Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Transcriptie

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en bedraagt ruim 7,6 miljoen m². Dit komt neer op iets meer dan 18% van alle kantoorruimte in Nederland. De grotere steden (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg, Maastricht en Heerlen) zijn goed voor bijna twee derde van de totale voorraad in de regio. In 213 is de voorraad met ruim 125. m² toegenomen. Het tempo van de voorraadstijging daalt, mede door onttrekkingen aan de voorraad. Vorig jaar zijn er voor zover bekend zeven gebouwen (totaal 45. m²) in Zuid- Nederland aan de voorraad onttrokken. Vraag Opname kantoorruimte in Zuid-Nederland in m² (*1.) De vraag naar kantoorruimte door gebruikers bevindt zich in een dalende trend. Mede door de crisis, maar ook door andere gebruikersvoorkeuren hebben bedrijven minder ruimte nodig. In 213 bleef de opname in Zuid-Nederland steken op m²; een absoluut dieptepunt. Het gemiddelde van de vijf voorgaande jaren ligt met 261. m² bijna op het dubbele. De opname daalde in zowel als. Alleen in Breda, Helmond en Sittard-Geleen steeg de opname vorig jaar. Kantoorhuren staan door de lage vraag op nagenoeg alle locaties onder druk. Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuid-Nederland in m² (*1.) 18,% 16,% Nederland 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Al sinds 28 neemt het aanbod van kantoren in Zuid- Nederland fors toe. Eind vorig jaar telden de provincies Noord- Brabant en een aanbod van bijna 1 miljoen m², wat neerkomt op 13,5% van de totale voorraad. Daarmee is het aanbod in Zuid-Nederland weliswaar hoog, maar ligt de leegstand duidelijk onder het landelijk gemiddelde. De stad met het hoogste aanbod is Helmond (23%). Ook Bergen op Zoom (16%), Breda (16%), Eindhoven (15%) en Maastricht (15%) hebben leegstandspercentages die boven het landelijk gemiddelde liggen. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND

2 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,5-8,25 8,25 1, 7,75-8,75 8,25 1, Oost-Nederland 6,75 7,75 7,5-9,5 7,25-8,5 8,- 1, Noordwest-Nederland 6,-7,5 7,-1, 6, - 7,75 7,5-11, Midden-Nederland 6,25-7,5 7,25-9, 6,25-8, 7,5-1, Zuidwest-Nederland 6,25-7,5 7,-8,75 6,5-8, 7,25-11, Zuid-Nederland 6,5-7,75 7,5-1, 7,-8,5 7,75-11, De netto-aanvangsrendementen in Zuid-Nederland liggen (iets) hoger dan in de Randstadregio s, maar duidelijk lager dan in de regio s Noord- en Oost. Dit geeft de verhoudingen aan hoe beleggers de risico s inschatten op de Nederlandse kantorenmarkt. Voor de beste locaties in Zuid-Nederland gelden aanvangsrendementen vanaf 7%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen iets opgelopen, wat aangeeft dat de vraag naar beleggingspanden veel kleiner is dan het aanbod. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Factsheet kantoren Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Gem Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert Overig Totaal Noord- Brabant Bergen op Zoom Breda Eindhoven Helmond 's Hertogenbosch Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Overig Totaal Totaal Zuid-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, R.Bak 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND

3 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Zuid-Nederland (in netto ha) Overig Nederland Zuid-Nederland speelt een belangrijke rol in de Nederlandse economie. Iets meer dan 25% van alle bedrijventerreinen ligt in deze regio. Binnen de regio ligt het accent op, dat na Zuid- Holland de meeste ha bedrijventerreinen heeft. De bedrijventerreinen faciliteren veel bedrijven in de (maak)industrie die in Zuid-Nederland sterk is vertegenwoordigd. Daarnaast leidt de goede ligging van en er toe dat hier veel logistieke bedrijven zijn geconcentreerd. De top-3 van beste logisiteke regio s liggen allemaal in Zuid-Nederland, de regio Venlo staat daarbij bovenaan Vraag Opname winkelruimte in Zuid-Nederland in m² De vraag naar bedrijfspanden in Zuid-Nederland ligt gemiddeld boven 6. m² per jaar. Dat is heel hoog, ongeveer een kwart van de landelijke vraag. Wel wisselt het opnamevolume per jaar sterk. Dat komt vooral doordat grote (logistieke) transacties een sterke invloed hebben op de jaaropname. In 213 viel de opname terug ten opzichte van 212. Maar vergeleken met het begin van de crisis in 29 is de vraag substantieel hoger. De grootste transactie in de bedrijfsruimtemarkt vond vorig jaar plaats in, waar Action een nieuw distributiecentrum huurt in Sint Joost. Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m² De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Zuid-Nederland ligt op 3,5 miljoen in m². Het grootste deel hiervan ligt in. Per provincie tekent zich de laatste jaren een tegengestelde beweging af; het aanbod in stabiliseert, terwijl in Noord- Brabant sprake is van een stijging. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. heeft in Nederland veruit het meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 1,1 miljoen m². telt circa 3. m² aanbod van logistiek. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND

4 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, - 9, 8,5-1, 8,5-9,75 9, - 11, Oost-Nederland 7,25-9, 7,75-1, 7,75-9,5 8,5-1,5 Noordwest-Nederland 7,5-9, 8, - 1, 7,75-9,5 8,5-11, Midden-Nederland 7,5-8,75 7,75-1, 7,5-9, 8, - 1, Zuidwest-Nederland 7,25-8,75 7,75-1, 7,25-9, 8, - 11, Zuid-Nederland 7,25-8,75 7,5-1, 7,25-8,75 8, - 11, Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, wat sterk in Zuid-Nederland vertegenwoordigd is. Mede hierdoor worden in Zuid- Nederland de laagste aanvangsrendementen behaald. Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 213 Totaal Beschikbaar Gem Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Venray Weert Overig Totaal Noord- Brabant Bergen op Zoom Breda Den Bosch Eindhoven Etten-Leur Helmond Moerdijk Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Veghel Waalwijk Overig Totaal Totaal Zuid-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, IBIS-werklocaties, NVM Business 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND

5 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Zuid-Nederland (*1. m 2 ) Overig Nederland In totaal telt de regio Zuid-Nederland 7,2 miljoen m 2 winkelruimte. Daarvan ligt een derde in de provincie en twee derde in. heeft na Zuid-Holland de meeste winkelmeters in Nederland. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in (1.94 m 2 per 1. inwoners) lager dan in (2.138 m 2 per 1. inwoners). In totaal is de winkelvoorraad in Zuid-Nederland vorig jaar met 6. m 2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen. Vraag Opname winkelruimte in Zuid-Nederland (*1. m 2 ) De vraag naar winkelruimte in de regio Zuid is vorig jaar afgenomen, zowel in als in. In totaal is 86.5 m 2 opgenomen. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar 1 duizend m 2 per jaar verhuurd, met 212 als absolute uitschieter toen de vraag uitkwam op 15. m 2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, vooral omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen. Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen) 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Nederland De winkelleegstand in Zuid-Nederland is hoog. Zowel in als in ligt de leegstand boven het landelijk gemiddelde. heeft met 1,4% zelfs het hoogste leegstandspercentage in Nederland. Opvallend daarbij is dat de leegstand in ook gestaag toeneemt. In Noord- Brabant stijgt de leegstand ook, maar vlakt het tempo wel af. Oorzaken voor de hoge leegstand in zijn naast de economische conjunctuur de combinatie van een relatief grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en verschuiving van winkelaankopen naar internet. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT ZUID-NEDERLAND

6 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten) A1 locaties A1 locaties Noord-Nederland 4,5 7, 4,75 7,5 Oost-Nederland 5, 6,75 5,25 7,25 Noordwest-Nederland 4,25 6, 4,5 6,75 Midden-Nederland 4,5 6, 4,5 6,5 Zuidwest-Nederland 4,75 6,5 4,75 6,5 Zuid-Nederland 4,75 6,5 4,75 7, De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Zuid-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Zuid-)Nederland. Op de toplocaties in en liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%. De brandbreedte wordt wel groter, een signaal dat de markt verder divergeert. Factsheet winkels Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Gem Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert Overig Totaal Noord- Brabant Bergen op Zoom Breda Eindhoven Helmond Den Bosch Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Uden Waalwijk Overig Totaal Totaal Zuid-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, Locatus 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT ZUID-NEDERLAND