winkelcentra kennen de wijk

Transcriptie

1 P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk

2 P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse consument. Aan de herstructurering van de woningen wordt vaak een vernieuwing van het winkelcentrum gekoppeld. De winkelvoorzieningen uit de jaren zestig en zeventig voldoen namelijk ook niet meer aan de vraag van zowel de detaillist als de consument. Buurt- en wijkwinkelcentra dienen in toenemende mate te functioneren als het hart van de wijk, zowel in herstructurerings- als nieuwbouwwijken. Het vernieuwde winkelcentrum Reigersbos in Amsterdam is een goed voorbeeld. De Nederlandse detailhandelstructuur wordt van oudsher gekenmerkt door een functioneel-hiërarchische fijnmazige winkelstructuur, gebaseerd op de locatietheorie van Christaller. Een winkelcentrum is daarbinnen onderdeel van een structuur van grotere en kleinere winkelvoorzieningen. Deze locatietheorie heeft als uitgangspunt dat een minimum draagvlak (omzet) vereist is om een bepaald artikel rendabel te kunnen aanbieden. Het benodigde draagvlak verschilt per artikel en is relatief klein bij dagelijks benodigde artikelen, zoals voedings- en genotmiddelen, en groter bij artikelen die periodiek of zelden worden gekocht, zoals juweliersartikelen. Branches met hetzelfde benodigde draagvlak vormen samen een bepaald type winkelcentrum. Hierdoor ontstaat een functioneel-hiërarchische orde van winkelcentra met de gewestelijk verzorgende binnensteden, zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht boven in de hiërarchie. Buurt- en wijkwinkelcentra voor de dagelijkse artikelen staan juist onderaan de hiërarchie. De laatste jaren zijn er echter veranderingen waarneembaar binnen deze functioneel-hiërarchische opzet van de Nederlandse detailhandelstructuur. Aan de onderkant van de functioneel-hiërarchische structuur vinden opwaartse veranderingen plaats als gevolg van toegenomen mobiliteit en nieuwe voorzieningen zoals grote supermarkten aan de rand van de stad. Consumenten kiezen hierdoor steeds vaker voor een winkellocatie waar alle boodschappen tegelijk kunnen worden gedaan in plaats van het dichtstbijzijnde winkelcentrum. De buurt- en wijkwinkelcentra hebben daarnaast last van draagvlakvermindering als gevolg van de huishoudensverdunning (meer één- en tweepersoonshuishoudens). Tot slot hebben retailers tegenwoordig behoefte aan een groter winkeloppervlak dan wat doorgaans in de verouderde buurt- en wijkcentra voorradig is. Door bovenstaande ontwikkelingen voldoen veel buurt- en wijkwinkelcentra in wijken uit de jaren zestig en zeventig niet meer aan de vraag van zowel consumenten als detaillisten. Met name buurtstrips en buurtwinkelcentra verliezen in toenemende mate terrein. Hierdoor ontstaat structurele leegstand, wat weer leidt tot verpaupering. In toenemende mate besluiten Nederlandse gemeenten daarom de buurtstrips en winkelcentra samen te voegen tot één

3 P. 212 centraal gelegen winkelcentrum, het wijkwinkelcentrum. Wijkwinkelcentra kunnen voorzien in de behoefte van de consument aan een volledig pakket aan dagelijkse benodigdheden op korte afstand van de woning. De wijkwinkelcentra moeten voor de toekomst wel met een aantal ontwikkelingen rekening houden. De wijkwinkelcentra kunnen als het hart van de wijk functioneren indien zij goed inspelen op de hiervoor beschreven ontwikkelingen aan de vraag- (consument) en aanbodzijde (retailer). Functioneren als het hart van de wijk betekent dat door een clustering van functies de consument zijn tijd efficiënt kan besteden. Op die manier worden wijkbewoners verbonden met de in de wijk gelegen voorzieningen. Voorwaarde hierbij is dat bij de branchering wordt ingespeeld op de veranderende bevolkingssamenstelling in het verzorgingsgebied. De wijkwinkelcentra zullen daarnaast ook ruimte moeten bieden aan de behoefte van winkeliers aan meer vloeroppervlak. In de praktijk betekent dit laatste een verschuiving naar minder maar grotere winkels per wijkcentrum. Schaalvergroting In de buurt- en wijkwinkelcentra bestaan grote verschillen per branche in het economisch functioneren. Branches als verszaken en fotozaken sluiten in dit type winkelcentrum vaak hun vestigingen, aangezien de omzetontwikkeling in de afgelopen jaren de inflatie niet heeft bijgehouden. Dit is het gevolg van veranderingen aan zowel de aanbod- als de vraagzijde. De verszaken hebben met name te leiden onder de schaalvergroting, prijzenslag en toegenomen aandacht voor de versafdeling van de supermarkten. Hierdoor laten steeds meer consumenten de verszaken links liggen. De fotozaken zien sinds de komst van de digitale fotografie een groot deel van hun omzet wegvloeien naar het internet en hebben bovendien bij de verkoop van digitale camera s te lijden onder de prijzenslag die ontketend is door grote winkelketens. Branches als drogisterijen en speelgoedzaken hebben de afgelopen jaren daarentegen wel goed gepresteerd. Zij beslaan naast de supermarkten een steeds groter deel van het oppervlak van het wijkwinkelcentrum. Door het samenvoegen van leegstaande winkelunits tot één grotere winkelunit kan schaalvergroting in bestaande winkelcentra worden gerealiseerd. Tijdens de herontwikkeling van bestaande wijkwinkelcentra of de samenvoeging van een aantal buurtwinkelcentra dient met deze behoefte van winkeliers rekening gehouden te worden. Dit betekent dat de gemiddelde winkelomvang toe- en het aantal winkelunits afneemt. Hart van de wijk De Nederlandse consument besteedt steeds minder tijd aan winkelen en boodschappen doen. Hij of zij wil zijn vrije tijd in toenemende mate efficiënt besteden. Om het functioneren van een wijkwinkelcentrum te verbeteren en de gehaaste consument tegemoet te komen, dient de clustering van functies rondom het winkelcentrum ervoor te zorgen dat de consument aan het winkelcentrum gebonden wordt. Hierbij moet gedacht worden aan functies zoals een medisch centrum, apotheek, kinderopvang en een buurtcentrum. In de vinexwijken wordt deze opzet bij de ontwikkeling van het centrumgebied veelvuldig toegepast. Ook bij de herontwikkeling van wijkwinkelcentra in achterstandswijken

4 P. 213 zorgt functieverbreding ervoor dat de binding van de wijkbewoners aan het winkelcentrum toeneemt en dat er middels combinatiebezoek synergie ontstaat tussen de verschillende functies. Het winkelcentrum wordt zo de ontmoetingsplaats van de wijk. De juiste mix Consumentengroepen hebben voorkeuren voor bepaalde winkels. De branchemix in een wijkwinkelcentrum dient in te spelen op deze voorkeuren. Vroeger werd er bij het samenstellen van de branchering nauwelijks rekening gehouden met de samenstelling van de bewoners in het verzorgingsgebied. Uit recente studies (o.a. Wokke, 2006) blijkt dat er wel degelijk belangrijke verschillen in voorkeuren bestaan. Zowel de afkomst van de bewoners, leeftijdsopbouw, huishoudenssamenstelling als inkomensverdeling van de betreffende wijk zijn aspecten die hierbij een belangrijke rol spelen. Zo blijkt bijvoorbeeld dat consumenten van Marokkaanse afkomst veel meer geld besteden aan persoonlijke verzorging en kleding dan consumenten van Turkse afkomst, die meer geld aan bruin- en witgoed besteden, en de Nederlandse consument, die meer geld besteedt aan het huis. Etnische winkels en een warenmarkt zijn bijvoorbeeld van belang voor veel niet-westerse allochtonen. De bevolkingsopbouw bepaalt of er in de wijk voldoende draagvlak aanwezig is voor de toevoeging van een speelgoedzaak of een bezorgservice voor ouderen. De inkomensverdeling en het gemiddelde inkomen hangen nauw samen met de segmentering van de winkels in het wijkwinkelcentrum, met andere woorden is er AH- of juist Lidl-publiek aanwezig? Tijdens een herontwikkeling kan men door herbranchering inspelen op de (veranderende) kenmerken van het verzorgingsgebied. Casestudie Reigersbos In 2004 heeft Corio Nederland Retail het winkelcentrum Reigersbos hertontwikkeld. Bij deze hertontwikkeling zijn de drie hiervoor toegelichte principes (schaalvergroting, hart van de wijk en finetuning) leidend geweest. Winkelcentrum Reigersbos gelegen in Holendrecht/Reigersbos vervult voornamelijk een wijkverzorgende functie voor het zuidelijke deel van stadsdeel Amsterdam Zuidoost. In de wijk Holendrecht/Reigersbos wonen ongeveer mensen. Het zijn veel jonge gezinnen met kinderen, het merendeel van de bevolking (57 procent) is van Niet- Nederlandse afkomst en een groot deel heeft een beneden modaal inkomen (60 procent) (O+S gemeente Amsterdam). De herontwikkeling van winkelcentrum Reigersbos had tot doel dit winkelcentrum te behoeden voor de negatieve ontwikkelingen die bij andere winkelcentra in Zuidoost, zoals Kraaiennest en Ganzenhoef, hebben plaatsgevonden. In het verleden zijn deze winkelcentra afgegleden tot no-go areas als gevolg van structurele leegstand en verloedering van het winkelcentrum. Bij de herontwikkeling van winkelcentrum Reigersbos is ingespeeld op de ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde. Hierdoor is voorkomen dat het winkelcentrum de volgende no-go area in Amsterdam Zuidoost werd. Bij de renovatie is ervoor gekozen de uitstraling van het winkelcentrum te verbeteren en het aanbod van non-food winkels te versterken. Hierbij is het gelukt de mix van

5 P. 214 functies te behouden. De branchering sluit nu beter aan bij de bewoners in het verzorgingsgebied. Het is mogelijk geweest de gemiddelde winkelunit te vergroten zonder de ruimtelijke structuur drastisch te hoeven aanpassen. Dit kon door een wijziging van de puilijnen, deze zijn in een gebogen vorm naar voren gehaald waardoor de omvang van de winkelunits is vergroot. Het middengebied is verdicht met meer (etnische) winkels en een nonfoodtrekker. De zichtlijnen en uitstraling van het winkelgebied zijn verbeterd door verplaatsing van de trappenhuizen van de bovenwoningen. De trappenhuizen zijn vervolgens aan de kopse zijden toegevoegd, wat de mogelijkheid tot sociale controle in het winkelcentrum heeft verbeterd. De kwaliteit van het winkelgebied is verbeterd en het winkelcentrum is uitgebreid met circa vierkante meter bruto vloeroppervlak tot een totale bruto vloeroppervlak van vierkante meter. Naast winkelvoorzieningen is er een bibliotheek in het centrum aanwezig en aan de zijkant zijn diverse medische voorzieningen gesitueerd (apotheek, tandarts, GG&GD). De herontwikkeling heeft een positief effect op het functioneren van het winkelcentrum (zie tabel 1). De belangrijkste aspecten voor het economisch functioneren van het winkelcentrum, het aantal bezoekers en de gemiddelde besteding, zijn toegenomen. Daarnaast is de waardering van het winkelcentrum door de consument toegenomen na de herontwikkeling (Strabo, 2006). De waardering is met name gestegen op het gebied van winkelaanbod, sfeer, netheid en veiligheid. Er kan dan ook worden geconstateerd dat de renovatie van dit winkelcentrum geslaagd is. Tabel 1: Verschil in functioneren voor en na herontwikkeling Bezoekersaantal per week Supermarktbezoek (% van alle consumenten) 38% 57% Gemiddeld aantal bezochte winkels 1,06 1,20 % niet-besteders 38% 25% Gemiddelde besteding 14 euro 17 euro (bron: Strabo-onderzoeken) Doordat zowel het aantal bezoekers als de gemiddelde besteding per consument is toegenomen, is de jaaromzet van het winkelcentrum fors toegenomen. Dit heeft wel gevolgen gehad voor de overige winkelcentra in het zuidelijk deel van Amsterdam Zuidoost. Het functioneren van een tweetal nabijgelegen buurtwinkelcentra is sinds de herontwikkeling van Reigersbos sterk onder druk komen te staan. Met name buurtwinkelcentrum Holendrecht wordt inmiddels gekenmerkt door structurele leegstand en verpaupering. Hieruit blijkt weer dat het toekomstperspectief voor buurtwinkelcentra niet rooskleurig is en dat een verbetering van buurtwinkelcentra een integrale aanpak van wijken vereist. Bas Buvelot (bas.buvelot@nl.corio-eu.com) is werkzaam op de afdeling marktonderzoek van Corio Nederland Retail. Literatuur Wokke, F. (2006) Kleurrijk winkelen, Universiteit Utrecht, Utrecht Strabo (2006) Consumentenonderzoek winkelcentrum Reigerbos te Amsterdam ZO, Strabo, Amsterdam Strabo (2002) Consumentenonderzoek winkelcentrum Reigerbos te Amsterdam ZO, Strabo, Amsterdam

6 P. 215 Winkelcentrum Holendrecht wacht op vernieuwing (Copyright Corio) Reigersbos is weer prettig winkelen