Eelde-Paterswolde. Functie en positie Eelde-Centrum

Transcriptie

1 Eelde-Paterswolde Functie en positie Eelde-Centrum

2 Eelde-Paterswolde Opdrachtgever: Gemeente Tynaarlo Projectnummer: Datum: 28 oktober 2009 Functie en positie Eelde-Centrum DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan TG Nijmegen T F E info@dtnp.nl W

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Analyse huidige situatie Ligging en kenmerken Winkelaanbod 3 3 Beleid en trends Relevante trends Ontwikkelingen vraagzijde 9 4 Distributieve mogelijkheden Vraag en aanbod 10 5 Eelde-Centrum Functie en positie Gewenste omvang en branchering Eelde-Centrum 11 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel 13 Bijlage 2 Distributieve mogelijkheden 13 Bijlage 3 Indicatie inwonertal

4 1 Inleiding Aanleiding De gemeente Tynaarlo werkt aan een samenwerkings overeenkomst met RVG Real Estate om tot een herontwikkeling en uitbreiding van het centrum van Eelde te komen. Eelde maakt onderdeel uit van het dorp Eelde-Paterswolde en de gemeente Tynaarlo. Zowel Eelde als Paterswolde hebben van oudsher een eigen centrumgebied. De gemeente Tynaarlo heeft DTNP gevraagd een beoordeling te maken van de gewenste functie en positie van Eelde-Centrum en in te gaan op de gewenste omvang en branchering. Vraagstelling Voor de ontwikkeling van het centrumplan Eelde is het van belang om helderheid en duidelijkheid te krijgen over de functie, positie en omvang van het centrum van Eelde. Op basis daarvan kan vervolgens de ruimtelijkfunctionele planvorming van het centrumplan plaatsvinden. De volgende onderzoeksvragen worden beantwoord: Hoe kan het huidige winkelaanbod in Eelde-Paterswolde worden beoordeeld? Welke relevante trends en ontwikkelingen doen zich voor aan vraag- en aanbodzijde? Wat zijn de distributieve uitbreidingsmogelijkheden in Eelde-Paterswolde? Wat is de gewenste functie, omvang en branchering van Eelde-centrum? Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een kwantitatieve en kwalitatieve analyse gemaakt van het winkelaanbod in de kern Eelde-Paterswolde. Mede aan de hand van trends en ontwikkelingen aan zowel aanbod- als vraagzijde (hoofdstuk 3) wordt in hoofdstuk 4 een analyse gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor detailhandel in Eelde- Paterswolde. Hierna gaan we in hoofdstuk 5 in op de gewenste toekomstige functie van Eelde-centrum en de daarbij passende omvang en branchering. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

5 2 Analyse huidige situatie 2.1 Ligging en kenmerken Eelde-Paterswolde is een kern met circa inwoners* in het noorden van de provincie Drenthe. Eelde-Paterswolde maakt deel uit van de gemeente Tynaarlo. Deze gemeente heeft in totaal ruim inwoners, verdeeld over ruim 15 kernen. Ten noorden van Eelde-Paterswolde is de wijk Ter Borch in aanbouw (1.250 woningen). Op termijn wonen hier naar verwachting circa mensen. Eelde ligt op circa 12 kilometer afstand van de stad Groningen (± inwoners). Andere grotere plaatsen in de regio zijn Assen (± inwoners) en Haren (± inwoners)**. * Gemeente Tynaarlo, juli 2009 ** CBS (2009), kerncijfers wijken en buurten 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

6 2.2 Winkelaanbod Het winkelaanbod in Eelde-Paterswolde bestaat uit ruim m² winkelvloeroppervlak (wvo), verdeeld over 52 verkooppunten*. Het winkelaanbod is daarmee in bijna alle branches aanzienlijk kleiner dan het gemiddelde aanbod in plaatsen met eenzelfde inwonertal (zie figuur 1). Alleen het aanbod voedings- en genotmiddelen is met circa m² wvo van een gemiddelde omvang. Van oudsher hebben zowel Eelde als Paterswolde een eigen centrumgebied. Met name in Paterswolde is een deel van het aanbod gelegen aan het historische lint; de Hoofdweg. Winkelaanbod Eelde-Centrum Eelde-Centrum is gelegen aan de Hoofdweg en rondom de Stoffer Holtjerweg. Het winkelgebied is sterk verouderd. Met name het gebied tussen C1000 en Lidl is hard aan vernieuwing toe. Hier treffen we leegstaande en verouderde panden aan. De plannen van de gemeente Tynaarlo en RVG hebben dan * Locatus Verkenner, Benchmark april 2009 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

7 ook betrekking op de herontwikkeling van dit gebied. Het winkelaanbod in Eelde-Centrum bestaat uit twee supermarkten (C1000 en Lidl). C1000 heeft een omvang van circa 900 m² wvo en Lidl van circa 965 m² wvo. Het vgm-aanbod wordt aangevuld met een bakker en een slager. Het aanbod bestaat uit een drogist (Kruidvat), huishoudelijke artikelenzaak (Blokker), tijdschriften en kantoorartikelen (Bruna) en een gemakswinkel (Primera). Het aanbod wordt gecompleteerd met enig modisch en overig recreatief aanbod, waaronder een elektronicazaak (Electroworld) en aanbieders in gerichte non-food (woninginrichting-doe-het-zelf) (brancheindeling in bijlage 1). Winkelaanbod aan de Hoofdstraat in Paterswolde Overig recreatief aanbod in Eelde Figuur 1 Winkelaanbod in Eelde-Paterswolde en in kernen van gelijke omvang Het totale winkelaanbod in Eelde-Centrum bedraagt circa m² wvo. Eelde-Centrum kan daarmee getypeerd worden als een klein wijkwinkelcentrum. Enkele trekkers (supermarkt, drogist, huishoudelijke artikelen) zijn voor huidige begrippen relatief klein. Bron: Locatus, april 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

8 Overig recreatief aanbod aan de Hoofdstraat in Eelde Lidl: een van de boodschappenwinkels in Eelde Paterswolde-Centrum Het centrum van Paterswolde bestaat voornamelijk uit een cluster van winkels in de directe omgeving van Albert Heijn aan de Hoofdweg. Naast Albert Heijn (circa m² wvo) zitten in dit cluster een drogisterij (Etos), versspeciaalzaken (De Visboer, slijterij (Gall&Gall), modezaken (Da Silva, Sil s Mode) en een bloemenzaak (Snijder s bloemen). Het totale winkeloppervlak van dit cluster bedraagt circa m² wvo. Figuur 2 Winkelaanbod in het grootste centrum van Eelde-Paterswolde (Eelde-Centrum) en in centra van kernen van gelijke omvang Ten zuiden van Albert Heijn bevindt zich op enige afstand een klein winkelcluster met vijf zaken. Daarnaast zijn verspreid in het winkellint nog vestigingen aanwezig van ondermeer DA en de Kring Apotheek. Bron: Locatus, april 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners Conclusie Het winkelaanbod in Eelde-Paterswolde is verspreid over relatief kleine winkelclusters. Een duidelijk winkelhart ontbreekt. Kernen met een gelijk inwonertal hebben doorgaans een groter totaal winkeloppervlak dan Eelde- Paterswolde en een groter aanbod in hun centrum (circa m² wvo). Door de spreiding heeft Eelde-Paterswolde een klein modisch en recreatief aanbod. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

9 3 Beleid en trends 3.1 Relevante trends Bezoekmotief Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de consument vooral samen met het bezoekmotief. Globaal kunnen we een onderscheid maken tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en het doen van gerichte aankopen*. De drie typen kennen elk hun eigen ruimtelijke patroon. Boodschappen doen Bij boodschappen doen staat de efficiënte aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogist, bloemen) centraal. Verkrijgbaarheid (compleet assortiment) en gemak (reistijd, parkeren, openingstijden) spelen een belangrijke rol. Dit type winkelgedrag vindt hoogfrequent plaats, overwegend in de omgeving van de woning (wijk- en dorpscentra). De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum. * HBD (2004), Dynamische winkelgebieden Recreatief winkelen Bij recreatief winkelen gaat het om de aankoop van keuzegevoelige artikelen (mode, cadeau-artikelen, sport, boeken etc.). Het rondkijken en ontspannen is bij recreatief winkelen net zo belangrijk of soms zelfs belangrijker dan de uiteindelijke aankoop. De frequentie en tijdsduur van dit winkelgedrag loopt sterk uiteen, afhankelijk van individuele voorkeuren. Recreatief winkelen of funshoppen is in Nederland één van de populairste vrijetijdsbestedingen*. Het aantal dagtochten met als doel recreatief winkelen is de laatste jaren toegenomen. De afstanden die hierbij worden afgelegd, zijn ook steeds groter** (figuur 3). De attractiviteit van een recreatief winkelgebied wordt primair bepaald door de omvang van het modisch recreatieve aanbod en de aanwezigheid van landelijk bekende trekkers (V&D, Hema, H&M, etc.). Een ruim aanbod bijzondere speciaalzaken, aantrekkelijke horeca, een aangename sfeer * CVTO (2006), Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2005/2006 ** CBS (2008), Statline databank Bij boodschappen doen staat gemak centraal Fig. 3 Afstand dagtocht met doel recreatief winkelen Funshoppen is een populaire vrijetijdsbesteding 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

10 Hema is trekker in recreatief winkelgebied Bezoek tuincentrum: gemak èn vermaak Woonmall Villa ArenA en goede bereikbaarheid vergroten de attractiviteit van een recreatief winkelgebied. Gerichte aankopen Bij doelgerichte aankopen gaat het om de aankoop van artikelen in de branches woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra. Het winkelgedrag varieert per branche. In de branche woninginrichting staat de aankoop van keuzegevoelige artikelen centraal. Consumenten oriënteren en informeren zich vaak uitgebreid voorafgaand aan dit soort (dure) aankopen. Een groot deel van de doe-het-zelfartikelen is niet keuzegevoelig (hout, verf, plaatmateriaal, ijzerwaren). Kijken en vergelijken van producten vindt maar beperkt plaats, waardoor concentratie van winkels vanuit het oogpunt van de consument niet nodig is. Winkels in deze branche worden doorgaans heel doel- en productgericht bezocht. Een goede vindbaarheid, bereikbaarheid en verkrijgbaarheid zijn daarom belangrijk. Het winkelgedrag in tuincentra wordt enerzijds gekenmerkt door gemak en efficiëntie en anderzijds door vermaak en beleving. Bijna 40% van de omzet in de branche wordt gerealiseerd in het voorjaar, wanneer consumenten doelgericht de tuincentra bezoeken voor de aankoop van bloemen en planten. Een goede bereikbaarheid en een compleet assortiment zijn dan belangrijk, het vergroot de slaagkans van consumenten. Specialisering/thematisering in winkelgebieden Meer en meer zien we dat winkelgebieden zich specialiseren naar bezoekmotief en dat consumenten voor specifieke motieven andere winkelgebieden bezoeken. Zo ligt de nadruk in buurt- en wijkcentra op boodschappen doen, in binnensteden op recreatief winkelen en op perifere locaties op gerichte aankopen. Winkelgebieden die in staat zijn voor een bepaald bezoekmotief een voldoende sterk aanbod te bieden, blijken in de praktijk succesvol. Sommige centra zijn in staat in te spelen op meerdere bezoekmotieven. In dat geval is per afzonderlijk bezoekmotief een voldoende groot aanbod (kritische massa) noodzakelijk. In dorpscentra en grotere wijk- of stadsdeelcentra zien we veelal een combinatie van boodschappenaanbod, D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

11 aangevuld met eenvoudige modisch en overige recreatief aanbod. Uitbreiding en schaalvergroting winkelstructuur De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig en heeft een hiërarchische opbouw bestaande uit o.a. buurtcentra, wijkwinkelcentra en grote binnensteden. Deze traditionele voorzieningenstructuur is in de afgelopen decennia aangevuld met nieuwe winkelgebieden zoals themacentra (o.a. Factory Outlet Centre Bataviastad, Gardenz Geleen), winkelclusters op trafficlocaties (AH to go op treinstations, tankshops) en grootschalige detailhandelsvestigingen (o.a. Amsterdam ArenA Boulevard, Megastores Den Haag). Als gevolg hiervan en als gevolg van de voortdurende schaalvergroting in de reguliere winkelgebieden is het winkelvloeroppervlak in Nederland in de afgelopen 25 jaar verdubbeld en heeft het nu een omvang van ruim 25 miljoen m² (figuur 6). Door de groei van het winkelvloeroppervlak zijn de keuzemogelijkheden voor consumenten aanzienlijk toegenomen. In beginsel is de consument gericht op het meest nabij gelegen winkelgebied dat in zijn behoefte kan voorzien, maar door de toenemende mobiliteit speelt afstand steeds minder vaak een rol bij de keuze voor een winkelgebied. Voor kleinschalige winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de moderne consument te voldoen. Die verwacht een compleet aanbod en keuze, of het nu gaat om levensmiddelen, mode of meubelen. De noodzakelijke massa (aantal m² wvo) voor een winkelgebied neemt dan ook toe en daarmee weer het benodigde aantal consumenten. Op deze wijze vindt geleidelijk schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur. Het gevolg is dat buurtcentra langzaam maar zeker uit de voorzieningenstructuur verdwijnen. Schaalvergroting in alle branches Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van winkels is de laatste jaren fors toegenomen. Een volwaardige servicesupermarkt heeft tegenwoordig een minimale omvang van à m² wvo. Bij nieuwe vestigingen wordt door enkele supermarktorganisaties een minimale maat van m² wvo gehanteerd (bijv. Jumbo). Voor de komende jaren verwachten we een verdere afname van Fig.4 Groei winkeloppervlak in Nederland Fig.5 Schaalvergroting in supermarktbranche Schaalvergroting in alle branches 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

12 kleinschalige supermarkten (< 700 m² ) en een toename van het aantal grootschalige supermarkten (> m²). Per saldo neemt het aantal supermarkten af (figuur 5). Het aantal grootschalige supermarkten in Nederland groeit, maar is nog beperkt (± 25). In veel gevallen betreft het reeds lang geleden gevestigde winkels (o.a. Miro, Maxis) of vergrote supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra. Veel gemeenten zijn terughoudend bij initiatieven voor nieuwe grootschalige supermarkten, vanwege de effecten op de bestaande winkelstructuur. Ook in andere branches zoals mode, bruinen witgoed/elektronica en sport en spel vindt schaalvergroting plaats. Supermarkt is trekker in boodschappencentra De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum. In de afgelopen jaren is het aandeel van de supermarkt in de totale bestedingen aan voedings- en genotmiddelen sterk toegenomen ten koste van (vers) speciaalzaken. Schaalvergroting en meer aandacht voor vers (relatief hoge marges) in supermarkten zijn hiervan de oorzaak. In 2007 kwam nog slechts 11% van de bestedingen aan aardappelen, verse groenten en vers fruit terecht in de groentenwinkel. Bakkers scoorden een marktaandeel van ± 29% en slagers ± 23%*. Het stijgende marktaandeel van supermarkten zorgt ervoor dat speciaalzaken het moeilijker krijgen. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in een winkelcentrum voor een grote bezoekersstroom. Uit onderzoek** blijkt dat ⅓ deel van de bezoekers aan supermarkten in buurt- en wijkcentra ook één of meer van de nabijgelegen speciaalzaken bezoekt. Dit percentage varieert niet of nauwelijks met de omvang van de supermarkt. Speciaalzaken kunnen daarom meer bezoekers verwachten indien zij nabij een sterk supermarktaanbod gelegen zijn. 3.2 Ontwikkelingen vraagzijde Het huidige inwonertal van Eelde-Paterswolde bedraagt inwoners. Eelde heeft momenteel en Paterswolde * HBD (2009), Bestedingen en marktaandelen 2007 ** G.F.B. Stinstra/ DTNP (2005), Compleet anders?! inwoners. Bevolkingsprognoses voor Eelde- Paterswolde zijn niet bekend. Wel wordt in de periode de wijk Groote Veen ontwikkeld met circa 200 woningen. Groote Veen ligt in de vierhoek tussen de Burgemeester Legroweg, de Esweg, de Wolfhorn en de Zevenhuizerweg. Het inwonertal van de gehele gemeente daalt volgens de provincie licht. Door de ontwikkeling van Groote Veen stijgt het inwonertal in Eelde-Paterswolde naar verwachting tot circa inwoners (zie bijlage 3). Ook in de wijk Ter Borch worden de komende jaren een groot aantal huizen opgeleverd. De huidige en toekomstige inwoners van Ter Borch zijn niet meegenomen in het inwonertal van Eelde-Paterswolde. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

13 4 Distributieve mogelijkheden 4.1 Vraag en aanbod De distributieve mogelijkheden voor detailhandel in Eelde-Paterswolde worden bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. Bij de berekening van het in de toekomst haalbare aanbod gaan we uit van: de toekomstige bevolkingsomvang haalbare koopkrachtbinding en toevloeiing We maken onderscheid tussen winkels in voedings- en genotmiddelen en winkels in duurzame en overige goederen zonder tuincentra, woninginrichting en doe-het-zelf. Deze laatste branches zijn in belangrijke mate buiten reguliere winkelgebieden gevestigd. Aan de hand van omzetcijfers, kengetallen en ervaringscijfers berekenen we het toekomstig haalbare winkelaanbod in Eelde-Paterswolde. We beperken ons hier tot de belangrijkste conclusies van de indicatieve berekeningen. Uitleg over de gehanteerde variabelen is te vinden in bijlage 2 Voedings- en genotmiddelen De bevolking van Eelde-Paterswolde zal de komende jaren naar verwachting iets groeien ( inwoners in 2015). In 2020 zullen in Ter Borch naar verwachting circa mensen wonen. Dit gebied maakt onderdeel uit van het secundaire verzorgingsgebied van Eelde-Paterswolde. Indien wordt uitgegaan van een optimaal aanbod aan winkels voor voedings-en genotmiddelen kan in Eelde-Paterswolde een koopkrachtbinding worden bereikt van circa 90% en een aandeel vreemde koopkracht (toevloeiing) van circa 15%. Aan de hand daarvan is een maximum haalbaar aanbod te berekenen van circa m² wvo. Tabel 1 Indicatie haalbaar oppervlak winkels VGM Inwoners Omzet per inwoner* Koopkrachtbinding 90 à 95% Toevloeiing 20 à 25% Totale omzet* 23,2 à 26,1 milj. Gem. omzet per m²* Haalbaar aanbod à m² * alle omzetcijfers zijn exclusief BTW Het huidige aanbod voedings- en genotmiddelen bedraagt circa m² wvo. Op basis hiervan is een netto uitbreiding van circa 450 m² wvo te berekenen. Duurzame en overige goederen Het huidige aanbod DOG (exclusief woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra) bedraagt circa m² wvo. In deze sector komt uit de Detailhandelsmonitor 2005 van de gemeente Groningen een koopkrachtbinding aan het winkelapparaat van Eelde- Paterswolde naar voren van 37%. Bij een betere concentratie van het aanbod is een binding haalbaar van 45 à 50%. Het haalbare aanbod bedraagt dan circa à m². Derhalve is een netto-uitbreiding van 800 à m² in die situatie realistisch. Tabel 2 Indicatie haalbaar oppervlak winkels DOG Inwoners Omzet per inwoner* Koopkrachtbinding 45 à 50% Toevloeiing 20 à 25% Totale omzet* 14,1 à 16,8 milj. Gem. omzet per m²* Haalbaar aanbod à m² * alle omzetcijfers zijn exclusief BTW 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

14 5 Eelde-Centrum 5.1 Functie en positie Het huidige winkelaanbod in Eelde- Paterswolde is momenteel verspreid over twee winkelclusters van relatief beperkte omvang. In de meeste dorpen van deze omvang is het aanbod voor het grootste deel geconcentreerd in het centrum. Gemiddeld bedraagt het aanbod in dit soort dorpen circa m² wvo. Om tot hogere koopkrachtbinding en een sterker en gevarieerder aanbod te komen in Eelde-Paterswolde is een goede concentratie van het aanbod in één van beide centra gewenst. Hierdoor ontstaan grotere kansen voor synergie tussen het aanbod in verschillende winkels en branches. Het centrum van Eelde is daarvoor het meest voor de hand liggend. De belangrijkste redenen hervoor zijn: het aanbod in Eelde-Centrum is reeds groter dan in Paterswolde-Centrum; het aantal inwoners in de zuidelijke helft van Eelde-Paterswolde is aanzienlijk groter; in het centrum van Eelde zijn ruime fysieke mogelijkheden om het aanbod te vergroten; in het centrum van Eelde is de noodzaak tot herontwikkeling van bestaande panden het grootst. Voor Eelde-Paterswolde kan daarom het best worden ingezet op versterking van Eelde- Centrum tot het hoofdcentrum. Naast een functie voor dagelijkse boodschappen kan dit centrum ook een functie vervullen voor de verkoop van een (beperkt). modisch en overig recreatief aanbod. Het centrum van Paterswolde kan binnen deze structuur haar positie van boodschappencentrum voor de noordelijke helft van Eelde-Paterswolde behouden en op termijn voor Ter Borch krijgen. 5.2 Gewenste omvang en branchering Eelde-Centrum Indien Eelde-Centrum wil uitgroeien tot het hoofdcentrum van Eelde-Paterswolde is een sterk en gevarieerd aanbod noodzakelijk. Belangrijke voorwaarde is een goed aanbod aan voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food. De belangrijkste publiekstrekkers zijn de supermarkten. In de huidige situatie zijn twee complementaire supermarkten aanwezig (C1000 en Lidl). Voor de C1000 is een beperkte schaalvergroting van belang om als servicesupermarkt een sterke positie in het marktgebied te kunnen blijven innemen. Aanvullend aan de supermarkten is een compleet aanbod versspeciaalzaken gewenst (bakker, slager, groente/fruit), aangevuld met een slijter. In de frequent benodigde non-food is de aanwezigheid van een goed aanbod drogisterijartikelen en een huishoudelijke artikelenzaak van cruciaal belang. Voor de toekomst mag uitgegaan worden van schaalvergroting van het huidige aanbod. Ook een bloemen/plantenzaak en een zaak voor dierenbenodigdheden zijn in een dergelijk centrum gewenst. Het modische aanbod in Eelde-Centrum bestaat bij voorkeur uit enkele zaken met (eenvoudige) kleding en schoeisel. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

15 In de sector overig recreatieve aanbod kan gestreefd worden naar de komst van warenhuis Hema. Hema heeft sinds enkele jaren steeds meer belangstelling voor vestiging in kernen met een primair verzorgingsgebied van minstens inwoners. Met de komst van de Hema wordt een extra (sub)trekker toegevoegd aan het centrum, waardoor haar positie verder wordt versterkt. Daarnaast kan de huidige Brunavestiging worden vergroot. Ook elektronica en bruin en witgoed, rijwielen, sportartikelen e.d. maken bij voorkeur onderdeel uit van het centrum van Eelde. Voor Eelde-Paterswolde is in tabel 3 een indicatief branchepatroon opgesteld, passend bij een volwaardig dorpscentrum. Dit indicatieve branchepatroon gaat uit van een uitbreiding van het winkelaanbod met circa m² wvo ten opzicht het huidige winkeloppervlak. Op basis van de distributieve berekening uit hoofdstuk 4 heeft Eelde- Paterswolde een uitbreidingspotentie van circa m² wvo. De invulling van het centrumplan voor Eelde wordt daarom bij voorkeur voor een gedeelte ingevuld met verplaatsers van elders uit Eelde- Paterswolde. Tabel 3 Indicatie haalbare omvang en branchering Eelde-Centrum Branche(groep) m² wvo m² bvo supermarkten versspeciaalzaken drogisterij huishoudelijke art bloemen/planten/ dibevo modisch recreatief overig recreatief: - warenhuis optiek, juwelier sport en spel boeken, lectuur elektronica, bruin-/ witgoed - rijwielen overig aanbod TOTAAL WINKELS horeca dienstverlening TOTALE OMVANG Hema is versterking voor het centrum van Eelde Schaalvergroting van bestaande winkels gewenst Herhuisvesting van electrozaak in het centrum 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

16 Bijlage 1 Branche-indeling detailhandel Bijlage 2 Distributieve mogelijkheden Branchegroep Voedings- en genotmiddelen Frequent benodigde non-food Modisch recreatief Overig recreatief Gerichte non-food Overige detailhandel Branche Voedings- en genotmiddelen (o.a. supermarkt, versspeciaalzaak, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Huishoudelijke- en cadeauartikelen Bloemen, planten, dierbenodigdheden Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Optiek, juwelier, antiek Sport en spel Hobby Boeken, lectuur, cd, kantoorartikelen Warenhuis Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf Tuincentra Overige detailhandel (o.a. tweedehandsartikelen, souvenirs, partijgoederen) Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de landelijk gemiddelde omzet in winkels per hoofd van de bevolking, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Eelde-Paterswolde heeft momenteel ± inwoners. Op basis van het vigerende woningbouwprogramma en de bevolkingsprognose gaan we uit van eenzelfde aantal inwoners in In Ter Borch groeit het inwonertal op termijn naar circa inwoners. Ter Borch maakt deel uit van het secundaire verzorgingsgebied van Eelde-Paterswolde. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

17 Gemiddelde omzet per inwoner In veel distributieplanologische berekeningen wordt uitgegaan van de bestedingen per branche. DTNP kiest ervoor te rekenen met winkels als eenheden, omdat we in de distributieplanologie de uitbreidingsruimte van winkelmeters berekenen. We maken onderscheid tussen winkels in voedings- en genotmiddelen (VGM) en winkels in duurzame en overige goederen (excl. tuincentra, doe-het-zelfzaken en woninginrichtingszaken) (DOG). Winkels in voedings- en genotmiddelen bestaan uit supermarkten en versspeciaalzaken. Winkels in duurzame en overige goederen bestaan uit winkels in frequent benodigde non-food (o.a. drogisterij, huishoudelijke artikelen), modisch recreatief (o.a. kleding, lederwaren), overig recreatief (o.a. boeken, juwelier, warenhuis) en overige detailhandel (o.a. tweedehands). In de methodiek van DTNP wordt de aankoop van pannen (branche huishoudelijke artikelen) bij een supermarkt gerekend tot een besteding in winkels in voedings- en genotmiddelen en de aankoop van een Hemaworst (branche voedings- en genotmiddelen) tot een besteding in winkels in duurzame en overige goederen. Daarnaast wordt doorgaans in distributieve berekeningen uitgegaan van gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking. Wij gaan uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking omdat hiervan recente gegevens beschikbaar zijn. Het verschil is dat bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking niet alleen bestedingen van consumenten zijn meegenomen maar ook bestedingen van bedrijven. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2007 ± 81,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking van Hiervan wordt omgezet in winkels voor voedings- en genotmiddelen en in winkels voor duurzame en overige goederen (zonder tuincentra, doe-het-zelfwinkels en winkels in woninginrichting)*. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor voedings- en genotmiddelen is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor duurzame en overige goederen is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Tynaarlo 5% boven het landelijk gemiddelde ligt, gaan we uit van iets hogere omzetcijfers per inwoner**. Voor voedings- en genotmiddelen gaan wij uit van ( (¼ x 5% x 1.891)). Voor duurzame en overige goederen gaan we uit van ( (½ x 5% x 2.276)). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners van Eelde-Paterswolde komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Eelde-Paterswolde dat terecht komt in het eigen winkelapparaat noemen we de koopkrachtbinding. Voor winkels in VGM gaan we uit van een koopkrachtbinding van 90 à 95%, uitgaande van een compleet en modern supermarktaanbod. De * DTNP (2008), Omzetkengetallen 2007, o.b.v. gegevens van CBS, CBW, HBD ** CBS (2009), Kerncijfers wijken en buurten 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

18 inwoners van Eelde-Paterswolde zullen zich voor hun dagelijkse aankopen bij een versterking van het supermarktenaanbod nog meer oriënteren op het aanbod in de eigen kern. Het winkelaanbod in DOG in Eelde-Paterswolde heeft een beperkte omvang. Wanneer het DOG-aanbod geclusterd wordt bij het zwaartepunt van het VGM-aanbod (supermarkt) gaan we uit van een koopkrachtbinding van 45 à 50% voor winkels in DOG in Eelde-Paterswolde. Gezien de beperkte kritische massa van het aanbod in Eelde-Paterswolde in relatie tot de bovenregionale verzorgingsfunctie van de Groningse binnenstad is een hogere binding niet reëel. Naast bestedingen van inwoners van Eelde-Paterswolde (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Eelde-Paterswolde ook bestedingen van inwoners van buiten deze gebieden. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels voor voedings- en genotmiddelen ± 6.760,- (excl. BTW). In winkels in duurzame en overige goederen (zonder tuincentra, doe-het-zelfwinkels en winkels in woninginrichting) bedraagt de gemiddelde omzet per m² ± 3.320,- (excl. BTW)*. Voor Eelde-Paterswolde gaan wij uit van iets lagere normomzetten, omdat we ons in minder verstedelijkt gebied bevinden. We gaan uit van een normomzet per m² in winkels in VGM van ± 6.300,- (excl. BTW) en ± 3.000,- voor winkels in DOG. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor Eelde-Paterswolde (zie volgende pagina). Het winkelaanbod in de andere kernen van de gemeente Tynaarlo is van eenzelfde of kleinere orde van grootte, Met name voor de kleine kernen rondom Eelde-Paterswolde (o.a. Oosterbroek, Yde, Bunne, Winde) waar geen of weinig aanbod aanwezig is, heeft het winkelapparaat van Eelde-Paterswolde een belangrijke verzorgingsfunctie. Wanneer het aanbod in Eelde-Paterswolde versterkt wordt, achten wij koopkrachttoevloeiing van 20 à 25% voor zowel VGM als DOG in de toekomst haalbaar. * DTNP (2008), Omzetkengetallen 2007, o.b.v. gegevens van CBS, CBW, HBD, Locatus D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

19 Indicatie distributieve mogelijkheden winkels VGM in Eelde-Paterswolde in 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied (kern) Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90 à 95% Koopkrachttoevloeiing 20 à 25% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 23,2 à 26,1 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo à Aanwezig winkelaanbod m² wvo ± Uitbreiding winkelaanbod m² wvo 0 à 450 Indicatie distributieve mogelijkheden winkels DOG in Eelde-Paterswolde in 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied (kern) Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 45 à 50% Koopkrachttoevloeiing 20 à 25% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 14,1 à 16,8 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo à Aanwezig winkelaanbod m² wvo ± Uitbreiding winkelaanbod m² wvo 800 à Bijlage 3 Indicatie inwonertal 2015 Inwonertal en huishoudensgrootte in Eelde-Paterswolde in Aantal inwoners Gem. huishoudensgrootte Woningvoorraad Eelde Paterswolde Eelde-Paterswolde Bron: CBS (2009), Kerncijfers wijken en buurten Prognose gemiddelde huishoudensgrootte Nederland tot 2015 Gem. huishoudensgrootte Nederland Ontwikkeling t.o.v % Bron: CBS (2009), Intervallen bevolking naar huishoudenspositie Op basis van de landelijke ontwikkeling van de gemiddelde huishoudensgrootte in Nederland kan een indicatieve berekening voor het aantal inwoners van Eelde-Paterswolde in 2015 worden gemaakt: Indicatie inwonertal Eelde-Paterswolde in Gem. huishoudensgrootte Woningvoorraad Aantal inwoners Eelde Paterswolde Groote Veen* Eelde-Paterswolde * Aanname DTNP huishoudensgrootte voor nieuwbouwwijk Groote Veen (2,5) 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S