De zekerheid van supermarkten

Transcriptie

1 De zekerheid van supermarkten Onderzoek naar de kenmerken van supermarktbeleggingen

2 Supermarktbeleggingen: een veilige haven Schaarse locaties Zeker in tijden van economische onzekerheid investeren beleggers bij voorkeur in solide vastgoedbeleggingen Supermarkten horen daar bij. Onder het motto eten moet je toch vinden beleggers de aankoop van een supermarkt ook op dit moment minder risicovol dan investeren in vele andere segmenten van de vastgoedmarkt. De aantrekkelijkheid is des te groter, omdat er een structureel tekort is aan goede locaties. Supermarkten kunnen zich in Nederland immers niet vrij vestigen. Gemeenten leggen in bestemmingsplannen namelijk de behoefte aan het aantal supermarkten per gebied vast en daardoor is het supermarktvastgoed schaars en blijft het courant. zijn de supermarkten bij elkaar m² groot. Doordat retailers vrijwel altijd op zoek zijn naar nieuwe en grotere vestigingen, is de druk op de markt voor supermarktvastgoed hoog. Daarnaast laat de branche al jaren achter elkaar een stabiel toenemende omzetontwikkeling zien.terwijl alle andere winkelbranches vanaf het jaar 2008 te maken hebben met omzetdalingen, stijgt de gemiddelde omzet van supermarkten. De huurders in de supermarktbranche blijken tevens zeer solide. Oppervlakte (w.v.o) m 2 of meer tot m tot m tot m tot m tot m tot 800 m tot 600 m tot 400 m 2 tot 200 m 2 Totaal Aantal in Aantal in Verschil 8,3% 4,0% 15% 25% 13% 10% -6,3% -25% -11% -27% -1,8% Tabel 1: Aantal supermarkten naar grootteklasse in 2007 en 2011 (bron: DTZ Zadelhoff) Conjunctuurvoordelen Voor de groeiende omzet van supermarkten is een aantal conjuncturele oorzaken aan te wijzen. In tijden van economische onzekerheid geven consumenten minder geld uit aan bijvoorbeeld een restaurantbezoek, wat ze vervolgens compenseren door meer luxe producten bij de supermarkt te kopen. Kortom, supermarkten profiteren juist van een dalende conjunctuur. Schaalvergroting Supermarkten worden gemiddeld steeds groter en daardoor neemt het aantal jaarlijks af. In 2011 telt Nederland supermarkten: dat zijn er 79 minder dan in 2007 (-1,8%). Was in dat jaar de totale oppervlakte m², in 2011 Professioneel De supermarktbranche wordt gekenmerkt door een zeer grote bedrijfsdynamiek: prijsoorlogen, fusies en overnames en snel veranderende koopgewoonten van consumenten, hebben de afgelopen tien jaar van deze branche een uitermate innovatieve en concurrerende bedrijfstak gemaakt. Alle supermarkten (van full-service tot discounter) tonen zich zeer professioneel en houden elkaar scherp, al zijn er natuurlijk onderlinge verschillen. Deze competitie zal winnaars en verliezers kennen. Investeren in supermarkten die zijn verhuurd aan de winnaars van de toekomst kennen het meest zekere rendement. In de kassa van de supermarkt De voedingsspeciaalzaken hebben het afgelopen decennium precies de omgekeerde weg bewandeld. Zij zijn het voornaamste slachtoffer van de belangrijke plek die de versgroepen de laatste jaren in de supermarkt hebben verworven. Daarnaast is het voor een zelfstandige ondernemer praktisch onmogelijk geworden om dezelfde openingstijden te hanteren als de supermarkt in de buurt.

3 Locaties gezocht Uit het voorgaande blijkt dat het voor beleggers alsmaar aantrekkelijker wordt om in supermarktobjecten te investeren. Deze trend is al langere tijd zichtbaar en heeft zich onder meer vertaald in het gegeven dat beleggers genoegen nemen met steeds lagere rendementen. Werd tien jaar geleden voor een goede supermarkt op een strategische locatie nog 12 à 13 keer de jaarhuur betaald, in 2011 is dat opgelopen tot 14 à 15 keer de jaarhuur, met uitschieters naar boven (tussen 6,2% en 6,7% BAR v.o.n.). Figuur 1: Omzetontwikkeling per branche (bron: CBS) Onder de potentieel geïnteresseerden in supermarktvastgoed bevinden zich zowel institutionele beleggers, maatschappen, particulieren als de supermarktbedrijven zelf. Vooral de laatste categorie kopers biedt uit strategisch oogpunt mee op aangeboden objecten. Ook deze ontwikkeling heeft winnaars en verliezers opgeleverd: van elke euro die in 2000 nog in voedingsspeciaalzaken werd uitgegeven, resteert tien jaar later slechts 80 eurocent (de inflatie is daarbij niet meegerekend). Van elke euro die de consument aan voedsel besteedt, komt uiteindelijk 48,4% in de kassa van de supermarkt terecht (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandell). Naast de acquisitie van bestaand supermarktvastgoed, behoren de ketens in deze branche zelf ook tot de sleutelhuurders van supermarktruimte in nieuw te realiseren winkelcentra. Doordat huurcontracten in de regel voor lange tijd worden afgesloten (15 jaar is geen uitzondering), gaan supermarktorganisaties tot het uiterste om deze posities te verwerven. Het betalen van aanzienlijke bedragen aan sleutelgeld is eerder regel dan uitzondering.

4 Communicerende vaten Er is opvallend weinig verschil in rendement tussen de diverse regio s. Dit komt doordat elk verzorgingsgebied (waar ook in Nederland) ongeveer een gelijk aantal inwoners kent. Huurprijs en omvang van de winkeloppervlakte worden hierop afgestemd. In de praktijk verhouden deze factoren zich tot elkaar als communicerende vaten, wat tot de geringe verschillen in rendement tussen regio s leidt. S, L, XL Verschillen in de grootte van supermarkten bepalen in belangrijke mate de hoogte van de huurprijs per vierkante meter. Dit blijkt uit analyse door DTZ Zadelhoff van circa supermarktlocaties. Het gemiddelde huurprijsniveau van een Nederlandse supermarkt bedraagt in 2011 EUR 137,- per vierkante meter per jaar. Kleine buurtsupers kennen een huurprijsniveau dat daar gemiddeld 30% onder ligt en voor grotere supermarkten geldt dat zij gemiddeld 16% duurder zijn per vierkante meter dan het landelijk gemiddelde. Per vierkante meter wordt gemiddeld de meeste huur betaald voor een supermarkt van gemiddelde grootte (1.700 m²). Daarna daalt de opbrengst per vierkante meter bij de middelgrote supermarkt en de grote supermarkt. Ook bij een huurherziening (conform artikel 7:303 BW) dient met dit gegeven rekening te worden gehouden. publiekstrekkers in het winkelgebied of het winkelcentrum waarvan zij deel uitmaken. Binnen en buiten de Randstad Naast verschillen in grootte maakt het voor de hoogte van de huurprijs ook uit waar de supermarkt gelegen is. Hoewel de omvang van het verzorgingsgebied van de in dit onderzoek betrokken supermarkten overal hetzelfde is, zijn verschillen in huurprijsniveau duidelijk zichtbaar in figuur 3. Figuur 3: Gemiddeld gewogen huurprijs per m 2 van supermarkten (bron: DTZ Zadelhoff) De kaart laat zien dat de huren voor supermarkten in de noordvleugel van de Randstad het hoogst zijn. Hoe verder van de Randstad, des te lager de huurprijs. Figuur 2: Huurprijzen naar supermarktgrootte (bron: DTZ Zadelhoff) De XL supermarkt neemt in de verdeling naar grootteklasse, door zijn gemiddeld hoge huurprijs per vierkante meter, een bijzondere positie in. Het gaat hier vaak om vastgoed in grootstedelijk gebied met een bijzondere aantrekkingskracht, waardoor het huurprijsniveau hoger ligt dan bij andere supermarkten. Deze XL supermarkten zijn dé grote

5 Besteedbaar inkomen naar de super De regionale verschillen tussen huurprijzen van supermarkten worden onder meer verklaard door het bedrag dat consumenten gemiddeld in een gebied besteden aan dagelijkse boodschappen. Hierin speelt het gemiddeld besteedbaar inkomen van de consumenten een grote rol, wat ook al uit eerder onderzoek is gebleken. Het percentage dat aan dagelijkse goederen wordt besteed, is geen vaste component. Naarmate het inkomen stijgt, daalt namelijk het relatieve aandeel van uitgaven aan dagelijkse goederen. Het is opvallend dat de consument met een hoog besteedbaar inkomen, een laag percentage van zijn inkomen besteedt in een supermarkt. In absolute bedragen is dat echter veel hoger dan de consument met een relatief laag inkomen. Conclusie De belangrijkste conclusie van dit onderzoek is, dat supermarkten onder de beleggingen als een uitermate veilige haven kunnen worden beschouwd. De huurders zijn solvabel en zijn als gevolg van schaalvergroting in staat goede huurprijzen te betalen voor de beste locaties. Het huurprijsniveau, dat in grote mate bepalend is voor de beleggingswaarde van een supermarkt, hangt af van de verkoopoppervlakte en de geografische ligging. De hoogste huurprijs wordt immers betaald voor een supermarkt van gemiddelde grootte (circa m2). Desondanks geldt dat in een regio waar in absolute zin meer geld wordt besteed aan dagelijkse boodschappen, een hogere huur per vierkante meter wordt betaald. Dit alles bij elkaar heeft ertoe geleid dat de waarde van supermarkten de laatste jaren gestaag is toegenomen. In tien jaar tijd is de kapitalisatiefactor van de betere supermarkt gestegen van circa 12 à 13 keer de jaarhuur naar 14 à 15 keer de jaarhuur anno In hoeverre de belangstelling van beleggers zich zal vertalen in een verdere stijging van de koopsom is de vraag. Dat supermarkten een goede belegging vormen is zeker!

6 DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ, dat met ruim medewerkers wereldwijd actief is in 43 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden. De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat. DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange