Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2011

Transcriptie

1 Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2011

2

3 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 3 2 Uitgangssituatie Detailhandelsstructuur Positie in de regio Aantal inwoners 10 3 Trends en beleid Trends in de detailhandel Relevant beleid en wetgeving 13 4 Detailhandelsstructuurvisie Coalitieakkoord Ambities detailhandelsstructuur De visie in hoofdlijnen Prioriteit voor de binnenstad Gezonde radialen Duurzame wijkwinkelstructuur Thema wonen: herpositioneren Bouwmarkten, tuincentra en overige detailhandel in PDV-branches Grootschalige detailhandel Traffic- en werklocaties Branchevervaging, internetverkoop, detailhandel als nevenactiviteit 26 5 Beleidskader Beleidskeuzes Toetsingskader 30 Bijlage 1 Begeleidingscommissie 32 Bijlage 2 Begrippenlijst 32 Bijlage 3 Branche-indeling detailhandel 34 Bijlage 4 Winkelaanbod in kern Enschede 34 Bijlage 5 Analyse winkelgebieden Enschede (stand van zaken november 2010) 35 Bijlage 6 Distributieve mogelijkheden 38

4

5 0 Samenvatting Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Enschede dateert uit Zowel landelijk als in Enschede hebben zich in de hierop volgende jaren diverse ontwikkelingen voorgedaan. Te denken valt aan de toename en schaalvergroting van het aanbod, branchevervaging, opkomst van internet en de vraag naar perifere ontwikkelingsmogelijkheden. Concrete vragen in Enschede betreffen het streefbeeld en beleid voor de stagnerende woninginrichtingsbranche en in relatie hiermee de locatie Schuttersveld. Daarnaast doen zich regelmatig marktinitiatieven voor, onder meer voor grootschalige detailhandel (sportartikelen, bouwmarkten, supermarkten). Deze trends en ontwikkelingen vormen samen met het coalitieakkoord van het huidige College van B&W ( Vertrouwen in Enschede ) de aanleiding om te komen tot een actualisatie van de Detailhandelsstructuurvisie uit De gemeente Enschede heeft DTNP opdracht gegeven deze actualisatie op te stellen. Doelstelling Doel is een heldere en ontwikkelingsgerichte visie op het gewenste detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. De geactualiseerde detailhandelsstructuurvisie wijst locaties aan voor detailhandelsontwikkelingen en geeft antwoord op vragen uit de markt. Met deze visie kan optimaal ingespeeld worden op trends en ontwikkelingen in de detailhandel en kunnen marktkansen optimaal worden benut. Ambities detailhandelsstructuur Voor deze detailhandelsstructuurvisie zijn de volgende ambities geformuleerd: Een compleet en attractief aanbod voor inwoners van Enschede en voor bezoekers aan de stad; Een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie; Een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren; Een visie gericht op intensief en duurzaam ruimtegebruik. Stimulering markt door ruimtelijke ordening Om deze ambities te verwezenlijken, is een zorgvuldig ruimtelijk ordeningsbeleid voor de detailhandel het meest krachtige instrument. In het ruimtelijke detailhandelsbeleid worden duidelijke keuzes (prioriteiten) gemaakt voor de winkelstructuur. Met een dergelijk ruimtelijk beleid wordt aan marktpartijen duidelijkheid en zekerheid geboden. Door marktpotenties en investeringen te bundelen op een beperkt aantal, kansrijke locaties, ontstaan extra kansen voor functiesynergie, intensief ruimtegebruik en flexibiliteit van gebruik (duurzaam vastgoed). Hierdoor wordt het eerder haalbaar te investeren op relatief dure en complexe stedelijke vernieuwings- of centrumlocaties. Bovendien ontstaan compacte locaties met voldoende kritische massa aan bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit. Het stimuleren van investeringen op gewenste locaties gaat gepaard met het tegengaan van ontwikkelingen buiten de gewenste structuur. Immers, als marktinitiatieven ook op perifere of andere goedkope en snel te ontwikkelen locaties zijn toegestaan, zullen investeringen op de meer complexe en kostbare locaties uitblijven. Verminderde druk op de markt en onzekerheid ondermijnen zo het beoogde gezonde ondernemersklimaat voor nieuwe investeringen en meer kwaliteit. 1

6 Op deze manier stimuleert en faciliteert een stringent ruimtelijk detailhandelsbeleid: De ontwikkelingskansen voor nieuwe marktontwikkelingen; Een gezond ondernemersklimaat voor de bestaande detailhandel; Complete en aantrekkelijke winkelclusters voor consumenten (voorzieningenniveau); Duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. De visie in hoofdlijnen Op basis van de uitgangssituatie, trends en beleid, en bovenstaande ambities, zijn de hoofdlijnen voor de detailhandelsstructuur: Nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk faciliteren in winkelgebieden met een bijpassende functie en verzorgingsgebied; Verdere versterking van de positie van de binnenstad als hoofdwinkelgebied binnen de gemeente en als belangrijkste winkelgebied van Twente; Verdere versterking van de positie van de binnenstad door bundeling van initiatieven met het oog op een zo uitgebreid mogelijk niet-dagelijks aanbod (kritische massa, keuze, variëteit, attractie, functiesynergie); Behoud en versterking van een compleet pakket dagelijkse winkelvoorzieningen in de eigen wijk op loop-/fietsafstand voor de consument (laagdrempelig, comfort en beperking onnodige automobiliteit); Versterking van het aanbod dagelijkse winkelvoorzieningen door bundeling van potenties in een beperkt aantal bestaande wijk- en buurtwinkelcentra (voldoende kritische massa en draagvlak, synergie, meer kansen voor speciaalzaken); Aanbod in de woninginrichtingsbranche concentreren op één locatie (ten behoeve van benodigde kritische massa, synergie binnen het thema, vergroting keuzemogelijkheden voor consument); Versterking van een gevarieerd aanbod doe-het-zelfartikelen op aanvaardbare afstand van de consument, waarbij wordt gestreefd naar het optimum tussen voldoende schaalgrootte, ruimte voor dynamiek in de branche en spreiding over de stad; Behoud van een gevarieerd tuincentrumaanbod op bestaande (winkel-)locaties; Op termijn op verzoek herbestemmen van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties. In hoofdstuk 4 worden deze hoofdlijnen verder uitgewerkt per deelgebied en thema. De gewenste ruimtelijke detailhandelsstructuur is weergegeven op kaart 4 (blz. 21). Beleidskader In hoofdstuk 5 zijn het beleid en het toetsingskader uitgewerkt. Centraal in het beleid staat de versterking van de detailhandelsstructuur van Enschede. Samengevat is het beleid: Versterking van de binnenstad door bundeling van marktinitiatieven; Een fijnmazige, duurzame structuur van sterke boodschappencentra in elke wijk; Herpositionering en kwaliteitsverbetering van lokaal verzorgende woonboulevard; Versterking van een gevarieerd aanbod doe-het-zelfartikelen op aanvaardbare afstand van de consument; Behoud van gevarieerd tuincentrumaanbod op bestaande (winkel-)locaties; Zo mogelijk behoud voorzieningen in kleine kernen. 2

7 1 Inleiding Aanleiding Het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Enschede dateert uit Zowel landelijk als in Enschede hebben zich in de hierop volgende jaren diverse ontwikkelingen voorgedaan. Te denken valt aan de toename en schaalvergroting van het aanbod, branchevervaging, opkomst van internet en de vraag naar perifere ontwikkelingsmogelijkheden. Concrete vragen in Enschede betreffen het streefbeeld en beleid voor de stagnerende woninginrichtingsbranche en in relatie hiermee de locatie Schuttersveld. Daarnaast doen zich regelmatig marktinitiatieven voor, onder meer voor grootschalige detailhandel (sportartikelen, bouwmarkten, supermarkten). Deze trends en ontwikkelingen vormen samen met het coalitieakkoord van het huidige College van B&W ( Vertrouwen in Enschede ) de aanleiding om te komen tot een actualisatie van de Detailhandelsstructuurvisie uit De gemeente Enschede heeft DTNP opdracht gegeven deze actualisatie op te stellen. Doelstelling Doel is een heldere en ontwikkelingsgerichte visie op het gewenste detailhandelsbeleid voor de komende vijf jaar. De geactualiseerde detailhandelsstructuurvisie wijst locaties aan voor detailhandelsontwikkelingen en geeft antwoord op vragen uit markt. Met deze visie kan optimaal ingespeeld worden op trends en ontwikkelingen in de detailhandel en kunnen marktkansen optimaal worden benut. Proces Tijdens het opstellen van deze detailhandelsstructuurvisie door DTNP heeft een aantal keren terugkoppeling plaatsgevonden met een begeleidingscommissie (zie bijlage 1). Daarnaast zijn workshops gehouden met: het College van B&W; de Stedelijke Commissie; betrokken ambtelijke afdelingen; betrokken marktpartijen (ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars). In de workshopronde zijn de huidige situatie en uitgangspunten voor de visie besproken. Deze zijn daarna uitgewerkt tot een integrale visie op het gewenste detailhandelsbeleid. Leeswijzer Gekozen is voor een bondige rapportage. In hoofdstuk 2 en 3 worden puntsgewijs de huidige situatie, ontwikkelingen, trends en beleid weergegeven. In hoofdstuk 4 zijn de uitgangspunten en hoofdlijnen van de visie gepresenteerd. Deze worden per thema uitgewerkt. Tevens wordt ingegaan op de vraag hoe (in bestemmingsplannen) kan worden omgegaan met branchevervaging, internetverkoop en detailhandel als nevenactiviteit. Het beleids- en toetsingskader is opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 0 is een korte samenvatting opgenomen. In bijlage 2 is een begrippenlijst opgenomen. Hierin wordt nader ingegaan op de definitie van gehanteerde begrippen. Bijlage 3 geeft een overzicht van de gehanteerde brancheindeling, onder meer in grafieken en kaarten. Bijlage 4 geeft een overzicht van het huidige winkelaanbod per branche. In bijlage 5 wordt per winkelgebied puntsgewijs ingegaan op het huidige winkelaanbod en de belangrijkste kwaliteiten. In bijlage 6 is de kwantitatieve (distributieplanologische) analyse en uitleg opgenomen voor het toekomstig haalbare winkelvloeroppervlak.. 3

8 2 Uitgangssituatie 2.1 Detailhandelsstructuur Huidige omvang en spreiding winkelaanbod Het winkelaanbod in de gemeente Enschede heeft een totale omvang van bijna m² winkelvloeroppervlak (wvo). Hiervan ligt bijna 95% in de kern Enschede. De gemeente Enschede bestaat naast de kern Enschede uit de kernen Glanerbrug, Boekelo en Lonneker. In bijlage 4 en 5 wordt nader ingegaan op de huidige detailhandelsstructuur van Enschede. De belangrijkste kenmerken zijn samengevat: De binnenstad is het grootste winkelgebied (± m² wvo), 90% van het aanbod hier bestaat uit niet-dagelijkse artikelen. De binnenstad bestaat grofweg uit twee delen: het moderne deel (Van Heekplein en omgeving) met veel grote, landelijke filiaalbedrijven en het historische deel met meer lokale, kleinschalige winkels en horeca (Oude Markt); Een groot deel van de winkels in de branche woninginrichting is geclusterd op Schuttersveld (totale omvang ± m² Binnenstad: zeer sterk niet-dagelijks aanbod Wijkcentra gericht op dagelijkse boodschappen Figuur 1 Spreiding winkelaanbod gemeente Enschede Bron: I&O Research, april 2010; bewerking Droogh Trommelen en Partners november

9 Figuur 2 Winkelaanbod in kern Enschede en in kernen met gelijk aantal inwoners (in m² wvo) Figuur 3 Winkelaanbod in binnenstad Enschede en in centra van kernen met gelijk aantal inwoners (in m² wvo) wvo). Hierdoor is deze locatie herkenbaar als woonboulevard, maar mede door een matige samenhang in opzet en uitstraling functioneert dit woonthemacentrum onvoldoende (o.a. leegstand, stagnatie); De wijkwinkelstructuur, met vooral dagelijks aanbod, is fijnmazig met een groot aantal wijk- en buurtwinkelcentra verspreid over de stad (zie ook figuur 4); Buiten de winkelgebieden bevindt zich in de gemeente Enschede ± m² aan verspreide bewinkeling (o.a. de singels en radialen vanuit de binnenstad). Opvallend in Enschede is het grote aantal solitaire supermarkten (met name discounters). Verder bestaat de verspreide bewinkeling onder meer uit bouwmarkten, tuincentra en woninginrichtingszaken. Aan de Zuiderval is een cluster met autodealers aanwezig. Bron: I&O Research, april 2010; bewerking Droogh Trommelen en Partners november 2010 Enschede en vergelijkbare steden In de kern Enschede is in totaal ruim m² wvo gevestigd; Ten opzichte van het gemiddelde in kernen met een gelijk inwonertal (ruim m² wvo) heeft Enschede een ruim winkelaanbod (zie figuur 2). 5

10 Relatief sterk vertegenwoordigde branches in de kern Enschede zijn supermarkten, schoenen en lederwaren, sport, wit- en bruingoed, overig in en om het huis, bouwmarkten en tuincentra. De binnenstad van Enschede is iets kleiner dan centra van kernen met een gelijk inwonertal (zie figuur 3). Dit wordt vooral bepaald door een beperkter aanbod versspeciaalzaken, persoonlijke verzorging, sport en woninginrichting. In Enschede zijn deze branches echter vaak (vlak) buiten de binnenstad gelegen (o.a. singels en radialen). Het modische en overige niet-dagelijkse (recreatieve) aanbod is in de Enschedese binnenstad sterker aanwezig dan gemiddeld. Figuur 4 Winkelaanbod per winkelgebied in Enschede Wijk- en buurtcentra voor dagelijkse aankopen De wijkwinkelcentra in noord en oost zijn recent (her)ontwikkeld of op dit moment in (her)ontwikkeling: Deppenbroek, Roombeek, Twekkelerveld, Stokhorst, Eschmarke, Budgetcenter. In zuid en west zijn vooral (enigszins) verouderde of incomplete winkelcentra, Bron: I&O Research, april 2010; bewerking Droogh Trommelen en Partners november

11 7

12 waar ontwikkelingen (nog) uitgebleven zijn (o.a. Zuid, Stadsveld, Stroinkslanden). Opvallend in oost zijn drie supermarktcentra (Miro Centre, Lage Bothofstraat, Budgetcenter). Ze zijn gelegen buiten of aan de rand van woonwijken, zijn sterk op autobezoek georiënteerd en hebben deels een wijkoverstijgende functie. Het aanbod bestaat primair uit een grote supermarkt. Het centrum van Glanerbrug is recent opnieuw ingericht en heeft hierdoor een aantrekkelijke uitstraling. Het winkelaanbod in de kleine kernen Boekelo en Lonneker is beperkt. Ontwikkelingen detailhandel Enschede Voor een aantal winkelcentra in Enschede zijn concrete plannen of reeds lopende projecten voor uitbreiding en/of versterking: Herontwikkelingsplan winkelcentrum Zuid (uitbreiding, verbetering routing), vooruitlopend hierop is recentelijk Hema tijdelijk gevestigd in het pand van TNT Post; Uitbreiding supermarkt Albert Heijn in winkelcentrum Stroinkslanden, op termijn mogelijk herontwikkeling hele centrum; Nieuwbouw supermarkt Sanders/EMTÉ in winkelcentrum Stadsveld, aanleg 8 parkeerterrein op huidige locatie supermarkt; Herontwikkeling (uitbreiding) winkelcentrum Twekkelerveld is bijna afgerond; Voormalige Edah-locatie in Twekkelerveld wordt nieuwe locatie voor Sanders/EMTÉ, detailhandelsfunctie aan Toekomststraat (huidige Sanders) verdwijnt; Ontwikkeling fase 2 van winkelcentrum Op de Brouwerij in Roombeek, met onder meer verplaatsing van Sanders/EMTÉ uit Mekkelholt en vestiging van Hema, winkelcentrum Mekkelholt verdwijnt na oplevering fase 2 (maximale omvang winkels Op de Brouwerij: m² bvo); Herontwikkeling winkelcentrum Stokhorst (6.000 m² bvo), met o.a. verplaatsing van Sanders/EMTÉ uit t Ribbelt; Herontwikkeling Miro Centre binnen bestaand oppervlak, schaalvergroting (onder andere AH-XL) door interne herschikking, daarnaast verbetering stedenbouwkundige opzet en uitstraling. Naast deze harde plannen, speelt er nog een aantal initiatieven in de detailhandelssector: Ondernemers Boswinkel hebben een wens geuit tot toevoeging discounter: Kwaliteitsverbetering Lage Bothofstraat (bestemmingsplan biedt ruimte voor huidige omvang reguliere detailhandel, aangevuld met ruimte voor te verplaatsen PDV); Diverse vragen vanuit de bouwmarktensector voor verplaatsing, nieuwvestiging of uitbreiding. 2.2 Positie in de regio De binnenstad van Enschede vervult een (boven)regionale verzorgingsfunctie: Het winkelaanbod in de binnenstad van Enschede (± m² wvo) is ruim groter dan in de centra van Hengelo (± m² wvo), Almelo (± m² wvo), Haaksbergen (± m² wvo), Oldenzaal (± m² wvo) en de nabijgelegen Duitse centra (o.a. Gronau); Met name mode en overig niet-dagelijks aanbod is in de Enschedese binnenstad zeer groot in vergelijking met regiocentra. In het regionale koopstromenonderzoek* wordt uitgebreid ingegaan op de positie van gemeenten en centra ten opzichte van elkaar. Belangrijke resultaten zijn hier samengevat: * I&O Research (2010). Koopstromenonderzoek Oost-Nederland en diverse deelrapportages

13 9

14 De toevloeiing in de niet-dagelijkse sector (omzet van buiten Enschede) is 28%. Het percentage omzet van buiten is in de niet-dagelijkse sector (28%) lager dan in omliggende gemeenten (Almelo 38%, Hengelo 54%, Oldenzaal 57%). In absolute cijfers is het draagvlak voor winkelvoorzieningen in Enschede echter het grootste in de regio, mede door het grote aantal eigen inwoners. De kledingbranche realiseert de hoogste omzettoevloeiing (46%), de binnenstad speelt hierbij de hoofdrol. De kleding-branche scoort in dit opzicht in Enschede beter dan Hengelo en Almelo. Enschede trekt in de niet-dagelijkse sector vooral consumenten uit Hengelo, Oldenzaal, Losser, Haaksbergen en Berkelland, daarnaast is er ook enige toevloeiing uit een grotere regio, waaronder Duitsland. In de regio heeft (naast Hengelo, Almelo en Oldenzaal) ook Plein Westermaat een sterke positie in de niet-dagelijkse sector (met name woninginrichting, electro); In de woninginrichting heeft Hengelo de sterkste regiopositie (o.a. Ikea), gevolgd door Enschede. Oldenzaal en Almelo zijn, ondanks 1 0 hun geringere inwonertal, maar iets kleiner qua regiofunctie. Ontwikkelingen in de regio In de omgeving rond Enschede spelen enkele bovenlokale detailhandelsontwikkelingen: In Hengelo zijn plannen voor fase 3 van Plein Westermaat (± m² bvo). Het bestemmingsplan biedt ruimte voor detailhandel in PDV-branches (woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra). In de binnenstad van Hengelo wordt het project Lange Wemen uitgevoerd (nieuw stadskantoor, horeca). Winkelcentrum Thiemsbrug wordt gerenoveerd. In Almelo wordt gewerkt aan een nieuw plan voor de binnenstad in plaats van het eerdere plan uit Aantal inwoners Huidig inwonertal en koopkrachtbinding De gemeente Enschede telt ± inwoners (per ), verdeeld over 10 wijken (zie kaart 3). Het inwonertal van de kern Enschede bedraagt ruim Inwoners van de gemeente Enschede doen hun aankopen grotendeels in Enschede: De koopkrachtbinding in de dagelijkse sector bedraagt 93%. In de niet-dagelijkse sector wordt 76% van de koopkracht gebonden. De branches doe-het-zelf (bouwmarkten) en bloemen/planten/tuinartikelen hebben de hoogste binding (94 en 90%). De branche woninginrichting heeft met 56% de laagste binding. Woningbouwplannen Enschede Vanwege de afnemende bevolkingsgroei en de huidige economische recessie zijn de woningbouwdoelstellingen van de gemeente Enschede recent bijgesteld. Uitgegaan wordt nu van een toename van gemiddeld ± 300 woningen per jaar tot Vooralsnog wordt ook voor na 2015 uitgegaan van dit cijfer. Medio 2011 verschijnt de nieuwe Woonvisie Hierin worden de woningbouwdoelstellingen herijkt. Nieuwbouw vindt vrijwel geheel plaats in bestaand stedelijk gebied, inclusief Eschmarke, Het Vaneker (ten noorden van Deppenbroek) en Het Brunink (ten zuiden van Helmerhoek / Wesselerbrink). Voor 2015 wordt uitgegaan van een lichte toename van het totaal aantal inwoners in de gemeente naar *. * Primos Prognose en I&O Research (2010)

15 1 1

16 3 Trends en beleid 3.1 Trends in de detailhandel Relevante landelijke trends in de detailhandel, die ook spelen in Enschede, zijn: De afgelopen 10 jaar is het winkelaanbod landelijk met een kwart toegenomen tot 27,2 mln m² wvo in De bestedingen in de detailhandel blijven in toenemende mate achter bij de groei van het aanbod. Mede door de economische crisis dalen de bestedingen terwijl het aanbod (winkeloppervlak) blijft stijgen. De toename van het aanbod heeft geleid tot schaalvergroting van winkelgebieden. Grote winkelgebieden zijn groter geworden. Voor kleine winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de eisen van de consument te voldoen. De noodzakelijke massa (aantal m² wvo) voor een winkelgebied neemt toe en daarmee het benodigde aantal consumenten. Kleine dorps- en buurtcentra verdwijnen langzaam uit het straatbeeld. Ook in Enschede zien we dat wijkwinkelcentra in omvang toenemen (bijvoorbeeld 1 2 uitbreiding Twekkelerveld, Roombeek in plaats van Mekkelholt en één groter winkelcentrum in de wijk Ribbelt/ Stokhorst). De sterke schaalvergroting in de detailhandel in Nederland doet zich vooral voor op verspreide locaties. Dit zorgt ervoor dat de positie van centrale winkelgebieden afneemt ten gunste van de periferie. In steden als Enschede is ook een toename van marktvragen op perifere locaties zichtbaar. Door schaalvergroting blijft de omvang van winkels verder toenemen, zowel in de food als in de non-food. Met een groter oppervlak kunnen winkels een ruimer assortiment bieden en beter aansluiten op eisen van de consument. In Enschede spelen onder meer vragen voor grootschalige supermarkten en bouwmarkten. Maar ook de gemiddelde omvang van modewinkels in de binnenstad is door ontwikkelingen rondom het Van Heekplein toegenomen. In de woonbranche in Nederland is de balans tussen vraag en aanbod (ernstig) verstoord. Het toenemende verschil tussen vraag (bestedingen) en aanbod (vloeroppervlak) speelt zich versterkt af in de woonbranche. De forse groei van aanbod (woonboulevards) is niet gepaard gegaan met eenzelfde stijging van bestedingen. De woonboulevard van Enschede, Schuttersveld, heeft evenals vele andere woonboulevards in Nederland, te kampen met stagnatie en leegstand. Supermarkten zijn steeds belangrijker als publiekstrekker voor winkelcentra. Zij zorgen voor grote bezoekersstromen (± bezoekers per week) waar speciaalzaken van kunnen profiteren. Uit grootschalig onderzoek* (4.500 enquêtes in 30 dorps- en buurtcentra) blijkt dat 75% van de supermarktbezoekers ook één of meer speciaalzaken bezoekt, mits deze nabij de supermarkt zijn gelegen (goede zichtrelatie, korte loopafstand). In Enschede is een relatief groot aantal solitaire supermarkten (met name discounters) gevestigd in de wijken. Bij verplaatsing naar één van de wijkwinkelcentra, is de toegevoegde waarde van deze winkels voor het totale voorzieningenaanbod groter. * Jilesen/DTNP (2010), De rol van supermarkten

17 Ontwikkeling bestedingen en aanbod (2000 = 100) Enschede heeft relatief veel solitaire supermarkten Branchevervaging in de periferie In toenemende mate vinden aankopen plaats via internet. Door de fijnmazige winkelstructuur blijven internetaankopen in Nederland waarschijnlijk minder belangrijk dan in landen als de VS. Desondanks is te verwachten dat op termijn minder winkeloppervlak nodig is voor de uitstalling en verkoop van producten, bijvoorbeeld in branches als cd s, boeken, reisbureaus en banken. Naar verwachting zullen aanloopstraten en radialen naar de binnenstad hiermee als eerste te maken krijgen. Naar verwachting blijven de gevolgen van de vergrijzing voor de detailhandelsstructuur beperkt. Ook ouderen hebben graag de keuze uit een compleet aanbod en zijn steeds mobieler. Wel vormen zij een steeds grotere doelgroep voor winkels en vinden gemak, service en veiligheid belangrijk. Ook het zelfstandig ondernemersbestand vergrijst. Door het onzekere toekomstperspectief is het voor veel ondernemers lastig om een opvolger of koper te vinden voor hun bedrijf. Dit doet zich met name voor op minder courante locaties, zoals aanloopstraten en buurtwinkelcentra. Er is in toenemende mate sprake van branchevervaging: de assortimenten in winkels zijn steeds minder goed toe te delen tot één branche. Op perifere locaties (buiten reguliere winkelgebieden) kan dit leiden tot structuurverstorende effecten. Dit vraagt om een zorgvuldiger afweging over het toestaan van winkels op perifere locaties. 3.2 Relevant beleid en wetgeving Wet ruimtelijke ordening: het bestemmingsplan Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) in werking getreden. Hierin is vastgesteld dat gemeenten verplicht zijn om actuele bestemmingsplannen op te stellen. Voor het detailhandelsbeleid is uiteindelijk het bestemmingsplan het krachtigste instrument. Hierin wordt bepaald waar detailhandel wordt toegestaan en in welke mate. Ook eventueel nader onderscheid voor PDV, GDV, of andere uitzonderingen dient in een bestemmingsplan te worden onderbouwd. Branchering in bestemmingsplannen In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bij de nieuwe Wro is de mogelijkheid opgenomen 1 3

18 om binnen de bestemming detailhandel regels op te nemen met betrekking tot branches. De motivering ervan dient te gebeuren op basis van ruimtelijk relevante argumenten, niet vanuit argumenten van concurrentiebeperking. Strikt genomen is dit niet nieuw: branchering was ook onder de oude wet al mogelijk. Door de jaren heen is bijvoorbeeld branchering van traditionele PDV-branches ruimtelijk relevant gebleken. De motivering ervan is gelegen in het feit dat aard en omvang van de artikelen (volumineus) een groot winkeloppervlak nodig hadden en deze winkels moeilijk inpasbaar waren in centrumgebieden. Europese Dienstenrichtlijn Bij de regelgeving en planning voor winkels komt regelmatig de Europese Dienstenrichtlijn ter sprake. Naar aanleiding hiervan ontstaat soms discussie over de mogelijkheden en wijze van winkelplanning. Economische ordening: niet toegestaan De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het failliet gaan van andere winkels. Ruimtelijke ordening: wel toegestaan Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen economische criteria aan ten grondslag. Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen aan gronden toe te kennen. De Dienstenrichtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale beperkingen toe, bij voorbeeld op basis van bevolkingsomvang of de minimale afstand tussen dienstenverrichters. Dergelijke beperkingen zijn toegestaan mits: geen onderscheid naar nationaliteit plaatsvindt (discriminatieverbod); eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende reden van algemeen belang (noodzaak); eisen geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan nodig is (evenredigheid). Omgevingsvisie en verordening Overijssel (2009) Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel is vastgelegd in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Ingezet wordt op concentratie van voorzieningen en stimuleren van herstructurering. Voor perifere detailhandel (inclusief grootschalige vestigingen) zijn beperkende voorwaarden opgenomen. Ruimtelijke ontwikkelingsvisie, Binnenstadsvisie en Mobiliteitsvisie Enschede (2009) Binnen Enschede zijn vanuit verschillende invalshoeken beleidskaders aanwezig die direct of indirect van invloed zijn op het detailhandelsbeleid. In deze visie verwijzen wij kortheidshalve naar deze beleidskaders. Kort samengevat wordt in het ruimtelijk beleid van de gemeente Enschede ingezet op: Versterking van de bestaande binnenstad met aantrekkelijke evenementen, stedelijke functies en kleinschalige binnenstadsfuncties. Ontwikkelingslocaties (en bronpunten) voor de binnenstad zijn Spoorzone (Middengebied), MST, Ariënslocatie, Polaroidlocatie, Schuttersveld en Roombeek. Daarnaast vormt het coalitieakkoord Vertrouwen in Enschede van het College van B&W het richtsnoer voor het te voeren beleid in de komende jaren. Dit komt dan ook aan de orde bij de uitgangspunten voor de visie (hoofdstuk 4). 1 4

19 Compleet en attractief aanbod voor inwoners Realiseren van een goed ondernemersklimaat Binnenstadsvisie gemeente Enschede 4 Detailhandelsstructuurvisie 4.1 Coalitieakkoord Naast de relevante trends en de vigerende beleidskaders, zoals geschetst in hoofdstuk 3, vormt ook het coalitieakkoord Vertrouwen in Enschede een uitgangspunt voor de detailhandelsstructuurvisie. Belangrijke aandachtspunten hieruit zijn: Stimuleren van werkgelegenheid; Realiseren van een goed ondernemersklimaat, onder meer door minder regelgeving en door ondersteuning van kleine zelfstandigen voor vestiging in de aanloopstraten (o.a. binnenstadsfonds); Duurzaam ruimtegebruik onder meer door concentratie van wonen en werken in het stedelijk gebied; Verdere invulling stadscentrum door herstructurering Spoorzone en ontwikkeling stadscampus tussen MST en Hogeschool Saxion; Ruimte bieden aan grootschalige detailhandel, indien dit een zodanige toevoeging op het bestaande aanbod is dat verbreding plaatsvindt; 4.2 Ambities detailhandelsstructuur Voor deze detailhandelsstructuurvisie zijn de volgende ambities geformuleerd: Een compleet en attractief aanbod voor inwoners uit Enschede en voor bezoekers aan de stad; Een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie; Een ontwikkelingsgerichte visie, die marktpartijen stimuleert om te investeren; Een visie gericht op intensief en duurzaam ruimtegebruik. Stimulering markt door ruimtelijke ordening Om deze ambities te verwezenlijken, is een zorgvuldig ruimtelijk ordeningsbeleid voor de detailhandel het meest krachtige instrument. In het ruimtelijke detailhandelsbeleid worden duidelijke keuzes (prioriteiten) gemaakt voor de winkelstructuur. Met een dergelijk ruimtelijk beleid wordt aan marktpartijen duidelijkheid en zekerheid geboden. Door marktpotenties en investeringen te bundelen op een beperkt aantal, kansrijke locaties ontstaan extra kansen voor functiesynergie, intensief ruimtegebruik en flexibiliteit van gebruik (duurzaam vastgoed). Hierdoor wordt het eerder haalbaar 1 5

20 te investeren op relatief dure en complexe stedelijke vernieuwings- of centrumlocaties. Bovendien ontstaan compacte locaties met voldoende kritische massa voor bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit. Het stimuleren van investeringen op gewenste locaties gaat gepaard met het tegengaan van ontwikkelingen buiten de gewenste structuur. Immers, als marktinitiatieven ook op perifere of andere goedkope en snel te ontwikkelen locaties zijn toegestaan, zullen investeringen op de meer complexe en kostbare locaties uitblijven. Verminderde druk op de markt en onzekerheid ondermijnen zo het beoogde gezonde ondernemersklimaat voor nieuwe investeringen en meer kwaliteit. Op deze manier stimuleert en faciliteert een stringent ruimtelijk detailhandelsbeleid: De ontwikkelingskansen voor nieuwe marktontwikkelingen; Een gezond ondernemersklimaat voor de bestaande detailhandel; Complete en aantrekkelijke winkelclusters voor consumenten (voorzieningenniveau); Duurzaam en intensief ruimtegebruik en winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit. 4.3 De visie in hoofdlijnen Op basis van de uitgangssituatie, trends en beleid, en bovenstaande ambities, zijn de hoofdlijnen voor de detailhandelsstructuur: Nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk faciliteren in winkelgebieden met een bijpassende functie en verzorgingsgebied; Verdere versterking van de positie van de binnenstad als hoofdwinkelgebied binnen de gemeente en als belangrijkste winkelgebied van Twente; Verdere versterking van de positie van de binnenstad door bundeling van initiatieven met het oog op een zo uitgebreid mogelijk niet-dagelijks aanbod (kritische massa, keuze, variëteit, attractie, functiesynergie); Behoud en versterking van een compleet pakket dagelijkse winkelvoorzieningen in de eigen wijk op loop-/fietsafstand voor de consument (laagdrempelig, comfort en beperking onnodige automobiliteit); Versterking van het aanbod dagelijkse winkelvoorzieningen door bundeling van potenties in een beperkt aantal bestaande wijk- en buurtwinkelcentra (voldoende kritische massa en draagvlak, synergie, meer kansen voor speciaalzaken); Winkelontwikkelingen faciliteren in winkelgebieden Bundeling marktinitiatieven: binnenstad prioriteit Clustering dagelijks aanbod: meer speciaalzaken 1 6

21 Versterken van het concept woonboulevard Doe-het-zelf: schaalgrootte, dynamiek, spreiding Compleet dagelijks aanbod op fietsafstand in de wijk Aanbod in de woninginrichtingsbranche concentreren op één locatie (ten behoeve van benodigde kritische massa, synergie binnen het thema, vergroting keuzemogelijkheden voor consument); Versterking van een gevarieerd aanbod doe-het-zelfartikelen op aanvaardbare afstand van de consument, waarbij wordt gestreefd naar het optimum tussen voldoende schaalgrootte, ruimte voor dynamiek in de branche en spreiding over de stad; Behoud van gevarieerd tuincentrumaanbod op de bestaande (winkel-) locaties; Meewerken aan verzoeken tot herbestemming van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties Zo mogelijk behoud voorzieningen in kleine kernen, door flexibel mee te werken aan verzoeken tot beperkte uitbreiding van bestaande winkels. In de volgende paragrafen worden deze hoofdlijnen verder uitgewerkt per deelgebied en thema. 4.4 Prioriteit voor de binnenstad Het niet-dagelijkse winkelaanbod in Enschede is reeds uitgebreid en gevarieerd. Er is geen kwantitatieve (distributieplanologische) reden om het winkelaanbod substantieel uit te breiden (voor distributieve berekeningen: zie bijlage 6). Om kwalitatieve redenen (structuurversterking, schaalvergroting) kunnen nieuwe ontwikkelingen op strategische locaties echter wel gewenst zijn. Extra potenties door bundeling van initiatieven De binnenstad wordt verder versterkt als regionaal verzorgend multifunctioneel centrumgebied, met een attractieve mix van winkels, horeca, leisure, evenementen en overige stedelijke functies. Dit kan door nieuwe winkelinitiatieven in de niet-dagelijkse sector zoveel mogelijk in te passen in de binnenstad. Een grote kritische massa (keuze, variëteit, verrassing) vergroot de aantrekkelijkheid van de binnenstad voor de consument. Hiermee houdt de Enschedese binnenstad haar toppositie in Twente. In de binnenstad wordt gestreefd naar het bundelen van passantenstromen in een 1 7

22 compact kernwinkelgebied met een duidelijke routing en een heldere positionering (functie) van deelgebieden. Een onderscheidend en herkenbaar functieprofiel biedt duidelijkheid voor winkeliers en vastgoedpartijen over de ambities, gewenste ontwikkelingsrichting en mogelijkheden van deelgebieden. Aansluitend op het (beoogde) functieprofiel kunnen gericht fysieke mogelijkheden worden gecreëerd voor inpassing van nieuwe winkels, de inrichting van de openbare ruimte en gebiedsmarketing. Grootschaligheid als kans voor herontwikkeling Prioriteit heeft het (blijven) stimuleren en faciliteren van grootschalige niet-dagelijkse winkels in recreatieve branches zoals sport, speelgoed, mode en multimedia. Soms is dit soort winkels in staat te functioneren op een (voordelige) perifere locatie, soms prefereren ze die zelfs. Door deze winkels in te passen in of aan de binnenstad, functioneren zij echter als publiekstrekker (anchorstore) voor kleinere speciaalzaken en dragen zij direct bij aan de attractiviteit van de binnenstad als geheel. Dit sluit aan op de recente ervaringen uit het verleden waarbij grootschalige formules (o.a. Mediamarkt, Perry) belangrijke dragers waren voor de stedelijke herstructureringsprojecten Twentec en De Klanderij. Ook in de toekomst worden grootschalige formules waar mogelijk benut als basis voor de (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed (bijvoorbeeld Zuidmolen) of nieuwe binnenstedelijke locaties. 4.5 Gezonde radialen De radialen naar de binnenstad toe hebben van oudsher een winkelfunctie. Door de afnemende vraag naar winkelruimte in dit type winkelmilieus kenmerken deze straten zich tegenwoordig door een grote mix aan commerciële functies (o.a. dienstverlening), afgewisseld met andere functies, bijv. wonen. Onderscheidend winkelmilieu Ook in de toekomst kunnen straten als de Haaksbergerstraat en Deurningerstraat een functie blijven vervullen in de Enschedese detailhandelsstuctuur. Waar de binnenstad vooral gericht is op recreëren en verblijven, onderscheiden de meeste radialen zich door hun goede autobereikbaarheid, zichtbaarheid en relatief lage huurprijzen. Dit onderscheidende vestigingsmilieu op korte afstand van de binnenstad is aantrekkelijk voor onder Heldere positionering deelgebieden binnenstad Grootschaligheid zoveel mogelijk in binnenstad Aantrekkelijke ruimtelijke structuur en ambiance 1 8

23 Compleet dagelijks aanbod in de eigen wijk Door clustering meer kansen voor divers aanbod Gezond ondernemersklimaat door clustering meer doelgericht bezochte winkels en overige commerciële voorzieningen, die wel nabij maar niet in het kernwinkelgebied willen of kunnen vestigen. Door de ruime beschikbaarheid van goedkope commerciële ruimten leent dit vestigingsmilieu zich ook goed als broedplaats voor startende en/of creatieve bedrijven. Rekening houdend met detailhandelstrends (o.a. internet), mag verwacht worden dat de vraag naar dit type milieus in de toekomst verder afneemt. Ingezet wordt op een gezond en attractief vestigingsmilieu voor doelgerichte winkels en starters zonder verloedering en leegstand. Dit gebeurt door in voorkomende gevallen op verzoek de detailhandelsbestemming te wijzigen. 4.6 Duurzame wijkwinkelstructuur Voor de dagelijkse sector (boodschappen) wordt de versterking van de fijnmazige structuur met levensvatbare winkelcentra in elke wijk voortgezet: Inwoners kunnen zo beschikken over een compleet dagelijks aanbod in de eigen wijk (laagdrempelig, comfort en beperking onnodige automobiliteit). Door clustering van aanbod in wijkwinkelcentra (bundelen bezoekersstromen) ontstaan er kansen voor een meer divers aanbod (behalve een supermarkt ook een gevarieerd aanbod (vers)speciaalzaken). Clustering in een beperkt aantal levensvatbare centra biedt winkeliers een gezond ondernemersklimaat en stimuleert marktpartijen te (blijven) investeren juist op deze locaties. Clustering van voorzieningen draagt bij aan een intensief en duurzaam ruimtegebruik, een herkenbaar hart in de wijk (identiteit, sociale samenhang) en een aantrekkelijk woonmilieu. Revitalisering en uitbreiding voortzetten De omvang van de verschillende winkelcentra moet hiervoor aansluiten bij de omvang van het bijbehorende verzorgingsgebied (omvang van de buurt of wijk). Voor een aantal onlangs of binnenkort (her)ontwikkelde winkelcentra (Twekkelerveld, Roombeek en Stokhorst) is dit reeds het geval. Voor andere centra in Enschede (onder meer in Zuid en Stadsveld) wordt de komende jaren eveneens gestreefd 1 9

24 naar versterking van het aanbod, zodat ook in die wijken een goed dagelijks aanbod in een duurzame structuur wordt gerealiseerd. Duurzaamheid door afstemmen vraag en aanbod De omvang (m 2 wvo) van het dagelijks aanbod in Enschede totaal is op peil. De komende jaren groeit het dagelijks aanbod nog door de uitvoering van geplande ontwikkelingen voor de verschillende wijkwinkelcentra (onder meer Roombeek fase 2, Zuid en Stokhorst). Vanuit het streven naar een duurzame en fijnmazige ruimtelijke structuur, is het gewenst de verschillende wijkwinkelcentra niet te groot (afhankelijk van andere wijken) en ook niet te klein (onvoldoende aanbod, attractiviteit) te maken. Ambitie is per wijk een zodanig sterk aanbod te bieden dat de meeste dagelijkse aankopen (indicatie: 70%) in de eigen wijk gedaan worden. In bijlage 6 is per wijk een indicatieve berekening gemaakt van het haalbare dagelijkse aanbod (supermarkten, versspeciaalzaken, drogisten). Er wordt daarbij rekening gehouden met enige uitwisseling tussen wijken (toevloeiing 20%). Ontwikkelingsperspectief per wijkcentrum Om concreet houvast te bieden bij het maken van (her)ontwikkelingsplannen voor wijkcentra wordt hieronder een richtlijn (bandbreedte) geboden voor de toekomstige omvang per centrum, afgestemd op de beoogde verzorgingsfunctie (zie ook kaart 4). De exact haalbare omvang per centrum wordt, indien zich concrete herontwikkelingsopgaven voordoen, vastgesteld op basis van de marktomstandigheden op dat moment, de aanwezige fysieke ruimte, de aanwezigheid van overige winkels (niet standaard voor wijkwinkelcentrum) en de ruimtebehoefte voor inpassing van specifieke winkels. Stadsdeelcentrum Zuid: uitbreiding naar totale omvang van indicatief m² wvo; indicatie dagelijks aanbod m² wvo; winkelcentrum voor inwoners uit heel Zuid (± ), met een zeer sterk dagelijks aanbod en uitgebreid nietdagelijks aanbod (frequente aankopen). Grote wijkwinkelcentra Stadsveld en Glanerbrug (centrum): doorgroei tot een omvang van elk indicatief m² wvo, indicatie dagelijks aanbod m² wvo: verzorgingsgebieden van à inwoners, ruimte voor een sterk dagelijks aanbod en divers niet-dagelijks aanbod. In Glanerbrug optimaliseren van het van oudsher diverse niet-dagelijkse winkelaanbod; Stadsveld: herontwikkelen en uitbreiden van een nieuw wijkcentrum. Wijkwinkelcentra Deppenbroek, Roombeek, Twekkelerveld, Stokhorst en Stroinkslanden: uitvoering bestaande plannen, per centrum een totale omvang van indicatief m² wvo, indicatie dagelijks aanbod m² wvo; functie voor de wijk met à inwoners, vooral gericht op dagelijkse en overig frequent benodigde aankopen. Groot buurtwinkelcentrum Boswinkel: groei naar een maximale omvang van indicatief m² wvo, indicatie dagelijks aanbod m² wvo; Boswinkel krijgt in de toekomstige structuur een bijzondere positie, met een relatief sterk dagelijks aanbod om te kunnen concurreren met het omliggende aanbod (met name Budgetcenter). Vanwege het beperkte verzorgingsgebied (circa 8.000) is de ruimte voor overig aanbod beperkt. 2 0

25 2 1

26 Buurtwinkelcentra Helmerhoek en Eschmarke: totale omvang maximaal ± m² wvo, indicatie dagelijks aanbod m² wvo): functie voor de wijk met maximaal inwoners. Dagelijks aanbod in de binnenstad met zowel wijkverzorgende functie (inclusief Binnensingelgebied) als een functie voor overige bezoekers aan het centrum. Geen aanleiding voor vergroting aanbod, huidig dagelijks aanbod reeds ruim bemeten. Consolidatie Miro Centre, Budgetcenter en Lage Bothofstraat: deze supermarktcentra buiten of aan de rand van de woonwijken hebben deels een bovenwijks verzorgingsgebied (nodig). Verdere uitbreiding belemmert de ambitie om te komen tot behoud en versterking van vitale winkelcentra in elke wijk en is dus niet gewenst. Ruim baan voor initiatieven in de wijkcentra Om deze fijnmazige en duurzame structuur van grotere en kleinere winkelcentra in de wijken te realiseren, is het beleid gericht op het stimuleren en faciliteren van investeringen in de genoemde wijkwinkelcentra: Er wordt actief medewerking verleend aan vergroting en kwalitatieve verbetering van de wijkwinkelcentra (tot de aangegeven maximale omvang en rekening houdend met de indicatieve omvang van het dagelijkse aanbod). Bestaande solitaire supermarkten kunnen in hun huidige vorm blijven bestaan, maar mogen niet meer uitbreiden op de huidige locatie. Indien mogelijk worden deze supermarkten op termijn verplaatst naar één van de te versterken winkelcentra. Aanwezige winkelvoorzieningen in de kleine kernen kunnen blijven bestaan. Vanwege het beperkte draagvlak is uitbreiding van het aanbod hier niet mogelijk. Op verzoek wordt medewerking verleend aan beperkte uitbreiding van bestaande winkels. 4.7 Thema wonen: herpositioneren De woonboulevard van Enschede, Schuttersveld, heeft te maken met langdurige leegstand, verouderde uitstraling en uitblijvende investeringen. Het matig functioneren van woonboulevards is een trend die al enkele jaren in heel Nederland speelt. Er is een overaanbod in de branche woninginrichting, ten opzichte van de vraag. Dit geldt ook in de regio Twente (zie kaart 2): In Enschede, Almelo en Oldenzaal zijn woonboulevards met een vergelijkbare omvang, waarbij Oldenzaal zich onderscheidt door een hoger marktsegment (Van Gils). Ikea op Plein Westermaat heeft een regionale verzorgingsfunctie op het gebied van woninginrichting. Het is gewenst dat inwoners uit Enschede ook op termijn binnen aanvaardbare afstand kunnen beschikken over aanbod in de branche woninginrichting. Om het functioneren van deze branche in Enschede te verbeteren zijn 2 scenario s denkbaar: Regionale woonmall voor Twente Voor heel Twente kan gestreefd worden naar clustering van het aanbod woninginrichting in een regionale woonmall. Om bezoekers uit een grote regio te trekken, moet een regionale woonmall zich onderscheiden ten opzichte van andere, dichterbij gelegen (clusters van) aanbieders in omvang (indicatie > m²). Naast een uitgebreide keuze in aanbod zijn 2 2

27 Samenhangend concept woonthemacentrum Verbetering opzet en uitstraling Schuttersveld Versterking bestaande bouwmarktenstructuur een aantrekkelijk verblijfsklimaat en uitstraling noodzakelijk. Dit vraagt om een relatief hoog investeringsniveau. Om te komen tot een Twentse woonmall is afstemming op regionaal niveau is noodzakelijk. Lokale woonboulevard voor Enschede Vanwege het vergelijkbare (en concurrerende) aanbod op relatief korte afstand, lijkt een lokaal functionerende woonboulevard in Enschede meer kansrijk (voor inwoners uit Enschede zelf en directe omgeving). De omvang van de huidige woonboulevard is passend bij deze lokale verzorgingsfunctie, kwantitatieve uitbreiding is dan ook niet nodig. Het aanbod op een lokaal functionerende woonboulevard is vooral gericht op het midden- en lagere marktsegment. Aanbieders in het hogere marktsegment vestigen vaak op een meer representatieve (unieke) locatie. Om het functioneren van de woonboulevard te verbeteren is het noodzakelijk te komen tot een meer samenhangend concept. Hiertoe wordt gestreefd naar: Een samenhangende en compacte opzet van de woonboulevard; Een aantrekkelijke en kwalitatief goede en herkenbare uitstraling van de bebouwing; Een verzorgde doch functionele inrichting van de openbare ruimte; Een goede verkeerskundige ontsluiting en voldoende parkeergelegenheid; Een samenhangend commercieel concept (marketing, gezamenlijke acties etc.); Stimuleren van verdere clustering van woonwinkels op één locatie. Onderdeel hiervan is de beperking van vestiging en uitbreiding op andere perifere locaties; Verdere versterking en profilering van het onderscheidende en herkenbare thema wonen (specialisering aanbod, marketing, acquisitie nieuwe bedrijven); Voorkomen van brancheverruiming (als middel tegen leegstand). Het toelaten van meer branches (buiten volumineuze detailhandel) is geen structurele oplossing, draagt niet bij aan een sterk profiel (thema wonen), leidt tot extra regels en handhaving (nieuwe uitzonderingen) en ondermijnt beoogde winkelontwikkelingen elders (binnenstad). 2 3

28 Gewenste locatie woonboulevard De locatie voor de lokaal verzorgende woonboulevard in Enschede moet goed vindbaar en bereikbaar zijn (per auto) en voldoende ruimte bieden voor het beoogde winkeloppervlak en parkeren. De huidige locatie Schuttersveld voldoet aan deze randvoorwaarden, vanuit het functioneren van de woonboulevard is er dan ook geen aanleiding voor verplaatsing van dit themacentrum. Vanwege de centrale ligging in het stedelijk gebied, is de locatie Schuttersveld op termijn mogelijk ook interessant voor andere functies (bijvoorbeeld woningbouw). Voor de woonboulevard is dan een andere locatie in Enschede te overwegen, die voldoet aan de gestelde randvoorwaarden. 4.8 Bouwmarkten, tuincentra en overige detailhandel in PDV-branches Bouwmarkten Enschede kent op dit moment een evenwichtige spreiding van bouwmarkten over de stad. De meeste aanbieders zijn naar moderne maatstaven aan de kleine kant. Voor de toekomst wordt ingezet op versterking van het aanbod doe-het-zelfartikelen. Hierbij wordt gestreefd naar een optimum tussen voldoende schaalgrootte, ruimte voor dynamiek en een redelijke spreiding over de stad. Dit betekent dat ruimte wordt geboden aan uitbreiding van bestaand aanbod of toevoeging van een nieuwe aanbieder. Concrete initiatieven worden op dat moment nader getoetst op lokaal en zonodig op regionaal niveau. Tuincentra De omvang van het winkelaanbod tuincentra in Enschede is op dit moment bijna twee keer zo groot als het gemiddelde aanbod in deze sector in kernen met een gelijk inwonertal. Het aanbod in deze sector bestaat uit één grootschalige aanbieder en twee kleine aanbieders. De grootschalige aanbieder is gevestigd aan de stadsrand op een goed bereikbare locatie en heeft een verzorgende functie voor de hele gemeente. Uit de distributieve analyse (bijlage 6) blijkt dat het niet noodzakelijk is uit te gaan van een substantiële uitbreiding van de benodigde ruimtebeslag voor tuincentra. Vanuit het oogpunt van duurzaam ruimtegebruik is het dan ook niet gewenst nieuwe perifere vestigingslocaties aan te wijzen voor tuincentra. Eventuele marktinitiatieven in deze branche (schaalvergroting, nieuwvestiging) zijn toegestaan op de bestaande perifere tuincentrumlocaties en de PDV-clusters Zuiderval en Schuttersveld (en alle overige reguliere winkelgebieden). Overige detailhandel in PDV-branches Aanbieders van overige detailhandel in PDV-branches (auto s, motoren, boten, caravans, grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen) kunnen met een ontheffing vestigen op een aantal bedrijventerreinen. In Enschede bestaat deze mogelijkheid in meer of mindere mate op de meeste bedrijventerreinen (zoals De Westerval, De Reulver, Euregio, deel Havengebied). Daarnaast is aan de Zuiderval een cluster van autodealers aanwezig. 2 4

29 Tuinbranche gedomineerd door grootschalige winkel 4.9 Grootschalige detailhandel Grootschalige winkels in winkelgebieden Om reden van behoud van een goede voorzieningenstructuur voor de consument, een heldere (en daarmee ontwikkelingsgerichte) visie voor marktpartijen en een duurzaam gebruik van de ruimte in het stedelijk gebied, worden geen winkels buiten de bestaande (en toekomstig gewenste) winkelgebieden toegestaan. Winkels worden in principe ingepast in of aan winkelcentra met eenzelfde verzorgingsfunctie. Uitzonderingen voor volumineuze detailhandel Voor grootschalige winkels in de volumineuze branches (woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto s, boten, caravans) kan een uitzondering gemaakt worden. Winkels in de branche woninginrichting (alsmede keukens, badkamers en sanitair) kunnen (behalve in reguliere winkelgebieden) vestigen op de woonboulevard. Voor de overige volumineuze branches is clustering of vestiging op een specifieke locatie minder van belang. Voor deze aanbieders wordt ontheffing verleend voor vestiging op een bedrijventerrein. Een aantal autodealers is geclusterd aan de Zuiderval Grootschalige winkels bij voorkeur naar binnenstad Grootschalige aanbieders in bijvoorbeeld sport, outdoor, speelgoed of multimedia zijn in toenemende mate de trekkers van de (recreatieve) binnenstad en kunnen daarmee grote toegevoegde waarde hebben voor de versterking van de ruimtelijke structuur en de kwaliteit van de binnenstad als geheel. De succesvolle herontwikkeling van het Van Heekplein (inclusief Klanderij en Twentec) toont aan dat inpassing van grootschaligheid in de binnenstad mogelijk is. Grootschalige detailhandel kan de aanjager zijn voor herontwikkeling van bestaande verouderde, of minder goed functionerende deelgebieden. Ontheffing voor Echt volumineuze artikelen In voorkomende gevallen wordt onder strikte voorwaarden ontheffing verleend voor vestiging op de woonboulevard aan te grootschalige winkels met echt volumineuze artikelen. Het gaat hierbij om winkels buiten de traditionele volumineuze detailhandel, die echter vanwege de aard en omvang van de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. Hierbij kan gedacht worden aan aanbieders van fitnessaparaten, jacuzzies, scooters etc. Voorwaarden hierbij zijn opgenomen in het beleidskader (hoofdstuk 5). 2 5

30 4.10 Traffic- en werklocaties Buiten de beoogde winkelstructuur, met de binnenstad, een beperkt aantal wijkcentra en locaties voor volumineuze detailhandel, wordt beperkt ruimte geboden voor winkels op traffic- of werklocaties (met name NS-station, benzinestations, ziekenhuis, eventuele luchthaven). Om de beoogde winkelstructuur niet te verstoren moeten dergelijke voorzieningen kleinschalig zijn (indicatie: < 100 m² wvo), zodat ze geen aanzuigende werking hebben. Daarnaast moet de haalbaarheid mogelijk zijn op basis van alleen de passanten Branchevervaging, internetverkoop, detailhandel als nevenactiviteit Branchevervaging In grootschalige winkels met volumineus aanbod (woonzaken, bouwmarkten, tuincentra) worden steeds vaker branchevreemde artikelen verkocht. Zo zijn er bouwmarkten die speelgoed, en tuincentra die huishoudelijke artikelen verkopen. Er is dan sprake van branchevervaging. In reguliere winkelgebieden (stads-, dorps- en wijkcentra) leidt dit niet tot problemen, omdat in deze gebieden vaak een algemene bestemming detailhandel of centrumvoorzieningen wordt gehanteerd. Op perifere winkellocaties is om ontwrichting van de bestaande voorzieningenstructuur te voorkomen, alleen grootschalige detailhandel met volumineus aanbod toegestaan. De ongebreidelde verkoop van branchevreemde artikelen dient te worden voorkomen. Uit bestaande rechtspraak over afwijkend gebruik (verkoop van branchevreemde en nietvolumineuze artikelen) blijkt dat dit in beginsel toegestaan is indien sprake is van incidenteel, in beperkte mate en ondergeschikt gebruik *. In dit licht is voor perifere detailhandel per vestiging de verkoop van branchevreemde niet-volumineuze artikelen aanvaardbaar tot maximaal 20% van het oppervlak, met een maximum van 500 m² wvo. Een afzonderlijke hoofdbranche mag niet meer bedragen dan 100 m² wvo. De verkoop van voedings- en genotmiddelen is in alle gevallen uitgesloten. * Klijn, A.M. (2006), Branchering en thematisering in de periferie duurzaam ontwricht? Belangrijke voorwaarde voor het hanteren van dergelijke criteria is dat door de gemeente strikt gehandhaafd wordt. Branchevervaging kan ook worden tegengegaan door gebruik te maken van een assortimentslijst waarin aangegeven wordt welke artikelen wel en niet zijn toegestaan. Dit kan een middel zijn om helder en duidelijk beleid te voeren. Nadeel is echter dat een assortimentslijst niet flexibel is en elke keer aangepast dient te worden als een nieuw product op de markt komt. Bovendien is hierbij een meer actieve handhaving noodzakelijk. Internetverkoop In toenemende mate vindt de verkoop van producten plaats via internet. Op sommige locaties kan de aanwezigheid van internetverkoop (incl. voorraad en logistieke functie) leiden tot ongewenste situaties. Internetverkoop aan consumenten is in te delen in vier categorieën: 1. internetverkoop van (gebruikte) goederen tussen consumenten (zoals Marktplaats); 2. bedrijfsmatige internetverkoop vanuit een locatie met een detailhandelsbestemming. 2 6

31 (zoals een winkelier met ook een webwinkel en intern magazijn); 3. bedrijfsmatige internetverkoop vanuit een locatie met de bestemming woonhuis (zoals een particulier met een webwinkel in kinderkleding); 4. bedrijfsmatige internetverkoop vanuit een bedrijfslocatie. Hieronder vallen de professionele internetverkopers die vaak een groot magazijn en logistieke functie hebben (zoals bol.com en hm.nl). In het eerste geval bestaat geen ongewenste situatie, zolang de verkoop tussen consumenten incidenteel plaatsvindt en er geen sprake is van bedrijfsmatige verkoop. De tweede vorm betreft de internetverkoop aan consumenten vanaf een detailhandelsbestemming en is derhalve toegestaan. Bedrijfsmatige internetverkoop vanaf een woonhuis is niet strijdig met het bestemmingsplan als de verkoop uitsluitend via internet verloopt en geen ruimtelijke uitstraling heeft *. Een afhaal/afrekenbalie of een showroom zijn dus niet toegestaan. In een dergelijk geval is * Raad van State (15 februari 2006), LJN: AV1819 sprake van fysieke detailhandel en dit is in strijd met de bestemming **. Daarnaast dienen de logistieke activiteiten ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Vanaf een bedrijfslocatie is internetverkoop toegestaan, inclusief logistieke activiteiten. Een afhaalbalie, showroom of winkelfunctie (ruimtelijke uitstraling) is alleen in beperkte mate toegestaan als het ondergeschikt blijft aan de hoofdactiviteit van het bedrijf. Dan gelden de specifieke voorwaarden voor detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit op een bedrijfslocatie. Detailhandel als nevenactiviteit Om te voorkomen dat winkels op bedrijfslocaties ontstaan, dienen detailhandelsactiviteiten door een bedrijf zonder detailhandelsbestemming ondergeschikt te blijven aan de hoofdfunctie. Detailhandel kan als ondergeschikte nevenactiviteit*** worden toegestaan onder de volgende voorwaarden: ** Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden (4 oktober 2006), LJN: AY9631 *** Te denken valt aan verkoop bij de boer, bij een productiebedrijf (bijv meubelmakerij), bij een dienstverlenend bedrijf (bijv kapper). oppervlak: de detailhandelsfunctie betreft maximaal 20% van de totale bedrijfsoppervlakte, met een maximale omvang van 100 m² wvo, en aard producten: de detailhandel staat in directe relatie met de aanwezige bedrijfsvoering en/of betreft de verkoop van door het bedrijf zelf geproduceerde of bewerkte producten. Deze voorwaarden kunnen vastgelegd worden in het bestemmingsplan. Indien een bedrijf aan de voorwaarden voldoet krijgt het een ontheffing voor een beperkte detailhandelsfunctie. Andere voorwaarden (zoals een maximum aan het aandeel van de omzet) zijn minder geschikt voor het reguleren van de detailhandelsactiviteiten op een bedrijfslocatie. 2 7

32 5 Beleidskader 5.1 Beleidskeuzes Centraal in het beleid staat de versterking van de detailhandelsstructuur van Enschede: Versterking van de binnenstad door bundeling van marktinitiatieven; Een fijnmazige, duurzame structuur van sterke boodschappencentra in elke wijk; Herpositionering en kwaliteitsverbetering van lokaal verzorgende woonboulevard; Versterking van een gevarieerd aanbod doe-het-zelfartikelen op aanvaardbare afstand van de consument; Behoud van gevarieerd tuincentrumaanbod op bestaande (winkel-)locaties; Zo mogelijk behoud voorzieningen in kleine kernen. Op basis van de groei van de bevolking en de huidige planvoorraad aan winkels is er vanuit kwantitatief oogpunt geen aanleiding voor (verdere) grote ontwikkelingen. Vanuit het streven naar sterke eigentijdse voorzieningen mogen vernieuwing en versterking van de gewenste detailhandelsstructuur om kwantitatieve redenen echter niet worden tegengehouden. Keuzes maken: selectieve ontwikkeling Zonder heldere keuzes zullen marktpotenties versnipperen over te veel locaties met elk te weinig kritische massa en attractiviteit. In bestaande centrumgebieden komen herontwikkelingen daarbij minder snel van de grond, doordat perifere vestiging makkelijker en goedkoper is. De basis voor stedelijke herstructurering, intensief ruimtegebruik en een duurzame voorzieningenstructuur wordt zo ondergraven. Offensieve benadering: structuurversterking in plaats van geen ontwrichting Waarborgen van een duurzame voorzieningenstructuur vraagt om een offensieve benadering. In de huidige praktijk worden ontwikkelingen in beginsel vaak toegestaan zolang zij de bestaande structuur niet ontwrichten. Dit is beleidsmatig een weinig gedurfd standpunt en vanuit een goede ruimtelijke ordening (streven naar ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid) weinig ambitieus. Winkels zijn winkels en horen in winkelgebieden In bestaande centra genoeg mogelijkheden Uitzondering voor bouwmarkten, tuincentra 2 8

33 In het te voeren ruimtelijke detailhandelsbeleid voor Enschede geldt als uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde detailhandelsstructuur moeten versterken. Overige plannen zijn in beginsel ongewenst. Deze benadering noopt tot een zorgvuldiger kwalitatieve afweging van nieuwe plannen. SER-ladder voor ruimtelijk detailhandelsbeleid In het ruimtelijke detailhandelsbeleid wordt, in navolging van bedrijventerreinen, het systeem van de SER-ladder gehanteerd: eerst wordt in of aan bestaande winkelgebieden ruimte gezocht of gemaakt (herstructurering). Pas als al die mogelijkheden zijn benut, wordt overwogen of nieuwe winkelontwikkelingen in de periferie gewenst zijn. Vanuit deze benadering wordt actief gezocht naar mogelijkheden in de bestaande winkelgebieden. Veelal zijn hier, zeker als er een bepaalde druk op de markt aanwezig is, kansen voor (her)ontwikkeling, functiewijziging en schaalvergroting. Indien binnen bestaande centra onvoldoende kansen aanwezig blijken, kan ruimte gezocht worden op schillocaties. Bestemmingsplan: winkels zijn winkels Afgezien van perifere detailhandel worden in het beleid voor detailhandel winkels primair als winkels benaderd: bestemming detailhandel. Met de ervaring dat branchegrenzen vervagen en handhaving in de meeste situaties uitblijft, is het goed vooral te bepalen waar winkels gewenst zijn en waar niet. Winkels, en niet de eventuele (perifere) uitzonderingen, zijn dan de leidraad voor het beleid. Voordeel is dan dat nadere regels overbodig blijven en winkelvastgoed alleen op duurzame locaties ontwikkeld wordt: relatief kwetsbare en niet te handhaven thema- of formulespecifieke uitzonderingsbestemmingen worden voorkomen *. Een uitzondering wordt gemaakt voor aanbieders, die vanwege de aard of omvang van de artikelen niet inpasbaar zijn in winkelgebieden (traditionele PDV-branches, zijnde detailhandel in auto s, boten, caravans * In dit beleidskader wordt voortgebouwd op de nota Kiezen of delen, beleid op maat voor perifere detailhandel (DTNP, 2010) in opdracht van HBD, CBW-Mitex en Vereniging Meubelboulevards. Hierin zijn nieuwe afwegingen en toetsingskaders voorgesteld voor het te voeren ruimtelijk detailhandelsbeleid in Nederland. en tenten, grove bouwmaterialen, keukens, badkamers en sanitair evenals bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting waaronder meubels). Periferie: geen verdere brancheverruiming Niet alle winkels zijn echter altijd inpasbaar in centrumgebieden. Als initiatieven echt niet inpasbaar zijn in (of aan) winkelgebieden wordt onder bepaalde voorwaarden perifere vestiging overwogen. Bij perifere vestiging geldt het (ruimtelijk relevante) criterium dat de aard of omvang van de artikelen een ruimtegebruik vragen dat niet inpasbaar is in een winkelgebied. Door de jaren heen is de branchering van volumineuze detailhandel (woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto s, boten, caravans) ruimtelijk relevant gebleken. In Enschede is geen aanleiding voor verdere brancheverruiming met nieuwe uitzonderingsbranches in de periferie. Ontheffing: echt volumineuze artikelen Onder strikte voorwaarden wordt medewerking verleend aan aanvragen voor bestemmingsplanontheffingen voor overige vormen van detailhandel in echt volumineuze artikelen op de woonboulevard. 2 9

34 et gaat bij aanbieders van volumineuze artikelen om winkels buiten de traditionele PDV-branches, die echter vanwege de aard en omvang van de artikelen toch een grote uitstallingsruimte nodig hebben en daardoor grootschalig zijn. Als voorbeelden kan gedacht worden aan zwembaden, jacuzzi s, scooters, buitenspeeltoestellen, fitnessapparatuur, piano s en vleugels, surfplanken, etc. Het is echter expliciet niet de bedoeling dat deze winkels zich al of niet geleidelijk ontwikkelen tot winkels met (ook) een substantieel niet-volumineus aanbod (voorbeeld: van fitnessapparatuur naar (sport-)mode, of een shop in de shop ). Voor ontheffing voor winkels met volumineuze artikelen gelden de volgende voorwaarden: Alleen grootschalige vestigingen: minimaal m 2 wvo (kleinere winkels zijn immers inpasbaar in winkelgebieden); Ontheffing op basis van voorwaarden voor een specifiek assortiment (geen branche); Limitatieve omschrijving van het gevoerde assortiment (met het oog op handhaving); Louter volumineuze artikelen (indicatie per artikel > 1 m 3 ); Zeer beperkt niet-volumineus assortiment: maximaal 50 m 2 wvo (voorkomt shop-in-shop en substantieel (neven)assortiment); Het initiatief is handhaafbaar. 5.2 Toetsingskader Toetsing van nieuwe marktinitiatieven aan de detailhandelsstructuurvisie gebeurt als volgt (zie ook schema op pagina 21): Getoetst wordt of het initiatief een locatie betreft binnen een regulier winkelgebied in de beoogde winkelstructuur zoals beschreven in hoofdstuk 4 (kaart 4). Indien het een locatie is in de binnenstad gelden in principe geen beperkingen voor wat betreft omvang en branchering. Indien het een locatie betreft binnen de beoogde wijkwinkelstructuur (rode stippen kaart 4) gelden geen branchebeperkingen maar wel een maximale omvang van het totale winkelcentrum. Indien het een van de drie supermarktcentra betreft (oranje stippen kaart 4), geldt binnen de toegestane ruimte voor reguliere detailhandel geen branchebeperking. De huidige omvang geldt als maximum voor het winkelcentrum. Indien het een van de PDV-clusters (gele stippen kaart 4) betreft, gelden in principe geen beperkingen qua omvang. Wel geldt een branchebeperking (Zuiderval: alleen auto s, bouwmarkten en tuincentra; Schuttersveld: traditionele PDV-branches en onder voorwaarden ontheffing voor echt volumineuze artikelen ). Een bestaande tuincentrumlocatie kan in principe beperkt uitbreiden. Aanbieders in overige PDV-branches (bouwmarkten, ABC-goederen, grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen) kunnen met een ontheffing onder voorwaarden vestigen op een bedrijventerrein. Bestaande winkels buiten de beoogde winkelstructuur kunnen blijven bestaan. Nieuwe initiatieven zijn niet toegestaan. Huidige planologische bestemming en oppervlakte worden niet verruimd. Zo nodig wordt extra aandacht gegeven aan branchevervaging op perifere locaties, internetwinkels en detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit. 3 0

35 3 1

36 Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst De detailhandelsstructuurvisie is opgesteld door Droogh Trommelen en Partners (DTNP). Tijdens het opstellen van het rapport heeft verschillende keren terugkoppeling plaatsgevonden met een begeleidingscommissie, bestaande uit: Branche Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante) artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport). mevrouw K.B.H. Ligthart gemeente Enschede de heer H. Mulder gemeente Enschede de heer E.R. Smits gemeente Enschede de heer J. Bouwman Hoofdbedrijfschap Detailhandel de heer T. ten Vergert Kamer van Koophandel Bouwmarkt Een winkel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak van minimaal m² waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelfproducten aan zowel vakman als particulier wordt aangeboden op basis van zelfbediening. Brutovloeroppervlak (bvo) De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor verbruik ter plaatse. 3 2

37 Groothandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, bedrijven, instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit. Perifere detailhandel Detailhandel gevestigd buiten de reguliere winkelconcentraties, maar binnen bestaand of te ontwikkelen stedelijk gebied (bijv. op een bedrijventerrein). Tuincentrum Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt winkelvloeroppervlak waar bedrijfsmatig boomkwekerijproducten, planten, bloembollen en bloemen ten verkoop worden aangeboden, alsmede materialen voor de aanleg, de verfraaiing en het onderhoud van tuinen. Verkooppunt (vkp) Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa. groot oppervlak nodig voor de uitstalling. Hierdoor is vestiging binnen reguliere winkelconcentratiegebieden in veel gevallen moeilijk. Winkel Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan particulieren en dat een winkelvloeroppervlak van minimaal 10 m² heeft. Winkelgebied Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies (horeca, dienstverlening etc.). Winkelvloeroppervlak (wvo) De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Verkoopvloeroppervlak (vvo) Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo). Volumineuze detailhandel (traditionele PDV-branches) Detailhandel in auto s, boten, caravans en tenten, grove bouwmaterialen, keukens, badkamers en sanitair evenals bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting waaronder meubels. Deze detailhandel heeft vanwege de omvang en de aard van de gevoerde artikelen een Woninginrichting De woninginrichtingsbranche wordt gevormd door winkels met een assortiment dat gericht is op gebruik door particuliere consumenten voor de inrichting van het huis. In de woninginrichtingsbranche onderscheiden we meubelspeciaalzaken, slaapkamerspeciaalzaken, woningtextielzaken, verlichtingszaken, tegelhandel, keukenspeciaalzaken, kurk- en parketzaken, badkamer- en sanitairzaken en zonweringszaken. 3 3

38 Bijlage 3 Branche-indeling detailhandel Bijlage 4 Winkelaanbod in kern Enschede Sector Branchegroep Hoofdbranche Supermarkten Supermarkten Speciaalzaken Dagelijks (versspeciaalzaak, minisuper, Overig dagelijks slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Mode Schoenen en lederwaren Warenhuizen Luxe (juwelier, optiek, huishoudelijke en cadeauartikelen, antiek en kunst) Sport Hobby, spel en media Overig niet-dagelijks Wit/bruingoed en computershops Niet-dagelijks Overig in en om het huis (plant/dier, fiets- en autoaccessoires, doe-hetzelf) Overige detailhandel Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, Volumineus aanbod vloerbedekking) Bouwmarkten Tuincentra Enschede Gemiddeld in kernen met een gelijk inwonertal Supermarkten Overig dagelijks versspeciaalzaken persoonlijke verzorging Mode kleding en accessoires schoenen, lederwaren Overig niet-dagelijks warenhuis luxe sport hobby, spel, media bruin/witgoed, computer overig in en om huis overige detailhandel Volumineus woninginrichting bouwmarkten tuincentra TOTAAL

39 Bijlage 5 Binnenstad Analyse winkelgebieden Enschede (stand van zaken november 2010) Omvang winkelaanbod ± m² wvo, bijna 300 winkels; Naast winkels uitgebreid aanbod horeca, leisure en dienstverlening; Weekmarkt op Van Heekplein op dinsdag en zaterdag draagt bij aan diversiteit en aantrekkelijkheid van de binnenstad; Zeer sterk niet-dagelijks winkelaanbod, onder meer mode, warenhuizen, sport, multimedia; Met drie supermarkten ook een functie voor dagelijkse aankopen; Zowel landelijke ketenbedrijven (o.a. Bijenkorf, V&D, MediaMarkt, H&M) als lokale aanbieders in diverse segmenten; Zwaartepunt van winkelaanbod rondom Van Heekplein (grotere winkels, filiaalbedrijven), hier zijn ook grootste passantenstromen; Historische deel van de binnenstad kenmerkt zich door meer kleinschaligheid, lokale aanbieders en afwisseling tussen winkels, horeca en overige commerciële en culturele functies. Singels en uitvalswegen Singels en uitvalswegen zijn kenmerkend voor de Enschedese structuur (met name Haaksbergerstraat, Hengelosestraat, Deurningerstraat, Oldenzaalsestraat, Lipperkerkstraat, Kuipersdijk); Omvang winkelaanbod ± m² wvo (± 120 winkels), in uiteenlopende branches; Langgerekte structuur, geen samenhangende winkelgebieden; Goede autobereikbaarheid en zichtbaarheid, kwaliteit en uitstraling panden sterk wisselend. Schuttersveld Omvang winkelaanbod ± m² wvo (bijna 30 winkels); Functie als woonboulevard: meeste winkels in de branche woninginrichting of aanverwante branches (in en om het huis); Daarnaast 2 bouwmarkten, een auto- en fietsaccessoireswinkel en een speelgoedwinkel; Langdurige leegstand in enkele panden; Geen compacte, samenhangende opzet; Verouderde uitstraling van panden en openbare ruimte. Miro Centre Omvang winkelaanbod ± m² wvo (11 winkels); Supermarkt Albert Heijn (± m² wvo) is belangrijkste trekker; Overige winkels vooral gericht op frequente aankopen; (boodschappen), naast overdekt gedeelte is kleine bouwmarkt (Praxis) gevestigd; Gemiddelde omvang per winkel is relatief groot (± 360 m² exclusief supermarkt en bouwmarkt); Alleen landelijke filiaalbedrijven in midden- en lagere marktsegment (o.a. C&A, Van Haren, Ter Stal, Zeeman, Blokker); Uitstraling van overdekt winkelcentrum is matig (intern en extern). Zuid Omvang winkelaanbod ± m² wvo (± 40 winkels); Slechts één supermarkt, C1000, (± m² wvo) als trekker, winkelpand tweede supermarkt staat leeg; Overige winkels in diverse branches: compleet aanbod met name gericht op frequente aankopen (boodschappen), daarnaast enig aanvullend aanbod (o.a. mode, speelgoed); 3 5

40 Zowel landelijke ketens als lokale aanbieders; In september 2010 heeft warenhuis Hema zich gevestigd op tijdelijke locatie bij winkelcentrum; Warenmarkt op donderdagochtend; Uitstraling van overdekt winkelcentrum is verouderd. Deppenbroek Omvang winkelaanbod ± m² wvo (± 20 winkels); 2 supermarkten van voldoende omvang (Albert Heijn, ± m² wvo en Supercoop, ± 850 m² wvo); Compleet overig aanbod gericht op frequente aankopen (boodschappen); Zowel landelijke ketens als lokale aanbieders; Compacte opzet overdekt winkelcentrum, eigentijdse uitstraling. Stadsveld Omvang winkelaanbod ruim m² wvo (bijna 20 winkels); Drie supermarkten, Sanders, Dirk van den Broek en Aldi, zijn alledrie aan de kleine kant ( m² wvo); Daarnaast vrij compleet aanbod gericht op frequente aankopen; Hoofdzakelijk lokale aanbieders; Weinig samenhangend en onoverzichtelijk winkelcentrum, verouderde uitstraling. Lage Bothofstraat Omvang winkelaanbod ± m² wvo (4 winkels); Vier relatief grootschalige winkels, die solitair functioneren; Supermarkt EMTÉ (± m² wvo) is belangrijke aanbieder; Uitstraling onvoldoende. Budgetcenter Omvang winkelaanbod ± m² wvo (7 winkels); Supermarkt Nettorama (± m² wvo) is belangrijkste trekker; Overige winkels in frequent benodigde artikelen (boodschappen), nauwelijks speciaalzaken; Supermarkt op begane grond, overige winkels op verdieping. Boswinkel Omvang winkelaanbod ± m² wvo (± 15 winkels); Supermarkt C1000 (± m² wvo) is belangrijkste trekker; Overige winkels in diverse branches, geen compleet aanbod voor boodschappen; Zowel landelijke ketens als lokale aanbieders; Overzichtelijke opzet winkelcentrum, uitstraling enigszins gedateerd. Stroinkslanden Omvang winkelaanbod ± m² wvo (15 winkels); Supermarkt Albert Heijn (± 800 m² wvo) is belangrijkste trekker, winkel wordt uitgebreid; Daarnaast compleet aanbod gericht op frequente aankopen (boodschappen); Zowel landelijke ketens als lokale aanbieders; Uitstraling van overdekte winkelcentrum is voldoende, enigszins gedateerd. 3 6

41 Roombeek Eerste fase winkelcentrum geopend in juni 2010 Omvang winkelaanbod ± m² wvo (6 winkels, verplaatst vanuit Mekkelholt); Supermarkt Jumbo (± m² wvo) is belangrijkste trekker; Overig aanbod van beperkte omvang, vooral gericht op frequente aankopen; Eigentijdse uitstraling; Tweede fase wordt opgeleverd in Eschmarke Omvang winkelaanbod ± m² wvo (3 winkels); Supermarkt Albert Heijn (± m² wvo), aangevuld met bakker en drogist; Eigentijdse uitstraling. t Ribbelt Omvang winkelaanbod ± m² wvo (8 winkels;) Supermarkt Sanders (± 650 m² wvo) is aan de kleine kant, gaat op termijn verplaatsen naar winkelcenturm Stokhorst; Overig aanbod van beperkte omvang, vooral gericht op frequente aankopen (speciaalzaken); Heldere opzet, verouderde uitstraling. Twekkelerveld Omvang winkelaanbod voor herontwikkeling ± m² wvo, omvang na herontwikkeling ± m² bvo (± m² wvo); In nieuwe situatie 2 supermarkten als trekkers (Albert Heijn en Lidl); Daarnaast compleet aanbod gericht op frequente aankopen (boodschappen); Eigentijdse uitstraling (nieuw), geen overzicht over totale aanbod. Mekkelholt Omvang winkelaanbod ± 900 m² wvo (± 5 winkels); Supermarkt Sanders (± 600 m² wvo) is aan de kleine kant, gaat in 2012 verplaatsen naar Roombeek; Overig aanbod van beperkte omvang, vooral gericht op frequente aankopen; Geen compacte opzet, verouderde uitstraling; WInkelcentrum wordt gesloopt in Helmerhoek Omvang winkelaanbod ± m² wvo (5 winkels); Supermarkt Albert Heijn (± 700 m² wvo) is belangrijkste trekker; Overig aanbod van beperkte omvang, gericht op frequente aankopen (boodschappen); Uitstraling in overdekt winkelcentrum is voldoende, matige zichtbaarheid van buitenaf. Stokhorst Omvang winkelaanbod ± m² wvo (5 winkels); Supermarkt C1000 (± 750 m² wvo) is belangrijkste trekker; Overig aanbod van zeer beperkte omvang, gericht op frequente aankopen (boodschappen), veel leegstand; Geen compacte, overzichtelijke opzet, uitstraling verouderd; Herontwikkeling start op korte termijn 3 7

42 Centrum Glanerbrug Omvang winkelaanbod ± m² wvo (± 35 winkels); Slechts één supermarkt, Albert Heijn, (± 750 m² wvo) als trekker, omvang aan de kleine kant (C1000 ligt net buiten centrumgebied); Overige winkels in diverse branches: compleet aanbod gericht op frequente aankopen (boodschappen), daarnaast aanvullend aanbod (o.a. warenhuis Hema, mode, sport, rijwielen); Veel lokale aanbieders; Warenmarkt op woensdagochtend draagt bij aan aantrekkelijkheid winkelgebied; Langgerekte structuur met aaneengesloten winkelfront; Uitstraling goed door recente herinrichting openbare ruimte. Bijlage 6 Distributieve mogelijkheden Indicatieve berekeningen distributieve mogelijkheden In deze berekeningen worden indicatief de distributieve mogelijkheden voor het winkelaanbod in Enschede in 2015 ingeschat. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties. Variabelen Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol. Verzorgingsgebied De gemeente Enschede telt per ± inwoners. Naar verwachting groeit dit aantal licht tot ± inwoners in 2015*. * Primos Prognoses en I&O Research (2010) 3 8

43 Gemiddelde omzet per inwoner In distributieve berekeningen wordt uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen, maar ook bestedingen van bedrijven in winkels. Er wordt onderscheid gemaakt tussen winkels met dagelijkse aanbod (Dagelijks), winkels met niet-dagelijks aanbod (Niet-Dagelijks) en winkels met volumineus aanbod (Volumineus Aanbod). Winkels met dagelijks aanbod zijn supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging (o.a. drogisterij). Winkels met niet-dagelijks aanbod zijn modewinkels (kleding, schoenen en lederwaren) en winkels met overig niet-dagelijks aanbod (o.a. warenhuizen, huishoudelijke artikelen, sport-, speelgoedzaken, winkels in wit- en bruingoed). Winkels met volumineus aanbod zijn tuincentra, bouwmarkten en winkels in woninginrichting. In Nederland is de totale omzet van winkels in 2009 circa 82,3 mld (exclusief BTW). Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking per jaar van Hiervan wordt omgezet in winkels met dagelijks aanbod en in winkels met niet-dagelijks aanbod. In winkels met volumineus aanbod wordt 700 per hoofd per jaar omgezet, waarvan 390 in winkels in woninginrichting, 240 in bouwmarkten en 70 in tuincentra*. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Voor winkels met niet-dagelijks aanbod is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Enschede 14% onder het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2010), gaan we uit van iets lagere omzetcijfers per inwoner. In het winkelmodel voor de dagelijkse sector per wijk zijn de omzetcijfers per wijk aangepast aan het gemiddeld besteedbaar inkomen in de betreffende wijk. Koopkrachtbinding en -toevloeiing Niet alle bestedingen van inwoners in Enschede komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners uit Enschede dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkrachtbinding. Behalve bestedingen van inwoners van Enschede (primair verzorgingsgebied) ontvangen de winkels in Enschede ook bestedingen van inwoners van buiten het primair verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. * HBD (2010), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 3 9

44 In het recent uitgevoerde koopstromenonderzoek* is de huidige binding en toevloeiing voor de gemeente Enschede als geheel en voor de wijken afzonderlijk gemeten. Op basis van deze gegevens en referentie- en ervaringscijfers is een inschatting gemaakt van de toekomstig haalbare binding en toevloeiing voor zowel Enschede als geheel, als de wijken afzonderlijk. Bij het bepalen van de toekomstige mogelijkheden voor Enschede is uitgegaan van de ambitie de binding binnen het eigen verzorgingsgebied te optimaliseren en de mate van bestedingen uit het omliggende gebied tenminste op het huidige niveau te houden. Gemiddelde omzet per m 2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa 7.060,- (excl. BTW). In winkels met niet-dagelijks aanbod (zonder tuincentra, doe-het-zelfwinkels en winkels in woninginrichting) bedraagt de gemiddelde omzet per m² circa 2.770,- (excl. BTW). De gemiddelde omzet per m² in winkels in woninginrichting bedraagt (excl. BTW). In bouwmarkten is de gemiddelde omzet per m² (excl. BTW) en in tuincentra is de gemiddelde omzet 590 (excl. BTW) per m² (HBD, 2010). In deze indicatieve berekeningen wordt voor de gemeente Enschede uitgegaan van deze landelijke gemiddelden. Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks in Enschede in 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 95% Koopkrachttoevloeiing 7% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 355 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Niet-Dagelijks* Enschede 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 80% Koopkrachttoevloeiing 30% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 343 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo - * exlusief woninginrichting, tuincentra en bouwmarkten, zie evt. toelichting blz. 39 Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor Enschede in * I&O Research (2010), Koopstromenonderzoek Gemeente Enschede en Wijkkoopstromenonderzoek Enschede 4 0

45 Indicatie distributieve mogelijkheden woninginrichting in Enschede in 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 364 Koopkrachtbinding 60% Koopkrachttoevloeiing 25% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 46,2 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo - Indicatie distributieve mogelijkheden tuincentra in Enschede in 2015 Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 65 Koopkrachtbinding 90% Koopkrachttoevloeiing 15% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 10,9 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) 590 Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo - Indicatie distributieve mogelijkheden bouwmarkten in Enschede in 2015, scenario versterking bestaande structuur Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 224 Koopkrachtbinding 95% Koopkrachttoevloeiing 10% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 37,5 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo Indicatie distributieve mogelijkheden bouwmarkten in Enschede in 2015, scenario toevoeging grootschalige aanbieder Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) 224 Koopkrachtbinding 97% Koopkrachttoevloeiing 25% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 45,9 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo

46 Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks per wijk Wijk Binnensingelgebied Hogeland/Velve Boswinkel/Stadsveld Twekkelerveld Enschede-Noord Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 80% 70% 70% 70% 70% Koopkrachttoevloeiing 35% 65% 20% 20% 20% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 63,8 mln 52,7 mln 44,3 mln 17,4 mln 36,4 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo (oud) Uitbreiding winkelaanbod m² wvo Wijk Ribbelt/Stokhorst Enschede-Zuid Glanerbrug Landelijk gebied Totaal (optelling) Inwoners primair verzorgingsgebied Omzet/inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding 70% 70% 70% 20% Koopkrachttoevloeiing 20% 20% 20% 10% Totale potentiële omzet (excl. BTW) 17,4 mln 66,6 mln 32,9 mln 4,5 mln 336 mln Omzet/m 2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo

47

48 Colofon Datum Juli 2011 Tekst/illustraties Droogh Trommelen en Partners, Nijmegen Druk Gemeente Enschede