Ruimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom

Transcriptie

1 Gemeente Bergen op Zoom Ruimtelijke onderbouwing 12 woningen aan de Kreukel te Bergen op Zoom ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo

2

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 2 Het projectgebied 5 3 Vigerende planologische regime 7 4 Projectbeschrijving 8 5 Beleidsaspecten 9 6 Milieuplanologische aspecten 10 7 Procedurele aspecten 11 8 Conclusie 12 Bijlage 1 Bijlage 2 Vooroverlegreactie waterschap Brabantse Delta Vooroverlegreactie provincie Noord-Brabant

4 1 Inleiding Bouwfonds ontwikkeling B.V. heeft als eigenaar van de grond verzocht om medewerking te verlenen aan het oprichten van 12 nieuwbouwwoningen aan de Kreukel in de wijk De Markiezaten. Het project past niet binnen de geldende planologische kaders omdat de woningen voor een deel zijn geprojecteerd binnen de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming mogen geen hoofdgebouwen worden opgericht. Om de woningen planologisch mogelijk te maken, wordt daarom een procedure doorlopen om een omgevingsvergunning te kunnen verlenen op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Ten behoeve van deze procedure is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld, die een motivering bevat waarom het oprichten van de woningen ter plaatse niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 2 wordt allereerst het projectgebied omschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het vigerende bestemmingsplan en uitwerkingsplannen voor het projectgebied besproken en gaat hoofdstuk 4 in op de beoogde situatie. Het beleid van verschillende overheden dat betrekking kan hebben op de locatie wordt behandeld in hoofdstuk 5. De milieuplanologische aspecten waar de planologische ontwikkeling aan getoetst dient te worden, worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 worden enkele procedurele aspecten belicht en hoofdstuk 8 sluit ten slotte af met een conclusie.

5 2 Het projectgebied Het project is gelegen aan de Kreukel in de wijk Markiezaten in het zuiden van Bergen op Zoom. Het perceel is kadastraal bekend onder Bergen op Zoom Sectie F nr (gedeeltelijk). Afbeelding 1: globale ligging van het projectgebied Afbeelding 2: globale begrenzing projectgebied

6 Afbeelding 3 begrenzing projectgebied Het projectgebied is gelegen in nieuwbouwwijk De Markiezaten. In de directe omgeving zijn woningen gelegen. Voor een deel zijn de omliggende percelen nog te bebouwen. Aan de noordzijde wordt het projectgebied begrensd door de ontsluitingsweg Kreukel en aan de zuidzijde grenst het projectgebied aan een watergang.

7 3 Vigerende planologische regime Huidige planologische regime Voor het projectgebied gelden meerdere planologische regimes. Het bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder), vastgesteld op en onherroepelijk geworden op , vormt het moederplan waarin het projectgebied de bestemming Stadsuitbreiding: uit te werken heeft. Verder geldt ook Zuidelijke Stadsrand, Reparatie. ex art.30 WRO, tevens eerste partiële herziening, onherroepelijk op Deze herziening van het moederplan biedt voor het projectgebied geen relevante regelingen. Op basis van de uit te werken bestemming van het moederplan is eerst het 4 e uitwerkingsplan de Meander, fase1 (vastgesteld op en onherroepelijk geworden op ). Ter plaatse van het projectgebied is dit uitwerkingsplan vervolgens voor het grootste deel vervangen door het 9 e uitwerkingsplan, De Meander, fase 1b (vastgesteld op en onherroepelijk geworden op ). Vanuit beide uitwerkingsplannen geldt voor het projectgebied de bestemming Wonen, Tuin en Water. Binnen de bestemming Wonen is wonen in een eengezinswoning toegestaan waarbij als woningtype alleen twee- en meer aan-één gebouwde woningen zijn toegestaan. De woningen mogen daarbij uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak en mogen een bouwhoogte hebben van maximaal 12 meter. Binnen de bestemming Tuin zijn tuinen bij de aangrenzende woningen, parkeervoorzieningen en erkers toegestaan. Hier mogen alleen andere bouwwerken worden gebouwd. Afbeelding 4: uitsnede plankaart 9 e uitwerkingsplan De Meander, fase 1b Strijdigheid De woningen zijn voor het grootste deel in lijn met het planologisch kader. Ze zijn gelegen binnen de bestemming Wonen, binnen het bouwvlak en voldoen aan de toegestane bouwhoogte. Voor het voorste deel van de woningen geldt dat het is geprojecteerd binnen de bestemming Tuin. Het gaat om een gedeelte van circa 2 meter aan de voorzijde. De bestemming Tuin is slechts bestemd voor tuinen, parkeervoorzieningen en erkers. Hier mogen alleen andere bouwwerken worden opgericht en geen hoofdgebouwen. Voor dit deel is het project dan ook strijdig met het geldende planologisch kader. Om de beoogde bouw toch mogelijk te maken wordt een procedure als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo gevolgd.

8 4 Projectbeschrijving Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven is er strijdigheid met het geldende planologisch kader. Het project bestaat uit een twaalftal twee-onder-één-kapwoningen welke middels de garages aan elkaar zijn geschakeld. De woningen bestaan uit drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag een kap is. De bouwhoogte bedraagt 10,2 meter. De woningen zijn gelegen op 5 meter vanaf de voorperceelsgrens. De Rooilijn van de woningen is gelijk getrokken met de Kreukel waardoor de vier meest oostelijk gelegen woningen iets naar voren zijn gelegen ten opzichte van de overige woningen. De achtertuinen grenzen aan het water waarbij het achterste deel een talud vormt waarin een vlonder wordt verwerkt. De WelstandMonumentenCommissie heeft 29 december 2014 aangegeven akkoord te gaan met het ingediende plan. De ligging van de woningen is in strijd met het planologisch kader. Deze strijdigheid van circa 2 meter is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Door de positionering van de woningen meer in noordelijke richting wordt geen afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige opzet van de wijk en de afstand tot de bestaande woningen ten noorden van de Kreukel blijft hiermee voldoende. Afbeelding 5: situatietekening met bouwplan van de beoogde woningen

9 5 Beleidsaspecten Over details zoals afwijkende positionering van reeds geplande woningen, is zowel op rijks- provinciaal en gemeentelijk niveau geen specifiek beleid beschikbaar. Het beleid levert derhalve geen belemmering op om gemotiveerd af te wijken van het planologisch kader.

10 6 Milieuplanologische aspecten De planologische afwijking heeft slechts betrekking op een andere positionering van reeds geplande woningen. De afwijking bedraagt ongeveer 2 meter. Nadere milieuplanologische afwegingen hoeven derhalve niet te worden gemaakt.

11 7 Procedurele aspecten Algemeen Conform artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht dient de gemeenteraad te verklaren dat zij geen bedenkingen heeft tegen het feit dat wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Op grond van lid 3 van dit artikel kan de gemeenteraad categorieën van gevallen aanwijzen waarin een verklaring van de gemeenteraad niet vereist is. De gemeenteraad heeft op 31 maart 2011 deze categorieën van gevallen aangewezen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen deze categorieën. Het college van burgemeester en wethouders is aldus rechtstreeks bevoegd om te beslissen op de aanvraag omgevingsvergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingplan. Financiële overwegingen en dekking De gronden zijn in eigendom van de initiatiefnemer die het project op eigen risico en rekening zal realiseren. Eventuele planschade en proceskosten worden op de initiatiefnemer afgewend. Hiervoor wordt een overeenkomst gesloten. Vooroverleg en inspraakprocedure Er is geen inspraakprocedure gestart omdat het een project betreft met een beperkte planologische strijdigheid. Conform artikel 5.20 Bor jo. artikel Bro is het plan in vooroverleg besproken met de provincie Noord- Brabant en het waterschap. De reacties zijn positief en hebben niet geleid tot aanpassing van de ruimtelijke onderbouwing. De vooroverlegreacties zijn in de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen. Zienswijzenprocedure De ruimtelijke onderbouwing wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd.

12 8 Conclusie Het gaat om een afwijkende positionering van 12 reeds geplande twee-onder-een-kapwoningen aan de Kreukel in Bergen op Zoom. De woningen komen circa twee meter buiten de woonbestemming te liggen. Dit initiatief stuit niet op ruimtelijke of stedenbouwkundige bezwaren zoals in hoofdstuk 4 staat omschreven. Om het project mogelijk te maken is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld welke onderdeel uitmaakt van een omgevingsvergunning. Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor de 12 woningen aan de Kreukel. De gemeente bergen op Zoom is van mening dat het project als aanvaarbaar wordt beschouwd en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.