MEMO. Van : Drs. R. Bak & M. Geerts MSc. Project : Vestiging Bauhaus Spijkenisse. Datum : 21 januari Aan : Dhr. H. Beugelink

Transcriptie

1 MEMO Van : Drs. R. Bak & M. Geerts MSc Project : Vestiging Bauhaus Spijkenisse Opdrachtgever : Aprisco B.V. Datum : 21 januari 2019 Aan : Dhr. H. Beugelink CC : Gemeente Nissewaard Betreft : Onderbouwing marktruimte Bauhaus Spijkenisse Aanleiding Aprisco B.V. is van plan een nieuwe vestiging van de bouwmarkt Bauhaus te realiseren in Spijkenisse. De beoogde locatie ligt oostelijk van het centrum van Spijkenisse en is omsloten door de Ir. Herman de Grootweg, de Schenkelweg, de Veenkade en de Oud Oostbroekseweg. Momenteel zijn er op deze locatie verschillende bedrijven gevestigd. De nieuw te bouwen vestiging van Bauhaus zal m 2 bvo groot zijn. Recent zijn de vestigingsmogelijkheden verkend voor de vestiging van Bauhaus in Spijkenisse. Een van de belangrijkste uitgangspunten hierbij is de inschatting van het marktbereik / het potentiele verzorgingsgebied. Dit is van belang om de gevolgen van de komst van Bauhaus op de detailhandelsstructuur aan te kunnen geven, maar vooral ook om te onderzoeken of er behoefte is aan de komst van een dergelijke bouwmarkt annex tuincentrum. Voor de inschatting van het potentiele verzorgingsgebied zijn twee onderzoeken uitgevoerd. In week 20 van 2018 is een klantherkomstonderzoek gehouden op de meubelboulevard van Spijkenisse. Daarnaast is een inschatting gemaakt van het verzorgingsgebied op basis het regionale aanbod aan bouwmarkten en tuincentra, maar ook op basis van reistijd. In deze notitie zijn resultaten opgenomen van de analyses. Bauhaus onderscheidt zich van andere bouwmarkten. Allereerst door de grootte van de winkels. Zoals gezegd is de beoogde grootte van deze Bauhaus ruim m 2 bvo. Grote vestigingen van andere bouwmarkten zoals Praxis en Gamma zijn vaak tot m 2 bvo groot. Bauhaus is een Duitse bouwmarktformule die een grootschalige bouwmarkt combineert met een tuincentrum. Het assortiment is met ruim producten zeer breed. De formule kenmerkt zich door een laag prijsniveau terwijl er wel veel aandacht is voor kwaliteit en service. Naast de consument richt Bauhaus zich ok op de professionele markt: ZZP-ers en kleine bouwbedrijven. In de drive-in kan de klant naar binnen rijden om de aankopen direct in te laden. Het tuincentrumgedeelte is deels overdekt en deels buiten en voert een assortiment zoals we dat ook kennen in de tuincentra. blz. 1

2 Resultaten klantherkomstonderzoek In week 20 van 2018 is op drie onderzoeksdagen (12 april, 14 april en 15 april) een consumentenenquête gehouden onder de consumenten van Woonboulevard Spijkenisse waarbij gevraagd is naar de postcode van de woning. Een woonboulevard heeft net als een grootschalige bouwmarkt een regionaal verzorgingsgebied. Door consumenten te ondervragen op de Woonboulevard kan een inschatting gemaakt worden van het marktbereik van een dergelijke retaillocatie in Spijkenisse. Tijdens de onderzoeksweek zijn ruim 700 postcodes verzameld. De resultaten zijn opgenomen in figuur 1. Figuur 1 Resultaten consumentenenquête Woonboulevard Spijkenisse Uit figuur 1 kan worden afgeleid dat een groot deel van de consumenten uit Spijkenisse zelf komt, maar een groter deel uit de regio afkomstig is. De regio bestaat in dit geval vooral uit kernen in de direct omliggende gemeenten: Rotterdam (Hoogvliet), Hellevoetsluis, Brielle, Oostvoorne, Heenvliet, Rhoon, Nieuw-Beijerland, Poortugaal, Oud-Beijerland, Rozenburg, Vlaardingen, Barendrecht, Capelle aan den IJssel en Zuidland. De resterende 20% bestaat uit een grotere regio, variërend van Amsterdam tot Dordrecht. Aanbodsanalyse In figuur 2 is het regionale aanbod aan bouwmarkten weergegeven. In de gemeenten rond Spijkenisse zijn vooral relatief kleinschalige bouwmarkten gevestigd. recent is de vestiging van Formido in Spijkenisse gesloten. De grootste bouwmarkt betreft Praxis in de wijk Nieuw Mathenesse in Rotterdam. Verder kent Spijkenisse zelf twee bouwmarkten met een omvang van ieder ruim m 2 wvo. De bouwmarkten zijn evenwichtig verspreid over de regio, vrijwel iedere kern beschikt over minstens één bouwmarkt. blz. 2

3 Figuur 2 Regionaal aanbod bouwmarkten (Locatus, 2018) In figuur 3 is een overzicht gemaakt van de tuincentra in de regio Spijkenisse. De spreiding van tuincentra over de regio is minder evenwichtig te noemen. Een gevolg van het feit dat deze winkels vaak in het buitengebied liggen. Dat is een logisch gevolg van het feit dat tuincentra vaak zijn ontstaan vanuit een vestiging van een plantenkweker. In het overzicht is ook bouwmarkt Praxis opgenomen in Nieuw Mathenesse (Rotterdam). Deze bouwmarkt heeft een complete afdeling in tuinartikelen. De verschillen in omvang zijn groot en variëren van circa m 2 wvo tot m 2 wvo. Figuur 3 Regionaal aanbod tuincentra (Locatus, 2018) blz. 3

4 Tot slot is ook een inventarisatie gemaakt van de grootschalige bouwmarkten (circa m 2 wvo en groter). Deze liggen vooral ten noorden van Rotterdam (Delft, Den Haag en Wateringen) en oosten (Alblasserdam) van de stedelijke agglomeratie. Figuur 4 Regionaal aanbod grootschalige bouwmarkten (Locatus, 2018) Reistijdanalyse Conform jurisprudentie 1 bij de Raad van State wordt gesteld dat een consument voor een grootschalige bouwmarkt bereid is om relatief ver te rijden. Hierbij wordt vaak een reistijd van 15 autominuten gehanteerd, buiten de spits, omdat de consument zijn/haar aankopen voor doe-het-zelf- en tuinartikelen vaak in het weekend doet. In figuur 5 is deze reistijdanalyse weergegeven voor de projectlocatie van Bauhaus in Spijkenisse. 1 ECLI:NL:RVS:2015:3658 blz. 4

5 Figuur 5 Reistijdanalyse Uit de analyse kan worden afgeleid dat de projectlocatie goed bereikbaar is voor de rond Nissewaard liggende gemeenten. Conform de analyse is de locatie binnen de 15 minuten bereikbaar vanuit de volgende gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Binnenmaas, Brielle, Hellevoetsluis, Korendijk, Maassluis, Midden-Delftland, Nissewaard, Oud-Beijerland, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Westvoorne. Inschatting verzorgingsgebied Als rekening wordt gehouden met het klantherkomstonderzoek, het aanbod in de regio en de reistijdanalyse kan het verzorgingsgebied worden ingeschat. Het op basis van deze analyses bepaalde verzorgingsgebied is weergegeven in figuur 6. Figuur 6 Inschatting verzorgingsgebied Bauhaus Spijkenisse blz. 5

6 Het verzorgingsgebied bestaat uit de gemeenten Albrandswaard, Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard, Oud- Beijerland, Schiedam en Vlaardingen. Daarnaast vallen nog een aantal gemeenten gedeeltelijk binnen het verzorgingsgebied. De wijken in de oksel van de A15 en A29 van Barendrecht zijn tot het verzorgingsgebied gerekend. Enerzijds omdat er in Barendrecht nauwelijks aanbod is gevestigd als het gaat om de branche doehet-zelf en plant & dier, anderzijds omdat de afstand vanaf daar naar bijvoorbeeld de Hornbach in Alblasserdam vergelijkbaar is met naar Spijkenisse. Hoewel de gemeente Korendijk naast de gemeente Nissewaard ligt vormt het Spui een natuurlijke barrière. Het Spui is een verbindende rivier tussen de Oude Maas en het Haringvliet. Over het Spui is geen brug gemaakt voor autoverkeer. Wel is er een veerdienst tussen Nieuw-Beijerland en Hekelingen (gemeente Nissewaard). De kernen Piershil, Nieuw-Beijerland en Oud- Beijerland vallen, rekening houdend met het veer, binnen het bereik van 15 autominuten. Tot slot valt de gemeente Rotterdam niet als geheel binnen het verzorgingsgebied. Vanwege de goede bereikbaarheid via de A4 en A20 vallen een aantal wijken uit het stadsdeel Overschie binnen het verzorgingsgebied. Het gaat om de wijken Kleinpolder, Noord Kethel, Overschie (wijk), Spaanse Polder en Landzicht. Verder wordt het havengebied ten zuiden van de Maas tot het verzorgingsgebied gerekend met de bijbehorende kernen: Hoogvliet, Pernis en Rozenburg. Tot slot is ook de wijk Charlois meegenomen in het verzorgingsgebied. Spijkenisse is vanuit deze wijk goed bereikbaar via de A15. In dit marktgebied wonen, op basis van de CBS-gegevens op wijkniveau, circa potentiele consumenten. Marktberekening op basis van het verzorgingsgebied Op basis van bovenstaand marktgebied en rekening houdend met het daarin aanwezige winkelaanbod in de relevante branches (DHZ en Tuin en dier) en de recente bestedingscijfers dan wordt geconcludeerd dat er voldoende marktruimte in het verzorgingsgebied is voor het planinitiatief van Bauhaus (tabel 1). Tabel 1 Distributieplanologische marktanalyse doe-het-zelf plant & dier bron inwonertal marktgebied CBS, 2018; gegevens over 2017 gemiddelde winkelomzet per persoon (excl. Omzetkengetallen, 2017; BTW) gegevens over 2016 bestedingspotentieel koopkrachtbinding (%) 81% 61% KSO Randstad, 2016 gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing (%) 25% 25% KSO Randstad, 2016 koopkrachttoevloeiing totale omzet in marktgebied Gem. vloerproductiviteit per m² wvo (excl. BTW) Omzetkengetallen, 2017; 2016 te verwachten omvang winkelaanbod (m² wvo) omvang winkelaanbod (m² wvo) Locatus, 2018 berekende vloerproductiviteit (excl. BTW) omzetclaim marktgebied huidige omzet ten opzichte van het gemiddelde 10% 16% ruimte voor ontwikkeling in ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) Tabel 1 geeft de huidige marktomstandigheden weer. Waar nog geen rekening mee is gehouden in bovenstaande tabel is de verandering die in de koopstromen zal optreden na de komst van Bauhaus. Door het toevoegen van een grootschalige bouwmarkt aan het aanbod verbetert de attractiviteit en zal de blz. 6

7 koopkrachtbinding in het gebied toenemen omdat de consument een volwaardig aanbod binnen zijn bereik heeft. Daarnaast zal er naar verwachting ook sprake zijn van een toename van de koopkrachttoevloeiing. Los van de veranderingen in koopstromen wordt er ook een toename van de bevolking verwacht, waardoor het omzetpotentieel zal toenemen. Naar verwachting neemt de marktruimte dus toe. Ten slotte is het zo dat deze berekening onder andere gebruik maakt van de gegevens van het koopstromenonderzoek Randstad Eind januari 2019 komen de gegevens van het KSO 2018 (een update) beschikbaar. We adviseren deze getallen te verwerken zodra beschikbaar en op dat moment ook een doorrekening te maken voor de toekomst (2028). blz. 7