winkelmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opname van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe. Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit langdurige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkelgedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een duidelijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momen teel in steeds meer straten en winkelcentra tot proble men. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Inter net winkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven. Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de veranderingen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleidsstrategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningen pakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod. Regiorapportage Zuid-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Zuid-Nederland (in m²) 20 grootste winkelgemeenten in Zuid-Nederland (in m²) Noord-Brabant (15,3%) Limburg (7,7%) Overig Nederland (77,0%) Eindhoven Breda Heerlen Tilburg Den Bosch Venlo Maastricht Sittard-Geleen Roermond Roosendaal Helmond Uden Oss Bergen op Zoom Waalwijk Weert Oosterhout Kerkrade Son en Breugel Venray In de zuidelijke provincies staan relatief veel winkels. Het totale oppervlak bestaat uit iets meer dan 7,1 miljoen m², wat neerkomt op 23% van het totale vloeroppervlak in Nederland. Qua inwoners tellen samen net iets meer dan 20% van het totaal aantal inwoners in Nederland. Gemeten naar volume is er een redelijk sterk verband tussen het aantal inwoners in een gemeente en het totaal aantal winkelmeters. Meestal ligt dit tussen en m² vloeroppervlak per inwoners. Er zijn uitzonderingen. Steden als Heerlen en Roermond hebben relatief veel winkelmeters. Dit komt omdat in deze steden sterke (boven)regionale clusters aan winkels zijn terug te vinden. Een stad als Tilburg telt relatief juist weinig winkels. Dit kan verklaard worden doordat de regionale koopkrachtbinding beperkt wordt door de concurrentie vanuit andere Brabantse steden. Kleinere gemeenten in Zuid-Nederland hebben gemiddeld genomen minder winkelvloeroppervlak. Dat geldt vooral voor Limburg. Hieruit wordt zichtbaar dat de lokale winkelstructuur onder druk staat doordat enerzijds koopkracht naar de grotere steden weglekt en anderzijds een dalend aantal inwoners zorgt voor het verdwijnen van winkelmeters. In Limburg is het totale aantal winkelmeters vorig jaar zelfs licht gedaald. Dit is voor het eerst in Nederland dat op provinciaal niveau het aantal winkelmeters op jaarbasis afnam. Regiorapportage Zuid-Nederland 2

3 Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling vraag en aanbod winkelruimte in Zuid-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in aantallen transacties) aanbod opname 9% 6% 1% 64% % < 250 m m m m 2 > m De winkelopname in Zuid-Nederland is vorig jaar licht gestegen tot bijna m². Dit is opvallend. Ten eerste omdat de economische crisis juist zorgt voor een dalende omzet bij winkeliers. Ten tweede omdat het opnameniveau op het hoogste niveau uitkwam in de afgelopen tien jaar. De trend is daarmee vergelijkbaar met het landelijk beeld. Ook in Nederland als geheel vonden er vorig jaar meer winkeltransacties plaats. Een mogelijke verklaring voor de toegenomen vraag naar winkelruimte is het vrijvallen van geschikte en courante winkelruimte. Juist als gevolg van de crisis neemt het aantal winkels dat de deuren sluit toe, maar blijkbaar is er sprake van een onderliggende behoefte bij ondernemers die van deze situatie gebruik maken. Door de veranderingen in de markt en de oplopende leegstand, staan huurprijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit. Het merendeel van de winkeltransacties (64%) in het afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkelpanden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. Grootschalige transacties met een omvang van meer dan m² trekken weliswaar veel publiciteit, maar beslaan niet meer dan 7% van alle transacties. De dynamiek in de lokale winkelmarkt wordt dus eerst en vooral bepaald door ondernemers die kleinschalige winkelruimte huren. Regiorapportage Zuid-Nederland 3

4 Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie ( , in procenten) Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten) 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Nederland Noord-Brabant Limburg Winkels Meters Kerkrade Sittard-Geleen Roosendaal Heerlen Eindhoven Venlo Oss Venray Roermond Tilburg Uden Maastricht Weert Nederland Bergen op Zoom Helmond Son en Breugel Breda Oosterhout Waalwijk Den Bosch 0% 5% 10% 15% 20% 25% Ondanks dat er meer winkelmeters zijn verhuurd, is de leegstand toch opgelopen. Dit komt omdat er per saldo meer winkels zijn gesloten dan dat er zijn bijgekomen. De winkelleegstand ligt in Limburg met 14% hoger dan in Noord- Brabant. Ook steeg de leegstand in Limburg vorig jaar iets sneller dan in Noord-Brabant. In Noord-Brabant is de leegstand met ongeveer 10% vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. Een belangrijke oorzaak voor de hoge leegstand in Limburg is de bevolkingskrimp, dat vooral in zuidelijk deel van de provincie en in de kleinere gemeenten tot meer leegstand leidt. Van de twintig gemeenten met de grootste winkelvoorraad telt Kerkrade relatief gezien de hoogste leegstand, gevolgd door Sittard-Geleen. Ook Roosendaal, dat veel leegstand kent in zowel de binnenstad als het Rosada Factory Outlet Center is de gemeente met de hoogste leegstand in Noord-Brabant. Steden met weinig leegstand in Zuid-Nederland zijn Den Bosch, Waalwijk en Oosterhout. Voor de laatste twee geldt dat zij in staat zijn om met een afwijkend winkelaanbod en een compact winkelgebied een redelijk alternatief te bieden voor de omliggende grotere steden. Dat geldt tot op zekere hoogte ook voor Weert, de gemeente met de minste leegstand in de provincie Limburg. Regiorapportage Zuid-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Winkelhuren hoofdwinkelgebied per gemeente in /m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Den Bosch Maastricht Eindhoven Breda Tilburg Heerlen Roosendaal Oosterhout Venlo Roermond Helmond Oss Bergen op Zoom Sittard-Geleen Weert A1 locaties Noord-Nederland 4,50 7,00 Oost-Nederland 5,00 6,75 Noordwest-Nederland 4,25 6,00 Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 Zuid-Nederland 4,75 6,50 De bandbreedte in de huurprijzen verschilt sterk. Zowel tussen steden, als binnen steden. De lokale marktstructuur, de variatie in het winkelaanbod en het verzorgingsniveau zorgen voor deze verschillen. De hoogste huurprijzen voor winkelruimte in Zuid-Nederland worden betaald in Maastricht, Eindhoven en Den Bosch. Op de beste locaties in deze steden liggen de huurprijzen boven 1.000,-/m², oplopend tot rond 1.400,-/m² in Maastricht. Deze steden worden door (inter)nationale retailers ook vaak gezien als een springplank naar de zuidelijke markt. Sommige steden zijn in staat om een aantrekkelijk alternatief te bieden voor de grote kernsteden. Voorbeelden zijn steden als Waalwijk, Oosterhout, Venlo of Sittard-Geleen. De bezoekers aantallen liggen hier gemiddeld wel lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte. Roermond is door de combantie van het Designer Outlet Center en de nabij gelegen binnenstad een specifieke casus. Deze stad trekt relatief veel bezoekers, maar is daarmee tegelijkertijd ook deels afhankelijk van de toestroom van externe consumenten. Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op se cun daire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangs rendementen. In de top van de markt (Maastricht, Eindhoven, Den Bosch, Breda) worden aanvangsrendementen van rond 4,75% betaald. Op secundaire locaties liggen de aanvangsren dementen echter beduidend hoger. Regiorapportage Zuid-Nederland 5

6 Factsheet winkelruimte Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Limburg Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert Overig Totaal Limburg Noord-Brabant Bergen op Zoom Breda Eindhoven Helmond 's Hertogenbosch Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Overig Totaal Noord-Brabant Totaal Zuid-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Zuid-Nederland 6