kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveel heid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikkeling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aanneme lijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege nomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie. De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marke ting van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²) 20 grootste kantoorgemeenten Zuidwest-Nederland (in m²) Zeeland (0,9%) Zuid-Holland (27,5%) Overig Nederland (71,6%) Den Haag Rotterdam Rijswijk Zoetermeer Leiden Capelle aan den IJssel Delft Gouda Dordrecht Leidschendam-voorburg Schiedam Alphen aan den Rijn Middelburg Gorinchem Barendrecht Goes Westland Terneuzen Vlaardingen Zwijndrecht De regio Zuidwest-Nederland omvat met ruim 28% een groot deel van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. Dit komt vooral doordat Zuid-Holland één van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden ter wereld is. Voor Zeeland geldt een tegengesteld beeld. De economie in Zeeland rust minder sterk op kantoorhoudende sectoren. Binnen Zuidwest-Nederland is ruim 54% van de kantoorruimte terug te vinden in Rotterdam en Den Haag. Deze steden hebben een duidelijke bovenregionale en zelfs internationale functie en bieden huisvesting aan (inter) nationale bedrijven of nevenvestigingen. Ongeveer een kwart van de kantorenvoorraad is terug te vinden in middelgrote steden als Capelle aan den IJssel, Delft, Dordrecht, Gouda, Leiden, Rijswijk en Zoetermeer. Hier is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter) nationale bedrijven. Deze steden hebben vaak door een gunstige ligging en goede lokale marktomstandigheden echter wel degelijk bewezen om een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. In de belangrijkste Zeeuwse kantorenmarkten (Goes, Terneuzen en Middelburg), zorgen regionale en lokale dienstverleners en (semi-)publieke instellingen voor de meeste kantoorbehoefte. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 2

3 Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Aanbod Opname Zuid-Holland Zeeland <1.000 m m m m2 > m 2 In Zuidwest-Nederland is circa 63% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 37% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt iets groter dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. In 2012 is er in totaal m² kantoorruimte opgenomen. Dat is ruim minder dan het langjarige gemiddelde van m². Ongeveer 56% van de totale kantooropname sinds 2001 vond plaats in Den Haag en Rotterdam. Kleinschalige kantooropnames onder m² zijn naar aantallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit beeld zien we in alle delen van Nederland. Gemeten naar totaalvolume valt op dat grotere transacties ook een belang rijke rol spelen. Dit laatste jaren is echter zichtbaar dat groot schalige transacties in aantallen afnemen. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 3

4 Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nederland Zuid-Holland Zeeland Capelle aan den IJssel Rijswijk Leidschendam-Voorburg Gouda Zoetermeer Barendrecht Zwijndrecht Rotterdam Dordrecht Delft Nederland Leiden Alphen aan den Rijn Den Haag Schiedam Gorinchem Middelburg Vlaardingen Westland Goes Terneuzen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% In Zuidwest-Nederland is momenteel 2,3 miljoen m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verviervoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Het hoge aanbod in de regio komt vooral voor rekening van de provincie Zuid-Holland, waar bijna 17% van de voorraad wordt aangeboden. Het aanbodpercentage in Zeeland steeg, maar is met 4,7% nog altijd laag. In satellietgemeenten zoals Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is de leegstand zorgwekkend. Ook in Rotterdam is de leegstand inmiddels opgelopen tot 19%. In Den Haag ligt het leegstandpercentage met 12% weliswaar lager, maar de verwachting is dat dit de komende jaren oploopt door samenvoeging en inkrimping van Rijksdiensten. In de grootstedelijke gebieden is het onttrekken van kantoor ruimte aan de markt inmiddels steeds meer op gang gekomen. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod. Dat neemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijk heden liggen voorlopig in de (groot)stedelijke gebieden. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m² Den Haag Rotterdam Leiden Delft Gouda Goes Zoetermeer Westland Rijswijk Leidschendam-Voorburg Barendrecht Alphen aan den Rijn Schiedam Capelle aan den IJssel Middelburg Vlaardingen Dordrecht Gorinchem Vlissingen Ridderkerk Zwijndrecht Terneuzen Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50 Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75 Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10, De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond 60,-/m² liggen. Het hoogste huurniveau in de regio wordt behaald in Den Haag. In de Hofstad kunnen de huren oplopen tot 250,-/m² voor hoogwaardig kantoorvastgoed. Elders in de stad liggen de huurprijzen een segment lager. Op toplocaties in Rotterdam liggen de huurprijzen rond 170,-/m², met wederom sterke verschillen binnen de stad. Met uitzondering van Leiden, ligt het huurniveau in de rest van de regio stukken lager. De aanvangsrendementen voor courante kantoren in Zuidwest-Nederland behoren tot de top van Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Den Haag en Rotterdam met de rest van de regio. Voor de beste locaties gelden aanvangsrendementen van 6,25 tot 7,50%. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5

6 Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Zuid-Holland Alphen aan den Rijn Barendrecht Capelle aan den IJssel Delft Den Haag Dordrecht Gorinchem Gouda Leiden Leidschendam-Voorburg Ridderkerk Rijswijk Rotterdam Schiedam Vlaardingen Westland Zoetermeer Zwijndrecht Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland Goes Middelburg Terneuzen Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.