Bouwstenen detailhandelsnota Venray

Transcriptie

1 Bouwstenen detailhandelsnota Venray Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Venray de heer D. Vervoort Contactpersoon DTNP: mevrouw L. Dicou Projectnummer: Datum: 26 april 2012

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Trends en ontwikkelingen detailhandel Schaalvergroting gaat door Wijzigende bestedingen Minder fysieke winkels Supermarktbranche Perifere en grootschalige detailhandel Marktruimte supermarkten Huidige supermarktstructuur Variabelen berekening marktruimte kern Venray Indicatie haalbaar supermarktaanbod kern Venray Supermarktaanbod overig gemeente Venray Marktruimte PDV/GDV Huidige aanbodstructuur niet-dagelijkse sector Variabelen berekening marktruimte kern Venray Indicatie haalbaar aanbod niet-dagelijkse sector kern Venray Monitoring ontwikkelingen retailsector Venray Onderzoeksmodules monitorsysteem... 15

3 1 Inleiding Achtergrond De gemeente Venray is bezig met de actualisatie van het huidige detailhandelsbeleid uit Voor enkele onderdelen heeft zij DTNP gevraagd externe expertise te leveren. Het betreft met name specifieke kennis op het gebied van de supermarktbranche en de volumineuze en grootschalige detailhandel. Onderzoeksvragen In dit document worden de volgende vragen beantwoord: 1. Welke ontwikkelingen doen zich momenteel voor op supermarktgebied en wat zijn de perspectieven voor de toekomst? 2. Is er nog potentiële ruimte in Venray beschikbaar voor de vestiging en uitbreiding van supermarkten? Zo ja, is daarbij onderscheid te maken in verschillende supermarktsegmenten en in verschillende typen vestigingslocaties? 3. Welke ontwikkelingen doen zich momenteel voor op het gebied van perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) en wat zijn de perspectieven voor de toekomst? 4. Is er nog potentiële ruimte beschikbaar voor de vestiging en uitbreiding van PDV/GDV? Zo ja, is daarbij onderscheid te maken in verschillende segmenten en in verschillende typen vestigingslocaties? 5. Op welke wijze kunnen de ontwikkelingen in de retailsector van Venray worden gemonitord? Leeswijzer Hoofdstuk 2 gaat in op de belangrijkste trends in de detailhandel, met name in de supermarktbranche en op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de potentiële marktruimte voor supermarkten in Venray. Hoofdstuk 4 gaat in op de potentiële ruimte voor vestiging en uitbreiding van PDV/GDV in Venray. Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de mogelijkheden voor het monitoren van ontwikkelingen in de retailsector in Venray. Droogh Trommelen en Partners 1

4 2 Trends en ontwikkelingen detailhandel De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Er vindt een wijziging plaats van een groei- naar een verdringingsmarkt: de nieuwe winkelmarkt 1. Dit is niet alleen te verklaren door de huidige economische recessie. Een aantal autonome (structurele) trends versterkt elkaar. 2.1 Schaalvergroting gaat door Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak in Nederland is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot 27,8 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo), begin Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten (vooral op perifere winkellocaties; buiten reguliere winkelcentra). Fig. 1 Toename m² winkelaanbod Nederland Fig. 2 Ontwikkeling gemiddelde omvang per winkel Schaalvergroting: kleine centra verdwijnen Door het groeiende aanbod zijn de keuzemogelijkheden voor (de steeds mobielere) consumenten aanzienlijk toegenomen. Voor kleine winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de consument (compleet aanbod en keuze) te voldoen. Er vindt geleidelijk schaalvergroting plaats in de winkelstructuur. Het gevolg is dat kleine winkelcentra en voorzieningen in kleine kernen steeds meer onder druk komen te staan en soms zelfs verdwijnen. Steeds meer dorpswinkels sluiten hun deuren omdat het draagvlak voor een gezonde exploitatie te klein is geworden. Dit druist in tegen de wens voor behoud van het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in dorpen. Er wordt dan ook gezocht naar andere mogelijkheden om de kern leefbaar te houden. Het kan gaan om combinaties met dienstverlening (onderdeel multifunctioneel centrum) of niet-commerciële oplossingen (vrijwilligerswinkel, medewerkers met een beperking). In de praktijk blijken dergelijke initiatieven moeilijk van de grond te komen en niet altijd even succesvol. 1 DTNP (2010), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD en CBW-Mitex) Droogh Trommelen en Partners 2

5 Schaalvergroting: omvang per winkel neemt toe Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groter, kleine winkels verdwijnen vaker. De omvang van de gemiddelde winkel in Nederland groeide van ± 215 m 2 wvo naar 266 m 2 wvo. Dit geldt voor alle branches, onder meer supermarkten, bouwmarkten en tuincentra. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van de gemiddelde Nederlandse supermarkt is de afgelopen jaren ook toegenomen. Met een groter oppervlak kunnen winkels een ruimer assortiment bieden en beter aansluiten op eisen van de consument. Een volwaardige servicesupermarkt heeft tegenwoordig een minimale omvang van à m² wvo. Door uitbreiding van het assortiment (o.a. versartikelen) krijgen ook harddiscounters behoefte aan een groter winkelvloeroppervlak. Een moderne discounter heeft een omvang van minimaal 700 en maximaal m² wvo. In de toekomst verwachten we een verdere afname van kleine supermarkten (< 700 m²) en toename van grootschalige supermarkten (> m²). Per saldo neemt het aantal af. Schaalvergroting: meer m 2, minder winkels; steeds meer filialen Doordat het winkeloppervlak sneller groeide dan de bevolking kreeg elke inwoner er in de afgelopen 10 jaar ± 20% winkelmeters bij. Het aantal winkels per inwoner nam echter af. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%. Ook dit is een vorm van schaalvergroting. Doel: vergroten van marktaandeel. Ook deze trend zet naar verwachting door. Gevolg: het aantal filialen neemt toe en het aantal zelfstandige winkeliers neemt af. 2.2 Wijzigende bestedingen Bestedingen nemen af De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast hebben vergrijzing en ontgroening een nadelig effect op de omzet, omdat ouderen minder besteden in de detailhandel dan mensen in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Ook de krimp van de bevolking heeft in veel regio s negatieve effecten op de bestedingen. Fig. 3 Vraag blijft steeds meer achter bij groei aanbod Fig. 4 Omzet in winkels daalt, vooral in PDV-branches Droogh Trommelen en Partners 3

6 Verschuiving bestedingen naar internet Bestedingen nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving van bestedingen plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog relatief bescheiden en groeide in de afgelopen 10 jaar van 1% naar 5% marktaandeel. In de niet-dagelijkse sector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 10%. In bepaalde branches is dit marktaandeel nog veel hoger (24% in vrije tijd, 17% in elektronica) 2. Naar verwachting komt internet de komende jaren verder op gang als volwaardig aankoopkanaal; techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Fig. 5 Marktaandeel aankopen via internet groeit Fig. 6 Aantal winkels per inwoner neemt af 2.3 Minder fysieke winkels Afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van genoemde ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) leiden tot een structureel afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Meer zelfstandigen met pensioen zonder opvolger Daar komt nog bij dat een groot deel van de zelfstandige winkeliers de komende jaren met pensioen gaat zonder opvolging. Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan zelfstandigen stoppen. Door het ongunstige toekomstperspectief worden zij minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten zonder opvolger. Weinig animo voor perifere locaties De gevolgen van de gewijzigde winkelmarkt zijn voor elk type winkelgebied verschillend. Naar verwachting houden winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) vooralsnog een voorsprong op internet. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Het gaat dan met name om centra op perifere locaties (o.a. woonboulevards, runshoppingcentra). De bereidheid tot investeren in dergelijke locaties neemt af. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen 2 I&O, Koopstromenonderzoek Randstad 2011 Droogh Trommelen en Partners 4

7 beoordelen perifere winkellocaties als onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog wel positief beoordeeld. 2.4 Supermarktbranche Supermarkt steeds belangrijker als publiekstrekker De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn erg belangrijk voor de trekkracht van een boodschappencentrum. Het aandeel van de supermarkt in de totale foodbestedingen is sterk toegenomen ten koste van speciaalzaken. Dit komt door de schaalvergroting en door meer aandacht voor vers in supermarkten. Speciaalzaken krijgen het steeds moeilijker. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in een winkelcentrum voor grote bezoekersstromen waar speciaalzaken van kunnen profiteren. Uit grootschalig onderzoek onder bezoekers in 30 buurt- en dorpscentra 3 blijkt dat 75% van de bezoekers aan supermarkten ook één of meer van de nabije speciaalzaken bezoekt, mits deze zichtbaar zijn en op korte afstand liggen van de supermarkt. Speciaalzaken kunnen meer bezoekers verwachten als zij nabij een sterke supermarkt liggen. Ook in grotere centra met een meer recreatieve winkelfunctie, zoals het centrum van Venray, is de supermarkt een belangrijke trekker. Uit onderzoek 4 blijkt dat in centra van à m² wvo nog altijd circa 20% van de centrumbezoekers ook een supermarkt bezoekt. Een supermarkt van à m² wvo trekt gedurende de hele week circa bezoekers 5. De overige winkels in het centrum (ook in niet-dagelijkse branches) kunnen profiteren van deze continue en grote stroom bezoekers. Een sterk supermarktaanbod draagt bij aan de aantrekkingskracht en daarmee het functioneren van het gehele centrum. Dynamiek in de supermarktbranche Het traditionele onderscheid tussen servicesupermarkt, softdiscounter en harddiscounter verdwijnt langzamerhand. Supermarkten opereren in een agressieve markt en in het gevecht om de consument worden prijspeil en serviceniveau aangepast. De druk op de servicesupermarkten om hun prijzen te verlagen heeft geleid tot een kleiner assortiment en uitbreiding van het huismerk, wat ten koste gaat van de A-merken. Daarnaast worden kosten gedrukt door minder service te verlenen. Het onderscheidend vermogen van de harddiscounters is daardoor afgenomen. De harddiscounters proberen nu door meer verssproducten aan te bieden niet alleen hun marge te verhogen, maar vooral ook winkeltrouw te bevorderen. In 2010 waren de twee harddiscounters Aldi en Lidl in Nederland samen goed voor een marktaandeel van 13,5%. Door overnames en fusies in de supermarktbranche is een aantal formules van de markt verdwenen (Edah, Super de Boer), terwijl andere formules hun marktaandeel hebben kunnen vergroten (o.a. Albert Heijn, Jumbo). Veranderende openingstijden Supermarkten zijn steeds langer en vaker geopend. Waar supermarkten in het verleden de winkeltijden van andere winkels aanhielden, zien we dat supermarkten nu tot steeds later open blijven. Consumenten kunnen hierdoor nog na hun werk boodschappen doen. 3 DTNP (2010), De rol van supermarkten in boodschappencentra 4 DTNP (2008), Onderzoek rol supermarkt in centrumgebieden 5 Distrifood ( ) Droogh Trommelen en Partners 5

8 Daarnaast is er bij supermarkten een groeiende wens om op zondag de deuren te openen. De omzet die op deze dagen wordt gerealiseerd gaat vooral ten koste van de bestedingen in (fastfood-)restaurants en versspeciaalzaken (die niet op zondag open zijn) Perifere en grootschalige detailhandel Trends versterkt aanwezig in woonbranche De genoemde ontwikkelingen zijn versterkt aanwezig in de woninginrichtingsbranche. Als gevolg van de schaalvergroting van woonwinkels en de ontwikkeling van nieuwe woonboulevards (ook in middelgrote steden) is het aanbod enorm toegenomen. De bestedingen zijn daarentegen fors gedaald (van 2008 tot 2010 met -18%). Daarnaast heeft ook de woonbranche te maken met een toenemend gebruik van internet voor oriëntatie en aankoop. De balans tussen vraag en aanbod in de woonbranche is dan ook (ernstig) verstoord. Veel meubelboulevards kampen met leegstand en onvoldoende attractiewaarde. Woonboulevards bestaan voor een groot deel uit enkele landelijke formules (Kwantum, Carpetright, BeterBed, etc.) waardoor dergelijke clusters weinig onderscheidend zijn van elkaar. Grootschalige winkels trekkers in grote centrumgebieden De oplossing voor de (dreigende) leegstand op woonboulevards en andere perifere locaties wordt steeds vaker gezocht in het toestaan van brancheverruiming. Vanuit eigenaren en ondernemers op deze locaties neemt de druk toe om grootschalige winkels in bijvoorbeeld sport, speelgoed of multimedia toe te staan. Deze ontwikkeling kan een bedreiging vormen voor de gewenste dynamiek in bestaande centrumgebieden, omdat dergelijke grootschalige winkels hier juist belangrijke publiekstrekkers kunnen vormen. Uit grootschalig onderzoek 7 (onder bezoekers van Intersport, Media Markt, BCC en Perry Sport in achttien binnensteden) blijkt dat grote sport- en elektronicawinkels voor consumenten een belangrijke reden zijn om naar de binnenstad te gaan. Als ze eenmaal in de binnenstad zijn, bezoeken ze vaak ook nog andere winkels in uiteenlopende branches (75% bezoekt ook nog één of meer andere winkels). Doordat grote sport- en elektronicawinkels bovendien hoge bezoekersaantallen hebben, zorgen ze voor veel toestroom, waar andere winkels van kunnen profiteren. Branchevervaging in de periferie neemt toe In toenemende mate treedt branchevervaging op: het aangeboden assortiment is anders dan gebruikelijk in de oorspronkelijke branchegroep (speelgoed in drogisten, of computers in supermarkten). In reguliere winkelgebieden leidt dit niet tot problemen, omdat in deze gebieden vaak een algemene bestemming detailhandel of centrumvoorzieningen wordt gehanteerd. Op perifere locaties, waar winkels met een ontheffing zijn toegestaan (vanwege de aard en omvang van de artikelen) kan branchevervaging leiden tot ontwrichting van de voorzieningenstructuur. 6 o.a. Bureau Stedelijke Planning (2009), Stadsregio Amsterdam, Quickscan onderzoek regionale effecten zondagopenstelling 7 DTNP (2011), De vraag naar grootschaligheid Droogh Trommelen en Partners 6

9 3 Marktruimte supermarkten In vroegere distributieplanologische onderzoeken (dpo s) werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. In dit hoofdstuk wordt een indicatieve berekening gemaakt van het haalbare aanbod in de supermarktbranche in Venray. 3.1 Huidige supermarktstructuur Omvang en spreiding supermarkten In de gemeente Venray zijn in totaal tien supermarkten gevestigd, waarvan acht in de kern Venray 8. De overige twee supermarkten zijn gevestigd in de kleinere kernen Wanssum (C1000, ± 860 m² wvo) en Ysselsteyn (Coop, ± 440 m² wvo). Tabel 1 geeft een overzicht van het supermarktaanbod in de kern Venray. Tabel 1 Overzicht supermarkten kern Venray Formule Winkelgebied Omvang (m² wvo) Marktsegment EM-TÉ Centrum Full-service Albert Heijn Centrum Full-service C1000 Veltum 830 Full-service Aldi Veltum 685 Discounter C1000 t Brukske 810 Full-service Aldi t Brukske 320 Discounter Plus Landweert Full-service Jan Linders verspreid Full-service Geplande ontwikkelingen Winkelcentrum Veltum is recent herontwikkeld. Het winkelcentrum is onder meer uitgebreid met discountsupermarkt Aldi. In Venray zijn daarnaast de volgende ontwikkelingen in de supermarktbranche gepland: Herstructurering winkelcentrum t Brukske, waarbij het huidige winkelcentrum wordt verplaatst richting Henri Dunantstraat. Beide supermarkten worden hierbij uitgebreid naar een moderne omvang (± en m² wvo). Dit komt neer op een totale uitbreiding van de supermarkten met circa m² wvo. Verplaatsing en beperkte uitbreiding Albert Heijn centrum naar het gebied Gouden Leeuw (zuidrand centrum) (uitbreiding circa 200 m² wvo). Nieuwbouw Jan Linders op de huidige locatie aan de Noordsingel (van tijdelijke naar definitieve huisvesting) (uitbreiding circa 200 m² wvo). 8 Locatus (maart 2012), Benchmark Verkenner Online Droogh Trommelen en Partners 7

10 3.2 Variabelen berekening marktruimte kern Venray Bij deze kwantitatieve analyse van de berekening van de marktruimte voor supermarkten in de kern Venray gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied voor supermarkten in de kern Venray wordt gevormd door de inwoners uit de kern Venray zelf ( inwoners op ). In de gemeentelijke bevolkingsprognoses wordt uitgegaan van een nagenoeg stabiliserend inwonertal. Voor de berekening van het haalbare supermarktaanbod in 2020 gaan we uit van inwoners in de kern Venray. Het secundaire verzorgingsgebied bestaat uit de overige kernen van de gemeente Venray (inclusief buitengebied). Volgens de gemeentelijke prognoses blijft het inwonertal in dit deel van de gemeente stabiel op circa inwoners. Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa Hiervan wordt omgezet in supermarkten 9. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod (waaronder supermarkten) is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de kern Venray 4% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2012), gaan we uit van een iets lager omzetcijfer per inwoner. Voor de kern Venray gaan wij uit van een omzet per hoofd in supermarkten van ( (¼ x 4% x 1.810)). In de rest van de gemeente Venray ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen 12% onder het Nederlands gemiddelde. Voor dit gebied rekenen we met een omzet per hoofd in supermarkten van Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners in de kern Venray komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit de kern Venray (primair verzorgingsgebied) dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de 9 HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek Droogh Trommelen en Partners 8

11 koopkrachtbinding. Op basis van beschikbare kengetallen 10 en referentiecijfers gaan we in deze situatie uit van een haalbare koopkrachtbinding van 95% vanuit het primaire verzorgingsgebied. Daarnaast gaan we in deze berekening uit van een secundair verzorgingsgebied (kleine kernen gemeente Venray). Het supermarktaanbod in deze kleine kernen is beperkt, waardoor naar verwachting een aanzienlijk deel van de koopkracht kan worden gebonden aan de supermarkten in de kern Venray. Wij gaan in deze situatie uit van een binding vanuit het secundaire verzorgingsgebied van 60%. Behalve bestedingen van inwoners uit het primaire en secundaire verzorgingsgebied ontvangen de supermarkten in Venray naar verwachting (beperkt) bestedingen van inwoners van buiten deze verzorgingsgebieden. Daarnaast zal tijdens het zomerseizoen sprake zijn van enige extra bestedingen door toeristen. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. Wij gaan in deze situatie uit van een toevloeiing van 5%. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in supermarkten circa 8.020,- (excl. BTW) 11. In Venray gaan wij uit van dit gemiddelde. 3.3 Indicatie haalbaar supermarktaanbod kern Venray Kwantitatieve berekening distributieve ruimte Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor supermarkten in de kern Venray. Tabel 2 Indicatie distributieve mogelijkheden supermarkten kern Venray in 2020 Primair Secundair Totaal Inwoners verzorgingsgebied Omzet per hoofd Koopkrachtbinding 95% 60% Gebonden omzet 48,5 miljoen 15,5 miljoen 64 miljoen Toevloeiing koopkracht 5% Totale omzet 67,4 miljoen Gemiddelde omzet per m² wvo Potentieel aanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod (m² wvo) Op basis van bovenstaande indicatieve berekening van het haalbare supermarktaanbod in de kern Venray kan geconcludeerd worden dat er ten opzichte van het reeds aanwezige aanbod geen marktruimte is voor uitbreiding van het supermarktaanbod. Het toevoegen van een nieuwe supermarkt zal direct effect hebben op de gemiddelde vloerproductiviteit van de bestaande supermarkten (met mogelijk op termijn sluiting van een van de aanbieders als gevolg). 10 o.a. E.J. Bolt (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat 11 HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek Droogh Trommelen en Partners 9

12 Kwalitatieve afweging Ook vanuit de huidige spreiding en marktsegmentering is er geen aanleiding voor wijzigingen in het aanbod, bijvoorbeeld in de vorm van het toevoegen van een extra locatie of formule. De supermarkten liggen goed gespreid over de verschillende woonwijken in de kern Venray. Er is bovendien er goede verdeling van marktsegmenten, met zowel servicesupermarkten, meer prijsvriendelijke supermarkten en echte discounters. Het marktaandeel van discounters ligt landelijk rond de 13%. In de kern Venray bestaat op dit moment (zonder uitbreiding van t Brukske) 12% van het totale winkelvloeroppervlak aan supermarkten uit discounters. Uitvoering van de concrete plannen voor uitbreiding van het supermarktaanbod (met name in winkelcentrum t Brukske) zal leiden tot een lichte daling van de gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) in de supermarktbranche in de kern Venray. Uitbreiding van de supermarkten in t Brukske is echter om kwalitatieve redenen gewenst en zelfs noodzakelijk om de positie van het winkelcentrum in de totale structuur te behouden. 3.4 Supermarktaanbod overig gemeente Venray De kleine kernen Wanssum en Ysselsteyn beschikken beide over een supermarkt van respectievelijk ± 860 m² wvo en ± 440 m² wvo. De supermarkt in Wanssum heeft een verzorgingsfunctie voor inwoners uit de eigen kern en de omliggende kleine kernen (en toeristen in dit gebied) 12. De kleine supermarkt in Ysselsteyn heeft voornamelijk een functie voor de inwoners uit de eigen kern. Het draagvlak in beide kernen is te klein voor een eigentijds en compleet dagelijks aanbod. Door de toenemende schaalvergroting zien we in steeds meer kleine kernen het winkelaanbod afnemen of zelfs helemaal verdwijnen. Vanwege de leefbaarheid is het vaak gewenst om, indien mogelijk, te (blijven) voorzien in een dagelijkse winkelvoorziening in de kleine kernen. Om te proberen het bestaande aanbod in met name Wanssum en Ysselsteyn zo lang mogelijk in stand te houden kan de gemeente medewerking verlenen aan eventuele wensen ten aanzien van bijvoorbeeld (enige) uitbreiding, extra parkeerplaatsen en verruiming de bestemming (bijvoorbeeld combinatie met andere functies). Substantiële versterking van het supermarktaanbod in deze of andere kleine kernen in de gemeente Venray is niet mogelijk. De kleine supermarkt (Attent op Vakantie, ± 150 m² wvo) op het bungalowpark in Blitterswijck heeft een eigen doelgroep en een daarop aangepast assortiment. Mogelijk profiteert deze aanbieder, naast omzet door toeristen op het park, van enige bestedingen door de inwoners uit de kern Blitterswijck. 12 C1000 Afdeling Onderzoek (2010), Klantherkomstonderzoek C1000 Wanssum Droogh Trommelen en Partners 10

13 4 Marktruimte PDV/GDV Op eenzelfde wijze als voor de supermarkten kan een berekening worden gemaakt van de marktruimte voor de traditionele PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra). Dit betreft aanbieders, die vanwege de omvang van de artikelen (volumineus) veelal niet inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden. Het GDV-aanbod betreft grootschalige winkels in overige niet-dagelijkse branches (niet volumineuze artikelen. Om inzicht te krijgen in de marktruimte maken we daarom een berekening van het haalbare winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector, waarbij het aanbod in volumineuze artikelen buiten beschouwing wordt gelaten Huidige aanbodstructuur niet-dagelijkse sector Omvang en spreiding niet-dagelijks aanbod Het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector in de gemeente Venray heeft een omvang van ± m² wvo 14. Het overgrote deel hiervan is gevestigd in de kern Venray (± m² wvo). Het aanbod in de kleine kernen van de gemeente bestaat hoofdzakelijk uit één of enkele solitair functionerende aanbieders. Tabel 3 geeft een overzicht van de omvang en spreiding van het niet-dagelijks winkelaanbod in de gemeente Venray. Tabel 3 Omvang en spreiding niet-dagelijks winkelaanbod gemeente Venray Centrum Woonmax Overig kern Venray Totaal kern Venray Overig gemeente Venray Woninginrichting Doe-het-zelf Tuincentra Overig niet-dagelijks * * o.a. Boerenbond 4.2 Variabelen berekening marktruimte kern Venray Bij de indicatieve berekening van het haalbare aanbod in de branches woninginrichting, doehet-zelf, tuincentra en overig niet-dagelijks wordt gebruik gemaakt van dezelfde variabelen als bij de berekening voor de supermarktbranche. Wij volstaan hier daarom met een korte toelichting. 13 Het betreft hier de branches kleding en mode-accessoires, schoenen en lederwaren, warenhuizen, juwelier en optiek, huishoudelijke en cadeau-artikelen, sport, spel, hobby, media, wit- en bruingoed en computershops, fiets- en auto-accessoires, overig plant en dier, en overige detailhandel 14 Locatus (maart 2012), Benchmark Verkenner Online Droogh Trommelen en Partners 11

14 Verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied voor winkels in de niet-dagelijkse sector in de kern Venray wordt gevormd door de inwoners uit de kern Venray zelf. Voor de berekening van het haalbare aanbod in 2020 gaan we uit van inwoners in de kern Venray. Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. We gaan in deze berekeningen uit van de meest recente gegevens (uit 2010). Gelet op de actuele trends (geleidelijke afname van bestedingen en van omzet in winkels, met name in nietdagelijkse sector) moeten deze gebruikte kengetallen als maximum worden beschouwd. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van circa Hiervan wordt 360 omgezet in de branche woninginrichting, 230 in de doe-het-zelfbranche en 70 in tuincentra 15. In de overige branches in de niet-dagelijkse sector is de omzet per hoofd van de bevolking Voor winkels met niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor Venray rekenen we met een omzet per hoofd in de branche woninginrichting van 352. Voor de doe-het-zelfbranche gaan we uit van 225 en voor tuincentra van 69. Voor de overige branches in de niet-dagelijkse sector gaan we in Venray uit van een omzet per hoofd van Koopkrachtbinding en -toevloeiing Het aanbod in de branche woninginrichting is van beperkte omvang. In deze branche kiezen consumenten in toenemende mate voor grote clusters met een ruim aanbod en keuze (grote woonboulevards en woonmalls). Consumenten zijn hierbij ook bereid een relatief grote afstand af te leggen. De grotere clusters in Nijmegen, Venlo en met name Eindhoven (Ekkersrijt) zorgen naar verwachting voor een grote afvloeiing van koopkracht vanuit Venray. Voor de berekening van het haalbare aanbod in de branche woninginrichting gaan we uit van de gemiddelde koopkrachtbinding in vergelijkbare kernen ( inwoners, >24 kilometer van kern van hogere orde): 60%. Gelet op de trends in deze branche moet dit percentage in deze situatie echter als absoluut maximum worden beschouwd. Het aanbod in de doe-het-zelfbranche wordt in belangrijke mate bepaald door de twee bouwmarkten op de PDV-locatie Woonmax. Het aanbod tuincentra bestaat uit één tuincentrum op een solitaire locatie aan de rand van de kern. Consumenten doen aankopen in deze branches bij voorkeur dicht bij huis. Op basis van beschikbare kengetallen 16 en referentiecijfers gaan we in deze situatie uit van een haalbare koopkrachtbinding van 90 à 95% vanuit het primaire verzorgingsgebied (kern Venray) in de branches doe-het-zelf en tuincentra. 15 HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 16 o.a. E.J. Bolt (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat Droogh Trommelen en Partners 12

15 Het overige niet-dagelijkse aanbod in Venray is grotendeels geclusterd in het centrum. Het aanbod in het centrum is zeer uitgebreid en gevarieerd. Hierdoor verwachten wij dat de binding in de overig niet-dagelijkse branches relatief hoog kan zijn. Op basis van beschikbare referentiegegevens van centra met een vergelijkbare omvang en regiofunctie 17, gaan we in deze situatie uit van een maximale koopkrachtbinding van 75 à 80%. Behalve bestedingen van inwoners uit het primaire verzorgingsgebied ontvangen de winkels in Venray ook bestedingen van inwoners van buiten dit verzorgingsgebied, met name de overige kernen van de gemeente Venray (toevloeiing). Wij gaan in deze situatie uit van een toevloeiing van 35 à 40% in de drie PDV-branches. Vanwege het sterke aanbod in het centrum gaan we voor de overige niet-dagelijkse sector uit van een toevloeiing van 40 à 50%. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in de branche woninginrichting circa 1.200,- (excl. BTW). Voor de doe-hetzelfbranche is dit en voor tuincentra 550. De gemiddelde omzet per m² in de overige branches in de niet-dagelijkse sector is In Venray gaan wij uit van deze gemiddelden. 4.3 Indicatie haalbaar aanbod niet-dagelijkse sector kern Venray Kwantitatieve berekening distributieve ruimte Op basis van bovenstaande cijfers worden indicatieve berekeningen gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor de branches woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra en overig niet-dagelijks aanbod in de kern Venray. Tabel 4 Indicatie distributieve mogelijkheden woninginrichting en doe-het-zelf kern Venray in 2020 Woninginrichting Doe-het-zelf Inwoners verzorgingsgebied Omzet per hoofd Koopkrachtbinding 60% 90-95% Gebonden omzet 6 miljoen 5,8-6,1 miljoen Toevloeiing koopkracht 35-40% 35-40% Totale omzet 9,3-10 miljoen 8,9-10,1 miljoen Gemiddelde omzet per m² wvo Potentieel aanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod (m² wvo) Diverse koopstromenonderzoeken in Nederland, o.a. Randstad, Stadsregio Arnhem-Nijmegen 18 HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek Droogh Trommelen en Partners 13

16 Tabel 5 Indicatie distributieve mogelijkheden tuincentra en overig niet-dagelijkse sector kern Venray in 2020 Tuincentra Overig niet-dagelijks Inwoners verzorgingsgebied Omzet per hoofd Koopkrachtbinding 90-95% 75-80% Gebonden omzet 1,7-1,9 miljoen 43,3-46,2miljoen Toevloeiing koopkracht 35-40% 40-50% Totale omzet 2,7-3,1 miljoen 72,2-92,4 miljoen Gemiddelde omzet per m² wvo Potentieel aanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod (m² wvo) Uit bovenstaande indicatieve berekeningen kunnen we concluderen dat er geen marktruimte is voor substantiële uitbreiding van het niet-dagelijkse aanbod. Ondanks de relatief hoge inschattingen van de haalbare koopkrachtbinding en toevloeiing is het berekende potentiële aanbod in vrijwel alle branches kleiner dan het reeds aanwezige aanbod. Alleen in de branche tuincentra is een beperkte uitbreidingsruimte berekend. Kwalitatieve afweging Het ontbreken van kwantitatieve uitbreidingsruimte wil niet per definitie zeggen dat er geen ruimte is voor nieuwe winkelontwikkelingen. Vanuit het oogpunt van het versterken van de structuur (toevoegen ontbrekende formules of branches, ruimte bieden voor grootschaligheid, verbeteren routing in het winkelgebied) kan toevoeging van winkelmeters gewenst of zelfs noodzakelijk zijn. Het ontbreken van extra marktruimte geeft wel aan dat toevoeging van aanbod op gewenste locaties naar verwachting zal leiden tot het verdwijnen van winkels op minder gunstige locaties. Keuzes in de ruimtelijk structuur zijn dan ook noodzakelijk. Clustering van aanbod biedt de beste kansen voor een aantrekkelijk aanbod voor de consument en een goed vestigings- en investeringsklimaat voor ondernemers en marktpartijen. De gewenste vestigingslocatie voor winkels in de niet-dagelijkse sector (inclusief grootschalige winkels) is in Venray het centrum. Juist grootschalige aanbieders kunnen hier een belangrijke publieksaantrekkende functie vervullen. Voor aanbieders in volumineuze artikelen kan een uitzondering worden gemaakt op een perifere locatie, waarbij winkels in de branche woninginrichting bij voorkeur worden geclusterd op de locatie Woonmax. Droogh Trommelen en Partners 14

17 5 Monitoring ontwikkelingen retailsector Venray Een succesvol en onderscheidend centrum is, zeker in de nieuwe winkelmarkt, niet meer vanzelfsprekend. Om goed en tijdig in te kunnen spelen op ontwikkelingen, is inzicht in het economisch functioneren van het centrum nodig. Op basis daarvan kunnen passende maatregelen worden genomen, door gemeente, ondernemers en andere belanghebbende partijen. Inzicht in het economisch functioneren van een centrum (binnenstad, PDV-locatie) wordt onder meer verkregen door het periodiek meten van een aantal indicatoren (monitoren). In dit hoofdstuk wordt een aantal onderzoeksmodules aangereikt, die bij periodieke herhaling (jaarlijks, tweejaarlijks) samen een doeltreffend monitorsysteem vormen. 5.1 Onderzoeksmodules monitorsysteem Voor het monitoren van het economisch functioneren het centrum (en mogelijk andere winkellocaties) in Venray stellen wij de volgende onderzoeksmodules voor: Onderzoek branchering en leegstand In een brancheringsplan wordt een quickscan gemaakt van het actuele winkelaanbod in het centrum. Hierbij wordt ingegaan op het winkeloppervlak, de trekkers, de branchering, de schaalgrootte van winkels en de aanwezige leegstand (aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlak). Door middel van een benchmark met referentiecentra en centra in de regio ontstaat inzicht in ontbrekende branches of formules en in onderscheidende kwaliteiten van het centrum. Klantherkomstonderzoek Met een korte enquête onder een representatief aantal bezoekers in het centrum wordt de verzorgingsfunctie van het centrum in beeld gebracht. Aan de bezoekers wordt gevraagd waar ze vandaan komen, hoe vaak ze komen en met welk bezoekdoel. Door periodieke herhaling wordt duidelijk of het verzorgingsgebied van een centrum groter of kleiner is geworden en of de functie van het centrum gewijzigd is. Bezoekersonderzoek Met een uitgebreider bezoekersonderzoek ontstaat naast een goed beeld van de verzorgingsfunctie van het centrum, ook inzicht in het type bezoeker, het bezoekgedrag en de waardering door bezoekers. In dit onderzoek wordt onder meer gevraagd naar bezoekfrequentie, bezoekduur, bezoekmotief, gebruikt vervoermiddel en de waardering van het aanbod, de parkeersituatie, de bereikbaarheid en de inrichting en uitstraling van het winkelgebied. Onderzoek bezoekersaantal Om inzicht te krijgen in het totaal aantal bezoekers in het centrum kan een kordontelling worden uitgevoerd. Hierbij worden bij alle entrees van het centrum de uitgaande bezoekers geteld Droogh Trommelen en Partners 15

18 gedurende de hele dag (zowel op een zaterdag als op een weekdag). Zo kan het aantal bezoekers per week worden bepaald. Door systematische herhaling kan de ontwikkeling van het aantal bezoekers inzichtelijk worden gemaakt. Ondernemersonderzoek Met een ondernemersonderzoek ontstaat een beeld van de economische vitaliteit van het centrum. In een enquête aan alle ondernemers wordt gevraagd naar waardering van de eigen locatie en van het centrum als geheel, oordeel van de huidige omzet en verwachte omzetontwikkeling, herkomst van omzet en investeringsplannen. Onderzoek uitstraling De uitstraling van panden en openbare ruimte is een belangrijke indicator van het economisch functioneren. Aan de hand van foto s wordt in dit onderzoek een beoordeling gemaakt van de presentatie van winkels, de uitstraling van panden, reclame-uitingen en uitstallingen, en de inrichting van de openbare ruimte. Door regelmatige herhaling van dit onderzoek ontstaat een beeld van de ontwikkeling van het investeringsniveau per deelgebied in het centrum. Droogh Trommelen en Partners 16