bestemming Centrumdoeleinden voor het pand aan het Martinusplein een supermarkt uit te sluiten en voor de Aloysiuslocatie uitsluitend een supermarkt toe te staan; g. De (on)wenselijkheid om het bestaande kernwinkelgebied uit te breiden, om uitsluitend supermarkten de mogelijkheid te bieden zich te vestigen in de periferie van het centrum en in relatie daarmee de verbinding met het kernwinkelgebied; h. De vraag (punt f. uitvraag offerte) met betrekking tot het schrappen van de bestemming detailhandel voor het pand aan het Martinusplein en deze vervolgens toe te voegen aan de Aloysiuslocatie, of de mogelijkheid om voor het pand aan het Martinusplein de vestiging van een supermarkt uit te sluiten in combinatie met het uitsluitend toestaan van een supermarkt op de Aloysiuslocatie (zonder reguliere detailhandel), dient te worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking en het provinciale retail-beleid. Voor het schrappen van de bestemming detailhandel voor het pand aan het Martinusplein is overigens inmiddels een planschade-risicoanalyse uitgevoerd. i. Onder 2.2 van de offerte (Marktruimte en effectenanalyse) wordt voor de analyse onder anderen gekeken naar de aanwezige branches en de ontwikkelingen die de 1

2 laatste jaren hebben gespeeld, of die juist gaan spelen. Wij gaan er van uit dat daarbij ook wordt gekeken naar de in Losser ontbrekende branches. j. In het onderzoek dienen tevens de effecten te worden meegenomen van het realiseren van de combinatie supermarkt-sporthal op de huidige locatie van de sporthal aan de Gronausestraat 109 (grenzend aan het kernwinkelgebied) en het realiseren van een dergelijke combinatie op de Aloysiuslocatie (binnen het kernwinkelgebied). Op basis hiervan heeft de Stec Groep een analyse van de marktruimte gemaakt en de behoefte en effecten van de beschreven ontwikkelingen voor de bestaande winkelmarkt en supermarktstructuur in beeld gebracht. De conclusies van de Stec Groep worden hierna onder A. in het ontwikkelscenario Verplaatsing bestaande supermarkt naar Aloysiuslocatie nader weergegeven (de Stec Groep adviseert namelijk om niet een nieuwe supermarktformule toe te voegen maar om een bestaande supermarkt (voorkeur gaat hierbij uit naar de Jumbo omdat deze door de relatief geïsoleerde ligging nagenoeg geen traffic heeft met de rest van het winkelgebied De Brink) te verplaatsen naar de Aloysiuslocatie. Op deze manier wordt volgens de Stec Groep tegemoet gekomen aan de kwalitatieve behoefte in de kern van Losser aan een middelgrote fullservicesupermarkt (oppervlakte tussen de m 2 ). In de kern Losser is op basis van het onderzoek van de Stec Groep het komende decennia nog marktruimte voor toevoeging van circa m 2. De Stec Groep concludeert ook dat er binnen het kernwinkelgebied geen geschikte bestaande panden zijn die in de behoefte van een middelgrote fullservicesupermarkt kunnen voldoen en dat de Aloysiuslocatie geschikt is voor het vestigen van een supermarkt, mits er een koppeling komt met De Brink. Ook concludeert de Stec Groep dat de omvang van Losser voldoende is voor de vestiging van een discounter (maar dan alleen binnen het kernwinkelgebied). Bovendien blijft ook de wens bestaan van schaalvergroting van de bestaande supermarkten. Op 20 maart j.l. is de Stec-rapportage besproken met de wethouders Hassink en Wildschut. Om een goede afweging te kunnen maken hebben beide wethouders aangegeven er behoefte aan te hebben om ook de voor- en de nadelen van de ontwikkelvarianten Toevoegen discount-supermarkt Aloysiuslocatie en Toevoegen (discount-)supermarkt buiten het kernwinkelgebied (ook besproken in de Stec-rapportage) en Optimaliseren bestaande supermarktlocaties in beeld te hebben. In het laatste geval zou wellicht ook tegemoet kunnen worden gekomen aan de behoefte van een middelgrote fullservicesupermarkt. Ontwikkelscenario s A. Verplaatsing bestaande supermarkt naar Aloysiuslocatie (advies Stec Groep) Stec Groep geeft aan dat het (gezien een combinatie van de factoren eigendomssituatie, huidig presteren van deze supermarkten en gewenste oppervlakte) niet reëel is om te verwachten dat de Emté of de AH wil verplaatsen naar de Aloysiuslocatie. Er zijn ook geen concrete aanwijzingen dat beide partijen dit overwegen. Om die reden adviseert de Stec Groep om te streven naar een verplaatsing van de Jumbo, omdat deze perifeer is gelegen (fungeert te weinig als trekker voor het winkelgebied De Brink) en zodoende niet bijdraagt aan een optimale versterking van het centrum van Losser. Bij een verplaatsing van de Jumbo adviseert de Stec Groep om de winkelmeters op deze locatie te schrappen en hier een andere bestemming te realiseren. 2

3 Herontwikkeling van de locatie van de huidige Jumbo gaat idealiter samen met een visie en upgrading van De Brink. Overigens komt ook de straks leegstaande bibliotheek daarbij in beeld. Voordeel: - draagt bij aan het versterken en verlevendigen van het centrum (vooral aan de noordkant nu de PLUS is weggevallen) - Vooral winkels en horecabedrijven aan De Brink, Raadhuisstraat en Raadhuisplein zullen profiteren (mits ook doorkijk/doorloop richting De Brink wordt gerealiseerd); - Locatie voormalig postkantoor wordt ook in herontwikkeling betrokken, conform de wens van de raad; - Er wordt tegemoet gekomen aan de behoefte van een moderne, middelgrote fullservicesupermarkt in de kern van Losser; - Biedt mogelijkheden om de openbare ruimte rondom de Aloysiuslocatie kwalitatief hoogwaardig in te richten. Nadeel: - De voormalige Aloysiusschool kan als karakteristiek pand niet gehandhaafd worden (op basis van een voorlopige inventarisatie is het pand als een karakteristiek gebouw aangemerkt). B. Toevoegen discount-supermarkt naar Aloysiuslocatie De Stec Groep concludeert dat een discounter ontbreekt en dat de omvang van de kern Losser voldoende is voor de vestiging van een discounter. Het realiseren van een discountformule buiten het kernwinkelgebied in Losser acht de Stec Groep onverstandig omdat het zorgt voor een verschuiving van de winkelstromen richting de supermarktlocatie, wat zorgt voor een minder compact/sterk centrum. Aldi en Lidl zullen zijn vooral geïnteresseerd zijn in ontwikkeling aan de rand van de kern/aan uitvalswegen. De Stec Groep adviseert hieraan niet mee te werken. Op langere termijn gaat dit ten koste van ons winkelstructuur. Een Aldi of Lidl op de locatie van Sporthal De Fakkel vindt de Stec Groep ook suboptimaal. De bijdrage aan het kernwinkelgebied is te klein (afstand is te groot). Om voornoemde redenen is het niet zinvol om de voor- en nadelen van de vestiging van een discounter op de Aloysiuslocatie te benoemen. C. Toevoegen (discount)supermarkt buiten het kernwinkelgebied De Stec Groep adviseert uitdrukkelijk om geen supermarkten buiten het kernwinkelgebied toe te staan. Conform het provinciale beleid (kwalitatieve versterking van de bestaande winkelgebieden) zou juist ingezet moeten worden om het kernwinkelgebied zo compact mogelijk te houden. Het beleid dient er juist op gericht te zijn om bestaande winkels buiten het kernwinkelgebied te stimuleren zich te vestigen in leegstaande panden binnen het kernwinkelgebied. Voordeel: - Biedt de mogelijkheid om in de kern Losser een discounter toe te voegen. Nadeel: - Uitbreiding van het kernwinkelgebied is in strijd met het (provinciale) beleid dat er op gericht is het winkelgebied zo compact mogelijk te houden (leidt tot sterke, overzichtelijke en aantrekkelijke winkelcentra en voorkomt dat mensen uit het centrum worden weggezogen ); Juist de aanwezigheid van supermarkten binnen het kernwinkelgebied zorgt voor de nodige reuring; - Leidt tot precedentwerking in die zin dat ook de reeds binnen het kernwinkelgebied gevestigde supermarkten mogelijk een 3

4 beroep doen op een locatie buiten het kernwinkelgebied, met forse toename van leegstand in het kernwinkelgebied als gevolg; - Bij toevoeging van een supermarkt buiten het kernwinkelgebied dienen winkelmeters binnen het kernwinkelgebied te worden geschrapt; - Doorkruist mogelijk toekomstig flankerend beleid (tevens advies van de Stec Groep) om bestaande winkels buiten het kernwinkelgebied te stimuleren om te verplaatsen naar leegstaande panden in het centrum. D. Optimaliseren/uitbreiden bestaande supermarktlocaties (zonder verplaatsing) Het is bekend dat zowel de Emté als de AH plannen hebben om de supermarkt uit te breiden of te optimaliseren. Optimaliseren kan door herinrichting van de bestaande winkels en daarbij ook de magazijnen te betrekken (dus binnen de bestaande beschikbare oppervlakte). Doorgroei naar een middelgrote moderne full-service-supermarkt ( m2) is slechts mogelijk indien aangrenzende panden worden betrokken (voor de Emté is dat de Etos en voor de AH is dat t Bakhuys en de Zuivelhoeve). Van de Jumbo zijn geen uitbreidingsplannen bekend, wel dat er interesse is in een eventuele verplaatsing naar de Aloysiuslocatie. Bij mogelijke uitbreiding wordt de beschikbare marktruimte voor uitbreiding van supermarkten (voor het komende decennia geprognotiseerd op m2) grotendeels benut. Voordeel: - Bestaande supermarkten kunnen doorgroeien naar een middelgrote full-servicesupermarkt; - Er hoeven elders in het centrum geen winkelmeters uit de markt te worden genomen; - Door verplaatsing van de Etos, t Bakhuys en de Zuivelhoeve worden elders in het centrum leegstaande panden weer ingevuld; - Aloysiusschool kan mogelijk (afhankelijk van haalbaarheid alternatieve plannen) als karakteristiek gebouw worden gehandhaafd. Nadeel: - Centrum (met name de noordkant) krijgt niet die vernieuwingsimpuls die gewenst is; - Jumbo blijft op de bestaande locatie enigszins perifeer ten opzichte van De Brink en spin off effect wordt onvoldoende uitgenut - de Brink krijgt geen boost en locatie oude postkantoor wordt niet herontwikkeld; - soberder herinrichting openbare ruimte omgeving Aloysiuslocatie (Kerkstraat, Raadhuisstraat en Raadhuisplein); - Er ontstaat een complexe situatie (carrousel) omdat voor uitbreiding van de bestaande supermarkten de medewerking van meerdere eigenaren nodig is; - Gezien de huidige situatie (gevestigd op een A-locatie, naast supermarkten) is het zeer de vraag of de Etos, t Bakhuys en de Zuivelhoevel bereid zijn te verhuizen; Drogist en speciaalzaken functioneren het best in de directe nabijheid van een supermarkt. Dit betekent dat ze die positie moeten opgeven. 4

5 - De Etos is een onderdeel van het AH-concern zodat het zeer de vraag is of AH door verplaatsing van de Etos medewerking zal verlenen aan een uitbreiding van concurrent Emté. 5