De Ladder & detailhandel

Transcriptie

1 De Ladder & detailhandel Sascha Stavenuiter 11 mei

2 Agenda Introductie Plaats ladder binnen het wettelijk kader Huidige ladder Nieuwe ladder Praktijkvoorbeelden Afsluiting 2

3 FORT Advocaten Middelgroot advocatenkantoor 30 advocaten +30 jaar ervaring Focus op de cliënt Kwaliteit en integriteit voorop Praktisch en oplossingsgericht Delen van kennis 3

4 Expertise Vastgoedrecht Faillissementsrecht Ondernemingsrecht Bestuursrecht Arbeidsrecht 4

5 Wettelijk kader Zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren Leegstand tegengaan Goede ruimtelijke ordening Overheid mag niet in concurrentieverhoudingen treden 5

6 Toepassingsbereik Ladder Kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden 6

7 l Gemeente heeft grote beleidsvrijheid, zodat medewerking meestal niet kan worden afgedwongen. Gemeentelijke beleidsvrijheid wordt beperkt door bindende bepalingen in de Provinciale Verordening. Eigen (detailhandels)beleid dient in beginsel in acht te worden genomen. 7

8 Artikel 3.1.6, tweede lid, Bro: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. 8

9 De huidige ladder Actuele regionale behoefte aan stedelijke ontwikkeling Binnen bestaand gebied Locatie passend ontsloten 9

10 Nieuwe stedelijke ontwikkeling Artikel 1.1.1, eerste lid Besluit ruimtelijke ordening: Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. 10

11 Trede 1: actuele regionale behoefte Actualiteit: looptijd bestemmingsplan 10 jaar Regio: zorgvuldige begrenzing onderzoeksgebied Behoefte: totale behoefte afwegen tegen bestaande aanbod Rekening houden met het voorkomen van winkelleegstand 11

12 Trede 2: bestaand stedelijk gebied Art , onder h, Bro: Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur 12

13 De nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. 13

14 De nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking Huidige planning:1 juli 2017 in werking Actuele regionale behoefte wordt behoefte Trede 3 wordt geschrapt Eenvoudiger en minder onderzoekslasten Bevoegdheid tot doorschuiven ladderonderzoek van globaal plan naar uitwerkings- of wijzigingsplan 14

15 De Ladder en de bestuursrechter 15

16 ABRvS 22 juni 2016, /1/R6 16

17 ABRvS 22 juni 2016, /1/R6 Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Sloop oude Aldi-supermarkt en realisatie nieuwe Vomar supermarkt in Hoorn, waarbij 386 m² wordt toegevoegd. Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling: toevoeging te klein. 17

18 Bovendien: nieuwe stedelijke ontwikkeling behoeft niet te worden bezien in samenhang met de verplaatsing en uitbreiding van de Aldi-supermarkt naar een andere locatie. Verplaatsing maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan kan niet worden geregeld welke supermarkt zich ter plaatse vestigt. 18

19 ABRvS 21 oktober 2015, /1/A1 19

20 Meerplein, Beverwijk. ABRvS 21 oktober 2015, /1/A1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Project dat voorziet in parkeervoorzieningen, woningen, appartementen, horeca en detailhandel. Toevoeging van 769 m² i.v.m. inpandige functiewijziging. Bebouwingsmogelijkheden niet vergroot geen nieuw beslag op ruimte. Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. 20

21 ABRvS 15 maart 2017, /1/R1 21

22 De nieuwbouw van een winkelvestiging met drive-in van de Hornbach in Duiven. ABRvS 15 maart 2017, /1/R1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de binnenplanse vrijstellingsmogelijkheden. Dat die vrijstellingsmogelijkheid in het verleden niet is aangewend is bij deze beoordeling niet relevant. Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling 22

23 Herontwikkeling bedrijventerrein Ekkersrijt in Son Functiewijziging van bedrijf naar perifere detailhandel Kon al ogv wijzigingsbevoegdheid in geldend bestemmingsplan, maar wijzigingsbevoegdheid betekent nog niet dat reeds in de bestemming is voorzien ABRvS 12 april 2017, /1/R2 Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Vanwege functiewijziging is sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling Eventuele toename ruimtelijk beslag niet meer aan de orde 23

24 ABRvS 18 november 2015, /1/R2 Actuele regionale behoefte Wijzigingsplan voorziet in uitbreiding bestaand winkelcentrum in IJsselstein Meer vierkante meters voor bestaande supermarkt, nieuwe supermarkt en bouw sociale huurwoningen Behoefte vs. bestaand aanbod Voorkomen winkelleegstand Rapporten voldoende gegevens om te kunnen dienen als onderzoek naar regionale behoefte 24

25 Voor ongeveer één supermarkt minder marktruimte leidt niet tot een vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare structurele leegstand Verwachting bestaat dat andere supermarkt de plaats daarvan zal innemen 25

26 ABRvS 25 mei 2016, /1/A1 en /2/A1 Actuele regionale behoefte De bouw van een supermarkt in Grou. Gaat om een nieuwe stedelijke ontwikkeling Eventueel vertrek van de supermarkt uit dorpscentrum zal voor overig nietdagelijks aanbod in dorpscentrum negatieve gevolgen hebben. Dorpsgezicht aantrekkelijk houden en maken voor toeristen Kwalitatieve overwegingen 26

27 Ruimtelijke onderbouwing niet van de Ladder Bij motivering hoeft niet nadrukkelijk te worden vermeld dat het gaat om de Ladder Toereikende ruimtelijke onderbouwing 27

28 ABRvS 4 mei 2016, /1/R1 28

29 ABRvS 4 mei 2016, /1/R1 Uitbreiding van het winkelcentrum Makado: 3600 m² extra bvo Nieuwe stedelijke ontwikkeling Detailhandel: voorkomen winkelleegstand? De enkele omstandigheid dat een ruimtelijke ontwikkeling zal leiden tot een overaanbod in een bepaalde branche, betekent niet automatisch strijd met de ladder. Dat een supermarkt in de omgeving haar deuren zal moeten sluiten, is op zichzelf onvoldoende. 29

30 ABRvS 8 februari 2017, /1/A1 Forum Rosmalen: herontwikkeling Kom Zuid > m2 extra detailhandel/voorzieningen en woningen Nieuwe stedelijke ontwikkeling Niet in geschil is dat leegstand zal toenemen. Onaanvaardbare leegstand? Discussie WPM en Rho College heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat project voorziet in actuele regionale behoefte 30

31 Ontwikkeling Factory Outlet van m² bvo en supermarkt van m² Uitwerkingsplan kan voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkeling ook dan de ladder doorlopen. ABRvS 18 mei 2016, /1/R1 Uitwerkingsplan ook ladderplichtig? Ook wanneer het uitwerkingsplan met inachtneming van de uitwerkingsregels van het moederplan is opgesteld en voor dit moederplan de Ladder ook al is doorlopen: dubbele laddertoets. 31

32 Herontwikkeling voormalige kruitfabriek in de bestaande kern van Muiden. ABRvS 13 juli 2016, /1/R6 Nieuwe stedelijke ontwikkeling en de PRV De aanwijzing als transformatiegebied in de Provinciale Ruimtelijke Verordening is geen aanwijzing van een locatie voor stedelijke ontwikkeling. Dit is alleen het geval als de PRV een concrete locatie aanwijst voor één of meer specifieke vormen van stedelijke ontwikkeling, bijvoorbeeld woningbouw. 32

33 Ontwikkeling van een vestiging van de bouwmarktketen Hornbach Beroep van Praxis en Van Neerbos Hornbach: belangen appellanten uitsluitend gelegen in voorkomen concurrentie ABRvS 16 maart 2016, /1/R1 De ladder en de relativiteit Praxis en Van Neerbos: uit oogpunt ondernemingssklimaat voorkomen leegstand omgeving 33

34 Afdeling: uit rapporten blijkt dat voorziene bouwmarkt zal leiden tot versneld sluiten aantal vestigingen doe-het-zelfbranche. Die zijn gevestigd in omgeving appellanten en dit kan derhalve relevant zijn voor het ondernemingsklimaat van appellanten. Appellanten kunnen om die reden beroep doen op de ladder. Functiewijziging > nieuwe stedelijke ontwikkeling Geen onaanvaardbare leegstand, beroep op ladder faalt 34

35 ABRvS 19 april 2017, /1/R2 De ladder en de relativiteit Ontwikkeling 4 locaties kern van Nieuwerkerk: twee supermarkten en kleinschalige detailhandel Beoogde verplaatsing Aldi (> woon-werkcluster) en Jumbo (> tuincentrum) Onder meer beroep door Spar, Lidl en Albert Heijn Geen relevante leegstand te verwachten: verminderde vraag en daling omzet is niet voldoende, beëindiging bedrijfsactiviteiten appellanten zelf ook niet. 35

36 Daarbij relevant dat niet aannemelijk is gemaakt dat bedrijfsgebouwen dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatiespecifieke eigenschappen hebben dat andersoortig gebruik niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Niet aannemelijk dat verplaatsing zal zorgen voor leegstand winkelgebieden waardoor ondernemingsklimaat appellanten zal verslechteren. Beroep op ladder stuit door 8:69a. 36

37 ABRVS 13 augstus 2014, /1/R1 BP voor onder meer herontwikkeling in Zwanenburg: uitbreiding Action met 250 m2 bij recht en toevoegen andere detailhandel van in totaal 3700 m2 na wijzigingsbevoegdheden. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Ook bij wijzigingsbevoegdheden dient de ladder te worden toegepast Onvoldoende gemotiveerd; dat detailhandelsbeleid niet meer actueel is en er nieuwe woningbouw is voorzien, is onvoldoende 37

38 ABRvS 18 juni 2014, /1/A1 Omgevingsvergunning voor bouw van een supermarkt te Echt 38

39 Supermarkt van circa m2 op een bedrijventerrein Verplaatsing vanuit centrum naar nieuwe locatie Functiewijziging van bedrijfsdoeleinden met perifere detailhandel naar grootschalige detailhandel door de bouw van een nieuwe supermarkt = nieuwe stedelijke ontwikkeling Tijdens de procedure alsnog rapport inzake ladder ingebracht: verplaatsing supermarkt met marginale uitbreiding, voldoende inzichtelijke gemaakt dat het plan voldoet aan ladder Inspanningsverplichting van de gemeente met eigenaar pand oude locatie om opnieuw te verhuren 39

40 ABRvS 18 maart 2015, /1/R6 BP voor herontwikkeling van een terrein met onder meer een supermarkt aan de Groenstraat te Nijmegen (Smitdraadterrein) 40

41 Gelet op functieverandering van bedrijf naar onder meer detailhandel en omvang bebouwing is sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling Betreft verplaatsing bestaande supermarkt met uitbreiding van circa 660 m2 Gewaarborgd dat op oude locatie geen nieuwe supermarkt zal komen vanwege kleine omvang pand (circa 600 m2) Beroep op ladder faalt 41

42 42

43 Meer informatie? FORT advocaten