Transcriptie

1 kantorenmonitor regio Amsterdam 2005 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland en Almere). Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2004 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Nadere gegevens zijn verkrijgbaar via of telefoon nieuwbouw valt sterk terug Er komt een einde aan de nieuwbouwgolf die de regio Amsterdam (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland en Almere) de afgelopen vijf jaar heeft overspoeld. In 2004 werd circa m² kantoorruimte opgeleverd waardoor de voorraad in de regio met ruim 2½ procent toenam tot meer dan 10 miljoen m². Daarvan betrof bijna m² oplevering in de gemeente Amsterdam, waardoor de voorraad hier met bijna 4 procent toenam tot 6,6 miljoen m². Er werd vooral kantoorruimte opgeleverd in de Amsterdamse stadsdelen Zuidoost, Westpoort en Zuideramstel. Het recordoppervlak van 2,5 miljoen m² kantoorruimte dat in de regio tussen 1998 en 2003 in aanbouw werd genomen is nu vrijwel volledig opgeleverd. Met de sterk opgelopen leegstand werd de afgelopen jaren veel minder kantoorruimte in aanbouw genomen. In 2003 werd gestart met circa m² en in 2004 met m², waardoor in de regio januari 2005 nog circa m² in aanbouw was. Daarvan was m² in Amsterdam in aanbouw en m² in de rest van de regio. Naar verwachting wordt in 2005 circa m² opgeleverd, waardoor de voorraad in de regio zal worden uitgebreid met 1½ procent. Daarvan zal circa m² in Amsterdam worden opgeleverd ofwel 2 procent ten opzichte van de voorraad en in de rest van de regio m² ofwel ½ procent. Amsterdam; Zuidas, Mahler : Houthoff Buruma, Boekel de Nerée; 2006: Baker & McKenzie ( 1 )

2 Amsterdam; Zuidas : uitbreiding WTC Amsterdam; Zuidoost : ABN AMRO bank Amsterdam; Overamstel : Dienst Waterbeheer en Riolering/Hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, en Almere. stijging ingebruikname kantoorruimte Door een grote dynamiek werd op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam in 2004 circa m² kantoorruimte betrokken. Ten opzichte van de voorraad die in gebruik was komt dit neer op bijna 7½ procent. Daarvan betrof circa m² ingebruikname in Amsterdam (ruim 8 procent ten opzichte van de voorraad in gebruik). Alleen in 2001 werd nog meer betrokken. Opmerkelijk is het krachtige herstel van de ingebruikname van kantoorruimte in de regio door de sector informatie- en communicatietechnologie. Met m² had de ICT-sector het grootste aandeel (20 procent) in de betrokken kantoorruimte. Ook banken en verzekeringen namen in 2004 veel kantoorruimte in gebruik. Er werd m² betrokken (een aandeel van 14 procent). Door media en reclame werd eveneens m² betrokken (14 procent), waarvan m² door media. Binnen de regio werd in 2004 meer dan 71 procent van de kantoorruimte in Amsterdam betrokken. Daarbij lag vooral in de sectoren overheid (95 procent), media en reclame (90 procent), rechtskundig en accountants (87 procent) en banken en verzekeringen (81 procent) de nadruk sterk op Amsterdam. Alleen in de bouw, industrie en handel had Amsterdam een beperkt aandeel (33 procent) en werd vooral in Meerlanden kantoorruimte betrokken (42 procent). De omvangrijke ingebruikname in 2004 was mede het gevolg van een aantal grootschalige verhuizingen binnen en naar Amsterdam. Het betrof onder meer de verhuizing van Reed Elsevier en het GVB naar Westpoort (Teleport en omgeving), Dienst Werk en Inkomen naar de Baarsjes (Jan van Galenstraat), IBM (gedeeltelijk uit Zoetermeer en Uithoorn) en Mexx (uit Voorschoten) naar Slotervaart (Riekerpolder), Nauta Dutilh binnen Zuideramstel (Zuidas) en ABN AMRO naar Zuidoost (Amstel III). Alleen in Amsterdam werd in 2004 kantoorruimte betrokken door gebruikers groter dan m². Van de ruimte kleiner dan m² werd binnen de regio in 2004 opvallend weinig kantoorruimte betrokken door gebruikers tussen m² en m². Amsterdam; Teleport e.o : Reed Elsevier ( 2 )

3 Amsterdam; Riekerpolder : Mexx krachtig herstel groei kantoorgebruik in Amsterdam De omvangrijke ingebruikname ging in Amsterdam gepaard met een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met ongeveer m². Daarmee groeide het gebruik in 2004 met bijna 2½ procent. Het kantoorgebruik nam vooral toe in de stadsdelen Zuidoost, Westpoort en Slotervaart. In 2003 was in Amsterdam (voor het eerst in twintig jaar) nog sprake van een teruggelopen kantoorgebruik van circa m². Met de hernieuwde groei heeft de kantorenmarkt in Amsterdam zich dan ook krachtig hersteld. In de rest van de regio was dat net als in 2003 nog niet het geval. Hoewel circa m² kantoorruimte betrokken werd liep het kantoorgebruik in 2004 in de rest van de regio terug met ruim m² ofwel 3 procent. Deze inkrimping deed zich zowel voor in Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland als in Almere. Per saldo leidde de groei in Amsterdam en de inkrimping in de rest van de regio tot een beperkte groei van het kantoorgebruik in de regio van circa m² ofwel een groei met bijna ½ procent. Haarlemmermeer; WTC Schiphol : Numico ( 3 )

4 leegstand bereikt hoogste punt De recordproductie van de afgelopen jaren heeft samen met een stagnerende groei van de economie geleid tot een snelle toename van de leegstand. Tussen 2000 en 2004 liep de leegstand in de regio Amsterdam op van 2 naar 18 procent van de voorraad. Omdat de voorraad ook in 2004 sneller groeide ( m²) dan het kantoorgebruik ( m²) nam de leegstand in de regio vorig jaar nog met m² ofwel ruim 1½ procent toe tot 19½ procent van de voorraad. Daarvan was 2 procent verhuurd maar nog niet betrokken en 17½ procent onverhuurd. De leegstand liep in 2004 op met ruim m² ofwel ruim 1 procent op naar 18 procent. Daarvan was 2½ procent verhuurd maar nog niet betrokken en 15½ procent onverhuurd. In de rest van de regio stond begin m² kantoorruimte leeg. De leegstand liep hier in 2004 op met ruim m² ofwel met 2½ procent naar 22½ procent (Amstelland 23 procent, Meerlanden 22½ procent, Zaanstreek 21½ procent, Waterland 13½ procent, Almere 25 procent). Daarvan was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en 21½ procent onverhuurd. Almere; Zakencentrum : UWV Begin 2005 stond in de regio bijna 2 miljoen m² kantoorruimte leeg. Uitgaand van een gelijkblijvend ruimtegebruik van gemiddeld 28 m² vloeroppervlak per werknemer was daarmee in de regio lege kantoorruimte beschikbaar voor een uitbreiding met kantoorbanen. In Amsterdam stond begin 2005 bijna m² kantoorruimte leeg. Almere; Zakencentrum : Rabobank ( 4 )

5 Amsterdam; Riekerpolder : IBM Van de onverhuurde leegstaande kantoorruimte in de regio had Amsterdam januari 2005 een aandeel van 57 procent. Vooral bij leegstand groter dan m² lag een grote nadruk op Amsterdam (een regionaal aandeel van 79 procent). In Meerlanden was vooral sprake van leegstand van kantoorruimte tussen m² en m² (een regionaal aandeel van 30 procent); in Amstelland van kantoorruimte tussen m² en m² (een regionaal aandeel van 19 procent). In Zaanstreek, Waterland en Almere was vooral sprake van leegstand kleiner dan m². De groei van het kantoorgebruik is sterk afhankelijk van economische groei. De afgelopen decennia kwam de groei van het kantoorgebruik in Amsterdam/ Amstelland sterker overeen met de nationale economische groei dan met de omzet van het bedrijfsleven in Amsterdam/Amstelland. In 2005 wordt in de regio door oplevering naar verwachting nog 1½ procent aan de voorraad toegevoegd. Als door een beperkte economische groei het kantoorgebruik minder snel toeneemt dan zal de leegstand nog enigszins stijgen, waarmee in de loop van 2005 het hoogste punt bereikt kan zijn. Omdat in de regio nog maar weinig kantoorruimte in aanbouw is die vanaf 2006 zal worden opgeleverd, kan groei van het kantoorgebruik vervolgens gaan leiden tot herstel richting marktevenwicht van 5 tot 8 procent leegstand. Dit herstelproces zal nog diverse jaren kunnen duren. Amsterdam; Centrum, Prins Hendrikkade : omzetting naar hotel Amsterdam; Zuidelijke IJ-oever : Ahold ( 5 )

6 Het tempo waarmee de leegstand teruggebracht kan worden is sterk afhankelijk van economische groei, het nog in aanbouw nemen van kantoorprojecten, het kunnen omzetten van kantoren naar andere functies, het beperken van de omzetting van panden tot kantoorruimte en het tegengaan van weglekken van kantoorwerkgelegenheid naar bedrijventerreinen. De mogelijkheden voor nieuwbouw van kantoren zullen in de regio vanwege de hoge leegstand nog geruime tijd zeer beperkt zijn. Daarom is het van groot belang om in bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen de vestigingsmogelijkheden voor zelfstandig kantoorgebruik tegen te gaan en dit bovendien ook beter te handhaven. Door omzetting van kantoorruimte naar andere functies (met name naar wonen, onderwijs en hotels) gericht te gaan stimuleren en omzetting vanuit andere functies tot kantoorruimte juist te beperken kan de groei van de voorraad worden beperkt en de leegstand sneller worden verlaagd. Voor de regio wordt het komende decennium een gemiddelde groei van het kantoorgebruik per jaar ten opzichte van de in gebruik zijnde voorraad verondersteld tussen 1 en 2 procent. drs. Ad Wagemakers, kantorenmonitor b.v. november 2005 Amstelveen; Kronenburg-Oost : Logica CMG Amsterdam; Centrum, Rembrandtplein : Tomtom kantorenmonitor b.v. postbus ma amsterdam info@kantorenmonitor.nl ( 6 )