De Nederlandse Kantorenmarkt 2011

Transcriptie

1 De Nederlandse Kantorenmarkt 2011 Economische indicatoren (in %) * 2012** Economische groei 1,8-3,5 1,7 1,2-0,75 Werkloosheid 3,8 4,8 5,4 5,4 6,75 Inflatie 2,5 1,2 1,3 2,3 2,25 * betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Economie In 2011 groeide de Nederlandse economie met 1,2%. Dat is iets lager dan het Europese gemiddelde van circa 1,5%. In de laatste twee kwartalen van 2011 was zelfs sprake van negatieve groeicijfers waardoor de Nederlandse economie opnieuw in een recessie is beland. De krimp in het vierde kwartaal is grotendeels toe te schrijven aan een verdere daling van de consumentenbestedingen. Maar ook lagere overheidsbestedingen en uitvoer van Nederlandse producten droegen hieraan bij. Hiertegenover stond dat de investeringen nog groeiden, zij het in een lager tempo dan in de voorafgaande kwartalen. De werkloosheid kwam in 2011 uit op een gemiddelde van 5,4%. In het tweede halfjaar van 2011 is deze verder opgelopen tot boven de 6% met een totaal aantal werklozen van personen. Opvallend is dat in Amsterdam sprake was van een forse afname van de werkloosheid. De voor de vraag naar kantoorruimte zeer belangrijke sectoren zakelijke- en financiële dienstverlening en de sector openbaar bestuur en overheidsdiensten hebben in 2011 nauwelijks een groei van het aantal banen laten zien. De gemiddelde inflatie in 2011 kwam uit op 2,3%. Dat is veel hoger dan in 2010 toen de gemiddelde inflatie uitkwam op 1,3%. De toename kwam vooral door de prijsontwikkeling van grondstoffen en autobrandstoffen. De inflatie blijft volgens de verwachtingen van het Centraal Planbureau (CPB) volgend jaar constant op een niveau van circa 2,25%. Indicatoren kantorenmarkt 2011 Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingsvolume m² m² 143 per m² 1,16 mrd. +3% m² m² 144 per m² 1,6 mrd. Voor 2012 verwacht het CPB een krimp van 0,75%. Zowel de bestedingen van consumenten als de overheid, de investeringen en de export zullen in 2012 naar verwachting lager uitkomen. De werkloosheid loopt in 2012 verder op naar 6,75%. In de jaren na 2012 wordt door het CPB weer een bescheiden groei van de economie verwacht met 1,25%, De werkloosheid zal wel nog verder oplopen tot 7,25%. Door de matige economische vooruitzichten zal de vraag naar kantoorruimte naar verwachting in 2012 afnemen. De huurprijzen voor kantoorruimte blijven in deze situatie onder druk staan. Omdat transformatie en onttrekking niet de oplevering van nieuwe kantoorruimte kunnen bijbenen zal het aanbod van kantoorruimte verder oplopen. Dit wordt versterkt door Het Nieuwe Werken en de vergrijzing van de beroepsbevolking. Vooral aan de onderkant van de markt zal de structurele leegstand van kantoren verder toenemen. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimte blijft redelijk op peil, zowel bij gebruikers als beleggers. Voor deze laatste groep is het aanbod van topobjecten echter schaars waardoor de aanvangsrendementen voor dit segment stabiel blijven. Vooruitzichten % -28% Aanbod Opname Huur Beleggingen BAR Topsegment Middensegment / Verouderd -1%

2 Opname In 2011 werd in totaal 1,47 miljoen m² kantoorruimte opgenomen. Dat is 3% meer dan in het voorgaande jaar toen circa 1,43 miljoen m² kantoorruimte werd verkocht of verhuurd aan eindgebruikers. Het aantal transacties lag wel lager dan vorig jaar (-7%). De hogere opname is volledig toe te schrijven aan de toename in het eerste halfjaar van In het tweede halfjaar van 2011 kwam de opname lager uit dan in het jaar daarvoor. Opname naar sector % 14% 2% Overheid en nonprofitsector 25% Industrie en handel Zakelijke dienstverlening Opname kantoorruimte (x m²) % ICT en telecom Overig commerciële dienstverlening % Financieel-economische sector % Overig/onbekend Door het lagere aantal transacties in 2011 kwam het gemiddelde metrage per transactie met m² hoger uit dan in 2010 (926 m²). In de klasse van tot m² lag het aantal transacties wel hoger. Het aantal transacties in de klasse van 200 tot 500 m² lag echter juist veel lager (-18%). Net als in 2010 werd ook vorig jaar de meeste kantoorruimte opgenomen door de overheid en non-profitsector (25%), gevolgd door de zakelijke dienstverlening (23%) en de sectoren industrie en handel (20%). Het aandeel van de ict- en telecomsector liep in 2011 sterk terug tot 9% van de totale opname (2010: 12%). De financieel-economische sector liet echter juist een sterk hoger aandeel van 15% zien, tegenover 8% in het jaar daarvoor. Dit komt voornamelijk door enkele grote transacties als gevolg van reorganisaties en inkrimping. Het gaat hierbij dus nauwelijks om uitbreidingsvraag. Opname naar grootteklasse 2011 Metrageklasse Aantal Metrage in m² m² m² m² m² m² m² en meer Totaal

3 Op gemeenteniveau laat de opname onderling grote verschillen zien. Van de 6 grootste kantoorgemeenten in Nederland was de opnamestijging het grootst in Eindhoven. Hier werd in 2011 in totaal bijna m² kantoorruimte opgenomen, een toename met 32% ten opzichte van In Amsterdam lag de opname in 2011 met bijna m² circa 7% hoger dan in In de gemeente Haarlemmermeer daalde het opnamecijfer echter met 6% tot circa m². Rotterdam liet met een opname van bijna m² een stijging zien van 24%, terwijl de opname in de gemeente Utrecht met ruim m² circa 6% hoger lag dan in het jaar daarvoor. In Den Haag kwam de opname met circa m² ongeveer 20% lager uit. Top 10 gebruikerstransacties 2011 Plaats Locatie Huurder/koper m² Amsterdam Zuidoost ING Bank Leiden Centrum Heerema Marine Contractors Rotterdam Centrum Robeco Rotterdam Centrum Hogeschool Rotterdam Eindhoven Strijp S Bosch Security Systems Arnhem Centrum Politie Midden-Gelderland Amsterdam Centrum Booking.com Maastricht Randwijck-Noord Mercedes-Benz Amsterdam Zuidoost Deutsche Bank Amsterdam Zuidoost TMG Group Den Haag Beatrixkwartier BAM Rotterdam Weena Nauta Dutihl Huurprijzen De gemiddeld gerealiseerde huurprijs kwam in 2011 uit op 143 per m². Dat is 1% lager dan het niveau in 2010 toen een gemiddelde huurprijs van 144 per m² werd gerealiseerd. Daarbij moet echter worden opgemerkt dat dit cijfer sterk wordt opgetrokken door transacties tegen bovengemiddelde huurprijzen in Amsterdam (zie tabel). Exclusief Amsterdam komt de gemiddeld gerealiseerde huurprijs voor Nederland uit op 130 per m². De mediane huurprijs in Nederland kwam met 130 per m² iets lager uit dan in 2010 ( 131 per m²). Er is duidelijk sprake van een tweedeling in de markt. De huurprijzen van courante kantoorpanden op goede locaties zijn over het algemeen gestabiliseerd. De huurprijzen voor verouderd vastgoed staan het meeste onder druk. Dit is ook goed te zien bij de aanbodprijzen. Vooral in perifere gebieden en/of locaties met veel overaanbod zijn de vraaghuurprijzen de laatste tijd met gemiddeld 10% tot 30% gedaald. Ook worden er door verhuurders nog altijd concessies in de vorm van incentives versterkt. Deze incentives, meestal in de vorm van huurkortingen, kunnen variëren van gemiddeld 10% tot 30% maar komen niet tot uiting in de gerealiseerde huurprijzen. Gemiddeld gerealiseerde kantoorhuren grootste kantoorgemeenten Gemeente Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Nederland

4 Aanbod Het aanbod kantoorruimte in Nederland (vanaf 200 m²) nam in 2011 met 6% toe tot ruim 8,4 miljoen m². Het beeld verschilt wel per gemeente. Zo daalde het aanbod in de gemeente Amsterdam (-6%, 1,1 miljoen m²), de gemeente Haarlemmermeer (-3%, m²) en de gemeente Eindhoven (-3%, m²). Maar in Den Haag (+11%, m²), Rotterdam (+8%, m²) en Utrecht (+9%, m²) liep het aanbod verder op. Ongeveer 17% van de totale Nederlandse kantorenvoorraad wordt momenteel te huur of te koop aangeboden. Vooral in de satellietsteden is de leegstand in veel gevallen fors en kan deze oplopen tot boven de 20%. De stijging van het aanbod komt grotendeels door het afstoten van overtollige kantoorruimte door kantoorgebruikers. Ook de verhuizing naar nieuwbouw, die nog altijd veel groter is dan de onttrekking van verouderde kantoorruimte, zorgt voor meer aanbod. De ontwikkelingen in Amsterdam waren gunstiger door een hoger opnamecijfer, de vestiging van diverse nieuwe (hoofd)kantoren, beperkte nieuwbouw en diverse onttrekkingen van aanbod aan de voorraad (vooral voor transformatie tot hotelruimte). Aanbod kantoorruimte (x m²) Het aantal objecten dat in Nederland wordt aangeboden nam in 2011 zelfs met 14% toe tot Vooral in het segment tot 500 m² werden fors meer aanbiedingen genoteerd. Het aanbod van kantoren in de klasse groter dan m² daalde licht. Het gemiddelde metrage per object liet dan ook een daling zien van m² naar m² per ultimo Aanbod kantoorruimte per naar grootteklasse Metrageklasse Aantal Metrage in m² en meer Totaal Een groot deel van het aanbod heeft een structureel karakter. Per ultimo 2011 werd 34% van het aanbod al langer dan drie jaar voor verhuur of verkoop aangeboden (in totaal circa 2,9 miljoen m²). Dit aandeel loopt naar verwachting verder op richting de 40% aan het einde van dit jaar. Van de grootse kantoorgemeenten in Nederland is het structureel aanbod het hoogst in Amsterdam (48%) en de Haarlemmermeer (46%). Daarna volgen Rotterdam (38%), Eindhoven (36%), Utrecht (37%) en Den Haag (28%). Bijna 20% van het aanbod (in totaal ruim 1,6 miljoen m²) wordt momenteel zelfs al langer dan vijf jaar aangeboden. Voor deze ruimten zal het zeer moeilijk zijn om nog een gebruiker te vinden

5 Aanbod kantoren per naar ouderdom 15% 19% 19% Toch bestaat het (structurele) aanbod niet uitsluitend uit verouderde kantoorruimte. Per ultimo 2011 had circa 29% van het totale aanbod een bouwjaar vanaf het jaar Kantoren uit de jaren 90 waren goed voor nog eens 27% van het totale aanbod. De veelal minder courante panden uit de jaren 80 maken 25% uit van het aanbod. Ook valt op dat het structurele aanbod binnen de verschillende bouwperioden niet sterk afwijkt. Zo wordt momenteel 45% van het aanbod in kantoren die gebouwd zijn vanaf 2000 al langer dan drie jaar voor verhuur of verkoop aangeboden. Voor de kantoren uit de jaren 80 is dat 51%. Nieuwbouw De oplevering van nieuwe kantoren laat de afgelopen jaren een sterke daling zien. Ook in 2011 werd die dalende lijn doorgezet. In totaal werd circa m² kantoorruimte opgeleverd, een daling van 20% ten opzichte van het jaar daarvoor. Daarvan heeft circa m² betrekking op panden die door marktpartijen voor gebruikers of (gedeeltelijk) op risico worden 10% 26% 11% < ½ jaar ½-1 jaar 1-2 jaar 2-3 jaar 3-5 jaar > 5 jaar gerealiseerd. De rest betreft eigenbouw. Naar verwachting zal de oplevering van nieuwe kantoorruimte in 2012 wel weer stijgen. Dit komt vooral voor rekening van grootschalige eigenbouw (in totaal circa m²), zoals de nieuwbouw in het Haagse Wijnhavenkwartier door de Rijksgebouwendienst en het nieuwe kantoor voor Achmea Centraal Beheer in Apeldoorn. De oplevering van nieuwbouw voor de markt blijft in 2012 naar verwachting onveranderd op een niveau van m². In 2013 zal echter een harde landing plaatsvinden. De oplevering zal dan naar verwachting uitkomen op circa m², wat een halvering zou betekenen ten opzichte van het verwachte niveau in Oplevering nieuwbouw kantoren in m² (exclusief renovatieprojecten) * betreft prognose * 2013* markt eigenbouw Dat de oplevering van nieuwe kantoren in 2012 zal stijgen om vervolgens in het jaar daarna sterk te dalen komt onder meer doordat in 2010 veel nieuwe kantoren in aanbouw zijn genomen (in totaal circa m²) en in 2011

6 juist heel weinig (circa m²). De terugval in het in aanbouw nemen van nieuwbouw in 2011 deed zich zowel voor bij nieuwbouw voor de markt (circa m²) als bij eigen bouw (circa m²). De sterk verminderde financieringsmogelijkheden, de matige economische vooruitzichten en de grote leegstand op de kantorenmarkt lijken hiervoor de belangrijkste oorzaken. Toch lijkt de daling zich in 2012 niet verder door te zetten. Naar verwachting zal met in totaal m² zelfs bijna een kwart meer nieuwe kantoorruimte in aanbouw worden genomen dan in Deze toename komt bijna geheel voor rekening van eigen bouw ( m²). Voor de markt zal dit jaar naar verwachting circa m² kantoorruimte in aanbouw worden genomen. Enkele grote projecten waarvan de bouw in 2012 zal starten zijn het Internationale Strafhof in Den Haag, de ontwikkeling First Tower in Rotterdam, het nieuwe hoofdkantoor voor Capgemini in Utrecht en de nieuwbouw voor Deloitte op de Amsterdamse Zuidas. Per begin 2012 was nog bijna m² kantoorruimte in aanbouw, waarvan circa m² voor de markt. Momenteel komt nieuwbouw op risico nauwelijks meer voor. Gezien het overaanbod en de structurele leegstand op de kantorenmarkt en de verwachte structureel lagere vraag naar kantoorruimte wordt zowel door marktpartijen als de overheid gepleit voor een rem op de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Veel gemeenten zijn dan ook al actief bezig met het schrappen en/of faseren van kantoorplannen. Ook de Rijksoverheid beperkt voor de huisvesting van het ambtenarenapparaat zoveel mogelijk nieuwbouw ten gunste van herontwikkeling en renovatie van bestaande gebouwen. Toch zal er altijd vraag naar nieuwbouw blijven bestaan. Niet overal is de kwaliteit van het bestaande aanbod voldoende om aan de (veranderde) eisen van kantoorgebruikers te voldoen. Waar in het bestaande aanbod of door middel van herontwikkeling of grootscheepse renovatie geen oplossing gevonden kan worden zal de vraag zich richten op nieuwbouw. In aanbouw genomen nieuwbouw kantoren in m² (excl. renovatieprojecten) * * betreft prognose markt eigenbouw De Monarch in Den Haag

7 Beleggingsmarkt De beleggingsmarkt voor kantoren toont nog geen tekenen van herstel. In 2011 werd bijna 1,2 miljard in de Nederlandse kantorenmarkt belegd. Dat is een daling van 28% ten opzichte van Sinds het tweede kwartaal van 2008 gaat de beleggingsmarkt van kantoren door een diep dal. En met uitzondering van een kleine opleving aan het eind van 2009, lijkt er voorlopig nog geen einde te komen aan het sterk verslechterde beleggingsklimaat. Het overaanbod op de kantorenmarkt, de onzekere economische vooruitzichten en strengere financieringseisen zijn daarvoor de belangrijkste oorzaken. Wel is er sprake van een grote interesse in het topsegment van de kantorenmarkt. Langjarig verhuurde en duurzame (nieuwe) kantoren zijn gewild en worden vooral door buitenlandse (veelal Duitse) beleggers gekocht. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter zeer beperkt. Hierdoor liepen de prijzen voor dit segment de afgelopen periode ook weer op. Voor kantoren onder het topsegment staan de prijzen nog steeds onder druk. Beleggingsvolume per kwartaal (in mln.) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II per kwartaal 4 kwartaals voortschrijdend De beleggingen in 2011 in het topsegment werden gedomineerd door Duitse beleggers. De grootste transactie kwam op naam van het Duitse Union Investment, dat De Monarch in Den Haag wist te verwerven voor naar verluidt circa 70 miljoen. Grootste beleggingstransacties 2011 Plaats Object Metrage Koopsom BAR (k.k.) Den Haag De Monarch n.b. Amsterdam De Zuiderhof ,5%. Utrecht Danone ,5%*. Amsterdam Nijenburg n.b. Groningen Cascadeplein ,0% *betreft BAR v.o.n. De gerealiseerde aanvangsrendementen in 2011 vertonen een gemengd beeld. De aanvangsrendementen voor nieuwbouw en bestaande kantoorpanden in het topsegment stonden in 2011 onder een licht neerwaartse druk. De aanvangsrendementen voor nieuwbouwkantoren lagen tussen de 5,9% en 7,2% (v.o.n.) en voor bestaande kantoren in het topsegment tussen de 6,4% en 6.9% (k.k.). In het middensegment zijn de aanvangsrendementen in de loop van 2011 onder licht opwaartse druk komen te staan. Voor verouderde kantoren met kortlopende huurcontracten op minder goede locaties kunnen de aanvangsrendementen oplopen tot ver boven de 11%. In deze categorie zijn ook nauwelijks kopers actief. Bandbreedte bruto aanvangsrendementen (k.k.) Beste locaties 6,3% -8,25% 6,2% -8,25% Overige 7,25% -10,25% 7,25% -10,50%

8 Uitgelicht: Green Lease Triodos Vastgoedfonds heeft in 2011 een 10-jarig Green-Lease -contract gesloten met GasTerra voor het voormalige regiokantoor van ABN Amro in het centrum van Groningen. Dit concept houdt in dat de huurder een huurprijs betaalt die gebaseerd is op de totale exploitatiekosten van het gebouw. Dankzij energiemaatregelen dalen de exploitatielasten en wordt de verduurzaming bekostigd. Het pand heeft nu nog energielabel G maar doel is dat het gebouw na renovatie energielabel A+ krijgt. Daarnaast zijn in het huurcontract bindende afspraken gemaakt om het gebouw maximaal duurzaam te gebruiken. Triodos Bank verwacht dat deze constructie een nieuwe impuls zal geven aan de maatschappelijke discussie over nieuwbouw versus leegstand en duurzaam versus gangbaar bouwen. Colofon De Nederlandse Kantorenmarkt 2011 is een uitgave van Troostwijk Research & samenstelling: drs. Jeroen den Ouden j.denouden@troostwijk.nl Sybe Nijboer (beleggingsmarkt) s.nijboer@troostwijk.nl Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus AP Amsterdam research@troostwijk.nl Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. Troostwijk 2012