Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de op name van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe. Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit langdurige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkelgedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een duide lijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momenteel in steeds meer straten en winkel centra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internetwinkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven. Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de veranderingen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleidsstrategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningen pakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod. Regiorapportage Noordwest-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noordwest-Nederland (in m²) De 20 grootste winkelgemeenten in Noordwest-Nederland (in m²) Flevoland (2,2%) Noord-Holland (14,8%) (6,4%) Overig Nederland (76,6%) Amsterdam Zaanstad Haarlemmermeer Almere Alkmaar Amersfoort Haarlem Veenendaal Hoorn Lelystad Beverwijk Heerhugowaard Hilversum Den Helder Amstelveen Purmerend Nieuwegein Aalsmeer Woerden Het totaal van het winkeloppervlak in de regio Noordwest- Nederland omvat bijna een kwart van het geheel in Nederland. Binnen de regio zijn veruit de meeste winkelmeters geconcentreerd in de provincie Noord-Holland. Doordat de regio Noordwest-Nederland veel inwoners heeft en een groot oppervlak beslaat, is er een grote variatie aan winkelsteden en typen winkellocaties. De grootste steden Amsterdam en beschikken over de meeste winkels en het grootste vloeroppervlak. Het aandeel van beide steden tezamen is 23% van het regiototaal. Zowel Amsterdam als hebben een hoogwaardig en gevarieerd winkelklimaat dat mensen van buiten de provincie weet aan te trekken. Bovendien zijn toeristen in Amsterdam een zeer belangrijk afzetkanaal voor retailers. Buiten de twee grote steden, beschikken ook de middelgrote steden over een gevarieerd en omvangrijk winkelbestand. Hieronder vallen plaatsen als Alkmaar, Almere, Amersfoort en Haarlem. De middelgrote steden en kleinere gemeenten, moeten veelal concurreren met Amsterdam en. Opvallende winkellocaties voor dagjesmensen zijn het Factory Outlet Center Bataviastad in Lelystad en de Bazaar in Beverwijk. Regiorapportage Noordwest-Nederland 2

3 Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling vraag en aanbod winkelruimte in Noordwest-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in aantallen transacties) Leegstand Opname 9% 7% 2% 64% % < 250 m m m m > m 2 De laatste jaren toont de winkelopname in de regio Noordwest-Nederland een stabiel beeld. Jaarlijks wordt er rond de m² winkelruimte opgenomen. Hoewel de opname in 2012 daalde ten opzichte van 2011, ligt de jaaropname gelijk aan het langjarige gemiddelde. Dat er nog steeds veel winkelruimte wordt opgenomen is opvallend gezien de druk op de omzetontwikkeling, de opkomst van alternatieve afzetkanalen (met name internet) en de oplopende leegstand. In de markt blijkt echter dat winkels die worden verlaten, mits op de goede locatie, nog altijd redelijk snel wordt ingevuld. Door de veranderingen in de markt en de oplopende leegstand, staan huurprijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit. Het merendeel van de winkeltransacties (64%) in het afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkelpanden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. De dynamiek in de lokale winkelmarkt wordt hoofdzakelijk bepaald door ondernemers die kleinschalige winkelruimte huren. Regiorapportage Noordwest-Nederland 3

4 Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie ( , in procenten) Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nederland Noord-Holland Flevoland Lelystad Alkmaar Beverwijk Zaanstad Den Helder Hilversum Veenendaal Nederland Almere Hoorn Amsterdam Haarlem Woerden Heerhugowaard Aalsmeer Haarlemmermeer Purmerend Amersfoort Nieuwegein Amstelveen Winkels Meters 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Na enkele jaren van forse stijgingen, stabiliseerde de winkelleegstand in Noordwest-Nederland zich op m². In 2012 is Noord-Holland de provincie gepas seerd in de mate van leegstand. Ondanks een flinke daling in 2012, blijft de winkelleegstand in Flevoland ruim hoger dan in de andere twee provincies. Gemeten naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. Alkmaar en Zaandam kennen een hoge leegstand op basis van volume, maar niet in aantallen winkels. Dat komt doordat in deze plaatsen leegstand is geconcentreerd op specifieke locaties met grote winkelunits. Vooral Lelystad, Beverwijk, Den Helder en Veenendaal kampen met een flinke leegstand in zowel aantallen winkels als in winkelmeters. Steden met weinig leegstand zijn Amstelveen, Nieuwegein, Amersfoort en Purmerend. Deze winkelsteden kunnen vaak met een compact winkelgebied een redelijk alternatief bieden voor de omliggende grote steden. Regiorapportage Noordwest-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Winkelhuren hoofdwinkelgebied per gemeente in /m² Amsterdam Haarlem Amstelveen Hilversum Almere Alkmaar Amersfoort Nieuwegein Veenendaal Haarlemmermeer Hoorn Purmerend Zeist Lelystad Zaanstad Noordoostpolder Velsen Woerden Den Helder Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) A1 locaties Noord-Nederland 4,50 7,00 Oost-Nederland 5,00 6,75 Noordwest-Nederland 4,25 6,00 Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 Zuid-Nederland 4,75 6, De bandbreedte in de huurprijzen verschilt sterk. Zowel tussen steden, als binnen steden. De lokale marktstructuur, de variatie in het winkelaanbod en het verzorgingsniveau zorgen voor deze verschillen. De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden behaald in Amsterdam en. Het huurniveau in Amsterdam loopt op tot 2.500,-/m² en is daarmee het hoogste in Nederland. In liggen winkelhuren ruim onder Amsterdam. Niettemin behoort de Domstad tot de locaties in Nederland met de hoogste huurniveaus. In steden met een meer regionale functie als Haarlem, Amersfoort, Almere en Alkmaar worden minder hoge huren gerealiseerd. Hier liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte. Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangsrendementen. In de top van de markt (Amsterdam) worden aanvangsrendementen van rond 4,25% betaald. Op secundaire locaties liggen de aanvangsrendementen echter beduidend hoger. Regiorapportage Noordwest-Nederland 5

6 Factsheet winkels Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Flevoland Almere Lelystad Noordoostpolder Overig Totaal Flevoland Noord-Holland Alkmaar Amstelveen Amsterdam Den Helder Haarlem Haarlemmermeer Hilversum Hoorn Purmerend Velsen Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Amersfoort Nieuwegein Veenendaal Woerden Zeist Overig Totaal Totaal Noordwest-Nederland Regiorapportage Noordwest-Nederland 6 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.