Detailhandelsvisie Oldenzaal

Transcriptie

1 Detailhandelsvisie Oldenzaal

2

3 Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Oldenzaal Mevrouw A.M. van Oss Projectteam DTNP: De heer D.J. Droogh Mevrouw L. Dicou Projectnummer: Datum raadsbesluit: 27 mei 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E [email protected] W Detailhandelsvisie Oldenzaal

4

5 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 3 2 De nieuwe winkelmarkt Trends in de detailhandel Sterke en zwakke locaties 6 3 Beoordeling huidige situatie Inwoners en wijken Detailhandelsstructuur Sterke en zwakke punten per winkellocatie Positie in de regio Huidig economisch functioneren Conclusies huidige situatie 15 4 Detailhandelsvisie Ambities en uitgangspunten Spreiding dagelijks aanbod Spreiding niet-dagelijks aanbod Beoogde winkelstructuur 27 5 Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad Toekomstige positie Functioneel-ruimtelijke analyse Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur 37 6 Beleidskader Beleidskeuzes Beleidsregels Beoordelingsschema 45 Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding 47 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 48 Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal 48 Bijlage 4 Begrippenlijst 49 Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra 51 Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden 53

6

7 0 Samenvatting Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Oldenzaal dateert uit Dit beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is geconcludeerd dat met name ten aanzien van de dagelijkse winkelstructuur een herijking van het beleid gewenst is. In het bestuursakkoord heeft het college van B&W aangegeven de detailhandelsvisie te actualiseren. Naast landelijke ontwikkelingen in de detailhandel, spelen in Oldenzaal een aantal specifieke aandachtspunten, zoals de relatie met het Masterplan Binnenstad, de positie van deelgebieden in de binnenstad, ontwikkelingen in de supermarktbranche en de vraag naar brancheverruiming in de periferie. Doelstelling Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel als onderbouwing voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als bouwsteen voor de integrale structuurvisie. Voor de binnenstad wordt een nadere functioneel-ruimtelijke uitwerking gemaakt. Ambities detailhandelsstructuur Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle typen locaties stagnatie en leegstand. Schaalvergroting en filialisering leiden daarnaast tot verdringing. Door te kiezen voor een beperkt aantal locaties kan worden voorzien in een duurzame en aantrekkelijke winkelstructuur. In de detailhandelsstructuur voor Oldenzaal wordt gekozen voor: primaat bij versterking van de binnenstad als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met een mix aan functies en branches (dagelijks en niet-dagelijks); streven naar een duurzame wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen, waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen voldoende kritische massa enerzijds en aanbod nabij de consument anderzijds; behoud van de huidige functie en positie van Woonpromenade Van Gils door verdere clustering woonwinkels en versterking van het thema (geen brancheverruiming); buiten de beoogde winkelstructuur geen nieuwe detailhandel toestaan. Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd naar een duurzame winkelstructuur met: een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van Oldenzaal en omliggende gemeenten (goed voorzieningenniveau), een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. Beoogde winkelstructuur Oldenzaal Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde winkelstructuur weergegeven: 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en andere functies (o.a. horeca); 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit De Thij en (deel van) Graven Es; D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

8 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit Zuid Berghuizen; 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo), gericht op inwoners uit omliggende buurt, De Essen en deel Graven Es; 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum wonen in midden(plus)marktsegment, eventueel aangevuld met overige PDVbranches (o.a. bouwmarkten), gericht op inwoners uit Oldenzaal en regio. Overige, met name verspreid gelegen winkels dragen niet bij aan de gewenste structuur. Versterking van verspreid gelegen aanbod is dan ook ongewenst. Bestaande winkels mogen vanzelfsprekend hun activiteiten voortzetten. Uitzondering kan worden gemaakt voor winkels, die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet een van de bovengenoemde winkelgebieden inpasbaar zijn (met name bouwmarkten, tuincentra, winkels in auto s, boten, caravans). Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad Op kaart 7 op p. 41 is de toekomstig gewenste functioneel-ruimtelijke visie voor de binnenstad weergegeven. Ingezet wordt op een compacter winkelgebied, met een heldere routing en ruimte voor schaalvergroting van winkels. Hoofdlijnen van de visie zijn: kernwinkelgebied (De Driehoek, deel In den Vijfhoek, Grootestraat) met supermarkten en overige publiekstrekkers op strategische locaties overig centrumgebied (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschopstraat) voor doelgericht bezochte winkels en overige centrumfuncties horecacluster Groote Markt, daarnaast winkelondersteunende horeca op strategische knooppunten in winkelgebied evenementenplein (Plechelmusplein), toeristisch-recreatief gebied (Marktstraat) voldoende parkeervoorzieningen rondom winkelgebied. Beleidskader In het beleidskader zijn beleidsregels (o.a. over internetverkoop) en een beoordelingsschema voor nieuwe initiatieven opgenomen. Primaat bij versterking binnenstad Oldenzaal 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

9 1 Inleiding Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Oldenzaal dateert uit Dit beleid is in 2009 geëvalueerd, waarbij is geconcludeerd dat met name ten aanzien van de dagelijkse winkelstructuur een herijking van het beleid gewenst is. In het bestuursakkoord heeft het college van B&W aangegeven de detailhandelsvisie te actualiseren. Naast landelijke ontwikkelingen in de detailhandel dient de actualisatie rekening te houden met aandachtspunten, die specifiek in Oldenzaal spelen, zoals de relatie met het Masterplan Binnenstad, de positie van deelgebieden in de binnenstad (leegstand), ontwikkelingen in de supermarktbranche en de vraag naar brancheverruiming in de periferie. Doelstelling Doel is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel als onderbouwing voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en als bouwsteen voor de integrale structuurvisie. In het verlengde hiervan wordt een functioneelruimtelijke uitwerking voor de binnenstad gemaakt. Proces Tijdens de totstandkoming van dit rapport heeft verschillende keren overleg plaatsgevonden met een begeleidingscommissie (zie bijlage 1). Daarnaast zijn de voorlopige resultaten tussentijds gepresenteerd aan ondernemers en de raad. Leeswijzer Gelet op de grote veranderingen van de winkelmarkt in Nederland en het grote belang daarvan voor de toekomstige structuur, wordt in hoofdstuk 2 eerst ingegaan op trends en ontwikkelingen in het consumentengedrag en de detailhandel. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving en beoordeling van het detailhandelsaanbod in de gemeente Oldenzaal. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ambities en uitgangspunten voor de visie. Uitgaande van bestaand aanbod, trends en ontwikkelingen, en gekozen ambities en uitgangspunten wordt de visie op de gewenste detailhandelsstructuur bepaald. Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van de functioneel-ruimtelijke structuur voor de binnenstad. In hoofdstuk 6 is een beleidskader opgenomen, waarmee de gewenste structuur kan worden gerealiseerd en kan worden verankerd in het ruimtelijk beleid. Ook is een toetsingskader voor toekomstige initiatieven opgenomen. In de bijlagen zijn een overzicht van de gebruikte branche-indeling, de omvang van het aanbod in Oldenzaal per branche, een begrippenlijst en een analyse per winkelcentrum te vinden. Ook is een kwantitatieve (distributieplanologische) analyse en uitleg opgenomen voor het toekomstig haalbare winkeloppervlak. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

10 2 De nieuwe winkelmarkt 2.1 Trends in de detailhandel Van groei naar verdringing De winkelmarkt is sterk aan het veranderen. Waar in het verleden sprake was van een steeds maar groeiende winkelmarkt vindt nu verdringing plaatst. Nieuwe winkelontwikkelingen leiden er toe dat er elders winkels wegvallen. De verandering is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. De belangrijkste trends op een rij: De behoefte aan winkels neemt af Schaalvergroting: steeds groter winkeloppervlak Het totale winkelvloeroppervlak (wvo) is de afgelopen 10 jaar met een kwart gegroeid tot 27,9 miljoen m² (eind 2012). Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, kleinere winkels vallen vaker uit. De gemiddelde winkel groeide van ± 215 m² wvo naar 275 m² wvo. Deze trend zet naar verwachting door. Omzet in winkels blijft achter bij winkeloppervlak Minder zelfstandigen, meer filialen Omzet per m² wvo neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak: daardoor nam de omzet per Groeiend aandeel ondernemers richting pensioen Marktaandeel van internet neemt snel toe 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

11 In alle branches zal meer omzet naar internet gaan m² met ± 10% af. Deels komt dit voort uit de trend van schaalvergroting (kostenreductie). Veel (vooral kleinere) spelers komen door de lage omzetten per m² onder druk te staan. Zij worden verdrongen door grotere spelers. Steeds meer filialen Vooral filiaalbedrijven zijn in staat om ook met een lage omzet per m² wvo bedrijfseconomisch goed te presteren. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Ook dit is een vorm van schaalvergroting. Doel: vergroten van marktaandeel. Ook deze trend zet naar verwachting door. Gevolg: het aantal filialen neemt toe, het aantal zelfstandige winkeliers neemt af. gaan zelfstandigen stoppen. Zij worden minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten zonder opvolger. Toenemende bestedingen via internet In toenemende mate gaan bestedingen via internet. In het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is gemeten dat reeds 10% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet gaat. Er zijn verschillen per branche: in de elektronica-branche gaat reeds 17% van de bestedingen via internet en van de bestedingen aan vrijetijdsartikelen (sport, spel, hobby en media) gaat al 24% via internet. Naar verwachting zal voor alle branches de rol van internet in de toekomst nog verder toenemen. Gevolg: minder behoefte aan winkels Leegstand neemt onvermijdelijk toe Meer zelfstandigen met pensioen Het dalende aantal zelfstandigen komt niet alleen door de opkomst van filialen. Er vindt ook een autonome afname plaats door vergrijzing en afname van de beroepsbevolking. De komende tien jaar gaat een groeiend deel van de bevolking met pensioen. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen Minder behoefte aan winkels De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn naar verwachting groot. De groei van internet en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

12 2.2 Sterke en zwakke locaties Bezoekmotieven van consumenten Verschillen per regio Op basis van de veranderende winkelmarkt kan echter niet de conclusie worden getrokken dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio. Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe winkelmarkt sterk verschillen per type winkelgebied. Het gedrag van consumenten is hierin voor een belangrijk deel leidend. De consument kiest elke keer weer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op dat moment. Vier typen gedrag domineren: recreatief winkelen, vergelijkend winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen (kader bezoekmotieven van consumenten ). Recreatief winkelen Ontspanning, vermaak en beleving in een sfeervolle ambiance: een dagje stad, ik zie wel of ik iets koop. Boodschappen doen Frequent gekochte artikelen, deels vers, gemak en nabijheid belangrijk: handig, dichtbij, alles bij elkaar. Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen Binnensteden en de grotere hoofdwinkelgebieden die zich richten op sfeer en beleving blijven naar verwachting in de toekomst kansrijk. Een bezoek aan deze winkelgebieden is vaak een dagje uit en wordt gedaan voor het plezier. Vergelijkend winkelen Oriëntatie, aankoop van een smaak- of keuzegevoelig artikel: op zoek naar een nieuwe bank, jas, flatscreen, etc. Doelgericht aankopen Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en verkrijgbaarheid bepalend: snel... halen (runshoppen). 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13 Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden Ook boodschappencentra zijn naar verwachting nog kansrijk. Vooral de grotere centra met een ruime keuze hebben kansen. Sfeer en beleving Consumenten blijven de behoefte houden om recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkelgebieden met de meeste sfeer en beleving. Klein en kleurloos Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze (weinig aanbod) en/of onvoldoende onderscheidende winkels ( dertien in een dozijn ). Kwetsbare gebieden Kleine winkelgebieden met weinig keuze, en centra die zich niet onderscheiden van andere centra zijn kwetsbaar. Ze zijn ten opzichte van andere winkelgebieden minder aantrekkelijk voor de consument. Tenslotte zijn ook centra die zich specifiek richten op prijs en run kwetsbaar. Internet heeft de functie van deze centra overgenomen. Nergens is het zo gemakkelijk en goedkoop om een product te kopen als op internet. Dagelijks en gemak Snel de boodschappen doen. Er is voldoende keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar en er zijn voldoende parkeerplaatsen. Prijs en run Deze winkelgebieden kunnen zich slecht onderscheiden van internet. Internet biedt meer keuze en de laagste prijs. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

14 3 Beoordeling huidige situatie 3.1 Inwoners en wijken Oldenzaal telt ruim inwoners en is daarmee de vierde stad van Twente*. Oldenzaal is een compacte stad en is goed bereikbaar via de A1 en provinciale wegen. De provinciale rondweg N342 en de spoorlijn vormen fysieke barrières tussen het oudere centrale deel van de stad en de later ontwikkelde woonwijken. De woongebieden De Thij, Graven Es en De Essen worden van elkaar gescheiden door groene zones, waardoor ze afzonderlijke, relatief kleine verzorgingsgebieden vormen. De belangrijkste nieuwe locaties voor woningbouw zijn in De Graven Es en rondom het station. Door de huishoudensverdunning zal het aantal inwoners de komende jaren echter naar verwachting slechts licht toenemen**. Net als de rest van Nederland krijgt ook Oldenzaal te maken met een vergrijzing van de bevolking. * CBS (2012), Statline kerncijfers wijken en buurten ** o.a. Primos Prognoses (2012) en CBS (2012), Regionale prognose bevolkingsopbouw 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

15 Figuur 1 Winkelaanbod in kern Oldenzaal en in kernen van gelijke omvang (in m² wvo) 3.2 Detailhandelsstructuur Omvang en spreiding winkelaanbod Het winkelaanbod in de gemeente Oldenzaal heeft een omvang van circa m² winkelvloeroppervlak (wvo), verspreid over ongeveer 250 winkels*. Daarnaast staat in de hele gemeente ruim m² wvo (± 6% van het wvo) leeg. Dit is iets minder dan gemiddeld in Nederland, maar iets boven de normale frictieleegstand (± 5%), die nodig is voor een gezonde dynamiek. Figuur 2 Spreiding winkelaanbod in kern Oldenzaal (in m² wvo) De belangrijkste kenmerken van de huidige detailhandelsstructuur van Oldenzaal zijn: Het aanbod in Oldenzaal is groter dan gemiddeld in kernen met eenzelfde inwonertal (figuur 1). Dit wordt volledig veroorzaakt door het grote aanbod in de branchegroep Volumineus (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra, samen ruim 60% van totale wvo). Het dagelijkse winkelaanbod (± m² wvo) ligt verspreid over de binnenstad, de kleine buurtcentra Zuid Berghuizen en Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners * Locatus Online Benchmarkverkenner, situatie op 5 juni 2012 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

16 De Thij en enkele solitaire supermarktlocaties (figuur 2). Elke wijk beschikt zo over een eigen winkelvoorziening voor dagelijkse aankopen (kaart 2). Door de beperkte omvang van het aanbod per locatie is de aantrekkingskracht echter (te) klein. Het overgrote deel van het aanbod in de branchegroepen Mode en Overig nietdagelijks (totaal ± m² wvo) is geclusterd in de binnenstad. Deze concentratie zorgt voor synergievoordelen (stimulering combinatiebezoek). Samen met het uitgebreide dagelijkse aanbod zorgt dit voor een gevarieerde binnenstad. Van Gils Woonpromenade is een grote PDV-locatie met vrijwel alleen woonwinkels. Door deze sterke clustering is het een helder themacentrum, met veel keuze op één locatie. Circa 28% van het winkelaanbod in Oldenzaal ligt buiten een winkelgebied (± m² wvo, inclusief leegstand). Dit is gemiddeld ten opzichte van vergelijkbare kernen: 26%). Het betreft met name aanbieders in woninginrichting, doe-het-zelf en tuinartikelen, en supermarkten. 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

17 3.3 Sterke en zwakke punten per winkellocatie Hieronder worden per winkelgebied kort de belangrijkste sterke en zwakke punten samengevat. In bijlage 5 is een overzicht van kenmerken en een beoordeling per winkelgebied opgenomen. Supermarkten zijn publiekstrekkers Divers modisch aanbod, deels in planmatig centrum Naast winkels ook andere functies, zoals horeca Aantrekkelijke historische binnenstad Binnenstad kansrijk: diversiteit en sfeer D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S Binnenstad De sterke punten van de binnenstad zijn: divers winkelaanbod: mix aan branches (sterk cluster van mode en overig nietdagelijks aanbod, maar ook supermarkten als publiekstrekkers), daardoor sterk in alle bezoekmotieven; verscheidenheid aan functies: detailhandel, horeca, warenmarkt, cultuur, daardoor sfeer, variëteit en levendigheid; diverse vestigingsmilieus: kleinschalige, historische straten in combinatie met efficiënte en overdekte planmatige winkelcentra, daardoor aantrekkelijk voor alle typen winkel(formule)s; goede (auto)bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid*. * blijkt ook uit parkeertellingen van gemeente Oldenzaal uit 2008 en

18 Zwakke punten of bedreigingen voor het functioneren van de binnenstad zijn: toenemende leegstand in bepaalde deelgebieden, mede door trends in de detailhandel (in de nabije toekomst) te groot in de jas ; onduidelijke routing door veelheid aan straten (die nergens naartoe lopen) en matige aansluiting van trekkers (supermarkten) op winkelstraten; kleinschalige panden, waardoor moeilijk kan worden ingespeeld op de trend van schaalvergroting. Van Gils Woonpromenade Sterke punten van de Woonpromenade zijn: grote kritische massa binnen één thema: vrijwel alleen winkels in woninginrichting, daardoor helder concept; nadruk op midden(plus)marktsegment, daardoor onderscheidend ten opzichte van andere woonthemacentra in de regio; samenhangende en herkenbare opzet: alles onder één dak en één naam; goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Belangrijkste bedreiging is het matige functioneren van de woonbranche in Nederland, mede door overaanbod. Dit speelt ook in de regio Twente, waar verschillende PDV-clusters/woonboulevards op korte afstand van elkaar liggen (zie ook kaart 3). Buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij De buurtwinkelcentra Zuid Berghuizen en De Thij kampen beide met dezelfde problematiek: beide buurtwinkelcentra hebben een eigen, helder afgebakend maar klein verzorgingsgebied; beide centra hebben een compleet maar klein aanbod voor frequente aankopen; in beide centra is de supermarkt aan de kleine kant, waardoor de trekkracht beperkt is; Zuid Berghuizen heeft een compacte opzet en een verzorgde inrichting; De Thij is sterk verouderd, maar hiervoor zijn plannen voor herontwikkeling (uitbreiding supermarkt en verbetering opzet en parkeren); belangrijkste bedreiging is de spreiding van dagelijks aanbod over een groot aantal kleine locaties met overlappende verzorgingsgebieden. 3.4 Positie in de regio Schakel tussen Netwerkstad Twente en Noordoost Twente Oldenzaal maakt onderdeel uit van Netwerkstad Twente, het stedelijk gebied in de regio Twente (met Enschede, Hengelo, Almelo en Borne). De centrumgebieden van Enschede (bovenregionale functie), Almelo en Hengelo (regionale functie) zijn in omvang aanzienlijk groter dan het centrum van Oldenzaal. In de Netwerkstad Twente liggen in totaal vier PDV-locaties: woonboulevards Enschede en Almelo, Plein Westermaat in Hengelo en Woonpromenade Oldenzaal. In omvang zijn de vier locaties min of meer gelijk, maar er zijn grote verschillen in invulling, uitstraling en functioneren. Daarnaast maakt Oldenzaal onderdeel uit van regio Noordoost Twente (met Dinkelland, Losser en Tubbergen). Dit gebied is door het Rijk aangewezen als Nationaal Landschap en heeft een toeristische functie. Oldenzaal is binnen deze regio de grootste stad. Een aanzienlijk deel van de inwoners van Dinkelland en Losser zijn georiënteerd op het winkelaanbod in Oldenzaal. 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

19 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

20 Plannen in de regio Voor de toekomstige positie van de winkelgebieden in Oldenzaal is het van belang te weten welke detailhandelsontwikkelingen er spelen in de regio. Relevante plannen zijn: IKEA Plein Westermaat: uitbreiding van m² naar m². Tevens wordt de parkeercapaciteit uitgebreid. Realisatie op dit moment; Plein Westermaat fase III: conform het bestemmingsplan mag op deze locatie m² bvo perifere detailhandel worden ontwikkeld, met een minimale omvang van m² bvo per winkel. Het is nog onduidelijk wanneer Plein Westermaat fase III wordt ontwikkeld; Factory Outlet Center Ochtrup (over de grens bij Enschede): circa m². 3.5 Huidig economisch functioneren Berekening vloerproductiviteit Op basis van koopstromenonderzoek*, de huidige omvang van de bevolking en het winkelaanbod en kengetallen over omzet en * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Overijssel 2010 Gemeente Oldenzaal bestedingen in winkels kan de huidige vloerproductiviteit van het aanbod worden berekend. Dit is een goede indicator voor het huidig economisch functioneren van het winkelaanbod. De berekeningen zijn gemaakt voor de hele kern Oldenzaal, waarbij onderscheid is gemaakt tussen dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. In bijlage 6 worden de berekeningen toegelicht. Dagelijks aanbod functioneert goed, nietdagelijks sterk ondergemiddeld De gemiddelde omzet per m² wvo is in Oldenzaal voor de dagelijkse sector iets hoger (3%) dan gemiddeld in Nederland ( ten opzichte van gemiddeld). Aangenomen dat de gemiddelde lasten (o.a. huisvesting) in Oost-Nederland iets lager liggen dan gemiddeld in Nederland kan geconcludeerd worden dat het dagelijks aanbod in Oldenzaal op dit moment gemiddeld genomen goed functioneert. Voor de niet-dagelijkse sector is de omzet per m² wvo in Oldenzaal indicatief berekend op Dit is aanzienlijk lager (± 30%) dan het gemiddelde in Nederland ( 2.070). Dit duidt op een matig functioneren in deze Van Gils sterke locatie door helder concept Maar woonbranche staat onder druk door overaanbod Binnenstad kansrijk, maar niet alle delen even sterk 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21 Keuzes in dagelijkse structuur nodig sector. Overigens zijn er grote verschillen per branche. Zo is de omzet per m² wvo in de branche woninginrichting in Oldenzaal relatief erg laag, ondanks een hoge toevloeiing. 3.6 Conclusies huidige situatie Gemiddeld goed functioneren dagelijks aanbod Keuze nodig welke locaties worden versterkt Meeste supermarkten zijn te klein Relatie met supermarktfunctie in binnenstad Belangrijkste conclusies zijn: De binnenstad is een kansrijke locatie door de diversiteit van het aanbod, de sterke concentratie niet-dagelijks aanbod (mode en overig niet-dagelijks) en aantrekkelijke entourage (sfeer en beleving), toenemende leegstand in sommige delen vormt een knelpunt; Woonpromenade Van Gils is sterk door helder en onderscheidend concept, maar wordt bedreigd door matig functioneren van de woonbranche; Het dagelijks aanbod functioneert goed, maar de locaties voor frequente aankopen in de wijken (buurtwinkelcentra en solitaire supermarkten) zijn vrijwel allemaal te klein, de benodigde schaalvergroting vraagt om keuzes in de winkelstructuur (mede in relatie tot positie binnenstad). D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

22 4 Detailhandelsvisie 4.1 Ambities en uitgangspunten Keuzes in structuur noodzakelijk Door trends in de winkelmarkt (afnemende bestedingen, internet, vergrijzing, overaanbod) dreigt op alle typen locaties stagnatie en leegstand. Schaalvergroting en filialisering leiden tot verdringing. In Oldenzaal valt op dit moment vooral de relatief grote leegstand in de binnenstad op (± 14% van totale wvo). Daarnaast kan de relatief kleinschalige dagelijkse winkelstructuur van Oldenzaal zorgen voor een versnelde toename van leegstand. De (sociaal-maatschappelijke) vraag voor de toekomst is op welke locaties leegstand het ergste is en waar het minder erg is. Door keuzes te maken in de ruimtelijke structuur kan hieraan enige sturing worden gegeven (zie kader ruimtelijke ordening van de leegstand ). In algemene zin hebben centrumgebieden (binnenstad en wijkwinkelcentra) een grotere sociaal-maatschappelijke functie (o.a. als ontmoetingsplek voor inwoners) dan perifere clusters en zeker dan verspreid gelegen winkels. Op basis daarvan kan gesteld worden dat leegstand in reguliere winkelgebieden erger is dan leegstand op andere typen locaties. Leegstand op verspreid gelegen locaties is het minst erg. Keuze voor behoud sterke binnenstad De binnenstad van Oldenzaal heeft naast een winkelfunctie ook een functie voor horeca, dienstverleners, ambachten en ontspanning. Bovendien heeft het een belangrijke ontmoetingsfunctie voor inwoners uit Oldenzaal en uit de regio (met name Dinkelland en Losser). Door de aanwezigheid van een divers aanbod in een sfeervolle en (deels) historische omgeving, heeft de binnenstad van Oldenzaal relatief goede kansen. Hiermee onderscheidt de binnenstad van Oldenzaal zich van de grotere centra in de regio (Enschede, Hengelo, Almelo). Met het Masterplan Binnenstad uit 2008 heeft de gemeente Oldenzaal de ambitie de binnenstad verder te versterken. Om deze ambitie te verwezenlijken is het gewenst te blijven kiezen voor de binnenstad als het hoofdwinkelgebied van de gemeente. Dit Ambitie gemeente: binnenstad verder versterken Binnenstad heeft belangrijke ontmoetingsfunctie 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

23 Ruimtelijke ordening van de leegstand Periode van groei In de periode voor 2008 zorgen economische welvaart en optimisme voor een groei van winkelaanbod op alle typen winkellocaties. Periode van stagnatie Overaanbod, veranderend consumentengedrag en demografische ontwikkelingen hebben vanaf 2008 geleid tot winkelleegstand op alle typen locaties. Periode van keuzes De veranderende winkelmarkt leidt op alle typen winkellocaties tot meer leegstand en stagnatie. Dit leidt er toe dat we anno 2012 voor de maatschappelijke keuze staan: waar is leegstand het minst erg? In reguliere winkelgebieden, op PDV-clusters of op verspreid gelegen locaties? Door keuzes te maken en ruimtelijk beleid te voeren kan enige sturing worden gegeven aan leegstand. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7

24 houdt onder andere in dat winkelaanbod gericht op vergelijkend en recreatief winkelen zoveel mogelijk geclusterd blijft in de binnenstad. Vooral de vestiging van grotere publiekstrekkers (bijvoorbeeld grotere sporten elektronicawinkels) hebben een grote toegevoegde waarde voor de binnenstad als geheel (zie kader grootschalige sport- en elektronicawinkel als trekker voor het centrum ). Naast een divers recreatief winkelaanbod is bij hoofdwinkelcentra van deze omvang de dagelijkse/frequente winkelfunctie cruciaal. Sterke supermarkten vormen hierbij de publiekstrekkers. Zij zorgen (ook door de week) voor grotere bezoekersstromen, die de basis vormen voor versspeciaalzaken, een volwaardige Hema, huishoudelijke artikelen, speelgoed, textiel etc. Met dat aanbod als basis ontstaan weer kansen voor mode, horeca etc. Behoud van het huidige supermarktaanbod in de binnenstad van Oldenzaal is dan ook een minimale voorwaarde bij de ambitie de binnenstad verder te versterken. Grootschalige sport- en elektronicawinkel als trekker voor het centrum De rol van internet is in de sport- en elektronicabranche reeds groot. Sommige partijen kiezen voor schaalvergroting als middel om te concurreren met internetwinkels. Gepaard met deze schaalvergroting komt de vraag voor vestiging op locaties buiten reguliere winkelgebieden. Steeds vaker zijn grootschalige sport- en elektronicawinkels op bedrijventerreinen of aan de snelweg gevestigd. Vaak wordt aangenomen dat ze doelgericht worden bezocht. Mede vanwege de forse ruimteclaim wordt soms een locatie buiten de binnenstad toegestaan. Uit grootschalig onderzoek* onder bezoekers van grootschalige sport-en elektronicawinkels in 18 binnensteden blijkt echter dat dergelijke winkels een grote toegevoegde waarde hebben voor centrumgebieden. * DTNP (2011), Toegevoegde waarde grote sporten elektronicawinkel voor binnenstad In binnensteden blijken gemiddeld drie op de vier bezoekers van grootschalige sport-en elektronicawinkels tijdens hetzelfde bezoek aan de binnenstad één of meer andere winkels binnenlopen. Doordat grote sport- en elektronicawinkels bovendien hoge bezoekersaantallen hebben, zorgen ze voor veel toestroom waar de andere winkels van kunnen profiteren. Grootschalige sport-en elektronicawinkels zijn daardoor van grote waarde voor andere winkels in de binnenstad. Ze kunnen gezien worden als themawarenhuizen en zijn een belangrijke schakel bij recreatief winkelen. Door deze winkels goed in te passen in de binnenstad kunnen zij structuurbepalend bijdragen aan de aantrekkingskracht van de binnenstad. 1 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

25 Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken Het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken is groot. Uit grootschalig onderzoek* onder supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt op zeer korte afstand (tot 50 meter) van het overige winkelaanbod ligt (met de entree in het zicht) is het combinatiebezoek aanzienlijk hoger (75%) dan in situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is. Het combinatiebezoek neemt dan heel snel af. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat het bezoek combineert met andere winkels. * DTNP (2010), Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 9

26 Keuze voor duurzame wijkwinkelstructuur Naast een goed functionerende binnenstad is ook een duurzame wijkwinkelstructuur vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt gewenst. Consumenten kunnen zo op korte afstand van hun woning beschikken over een eigentijds winkelaanbod waar zij hun frequente aankopen kunnen doen. Ook hier zijn de supermarkten de belangrijkste trekkers (zie kader Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken ). Consumenten en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa Waar consumenten hun dagelijkse boodschappen doen is een continue afweging tussen de bereidheid een afstand af te leggen en het aanwezige aanbod (keuze) op de aankooplocatie. Consumenten vragen om een steeds ruimere keuze in het assortiment. Zij zijn daarvoor vaker bereid en in staat om een grotere afstand af te leggen. De rol van internet is tot op heden klein in de dagelijkse sector. Een belangrijke reden daarvoor is dat de distributie van versproducten moeilijk is en daardoor erg kostbaar. Daarnaast willen consumenten graag hun eigen versproducten uitzoeken. Tegenover de wens van nabijheid staat het feit dat consumenten voor frequente aankopen (boodschappen) primair gericht zijn op (service)supermarkten met voldoende aanbod en kwaliteit. Om dit te kunnen bieden willen supermarkten uitbreiden (schaalvergroting) zie kader consumenten en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa ). Het benodigde bevolkingsdraagvlak per supermarkt neemt daardoor toe, een woonwijk (< inwoners) is niet langer voldoende. De huidige wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen in Oldenzaal is fijnmazig en kleinschalig. Voor een duurzame structuur is Supermarkten kunnen alleen een ruimer assortiment met speciale(re) (vers-) producten aanbieden als er voldoende bezoekers zijn om de producten aan te verkopen. Alleen supermarkten met een groter verzorgingsgebied kunnen daardoor een ruim assortiment bieden. Voor een boodschappencentrum als geheel geldt hetzelfde. Een compleet boodschappencentrum (twee of meer supermarkten, diverse (vers)speciaalzaken en drogisten) heeft een groter verzorgingsgebied nodig dan een klein buurtwinkelcentrum met maar één supermarkt en enkele andere winkels. Continue afweging tussen afstand en keuze 2 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27 Primaat bij versterking binnenstad Aanvullend duurzame wijkwinkelstructuur Behoud huidige functie Van Gils Woonpromenade schaalvergroting van het aanbod noodzakelijk. Rekening houdend met de distributieve mogelijkheden (uitbreidingsruimte, zie bijlage 6) én de noodzaak van een sterk supermarktaanbod in de binnenstad, zullen keuzes moeten worden gemaakt voor een beperkt(er) aantal locaties voor frequente aankopen in de wijken. Keuze voor sterk themacentrum wonen Aanvullend aan de binnenstad en locaties voor frequente aankopen in de wijken, vervult Van Gils Woonpromenade een functie als woonthemacentrum in het midden(plus) segment voor Oldenzaal en omliggende regio. Behoud van deze functie is gelet op de trends in de woonbranche een ambitieuze opgave. De keuze voor een sterke binnenstad impliceert ook dat daarbuiten alleen winkels in de traditionele PDV-branches worden toegestaan. Voor het functioneren van de Woonpromenade is het gewenst hier de nadruk te blijven leggen op clustering van het aanbod woonwinkels (synergie binnen thema, optimalisatie keuzemogelijkheden voor consument). Het toestaan van andere branches ondermijnt de positie van de binnenstad. Samenvatting van uitgangspunten Samenvattend worden voor de visie op de detailhandelsstructuur in Oldenzaal de volgende uitgangspunten gehanteerd: primaat bij versterking van de binnenstad als hoofdwinkelgebied van Oldenzaal, met een mix aan functies en branches; streven naar een duurzame wijkwinkelstructuur voor frequente aankopen, waarbij een evenwicht wordt gezocht tussen voldoende kritische massa enerzijds en aanbod nabij de consument anderzijds; behoud van de huidige functie en positie van Woonpromenade Van Gils door verdere clustering woonwinkels en versterking van het thema (geen brancheverruiming); buiten de beoogde winkelstructuur geen nieuwe detailhandel (toevoeging van wvo) toestaan. 4.2 Spreiding dagelijks aanbod Indicatie haalbaar dagelijks aanbod Het dagelijkse aanbod in Oldenzaal is ± m² wvo groot. De in 2010 gemeten koopkrachtbinding en -toevloeiing is D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 1

28 gemiddeld voor kernen van deze omvang*. Gelet op de positie van Oldenzaal en het aanwezige aanbod in de regio, moeten deze kooporiëntatiecijfers ook in de toekomst als maximaal worden beschouwd. Voor dagelijkse artikelen kan een haalbaar winkelaanbod worden berekend van ± m² wvo, een uitbreidingsruimte van ± 800 m² wvo (zie ook bijlage 6). Gewenste omvang en spreiding supermarkten Supermarkten spelen een cruciale rol bij het bepalen van de gewenste winkelstructuur in Oldenzaal. Er moeten keuzes worden gemaakt ten aanzien van locaties en omvang van de supermarkten. Dilemma s hierbij zijn: voor de positie van de binnenstad zijn sterke supermarkten cruciaal (bij voorkeur sterkste supermarktaanbod van de gemeente, zodat ze consumenten uit heel Oldenzaal aantrekken); de aanwezigheid van dagelijks aanbod op zo kort mogelijk afstand van de consument (in de eigen wijk) is gewenst; schaalvergroting van de huidige supermarkten is noodzakelijk voor een * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek ruim assortiment (nodig om aan te sluiten bij wensen van consument); de distributieve uitbreidingsruimte voor dagelijks aanbod is beperkt; draagvlak per wijk is te klein voor grotere supermarkten, schaalvergroting zal leiden tot overlappende verzorgingsgebieden met verdringing als gevolg. Hieronder worden twee scenario s geschetst voor de toekomstige spreiding van supermarkten op basis van bovengenoemde dilemma s en uitgangspunten. Scenario 1: behoud fijnmazige wijkstructuur Uitgaande van behoud van de fijnmazige wijkwinkelstructuur, betekent dit het volgende voor de verschillende locaties: het buurtwinkelcentrum in Zuid Berghuizen sluit in omvang en samenstelling goed aan op het potentiële verzorgingsgebied (wijk) en kan haar positie (huidige omvang) behouden, enige uitbreiding van de supermarkt tot ± m² wvo is eventueel mogelijk; het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel van Graven Es, na realisatie van de plannen (uitbreiding supermarkt naar ± m² wvo) sluit het aanbod (omvang, branchering) goed aan op de omvang van het verzorgingsgebied; de min of meer solitaire supermarkt aan de Deken Scholtenstraat is uitgebreid naar een moderne omvang (± m² wvo) en heeft daarmee zijn positie versterkt (bovenwijkse functie); de winkelvoorziening in De Essen (servicesupermarkt) zal moeten uitbreiden om haar positie in de totale structuur te kunnen behouden (gelijk met andere supermarkten: ± m² wvo); de discountsupermarkten aan de rand van de binnenstad en in Graven Es hebben een eigen aantrekkende werking (vanuit de hele stad); vanwege het gebrek aan distributieve ruimte zal naar verwachting op termijn ten minste één servicesupermarkt in de binnenstad worden verdrongen (matige concurrentiepositie door ongunstige ligging en bereikbaarheid). 2 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29 Sterke supermarkten in binnenstad cruciaal Omvang en spreiding supermarkten, scenario 1 Omvang en spreiding supermarkten, scenario 2 Scenario 2: versterking dagelijks aanbod binnenstad Een tweede scenario is om primaat te leggen bij de versterking van het supermarktaanbod in de binnenstad. Voor de spreiding van de supermarkten ofwel de wijkwinkelstructuur betekent dit het volgende: de positie van de twee servicesupermarkten in de binnenstad wordt versterkt door uitbreiding tot ± m² wvo (grootste supermarkten van Oldenzaal) en een verbetering van de bereikbaarheid en van de aansluiting op de rest van het winkelgebied; het buurtwinkelcentrum in Zuid Berghuizen sluit in omvang en samenstelling goed aan op het potentiële verzorgingsgebied (wijk) en kan haar positie (huidige omvang) behouden, enige uitbreiding van de supermarkt (tot m² wvo) is eventueel mogelijk; het buurtwinkelcentrum in De Thij heeft een functie voor De Thij en voor een deel van Graven Es, na realisatie van de plannen (uitbreiding supermarkt naar ± m² wvo) sluit het aanbod (omvang, branchering) goed aan op de omvang van het verzorgingsgebied; D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 3

30 de min of meer solitaire supermarkt aan de Deken Scholtenstraat is uitgebreid naar een moderne omvang (± m² wvo) en heeft daarmee zijn positie versterkt (bovenwijkse functie); de discountsupermarkten aan de rand van de binnenstad en in Graven Es hebben een eigen aantrekkende werking (vanuit de hele stad); vanwege het gebrek aan distributieve ruimte is de servicesupermarkt in De Essen kwetsbaar. Afweging dagelijkse winkelstructuur Geconcludeerd kan worden dat de keuze voor behoud van winkelvoorzieningen (supermarkten) in elke wijk, zal leiden tot een verzwakking van het supermarktaanbod in de binnenstad. Daarmee zal de gewenste versterking van de binnenstad naar verwachting niet kunnen worden gerealiseerd. Indien gekozen wordt voor de ambitie om de binnenstad van Oldenzaal verder te versterken, is verbetering van de positie van de servicesupermarkten daar noodzakelijk. Uitbreiding van de supermarkten in de wijken is dan niet gewenst. Dit betekent naar verwachting dat de supermarkt in De Essen op termijn zal verdwijnen als gevolg van een slechte concurrentiepositie. Inwoners uit deze wijk kunnen overigens op korte afstand blijven beschikken over een moderne supermarkt (Deken Scholtenstraat). Naar verwachting leidt het tweede scenario tot de meest optimale en duurzame winkelstructuur in Oldenzaal met een sterke binnenstad en voldoende eigentijdse winkelvoorzieningen op korte afstand van de consument. 4.3 Spreiding niet-dagelijks aanbod Niet-dagelijks aanbod Het niet-dagelijkse aanbod in Oldenzaal is ± m² wvo groot. Uitgaande van een versterking van de binnenstad van Oldenzaal en behoud van de huidige positie van de Woonpromenade in de regio, kan mogelijk een groter deel van de uitgaven van inwoners van Oldenzaal in de eigen gemeente worden behouden. Ook uitgaven van inwoners uit de regio kunnen dan mogelijk meer in het Oldenzaalse winkelapparaat terecht komen. Zelfs bij een forse stijging van zowel koopkrachtbinding als toevloeiing, is het berekende haalbare aanbod in de nietdagelijkse sector echter aanzienlijk kleiner dan het reeds aanwezige aanbod (zie ook bijlage 6). Effect van internet nog onzeker In de indicatieve berekeningen is geen rekening gehouden met mogelijk verdere toenemen van de invloed van internet op bestedingen in fysieke winkels. Naar verwachting zal internet als aankoopkanaal belangrijker worden in alle branches. Consumenten bewegen zich bij de oriëntatie en aankoop van een artikel flexibel tussen fysieke winkels en internet (multi- of crosschanneling). De combinatie van bricks and clicks wordt voor winkelorganisaties steeds belangrijker. Hoe groot het aandeel van internet wordt is echter nog onzeker. Wel is duidelijk dat in de toekomst het benodigde aantal winkelmeters kleiner zal zijn. Derhalve moet het berekende haalbare aanbod als maximum worden beschouwd en afhankelijk van de verdere ontwikkeling van internetwinkelen mogelijk over enkele jaren worden bijgesteld. 2 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

31 Niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk clusteren in binnenstad De binnenstad van Oldenzaal is en blijft de belangrijkste locatie voor niet-dagelijks aanbod. Ook in de toekomst blijft mode en overig niet-dagelijks aanbod (zoals huishoudelijke artikelen, warenhuis, sport, speelgoed, elektronica) zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad. Mode en overig niet-dagelijks aanbod zoveel mogelijk blijven clusteren in de binnenstad Cluster niet-dagelijks aanbod in binnenstad In hoofdstuk 5 wordt een nader uitwerking gemaakt van de gewenste functioneelruimtelijke structuur van de binnenstad. Naast gewenste omvang en branchering van het aanbod, wordt ook ingegaan op aspecten als afbakening van het winkelgebied, positie van deelgebieden, routing, bereikbaarheid en parkeren en uitstraling. Woonpromenade blijft themacentrum Door overaanbod in de woonbranche (ook in Twente) en stagnerende bestedingen kan het functioneren van het themacentrum onder druk komen te staan met toenemende leegstand als gevolg. Het toestaan van andere branches dan de traditionele PDVbranches (zoals bruin- en witgoed/elektronica) wordt vaak gezien als oplossing voor D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 5

32 leegstand op woonboulevards. Een dergelijke brancheverruiming staat echter op gespannen voet met de ambitie de binnenstad te versterken (waarbij juist winkels in dergelijke branches belangrijke trekkers kunnen zijn). Ook voor het functioneren van het woonthemacentrum is het toestaan van nieuwe branches niet verstandig. De toegevoegde waarde voor de woonwinkels is beperkt, omdat deze branches met een ander doel worden bezocht (combinatiebezoek zeer beperkt). Daarnaast bestaat het risico dat door de verkleuring van het themacentrum huurprijzen stijgen, omdat winkels in reguliere branches over het algemeen meer huur betalen dan winkels in PDV-branches. Hierdoor vindt op termijn verdringing van woonwinkels plaats. Woonwinkels zoveel mogelijk clusteren op Van Gils Woonpromenade, brancheverruiming niet gewenst Van Gils: kracht ligt in eenduidig thema Het beleid voor de Woonpromenade Van Gils is gericht op behoud van de huidige positie in de regio. Er moet rekening worden gehouden met een geleidelijke afname van het aanbod. Bij voorkeur wordt het aanbod in de branche woninginrichting verder geclusterd op de Woonpromenade. Eventuele nieuwe aanbieders en bestaande aanbieders buiten Nadruk op thema wonen in midden(plus) marktsegment Daarnaast aanbieders met lokale functie 2 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

33 de winkelgebieden worden zo mogelijk verplaatst naar dit themacentrum. Verdere concentratie binnen de Woonpromenade wordt nagestreefd, voor structurele leegkomende panden in de randzones moet, hoe lastig dit ook is, een andere bestemming worden gezocht. Met de detailhandelsfunctie kan dit leegstandsprobleem niet (duurzaam) worden opgelost. Om onderscheidend te blijven ten opzichte van de concurrerende PDV-clusters in de regio, blijft de nadruk liggen op aanbieders in het midden(plus) marktsegment binnen het thema wonen (met bovenlokale functie). Aanvullend daaraan is deze locatie geschikt voor (reeds gevestigde) aanbieders met een lokale verzorgingsfunctie (bouwmarkten, woninginrichting in het lagere marktsegment). 4.4 Beoogde winkelstructuur Samenvattend wordt in Oldenzaal gestreefd naar een duurzame winkelstructuur met: een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van Oldenzaal en omliggende gemeenten (goed voorzieningenniveau), een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. Beoogde winkelstructuur Oldenzaal Op kaart 4 op p. 28 is de beoogde winkelstructuur weergegeven: 1. Binnenstad: sterk dagelijks en divers niet-dagelijks aanbod, mix van winkels en andere functies (o.a. horeca); 2. Buurtwinkelcentrum De Thij: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit De Thij en (deel van) Graven Es; 3. Buurtwinkelcentrum Zuid Berghuizen: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo) aangevuld met compleet pakket voor frequente aankopen, gericht op inwoners uit Zuid Berghuizen; 4. Buurtsteunpunt Deken Scholtenstraat: eigentijdse supermarkt (maximaal ± m² wvo), gericht op inwoners uit omliggende buurt, De Essen en deel Graven Es; 5. Van Gils Woonpromenade: themacentrum wonen in midden(plus)marktsegment, eventueel aangevuld met overige PDVbranches (o.a. bouwmarkten), gericht op inwoners uit Oldenzaal en regio. Overige winkellocaties In Graven Es en De Essen zijn nog twee supermarktlocaties aanwezig. Deze hebben nu vooral een functie vanwege het specifieke marktsegment (discounter) en/of het geïsoleerde marktgebied (wijk). Op termijn zijn deze locaties echter kwetsbaar. Beleidsmatig wordt ervoor gekozen deze locaties niet verder te versterken en op termijn rekening te houden met functiewijziging. Ook de overige, met name verspreid gelegen winkels in Oldenzaal dragen niet bij aan de gewenste structuur. Versterking (uitbreiding, nieuwvestiging) van verspreid gelegen aanbod is dan ook ongewenst. Bestaande winkels mogen vanzelfsprekend hun activiteiten voortzetten, maar geleidelijke transformatie naar andere functies (bijvoorbeeld zorg of wonen) is gewenst. Waar mogelijk wordt medewerking verleend aan verplaatsing van winkels naar winkelgebieden D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 7

34 die versterkt worden. Indien mogelijk wordt de detailhandelsbestemming van achterblijvend winkelvastgoed gewijzigd in een andere bestemming. Uitzondering kan worden gemaakt voor winkels die vanwege aard en omvang van de gevoerde artikelen niet in een van de bovengenoemde winkelgebieden inpasbaar zijn. Het gaat in hoofdlijnen om bouwmarkten (voor zover niet gevestigd op Van Gils Woonpromenade), tuincentra en winkels in auto s, boten en caravans. Gelet op de huidige omvang en spreiding van het aanbod in deze branches, is er geen aanleiding voor substantiële toevoeging van aanbod. Bestaande winkels in deze branches, die buiten de genoemde winkellocaties liggen, mogen eventueel beperkt uitbreiden. 2 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

35 Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving Ambitite: onderscheidend in sfeer en aanbod Masterplan Binnenstad Functioneel-ruimtelijke visie binnenstad 5.1 Toekomstige positie Hoofdwinkelgebied Oldenzaal en omgeving De binnenstad van Oldenzaal is het belangrijkste winkelgebied voor inwoners uit de gemeente Oldenzaal en uit de regio. De aanwezigheid van een grote mix aan functies (naast winkels ook horeca, dienstverlening, cultuur etc.) maken van de binnenstad een compleet en gevarieerd centrumgebied, dat tevens een belangrijke ontmoetingsfunctie vervult. De ambitie is om de positie van de binnenstad verder te versterken. Masterplan Binnenstad: historische structuur In 2008 is het Masterplan Binnenstad vastgesteld. Hierin wordt gestreefd naar een versterking of herstel van de historische stedenbouwkundige structuur en een gevarieerd programma met een mix aan functies. Om dit te realiseren wordt voor verschillende locaties in de binnenstad een herinrichting of herontwikkeling voorgesteld. Als kansrijke projecten worden onder meer genoemd het herstel van het Singelpark, het verbeteren van de verblijfsfunctie van de pleinen (Plechelmusplein, Ganzenmarkt, Groote Markt), het verbeteren van de zuidelijke entree (Molkenboer) en het herstellen van het kleinschalige karakter op de locatie van In den Vijfhoek. Sommige projecten zijn reeds in uitvoer (herinrichting Plechelmusplein), andere behoeven nog nadere afweging en uitwerking. Vooral kwalitatieve versterking winkelaanbod In hoofdstuk 4 is reeds geconcludeerd dat er geen distributieve mogelijkheden zijn voor uitbreiding van het winkeloppervlak. Op basis van de trends in de detailhandel (o.a. toenemende invloed internet) moet rekening worden gehouden met een verder afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte. Om de ambities voor de binnenstad te verwezenlijken is een verbetering van de positie van de servicesupermarkten daar noodzakelijk door schaalvergroting en een verbetering van de bereikbaarheid en aansluiting op de rest van het winkelgebied. Daarnaast is het gewenst het niet-dagelijkse aanbod te blijven clusteren in de binnenstad. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 9

36 5.2 Functioneel-ruimtelijke analyse Figuur 3 Winkelaanbod in binnenstad Oldenzaal en in referentiecentra (in m² wvo) In deze paragraaf wordt het aanbod en de structuur van de binnenstad van Oldenzaal geanalyseerd, in relatie tot de ambitie de positie van de binnenstad te versterken. Omvang en branchering winkelaanbod Met een omvang van ± m² wvo is het winkelaanbod in de binnenstad van Oldenzaal vergelijkbaar met de gemiddelde omvang van centra van kernen met eenzelfde aantal inwoners (± m² wvo). De leegstand in de Oldenzaalse binnenstad (4.100 m² wvo = 14% van het totale wvo) is iets groter dan gemiddeld in dergelijke centra (12% van totale wvo). Het aanbod is divers en bestaat uit zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches. Deze diversiteit in branches en typen winkels zien we ook terug in referentiecentra ((deels) historische centra met een vergelijkbare functie). Supermarkten zijn in (vrijwel) alle referentiecentra belangrijke trekkers. In vergelijking met de referentiecentra is in de binnenstad van Oldenzaal het Bron: Locatus Online Benchmarkverkenner, 5 juni 2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners 3 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

37 Oldenzaal begin 19e eeuw Schematische weergaven historische structuur aanbod in onder meer warenhuizen, wit- en bruingoed en woninginrichting relatief klein. Dit kan grotendeels worden verklaard door de nabijheid van de Woonpromenade Van Gils en de aanwezigheid van Plein Westermaat met regionale aantrekkingskracht. Schaalgrootte en filialisering De winkels in de binnenstad van Oldenzaal zijn relatief klein (163 m² per winkel ten opzichte van 195 m² per winkel gemiddeld in centra van kernen van gelijke omvang). Oorzaken liggen in de deels historische structuur van de Oldenzaalse binnenstad (met veel kleinere panden) en de kleinschalige opzet van winkelcentrum In den Vijfhoek. Het aandeel filiaal- en grootwinkelbedrijven in het totale winkeloppervlak is gemiddeld (57%). In de modebranche is het aandeel van filialen in het totale wvo iets kleiner dan gemiddeld (61% ten opzichte van 65%) door het relatief grote aantal zelfstandige modezaken. De mix tussen filialen en zelfstandigen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad voor bezoekers. Structuur binnenstad en spreiding functies Het historische stratenpatroon is nog goed herkenbaar. Winkels zijn van oudsher gevestigd aan de Grootestraat en de straten naar het centrum toe (Deurningerstraat, Steenstraat en Bisschopstraat). In de loop van de tijd is het zwaartpunt van het winkelgebied naar het noordwesten verplaatst, met de ontwikkeling van de overdekte, introverte winkelcentra In den Vijfhoek en De Driehoek. De combinatie van een historisch deel met een aantrekkelijke, sfeervolle uitstraling (onder meer door diversiteit in gevels) en een planmatig ontwikkeld deel met functionele uitstraling en inrichting (onder meer door overdekte karakter) zorgen voor een grote variëteit in vestigingsmilieus voor bedrijven en een diverse binnenstad voor bezoekers. Door een onevenwichtige spreiding van trekkers, een grote hoeveelheid straten en het ontbreken van een helder winkelcircuit is het echter in geen van de winkelstraten heel druk met passanten. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 1

38 Het zwaartepunt van het winkelaanbod is te vinden in winkelcentrum De Driehoek. Hier zijn vooral filiaalbedrijven gevestigd in zowel het lagere als het middensegment, inclusief de belangrijkste publiektrekkers en grotere winkelformules (o.a. Hema, Xenos, Vögele, Bart Smit). Supermarkt Jumbo ligt enigszins verscholen in de kelderverdieping. In winkelcentrum In den Vijfhoek ligt de nadruk meer op de frequente aankopen, met onder meer supermarkt Albert Heijn, speciaalzaken, drogist en huishoudelijke artikelen. Dit aanbod zorgt voor een relatief grote bezoekersstroom gedurende de hele week. Opvallend is dat de tak naar de Deurningerstraat volledig leegstaat. De historische straten in de binnenstad (Grootestraat, Deurningerstraat, Steenstraat en Bisschopstraat) worden gekenmerkt door een grote variëteit in functies en kwaliteit. Sterke (lokale en regionale) modezaken worden afgewisseld met horeca en overige niet-winkelfuncties. Op diverse plekken in deze straten staan winkelpanden (voor 3 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

39 Schematische weergave huidige winkelstructuur Pleinen en ontmoetingsplekken langere tijd) leeg. Grote publiekstrekkende aanbieders ontbreken. Het horeca-aanbod is sterk geconcentreerd aan de Groote Markt. Vrijwel alle panden aan dit plein zijn gevuld met dag- of avondhoreca. Daarnaast zijn verspreid over het winkelgebied op de knopen of kruisingen van de verschillende winkelstraten kleinere pleintjes en ontmoetingsplekken ontstaan met een (beperkte) horecafunctie (onder meer in de twee overdekte winkelcentra en op de aansluiting van deze twee centra op de Grootestraat). Entrees autobezoekers Entrees fietsbezoekers Parkeren en bereikbaarheid De bereikbaarheid van de binnenstad is vanuit alle windrichtingen goed, zowel per auto als per fiets. Autobezoekers komen via de hoofdontsluitingswegen direct op de parkeerroute rondom de binnenstad. De parkeerroute verbindt de verschillende parkeerlocaties, die goed gespreid en dichtbij het winkelgebied liggen. De grootste capaciteit ligt aan de noordwestzijde van het winkelgebied (locatie Vestingstraat en parkeergarage D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 3

40 De Driehoek. Hier ligt ook het zwaartepunt van het winkelaanbod. Uit eerdere parkeertellingen blijkt dat de totale parkeercapaciteit in de binnenstad voldoende is. De parkeerdruk varieert per locatie. In de hele binnenstad geldt een betaald parkeerregime (met verschillende zones). Voor fietsers zijn de oude assen (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschopstraat) belangrijke entrees. Op diverse plaatsen (met name aan de randen van het winkelgebied) zijn (overdekte) stallingen voor fietsen. Uitstraling en inrichting De uitstraling van de binnenstad van Oldenzaal is overwegend goed. Het historische deel is door het stratenpatroon, de schaalgrootte en diversiteit van de panden aantrekkelijk en sfeervol. Het investeringsniveau in dit deel van de binnenstad is goed, zowel van de panden als van de openbare ruimte. De herinrichting van het Plechelmusplein draagt bij aan verdere verbetering van de totale uitstraling van dit gedeelte. 3 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

41 Divers winkelaanbod, mix met overige functies Aanwezigheid verschillende vestigingsmilieus Onduidelijke routing, incourante (kleine) units De Driehoek heeft een functionele, maar verzorgde uitstraling. In het andere overdekte winkelcentrum, In den Vijfhoek, is het investeringsniveau echter laag. De uitstraling van dit winkelcentrum is sterk verouderd en er is sprake van achterstalling onderhoud. Overzicht sterke en zwakke punten Het diverse winkelaanbod (branchering, marktsegmentering, filialisering), de aanwezigheid van supermarkten als trekkers, de diversiteit in vestigingsmilieus, de goede parkeergelegenheid en bereikbaarheid en de overwegend goede uitstraling van panden en openbare ruimte zorgen ervoor dat de binnenstad van Oldenzaal een goede uitgangspositie heeft om in de toekomst een sterk winkelgebied te blijven. Aandachtspunten voor behoud of versterking van de toekomstige positie zijn de afnemende vraag naar fysieke winkels, het ontbreken van (voldoende) grootschalige winkelunits, de onduidelijke routing en de onevenwichtige spreiding van trekkers. Samenvattend kunnen de volgende sterke en zwakke punten van de functioneel-ruimtelijke structuur van de binnenstad worden onderscheiden: Sterk divers winkelaanbod, zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches supermarkten als trekkers in binnenstad mix met andere functies, zoals horeca diversiteit in marktsegmenten en tussen filiaalbedrijven en zelfstandigen aanwezigheid historisch deel: sfeervol goede bereikbaarheid goede locatie en voldoende capaciteit parkeervoorzieningen overwegend goed investeringsniveau Zwak omvang aanbod (te) groot, gelet op trends (afnemende behoefte fysieke winkels) leegstand iets groter dan gemiddeld gemiddelde omvang per winkel relatief klein te veel winkelstraten: onduidelijke routing ontbreken trekkers in historisch deel matige verbindingen tussen deelgebieden slechte uitstraling In den Vijfhoek D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 5

42 Concentratiebeleid sleutel voor duurzaam aantrekkelijke centra Door diverse trends neemt de behoefte aan fysieke winkels af. Dit leidt ertoe dat in alle typen centrumgebieden in Nederland structurele leegstand ontstaat. Deze leegstand manifesteert zich zowel in aanloopstraten als in het kernwinkelgebied. Het verdwijnen van winkels leidt dus niet alleen tot een afnemend voorzieningenniveau, maar ook tot een minder aantrekkelijk verblijfsklimaat als gevolg van toenemende leegstand. Consumenten zullen steeds vaker op zoek gaan naar alternatieve aankooplocaties en marktpartijen kunnen of willen steeds minder investeren. Door een beperkt gebied aan te wijzen waar winkels en overige centrumfuncties worden toegestaan (concentratiebeleid) worden potenties geclusterd. Door passantenstromen te bundelen wordt het vestigingsklimaat voor winkels (weer) beter. Voor overige straten kan gezocht worden naar alternatieve functies. 3 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

43 5.3 Gewenste functioneel-ruimtelijke structuur Kansrijke centra: sterk aanbod, sfeer en beleving Trends in de detailhandel zorgen ervoor dat centrumgebieden steeds meer onder druk komen te staan. Kansrijk zijn die binnensteden die zich weten te onderscheiden van internet door het bieden van een sterk en divers aanbod, in combinatie met een aantrekkelijke sfeer en beleving. De binnenstad van Oldenzaal heeft voldoende aanknopingspunten om ook in de toekomst een aantrekkelijk winkelgebied te kunnen blijven. Door de aanwezige zwakke punten in de functioneel-ruimtelijke structuur aan te pakken, kan een duurzaam aantrekkelijk winkelgebied ontstaan, voor zowel consumenten als ondernemers en potentiële investeerders. Streven naar compacter winkelgebied Door de grote hoeveelheid aan winkelstraten, in combinatie met de afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte, ontstaat op veel plaatsen in de binnenstad (structurele) leegstand (zie kader Concentratiebeleid sleutel voor duurzaam aantrekkelijke centra ). Voor de binnenstad van Oldenzaal wordt daarom gestreefd naar een compacter en overzichtelijk winkelgebied. De begrenzing van het winkelgebied wordt aan de westzijde gelegd bij de oude omwalling (parkeerring) tussen Steenstraat en Bisschopstraat. Aan de oostzijde vormen de pleinen Groote Markt en Plechelmusplein de begrenzing van het winkelgebied. Buiten dit gebied worden geen nieuwe winkelontwikkelingen toegestaan. Bestaande winkels kunnen blijven bestaan, maar worden indien mogelijk op termijn verplaatst naar een locatie in het toekomstige winkelgebied. Driehoek basis van kernwinkelgebied Binnen het toekomstige winkelgebied wordt onderscheid gemaakt tussen het kernwinkelgebied en het overige centrumgebied. In het kernwinkelgebied wordt ingezet op clustering van mode en overig niet-dagelijks aanbod. Supermarkten en grote aanbieders in niet-dagelijkse branches zijn hier de belangrijkste publiekstrekkers. Een evenwichtige spreiding van deze trekkers over het kernwinkelgebied draagt bij aan een goede routing door het kernwinkelgebied. Het deel van de binnenstad met het sterkste winkelaanbod is winkelcentrum De Driehoek, in combinatie met de supermarkt in winkelcentrum In den Vijfhoek. Deze gebieden zijn nu ook de drukstbezochte delen van de binnenstad en blijven de basis vormen voor het (toekomstige) kernwinkelgebied. Positie Grootestraat verbeteren De kansen om in te spelen op sfeer en beleving in de binnenstad liggen echter vooral in de historische winkelstraten. Deze straten hebben een aantrekkelijke beeldkwaliteit en kunnen daarom een grote bijdrage leveren aan het onderscheidend vermogen ten opzichte van minder historische centra in de regio en ten opzichte van internet. Daarom wordt ingezet op verbetering van de positie van de Grootestraat als onderdeel van het kernwinkelgebied. Hier wordt, evenals in De Driehoek, gestreefd naar clustering van mode en overig niet-dagelijks winkelaanbod. Het kernwinkelgebied van Oldenzaal bestaat zo uit twee typen vestigingsmilieus: een functioneel deelgebied, met de nadruk op landelijke filiaalbedrijven in een functionele omgeving, en een historisch deelgebied met D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 7

44 zowel landelijke als lokale aanbieders in een sfeervolle omgeving. Schaalvergroting in kernwinkelgebied Een belangrijke kwaliteit van de binnenstad van Oldenzaal is het complete en diverse winkelaanbod met zowel dagelijkse als niet-dagelijkse branches. Hierdoor komen consumenten met uiteenlopende bezoekmotieven naar de binnenstad. Ook de aanwezigheid van andere publieksgerichte functies, zoals horeca en de warenmarkt, dragen hieraan bij. Behoud van dit complete en diverse winkelaanbod is niet vanzelfsprekend. Voor de toekomst moet in Oldenzaal rekening worden gehouden met een afnemende interesse van veel winkelformules in mode en andere niet-dagelijkse winkelbranches (zie kader Vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules ). Het is dan ook meer dan ooit van belang een zo aantrekkelijk mogelijk vestigingsklimaat te bieden voor bestaande en nieuwe aanbieders. Dit kan onder meer door het versterken van bestaande publiekstrekkers (supermarkten) Vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules Ondanks toenemende internetverkoop blijft de fysieke winkel belangrijk. Uit onderzoek* onder mode- en andere niet-dagelijkse winkels blijkt echter wel dat toonaangevende winkelformules hun vestigingsstrategie de komende jaren wijzigen. Toonaangevende winkelformules zetten de komende jaren in op schaalvergroting: grotere winkels in de grootste steden. In grotere winkels kan meer worden ingespeeld op beleving en service: onderscheidende kwaliteiten ten opzichte van internet. De grootste binnensteden hebben de sterkste positie in de regionale winkelstructuur en voorzien consumenten in hun behoefte aan sfeer en beleving. Winkelformules in mode en overig nietdagelijkse branches zijn, in tegenstelling tot een aantal jaar geleden, minder gericht op * DTNP (2012), Vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules expansie. De middelgrote steden zijn steeds minder in trek als vestigingslocatie. Met de winkelvestigingen in de grootste steden, in combinatie met de steeds belangrijker wordende webshop, kunnen consumenten uit kleinere steden en grote dorpen ook worden bereikt. De economische crisis en demografische ontwikkelingen (krimp en vergrijzing) zijn andere redenen om niet (meer) te investeren in middelgrote centra. In de nabije toekomst zal het aantal vestigingen van grotere modezaken en overige niet-dagelijkse winkels afnemen. De winkels die blijven, worden groter en zijn gevestigd in de grootste steden. 3 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

45 Kernwinkelgebied, horecaplein en publiekstrekkers......aanloopzones, evenementenplein, toeristisch gebied en door ruimte te bieden voor grotere winkels in het kernwinkelgebied (bijvoorbeeld door samenvoeging van panden). Horecacluster Groote Markt is trekker De Groote Markt is het horecaplein van Oldenzaal. Het is een belangrijke publiekstrekker aan de noordzijde van de Grootestraat. Naast de functie als onderdeel van het winkelgebied (met daghoreca met een winkelonder-steunende functie) heeft dit plein ook een autonome uitgaansfunctie (met restaurants en overige avondhoreca). Publiekstrekker zuidzijde Grootestraat Om de positie van de Grootestraat verder te versterken is het gewenst om ook aan de zuidzijde te streven naar een publiekstrekkende functie. De vestiging van de grote modezaak op de hoek van de Steenstraat (Piet Zoomers) kan deze functie voor een deel vervullen. Bij voorkeur wordt geprobeerd op deze locatie nog een sterke winkel- en horecafunctie toe te voegen, zodat de trekkracht van dit deel van het kernwinkelgebied verder wordt vergroot. Op dit knooppunt is het ook gewenst de wisselwerking met het Sint Plechelmusplein te verbeteren door hier trekkracht toe te voegen. De warenmarkt zou (op marktdagen) deze publiekstrekkende functie kunnen vervullen. Op dit moment wordt de markt gehouden op de Ganzenmarkt (maandag) en Groote Markt (zaterdag). Overwogen kan worden te kiezen voor een locatie dichterbij de winkels (bij knooppunt met de Grootestraat/Steenstraat). Hierdoor wordt de relatie tussen winkelgebied en evenementenplein verbeterd en kunnen de verschillende functies (winkels, horeca, markt) meer van elkaars nabijheid profiteren. Aanvullend ruimte voor overig centrumgebied Naast een sterk kernwinkelgebied is er ruimte en behoefte aan een overig centrumgebied, waar een meer bijzonder, gespecialiseerd aanbod te vinden is. De oude assen (Deurningerstraat, Steenstraat, Bisschopstraat) zijn goede locaties voor doelgericht bezochte en/of gespecialiseerde winkels en overige functies (zoals dienstverlening, culturele instanties, horeca). Dit type bedrijven zoekt overwegend wel een locatie in een centrumgebied, maar hoeft niet op de D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 9

46 drukstbezochte (en daarmee duurste) locaties gevestigd te zijn. Het is verstandig om dit overige centrumgebied (of aanloopzones) niet te groot te maken. De vraag naar dit type vestigingslocaties neemt steeds verder af door de invloed van trends als internet. Dit is nu al zichtbaar in de binnenstad van Oldenzaal (relatief veel leegstand in deze deelgebieden). Door voor dit type functies een beperkter gebied aan te wijzen (alleen binnen de parkeerring), kan toch een representatief vestigingsmilieu blijven bestaan. Naast de oude assen zou ook de tak van winkelcentrum In den Vijfhoek richting Deurningerstraat onderdeel kunnen uitmaken van het overige centrumgebied. Hiertoe is wel een aanzienlijke verbetering van het vestigingsklimaat voor winkels noodzakelijk (courante winkelunits). Alternatief is om deze route af te sluiten en dit deel te herontwikkelen tot enkele grotere winkelunits. De toekomstige positie van dit deelgebied is in belangrijke mate afhankelijk van de plannen en investeringsbereidheid van de eigenaren van het vastgoed. Horeca en toeristisch-recreatief gebied Aansluitend aan het horecaplein ligt de Marktstraat. Deze straat neemt een bijzondere positie in de binnenstad in, met enkele waardevolle historische monumenten en het museum. Hierdoor vormt dit gebied vooral voor toeristisch-recreatieve bezoekers een aantrekkelijke aanvulling op het winkelgebied in de binnenstad. Een belangrijke kwaliteit van de binnenstad van Oldenzaal is de aanwezigheid van (dag) horeca met terrasfunctie verspreid over het winkelgebied. Deze rust- en ontmoetingspunten op strategische locaties (veelal op knooppunten van de winkelstraten) dragen bij aan de sfeer van het winkelgebied. Heldere parkeerroute rondom binnenstad De huidige bereikbaarheid en parkeersituatie is goed. De gesloten parkeerroute loopt zo veel mogelijk direct om het winkelgebied, waardoor autobezoekers dichtbij de winkels kunnen komen. Er zijn voldoende parkeerplaatsen, goed gespreid rondom het winkelgebied. Voor het toekomstig functioneren van het winkelgebied zijn dan ook geen grote ingrepen op dit gebied nodig. Horeca met terras verspreid over winkelgebied Aanloopzones niet te groot maken Voldoende parkeerlocaties rondom winkelgebied 4 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

47 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 4 1

48 6 Beleidskader 6.1 Beleidskeuzes Deze visie beoogt te voorzien in ruimtelijk detailhandelsbeleid voor de gemeente Oldenzaal. Op basis van deze visie kunnen initiatieven worden getoetst aan de gewenste detailhandelsstructuur en kan vertaling plaatsvinden naar structuurvisies, gebiedsvisies en bestemmingsplannen. Rol gemeente Met een samenhangende detailhandelsvisie kan de gemeente actief werken aan een duurzame winkelstructuur. Het is de gemeente niet toegestaan concurrentieverhoudingen te reguleren, zelfs niet als (bestaande) bedrijven in de problemen komen of failliet gaan. Een dergelijke vorm van economische ordening wordt onder meer door de Europese Dienstenrichtlijn verboden. Het opleggen van beleidsregels is nadrukkelijk wel mogelijk vanwege dwingende redenen van algemeen belang. Voorbeelden daarvan zijn ruimtelijke ordening (o.a. ruimtegebruik, voorkomen leegstand), een goed woon- en leefklimaat (o.a. werkgelegenheid of overlast). Deze detailhandelsvisie is opgesteld vanuit dergelijke redenen van algemeen belang en is derhave Dienstenrichtlijn-proof. Kiezen voor beperkt aantal locaties Door te kiezen voor een beperkt aantal locaties zullen marktinitiatieven niet meer versnipperen over te veel locaties met elk te weinig kritische massa en attractiviteit. Daarnaast wordt de basis voor (stedelijke) herstructurering, intensief ruimtegebruik en een duurzame voorzieningenstructuur ondergraven als geen heldere keuzes worden gemaakt. In het te voeren beleid geldt als uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde winkelstructuur moeten versterken. Overige plannen zijn in beginsel ongewenst. Ontwikkelingsmogelijkheden Binnen de reguliere winkelgebieden (binnenstad, buurtcentra) die onderdeel uitmaken van de gewenste detailhandelsstructuur, zijn alle typen detailhandel toegestaan (winkels in niet-dagelijkse artikelen of met een (boven)lokale functie zoveel mogelijk clusteren in de binnenstad). Bestaande winkels buiten de gewenste winkelstructuur van binnenstad, buurtcentra en woonthemacentrum, kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten. Hiervoor geldt dat een uitbreiding van de winkel in principe niet is toegestaan, tenzij dit reeds planologischjuridisch is verankerd. Nieuwvestiging van detailhandel buiten de gewenste structuur wordt uitgesloten. Tevens kan de bestemming op bestaande winkelpanden buiten de gewenste structuur verruimd worden, zodat (leegstaande) winkelpanden bijvoorbeeld een woonfunctie krijgen. 6.2 Beleidsregels Voorkomen van branchevervaging bij PDV Winkels mogen zich in principe alleen in winkelgebieden vestigen. Voor de traditionele PDV-branches zijn er ruimtelijk-relevante redenen (aard en omvang van de artikelen) die vestiging buiten de reguliere winkelgebieden rechtvaardigen. Daarom kunnen volumineuze branches een ontheffing krijgen voor perifere locaties. Deze ruimtelijkrelevante redenen zijn voor andere branches of artikelgroepen vaak niet aanwezig en bovendien beleidsmatig ongewenst. 4 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

49 Ruimtelijke relevantie perifere vestiging aanwezig maar niet aanwezig voor branchevreemd aanbod. Branchevervaging daarom zoveel mogelijk voorkomen Perifeer gelegen winkels in volumineuze branches voeren vanwege grotere winstmarges per m² vaak naast hun volumineuze hoofdassortiment ook een nevenassortiment (zoals speelgoed in bouwmarkten of huishoudelijke artikelen in tuincentra). Er is dan sprake van branchevervaging. Dit is op perifere locaties ongewenst: reguliere detailhandel wordt beleidsmatig zoveel mogelijk geclusterd in winkelgebieden. Vestiging van volumineuze branches op perifere locaties is alleen mogelijk door de ontheffing die zij krijgen vanwege de omvang van de artikelen. Er zijn in beginsel geen redenen om deze ontheffing te verruimen. Met andere woorden, er zijn geen redenen om de verkoop van een nevenassortiment toe te staan. Door de verkoop van nevenassortimenten in perifeer gelegen winkels niet toe te staan, is het voor iedereen helder wat is toegestaan. Het handhaven is in een dergelijke situatie eenvoudig. Bij elk artikel dat wordt verkocht en dat niet tot het hoofdassortiment van de branche behoort, kan in beginsel, al dan niet naar aanleiding van klachten van derden, handhavend worden opgetreden. Internetverkoop en afhaalpunten In toenemende mate vindt detailhandel (de bedrijfsmatige verkoop van producten aan consumenten) plaats via internet. De vraag die zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre de bestelling (virtueel), de betaling (virtueel) dan wel de aflevering (bij de consument) de detailhandelsactiviteit is. Voor het detailhandelsbeleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant. In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid voor Oldenzaal onderscheid gemaakt tussen vier vormen van internetverkoop: 1. Winkels: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (al of niet in combinatie met opslag/logistiek). Deze vorm van internetverkoop wordt in planologisch opzicht beschouwd als winkel en is alleen toegestaan in panden met een winkelbestemming (= detailhandelsbestemming). 2. Opslag/logistieke ruimte: internetverkoop vindt plaats vanuit of in combinatie met D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 4 3

50 opslag en/of logistiek. Er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten. Deze vorm van internetverkoop wordt planologisch beschouwd als logistiek bedrijf en is alleen toegestaan in panden met een passende bedrijfsbestemming. 3. Kantoren: internetverkoop vindt plaats zonder opslag en/of logistiek ter plaatse en er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten. Wel is sprake van een bedrijfsactiviteit met (meerdere) ter plaatse werkzame personen. Deze vorm van internetverkoop wordt planologisch beschouwd als kantoor en is alleen toegestaan in panden met een passende kantorenbestemming. 4. Woningen/overig: internetverkoop vindt plaats met beperkte opslag en/of logistiek* ter plaatse, er is geen sprake van een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten en er is geen sprake van een bedrijfs- * Nadere regels over beperkte opslag en/of logistiek kunnen in bestemmingsplannen worden opgenomen. activiteit met ter plaatse werkzame personen. Zolang de internetverkoop ondergeschikt blijft aan de hoofdfunctie van een pand heeft deze vorm van internetverkoop planologisch geen substantiële effecten en kan in beginsel zonder beperkingen worden toegestaan in panden met een woon- of andere bestemming. Alle vormen van internetverkoop behoren in beginsel tot een van deze categorieën en worden als zodanig beoordeeld. Dit betekent bij voorbeeld dat een voor consumenten toegankelijke showroom (uitstalruimte), ook zonder bestelling, betaling of levering ter plaatse planologisch als winkel wordt beschouwd. Bij een bedrijfsgebouw op een bedrijventerrein mogen goederen worden afgehaald, maar indien sprake is van een voor publiek toegankelijke afhaalruimte waar artikelen zijn uitgestald, is sprake van een winkel. Hetzelfde geldt voor kantoren en woningen. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfsmatige verkoop van producten aan consumenten) plaats als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre de detailhandelsactiviteit onder-geschikt is en/of deze noodzakelijk en/ of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit. Evenals bij internetverkoop zijn voor het detailhandels-beleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant. Hiervan is vooral sprake indien verkoop plaatsvindt vanuit of in combinatie met een fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (een winkelruimte). In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid voor Oldenzaal detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit buiten een pand met een winkelbestemming slechts zeer beperkt toegestaan en alleen onder alle drie de volgende voorwaarden: Er sprake is van ter plaatse vervaardigde artikelen (bijvoorbeeld asperges bij de boer, meubelmakerij, etc.) en/of er geen sprake is van een naar buiten toe zichtbare uitstraling als winkel (winkeltje in verzorgingshuis, shampoo bij de kapper). De detailhandelsactiviteit blijft beperkt tot direct aan de hoofdactiviteit gerelateerde 4 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

51 Initiatief in binnenstad: geen beperkingen In buurtcentra: passend bij verzorgingsfunctie? Op PDV-cluster: passende branchering? artikelen (wel asperges bij de boer, geen landwinkel met versproducten van elders) De fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten beperkt zich tot max. 25 m² (het is immers een ondergeschikte nevenactiviteit). 6.3 Beoordelingsschema Alle detailhandelsinitiatieven waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is worden door de gemeente getoetst aan de detailhandelsvisie en het beleid. In figuur 4 is een beoordelingsschema opgenomen aan de hand waarvan detailhandelsinitiatieven kunnen worden getoetst: Getoetst wordt of het initiatief ligt binnen een regulier winkelgebied in de beoogde structuur. Er wordt dus gekeken of het initiatief binnen één van de groene of rode bollen op kaart 4 ligt. Ligt het initiatief in de binnenstad van Oldenzaal (afbakening en uitwerking: zie hoofdstuk 5) dan zijn er geen beperkingen voor wat betreft branchering en omvang. Het initiatief past binnen de beoogde structuur. Ligt het initiatief in één van de buurtcentra (winkelcentrum of steunpunt) dan gelden geen branchebeperkingen. Wel dient gekeken te worden of realisatie van het initiatief er niet toe leidt dat de verzorgingsfunctie van de winkellocatie wijzigt. Blijft de functie van de locatie na realisatie van het initiatief gelijk, dan past het initiatief binnen de beoogde structuur. Indien het initiatief niet in één van reguliere winkelgebieden ligt, dan wordt getoetst of het binnen het PDV-cluster Van Gils Woonpromenade ligt. Ligt het initiatief binnen het PDV-cluster dan wordt gekeken of het past binnen de beoogde branchering (woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra). Zo ja, dan past het binnen de beoogde structuur. Bestaande bouwmarkten en tuincentra buiten de beoogde structuur kunnen in principe beperkt uitbreiden. Bestaande winkels buiten de beoogde structuur kunnen blijven bestaan. Nieuwe initiatieven zijn niet toegestaan. De huidige planologische bestemming en oppervlakte worden niet verruimd. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 4 5

52 4 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

53 Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding Samenstelling begeleidingscommissie mevrouw A. van Oss (gemeente Oldenzaal) de heer Y. Liebrand (gemeente Oldenzaal, wethouder) de heer H. van Uum (gemeente Oldenzaal) de heer D. Bunskoek (gemeente Oldenzaal) de heer B. Eidhof (gemeente Oldenzaal) de heer J. Bouwman (Hoofdbedrijfschap Detailhandel) de heer T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost Nederland) de heer H. Bakker (MKB Nederland) de heer T. Vogelzang (MKB Oldenzaal) de heer H. Oude Elferink (MKB Oldenzaal) verzorgingsfunctie en welke winkelformules (assortimenten en oppervlaktes) horen hierbij? 5. Hoe kan de gewenste structuur verankerd worden in het (ruimtelijk) beleid? Hoe kunnen toekomstige initiatieven worden getoetst? 6. Wat is de gewenste en haalbare functioneel-ruimtelijke structuur voor de detailhandel in de binnenstad van Oldenzaal? Onderzoeksvragen Voor het opstellen van deze detailhandelsvisie zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Hoe ziet de huidige detailhandelsstructuur van Oldenzaal en omliggende regio eruit? Hoe functioneert de detailhandel economisch gezien? 2. Welke trends en ontwikkelingen spelen er in de detailhandel, in de regio en in Oldenzaal en welke invloed hebben deze op de detailhandel in Oldenzaal? 3. Wat zijn per winkelgebied sterke en zwakke punten? Waar liggen kansen en bedreigingen? 4. Wat is de gewenste en haalbare positie van de afzonderlijke winkelgebieden, wat is het (beoogde) type winkelgedrag, wat is de D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 4 7

54 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel Bijlage 3 Winkelaanbod gemeente Oldenzaal Branchegroep Dagelijks Mode Overig niet-dagelijks Volumineus aanbod Hoofdbranche Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Spel Hobby Media Bruin- en witgoed en computershops Fiets- en autoaccessoires Overige detailhandel Plant en dier Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Tuincentra Branchegroep Hoofdbranche Omvang (m² wvo) Supermarkten Dagelijks Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Mode Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Overig Spel niet-dagelijks Hobby Media Bruin- en witgoed en computershops Fiets- en autoaccessoires Overige detailhandel Plant en dier Woninginrichting (o.a. meubelen, Volumineus keukens, sanitair, vloerbedekking) aanbod Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Tuincentra D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

55 Bijlage 4 Begrippenlijst Artikelgroep Een groep van artikelen die qua aard en omvang een grote samenhang vertonen (bijvoorbeeld fitnessapparaten). Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse. Branche Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante) artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport). Bouwmarkt Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van minimaal m² waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt aangeboden op basis van zelfbediening. Brutovloeroppervlak (bvo) De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Dagelijkse artikelen Artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. Dienstverlening (publieksgericht commercieel) Een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een dienstverlenende of verzorgende taak. Onder dienstverlening verstaan wij administratieve/ financiële dienstverlening (bijv. assurantiekantoor, bank etc.), publieksgerichte dienstverlening (bijv. stomerij, reisbureau) en ambachtelijke dienstverlening (bijv. schoenmaker, kapper etc.) Factory Outlet Centre (FOC) Een Factory Outlet Centre is een winkelcomplex waar merkartikelen tegen gereduceerde prijzen rechtstreeks door de producent aan de consument worden verkocht. Filiaalbedrijf/grootwinkelbedrijf Detailhandelsonderneming met 7 of meer eigen winkels. Franchising Contractuele samenwerking tussen formule-eigenaar (franchisegever) en de huurder van de formule (franchisenemer), waarbij de franchisenemer de winkelformule van de franchisegever voert voor eigen rekening en risico, tegen vergoeding en volgens voorwaarden van de franchisegever. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 4 9

56 Frictieleegstand De leegstand tussen twee verhuurperioden die maximaal één jaar beloopt. Niet-dagelijkse artikelen Alle artikelen, met uitzondering van artikelen in de branches voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging. Koopkrachtbinding Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen we de koopkrachtbinding. Perifere detailhandel Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een bedrijventerrein). Koopkrachttoevloeiing Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied komt, ofwel het aandeel vreemde koopkracht. Maatschappelijke voorzieningen Educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, als ook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Marktaandeel Aandeel van de betreffende onderneming(en) in de consumptieve bestedingen aan artikelen/artikelgroepen, uitgedrukt in procenten. Marktsegment Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in verschillende marktsegmenten (discount, exclusief etc.) Tuincentrum Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak waar bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de aanleg, de verfraaiing en het onderhoud van tuinen. Verkooppunt (vkp) Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa. Verkoopvloeroppervlak (vvo) Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo). Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan particulieren. 5 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

57 Winkelgebied Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.). Winkelvloeroppervlak (wvo) De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Woninginrichting De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor de inrichting van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden we meubelspeciaalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken, verlichtingszaken, gemengde zaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken, kurk- en parketzaken, badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken. Bijlage 5 Sterkte-zwakteanalyse winkelcentra Binnenstad Omvang m² wvo (excl. leeg) = nu passend bij verzorgingsgebied, in toekomst mogelijk te groot (gelet op trends) Leegstand m² wvo = 14% van totale wvo is iets meer dan gemiddeld (12%) Branchering Divers, mix aan functies en winkelbranches, sterke clustering van mode en overig niet-dagelijks Trekkers Supermarkten AH en Jumbo, warenhuis Hema Marktsegmentatie Mix, zowel midden/lagere segment (o.a. filialen), als hogere segment (o.a. lokale/ regionale aanbieders) Functioneel-ruimtelijke Matig door onduidelijke structuur (slechte samenhang aantakking trekkers, veel en soms doodlopende winkelstraten) Investeringsniveau Historische binnenstad en Driehoek overwegend goed, In den Vijfhoek matig tot slecht Bereikbaarheid Goed: parkeerroute rondom centrum met aansluiting op ontsluitingswegen Parkeergelegenheid Goed, diverse locaties rondom het centrum Ligging in marktgebied Redelijk centraal in de kern D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5 1

58 Van Gils Woonpromenade Zuid Berghuizen Omvang m² wvo (excl. leeg) = groot in Omvang m² wvo = te klein verhouding tot verzorgingsgebied Leegstand Geen Leegstand Geen (in tegenstelling tot veel andere woonboulevards in Nederland) Branchering Vooral dagelijks, compleet voor frequente aankopen (drogist ontbreekt) Branchering Trekkers Marktsegmentatie Vooral woninginrichting: helder concept/ thema Van Gils Divers, relatief veel (midden(plus) segment Trekkers Marktsegmentatie Functioneel-ruimtelijke samenhang Kleine supermarkt (C1000) Midden Goed door compacte, overzichtelijke opzet Functioneel-ruimtelijke samenhang Grotendeels sterk door één ruimtelijk concept (onder één dak en één naam) Investeringsniveau Goed door verzorgde uitstraling panden en recent heringerichte openbare ruimte Investeringsniveau Voldoende Bereikbaarheid Goed, aan wijkontsluitingsweg Bereikbaarheid Goed, nabij snelweg Parkeergelegenheid Voldoende, deels op plein bij entrees Parkeergelegenheid Goed, grotendeels geconcentreerd nabij winkels, deels aan achterzijde hoofdentree Ligging in marktgebied Centraal in de wijk Ligging in marktgebied Enigszins decentraal in regio Twente 5 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

59 Bijlage 6 Economisch functioneren en distributieve mogelijkheden De Thij Omvang Leegstand Branchering Trekkers Marktsegmentatie Functioneel-ruimtelijke samenhang Investeringsniveau Bereikbaarheid Parkeergelegenheid Ligging in marktgebied m² wvo = te klein Beperkt Vooral dagelijks, compleet voor frequente aankopen Kleine supermarkt (C1000) Midden Niet optimaal door langgerekte opzet en matige zichtlijnen Laag: verouderd vastgoed en openbare ruimte Vanuit De Thij goed, vanuit Graven Es matig tot slecht Matig door beperkte capaciteit en ligging aan achterzijde winkels Centraal in de wijk Economisch functioneren Aan de hand van de vloerproductiviteit van winkels kan het huidige economische functioneren van het winkelaanbod worden beoordeeld. De vloerproductiviteit is de gerealiseerde omzet per m² winkelvloeroppervlak. Distributieplanologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyses (economisch functioneren en distributieve mogelijkheden) gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende gebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5 3

60 Verzorgingsgebied We maken een berekening van het huidige economische functioneren en we maken een indicatieve berekening voor het haalbare aanbod in de hele kern/gemeente Oldenzaal. Voor het huidige functioneren gaan we uit van het inwonertal in 2012 van Voor de toekomstige situatie gaan we uit van een beperkte groei naar inwoners in 2020*. Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. We maken onderscheid tussen winkels met dagelijkse aanbod (Dagelijks) en winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks). Winkels met dagelijks aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). Winkels met niet-dagelijkse aanbod zijn modewinkels (kleding, schoenen en lederwaren), winkels met overig niet-dagelijks aanbod (o.a. warenhuizen, huishoudelijke artikelen, sport-, speelgoedzaken, winkels in wit- en bruingoed) en winkels met volumineus aanbod (woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra). In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa Hiervan wordt omgezet in winkels met dagelijks aanbod en in winkels met niet-dagelijks aanbod**. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor winkels met niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Oldenzaal 6% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2011), gaan we uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor winkels met dagelijkse artikelen gaan wij uit van ( (¼ x 6% x 2.310)). Voor winkels met niet-dagelijkse artikelen gaan we uit van ( (½ x 5% x 2.730)). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners in Oldenzaal komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Oldenzaal dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners uit de gemeente Oldenzaal (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Oldenzaal ook bestedingen van inwoners van buiten het primair * Primos Prognoses (2012) en CBS (2012), Regionale prognose bevolkingsopbouw ** HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 5 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

61 verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht). Voor de berekening van het huidige economische functioneren gaan we uit van de cijfers uit het koopstromenonderzoek Overijssel 2010*. Voor de indicatieve berekening van de marktruimte in de toekomst gaan we, op basis van trends in de detailhandel (stagnerende bestedingen, overaanbod), ontwikkelingen in Oldenzaal, de positie in de regio en de cijfers uit het koopstromenonderzoek, uit van gelijkblijvende kooporiëntatiecijfers in de dagelijkse sector. Voor de niet-dagelijkse sector is het lastiger betrouwbare kooporiëntatiecijfers voor de toekomst in de schatten, onder meer vanwege de onzekerheid van de invloed van internet. In deze indicatieve berekening gaan we uit van een stijging van de binding en toevloeiing in de nietdagelijkse sector (mits de binnenstad wordt versterkt en Van Gils Woonpromenade haar huidige positie in de regio weet te behouden). Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met een dagelijkse aanbod circa (excl. BTW). In de niet-dagelijkse sector ligt de gemiddelde omzet per m² wvo op (excl. BTW). Economisch functioneren en indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers berekenen we de gemiddelde vloerproductiviteit in Daarnaast maken we een indicatieve berekening van de distributieve mogelijkheden in Berekening huidige vloerproductiviteit winkels in gemeente Oldenzaal 2012 Dagelijks Niet-dagelijks Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 89% 61% Gebonden bestedingen 65,2 mln 52,1 mln Koopkrachttoevloeiing 23% 57% Vreemde koopkracht 19,5 mln 69,0 mln Totale potentiële omzet (excl. BTW) 84,7 mln 121,1 mln Huidig winkelaanbod (m² wvo) Huidige omzet/m² (excl. BTW) Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW) Indicatie distributieve mogelijkheden gemeente Oldenzaal 2020 Dagelijks Niet-dagelijks Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 90% 60-70% Gebonden bestedingen 67,8 mln 52,7-61,5 mln Koopkrachttoevloeiing 55-60% Vreemde koopkracht 19,5 mln 64,4-81,2 mln Totale potentiële omzet (excl. BTW) 87,3 mln 117,1-142,7 mln Gemiddelde omzet/m² (excl. BTW) Haalbaar winkelaanbod (m² wvo) Huidig winkelaanbod (m² wvo) * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Overijssel 2010 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5 5