Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

Transcriptie

1 Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

2

3 Opdrachtgever: Contactpersoon: REO Zuid-Holland Zuid de heer A.M. Putman Projectteam DTNP: de heer K. Trommelen de heer W. Frielink Projectnummer: Datum: 12 april 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Ontwerp Regionale structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid

4

5 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 2 2 Uitgangssituatie Ligging en inwoners Aanbodstructuur PDV Ontwikkelingen winkelmarkt Provinciaal beleid 11 3 Structuurvisie perifere detailhandel Ambitie en uitgangspunten Indicatie haalbaar aanbod Toekomstige structuur PDV Uitwerking per locatie 21 Bijlage 1 Samenstelling begeleidingsgroepen 29 Bijlage 2 Europese Dienstenrichtlijn 30 Bijlage 3 Branche-indeling detailhandel 31 Bijlage 4 Begrippenlijst 32 Bijlage 5 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 34 Bijlage 6 Bereikbaarheidskaarten 40 4 Beleidskader Beleidskeuzes Toetsingskader Handhaving en acties 28

6

7 0 Samenvatting Veranderde winkelmarkt Sinds 2001 is de winkelmarkt sterk veranderd door de economische crisis, overaanbod, krimp, internet en stagnerende/afnemende bestedingen. Er is een verdringingsmarkt ontstaan met in toenemende mate leegstand. Vooral perifere locaties die zich niet (kunnen) onderscheiden op basis van omvang of kwaliteit van het aanbod hebben te maken gekregen met leegstand. PDV-beleid 2001 In het REO ZHZ zijn in 2001 acht PDVclusters aangewezen voor streekgebonden en regionale winkelinitiatieven, te weten: woonboulevard Sliedrecht, Nieuw Schaik Leerdam, woonboulevard Dordrecht, woonboulevard Spijksepoort, Strijen Woonstrada, woonboulevard Oud-Beijerland, Cromstrijen Numansdorp en Middelharnis. Alleen vestiging van volumineuze detailhandel (wonen, bouwmarkten, tuincentra, keukens en grote kampeerartikelen) is daar toegestaan. In de praktijk blijkt dat de meeste PDV-clusters hun beoogde functie en positie niet kunnen waar maken. Herpositionering is noodzakelijk. Geen uitbreidingsmogelijkheden In het REO ZHZ is er geen marktruimte aanwezig voor uitbreiding van het aanbod woninginrichting. Op basis van de huidige omvang van het aanbod in het REO ZHZ, de bevolkingsontwikkeling en trends in detailhandel, is er geen aanleiding voor uitbreiding van het aanbod woninginrichting. Voor bouwmarkten is wel enige uitbreidingsruimte. Er is geen aanleiding voor uitbreiding van het aanbod tuincentra. Gewenste PDV-structuur DTNP adviseert om het volumineuze detailhandelsaanbod in het REO ZHZ nog maar in drie (in plaats van acht) clusters te concentreren, te weten: Een regionaal Woonthemacentrum in Sliedrecht. Sliedrecht kan mogelijk uitgroeien tot een aantrekkelijk woonthemacentrum, mits een groot deel van de regionale potenties hier worden gerealiseerd en het aanbod ook ter plaatse goed wordt geconcentreerd. Twee streekcentra voor doelgerichte aankopen: één in Dordrecht en één in Gorinchem. Om in de toekomst de positie als streekcentra te kunnen behouden, is voor beide locaties een uitbreiding van à m² wvo mogelijk. Buiten de drie te versterken PDV-locaties wordt perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven alleen toegestaan voor initiatieven met een aantoonbaar lokaal karakter. Op perifere locaties geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de drie te versterken clusters wordt alleen toegestaan voor volumineuze branches. Brancheverruiming wordt niet toegestaan, tenzij het gaat om de verkoop van naar aard volumineuze artikelen en ruimtelijk relevante redenen aanwezig zijn voor vestiging in de periferie. Regionale toetsing en handhaving. Alle initiatieven voor winkelvestiging op perifere locaties worden getoetst door de werkgroep detailhandel van het REO ZHZ. Handhaving van het toegestane assortiment wordt uitgevoerd door de gemeenten. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

8 1 Inleiding Aanleiding Het beleid voor perifere detailhandel (PDV) is vastgesteld in 2001*. In 2009 is een evaluatie van dit beleid uitgevoerd**. Op basis van deze evaluatie is geconcludeerd dat een actualisatie van het beleid gewenst is, onder meer vanwege verouderd cijfermateriaal, trends in de detailhandel en nieuw beleid en regelgeving. Aan DTNP is gevraagd deze actualisatie van het PDV-beleid uit te voeren. Doel en onderzoeksvragen Doelstellingen van het onderzoek zijn: Het actualiseren van de structuurvisie perifere detailhandel; Een adequate vertaling van de visie naar concreet beleid; Het geven van heldere en eenduidige richtlijnen voor de uitvoering en handhaving van het beleid. * Regionale Structuurvisie en Beleidsplan Perifere Detailhandel Zuid-Holland Zuid (juni 2000) ** ECORYS (2009), Evaluatie Regionale Structuurvisie en Beleidsplan PDV Zuid-Holland Zuid De volgende vragen worden beantwoord: 1. Hoe kan de huidige PDV-structuur worden beoordeeld, zowel kwantitatief als kwalitatief? 2. Hoe functioneren de huidige clusters? 3. Wat zijn belangrijke relevante trends en ontwikkelingen voor de PDV-visie Zuid- Holland Zuid? 4. Wat is de gewenste en haalbare structuurvisie PDV, rekening houden met de beoogde ontwikkeling en positie van de (hoofd)winkelcentra in Zuid-Holland Zuid? Wat is daarin de positie van Nijverwaard en van de overige PDVclusters? 5. Op wat voor wijze kan uitvoering worden gegeven aan de visie en hoe kan worden omgegaan met regulering en handhaving van het beleid? Werkwijze Tijdens de totstandkoming van dit rapport heeft driemaal overleg plaatsgevonden met de ambtelijke werkgroep detailhandel en tweemaal met de bestuurlijke begeleidingscommissie detailhandel van het REO ZHZ. Daarnaast is er een klankbordbijeenkomst georganiseerd voor vertegenwoordigers van 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

9 ondernemers uit de Drechtsteden en de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en een klankbordbijeen-komst voor ondernemers uit de Hoeksche Waard en Goeree-Overflakkee (bijlage 1). Europese Dienstenrichtlijn Bij de totstandkoming van dit rapport is rekening gehouden met de uitgangspunten van de Europese Dienstenrichtlijn (bijlage 2). Deze richtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het failliet gaan van andere winkels. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen economische criteria aan ten grondslag. Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen aan gronden toe te kennen. De Dienstenrichtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale beperkingen toe, bijvoorbeeld op basis van bevolkingsomvang of de minimale afstand tussen dienstverrichters. Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits: geen onderscheid naar nationaliteit plaatsvindt (discriminatieverbod); eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende redenen van algemeen belang (noodzaak); eisen geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig is (evenredigheid). Het opleggen van vestigingseisen is niet toegestaan als eisen zijn ingegeven vanuit economische overwegingen, maar is wel toegestaan als zij voortkomen uit dwingende redenen van algemeen belang,zoals een goede ruimtelijke ordening of bescherming van de consument. Economische ordening mag niet, ruimtelijke ordening wel. Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie geschetst. Ingegaan wordt op de huidige aanbodstructuur van perifere detailhandel in het gebied van het REO ZHZ, op relevante trends en ontwikkelingen in de detailhandel en op het provinciale beleid. In hoofdstuk 3 worden ambitie en uitgangspunten voor de structuurvisie beschreven. Op basis van indicatieve berekeningen van het haalbare winkelaanbod wordt vervolgens de gewenste structuur voor perifere detailhandel bepaald. De gewenste positie van de verschillende clusters wordt aangegeven. Op basis daarvan wordt een nadere uitwerking gemaakt voor de toekomstige clusters. Hoofdstuk 4 gaat in op het beleidskader dat gewenst is om te komen tot uitvoering van de structuurvisie. Er wordt een toetsingskader gepresenteerd aan de hand waarvan initiatieven kunnen worden beoordeeld. In bijlage 3 en 4 zijn de gehanteerde brancheindeling en een begrippenlijst opgenomen. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

10 2 Uitgangssituatie 2.1 Ligging en inwoners Het gebied van het Regionaal Economisch Overleg Zuid-Holland Zuid (REO ZHZ) omvat 23 gemeenten aan de zuidrand van Zuid- Holland. Dit langgerekte gebied (circa 90 kilometer) bestaat uit vier subregio s: Goeree- Overflakkee, Hoeksche Waard, Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In totaal heeft dit gebied circa inwoners. Tabel 1 Inwoners per subregio ( ) Goeree-Overflakkee Hoeksche Waard Drechtsteden Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Totaal REO ZHZ Bron: CBS (2011), Regionale kerncijfers Door de uitgestrektheid van het gebied, de aanwezigheid van fysieke barrières tussen de deelregio s en de wegenstructuur, is er weinig samenhang tussen de deelregio s. De verschillende gebieden functioneren in 2.2 Aanbodstructuur PDV Perifere detailhandel PDV-beleid heeft betrekking op alle detailhandel buiten reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra, wijk- en buurtcentra). In dit onderzoek richten wij ons met name op de traditionele PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf, plant en dier*). Daarnaast wordt ook het aanbod in overige branches, voor zover gevestigd op één van de acht aangewezen PDV-clusters, meegenomen in de analyse. Omvang en branchering totale aanbod Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) in de branchegroep Huis en Tuin in het onderzoeksgebied bedraagt circa m², verspreid over drie hoofdbranches (tabel 2). Het aanbod in de branchegroep Huis en Tuin per inwoners is in deze regio daarmee iets groter dan gemiddeld in Nederland. Ten opzichte van het gemiddelde in Zuid-Holland is het verschil aanzienlijk. Er zijn grote verschillen per deelregio: met name in de regio s Goeree- Overflakkee en Hoeksche Waard is het aanbod relatief groot (tabel 3). Tabel 2 Omvang en branchering aanbod Huis en Tuin REO ZHZ (in m² wvo) Woninginrichting Doe-het-zelf waarvan bouwmarkt ca Plant en dier waarvan tuincentrum ca Totaal Huis en Tuin Bron: Locatus Benchmark Verkenner, Tabel 3 Winkelaanbod Huis en Tuin in m² wvo per inwoners (in m² wvo) Goeree-Overflakkee 840 Hoeksche Waard 810 Drechtsteden 750 Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 670 Totaal REO ZHZ 750 Provincie Zuid-Holland 600 Nederland 740 Bron: Locatus Benchmark Verkenner, Economisch functioneren Op basis van de resultaten van het koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO 2011), het huidige inwonertal en winkelaanbod, kan de huidige vloerproductiviteit worden berekend (bijlage 5). Dit is een goede indicator om het economisch functioneren te belangrijke mate op zichzelf. beoordelen. * De branche dier is in het provincie detailhandelsbeleid van Zuid-Holland geen PDV-branche ( 2.4). 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

11 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

12 In de branche woninginrichting ligt de gemiddelde vloerproductiviteit in het REO ZHZ sterk onder het Nederlandse gemiddelde (-40%). De branche lijkt daarmee economisch zeer matig te functioneren. De vraag en het aanbod lijken niet in evenwicht te zijn. Figuur 1 Omvang in m² wvo en aantal winkels per PDV-cluster in het REO ZHZ Bouwmarkten behalen in het REO ZHZ gemiddeld een hogere vloerproductiviteit dan het landelijk gemiddelde (+ 36%). Deze branche functioneert economisch beter dan het Nederlandse gemiddelde. Tuincentra functioneren in het REO ZHZ gemiddeld met een vloerproductiviteit die net onder het landelijke gemiddelde ligt (-8%). Spreiding aanbod In het beleid uit 2001 zijn acht clusters aangewezen voor perifere detailhandel (kaart 1). Van het totale aanbod Huis en Tuin in de regio is circa 42% gevestigd op één van deze acht locaties*. Het overige aanbod in deze branchegroep is gevestigd in reguliere centra of op verspreid gelegen locaties. Het betreft * Er zijn verschillen per branche. In de woninginrichting ligt ongeveer 60% op één van de acht locaties, in doe-het-zelf 30 à 35% en in plant en dier 10 à 15%. Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13 Sliedrecht: zeer groot aanbod, uitstraling slecht Sliedrecht: kleine clusters zonder samenhang Op cluster Nieuw Schaik slechts enkele winkels hier onder meer een grootschalige bouwmarkt/tuincentrum (Hornbach*) in Alblasserdam en een grootschalige meubelzaak (Van der Donk Designcenter) in Gorinchem. Er zijn twee verspreid gelegen winkellocaties met een algemeen winkelaanbod: Koopcentrum Van der Vliet in Arkel en PDC Boonsweg in Heinenoord. Het totale winkeloppervlak op de acht PDVclusters heeft een omvang van ± m² wvo. Het overgrote deel hiervan (bijna 95%) bestaat uit aanbieders in de branchegroep Huis en Tuin (zie figuur 1). Overige branches die incidenteel gevestigd zijn op deze locaties zijn supermarkten, sport en spel, hobby, media, wit-/bruingoed en computershops. De acht clusters liggen gespreid over de regio. De vier grootste clusters liggen op relatief korte afstand van elkaar, in de dichtstbevolkte deelregio s (Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). De kleinste PDV-clusters liggen in de meer landelijke * Bij de formule Hornbach is circa 30% tuincentrum en het overige deel is bouwmarkt. Voor de Hornbach in Alblasserdam gaan we er vanuit dat circa m² tuincentrum is. deelregio s Hoeksche Waard en Goeree- Overflakkee. Hieronder gaan we kort in op de verschillende clusters**. Woonboulevard Sliedrecht Woonboulevard Sliedrecht ligt op bedrijventerrein Nijverwaard en is met circa m² wvo (35 verkooppunten) veruit het grootste cluster. Deze omvang is zeer groot in verhouding tot de huidige verzorgingsfunctie. Het aanbod bestaat hoofdzakelijk uit winkels in woninginrichting (o.a. Loods 5, Casa Trends, Hartog Wonen). Daarnaast zijn er een tuincentrum, bouwmarkt en sportzaak gevestigd. De winkels liggen verspreid over een groot gebied met een lengte van twee kilometer***, naast en tussen andere bedrijvigheid. In de praktijk bestaat de boulevard uit een handvol kleine clusters van winkels, zonder onderlinge samenhang. De woonboulevard functioneert economisch zeer zwak. De gemiddelde vloerproductiviteit ligt in de woninginrichting circa 75% lager dan het Nederlands gemiddelde (bijlage 5). Het ** Alleen voor Woonboulevard Sliedrecht beschikken we over koopkrachtbinding- en -toevloeiingscijfers. *** Gemeten van Gort Wonen naar Seats and Sofas. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

14 zwakke economisch functioneren komt onder andere tot uiting in de uitstraling van het gebied. Deze wisselt sterk per deelgebied. Het ene gebied (bijvoorbeeld rondom Gort) heeft een verzorgde uitstraling. Andere delen kenmerken zich door een laag investeringsniveau van panden en een onaantrekkelijke openbare ruimte. Nieuw Schaik Leerdam Het PDV-cluster op bedrijventerrein Nieuw Schaik in Leerdam is in omvang het één na grootste in de regio (± m² wvo). Het aanbod bestaat echter uit slechts zeven (zeer) grootschalige aanbieders in verschillende branches (o.a. Topshelf, De Meubelkoning, Karwei). Deze winkels functioneren vooral solitair. Er is geen sprake van een samenhangend functioneel en/of ruimtelijk concept. Het investeringsniveau van de panden is over het algemeen laag. Woonboulevard Dordrecht Woonboulevard Dordrecht heeft een omvang van ± m² wvo, verdeeld over 15 winkels. De nadruk ligt op woninginrichtingszaken in het midden- en lagere marktsegment (o.a. Kwantum, Jysk, Profijt Meubel). Het cluster heeft een samenhangende en compacte opzet. De uitstraling van panden en openbare ruimte is verzorgd. Woonboulevard Spijksepoort De woonboulevard in Gorinchem (Spijksepoort) heeft een omvang van ± m² wvo (± 11 verkooppunten). Het aanbod bestaat zowel uit twee bouwmarkten (Gamma en Praxis), als uit enkele woonzaken in het midden- en lagere marktsegment (o.a. Leen Bakker, Kwantum Jysk). Spijksepoort heeft een compacte opzet met een verzorgde uitstraling. Hoeksche Waard: drie clusters In de Hoeksche Waard zijn in totaal drie PDV-clusters aanwezig: Strijen Woonstrada, Woonboulevard Oud-Beijerland en Numansdorp. Woonstrada is met ± m² wvo de grootste van de drie. Het aanbod bestaat uit drie (unieke) aanbieders, die solitair functioneren en een grote verzorgingsgebied bedienen. Het aanbod in Oud-Beijerland en Numansdorp is kleiner (beide ± m² wvo). Hier zijn een beperkt aantal aanbieders gevestigd. In Oud-Beijerland een bouwmarkt en enkele woninginrichters in het middenlage segment Cluster Numansdorp bestaat vooral uit keukenzaken Één van de grootschalige woonwinkels in Strijen Hoogwaardige keukenzaak in Middelharnis 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

15 Sterke afname bestedingen in DHZ en woonzaken Op perifere locaties is winkelaanbod sterk gegroeid Even grote toename wvo en leegstand 1e helft 2011 en in Numansdorp vooral keukenwinkels en een bouwmarkt. Het verzorgingsgebied van beide locaties is klein. Goeree-Overflakkee Op Goeree-Overflakkee is in Middelharnis een cluster van ± m² wvo aanwezig. Het aanbod bestaat een grote unieke en hoogwaardige keukenzaak (Tieleman), een bouwmarkt en twee supermarkten. Zowel functioneel als ruimtelijk is hier geen sprake van een samenhangend PDV-cluster. 2.3 Ontwikkelingen winkelmarkt Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties voor perifere detailhandel in het gebied van het REO ZHZ is inzicht in algemene ontwikkelingen in de winkelmarkt van belang. De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van groei- naar verdringingsmarkt*. * zie ook: DTNP (2010), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD en CBW-Mitex) Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak is vanaf 2002 met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m² (2011). Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten. Bestedingen onder druk De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet omdat ouderen minder besteden dan groepen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Daarnaast heeft ook de krimp van de bevolking in een aantal regio s effecten op de bestedingen. Verschuiving bestedingen naar internet Bestedingen staan niet alleen onder druk, er vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog bescheiden en groeide van 1% naar 5% marktaandeel in Naar verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

16 gang. Techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Trends versterkt aanwezig in woonbranche De genoemde ontwikkelingen zijn versterkt aanwezig in de woninginrichtingsbranche. Als gevolg van de schaalvergroting van woonwinkels (o.a. Ikea) en de ontwikkeling van woonboulevards (ook in middelgrote steden) is het aanbod enorm toegenomen. De bestedingen zijn daarentegen fors gedaald (tussen 2008 tot 2010 met -18%). De balans tussen vraag en aanbod in de woonbranche is dan ook (ernstig) verstoord. Afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Naar verwachting zal het winkelaanbod de komende jaren afnemen met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Weinig animo voor perifere locaties De gevolgen van de gewijzigde winkelmarkt zijn voor elk type winkelgebied verschillend. Naar verwachting houden winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) vooralsnog een voorsprong op internet. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Zij moeten concurreren met internet (grote keuze, makkelijk, laagste prijs). Het gaat dan met name om centra op perifere locaties (o.a. woonboulevards en doelgericht bezochte locaties). De bereidheid tot investeren in dergelijke locaties neemt af. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen beoordelen perifere winkellocaties als onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog wel positief beoordeeld. Toekomst voor perifere winkellocaties? Thematische centra moeten het hebben van het grote aanbod binnen het thema (auto s, meubelen etc.). In de praktijk zijn de verzorgingsgebieden van veel themacentra te klein om het benodigde ruime aanbod (keuze) mogelijk te maken. Dit overaanbod speelt met name bij woonboulevards. Tot voor kort waren keuze, efficiëntie, gemak en prijs sterke troeven van themacentra. Door internet worden deze aspecten minder uniek. Beleving Bron: JLL (2010), bewerking DTNP Woonmall met groot draagvlak nog kansrijk Kleine centra met doorsnee aanbod kwetsbaar 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

17 en uniciteit van het aanbod worden belangrijker. Kleine themacentra met doorsnee aanbod krijgen het (nog) moeilijker. Themacentra met een groot verzorgingsgebied kunnen wel in een bijzonder aanbod en attractieve entourage (blijven) voorzien. Meer nog dan themacentra zijn doelgericht bezochte centra met een algemeen karakter kwetsbaar voor internet als concurrerend aankoopkanaal. De bereidheid bij de consument om een grote afstand af te leggen voor doelgerichte aankopen zal naar verwachting verder teruglopen. Samen met het grote (over)aanbod van dit soort locaties kan hier relatief veel verdringing en blijvende leegstand verwacht worden. 2.4 Provinciaal beleid Provinciale Structuurvisie Het beleid van de provincie Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. In de Structuurvisie* geeft de provincie aan dat het beleid uit de Structuurvisie Detailhandel van 2007 wordt voortgezet. Hierin kiest de provincie voor het bevorderen van dynamiek in de detailhandel, het versterken van de structuur en het voorkomen van ernstige verstoringen daarin. Er wordt terughoudend omgegaan met uitbreiding van het aanbod op perifere locaties. Verordening Ruimte In de Verordening Ruimte** zijn generieke maatregelen opgenomen voor de detailhandel in Zuid-Holland. Een belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel gevestigd moet worden in bestaande winkelgebieden in de centra van steden, dorpen en wijken of in nieuwe wijkgebonden winkelcentra. Er wordt een aantal uitzonderingen gemaakt, waaronder een uitzondering voor perifere detailhandel: 1. Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; 2. Detailhandel in zeer volumineuze goederen: auto s, motoren, boten, caravans, keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering, tenten, grove bouwmaterialen en landbouwwerktuigen; 3. Tuincentra; 4. Bouwmarkten; 5. Grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal m². In de Verordening Ruimte zijn door de provincies acht locaties in het REO ZHZ aangewezen voor perifere detailhandel. Het zijn dezelfde acht locaties als in het PDVbeleid van het REO ZHZ uit Op de acht locaties zijn alle vormen van perifere detailhandel toegestaan. Buiten de acht locaties zijn de categorieën 1 t/m 4 toegestaan, mits het solitaire vestigingen zijn en er geen cluster van winkels ontstaat. * Provincie Zuid-Holland (2010), Structuurvisie, visie op Zuid-Holland ** Provincie Zuid-Holland (2010), Verordening Ruimte, visie op Zuid-Holland D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

18 3 Structuurvisie perifere detailhandel 3.1 Ambitie en uitgangspunten De stuurgroep REO ZHZ heeft de ambitie om inwoners in de regio in de toekomst een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk pakket aan detailhandels-voorzieningen te bieden. Het primaat van het detailhandelsbeleid ligt bij behoud en versterking van de reguliere winkelgebieden (binnensteden, dorpscentra, wijk- en buurtcentra). Daarnaast wordt gestreefd naar een moderne en duurzame structuur van perifere detailhandel. Mede op basis van bovenstaande ambitie zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de actualisatie van de structuurvisie perifere detailhandel: ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel; ontwikkelingen in de periferie mogen de functie en het functioneren van bestaande reguliere winkelcentra niet ondermijnen; in navolging van het provinciale beleid blijft de focus op perifere locaties liggen op de traditionele PDV-branches (branchegroep Huis en Tuin), mede omdat brancheverruiming de gewenste positie van reguliere winkelgebieden ondermijnt; concentratie van het PDV-aanbod op kansrijke locaties, met een omvang en samenstelling die aansluit op de beoogde verzorgingsfunctie. 3.2 Indicatie haalbaar aanbod Methode en gebruikte kengetallen Om te bepalen wat in deze veranderende markt de haalbare omvang is van de perifere detailhandel in deze regio, maken we een indicatieve distributieve berekening van het haalbare winkelaanbod in de belangrijkste branches in de periferie, te weten woninginrichting, bouwmarkten (belangrijkste in de branche doe-het-zelf) en tuincentra (belangrijkste in de branche plant en dier). Op basis van de resultaten van het koopstromenonderzoek Randstand 2011, de te verwachte ontwikkeling van de bevolking en de omvang en ligging van het concurrerende winkelaanbod in de omgeving, maken we een actualisatie van de berekeningen uit de structuurvisie uit Vanwege de beperkte onderlinge samenhang tussen de vier deelregio s, kiezen we ervoor de indicatieve berekeningen voor woninginrichting en bouwmarkten te maken per deelregio. De verwachte ontwikkeling van de bevolking verschilt per regio. In de deelregio Drechtsteden zal de bevolking tot 2020 naar verwachting toenemen van ± naar ± inwoners. In de overige deelregio s is sprake van een stabilisatie of lichte daling van de bevolking. Wij gaan hier in op de belangrijkste variabelen en conclusies van de indicatieve distributieve berekeningen. Een uitgebreidere uitleg over de methodiek is te vinden in bijlage 5. Woninginrichting Het huidige aanbod in de branche woninginrichting in de totale regio heeft een omvang van ± m² wvo. Ruim de helft daarvan is gelegen in Drechtsteden (tabel 4). Het concurrerende aanbod in de branche woninginrichting in de omgeving is behoorlijk 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19 Figuur 2 Omvang PDV-clusters in het REO ZHZ en in de omgeving (in m² wvo) sterk (figuur 2 en kaart 2). De woonboulevards in Breda en Utrecht behoren tot de grootste van Nederland. In Rotterdam vervult Alexandrium III een bovenregionale functie, mede door de opzet in de vorm van een overdekte mall. In Barendrecht is de woonboulevard recent uitgebreid. Deze woonboulevard is voor veel inwoners uit het gebied van het REO ZHZ beter bereikbaar dan bijvoorbeeld Sliedrecht (zie ook bijlage 6). In Barendrecht is daarnaast aan de A29 een grote vestiging van IKEA aanwezig. * Totale omvang van Rotterdam Alexandrium Shopping Center, Megastores en Woonmall Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners In verband met het sterke concurrerende aanbod in de omgeving, de stand van zaken in de winkelmarkt in het algemeen (stagnerende bestedingen) en het enorme overaanbod in de woninginrichting in het bijzonder, zal voor het toekomstige haalbare aanbod in de vier deelregio s in Zuid-Holland Zuid uitgegaan moeten worden van lagere of maximaal stabiele koopkrachtbinding ten opzichte van Daarnaast zal de toevloeiing van koopkracht van buiten de deelregio s beperkt zijn. Een uitzondering hierop is de regio Drechtsteden. Voor deze regio gaan we uit van een toevloeiing van ± 20%, onder meer vanuit de regio s D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

20 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21 Hoeksche Waard en Alblasserwaard- Vijfheerenlanden. Op basis hiervan bedraagt het toekomstig haalbare aanbod in de woninginrichting à m² wvo (tabel 4). Dit is fors minder dan het huidige aanbod (totaal ± m² wvo). Geconcludeerd kan worden dat het huidige aanbod in woninginrichting in de totale regio momenteel erg matig functioneert en dat op termijn een afname van het aanbod onvermijdelijk is. Bouwmarkten Het huidige aanbod in bouwmarkten in de totale regio heeft een omvang van ± m² wvo. In tabel 5 is de spreiding over de vier deelregio s weergegeven. Bouwmarkten en hebben overwegend een lokaal (of beperkte streek)verzorgende functie. Voor inwoners uit de vier deelregio s is er weinig reden om een bouwmarkt in een andere regio (of zelfs in een andere gemeente) te bezoeken, mits de bouwmarkten in de eigen regio op een goed bereikbare locatie liggen en voldoende assortiment (omvang) hebben. Uitgegaan kan worden van een hoge koopkrachtbinding (90 à 95%) en een beperkte toevloeiing (± 5%). Dit betekent dat we uitgaan van min of meer dezelfde koopkrachtbinding als in Op basis hiervan bedraagt het toekomstig haalbare aanbod in de bouwmarkten à m² wvo (tabel 5). Geconcludeerd kan worden dat er in vergelijking met het aanbod in 2010 op termijn (2020) marktruimte is voor uitbreiding van het aanbod bouwmarkten. Dit geldt voor alle deelregio s, maar op Goeree-Overflakkee en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is de marktruimte voor uitbreiding wel beperkt. Hier is het aanbod redelijk in evenwicht. Tuincentra Door de schaalgrootte van tuincentra is de verzorgingsfunctie van tuincentra over het algemeen groter dan die van bouwmarkten. Consumenten kiezen in algemene zin voor het dichtstbijzijnde tuincentrum. Op de grens van Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden zijn twee tuincentra gelegen (Intratuin in Sliedrecht en Hornbach in Alblasserdam), elk met een verzorgingsfunctie voor beide deelregio s. Vanwege de schaalgrootte en verzorgingsfunctie van tuincentra en de ligging van tuincentra in de deelregio s, wordt een berekening gemaakt voor het westelijke deel (Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard) en voor het oostelijke deel (Drecht- Tabel 4 Huidige en haalbare aanbod woninginrichting per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Goeree-Overflakkee Hoeksche Waard Drechtsteden Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Totaal REO ZHZ Tabel 5 Huidige en haalbare aanbod bouwmarkten per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod Goeree-Overflakkee Hoeksche Waard Drechtsteden Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Totaal REO ZHZ D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

22 steden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden) van het REO ZHZ. Het huidige aanbod in tuincentra in de totale regio heeft een omvang van ± m² wvo (tabel 6). Voor de twee gebieden kan worden uitgegaan van een koopkrachtbinding van 90 à 95%. De koopkrachttoevloeiing zal naar verwachting beperkt zijn (5%). Op basis hiervan bedraagt het toekomstig haalbare aanbod tuincentra à m² wvo (tabel 6). Geconcludeerd kan worden dat het aanbod in het oostelijke deel van het REO ZHZ in evenwicht is met de toekomstige vraag. Het huidige aanbod in de Hoeksche Waard en op Goeree-Overflakkee is groter dan het toekomstig haalbare aanbod. 3.3 Toekomstige structuur PDV Uitgangspunt van de structuurvisie voor perifere detailhandel is te komen tot een moderne en duurzame structuur, die enerzijds voldoende ruimte biedt voor dynamiek en vestiging van winkels in de branchegroep Huis en Tuin, en anderzijds de gewenste positie van reguliere winkelgebieden niet ondermijnt. Gestreefd wordt naar een verdere mate van concentratie van het aanbod in de branchegroep Huis en Tuin op levensvatbare locaties om zo het functioneren van het aanbod in deze branches en van de PDVclusters als geheel te verbeteren. Regionaal themacentrum wonen Ambitie is om inwoners uit het gebied van het REO ZHZ een zo gevarieerd mogelijk Op termijn afname van woonwinkels te verwachten Ook bij tuincentra is geen marktruimte voor uitbreiding Tabel 6 Huidige en haalbare aanbod tuincentra per deelregio (in m² wvo) Huidig aanbod Haalbaar aanbod West (Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard) Oost (Drechtsteden en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden) Totaal REO ZHZ Bij bouwmarkten is wel enige uitbreiding mogelijk 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

23 detailhandelsaanbod te bieden, ook op het gebied van woninginrichting. Het winkelgedrag in deze branche is in belangrijke mate gericht op vergelijkend winkelen (voorgenomen koop(oriëntatie)doel, maar nog geen keuze op artikelniveau). Vanwege de relatief lange verblijfstijd, is de consument ook bereid om een grotere afstand af te leggen. Voorwaarde is wel dat er op die locatie binnen het thema voldoende keuze aanwezig is. Dit betekent dat er op één locatie een groot aanbod binnen het thema wonen aanwezig moet zijn, dat aansluit bij de doelgroep. Afhankelijk van de omvang van het verzorgingsgebied ligt de nadruk op het middensegment (grote, brede doelgroep) of het hogere marktsegment (gerichte doelgroep uit een groot verzorgingsgebied). Om in het gebied van het REO ZHZ te komen tot een themacentrum wonen, dat zich kwantitatief en kwalitatief kan meten met het concurrerende aanbod in de omliggende regio s, is een cluster met voldoende kritische massa (omvang) noodzakelijk. Knelpunt in dit gebied is de beperkte marktruimte in de branche woninginrichting (zie paragraaf 3.2). Dit betekent dat gestreefd moet worden naar een zo groot mogelijke clustering van het aanbod woninginrichting in de regio op één centrale, goed bereikbare locatie. Kansen voor Woonboulevard Sliedrecht Uitgaande van de huidige PDV-clusters in de totale regio, heeft Woonboulevard Sliedrecht de beste uitgangspositie om ontwikkeld te worden tot regionaal verzorgend themacentrum wonen. Op dit moment is circa 30% van het totale aanbod woninginrichting in het gebied van het REO ZHZ gevestigd op de locatie Sliedrecht. In de toekomst wordt gestreefd naar een verdere concentratie van het aanbod op deze locatie. Ter indicatie kan worden uitgegaan van maximaal 40 à 50% van het totale haalbare aanbod woninginrichting (± m² wvo, zie tabel 4). Om goed te gaan functioneren als regionaal verzorgend themacentrum wonen is het, naast een groot en diep aanbod binnen het thema, ook van belang te komen tot een compacte opzet met goed overzicht op het totale aanbod en met een goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Ook een eigentijdse en attractieve uitstraling van de locatie is van belang. Gelet op de aanwezige marktruimte voor woninginrichting in de regio en rekening houdend met de minimale kritische massa van een goed functionerend themacentrum wonen, is een omvang van à m² wvo voor Woonthemacentrum Sliedrecht reëel. De exact haalbare omvang is onder meer afhankelijk van de mate waarin voldaan kan worden aan de randvoorwaarden (compact, comfortabel). Streekverzorgende centra voor doelgerichte aankopen Naast het regionaal verzorgende Woonthemacentrum Sliedrecht, die in belangrijke mate gericht is op vergelijkend winkelen binnen het thema wonen, is er in het gebied van het REO ZHZ ruimte voor enkele PDV-clusters, gericht op doelgerichte aankopen. Deze locaties zijn bedoeld voor aanbieders of branches, waarbij geen vergelijkend winkelen plaatsvindt en waarvoor de consument niet bereid is een al te grote afstand af te leggen. De consument heeft bij doelgerichte aankopen een voorgenomen koopdoel van één of meer artikelen in één winkel. Dit betekent ook dat er weinig samenhang is (of hoeft te zijn) tussen de winkels op een dergelijke locatie. De D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7

24 samenhang van de locatie wordt vooral bepaald door de aanwezigheid van gezamenlijke voorzieningen (bijvoorbeeld parkeerplaatsen), een gezamenlijke uitstraling en/of marketing. Het aanbod op een perifere locatie voor doelgerichte aankopen bestaat vooral uit woninginrichtingszaken in het lagere en middenlage marktsegment en uit bouwmarkten en tuincentra. Vanwege het minder onderscheidende karakter van dergelijke centra is ook de potentiële verzorgingsfunctie per definitie kleiner dan van een themacentrum wonen. Omdat consumenten voor doelgerichte aankopen minder ver willen reizen, is het van belang de centra te situeren in gebieden met voldoende draagvlak (inwoners op korte afstand). Behoud functie Dordrecht en Spijksepoort Uitgaande van de huidige omvang en spreiding van de PDV-clusters in het gebied van het REO ZHZ en rekening houdend met de (beperkt) aanwezige marktpotenties, zien wij kansen voor twee centra voor doelgerichte aankopen, te weten Woonboulevard Dordrecht en Spijksepoort in Gorinchem. De huidige samenstelling van het aanbod op beide locaties (woninginrichting in lagere marktsegment, bouwmarkten) sluit goed aan op de beoogde functie van streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen. Om deze positie in de toekomst goed te kunnen blijven vervullen is enige schaalvergroting van bestaande aanbieders of toevoeging van enkele nieuwe aanbieders mogelijk. Een uitbreidingsmogelijkheid van à ² wvo per locatie is passend bij de gewenste functie. Overige PDV-locaties: lokale functie Op perifere locaties buiten de drie toekomstig gewenste bovenlokale clusters wordt in principe geen substantiële uitbreiding van detailhandel toegestaan. Gelet op de huidige marktomstandigheden (overaanbod, stagnerende bestedingen) en rekening houdend met de gewenste positie van de clusters in Sliedrecht, Dordrecht en Gorinchem, is versterking van overige locaties niet haalbaar en wenselijk. Vanwege een gebrek aan marktruimte zal substantiële uitbreiding van het aanbod op deze locaties direct ten koste gaan van de mogelijkheden om de drie aangewezen regio- en streekverzorgende centra hun beoogde positie te laten krijgen. Op basis van lokaal (gemeentelijk) detailhandelsbeleid voor volumineuze detailhandel kan ruimte worden geboden aan initiatieven met een overwegend lokale verzorgende functie. Het betreft hierbij alleen initiatieven in de volumineuze branches. Andere branches zijn uitgesloten. Bouwmarkten en tuincentra Consumenten zijn gebaat bij een ruimtelijke spreiding van bouwmarkten en tuincentra. Zij kunnen dan dicht bij huis deze doelgericht bezochte winkels bezoeken. Om de ruimtelijke spreiding en variëteit van bouwmarkten en tuincentra in stand te houden, wordt terughoudend omgegaan met de vestiging van zeer grootschalige aanbieders (met een sterk bovenlokale functie). De achterliggende gedachte hierbij is dat de vestiging van een nieuwe zeer grote bouwmarkt of tuincentrum de bestaande variëteit in aantal aanbieders sterk doet afnemen. Dat gaat ten koste van de keuzemogelijkheden van consumenten. Bij bouwmarkten zien we daarnaast dat de resterende bouwmarkten noodzakelijkerwijs 1 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

25 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 9

26 ook kiezen voor schaalvergroting en een locatie naast de concurrent. Wat resteert is een cluster met slechts enkele aanbieders op gemiddeld grotere afstand van de consument. Voor het REO ZHZ wordt vooralsnog voor nieuwe initiatieven en/of uitbreidingen uitgegaan van de volgende maximummaten: Bouwmarkten: m² wvo; Tuincentra: m² wvo *. Streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen in Gorinchem (Spijksepoort); Evenwichtige spreiding van bouwmarkten en tuincentra en overige perifere detailhandel met een lokale verzorgingsfunctie. Woonboulevard Sliedrecht (Nijverwaard) Toekomstig gewenste structuur perifere detailhandel Samenvattend wordt in de toekomst in het gebied van het REO ZHZ gestreefd naar de volgende structuur voor perifere detailhandel (zie kaart 3): Regionaal verzorgend themacentrum wonen in Sliedrecht (Nijverwaard ofwel Woonboulevard Sliedrecht); Streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen in Dordrecht (Woonboulevard Dordrecht); Woonboulevard Dordrecht * Het grootste tuincentrum heeft nu een omvang van ± m² wvo. Na Hornbach is de grootste bouwmarkt ± m² wvo groot. Spijksepoort in Gorinchem 2 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27 Streven naar compactere Woonboulevard Sliedrecht Meer samenhang en betere uitstraling noodzakelijk Bouwmarkt passend op Woonboulevard Dordrecht 3.4 Uitwerking per locatie In de structuurvisie voor perifere detailhandel wordt ingezet op behoud en versterking van drie PDV-clusters. Voor deze drie clusters wordt in deze paragraaf een nadere uitwerking gemaakt. Woonboulevard Sliedrecht (Nijverwaard) Woonboulevard Sliedrecht kan in de toekomst een functie gaan vervullen als regionaal verzorgend themacentrum wonen. Rekening houdend met deze toekomstige positie, maken we een analyse van sterke en zwakke punten van de huidige locatie (tabel 8). Om te komen tot een goed functionerend themacentrum wonen is het noodzakelijk dat wordt gestreefd naar een compact concentratiegebied met een reële omvang en met een samenhangend concept in ruimtelijke opzet, uitstraling en parkeren. De berekende omvang bedraagt tot m² wvo, maar de exact haalbare omvang is echter ondermeer afhankelijk van de mate waarin voldaan wordt aan randvoorwaarden als compact en comfortabel. Om een compact concentratiegebied te kunnen realiseren moet worden gestreefd naar verplaatsingen van buiten naar binnen het concentratiegebied, het opheffen van detailhandelsbestemmingen op vrijkomende locaties buiten het concentratiegebied en moet buiten het concentratiegebied niet worden meegewerkt aan nieuwe initiatieven of substantiële uitbreidingen (>10%). Tabel 8 SWOT-analyse Sliedrecht Omvang - te groot aanbod Branchering % van wvo is woninginrichting, Loods 5 is trekker Marktsegmentatie + passend bij functie Ruimtelijke opzet - te langgerekt, geen samenhang afzonderlijke clusters Parkeren + voldoende Bereikbaarheid + goed door ligging aan A15 Uitstraling - investeringsniveau openbare ruimte en panden laag D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 1

28 Woonboulevard Dordrecht Woonboulevard Dordrecht kan in de toekomst een functie (blijven) vervullen als streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen. Tabel 9 SWOT-analyse Dordrecht Omvang ± winkelaanbod aan de kleine kant Branchering + passend bij functie, nadruk op woninginrichting Marktsegmentatie + passend bij functie (midden/laag) Ruimtelijke opzet + samenhangend, compact Parkeren + voldoende, direct voor de winkels Bereikbaarheid + voldoende door ligging nabij A16 Uitstraling + verzorgde uitstraling panden en openbare ruimte Om in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren is het gewenst ruimte te bieden voor enige uitbreiding/schaalvergroting. Spijksepoort Gorinchem Spijksepoort kan in de toekomst een functie (blijven) vervullen als streekverzorgend centrum voor doelgerichte aankopen. Rekening houdend met deze toekomstige positie, maken we een analyse van sterke en zwakke punten van de huidige locatie. Tabel 10 SWOT-analyse Spijksepoort Omvang ± winkelaanbod aan de kleine kant Branchering + passend bij functie: mix van wonen en doe-hetzelf Marktsegmentatie + passend bij functie (midden/laag) Ruimtelijke opzet + compact, losse panden passend bij functie Parkeren + voldoende, centraal bij winkels Bereikbaarheid + goed, nabij A15 Uitstraling + verzorgde uitstraling Om in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren is het gewenst ruimte te bieden voor enige uitbreiding/schaalvergroting. Opzet en uitstraling Dordrecht goed, omvang te klein Ook Spijksepoort voor doelgerichte aankopen Branchering en marktsegmentatie passend 2 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29 4 Beleidskader 4.1 Beleidskeuzes Centraal in het detailhandelsbeleid van het REO ZHZ staat het behouden van de functie en positie van kernwinkelgebieden. Vestiging van winkels op een perifere locatie mag niet ten koste gaan van de gewenste positie van bestaande reguliere winkelgebieden. Op basis van de huidige omvang van het aanbod, de bevolkingsontwikkeling en trends in de detailhandel, is er geen aanleiding voor uitbreiding van detailhandel in de traditionele PDV-branches. Voor bouwmarkten is wel enige uitbreiding mogelijk. In beginsel is ook brancheverruiming op perifere locaties ongewenst. Dit ondermijnt de gewenste dynamiek in binnensteden en dorpscentra. Selectieve ontwikkeling PDV-locaties Zonder heldere keuzes zullen marktpotenties versnipperen over (te) veel locaties met elk (te) weinig kritische massa en attractiviteit. Hierdoor zal de leegstand op de PDV-clusters toenemen en zal (verdere) verloedering optreden. In het te voeren PDV-beleid in het gebied van het REO ZHZ geldt als uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde PDV-structuur moeten versterken. Overige plannen zijn in beginsel ongewenst. Deze benadering noopt tot een zorgvuldige kwalitatieve afweging van plannen. De gewenste structuur voor perifere detailhandel is beschreven in paragraaf 3.3 en weergegeven op kaart 3. PDV: Nijverwaard, Spijksepoort, Dordrecht De marktpotenties voor winkels in de traditionele PDV-branches (Huis en Tuin) worden zoveel mogelijk geclusterd op (een aan te wijzen locatie voor concentratie op) Nijverwaard, Spijksepoort en Dordrecht. De locatie Nijverwaard onderscheidt zich van de locaties Spijksepoort en Dordrecht door omvang, samenstelling en marktsegmentatie van het aanbod en verblijfskwaliteit. Er is geen aanleiding om naast de beschikbare ruimte in Nijverwaard, Dordrecht en Spijksepoort extra ruimte beschikbaar te maken op overige (bestaande of nieuwe) PDV-locaties. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt voor initiatieven met een aantoonbare lokale of beperkt bovenlokale verzorgingsfunctie, passend in de gemeentelijke detailhandelsstructuurvisie en voor bouwmarkten en tuincentra (spreiding wordt nagestreefd). Geen brancheverruiming Vestiging van winkels op de drie aangewezen PDV-locaties is toegestaan voor alle traditionele volumineuze branches (auto s, boten, caravans, grove bouwmaterialen, keukens, badkamers, sanitair, bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting), mits: Het initiatief minimaal m² wvo groot is. Winkels die kleiner zijn worden geacht inpasbaar te zijn in reguliere winkelgebieden. In Sliedrecht kan een uitzondering worden gemaakt onder voorwaarde dat een compact woonthemacentrum wordt gerealiseerd (dus nu nog niet): een minimumoppervlak van 500 m² wvo kan worden gehanteerd voor winkels die een bijdrage leveren aan het thema wonen (bijvoorbeeld een sanitair- of vloerenwinkel)*. De verzorgingsfunctie van het initiatief aansluit bij de verzorgingsfunctie van de PDV-locatie. * In het huidige provinciale beleid is dit lagere minimumoppervlak niet toegestaan. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 3

30 Ontheffing: overige echt volumineuze artikelen Daarnaast kan in regionaal verband medewerking worden verleend aan aanvragen voor bestemmingsplanontheffingen voor overige vormen van detailhandel in echt volumineuze artikelen op de locaties Nijverwaard, Spijksepoort en Dordrecht. Het gaat hierbij om winkels buiten de traditionele PDV-branches die echter vanwege de aard en omvang van de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. Als voorbeelden kan gedacht worden aan zwembaden, jacuzzi s, scooters, buitenspeeltoestellen, fitness-apparatuur, piano s en vleugels, surfplanken, etc*. Het is echter expliciet niet de bedoeling dat deze winkels zich al of niet geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook) een substantieel nietvolumineus aanbod (voorbeeld: van fitnessapparatuur naar (sport)mode, of een shop in de shop ). Voor ontheffing voor winkels met echt volumineuze artikelen gelden de volgende voorwaarden: * Volgens het huidige provinciale beleid zijn deze artikelen niet toegestaan op PDV-locaties. Alleen grootschalige vestigingen: minimaal m² wvo (kleinere winkels zijn immers inpasbaar in winkelgebieden) Ontheffing op basis van voorwaarden voor een specifiek assortiment (geen branche); Limitatieve omschrijving van het gevoerde assortiment (met het oog op handhaving); Louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m³); Zeer beperkt niet-volumineus assortiment: maximaal 50 m² wvo (voorkomt shop-in-shop en substantieel (neven)assortiment); Het initiatief is handhaafbaar voor gemeenten. Beperking branchevervaging In grootschalige winkels in de traditionele PDV-branches worden steeds vaker branchevreemde artikelen verkocht. Zo zijn er bouwmarkten die speelgoed en tuincentra die huishoudelijke artikelen verkopen. Er is dan sprake van branchevervaging. In reguliere winkelgebieden (stads-, dorps- en wijkcentra) leidt dit niet tot problemen, omdat daar alle soorten winkels zijn toegestaan. Alleen grote winkels toegestaan op de drie locaties Ontheffing mogelijk voor echt volumineuze artikelen Fitnessaparatuur, maar geen naar sport(mode) 2 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

31 Branchevreemde aanbod wordt beperkt toegestaan Voedings- en genotmiddelen zijn uitgesloten Buiten clusters alleen lokaalverzorgende initiatieven Op perifere winkellocaties is om ontwrichting van de bestaande voorzieningenstructuur te voorkomen, alleen grootschalige detailhandel met volumineus aanbod toegestaan. De ongebreidelde verkoop van branchevreemde artikelen dient te worden voorkomen. Uit bestaande rechtspraak over afwijkend gebruik (verkoop van branchevreemde en nietvolumineuze artikelen) blijkt dat dit in beginsel toegestaan is indien sprake is van incidenteel, in beperkte mate en ondergeschikt gebruik *. In dit licht is voor winkels op de PDV-clusters per vestiging de verkoop van branchevreemde niet-volumineuze artikelen aanvaardbaar tot maximaal 20% van het oppervlak met een maximum van 500 m² wvo per winkel. Een afzonderlijke branche mag niet meer bedragen dan 100 m² wvo. De verkoop van voedings- en genotmiddelen is in alle gevallen uitgesloten**. Belangrijke voorwaarde voor het hanteren van dergelijke criteria is dat door de gemeente strikt gehandhaafd wordt. Handhaving wordt vereenvoudigd indien in de * Klijn, A.M. (2006), Branchering en thematisering in de periferie duurzaam ontwricht? ** De provincie Zuid-Holland hanteert een strikter beleid. Alleen een nevenassortiment passend bij het hoofdassortiment mag worden gevoerd. vergunning wordt opgenomen dat het nevenassortiment alleen op een duidelijk herkenbare plek in de winkel wordt uitgestald. Branchevervaging kan ook worden tegengegaan door gebruik te maken van een assortimentslijst waarin aangegeven wordt welke artikelen wel en niet zijn toegestaan. Dit kan een middel zijn om helder en duidelijk beleid te voeren. Nadeel is echter dat een assortimentslijst niet flexibel is en elke keer aangepast dient te worden als een nieuw product op de markt komt. Bovendien is een zeer actieve handhaving noodzakelijk. 4.2 Toetsingskader Regionale toetsing van winkelplannen vindt plaats in de werkgroep detailhandel van het REO ZHZ. Besluitvorming vindt plaats binnen de stuurgroep van het REO ZHZ. Elk initiatief dat bij het REO ZHZ ingediend wordt, dient te worden begeleid door een ambtelijk advies van de gemeenten waarop het (enig) effect kan hebben. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 5