Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opname van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe. Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit lang durige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkelgedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een duidelijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momenteel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internetwinkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven. Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de veranderingen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleidsstrategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middel grote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod. Regiorapportage Noord-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (in m²) De 20 grootste winkelgemeenten in Noord-Nederland (in m²) Drenthe (3,6%) Friesland (4,6%) (3,9%) Overig Nederland (87,9%) Emmen Leeuwarden Assen Súdwest Fryslân Hoogeveen Smallingerland Heerenveen Stadskanaal Meppel Oldambt Weststellingwerf Noordenveld Veendam Dongeradeel Skarsterlân Coevorden H'zand-Sappemeer Midden-Drenthe Ooststellingwerf De regio Noord-Nederland heeft een verhoudingsgewijs grote winkelvoorraad. De Noordelijke provincies beschikken over 12,1% van de landelijke winkelvoorraad, tegenover 10,3 % van de bevolking. Binnen de Noordelijke provincies heeft Friesland het grootste winkeloppervlak, gevolgd door en daarna Drenthe. De winkelgebieden in Noord-Nederland vormen een afspiegeling van de verhoudingen tussen de steden en de landelijke gebieden. De centrale plaatsen vervullen in hun regio een belangrijke verzorgende rol, waaronder op het gebied van winkelvoorzieningen. De stad vormt een uitzondering. oefent grote aantrekkingskracht uit op alle Noordelijke provincies en een forse hoeveelheid Duitse consumenten. In de provincie Friesland weet Leeuwarden veel bezoekers uit de hele provincie te trekken. De Drentse winkelsteden functioneren hoofdzakelijk regionaal en moeten bovendien concurreren met de stad en Zwolle. Regiorapportage Noord-Nederland 2

3 Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling van aanbod en opname in Noord-Nederland ( in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in aantallen transacties) Leegstand Opname 10% 9% 2% 57% % < 250 m m m m > m 2 De winkelopname in Noord-Nederland begeeft zich al meerdere jaren rond een niveau van m² op jaarbasis. Sinds 2010 is er een opgaande lijn zichtbaar, maar nog altijd wordt het opnameniveau van m² niet overschreden. Deze ontwikkeling is opvallend gezien de druk op de omzetontwikkeling, de opkomst van alternatieve afzet kanalen (met name internet) en de oplopende leegstand. In de markt blijkt echter dat winkels die worden verlaten, mits op de goede locatie, nog altijd redelijk snel wordt ingevuld. Door de veranderingen in de markt en de oplopende leeg stand, staan huurprijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit. Het merendeel van de winkeltransacties (57%) in het afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkel panden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de op pervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. Grootschalige transacties, veelal op perifere winkellocaties, komen sporadisch voor. Regiorapportage Noord-Nederland 3

4 Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie ( , in procenten) Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten) 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Nederland Drenthe Friesland Skarsterlân Veendam Stadskanaal Hoogezand-Sappemeer Heerenveen Emmen Oldambt Assen Ooststellingwerf Noordenveld Nederland Hoogeveen Smallingerland Dongeradeel Leeuwarden Coevorden Weststellingwerf Meppel Súdwest Fryslân Midden-Drenthe Winkels Meters 0% 5% 10% 15% 20% 25% Aan het einde van 2012 lag de relatieve leegstand in alle drie de Noordelijke provincies boven het landelijk gemiddelde. De leegstand is naar verhouding sterker toegenomen dan in geheel Nederland. In zowel absolute als relatieve zin telt de provincie de hoogste winkelleegstand. Hoewel in 2012 sprake was van een daling, is hier is de laatste paar jaren de leegstand flink toegenomen. Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. Een belangrijke oorzaak is bevolkingskrimp, dat vooral in het oostelijke deel van de provincie tot meer leeg stand leidt. In de Groningse gemeenten Oldambt, Veendam en Stadskanaal is dit zichtbaar. De komende jaren krijgen meer Noord-Nederlandse locaties hiermee te maken. Vooral in plaatsen waar vergrijzing en een zwak economisch per spectief zorgen voor druk op de winkelomzetten. Dit zal naar verwachting tot verdere verschraling van de voorzieningen op lokaal niveau leiden. Een relatief hoge leegstand kan in bepaalde gevallen worden verklaard door leegstand van grootschalige winkelunits op perifere locaties. Dit is bijvoorbeeld het geval in Joure (Skarsterlân). Op veel woonboulevards loopt de leegstand op door teruglopende omzetten en toenemende concurrentie van vergelijkbare locaties. Regiorapportage Noord-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Winkelhuren per gemeente op hoofdwinkellocatie in /m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Leeuwarden Assen Emmen Meppel Smallingerland Súdwest Fryslân Oldambt Hoogeveen Heerenveen H'zand-Sappemeer Stadskanaal Veendam A1 locaties Noord-Nederland 4,50 7,00 Oost-Nederland 5,00 6,75 Noordwest-Nederland 4,25 6,00 Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 Zuid-Nederland 4,75 6, In Noord-Nederland wordt het hoogste huurniveau behaald in de stad. Op de beste locatie in de stad, de Herestraat, kan de huurprijs oplopen tot rond 1.400,-/ m². Leeuwarden heeft minder bezoekers dan, maar trekt door de kwalitatief goede binnenstad veel consumenten uit Friesland. In de Friese hoofdstad ligt de tophuurprijs op 650,-/m². In steden met een regionale functie en een traditioneel sterke winkelfunctie zoals Assen, Emmen, Winschoten (Oldambt), Drachten (Smallingerland) en Sneek liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte. Het huurniveau in ondersteunde winkelsteden zoals Veendam en Stadskanaal ligt nog een segment lager. Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangs rendementen. Uitsluitend in worden aanvangsrendementen vanaf 4,50% betaald voor de beste winkelunits. Op secundaire locaties in en in andere steden liggen de aanvangsrendementen echter beduidend hoger. Regiorapportage Noord-Nederland 5

6 Factsheet winkels Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Drenthe Assen Emmen Hoogeveen Meppel Overig Totaal Drenthe Friesland Heerenveen Leeuwarden Smallingerland Súdwest Fryslân Overig Totaal Friesland Hoogezand-Sappemeer Oldambt Stadskanaal Veendam Overig Totaal Totaal Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noord-Nederland 6