Beleid voor perifere detailhandel Purmerend

Transcriptie

1 Beleid voor perifere detailhandel Purmerend

2

3 Opdrachtgever: Contactpersoon: gemeente Purmerend mevrouw P. Laan Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer J. Vlek Projectnummer: Datum: 20 februari 2012 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Beleid voor perifere detailhandel Purmerend

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 2 Uitgangssituatie Landelijk, provinciaal en regionaal beleidskader Huidige aanbodstructuur Vigerend beleid gemeente Trends winkelmarkt Conclusies 10 3 Toekomstvisie Marktpotenties Gewenste locaties Beleidsregels 17 Bijlage 1 Begeleidingscommissie 19 Bijlage 2 Indicatie marktpotenties 19

6

7 1 Inleiding Aanleiding Het detailhandelsbeleid van de gemeente Purmerend is opgesteld in 2007*. Ingezet is op versterking van de bestaande detailhandelsstructuur (binnenstad en buurt- en wijkwinkelcentra). Vestiging van winkels buiten deze reguliere winkelcentra is alleen mogelijk voor traditionele PDV-branches (o.a. woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra). De Kop van West is destijds aangewezen als de locatie voor de concentratie van PDV-/ GDV-aanbod. De inmiddels gewijzigde omstandigheden vragen om een nieuwe afweging. De gemeente Purmerend heeft DTNP gevraagd een geactualiseerd beleid voor perifere detailhandel op te stellen. Onderzoeksvragen In deze rapportage worden de volgende vragen beantwoord: Welke potenties zijn er voor (uitbreiding van) perifere detailhandel? Welke locaties zijn het meest geschikt voor vestiging van perifere detailhandel? Welk beleid (toetsingskader) is gewenst voor perifere detailhandel? De visie geeft de gewenste ontwikkeling weer van de perifere detailhandel in Purmerend voor de komende 10 jaar. Belangrijk uitgangspunt is de onlangs opgestelde detailhandelsvisie voor de binnenstad**. De keuzes en ambities voor de binnenstad zijn leidend voor het perifere detailhandelsbeleid. Definitie Met perifere detailhandel wordt bedoeld het winkelaanbod in alle branches dat is gevestigd buiten de reguliere detailhandelsstructuur. Daaronder vallen zowel perifere detailhandelsvestigingen (PDV) als grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) die zijn gelegen buiten de binnensteden en wijk- en buurtwinkelcentra. Werkwijze Tijdens de totstandkoming van het beleid voor perifere detailhandel heeft diverse malen terugkoppeling plaatsgevonden met de begeleidingscommissie, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente, ondernemers en bewoners (bijlage 1). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op enkele belangrijke uitgangspunten zoals het landelijke, provinciale en regionale beleidskader, vigerend gemeentelijk beleid en actuele trends in de detailhandel. Hoofdstuk 3 gaat in op de ontwikkelingsrichting voor perifere detailhandel in Purmerend. Aan de orde komen de marktpotenties, gewenste locaties en beleidsregels voor perifere detailhandel in de toekomst. * Gemeente Purmerend (2007), Nota Detailhandel ** DTNP (2011), Detailhandelsvisie binnenstad Purmerend DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1

8 2 Uitgangssituatie 2.1 Landelijk, provinciaal en regionaal beleidskader vestigen. Niet het grootschalige karakter van het assortiment maar de grootschalige omvang van de winkel werd het criterium. Belangrijke voorwaarde was geen aantasting van de bestaande detailhandelsstructuur. Landelijk PDV- en GDV-beleid De detailhandelsstructuur in Nederland is van oudsher opgebouwd uit de binnensteden en wijk- en buurtcentra. Het beleid was altijd gericht op concentratie van winkels in deze centra. In de jaren 70 is het PDV-beleid (perifere detailhandelsvestigingen) opgesteld waarin voor enkele branches een uitzondering is gemaakt. Door het grootschalige karakter van de artikelen hebben winkels zoals bouwmarkten, tuincentra, woninginrichtingszaken en autodealers veel ruimte nodig. Deze ruimte was in de reguliere centra steeds lastiger te vinden. Vestiging op een perifere locatie werd toegestaan, mede ook omdat dergelijke winkels nauwelijks een bijdrage leverden aan de winkelcentra. Met het GDV-beleid (grootschalige detailhandelsvestigingen) werd het in de jaren 90 ook voor andere niet-dagelijkse branches mogelijk om buiten de reguliere centra te In het huidige rijksbeleid staan geen richtlijnen meer voor detailhandelsbeleid. Dit is gedecentraliseerd naar lagere overheidsniveaus. Provincies, regio s en gemeenten dienen zelf beleid voor de vestiging van detailhandel op te stellen. Detailhandelsbeleid Noord-Holland Het detailhandelsbeleid van Noord-Holland is in 2009 vastgesteld. Onderscheid wordt gemaakt tussen stadscentra, (boven)lokale centra en perifere locaties. Met perifere locaties wordt bedoeld de ligging van voorzieningen buiten bestaande centra, maar binnen de bebouwde kom. Uitgangspunt voor perifere locaties is dat het een levensvatbaar gebied is voor specifieke doelgerichte aankopen met een lage bezoekfrequentie. Deze locaties zijn bedoeld voor winkels die lastig ingepast kunnen worden in bestaande winkelgebieden. Perifere ontwikkelingen mogen niet leiden tot ontwrichting van de PDV: Grootschalig karakter van artikelen GDV: grootschalige omvang van winkels 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

9 bestaande winkelstructuur. Verdere ontwikkeling van bestaande winkelgebieden heeft de prioriteit. Het formuleren van beperkingen in branche en/of omvang en handhaving ervan is een verantwoordelijkheid van lagere overheden. De provincie biedt kaders voor het beleid dat door de regio s zelf dient te worden ingevuld. Beleid Stadsregio Amsterdam Op 13 december 2011 is door de regioraad van de Stadsregio Amsterdam het regionaal detailhandelsbeleid vastgesteld. Het beleid gaat uit er vanuit dat detailhandelsvestigingen louter zijn gevestigd in verstedelijkt of te verstedelijken gebied: hoofdwinkel-, stadsdeel- of wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Alleen traditionele PDV-branches (woninginrichting, tuincentra, bouwmarkten etc.) zijn ook buiten winkelgebieden toegestaan. Op enkele specifieke perifere GDV-locaties is grootschalige detailhandel (> m²) zonder branchebeperking toegestaan, waarbij food/dagelijkse artikelen zijn uitgesloten. Kop van West in Purmerend is aangewezen als mogelijke PDV/GDVlocatie. Nieuwe winkelinitiatieven in de stadsregio dienen beoordeeld te worden door de Regionale Commissie Winkelplanning (RCW) op basis van ruimtelijk relevante criteria en nut en noodzaak dient te worden aangetoond. De RCW adviseert het dagelijks bestuur van de Stadsregio Amsterdam. 2.2 Huidige aanbodstructuur Perifere detailhandel relatief beperkt De detailhandelsstructuur van Purmerend is opgebouwd uit de binnenstad en negen buurt- en wijkwinkelcentra. Het winkelaanbod in de binnenstad ( m² wvo) bestaat vooral uit recreatieve branches (o.a. mode, warenhuis, sport en spel etc.). De buurt- en wijkcentra (in totaal m² wvo) zijn met name gericht op het doen van boodschappen (figuur 1). Het aanbod buiten een van deze reguliere winkelcentra in Purmerend is relatief beperkt. Bijna 40% van het totale winkelaanbod ligt op een perifere locatie (circa m² wvo). In steden met een vergelijkbaar aantal inwoners is dat gemiddeld meer dan de helft. Daarnaast is bepaald dat de bestaande winkelstructuren door middel van offensief beleid versterkt worden. Locaties die kansrijk en structuurversterkend zijn, mogen worden (her)ontwikkeld en uitgebreid. Buiten de gewenste detailhandelsstructuur worden ontwikkelingen tegengegaan. Vooral traditionele PDV-branches Het perifeer gelegen aanbod bestaat vooral uit winkels in traditionele PDV-branches met volumineus aanbod (bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting). Het gaat om twee bouwmarkten (in totaal m² wvo) en een aantal winkels in woninginrichting (in totaal m² wvo). In Purmerend zijn geen DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3

10 tuincentra aanwezig. Wel zijn net buiten de gemeentegrenzen drie tuincentra (Overvecht, Groenrijk en Arnold Koen Bij De Os in Zuidoostbeemster) en nog een bouwmarkt (Karwei in Wormerland) gevestigd, die wel een belangrijke verzorgingsfunctie hebben voor inwoners van Purmerend (kaart 1). Naast de traditionele PDV-branches zijn er winkels in andere branches op perifere locaties gevestigd (in totaal m² wvo). Het gaat vooral om winkels in niet-dagelijkse branches zoals winkels in tweedehands artikelen en doe-het-zelfartikelen. Daarnaast gaat het om winkels die je zou verwachten in een van de reguliere centra zoals supermarkten (Deen, AH) en een modewarenhuis (Piet Kerkhof). Binnenstad Wagenweg Figuur 1 Winkelaanbod naar vestigingslocatie in de gemeente Purmerend (m² wvo) Concentratie aan de Wagenweg Het winkelgebied Wagenweg ( m² wvo) is de enige (perifere) concentratie van winkels buiten de binnenstad en wijk- en buurtcentra. Het gebied heeft een centrale ligging, ten noorden van de binnenstad (kaart 1). Het aanbod bestaat onder andere uit de supermarkten Deen en Aldi, modezaak Piet Kerkhof en woninginrichters Leen Bakker, Bron: Locatus, 2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

11 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

12 Kwantum, CentraMeubel en Carpetright (figuur 1). Daarnaast is een groothandel in levensmiddelen gevestigd (De Kweker). Winkels op bedrijventerreinen Het overige perifere winkelaanbod in Purmerend is verspreid gelegen op de bedrijventerreinen De Koog en Baanstee en overige locaties (kaart 1). Het aanbod op de Baanstee heeft een omvang van circa m² wvo en bestaat vooral uit winkels in woninginrichting (o.a. Pauls Keukens, MakeaMeubel) en bouwmarkt Gamma. Op De Koog is circa m² wvo aanwezig (figuur 1). De grootste winkels zijn bouwmarkt Praxis en Meubelshowroom. Hier is ook kringloopwinkel Noppes te vinden. Baanstee De Koog Figuur 2 Aanbod in ABC-branches naar vestigingslocatie in de gemeente Purmerend (aantal verkooppunten) Auto s, boten, caravans Het aanbod in ABC-branches (auto s, boten, caravans) bestaat uit bijna 30 autodealers, twee aanbieders van boten en één aanbieder met caravans. Het grootste deel hiervan is gevestigd op bedrijventerrein Baanstee (figuur 2). De verkooppunten functioneren hoofdzakelijk solitair. Bron: Locatus, 2011; bewerking Droogh Trommelen en Partners 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

13 2.3 Vigerend beleid gemeente Clustering dagelijks aanbod in bestaande centra In het vigerende detailhandelsbeleid uit 2007 streeft de gemeente naar behoud van moderne voorzieningen in de woonwijken. Het accent ligt op boodschappen doen met supermarkten als belangrijke trekkers. Het dagelijkse aanbod in Purmerend wordt zoveel mogelijk geclusterd in de buurt- en wijkcentra. Versterking binnenstad als recreatief centrum Daarnaast hecht de gemeente grote waarde aan een aantrekkelijk hoofdwinkelgebied. De keuzes in de recente opgestelde detailhandelsvisie binnenstad* zijn leidend voor het perifere detailhandelsbeleid. Het doel is versterking van de binnenstad als hét centrum van Waterland. Hiervoor is uitbreiding van het recreatieve winkelaanbod noodzakelijk. De marktpotenties in Purmerend (mede als gevolg van de toename van het aantal inwoners) worden zoveel mogelijk benut voor versterking van de binnenstad. In de visie wordt uitgegaan van een toevoeging van à m² wvo in recreatieve branches (mode, sport, spel, multimedia etc). Perifere ontwikkelingslocaties In 2006 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld voor herontwikkeling van de Wagenweg - Burg. D. Kooimanweg**. Gestreefd wordt naar transformatie van het verouderde gemengde bedrijventerrein naar aantrekkelijk woongebied. De reeds aanwezige winkelbestemmingen mogen terugkomen (Deen, AHXL, PDV-vestigingen). Overige bedrijven zullen verplaatst moeten worden naar buiten het plangebied. In het beleid uit 2007 is de Kop van West (ten westen van de binnenstad) aangewezen als cluster voor grootschalige winkels (PDV/GDV) en locatie voor verplaatsingen van winkels vanaf het Wagenweggebied. Vooralsnog is uitgegaan van een winkelprogramma van m² bvo. Verder bestaat het programma in de beoogde visie uit kantoren, woningen en stedelijke voorzieningen. Detailhandel op bedrijventerreinen De bedrijventerreinen Koog en Baanstee fungeerden altijd als locatie voor detailhandel in volumineuze artikelen. Uitgangspunt in het beleid uit 2007 waren de traditionele PDVbranches en toelaatbaarheid via vrijstellingen. Door aanwijzing van de Kop van West als locatie voor perifere en grootschalige detailhandel werd de noodzaak van bedrijventerreinen als locatie voor volumineuze detailhandel minder groot. Tot nu toe streefde de gemeente naar een zo groot mogelijke beperking van detailhandel op bedrijventerreinen en het afgeven van vrijstellingen. * DTNP (2011), Detailhandelsvisie binnenstad Purmerend ** Gemeente Purmerend (2006), Herontwikkeling Wagenweggebied Purmerend, Stedenbouwkundig plan van Eisen DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 7

14 2.4 Trends winkelmarkt Om inzicht te krijgen in toekomstige potenties voor perifere detailhandel in Purmerend is inzicht in ontwikkelingen in de winkelmarkt van belang. De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van groei- naar verdringingsmarkt*. Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot 27,3 miljoen m 2. Deze enorme toename is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten. Bestedingen onder druk De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet omdat ouderen minder besteden dan groepen * zie ook: DTNP (2010), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD en CBW-Mitex) in de opbouwfase van hun leven (o.a. kleding, meubels, sport etc.). Ook de krimp van de bevolking heeft in een aantal regio s negatieve effecten op de bestedingen. Verschuiving bestedingen naar internet Bestedingen staan niet alleen onder druk, er vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De rol van internet is tot op heden nog bescheiden en groeide in de afgelopen 10 jaar van 1% naar 5% marktaandeel. Naar verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op gang. Techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Trends versterkt aanwezig in woonbranche De genoemde ontwikkelingen zijn versterkt aanwezig in de woninginrichtingsbranche. Als gevolg van de schaalvergroting van woonwinkels (o.a. Ikea) en de ontwikkeling van woonboulevards (ook in middelgrote steden) is het aanbod enorm toegenomen. De bestedingen zijn daarentegen fors gedaald (tussen 2008 tot 2010 met -18%). De balans tussen vraag en aanbod in de woonbranche is dan ook (ernstig) verstoord. Enorme toename winkelaanbod, vooral in periferie Marktaandeel aankopen via internet groeit gestaag Vraag blijft steeds meer achter bij groei van het aanbod 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

15 Omzet daalt, vooral in PDV-branches Toenemende leegstand op woonboulevards Afnemende animo voor ontwikkeling perifere locaties Afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Naar verwachting zal het winkelaanbod de komende jaren afnemen met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Weinig animo voor investeren perifere locaties De gevolgen van de gewijzigde winkelmarkt zijn voor elk type winkelgebied verschillend. Naar verwachting houden winkelgebieden die zich richten op recreatief winkelen (beleving) en dagelijkse boodschappen (o.a. vers) vooralsnog een voorsprong op internet. Vooral winkels en winkelgebieden die zich richten op efficiëntie, gemak en prijs zijn kwetsbaar. Het gaat dan met name om centra op perifere locaties (o.a. woonboulevards en doelgericht bezochte locaties of runshoppingcentra). De bereidheid tot investeren in dergelijke locaties neemt af. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen beoordelen perifere winkellocaties als onaantrekkelijk. A1-locaties en stadsdeelcentra worden nog wel positief beoordeeld. Toekomst voor perifere winkellocaties? Thematische centra moeten het hebben van het grote aanbod binnen het thema (auto s, meubelen etc.). In de praktijk zijn de verzorgingsgebieden van veel themacentra te klein om het benodigde ruime aanbod (keuze) mogelijk te maken. Dit overaanbod speelt met name bij woonboulevards. Tot voor kort waren keuze, efficiëntie, gemak en prijs sterke troeven van themacentra. Door internet worden deze aspecten minder uniek. Beleving en uniciteit van het aanbod worden belangrijker. Kleine themacentra met doorsnee aanbod krijgen het (nog) moeilijker. Themacentra met een groot verzorgingsgebied kunnen wel in een bijzonder aanbod en attractieve entourage (blijven) voorzien. Meer nog dan themacentra (vergelijken) zijn algemene runshoppingcentra (gericht kopen) kwetsbaar voor internet als concurrerend aankoopkanaal. De bereidheid bij de consument om een grote afstand af te leggen voor runshoppen zal naar verwachting verder teruglopen. Samen met het grote (over) aanbod van dit soort locaties kan hier relatief veel verdringing en duurzame leegstand verwacht worden. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 9

16 2.5 Conclusies In het voorgaande is ingegaan op de huidige aanbodstructuur, bestaande beleidskaders en actuele trends en ontwikkelingen ten aanzien van perifere detailhandel. Op basis hiervan kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Ontwikkeling van GDV op de Kop van West kan dan ook nadelige effecten hebben voor de gewenste en noodzakelijke groei van de binnenstad. De groeimogelijkheden voor perifere detailhandel zijn in het algemeen zeer beperkt. De winkelmarkt is aan grote veranderingen onderhevig en gaat van een groei- naar een verdringingsmarkt. Overige niet-dagelijkse branches gewenst in binnenstad Purmerend heeft relatief weinig perifere detailhandel. Gelet op de actuele trends is dit mogelijk een voordeel: problemen met stagnatie en leegstand op dit soort locaties gaan tot op heden aan Purmerend voorbij. In het te actualiseren detailhandelsbeleid wordt uitgegaan van de Kop van West als vestigingslocatie voor PDV en GDV. In de binnenstadsvisie wordt echter vooral ingezet op bundeling van recreatief winkelaanbod in de binnenstad. Alleen traditionele PDV-branches buiten reguliere centra 10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

17 3 Toekomstvisie In hoofdstuk 2 is ingegaan op de uitgangssituatie voor het toekomstige perifere detailhandelsbeleid (definities, huidige aanbodstructuur, actuele trends). Dit hoofdstuk gaat in op de marktpotenties, gewenste locaties en beleidsregels voor perifere detailhandel in Purmerend. 3.1 Marktpotenties Alleen traditionele PDV op perifere locaties Om te bepalen wat de haalbare omvang is van het perifere winkelaanbod in Purmerend is een aantal uitgangspunten van de gemeente van groot belang. Ten eerste streeft de gemeente naar behoud en versterking van de detailhandelsstructuur in de wijken. Dit betekent dat de nieuwvestiging en uitbreiding van winkels met dagelijkse artikelen (supermarkten, speciaalzaken, drogisten) op een perifere locatie (buiten de reguliere winkelcentra) ongewenst is. Daarnaast hecht de gemeente grote waarde aan versterking van de recreatieve functie van de binnenstad. De komende jaren zal worden gewerkt aan binnenstedelijke winkelprojecten om de noodzakelijke uitbreiding van het winkelaanbod mogelijk te maken. Om deze binnenstadsprojecten ook daadwerkelijk van de grond te laten komen, is het noodzakelijk dat er niet op andere, perifere locaties elders in Purmerend mogelijkheden worden gecreëerd voor de vestiging van winkels die in de binnenstad thuis horen. De afgelopen jaren is op diverse locaties in Nederland ruimte geboden voor grootschalige winkels in niet-traditionele PDV-branches om buiten de reguliere centra te vestigen (GDVbeleid). Het ging veelal om winkels in sport, elektronica, fietsen etc. Grootschalige winkels in dit soort branches kunnen de positie van de Purmerendse binnenstad echter versterken. Bij een goede inpassing ervan vindt veel combinatiebezoek plaats met ander (modischrecreatief) aanbod. Vestiging buiten de binnenstad is dan ook ongewenst. Mocht dit wel gebeuren, dan is de kans groot dat de gewenste versterking van het aanbod in de binnenstad niet van de grond komt. In het kader hiervan is het verstandig om het perifere detailhandel in Purmerend te beperken tot de traditionele PDV-branches (volumineus). Dit betekent dat voor het winkelaanbod op perifere locaties in Purmerend (buiten de reguliere centra) enkel deze branches in aanmerking komen. Om te bepalen of er in Purmerend marktpotenties bestaan voor uitbreiding van dit winkelaanbod, maken we voor elke branche afzonderlijk een inschatting van de distributieve uitbreidingsmogelijkheden. Onderscheid wordt gemaakt tussen de traditionele PDV-branches woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra en auto s, boten, caravans. We gaan hier enkel in op de belangrijkste conclusies. In bijlage 2 is een uitgebreide uitleg van de methodiek en de gehanteerde variabelen te vinden. Geen uitbreidingspotenties woninginrichting In Purmerend is in totaal circa m² wvo aan woninginrichting gevestigd, waarvan een het overgrote deel buiten de reguliere centra ( m² wvo). Een beperkt deel hiervan is geclusterd aan de Wagenweg (6.000 m² wvo). De meerderheid van de aanbieders is verspreid gelegen op de bedrijventerreinen. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 11

18 Het concurrerende aanbod in de omgeving is relatief sterk (kaart 2). In Amsterdam, Zaandam, Beverwijk, Alkmaar en Hoorn zijn clusters in woninginrichting aanwezig met een fors groter aanbod dan in Purmerend. Met name de woonboulevard van Zaandam is relatief groot en ligt op korte afstand. In verband met dit sterke concurrerende aanbod in de omgeving zal bij de inschatting van het toekomstig haalbare aanbod in woninginrichting in Purmerend uitgegaan moeten worden van een overwegend lokale en beperkt streekverzorgende functie (Waterland). Het streven naar een echt regionaal functionerend aanbod in Purmerend is naar verwachting niet haalbaar in verband met het enorme concurrerende aanbod en de algehele stand van zaken in de woninginrichtingsbranche (structureel overaanbod en stagnerende bestedingen). In de huidige situatie is de koopkrachtbinding in woninginrichting in woninginrichting circa 50%*. Als uitgegaan wordt van een compleet aanbod in Purmerend met een overwegend * Koopstromenonderzoek Randstad DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

19 Geen marktpotenties voor uitbreiding woninginrichting Toekomstig aanbod vooral lokaal-verzorgend lokale en beperkte streekfunctie (Purmerend en Waterland) dan is een (ambitieuze) koopkrachtbinding haalbaar maximaal 60%. Een groot deel van de consumenten in Purmerend zullen voor de aankoop van bijvoorbeeld een nieuwe bank gericht zijn op aankooplocaties buiten de gemeentegrenzen waar een uitgebreider of gespecialiseerder aanbod aanwezig is. De koopkrachttoevloeiing bedraagt momenteel circa 40%. Bewoners in de regio Waterland zijn voor een deel gericht op het aanbod in Purmerend, al rijden deze consumenten net zo makkelijk door naar Zaandam of Amsterdam waar een uitgebreider aanbod aanwezig is. In verband met het forse concurrerende aanbod in de omgeving kan de toevloeiing naar verwachting niet verder stijgen. Als uitgegaan wordt van een groei tot inwoners in 2020 dan is een maximaal aanbod in de woninginrichting haalbaar in Purmerend van à m² wvo. Geconcludeerd kan worden dat er geen toekomstige marktruimte bestaat voor uitbreiding van het aanbod. De verwachte marktpotenties zijn zelfs lager dan het huidige aanbod ( m² wvo). Dit betekent dat het huidige aanbod matig functioneert en een vloerproductiviteit (omzet/m²) realiseert die lager is dan landelijk gemiddeld. Uitbreiding aanbod bouwmarkten mogelijk Het aanbod aan bouwmarkten in Purmerend bestaat uit Gamma en Praxis met een totale omvang van m² wvo. Daarnaast is net buiten de gemeente in Wormerland een vestiging van Karwei (3.400 m² wvo) te vinden, die voor een groot deel afhankelijk is van bestedingen van consumenten uit Purmerend. In totaal gaat het om een aanbod van m² wvo aan bouwmarkten. Bouwmarkten hebben overwegend een lokaal-verzorgende functie. De huidige koopkrachtbinding van bouwmarkten in Purmerend bedraagt circa 90%. Voor consumenten in Purmerend is weinig reden om lange afstanden af te leggen voor een bezoek aan een bouwmarkt als er in de eigen gemeente een ruim en goed bereikbaar aanbod aanwezig is. Enige toevloeiing van koopkracht kan verwacht worden vanuit de regio. Momenteel komt circa 35% van de DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 13

20 omzet van buiten Purmerend. Met de verwachte groei van de bevolking tot inwoners is in 2020 een haalbaar aanbod aan bouwmarkten te realiseren van in totaal circa à m² wvo. Geconcludeerd kan worden dat er (ondanks aanwezigheid van een bouwmarkt net over de grens in Wormerland) marktruimte bestaat voor toevoeging van een derde bouwmarkt in Purmerend en eventuele schaalvergroting van bestaande aanbieders. Marktpotenties tuincentra beperkt Net als bouwmarkten hebben tuincentra hoofdzakelijk een lokaalverzorgende functie. In Purmerend zijn momenteel geen tuincentra aanwezig. De koopkrachtbinding is dan ook relatief laag (65%). Met een compleet aanbod is een hogere koopkrachtbinding van 85% à 90% en een koopkrachttoevloeiing van circa 20% haalbaar. Met de groei van het aantal inwoners is in Purmerend in 2020 een aanbod aan tuincentra haalbaar van circa à m² wvo. De drie tuincentra net over de gemeentegrens in Beemster hebben echter een belangrijke verzorgingsfunctie voor inwoners van Purmerend. De totale omvang van deze aanbieders bedraagt circa m² wvo. In verband met dit sterke concurrerende aanbod net over de gemeentegrens ligt het niet voor de hand om te streven naar een nieuwe vestiging van een tuincentrum in Purmerend. Auto s, boten, caravans In de autobranche in Nederland is een behoorlijke trend van schaalvergroting zichtbaar. Kleinere clusters van aanbieders krijgen het steeds lastiger. De ontwikkeling van nieuwe autoboulevards stagneert. De weinige nieuwe clusters die in het land ontwikkeld worden, hebben een steeds groter verzorgingsgebied nodig om voldoende omzet te halen. In Purmerend is het huidige aanbod aan verkooppunten van auto s, boten en caravans verspreid gevestigd op de bedrijventerreinen Baanstee West en Oost en De Koog. Naar verwachting is ook in Purmerend weinig toekomstige marktruimte voor uitbreiding van het aanbod. Mogelijk zijn er individuele initiatieven voor uitbreiding, verplaatsing of nieuwvestiging. Er is echter geen aanleiding om uit te gaan van veel extra benodigde ruimte voor het aanbod in auto s boten, caravans. Conclusie Uit het voorgaande komt naar voren dat er, ondanks de verwachte bevolkingsgroei, geen aanleiding is uit te gaan van een sterke toename van de ruimtebehoefte op perifere winkellocaties: Dagelijks winkelaanbod wordt geconcentreerd in de wijk- en buurtcentra. Recreatief winkelaanbod in reguliere niet-dagelijkse branches wordt geconcentreerd in de binnenstad. Voor de traditionele PDV-branches zijn weinig uitbreidingspotenties aanwezig, met uitzondering van uitbreiding van het aanbod van bouwmarkten. In verband met de voortgaande schaalvergroting (van benodigde verzorgingsgebieden) is er geen aanleiding om uit te gaan van groei van het aanbod in auto s, boten en caravans. 14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

21 Weinig marktruimte in autobranche Streven naar clustering PDv-aanbod op Wagenweg 3.2 Gewenste locaties Streven naar clustering Het perifere winkelaanbod in Purmerend is momenteel grotendeels verspreid gelegen. Afgezien van de Wagenweg is nauwelijks sprake van enige ruimtelijke samenhang tussen aanbieders. In het algemeen is het om meerdere redenen gewenst te streven naar concentratie van het aanbod in PDV-branches. Ten eerste omdat winkels dan meer van elkaars bezoekers kunnen profiteren (combinatiebezoek en synergie). Winkels in woninginrichting onderling kunnen van elkaars nabijheid profiteren en ook bijvoorbeeld bouwmarkten en woonwinkels. Daarnaast kan ruimtelijke clustering voordelen hebben voor de herkenbaarheid van het aanbod. Het concentratiegebied kan meer als een geheel naar buiten toe geprofileerd worden. Ten derde wordt door clustering voorkomen dat detailhandelsfuncties en andere functies (bedrijvigheid of wonen) met elkaar in conflict komen (denk aan menging vrachtverkeer en verkeer van winkelend publiek te voet of met de fiets (verkeersveiligheid). Wagenweg en Burg D. Kooimanweg als PDV-locatie Het gebied bestaande uit de Wagenweg en een deel van de Burg. D. Kooimanweg is momenteel het enige concentratiegebied voor perifere detailhandel in Purmerend. Het aanbod is met m² wvo woninginrichting aan de Wagenweg echter beperkt. Het aanbod aan de Burg. D. Kooimanweg is met name gericht op autoverkoop en is met m² wvo ook beperkt. Voor de toekomst kan gestreefd worden naar verdere concentratie van het aanbod in PDV-branches. Het ligt voor de hand om voort te borduren op het bestaande cluster aan de Wagenweg en een deel van de Burg. D. Kooimanweg. Rekening houdend met de te verwachten behoefte vanuit de markt (marktpotenties) en de beschikbare fysieke ruimte, volstaan de Wagenweg en de Burg. D. Kooimanweg als de toekomstige PDV-locatie van Purmerend. Eventuele nieuwvestiging, uitbreiding en verplaatsing van bestaande aanbieders in Purmerend zou hier gefaciliteerd kunnen worden. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 15

22 De gemeente streeft naar transformatie van de Wagenweg tot aantrekkelijk woongebied. In het verleden is daarbij uitgegaan van verplaatsing van winkels in PDV-branches naar de Kop van West. De planontwikkeling heeft, mede naar aanleiding van de economische recessie, enige vertraging opgelopen. Mogelijk leidt de verminderde druk op zowel de woning- als de winkelmarkt tot een bijstelling van het programma, de grondexploitatie en de ruimtelijke opzet. Afhankelijk van deze verdere planontwikkeling blijft menging van wonen en winkels in PDV-branches in de toekomst waarschijnlijk goed mogelijk. Verdere clustering hier kan zo bijdragen aan de revitalisering van het gebied. Er is dan ook geen aanleiding in Purmerend een nieuwe locatie voor PDV aan de detailhandelsstructuur toe te voegen (bijvoorbeeld Kop van West). De exacte afbakening van het gebied voor winkels in PDV-branches is afhankelijk van de uitwerking van de herstructureringsplannen. Terughoudend beleid op bedrijventerreinen Gestreefd kan worden naar behoud en (waar mogelijk) enige versterking van de huidige aanbodstructuur aan de Wagenweg. Verdere concentratie van aanbod draagt bij aan een herkenbaar cluster en biedt extra mogelijkheden voor synergie en gezamenlijke faciliteiten (parkeren, uitstraling, etc.). Dit is op zichzelf geen reden om eventuele ontwikkelingen op bedrijventerreinen tegen te houden. De noodzaak om de Wagenweg te versterken is hiervoor te klein. Alleen een beleidsmatige en actieve inzet op de ontwikkeling of versterking van een (nieuwe) PDV-locatie kan een relevant argument zijn om nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen op bedrijventerreinen tegen te houden. Wel kunnen andere ruimtelijke argumenten een terughoudend beleid voor detailhandel op bedrijventerreinen rechtvaardigen (conflictsituaties met andere functies, optimaler gebruik van schaarse bedrijventerreinen, verkeersbewegingen op bedrijventerreinen, etc). Daarnaast zijn de (eventueel nog nieuw te ontwikkelen) bedrijventerreinen geschikt voor (uitbreiding van) het aanbod in auto s, boten en caravans. Terughoudend beleid detailhandel op bedrijventerreinen Bedrijventerreinen geschikt voor aanbod van caravans 16 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

23 3.3 Beleidsregels Alleen traditionele PDV-branches in periferie In Purmerend worden de marktpotenties voor winkels zoveel mogelijk geclusterd in de bestaande winkelcentra (binnenstad en wijkcentra). Vestiging en uitbreiding van winkels buiten deze winkelgebieden is ongewenst. In verband met het grootschalige karakter en de beperkte bijdrage aan het functioneren van winkelgebieden wordt een uitzondering gemaakt voor winkels in auto s, boten en caravans, woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra. Bij perifere vestiging geldt het (ruimtelijk relevante) criterium dat de aard of omvang van de artikelen een ruimtegebruik vragen dat niet inpasbaar is in een winkelgebied. Voor deze traditionele PDV-branches is dit planologischjuridisch relevant gebleken. In Purmerend is geen aanleiding om overige branches in de periferie toe te staan. De bestaande hoofdcentra bieden voldoende ruimtelijke mogelijkheden. Voor versterking van de binnenstad is het van groot belang de bestaande marktpotenties in Purmerend zoveel mogelijk in de binnenstad te clusteren en te gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe winkelprojecten waarbij ingespeeld kan worden op schaalvergroting. Clustering Wagenweg en Burg. D Kooimanweg Clustering van het winkelaanbod in PDVbranches aan de Wagenweg en de Burg. D. Kooimanweg is gewenst. Hier kan door de gemeente ingezet worden op versterking van het gebied en ruimte gegeven worden aan schaalvergroting en nieuw-vestiging van perifere detailhandel. Hier wordt in ieder geval ruimte geboden aan winkels in woninginrichting en bouwmarkten. Overige perifere detailhandel is hier ook mogelijk. Dit is op zichzelf geen reden om eventuele ontwikkelingen op bedrijventerreinen tegen te houden. Ook op de bedrijventerreinen is eventueel nieuwvestiging of uitbreiding van winkels in traditionele PDV-branches mogelijk. Clustering van auto s, boten en caravans op bedrijventerreinen Clustering van het winkelaanbod in auto s, boten en caravans kan plaatsvinden op de aanwezige bedrijventerreinen. Hierdoor ontstaat een herkenbare plek van aanbieders in deze branche. Hier kan door de gemeente ingezet worden op versterking van het gebied en ruimte worden gegeven aan schaalvergroting en eventueel nieuwvestiging van aanbieders in auto s, boten en caravans. Overige echt-volumineuze artikelen In principe wordt alleen medewerking verleend aan traditionele perifere detailhandelsvestigingen op de aangegeven locaties. Het kan echter zijn dat een aanbieder van overige vormen van detailhandel in echt-volumineuze artikelen zich aandoet die met dit beleid nog niet voorzien zijn. Het gaat bij deze aanbieders van echt-volumineuze artikelen om doelgericht bezochte winkels buiten de traditionele PDV-branches, die echter vanwege de aard en omvang van de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. Het is echter expliciet niet de bedoeling dat deze winkels zich al of niet geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook) een substantieel niet-volumineus aanbod. De volgende voorwaarden worden in ieder geval gesteld aan een initiatief: DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 17

24 alleen grootschalige vestigingen: minimaal m² wvo (kleinere winkels zijn immers inpasbaar in winkelgebieden) ontheffing op basis van voorwaarden voor een specifiek assortiment (geen branche); limitatieve omschrijving van het gevoerde assortiment (met het oog op handhaving); louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m³); zeer beperkt niet-volumineus assortiment: maximaal 50 m² wvo (voorkomt shop-inshop en substantieel (neven)assortiment); het initiatief is handhaafbaar. Tegengaan branchevervaging Om ongewenste branchevervaging in traditionele PDV-branches en overige winkels met volumineuze artikelen waarvoor ontheffing is verleend, tegen te gaan is handhaving noodzakelijk. Dit betekent dat de gemeente moet controleren of winkelbedrijven buiten de reguliere winkelcentra zich houden aan de gestelde branchebeperkingen. Gebeurt dit niet of onvoldoende, dan bestaat de kans dat winkels met volumineuze artikelen zich ontwikkelen tot gewone winkels en dat kan schadelijk zijn voor de reguliere winkelcentra van Purmerend. Als dergelijke winkels eenmaal een substantieel nevenassortiment voeren, is dat lastig terug te draaien en ligt precedentwerking op de loer. Het feit dat (de wil tot) handhaving in de praktijk vaak uitblijft of leidt tot gedetailleerde regels en discussies pleit ervoor om in algemene zin terughoudend om te gaan met het toestaan van (nieuwe) uitzonderingen in de periferie. Internetverkoop Op sommige locaties kan de verkoop van producten plaats via internet (incl. voorraad en logistieke functie) leiden tot ongewenste situaties. Internetverkoop van (gebruikte) goederen tussen consumenten (zoals Marktplaats) is geen ongewenste situatie, zolang de verkoop tussen consumenten incidenteel plaatsvindt en er geen sprake is van bedrijfsmatige verkoop. Ook bedrijfsmatige internetverkoop vanuit een winkellocatie (zoals een winkelier met ook een webwinkel en intern magazijn) is toegestaan. Er is immers sprake van een detailhandelsbestemming. Bedrijfsmatige internetverkoop vanuit een locatie met de bestemming woonhuis (zoals een particulier met een webwinkel in kinderkleding) is niet strijdig met het bestemmingsplan zolang de verkoop uitsluitend via internet verloopt en geen ruimtelijke uitstraling heeft *. Een afhaal/afrekenbalie of een showroom zijn dus niet toegestaan. In een dergelijk geval is sprake van fysieke detailhandel en dit is in strijd met de bestemming **. Daarnaast dienen de logistieke activiteiten ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Vanaf een bedrijfslocatie is internetverkoop toegestaan, inclusief logistieke activiteiten (zoals een afhaalbalie). Hieronder vallen professionele internetverkopers die een groot magazijn en logistieke functie hebben (zoals bol.com en hm.nl). Activiteiten met de ruimtelijke uitstraling van een showroom of winkelfunctie is niet toegestaan. In dat geval is namelijk sprake van fysieke detailhandel en dat hoort thuis in winkelgebieden. * Raad van State (15 februari 2006), LJN: AV1819 ** Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden (4 oktober 2006), LJN: AY DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

25 Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Indicatie marktpotenties De heer M. de Boer Mevrouw Y. Breuk De heer B. Daan De heer P. Dooper De heer C. van Gijn De heer H. Krieger Mevrouw P. Laan De heer H. Lamers De heer H. Scholten De heer J. van der Weerd Kamer van Koophandel Voorzitter Purmerendse Centrumondernemers (PCO) Wethouder Economie Gemeente Purmerend Plaatsvervangend voorzitter Purmerendse Regio Ondernemers (PRO) Hoofdbedrijfschap Detailhandel Wethouder Ruimtelijke Ordening Gemeente Purmerend Projectleider Detailhandelsvisie Gemeente Purmerend Regiomanager MKB Noordwest-Holland Bewoner binnenstad Beleidsmedewerker Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Purmerend Distributie planologisch onderzoek (dpo) In vroegere dpo s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende gebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied We maken een indicatieve berekening voor woninginrichting, tuincentra en bouwmarkten. Het primaire verzorgingsgebied is de eigen gemeente. Purmerend heeft momenteel circa inwoners en naar verwachting in 2020 circa inwoners* als gevolg van woningbouwprojecten. * Gemeente Purmerend (2010), Bevolkingsprognose Purmerend DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 19

26 Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2010 circa 83,5 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van Hiervan wordt 360 omgezet in winkels in woninginrichting, 230 in bouwmarkten en 70 in tuincentra*. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels in woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Purmerend nauwelijks afwijkt van het landelijk gemiddelde gaan we uit van de landelijke omzetcijfers. Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners in Purmerend komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners van Purmerend dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners van de gemeente Purmerend (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Purmerend ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht). In de huidige situatie is sprake van een koopkrachtbinding in woninginrichting van circa 50% en een koopkrachttoevloeiing van circa 40%**. Als uitgegaan wordt van een compleet aanbod in woninginrichting in Purmerend met een overwegend lokale en beperkt streekverzorgende functie, dan is een (ambitieuze) koopkrachtbinding haalbaar tot maximaal 60%. Een groot deel van de consumenten in Purmerend zullen toch voor meubels en dergelijke gericht zijn op aankooplocaties buiten de gemeentegrenzen waar een uitgebreider of gespecialiseerder aanbod aanwezig is. De koopkrachttoevloeiing bedraagt momenteel circa 40%. Bewoners in de regio Waterland zijn voor een deel gericht op het aanbod in Purmerend, al rijden deze consumenten net zo makkelijk door naar Zaandam of Amsterdam waar een uitgebreider aanbod aanwezig is. In verband met het forse concurrerende aanbod in de omgeving kan de toevloeiing naar verwachting niet verder stijgen. Bouwmarkten hebben overwegend een lokaalverzorgende functie. De huidige koopkrachtbinding in Purmerend bedraagt circa 90%. Voor consumenten in Purmerend is weinig reden om lange afstanden af te leggen voor een bezoek aan een bouwmarkt als er in de eigen gemeente een ruim en goed bereikbaar aanbod aanwezig is. Enige toevloeiing van koopkracht kan verwacht worden vanuit de regio. Momenteel komt circa 35% van de omzet van buiten Purmerend. * HBD (2011), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek ** Koopstromenonderzoek Randstad DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

27 Net als bouwmarkten hebben tuincentra hoofdzakelijk een lokaalverzorgende functie. In Purmerend zijn momenteel geen tuincentra aanwezig. De huidige koopkrachtbinding is dan ook relatief laag (65%). Met een compleet aanbod is een hogere koopkrachtbinding van 85% à 90% en een koopkrachttoevloeiing van circa 20% haalbaar. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met woninginrichting circa in 2010 (excl. BTW). In bouwmarkten is de gemiddelde omzet per m² (excl. BTW) en in tuincentra 550 (excl. BTW) (HBD, 2010). Voor Purmerend gaan wij uit van deze gemiddelde vloerproductiviteiten. Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers kan een indicatieve berekening worden gemaakt van het haalbare aanbod voor winkels in woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra in Purmerend. Indicatie distributieve mogelijkheden winkels in woninginrichting in de gemeente Purmerend in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 360 Koopkrachtbinding 50-60% Koopkrachttoevloeiing 40% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 24,5-29,4 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod gemeente (m² wvo) Indicatie distributieve mogelijkheden bouwmarkten in de gemeente Purmerend in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 230 Koopkrachtbinding 85-90% Koopkrachttoevloeiing 35% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 24,6-26,0 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod gemeente (m² wvo) Aanwezig aanbod net buiten gemeente (m² wvo) Indicatie distributieve mogelijkheden tuincentra in de gemeente Purmerend in 2020 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 70 Koopkrachtbinding 85-90% Koopkrachttoevloeiing 20% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 6,1-6,4 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) 550 Potentieel winkelaanbod (m² wvo) Aanwezig aanbod gemeente (m² wvo) 0 Aanwezig aanbod net buiten gemeente (m² wvo) DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 21