kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwik keling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege nomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie. De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevingswaarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien. Regiorapportage Zuid-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m²) 20 grootste kantoorgemeenten Zuid-Nederland (in m²) Noord-Brabant (11,0%) Limburg (4,2%) Overig Nederland (84,3%) Eindhoven Den Bosch Breda Maastricht Tilburg Heerlen Roermond Venlo Sittard-Geleen Helmond Oss Oosterhout Veldhoven Roosendaal Bergen op Zoom Best Beek Son en Breugel Waalwijk Etten-Leur De twee zuidelijke provincies in Nederland hebben een gezamenlijke kantorenvoorraad van ongeveer 7,5 miljoen m². Hiervan staat ongeveer 70% in Noord-Brabant. In verhouding tot de bevolkingsomvang heeft Zuid-Nederland weinig kantoor meters. Dit wordt verklaard doordat de economische structuur van de regio van oudsher relatief sterk gebaseerd is op industrie, productie en logistieke dienstverlening. Veruit de meeste kantoormeters in de zuidelijke provincies zijn terug te vinden in een select aantal steden. Eindhoven, Den Bosch, Breda en Maastricht zijn de steden met de meeste kantoormeters. Ook Heerlen telt relatief veel kantoormeters. Hierbij is opvallend dat deze meters deels geconcentreerd zijn bij enkele grote instanties, zoals ABP, CBS en DSM. Ook Tilburg heeft in absolute zin een redelijk omvangrijke voorraad. Maar afgezet tegen de grootte van de stad is dit aantal juist laag, waarmee Tilburg duidelijk afwijkt van de andere grotere steden in Zuid-Nederland. De overige steden in Zuid-Nederland hebben vooral een lokaal of regionaal verzorgende functie. Regiorapportage Zuid-Nederland 2

3 Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Aanbod Opname Limburg Noord-Brabant <1.000 m m m m2 > m 2 In Zuid-Nederland is circa 55% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 45% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt iets kleiner dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. De opname aan kantoorruimte in Zuid-Nederland lag in de afgelopen tien jaar tussen en m² per jaar. We zien dat hierbij verreweg de meeste meters worden opgenomen in de grotere steden in dit lands deel. Binnen steden zien we wel een verschuiving naar de vraag naar soorten locaties. Er vindt een verschuiving plaats naar meer binnenstedelijke locaties in een multifunctionele omgeving. Transacties in de zuidelijke provincies vinden hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoormetrages. Circa 40% van het totaalvolume had de laatste jaren betrekking op transacties van m² of kleiner. Dit zien we ook terug in andere landsdelen. Grootschalige transacties vinden de laatste jaren minder plaats. Regiorapportage Zuid-Nederland 3

4 Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nederland Noord-Brabant Limburg Son en Breugel Best Helmond Breda Nederland Maastricht Eindhoven Bergen op Zoom Roermond Den Bosch Tilburg Venlo Veldhoven Oss Roosendaal Sittard-Geleen Waalwijk Heerlen Etten-Leur Beek Oosterhout 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% In Zuid-Nederland is momenteel m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verviervoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Hoewel het aanbod is gestegen, liggen de leegstandspercentages onder het landelijk gemiddelde. Daarbij geldt dat de leegstand in Limburg in verhouding iets lager ligt dan in Noord-Brabant. In Limburg staat 12% van de kantoren leeg, in Noord-Brabant ongeveer 13%. Landelijk bedraagt de leegstand bijna 16%. De meeste leegstand is terug te vinden in de randgemeenten rond Eindhoven, zoals Son en Breugel (Science Park Ekkersrijt), Best en Helmond. Ook Breda heeft met ongeveer 17% een bovengemiddelde leegstand. In steden als Maastricht en Eindhoven ligt de leegstand net onder het landelijk gemiddelde. Nergens in de zuidelijke provincies ligt de leegstand op een marktconform niveau van rond de 5%. Als gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel mogelijkheden. Regiorapportage Zuid-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) 's Hertogenbosch Eindhoven Maastricht Breda Tilburg Roermond Oosterhout Heerlen Sittard-Geleen Venlo Weert Bergen op Zoom Helmond Oss Roosendaal Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50 Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75 Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10, De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond 60,-/m² liggen. De hoogste huren in Zuid-Nederland worden behaald in Eindhoven en Den Bosch. Op de beste locaties in de stad lopen de huren op tot circa 160,-/m². In andere grote steden als Breda en Maastricht liggende prijzen hier iets onder. In de kleinere kantoormarkten met een overwegend lokale/regionale markt liggen de prijzen op maximaal circa 130,-/m². De aanvangsrendementen (netto) in Zuid-Nederland liggen hoger dan in de grootstedelijke regio s in de Randstad waar ondanks de opgelopen leegstand nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Voor de beste locaties in Zuid-Nederland gelden aanvangsrendementen van 6,50 tot 7,75%. Regiorapportage Zuid-Nederland 5

6 Factsheet kantoren Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Limburg Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert Overig Totaal Limburg Noord-Brabant Bergen op Zoom Breda Eindhoven Helmond s Hertogenbosch Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Overig Totaal Noord-Brabant Totaal Zuid-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Zuid-Nederland 6