Toelichting behorend bij stedenbouwkundige verkenning Aloysiuslocatie en omgeving in Huissen

Transcriptie

1 Toelichting behorend bij stedenbouwkundige verkenning Aloysiuslocatie en omgeving in Huissen 1. Inleiding. Na de vaststelling van het Centrumplan Huissen, in december 20008, is in maart 2012 een gewijzigde visie voor het onderdeel winkelen vastgesteld. Hierin wordt gekozen voor een versterking van het winkellint in plaats van het in het Centrumplan opgenomen winkelrondje. In navolging hiervan zijn de contracten voor de vestiging van winkels met woningen op de locatie van de Aloysiusschool ontbonden, onder de voorwaarde dat hiervan pas sprake is nadat voor de vestiging van een supermarkt in de Langestraat, een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend. Nu hier sprake van is heeft de gemeente, samen met de contractpartijen VolkerWessels Vastgoed en Waardwonen, aan Opzoom Architecten bv opdracht verleend voor het opstellen van een stedenbouwkundige verkenning voor de Aloysiuslocatie en omgeving. 2. Ligging locatie. Het plangebied wordt begrensd door Achter de Gracht, de Conventstraat, de Langekerkstraat en de Doelenstraat. fig. nr.1: ligging locatie.

2 3. Ontwikkelingskader Steenhuismeurs. In april 2012 is de door SteenhuisMeurs opgestelde nota Binnenstad Huissen, cultuurhistorisch onderzoek en waardering door de gemeenteraad, als richtinggevend kader, vastgesteld. Daarnaast is een door SteenhuisMeurs opgesteld tranformatiekader, waarin de locaties die voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen worden beschreven. De locatie van de voormalige Aloysiusschool is wel als ontwikkellocatie in het Transformatiekader opgenomen, maar hierin is tevens bepaald dat hiervoor een separate notitie zal worden opgesteld. 4. Kenmerken plangebied. Functioneel Hoewel het gebied direct grenst aan het kernwinkelgebied, bevinden zich in het plangebied alleen maatschappelijk/culturele- en woonfuncties. Het kernwinkelgebied bestaat uit de Langestraat en de Vierakkerstraat. Het beleid is erop gericht om in deze winkelstraten de winkelfunctie te versterken en buiten dit kernwinkelgebied géén winkels toe te staan. Waar zich natuurlijke kansen voordoen wordt gestreefd naar het verplaatsen van buiten het kernwinkelgebied gelegen winkels naar het kernwinkelgebied en een verdere inperking van het kernwinkelgebied. De hoofdfunctie in het plangebied is wonen. Het gaat dan om wonen in diverse vormen, wonen in het voormalig klooster, wonen in eigentijdse appartementen (Raadhuisplein), wonen in traditionele arbeiderswoningen (Doelenstraat) en wonen in wederopbouwpanden. Panden met een maatschappelijke functie zijn de kerk, die ook in de nabije toekomst haar kerkfunctie behoudt, de voormalige Aloysiusschool waarin de kunstenaars zijn gehuisvest, een spelotheek en de turnvereniging. Verder wordt het pand met de voormalige raadszaal gebruikt als kantoorruimte t.b.v. de politie en als vergaderruimte voor de gemeente. Ruimtelijk Ruimtelijk heeft het plangebied een sterk eigen karakter. Daar waar het winkelgebied bestaat uit een aaneenschakeling van aaneengesloten veelal kleinschalige panden, bestaat de bebouwing in het plangebied uit grote, vrijstaande panden, gesitueerd op ruime, groene, al dan niet openbare, percelen. In onderstaande tekening van SteenhuisMeurs is het bovenstaande gevisualiseerd. Uit deze tekening blijkt dat de waarde van het geheel groter is dan som van de afzonderlijke delen.

3 fig.n.r.2: ruimtelijke analyse SteenhuisMeurs. Kenmerkend voor het plangebied zijn de drie grote panden, die voorheen een religieuze functie hadden, ook wel de drie reuzen genoemd. Zij zijn als solitair gebouw gesitueerd in ommuurde openbare ruimten met veelal een groen karakter. Daar waar de panden in het kernwinkelgebied, de Langestraat en de Vierakkerstraat bestaan uit een aaneengesloten lint van kleinschalige aan de straat gesitueerde panden, zonder voortuinen, zijn in het plangebied, met name, het vrijstaande karakter van de grote panden en de groene ruimten beeldbepalend. Opmerkelijk is dat deze groene ruimten zoals bijvoorbeeld de tuin bij de vm. dokterswoning, de kloostertuin en de tuin behorend bij de notariswoning vooral, gezien vanaf de luchtfoto, opvallen. Lopend door de straten, op oogniveau, zijn deze grote groene ruimten veel minder aanwezig. Dit komt doordat de groene ruimten veelal afgeschermd worden door middel van, eveneens veelal karakteristieke muren (vm. dokterswoning, vm. notariskantoor) dan wel geheel omsloten worden door bebouwing (kloostertuin). De grote in het groen gesitueerde panden betreffen: het voormalige notariskantoor met de tuin en het groengebied voor de woningen in de Vicariestraat; de kerk met omliggend terrein; de voormalige dokterswoning met de bijbehorende tuin; het klooster met de binnentuin; de voormalige Aloysiusschool met bijbehorend voor- en achterterrein; fig.nr.3: groene ruimten gezien vanuit de lucht.

4 5. Uitgangspunten stedenbouwkundige verkenning Contractuele uitgangspunten. In 2012 is bij vaststelling van de contracten voor de vestiging van een supermarkt in de Langestraat in Huissen met VolkerWessels Vastgoed BV. Overeengekomen dat zij de aloysiuslocatie zouden mogen ontwikkelen. Contractueel is overeengekomen dat 70 appartementen op de locatie van de voormalige Aloysiusschool kunnen worden gerealiseerd en dat de benodigde parkeervoorzieningen op maaiveldniveau mogen worden aangelegd. Deze contractuele afspraken vormen samen met de richtinggevende rapporten van SteenhuisMeurs de basis voor de op te stellen stedenbouwkundige visie. Ruimtelijke uitgangspunten. De rapporten van SteenhuisMeurs zijn als richtinggevend kader door de gemeenteraad vastgesteld. De belangrijkste ruimtelijke richtlijnen die hieruit naar voren komen zijn: behoud van het karakter van het gebied met de drie afzonderlijke grote gebouwen en de ommuurde openbare groen ruimten; behoud van de historische structuur; Aanvullende uitgangspunten: het creëren van een aantrekkelijke verbindingsroute tussen Sancta Maria en het Raadhuisplein; zoveel mogelijk behouden van het groene karakter van het openbare gebied. conform besluit voor Huissen Centrum op eigen terrein 1pp/woning realiseren en de benodigde parkeerplaatsen voor het bezoekersparkeren op de parkeerterreinen aan de rand van het Centrum, in dit geval aan de Molenwei, aanleggen. 6. Beschrijving stedenbouwkundige visie. Op basis van de stedenbouwkundige structuur van Huissen Centrum en de historische analyse van SteenhuisMeurs is ervoor gekozen om de historische structuur zoveel mogelijk te handhaven. Het resultaat hiervan is dat voor de Doelenstraat wordt uitgegaan van het behoud van de kleinschalige woonbebouwing en dat op de Aloysiuslocatie wordt gekozen voor het terugbouwen van één groot gebouw: het straatje en de reus. Het grote gebouw vormt tevens, al dan niet samen met de nieuwbouw op de locatie van de voormalige raadszaal, de begeleidende bebouwing voor de aan te leggen voetgangersverbinding tussen Achter de Gracht (Sancta Maria) en het Raadhuisplein. Net zoals bij het bestaande scholencomplex en de kerk en het voormalige klooster het geval is wordt het nieuw te realiseren gebouw opgedeeld in afzonderlijk herkenbare bouwmassa s. De nieuwbouw is straatgericht, hetgeen past binnen de historische structuur. Aan de binnenzijde is een centraal hof aanwezig, vergelijkbaar met de situatie bij het voormalige klooster. Er zijn twee varianten ontwikkeld. Eén waarbij het parkeren overeenkomstig de aangegane overeenkomst op maaiveld niveau wordt opgelost en één waarbij het parkeren half verdiept wordt opgelost. In beide varianten wordt, op basis van de door de ontwikkelende partijen aangegeven benodigde oppervlakten voor de diverse appartementen (gebruiksoppervlakte 83 m², 73 m² en 63 m²), uitgegaan van de bouw van 58 appartementen op de locatie van de Aloysiusschool en het terugbouwen van 18 kleinschalige grondgebonden woningen in de Doelenstraat. De bouwhoogte van het appartementengebouw bedraagt drie bouwlagen met kap, dit met uitzondering van het bouwdeel aan de Langekerkstraat waarvan de bouwhoogte vier bouwlagen met kap bedraagt. Hieronder worden beide plannen weergegeven.

5 fig.nr.4: model 1: parkeren op maaiveldnivo Model 1 Model 1 voorziet in één groot bouwblok met 58 appartementen dat voor het autoverkeer ontsloten wordt via de Conventstraat, de herbouw van de Doelenstraat met 18 kleinschalige woningen en een parkeerterrein op de plek van de voormalige raadszaal aan de Langekerkstraat. In deze variant is nieuwbouw op de plek van de voormalige raadszaal, i.v.m. het aanleggen van de benodigde parkeerplaatsen (1 pp/woning t.b.v. de herontwikkeling) niet haalbaar. Het gevolg hiervan is dat de route vanaf Achter de Gracht naar het Raadhuisplein slechts aan één zijde begeleid wordt door bebouwing, hetgeen deze route minder aantrekkelijk maakt. De helft van de door het nieuw te realiseren bouwblok omsloten binnentuin kan als zodanig gebruikt en ingericht worden. De bergingen t.b.v. de appartementen zijn in de hoofdbouwmassa opgenomen. Het voordeel hiervan is dat er toch nog een acceptabele ruimte over blijft die kan worden ingericht als hof of tuin, het nadeel hiervan is dat de bergingen met bijbehorende deuren aan de Conventstraat worden gesitueerd, waardoor deze straat wordt getransformeerd tot een achterafstraatje.

6 fig nr. 6: model 2: parkeren halfoverdekt Model 2 Model 2 voorziet net als model 1 in de bouw van één groot bouwblok met 58 appartementen dat voor het autoverkeer ontsloten wordt via de Conventstraat en de herbouw van de Doelenstraat met 18 kleinschalige woningen. De toegang naar de appartementen bestaat uit een poort die leidt tot een (half)verdekt parkeerterrein. Ook de bergingen worden in deze variant verlaagd aangelegd. Hierdoor kan, net als bij het voormalige klooster, het hele binnenterrein een verblijfs- of groenfunctie krijgen, waardoor de aantrekkelijkheid van het gebied wordt vergroot. Doordat het bouwblok ruimer is van opzet dan in model nr.1, kan de bestaande muur aan de Doelenstraat worden gerenoveerd en als ommuring in het plan worden opgenomen.

7 De herontwikkeling van de locatie van de voormalige raadszaal kan als tweede fase worden opgepakt. Deze locatie is geschikt voor de realisatie van bijzondere functies. De nieuwe route tussen Achter de Gracht en het Raadhuisplein kan in dit model (grotendeels) voorzien worden van tweezijdige bebouwing, met behoud van een gedeelte van de huidige muren rondom het schoolterrein. Bijlage: stedenbouwkundige verkenning Opzoom Architecten BV.