Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op 47,/m². Veel transacties voltrek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwalitatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huurprijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabilisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Ondernemers uit het midden en kleinbedrijf zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distri butiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouw productie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft. Regiorapportage ZuidNederland 1

2 Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in ZuidNederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in ZuidNederland naar uitgiftestatus (in netto ha) Uitgegeven Uitgeefbaar Limburg (8,2%) NoordBrabant (16,8%) Overig Nederland (75,0%) Moerdijk Tilburg Venlo SittardGeleen Breda Eindhoven Oosterhout Den Bosch Helmond Bergen op Zoom Oss Waalwijk Veghel Maastricht Roosendaal Weert Roermond Venray Heerlen Cranendonck Ongeveer 25% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in ZuidNederland. Daarmee hebben de twee zuidelijke provincies in verhouding een groot areaal aan bedrijfsgronden. De grote voorraad aan bedrijventerreinen weerspiegelt de sterke concentratie van industrie, productie, handel en logistieke dienstverlening in het zuidelijk deel van het land. Moerdijk is de gemeente met de grootste voorraad aan bedrijventerrein. Industrieterrein Moerdijk is een van de grootste bedrijventerreinen in Nederland, waar een aantal zeer grootschalige activiteiten is geconcentreerd. Tilburg en Venlo hebben een iets gevarieerder aanbod aan terreinen, maar de schaalgrootte wordt hier vooral bepaald door de logistieke dienstverlening. De relatief grote omvang van bedrijventerreinen in SittardGeleen hangt vooral samen met het chemisch complex Chemelot. De overige steden in ZuidNederland hebben weliswaar een iets kleinere voorraad, maar ook hiervoor geldt dat zij doorgaans relatief veel meters aan bedrijventerrein hebben. Ook dit wordt verklaard doordat er veel grotere bedrijven uit de logistieke dienstverlening zijn gevestigd. Voorbeelden hiervan zijn Breda, Oosterhout, Oss, Waalwijk, Roosendaal en Venray. Regiorapportage ZuidNederland 2

3 Marktdynamiek: vraag naar bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in ZuidNederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Opname Aanbod 41% 11% % 17% < m² m² m² m² % > m² Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor de zuidelijke provincies. De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar ongeveer gelijk geble ven in vergelijking met Ook in historisch perspectief werd ondanks de economische laagconjunctuur nog redelijk veel bedrijfsruimte opgenomen. In totaal circa 1 miljoen m², wat neerkomt op ongeveer een derde van de totale opname in Nederland. Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had meer dan driekwart een omvang van minder dan m². Het aantal grote transacties (> m²) bedroeg slechts 6%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 41%. Regiorapportage ZuidNederland 3

4 Marktdynamiek: aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in ZuidNederland naar provincie (in m2) Aanbod per gemeente in m² Limburg NoordBrabant Eindhoven Breda Tilburg Heerlen Venlo SittardGeleen Den Bosch Oosterhout Helmond Moerdijk Venray Roosendaal Weert Veghel Roermond Oss Maastricht Waalwijk Bergen op Zoom Cranendonck Net als de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. Daarbij is geen noemenswaardig verschil tussen NoordBrabant en Limburg. In beide provincies is het aanbod gestabiliseerd. In totaal staat in ZuidNederland circa 3,2 miljoen m² bedrijfsruimte leeg. Naar omvang van het aanbod bestaat er wel een groot verschil. In NoordBrabant staat meer dan twee keer zoveel bedrijfsruimte leeg als in Limburg. Hierbij opgemerkt dat de omvang van de totale markt in NoordBrabant ook aanmerkelijk groter is dan in Limburg. Het aanbod is vooral hoog in Eindhoven en Breda. In beide gemeenten staat meer dan m² leeg. Dit wordt verklaard doordat in deze gemeenten enkele zeer grote panden in de markt te huur worden aangeboden. Opvallend is verder dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen en m². Regiorapportage ZuidNederland 4

5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m² Bandbreedte nettoaanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Eindhoven Moerdijk Den Bosch Venray Helmond Breda Tilburg Waalwijk Heerlen Oosterhout Roosendaal Veghel Maastricht Bergen op Zoom Oss Roermond SittardGeleen Venlo Weert EttenLeur Beste locaties Overige locaties NoordNederland 8,00 9,00 8,50 10,00 OostNederland 7,25 9,00 7,75 10,00 NoordwestNederland 7,50 9,00 8,00 10,00 ZuidwestNederland 7,25 8,75 7,75 10,00 ZuidNederland 7,25 8,75 7,50 10,00 De huurprijzen in ZuidNederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven. De hoogste huurprijzen in ZuidNederland kunnen oplopen tot rond 55,/m². Voor de meeste steden geldt dat de huurprijzen grofweg tussen 30, en 50,/m² liggen. De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distri butie ruimten. Op de beste locaties in ZuidNederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25%. Regiorapportage ZuidNederland 5

6 Factsheet bedrijfsruimte ZuidNederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2011 Totaal Beschikbaar Limburg Heerlen Maastricht Roermond SittardGeleen Venlo Venray Weert Overig Totaal Limburg NoordBrabant Bergen op Zoom Breda Den Bosch Eindhoven EttenLeur Helmond Moerdijk Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Veghel Waalwijk Overig Totaal NoordBrabant Totaal ZuidNederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage ZuidNederland 6