Vlist. ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht

Transcriptie

1

2

3 Vlist ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht identificatie planstatus projectnummer: datum: projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten gemeente Vlist R.008/04 gecertificeerd door Lloyd s conform ISO 9001: 2000 aangesloten bij: RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus AD Rotterdam telefoon (010) info@rboi.nl

4 RBOI - Rotterdam/Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI - Rotterdam/Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

5 Inhoud 1. Inleiding blz Analyse Kenschets Haastrecht Ontwikkelingen in supermarkten Economische analyse Huidige marktomstandigheden Mogelijkheden voor een toekomstgericht supermarkt Mogelijkheden voor de komst van een discounter Ruimtelijke analyse Conclusie Conclusie 17 Bijlage: 1. Duurzame ontwrichting. RBOI-Rotterdam bv

6 2 Inhoud Figuur 1.1 Luchtfoto Haastrecht met supermarkt (rood) en locatie Galgoord (geel) RBOI-Rotterdam bv

7 1. Inleiding 3 Aanleiding De huidige C1000 in Haastrecht (figuur 1.1) heeft een omvang van 468 m² wvo 1) (Locatus, januari 2013). Dit is zeer klein voor een volwaardige supermarkt, waardoor economischduurzaam functioneren op de lange termijn onwaarschijnlijk wordt. Zowel in de Structuurvisie Vlist 2020 (2012) als in de Structuurvisie Detailhandel K5 (2009) is aangegeven dat Haastrecht de beschikking moet krijgen over een volwaardige en toekomstbestendige supermarkt. Dit onderzoek richt zich op de randvoorwaarden die daarbij horen. In beide visies is de mogelijkheid opgenomen om een nieuw boodschappencentrum op de locatie Galgoord te ontwikkelen (figuur 1.1). Dit betreft een schillocatie, waardoor de ontwikkeling aan het REO moet worden voorgelegd. Ten behoeve hiervan moet het onderzoek inzicht geven in de ruimtelijke gevolgen van deze ontwikkeling op de detailhandelsstructuur. Dit om te kunnen toetsen of een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur uitblijft. Onderzoeksvragen Het onderzoek in deze notitie spitst zich toe op het beantwoorden van de volgende twee vragen. 1. Welke omvang en overige randvoorwaarden heeft een volwaardige en toekomstbestendige supermarkt in Haastrecht? 2. Is er marktruimte voor de beschreven volwaardige en toekomstbestendige supermarkt in Haastrecht? Wat zijn de eventuele gevolgen van realisatie van deze supermarkt op de locatie Galgoord voor de detailhandelsstructuur? Leeswijzer In hoofdstuk 2 is de economische en ruimtelijke analyse van de mogelijkheden voor realisatie van een toekomstbestendige supermarkt in Haastrecht aan de orde. Hoofdstuk 3 geeft de belangrijkste conclusies weer, waarbij ook de beide hoofdvragen worden beantwoord. 1) Wvo staat voor winkelvloeroppervlak: het deel van de winkel dat toegankelijk/zichtbaar is voor consumenten (exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten). Het wvo is doorgaans circa 80% van het totale bedrijfsvloeroppervlak (bvo). RBOI-Rotterdam bv

8 4 Inleiding Supermarkt Haastrecht RBOI-Rotterdam bv

9 2. Analyse 5 In dit hoofdstuk wordt allereerst een schets gegeven van de winkel- en bewoningsstructuur van Haastrecht en omgeving (paragraaf 2.1). Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in de supermarktsector. De economische analyse is onderwerp van paragraaf 2.3. In paragraaf 2.4 worden de conclusies van deze analyse uitgewerkt in een ruimtelijke analyse. Paragraaf 2.5 geeft de belangrijkste conclusies weer Kenschets Haastrecht Ligging De kern Haastrecht, inclusief buurtschap Stein, bevindt zich aan de noordzijde van gemeente Vlist. Figuur 2.1 Supermarktaanbod Haastrecht en omgeving naar formule en omvang in m² wvo met gemeentegrens Vlist aangegeven Door de veelal krappe, bochtige wegen in de Krimpenerwaard en door de afstand van Haastrecht tot de N207 is de kern via de Bilwijkerweg matig verbonden met de overige kernen RBOI-Rotterdam bv

10 6 Analyse van de gemeente: Stolwijk en Vlist (figuur 2.1). De supermarkten in Stolwijk zullen daarom een beperkte functie voor de inwoners van Haastrecht hebben. Vlist beschikt niet over 'eigen' supermarktaanbod. De verbinding met Gouda via de N228 is beter, waarbij de supermarkten in de oostelijk gelegen wijken Gouda Oost en Goverwelle zich op circa 4 km afstand van Haastrecht bevinden. Vanwege deze nabijheid zullen deze winkels een verzorgingsfunctie hebben voor inwoners van Haastrecht. Deze verzorgingsfunctie geldt met name voor het winkelcentrum met Albert Heijn in Goverwelle, omdat hier een fullservice-supermarkt van een volwaardige omvang ligt met een compleet aanvullend winkelaanbod en ruim parkeren. De supermarkten in Gouda Oost zijn relatief beperkt van omvang en hebben een matige parkeersituatie. Overigens zullen ook de discountsupermarkten in Gouda (3X Lidl) een deel van de consumenten uit Haastrecht aantrekken, omdat discounters altijd circa 15% marktaandeel hebben. De Lidl-supermarkten in Bergambacht en Schoonhoven bevinden zich op grotere afstand. Detailhandel Het inwonertal van Haastrecht is personen, inclusief de bebouwingslinten langs de Provincialeweg (per , bron: gemeente Haastrecht). Het totaal winkelaanbod heeft een omvang van m² wvo. Dit is kleiner dan de gemiddelde omvang van het winkelaanbod van circa m² wvo in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, januari 2013). De leegstand bedraagt 7% van het aantal winkels. Gemiddeld is dit 5% in kernen met een vergelijkbaar inwonertal. Dagelijkse goederen De winkelsector dagelijkse goederen bestaat uit de branches levensmiddelen (supermarkten en versspeciaalzaken) en persoonlijke verzorging (drogisterijen en apotheken). In Haastrecht heeft het winkelaanbod in deze sector een omvang van 818 m² wvo. Dit is fors kleiner dan de gemiddelde omvang in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (figuur 2.2). De beperkte omvang van de supermarkt (468 m² wvo) is hiervoor een belangrijke verklaring. Figuur 2.2 Omvang winkelaanbod dagelijkse goederen Haastrecht vergeleken met het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, januari 2013) Naast de supermarkt bestaat het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen in Haastrecht nog uit een drogist en een zestal speciaalzaken (tabel 2.1) RBOI-Rotterdam bv

11 Analyse 7 Tabel 2.1 Samenstelling winkelaanbod dagelijkse goederen Haastrecht (Locatus, januari 2013) aantal oppervlak (m² wvo) supermarkt (C1000-wordt Coop) (vers)speciaalzaken drogisterij Ontwikkelingen in supermarkten Algemene schaalvergroting in supermarkten Een belangrijke ontwikkeling binnen de sector dagelijkse goederen is de schaalvergroting van supermarkten. Aan de ene kant is een ruimere omvang nodig voor vergroting van het assortiment, waarbij er extra aandacht is voor vers, exotisch en kant-en-klaar en er een assortiment frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen wordt aangeboden. Aan de andere kant wenst de consument meer comfort in de winkel: bredere gangpaden, meer kassa's, bediening op de versafdelingen en dergelijke. Ook dit vraagt meer ruimte, waardoor ook in kleinere kernen fullservice-supermarkten met een omvang tot m² wvo geen uitzondering meer zijn. De consumenten doen de boodschappen nog steeds het liefst in de eigen kern. Consumenten zijn echter mobiel en als de lokale supermarkt niet aan de verwachtingen voldoet omdat deze bijvoorbeeld te klein is zal hij/zij een verder weg gelegen supermarkt bezoeken. Dit ondermijnt het draagvlak voor de al matig functionerende lokale supermarkt verder. Door dit consumentengedrag gecombineerd met de schaalvergroting wordt het boodschappenaanbod bij steeds minder, maar grotere supermarkten geconcentreerd. Combinatiebezoek supermarkt en overige winkels Voor de inwoners van Haastrecht zijn vooral de supermarkten in Gouda een alternatief. Uit recent onderzoek (DTnP, januari 2011) blijkt dat winkels die binnen het zicht van een fullservice-supermarkt liggen door gemiddeld 75% van de supermarktklanten worden bezocht. Hierdoor zullen niet alleen de supermarktaankopen buiten Haastrecht plaatsvinden, maar worden ook de overige aankopen bij daar gelegen speciaalzaken gedaan. Hoewel grote supermarkten producten verkopen die ook de speciaalzaak biedt, is een speciaalzaak toch beter af met een supermarkt naast zich. Een volwaardige supermarkt met een hedendaagse omvang trekt uiteraard meer klanten dan een krappe, verouderde vestiging. Het combinatiebezoek tussen de supermarkt en de overige winkels zorgt ervoor dat het gehele winkelgebied profiteert van de klantenstroom. Conclusie Bij de consument bestaat een sterke vraag naar ruime en goed gesorteerde supermarkten. Als de lokale aanbieder niet aan de verwachtingen voldoet (te klein/slecht parkeren), zal de consument uitwijken naar een verder weg gelegen concurrent. Tegelijk is de aantrekkingskracht van een goede supermarkt van belang voor het functioneren van het gehele winkelaanbod in een kleinere kern. Daarom wordt in het navolgende de vraag beantwoord onder welke voorwaarden het mogelijk is om een toekomstgerichte supermarkt te realiseren in Haastrecht. RBOI-Rotterdam bv

12 8 Analyse 2.3. Economische analyse Om te beoordelen welke omvang van de supermarkt in Haastrecht economisch passend is, wordt in deze paragraaf een economische (distributieplanologische) analyse uitgevoerd Huidige marktomstandigheden Uitgangspunten De economische analyse van de huidige marktsituatie is gebaseerd op de volgende uitgangspunten Inwonertal Het inwonertal van Haastrecht is personen, inclusief de bebouwingslinten langs de Provincialeweg (per , gemeente Haastrecht). Hoewel er tot 2020 in totaal circa 300 woningen worden bijgebouwd in de kernen Haastrecht en Stolwijk, wordt er niet uitgegaan van bevolkingsgroei. De huishoudensverkleining houdt namelijk naar verwachting gelijke tred met de bouw van nieuwe woningen. De woningbouwcapaciteit van de gemeente is ook gebaseerd op 'migratiesaldo = 0'. Bestedingen Ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek actualiseert het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) continu de gegevens aangaande bestedingen in de verschillende detailhandelsbranches. In het laatste peiljaar, 2012, werd in Nederland per persoon per jaar gemiddeld 2.270,- besteed aan dagelijkse goederen (exclusief btw). De bestedingen aan dagelijkse goederen kennen een maximum inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2012). Dit houdt in dat van iedere Euro die een persoon meer verdient dan het gemiddelde inkomen, er 0,25 meer wordt uitgegeven aan dagelijkse goederen dan gemiddeld. In de kern Haastrecht bevindt het gemiddeld inkomen per inwoner zich 5,1% boven het landelijk gemiddelde (CBS, januari 2013), waardoor de voor de lokale omstandigheden gecorrigeerde bestedingen (afgerond) uitkomen op x 1,013 = 2.300,- per persoon per jaar (exclusief btw). Koopstromen Het recent gepubliceerde Koopstromenonderzoek Randstad (november 2011) heeft de koopstromen in de huidige situatie bepaald. Deze worden weergegeven op het niveau van de gehele gemeente (figuur 2.3). Van de omzet in de winkels in dagelijkse goederen in (het centrum van) Haastrecht is 97% afkomstig van inwoners van de gemeente Vlist en 3% van inwoners van de gemeente Oudewater. Er is geen sprake van toevloeiing van bestedingen vanuit de grotere regio, bijvoorbeeld vanuit Gouda RBOI-Rotterdam bv

13 Analyse 9 Figuur 2.3 Grafische weergave van de resultaten van Koopstromenonderzoek Randstad (november, 2011) De economische analyse in deze paragraaf wordt uitgevoerd op kernniveau en niet op gemeenteniveau, daarom moeten de resultaten van het Koopstromenonderzoek worden vertaald naar de specifieke situatie voor de kern Haastrecht. Uit de resultaten van het Koopstromenonderzoek blijkt dat de totale omzet van de winkels in dagelijkse goederen in de kern Haastrecht 5,9 miljoen per jaar is (zie ook tabel 2.3). Bij gemiddelde bestedingen van 2.300,- per persoon per jaar komt dit neer op de bestedingen van bijna consumenten. Dit zullen voor een groot deel inwoners van Haastrecht zijn. Een beperkt deel van de omzet naar verwachting circa 20% betreft bestedingen van inwoners van de kern Vlist en van de dijklinten in de omgeving (onder andere in de gemeente Oudewater). Naar verwachting zijn de koopstromen in de kern Haastrecht als volgt: - koopkrachtbinding is het deel van de bestedingen van de inwoners van Haastrecht dat terecht komt bij de winkels in de eigen kern, is dit op dit moment naar verwachting 50% oftewel de bestedingen van circa consumenten; - koopkrachttoevloeiing is het deel van de omzet van de winkels in de kern dat afkomstig is van consumenten van buiten Haastrecht, naar verwachting is dat momenteel 20% oftewel de bestedingen van bijna 600 consumenten. Omvang winkelaanbod De winkelsector dagelijkse goederen heeft in Haastrecht een omvang van 818 m² wvo (Locatus, januari 2013). Gemiddelde vloerproductiviteit Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) heeft de vloerproductiviteit voor de verschillende detailhandelsbranches geijkt ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. De vloerproductiviteit in de sector dagelijkse goederen is gemiddeld 7.090,- per m² wvo per jaar (exclusief btw). RBOI-Rotterdam bv

14 10 Analyse Qua samenstelling (omvang supermarkt ten opzichte van de speciaalzaken) wijkt het winkelaanbod in Haastrecht af van het Nederlands gemiddelde (tabel 2.2). De specifieke vloerproductiviteit in de uitgangssituatie komt op 6.660,- per m² wvo per jaar (exclusief btw). Tabel 2.2 Specifieke vloerproductiviteit winkelaanbod in dagelijkse goederen in Haastrecht (Locatus, januari 2013 en HBD, 2012) sector omvang aanbod (m² wvo) gemiddelde vloerproductiviteit (per m² wvo per jaar) supermarkt ,- versspeciaalzaken ,- winkels in persoonlijke verzorging ,- totaal dagelijkse goederen ,- Analyse huidige marktomstandigheden Zowel de mate van koopkrachtbinding als van koopkrachttoevloeiing is beperkt in de huidige situatie. De verklaring hiervoor is de kleine omvang van de supermarkt in Haastrecht, waardoor veel inwoners van Haastrecht voor de grote/weekendboodschappen zullen uitwijken naar supermarkten in de omgeving. Ook heeft de kleine supermarkt een zeer beperkte aantrekkingskracht op consumenten van buiten de kern. Wel beschikken de huidige speciaalzaken in Haastrecht over een vaste klantenkring. Een aanzienlijk deel van de toevloeiing van bestedingen komt dan ook bij deze winkels terecht. Tabel 2.3 Huidige marktomstandigheden sector dagelijkse goederen Haastrecht 2013 inwoners Haastrecht bestedingen dagelijkse goederen bestedingspotentieel koopkrachtbinding % 50% koopkrachtbinding koopkrachttoevloeiing % 20% koopkrachttoevloeiing omzet in dagelijkse goederen totaal omvang winkelaanbod 818 vloerpoductiviteit in kern gemiddelde vloerproductiviteit marktomstandigheden in kern versus gemiddelde 8% De marktomstandigheden in de huidige situatie maken dat het winkelaanbod in de sector een gemiddelde omzet heeft die beperkt (8%) hoger ligt dan wat verwacht mag worden op basis van de landelijke gemiddelden (tabel 2.3). Dit betekent dat de huidige winkels in Haastrecht ondanks de beperkte omvang van het aanbod reeds relatief veel bestedingen weten aan te trekken. Dit is een goede basis om het winkelaanbod te versterken, zodat ook in de toekomst een duurzaam-economisch functioneren van de detailhandel in Haastrecht gewaarborgd is. In ieder geval geeft de beperkte koopkrachtbinding ruimte voor verbetering. Als een meerderheid van de inwoners van Haastrecht in de eigen kern boodschappen doet, dan vergroot dit mogelijkheden voor de supermarkt en, vanwege het combinatiebezoek, ook de mogelijkheden voor de overige detailhandel in de kern (zie ook paragraaf 2.2) RBOI-Rotterdam bv

15 Analyse 11 Als er een grotere supermarkt in Haastrecht wordt gerealiseerd, geeft dit een nieuwe keuzemogelijkheid aan consumenten uit de omgeving, waardoor ook de toevloeiing van koopkracht kan toenemen Mogelijkheden voor een toekomstgericht supermarkt Uitgangspunten De toekomstige supermarkt In dit deel van de economische analyse wordt ervan uitgegaan dat de toekomstige supermarkt wordt ingevuld met een 'kernverzorgende fullservice-supermarkt'. Deze heeft een omvang van circa m² wvo en behoort bijvoorbeeld tot de keten Coop 1), Plus, Em-té, MCD of het is een relatief kleine Albert Heijn. Andere supermarktketens, zoals Jumbo, Hoogvliet, Bas of een grote Albert Heijn, hebben een grote winkelunit circa m² wvo en een groot, regionaal verzorgingsgebied nodig voor economisch-duurzaam functioneren, hetgeen voorbij gaat aan de doelstelling om de inwoners van Haastrecht een toekomstgerichte boodschappenvoorziening te bieden. In paragraaf 2.4 is een ruimtelijke analyse van de komst van een regiosupermarkt naar Haastrecht aan de orde. Vanwege het specifieke marktbereik, worden de mogelijkheden voor de komst van een discounter in paragraaf 2.4 behandeld. Gelijkblijvend inwonertal Voor de toekomst wordt verwacht dat het inwonertal van Haastrecht gelijk blijft. Dit geeft dan ook geen extra ruimte voor groei van het winkelaanbod. Een volwaardige supermarkt voor de eigen inwoners De economische ruimte voor uitbreiding van de supermarkt moet vooral worden gehaald bij de huidige inwoners van Haastrecht en omgeving. Bij een goed gesorteerde, kernverzorgende fullservice-supermarkt met voldoende parkeerruimte moet het mogelijk zijn dat driekwart (75%) van de bestedingen aan boodschappen van inwoners van Haastrecht in de eigen kern terecht komt. De consument doet de boodschappen namelijk graag om-de-hoek. Ook een centrumfunctie voor de bebouwingslinten in de omgeving Als vermeld is een ruime fullservice-supermarkt met goed parkeren in staat om bestedingen van buiten Haastrecht aan te trekken. Naar verwachting is het mogelijk dat circa 30% van de omzet van de sector dagelijkse goederen in Haastrecht zal bestaan uit koopkrachttoevloeiing (zie ook tabel 2.4). Dit komt neer op de bestedingen van ruim consumenten. Deze toevloeiing zal afkomstig zijn vanuit de overige delen van de gemeente en vanuit de lintdorpen richting het oosten in gemeente Oudewater (tabel 2.4). Deze gebieden beschikken namelijk niet over een eigen supermarkt. De ligging van Haastrecht aan de N228 maakt dat de kern goed bereikbaar is vanuit de omgeving. Tabel 2.4 Potentiele koopkrachttoevloeiing (in ) bij realisatie volwaardige supermarkt inwonertal binding aan Haastrecht % toevloeiing naar Haastrecht Hekendorp, Hoenkoop e.o % Vlist % Stolwijk % totaal ) Momenteel opereert de huidige supermarktondernemer onder de C1000-formule, maar in de deal met de overname van C1000 door Jumbo is deze vestiging verkocht aan Coop. RBOI-Rotterdam bv

16 12 Analyse Nauwelijks verzorgingsfunctie voor inwoners uit grotere regio Hoewel Gouda Oost en Goverwelle zich op korte afstand van Haastrecht bevinden, is de verwachting niet dat consumenten uit die wijken voor de beschreven 'kernverzorgende supermarkt' naar Haastrecht komen. Dit ondanks dat de circa consumenten in Goverwelle slechts beschikken over één supermarkt (AH) en de supermarkten (C1000 en Lidl) in het naastgelegen Gouda Oost een matige omvang en matig parkeren hebben. Niet zozeer de werkelijke afstand, maar de perceptie van de afstand is van belang voor consumentengedrag. Als de supermarkt om-de-hoek niet aan de verwachtingen voldoet zullen de inwoners van een stad, zoals Gouda, naar alternatieven zoeken binnen de eigen stad; in dit geval bijvoorbeeld wijkwinkelcentrum Bloemendaal. De drempel om Gouda te verlaten en via de polder naar een dorp te gaan voor de boodschappen is veel hoger. Geconcludeerd wordt dat toevloeiing van bestedingen wel plaatsvindt vanuit gebieden die grenzen aan Haastrecht zonder een eigen supermarkt, maar naar verwachting is er nauwelijks toevloeiing vanuit een grotere regio. Wellicht dat de situatie anders is als de samenstelling van het supermarktaanbod anders is. Daarop wordt dieper ingegaan in paragraaf 2.4. Mogelijkheden voor een toekomstgerichte supermarkt De hiervoor beschreven uitgangspunten geven een economische ruimte voor uitbreiding van circa 700 m² wvo (tabel 2.5). Anders gezegd, als het winkelaanbod in dagelijkse goederen Haastrecht met 700 m² wvo wordt uitgebreid dan zijn, als gevolg van de toegenomen attractiviteit van het winkelaanbod, de marktomstandigheden precies in evenwicht. Bij een dergelijke situatie is er nog ruimte om een winkelomvang enigszins beneden of boven het evenwicht te realiseren. Als er iets meer meters wordt toegevoegd dan gerealiseerd moet worden, dan zullen deze iets minder 'rendabel' zijn. Een uitbreiding van 700 m² wvo geeft een potentieel oppervlak van de supermarkt in Haastrecht van m² wvo. Met het oog op de vraag naar toekomstige schaalvergroting wordt geadviseerd om in te zetten op een omvang van circa m² wvo. Dit komt neer op een omvang m² bedrijfsvloeroppervlak. Daarmee zou Haastrecht de beschikking krijgen over een supermarkt die in beginsel voor langere tijd duurzaam-economisch kan functioneren. Tabel 2.5 Potentiele marktomstandigheden sector dagelijkse goederen Haastrecht bij realisatie volwaardige kernverzorgende supermarkt 2013 mogelijkheden voor een vergrote supermarkt inwoners Haastrecht bestedingen dagelijkse goederen bestedingspotentieel koopkrachtbinding % 50% 75% koopkrachtbinding koopkrachttoevloeiing % 20% 30% koopkrachttoevloeiing omzet in dagelijkse goederen totaal omvang winkelaanbod vloerproductiviteit in kern gemiddelde vloerproductiviteit marktomstandigheden in kern versus gemiddelde 8% 86% ruimte voor ontwikkeling ruimte voor ontwikkeling m² wvo RBOI-Rotterdam bv

17 Analyse Mogelijkheden voor de komst van een discounter Supermarkten uit het discountsegment (Lidl of Aldi) hebben een marktaandeel van gemiddeld 15%. In de omgeving van Haastrecht wordt dit segment vertegenwoordigd door Lidl met vestigingen in Gouda (waaronder Gouda Oost), Bergambacht en Schoonhoven. Aldi ontbreekt in dit marktgebied. Consumenten zijn bereid verder te rijden voor een discounter dan voor een reguliere supermarkt. In een landelijke omgeving zoals de Krimpenerwaard zou het marktgebied van een discountsupermarkt in Haastrecht bestaan uit de overige delen van de gemeente Vlist, de kern Oudewater, Hoenkoop, Hekendorp en omgeving en de wijk Goverwelle van Gouda. In totaal heeft dit gebied circa inwoners (CBS, januari 2013). Bij gemiddelde bestedingen aan dagelijkse goederen van 2.270,- per persoon per jaar geeft dit een totaal bestedingspotentieel van circa 68,- miljoen per jaar. 15% hiervan is circa 10,- miljoen. Dit geeft een voldoende omzetpotentieel voor een discountsupermarkt. De geschetste marktomstandigheden gelden alleen als het een andere discountformule Aldi betreft dan degene die nu in Gouda, Bergambacht en Schoonhoven is gevestigd Lidl. Ook moet gerealiseerd worden dat een groot deel van de omzet van de eventuele discounter afkomstig is van bestedingen van consumenten van buiten Haastrecht Ruimtelijke analyse Huidige situatie Momenteel ligt het winkelaanbod in Haastrecht enigszins verspreid. Deels bevindt het zich rond de C1000, maar een behoorlijk aantal winkels bevindt zich in de Hoogstraat. Hoewel dit van oudsher de winkelstraat van Haastrecht is, is er geen sprake (meer) van een aaneengesloten winkelgebied. Ook is er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen in deze straat. Dit maakt, samen met de pandstructuur op deze dijk, dat er weinig mogelijkheden zijn om hier nieuw winkelaanbod te realiseren. De huidige supermarkt ligt aan een plein (op polderniveau) met een parkeerplaats voor de deur. Ook hier is de hoeveelheid parkeerplaatsen beperkt. Er is in het gebied enig aanvullend winkelaanbod aanwezig. Toch is er nauwelijks sprake van een samenhangend boodschappencentrum. Omdat een deel van de winkels in dagelijkse goederen, zoals de drogist en de slijterij, zich juist in de Hoogstraat op enige afstand van de supermarkt bevindt. Overwegingen bij uitbreiding supermarkt op de huidige locatie. Als de supermarkt op de huidige locatie uitgebreid kan worden tot de gewenste omvang van circa m² wvo (= m² bvo) dan zou het wenselijk zijn ook winkelruimten in te passen voor overige winkels in Haastrecht. Zodat deze beter dan nu kunnen profiteren van de huidige aantrekkingskracht van de supermarkt (zie ook paragraaf 2.2 voor het belang van combinatiebezoek). Als alleen de supermarkt wordt uitgebreid dan profiteert slechts een beperkt aantal winkels direct van de aantrekkingskracht van de supermarkt; zeker als de supermarkt wordt uitgebreid te koste van huidige winkels. Dit omdat de afstand tot de winkels in de Hoogstraat relatief groot blijft: 200 tot 400 m. Een van belangrijkste factoren tot slot is de parkeersituatie. Het is wenselijk dat alleen al voor de supermarkt in het gebied minimaal 60 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Hierbij is uitgegaan van een minimale parkeerbehoefte van 4 plaatsen per 100 m² bvo. Een groter aantal parkeerplaatsen is wenselijk, omdat de uitgebreide supermarkt namelijk veel meer dan de huidige zal worden bezocht voor de grote/weekendboodschappen. Deze worden door de consument hoofdzakelijk met de auto gedaan. Ook wordt er uitgegaan van meer toevloeiing van bestedingen van bezoekers van buiten Haastrecht. Deze bezoekers komen RBOI-Rotterdam bv

18 14 Analyse eveneens vooral met de auto. Als er te weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn, dan 'duwt' dit de consument als het ware naar een concurrerende supermarkt van vergelijkbare omvang in een andere kern. Beseft moet worden dat er ook voor de overige winkels en de woningen in het gebied voldoende parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Overwegingen bij realisatie supermarkt op de locatie Galgoord Als er om stedenbouwkundige of financiële redenen ter plaatse van het huidige centrum geen volwaardige supermarkt, met voldoende parkeerplaatsen en voldoende aanvullende winkels kan worden gerealiseerd, is het wenselijk om een volwaardig boodschappencentrum op een andere locatie te realiseren. Dit om ook in de toekomst een optimaal winkelaanbod voor Haastrecht te behouden. In paragraaf 2.1 is al geconcludeerd dat wanneer er niets gebeurt, het waarschijnlijk is dat de omvang van het winkelaanbod zal afnemen, waarna inwoners van Haastrecht voor (bijna) alle boodschappen zullen moeten uitwijken naar winkels buiten de eigen kern. In de Structuurvisie is de mogelijkheid opgenomen om een toekomstgericht boodschappencentrum met volwaardige supermarkt te realiseren op Galgoord (figuur 2.4). Uit de economische analyse in paragraaf 2.3 blijkt dat er voldoende economische ruimte aanwezig is voor een volwaardige supermarkt. Figuur 2.4 Luchtfoto Haastrecht met huidige supermarkt (rood) en locatie Galgoord (geel) Het huidige centrum en de locatie Galgoord bevinden zich beide aan de Provincialeweg (N228), op een afstand van 300 m ten opzichte van elkaar. De bereikbaarheid van beide locaties vanuit geheel Haastrecht en vanuit de omgeving is dan ook vergelijkbaar. De locatie Galgoord heeft een oppervlak van circa 1 ha. Dit biedt voldoende ruimte voor de realisatie van een supermarkt van m² bvo (= m² wvo) samen met m² bvo voor de inpassing van 60 parkeerplaatsen (à gemiddeld 25 m² per stuk). Ook kan een RBOI-Rotterdam bv

19 Analyse 15 groot deel van de overige winkels in Haastrecht, met bijbehorend parkeren, binnen dit oppervlak ingepast worden. De huidige winkels in Haastrecht zouden dan ook de eerste keuze moeten krijgen voor invulling van de aanvullende winkelunits. In het algemeen moet bekeken worden welk winkelaanbod passend is voor een compleet boodschappencentrum. Het kan daarbij zo zijn dat dit winkels zijn die momenteel al elders in Haastrecht gevestigd zijn; dit kan ook de supermarkt betreffen. De gemeente mag namelijk de keuze maken om vestiging van een nieuwe supermarkt of overige winkels toe te staan in Galgoord om op deze wijze te komen tot een zo compleet mogelijk en daarmee toekomstgericht boodschappencentrum. Als dit sluiting tot gevolg heeft van bestaande winkels is er geen sprake duurzame ontwrichting van de structuur, omdat de inwoners van Haastrecht op vergelijkbare afstand (beter dan voorheen) kunnen voorzien in hun dagelijkse aankopen (zie bijlage 1). Mogelijkheden voor discountsupermarkt (Aldi) op Galgoord Combinatie kernverzorgende supermarkt en discounter op Galgoord Als gekozen wordt om de kernverzorgende fullservice-supermarkt met aanvullende winkels te realiseren op de locatie Galgoord, kan het boodschappencentrum eventueel compleet worden gemaakt met een discountsupermarkt. Het is wenselijk dat het een vestiging van Aldi betreft, omdat deze winkel veel meer dan Lidl is op te vatten als harddiscounter. Het assortiment van juist de harddiscounters vertoont weinig overlap met dat van reguliere supermarkten. Daar komt bij dat Aldi een formule is die nu nog niet in de regio is vertegenwoordigd, dit maakt de winkel extra aantrekkelijk. Discountsupermarkten zijn nog meer dan reguliere supermarkten graag gevestigd op goed zichtbare locaties. De mate van combinatiebezoek, zoals vermeld in paragraaf 2.1, tussen een discountsupermarkt en overig winkelaanbod is kleiner dan bij fullservice-supermarkten, omdat consumenten discounters veelal doelgericht bezoeken voor een beperkt aantal producten. Wel is het zo dat de omvang van het assortiment van een harddiscounter fors kleiner is dan van een fullservice-supermarkt, waardoor consumenten voor een deel van de boodschappen alsnog de winkels naast de discounter (moeten) bezoeken. Vanwege het complementaire assortiment kunnen harddiscounters als aanvulling opgenomen worden in een goed boodschappencentrum. Op deze wijze wordt de samenstelling van het supermarktaanbod in Haastrecht enigszins vergelijkbaar met dat van bijvoorbeeld Bergambacht. Realisatie combinatie van discounter en grootschalige, regiogerichte supermarkt De locatie Galgoord biedt fysieke ruimte om een grootschalige, regiogerichte supermarkt, zoals Jumbo, Hoogvliet, Bas of een grote Albert Heijn, met bijbehorende parkeerruimte te realiseren met een omvang van m² wvo (= tot m² bvo). Met als aanvulling een compleet aanbod aan speciaalzaken en in combinatie met een harddiscounter. Een dergelijk grootschalig boodschappencentrum zal consumenten moeten aantrekken uit een grotere regio (Stolwijk, Gouda Oost, Goverwelle, Oudewater en dergelijke) om voldoende omzet te behalen voor economisch-duurzaam functioneren. Naar verwachting biedt de ligging aan de N228 hiervoor voldoende mogelijkheden. Met de combinatie van een grootschalige, regiogerichte supermarkt en een discounter zou Haastrecht beschikken over een zeer sterk en compleet boodschappencentrum. Het wordt het sterkste winkelcentrum van de gehele gemeente Vlist. De keerzijde hiervan is dat de omzet van de winkels in dit winkelgebied voor een groot deel afkomstig moet zijn van consumenten van buiten Haastrecht. Dit heeft niet alleen een sterke toename van de verkeersbewegingen tot gevolg, maar het ondermijnt ook het draagvlak voor de supermarkten en overige winkels in Stolwijk en in Oudewater (en in het oosten van Gouda). Wat sluiting van de supermarkten in die kernen tot gevolg kan hebben. RBOI-Rotterdam bv

20 16 Analyse 2.5. Conclusie Uit de economische analyse komt naar voren dat een kernverzorgende fullservice-supermarkt van de formule Coop, Plus, Em-té, MCD of (een relatief kleine) Albert Heijn met een omvang van circa m² wvo (= m² bvo) in staat moet zijn om een verzorgingsfunctie te hebben voor een groot deel van de inwoners van Haastrecht en van de bebouwingslinten en kleine kernen in de directe omgeving. Vanwege het combinatiebezoek tussen de supermarkt als consumententrekker en de overige winkels, is het van belang dat wordt gestreefd naar de concentratie van de detailhandel in één winkelgebied. Ook de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid is daarbij van belang. Als het om stedenbouwkundige of financiële redenen niet mogelijk is dit programma in het huidige centrum te realiseren, kan worden uitgeweken naar de locatie Galgoord. Op die plek kan dan een volwaardig winkelcentrum worden gerealiseerd, zodat inwoners van Haastrecht in de toekomst de beschikking houden over een goed voorzieningenaanbod. Op Galgoord is ook de fysieke ruimte aanwezig om het boodschappenaanbod compleet te maken door een harddiscounter (Aldi) te realiseren als complementaire voorziening. Als gekozen wordt voor de realisatie van het boodschappencentrum op Galgoord moet bekeken worden welke winkels nodig zijn voor een compleet boodschappencentrum. Als de huidige ondernemers in de kern niet op Galgoord willen openen, kan de gemeente ervoor kiezen om vestiging van een nieuwe supermarkt en/of overige winkels toe te staan. Als dit sluiting tot gevolg heeft van bestaande winkels is er geen sprake van duurzame ontwrichting van de structuur, omdat de inwoners van Haastrecht op vergelijkbare afstand (beter dan voorheen) kunnen voorzien in hun dagelijkse aankopen (zie bijlage 1). De locatie Galgoord biedt voldoende fysieke ruimte om een grootschalige, regiogerichte supermarkt, zoals Jumbo, Hoogvliet, Bas of een grote Albert Heijn, met een omvang van m² wvo (= tot m² bvo) met voldoende parkeerruimte te realiseren eventueel in combinatie met discounter. Haastrecht zou daarmee beschikken over het sterkste winkelcentrum van de gehele gemeente Vlist. Het grootste deel van de omzet van deze winkels zal afkomstig moeten zijn van consumenten van buiten Haastrecht. Dit heeft niet alleen een sterke toename van de verkeersbewegingen tot gevolg, maar het ondermijnt ook het draagvlak voor de supermarkten en overige winkels in Stolwijk en in Oudewater (en in het oosten van Gouda), wat sluiting van de supermarkten in die kernen tot gevolg kan hebben RBOI-Rotterdam bv

21 3. Conclusie 17 De analyse in hoofdstuk 2 is gericht op beantwoording van beide hoofdvragen uit hoofdstuk 1. In het navolgende worden de conclusies gegeven aan de hand van beantwoording van beide hoofdvragen. Welke omvang en overige randvoorwaarden heeft een volwaardige en toekomstbestendige supermarkt in Haastrecht? De basis van een toekomstgericht winkelaanbod in Haastrecht is een kernverzorgende fullservice-supermarkt met een omvang van circa m² wvo (= m² bvo). Vanwege het combinatiebezoek tussen de supermarkt als consumententrekker en de overige winkels, is het van belang dat wordt gestreefd naar de concentratie van de detailhandel in één centrumgebied. Ook is de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid daarbij van belang. Als het om stedenbouwkundige of financiële redenen niet mogelijk is om een volwaardig boodschappencentrum in het huidige centrum te realiseren kan worden uitgeweken naar de locatie Galgoord. Op die plek kan dan een compleet winkelcentrum worden gerealiseerd, zodat de inwoners van Haastrecht in de toekomst de beschikking houden over een goed voorzieningenaanbod. Gerealiseerd moet worden dat wanneer er geen mogelijkheden worden gevonden om een volwaardige supermarkt in Haastrecht te realiseren, de omvang van het winkelaanbod in de kern verder zal afnemen, vanwege het ontbreken van voldoende aantrekkingskracht op de consument. De mobiele consument zal voor de grote/weekendboodschappen namelijk uitwijken naar een volwaardige supermarkt elders en daarbij ook meteen overige aankopen doen in de naastgelegen winkels, hetgeen het draagvlak voor de winkels in Haastrecht verder ondermijnt. Is er marktruimte voor de beschreven volwaardige en toekomstbestendige supermarkt in Haastrecht? Wat zijn de eventuele gevolgen van realisatie van deze supermarkt op de locatie Galgoord voor de detailhandelsstructuur? Een kernverzorgende fullservice-supermarkt van m² wvo met de formule Coop, Plus, Em-té, MCD of (een relatief kleine) Albert Heijn moet prima in staat zijn om een groot deel van de inwoners van Haastrecht te kunnen bedienen. Samen met enige toevloeiing van bestedingen van de inwoners van de bebouwingslinten en kleine kernen in de directe omgeving is er voldoende economische ruimte voor een duurzaam-economisch functioneren van de kernverzorgende supermarkt en het overige winkelaanbod in dagelijkse goederen in Haastrecht. De locatie Galgoord heeft een oppervlak van circa 1 ha. Dit biedt voldoende fysieke ruimte voor de realisatie van een supermarkt van m² wvo (= m² bvo) samen met de voldoende parkeerplaatsen. Ook is er voldoende ruimte om het boodschappenaanbod compleet te maken met een complementaire harddiscounter (Aldi). Tot slot kan een groot deel van de overige winkels in Haastrecht binnen Galgoord ingepast worden. Deze winkels zouden de eerste keuze moeten krijgen voor invulling van de aanvullende winkelunits. Als deze win- RBOI-Rotterdam bv

22 18 Conclusie kels niet willen verhuizen kan de gemeente de keuze maken om vestiging van concurrerende winkels inclusief een nieuwe supermarkt toe te staan op Galgoord, zodat daar een volwaardig en zo compleet mogelijk boodschappencentrum ontstaat. Als dit sluiting tot gevolg heeft van bestaande winkels elders in Haastrecht is er geen sprake van duurzame ontwrichting van de structuur, omdat de inwoners van Haastrecht op vergelijkbare afstand (beter dan voorheen) kunnen voorzien in hun dagelijkse aankopen. De locatie Galgoord biedt fysieke ruimte om een combinatie van een regiogerichte fullservice-supermarkt van m² wvo (2.250 m² bvo) van de formule Jumbo, Hoogvliet of Bas te realiseren samen met aanvullend winkelaanbod en bijbehorende parkeerruimte eventueel samen met een harddiscounter. Vanwege de ligging aan de N228 zal dit winkelaanbod voldoende regionale aantrekkingskracht hebben om rendabel te kunnen zijn. Haastrecht zou hiermee beschikken over het sterkste winkelcentrum van de gehele gemeente Vlist. Het grootste deel van de omzet van deze winkels zal afkomstig moeten zijn van consumenten van buiten Haastrecht. Dit heeft niet alleen een sterke toename van de verkeersbewegingen tot gevolg, maar het ondermijnt ook het draagvlak voor de supermarkten en overige winkels in Stolwijk en in Oudewater (en in het oosten van Gouda), wat sluiting van de supermarkten in die kernen tot gevolg kan hebben RBOI-Rotterdam bv

23

24

25 Bijlage 1 Duurzame ontwrichting 1 Of van duurzame ontwrichting sprake was, werd voorheen bepaald aan de hand van distributieplanologisch onderzoek (DPO), waarin werd aangegeven welke situatie economisch als de meest optimale en welke als de ongunstigste moest worden gezien. Een en ander op basis van kwantificeringen van vraag en aanbod. Een overaanbod aan vloeroppervlakten (al dan niet in bepaalde branches) werd veelal beschouwd als een (ernstige) ontwrichting van het voorzieningenniveau. Inmiddels is duidelijk geworden dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een andere koers is gaan varen. Blijkens recente uitspraken ziet de Afdeling het begrip duurzame ontwrichting in het licht van de vraag of de inwoners van een verzorgingsgebied op een aanvaardbare afstand van hun woning hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Zo had de raad van de gemeente Marne een bestemmingsplan vastgesteld dat de vestiging van twee supermarkten in de hoofdkern van de gemeente mogelijk maakt. De concurrenten roeren zich en menen dat dit planonderdeel zich niet met een goede ruimtelijke ordening verdraagt. Om dit te bewijzen hebben zij DPO's laten opstellen waarin het aanbodcriterium als uitgangspunt is genomen en waarin wordt aangetoond dat de vestiging van twee nieuwe supermarkten tot een overaanbod en uiteindelijk tot het verdwijnen van een of meer supermarkten zal leiden en dus tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het dorp. De Afdeling overweegt dat het op termijn verdwijnen van één of meer supermarkten nog niet tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau behoeft te leiden. Dit zou zich pas voordoen als de inwoners van de gemeente niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen 1). In zijn uitspraken van 24 december 2010 vat de voorzitter van de Afdeling de actuele jurisprudentie aldus samen: ꞌvoor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is het doorslaggevende criterium of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse boodschappen en hun geregelde inkopen kunnen doen 2). 1) ARBvS 10 juni 2009, nr /1/R3 (Gst. 2009, blz. 524). Deze uitspraak ligt in de lijn van oudere uitspraken zoals ARBvS 30 juli 2008, nr /1 en ARBvS 3 december 2008, nr De door de Afdeling ingeslagen weg blijkt ook uit latere uitspraken zoals ARBvS 2 december 2010, nr /1/R3; ABRvS 19 mei 2010, nr /1/R2; ARBvS 28 juni 2010, nr /2/R3; Vz. ABRvS 14 juli 2010, nr /1/R1 en ARBvS 21 juli 2010, nr /1/R1. 2) Vz ARBvS 24 december 2010, nr /2/ R3, LJN: BO9176. RBOI-Rotterdam bv