Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2013 / Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam

Transcriptie

1 1 Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2013 / 2014 Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam

2

3 3 Inhoudsopgave Voorwoord Bert Uitterhoeve 5 Samenvatting 7 5. Schiphol (REVS-) locaties Ontwikkelingsstrategie REVS Werkgelegenheid en buitenlandse vestigers Kantoorlocaties Bedrijventerreinen Inleiding Context Plabeka Integratie REVS Monitor Leeswijzer Kantorenmarkt Ontwikkeling opname en kantoorgebruik Kantorenvoorraad en leegstand Nieuwbouw en transformatie Relatie met Uitvoeringsstrategie Bedrijventerreinen Uitgifte bedrijventerreinen De markt voor bedrijfshuisvesting Situatie op gemengd-plus terreinen Relatie met uitvoeringsstrategie Zeehaventerreinen Context haventerreinen Uitgifte zeehaventerreinen Noordzeekanaalgebied (Plan)aanbod zeehaventerreinen Relatie met Uitvoeringsstrategie Herstructurering Herstructurering bedrijventerreinen en zeehaventerreinen Uitvoering herstructurering in de MRA Voortgang afspraken uitvoeringsstrategie Economie & werkgelegenheid Ontwikkeling regionale economie Ontwikkeling werkgelegenheid Nadere analyse gebruik werklocaties 89 Bijlagen 91 Colofon 92 Bronvermelding 92 Definitielijst 93 Toelichting methodiek 94 Ontwikkelingen kantorenmarkt naar deelregio 96 Ontwikkelingen kantorenmarkt naar gemeente 97 Plancapaciteit kantoren naar deelregio en terrein (stand ) 98 Overzicht uitgiften per bedrijventerrein 101 Overzicht plancapaciteit bedrijventerreinen (stand ) 103 (Plan)aanbod zeehaventerreinen 105 Transacties en aanbod bedrijfsruimten (in m² B.V.O.) 106 Herstructurering bedrijventerreinen: overzicht terreinen betrokkenheid PHB 107 Formele IBIS kantoorlocaties naar deelregio en gemeente 108 Overzicht bedrijventerreinen naar deelregio en gemeente 109 Overzicht zeehaventerreinen naar deelregio en gemeente 113

4

5 5 Voorwoord Voor u ligt de zevende editie van de Plabeka-monitor. Ook voor 2014 hebben we een actueel inzicht in hoe de Metropoolregio Amsterdam zich vanuit het perspectief van vestigingslocaties ruimtelijk-economisch ontwikkelt. De gemeenteraadsverkiezingen van het voorjaar 2014 en de wisseling van bestuurders vormen een natuurlijk moment om terug te blikken op datgene wat is bereikt en de ambities neer te zetten voor het vervolg. Deze ambities rond de werklocaties dragen, net als in de voorgaande periode, bij aan de gezamenlijke ambitie om de Metropoolregio Amsterdam te laten ontwikkelen tot de top 5 regio s in Europa. De jaarlijkse Plabeka monitor helpt ons daarbij. Ook in 2013 zijn weer mooie resultaten geboekt. Evenals de voorgaande jaren zijn er opnieuw meer bestaande kantoren getransformeerd en gesloopt dan nieuwe kantoren gebouwd. Daarnaast hebben de deelregio s allen hun planvoorraad kantoren tot onder de doelstelling van de uitvoeringsstrategie gebracht. De kantorenmarkt is nog steeds een krimpmarkt : er is sinds begin 2012 sprake van een daling van het totale kantooroppervlak en al sinds begin 2009 van een jaarlijks dalend kantoorgebruik. Het is de vraag of het lichte economisch herstel dat in 2014 verwacht wordt de daling van het gebruik kan keren, of dat trends als het nieuwe werken zullen leiden tot een blijvende afname van kantoorgebruik. Concluderend kan gesteld worden dat Plabeka succes boekt en dat alle overheidspartijen zich (soms meer dan) aan de gemaakte afspraken houden in het remmen dan wel stabiliseren van de groei aan kantoormeters. De economische tegenwind is echter tegelijkertijd zodanig groot dat de inspanningen zich niet vertalen in een dalend leegstandscijfer. Hiermee is er een gezamenlijk besef dat we er nog lang niet zijn. Het is inmiddels vanzelfsprekend dat wij als overheid intensief samenwerken met marktpartijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en eindgebruikers. Het blijft dus van groot belang samen op te trekken. De overheid en de markt hebben elkaar de komende decennia hard nodig om onze regio te laten bloeien en in de top te laten meedraaien van de meest aantrekkelijke Europese vestigingsplaatsen. Daarom zal er, naast het blijven werken aan de bestaande Uitvoeringsstrategie 2011 (kwantitatieve programmering), de komende periode ingezet gaan worden op vraaggerichte profilering van werklocaties. Doel hierbij is dat overheden hun investeringen rond werklocaties gerichter kunnen inzetten en bedrijven en ondernemers worden op deze wijze betere clustergerichte opties geboden. Daarnaast wordt in deze editie van de Plabeka Monitor voor het eerst apart aandacht besteed aan Schiphollocaties. Het gaat om 20 kantoorlocaties en bedrijventerreinen met een directe relatie met de luchthaven. Voorheen bestond er voor deze locaties een aparte monitorpublicatie (de REVS monitor), die in opdracht van het Bestuursforum Schiphol werd opgesteld. Het Bestuursforum Schiphol is een samenwerkingsverband tussen de provincie Noord- Holland, de gemeente Haarlemmermeer en de gemeente Amsterdam. Het Bestuursforum Schiphol is sinds 2013 opgehouden te bestaan, wat betekent dat er in 2014 geen REVS monitor zal verschijnen. In plaats daarvan worden in dit jaar onderdelen van de REVS monitor in de Plabeka Monitor opgenomen. Bert Uitterhoeve Ambtelijk Voorzitter Platform Bedrijven en Kantoren Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) Directeur gemeente Haarlemmermeer Juni 2014

6 6

7 SSamenvatting

8 8 Industrieterrein Uithoorn

9 9 Samenvatting Dit is de Plabeka Monitor Het is inmiddels de zevende jaargang op rij en de vierde editie na het vaststellen van de huidige Uitvoeringsstrategie begin Plabeka is een informeel samenwerkingsverband tussen de lokale en regionale overheden in de Metropoolregio Amsterdam. Binnen Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties. De Plabeka monitor 2014 biedt de meest recente feiten en cijfers over economische trends in de Metropoolregio Amsterdam vanuit het perspectief van vestigingslocaties voor bedrijvigheid. De Monitor maakt daarnaast inzichtelijk hoe de afspraken van de door de gemeenten vastgestelde Uitvoeringsstrategie Plabeka worden nageleefd. Deze editie van de Plabeka Monitor heeft betrekking op het jaar 2013, met als peildatum Kantorenmarkt In de MRA heeft in 2013 een vrij sterke daling van het gebruik van kantoren plaatsgevonden: deze nam af met m² bvo tot 10,9 mln. m². Dit betekent een daling van ruim 2% ten opzichte van Het kantoorgebruik daalt overigens al sinds 2009, maar de daling was nog niet eerder zo sterk. Overigens was de kantorenmarkt ook sterk in beweging: m² kantoor werd door een andere gebruiker betrokken. Dat was meer dan in 2012, toen m² kantoor betrokken werd. De totale voorraad aan kantoren in de metropoolregio is sinds begin 2012 in omvang aan het afnemen. Het totale kantooroppervlak was op ,68 miljoen m² bvo, m² minder dan begin De leegstand in de MRA is met m² opgelopen terwijl tegelijkertijd de totale voorraad aan kantoren afneemt. De totale kantorenleegstand bedraagt nu bijna 2,8 mln. m², wat neerkomt op 20,2% van de totale kantorenvoorraad. Het leegstandspercentage is in vrijwel alle deelregio s gestegen. De regio s Almere/ Lelystad (27,4%) en Amstelland-Meerlanden (26,8%) zijn onveranderd de regio s met het hoogste leegstandspercentage. De regio s Gooi en Vechtstreek en IJmond- Haarlem zitten qua leegstand rond het MRA-gemiddelde van 20%. In Amsterdam (17,3%) en in Zaanstreek-Waterland (14,9%) is het percentage lager dan het MRAgemiddelde. In 2013 is er m² nieuwe kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd, m² meer dan in De voorraad kantoren is desondanks afgenomen als gevolg van onttrekkingen (transformatie naar andere functies dan kantoor). In de vraagraming van de Uitvoeringsstrategie wordt in beide scenario s uitgegaan van een groei van het kantoorgebruik. De feitelijke ontwikkeling van daling van het kantoorgebruik betekent dat er een groot gat tussen planning en feitelijke realisatie is. In totaal is na 4 jaar +/- 1,2 mln. m² kantoorruimte minder in gebruik dan geraamd in het GG-scenario. De afspraken wat betreft reductie van de plannen voor nieuwe kantoren (planvoorraad) worden nageleefd. In iedere deelregio bevindt deze zich per onder de Uitvoeringsstrategieniveaus. De deelregio Almere/Lelystad zit door een extra schrapactie in de plannen zelfs zeer ruim onder de in 2011 afgesproken planvoorraad. Eind 2012 heeft er een nieuwe aanscherping van de plannen voor nieuwe kantoren plaatsgevonden. Het voornemen van 3 deelregio s is om maximaal 1,06 mln. m² kantoorplannen te schrappen of door te schuiven tot na Dit blijkt grotendeels uitgevoerd: de teller staat per op m² gefaseerde kantoorplannen. Bedrijventerreinen In de uitgifte van bedrijventerreinen in de MRA was in 2013 licht herstel zichtbaar: in totaal werd er 18,5 ha uitgegeven, een lichte stijging ten opzichte van 2011 en De meeste grond werd in Almere/Lelystad uitgegeven: 8,7 ha netto. Amsterdam realiseerde 5,4 ha aan uitgiften, Amstelland-Meerlanden 2,1 ha. In de Gooi en Vechtstreek is 1,5 ha bedrijventerrein uitgegeven en in Zaanstreek-Waterland 0,8 ha. De transacties van bedrijfskavels en panden op bestaande bedrijventerreinen ( m² in 2013) bleven vrijwel op hetzelfde niveau als Het aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA 1, komt per uit op ruim 2,1 mln. m² bvo. In 2012 hebben 10 uitgiften in de MRA plaatsgevonden op bedrijven- en zeehaventerreinen die hoge milieucategorieën kunnen herbergen. Deze zijn in vrijwel alle gevallen gedaan aan bedrijven die zich enkel op terreinen met een hogere milieucategorie kunnen vestigen. Het uitgifteniveau in 2013 (18,5 ha) bleef ruim onder de verwachtingen van de uitvoeringsstrategie. Doordat het uitgifteniveau sinds 2010 ieder jaar ruim onder het verwachte niveau is gebleven groeit het verschil tussen planning en realisatie snel. 1) op basis van informatie uit Funda in Business en Realnext (voorheen Vastgoedmarkt)

10 10 Cornelis Douwesterrein, Amsterdam

11 11 Het verschil tussen verwachte vraag en daadwerkelijke vraag naar bedrijventerreinen is opgelopen tot +/- 170 ha. De afspraken in de Uitvoeringsstrategie op het gebied van planaanbod per deelregio zijn in de meeste gevallen doorgevoerd. Amstelland-Meerlanden en Zaanstreek Waterland komen nog steeds boven de in de Uitvoeringsstrategie gestelde plafonds uit. De deelregio s hebben respectievelijk 23 ha en 12 ha planvoorraad te veel. Zeehaventerreinen In 2013 zijn er voor 9,1 ha uitgiften aan zeehaventerreinen geregistreerd in de havens van Amsterdam en IJmuiden. Dit is meer dan de gerealiseerde uitgiften in 2012 (5,2 ha) en in 2011 (3,0 ha). In de MRA is nog 249 ha aan kadegebonden terrein vrij uitgeefbaar. Voor de havengerelateerde kavels gaat het om 82,2 ha. Er zijn slechts twee kavels van meer dan 20 ha beschikbaar. Hoewel de uitgiften kadegebonden kavels in 2013 met 6,6 ha duidelijk hoger lagen dan in de drie voorgaande jaren bleef deze achter op het niveau van de vraagraming van Ecorys uit De uitgifte havengerelateerde terreinen (2,5 ha) in 2013 ligt nagenoeg op het niveau van het terughoudende scenario uit dezelfde vraagraming. Gecombineerd met de tegelijkertijd flink gestegen overslag 2 komt dit neer op een intensiever gebruik van de kadegebonden terreinen dan in het verleden. Schiphol (REVS-) locaties De analyse voor REVS-locaties concentreert zich op 23 kantoorlocaties en bedrijventerreinen met een directe relatie met de luchthaven. De REVS-kantoorlocaties en bedrijventerreinen kennen sinds 2006 een vrijwel onafgebroken werkgelegenheidsgroei, Ook in 2013 groeide de werkgelegenheid door, tot een totaal van fulltime banen op de kantoorlocaties en fulltime banen op bedrijventerreinen. In 2013 vestigden zich 115 buitenlandse bedrijven in de MRA, waarvan 24 op REVSlocaties. De 115 bedrijven creëerden 1560 arbeidsplaatsen. De voorraad aan kantoren op de REVS locaties, in totaal m² bvo, met de meeste leegstand is Schiphol-Rijk met m² leegstand (40%). Sinds 2010 is de leegstand op REVS kantoorlocaties merkbaar afgenomen, van bijna m² tot m² per De opname van kantoren in 2013 kwam uit op m². De plancapaciteit kantoren is geconcentreerd op de Zuidas ( m²), Elzenhof ( m²) en Beukenhorst Zuid ( m²). De totaaloppervlakte van de REVS terreinen bedroeg per ha, waarvan 213 ha beschikbaar als (plan) aanbod. De uitgifte van nieuwe kavels op de REVS locaties bleef beperkt tot 1,2 ha op Airport Business Park Osdorp. Het grootste aanbod is gelegen op de A4 Zone West (100 ha). Ook op het Schiphol logistics park (44,1 ha), het ABP Osdorp (35,7 ha), Atlaspark (18 ha) en De Hoek-Noord (11 ha) is meer dan 10 ha beschikbaar. Per was het aanbod aan bedrijfspanden op REVS locaties (exclusief nieuw aanbod in voorbereiding) m². Het niveau van transacties herstelde licht ten opzichte van 2012 en kwam in 2013 uit op m². Herstructurering De herstructureringsopgave voor het revitaliseren of herprofileren van bedrijventerreinen is ten tijde van de Uitvoeringsstrategie geraamd op ha tot In de Metropoolregio Amsterdam worden diverse middelen ingezet om herstructurering op gang te brengen, te financieren en te versnellen. Het gaat hier om de inzet van het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB), de HIRB-subsidieregeling, het Transformatie-fonds Gooi- en Vechtstreek en in Flevoland de Nadere regel herstructureringsprojecten Flevoland. In Noord-Holland zijn per ha bedrijventerreinen met behulp van HIRBsubsidie geherstructureerd. De Provincie heeft sinds 2004 door middel van de HIRB regeling in totaal ruim 44 miljoen euro in herstructureringsprojecten geïnvesteerd. Sinds begin 2013 zijn er in de Provincie Flevoland herstructureringsprojecten in de opstartfase, waaronder de Steiger (Almere). Er worden in de MRA op het moment 101ha bedrijventerrein naar andere functies getransformeerd. concentreert zich op de Zuidas, waar ruim m² kantoor gelegen is. De locatie 2) Bron: Persbericht haven Amsterdam: Record overslag Havenregio Amsterdam in 2013

12 12 Economische ontwikkeling en werkgelegenheid MRA De economie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) laat de recessie van 2012 achter zich. Voor 2013 wordt een nulgroei verwacht en voor 2014 een groei van 0,5 %. In Nederland was de groei nog negatief in 2013 en voor 2014 wordt ook een groei van 0.5 % verwacht. Binnen de MRA is het beeld wisselend voor wat betreft het herstel: Voor Almere/ Lelystad, de regio Haarlemmermeer, Amsterdam en Waterland wordt in 2013 groei van het BRP verwacht en kunnen ook groei tegemoet zien in De werkgelegenheid in de MRA herstelde zich in 2013 licht naar fulltime en parttime banen, een stijging van ruim arbeidsplaatsen (+ 0,1%). De lichte stijging volgt op een scherpe daling in 2012 waarin bijna banen in de Metropoolregio verloren gingen (LISA, 2014). In Nederland gingen in 2013 echter bijna banen verloren, een daling van 1,1%. De werkgelegenheid op kantoorlocaties komt in 2013 hoger uit dan het jaar ervoor en bedraagt in totaal banen ( banen). Het aantal banen op bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de MRA nam in 2013 echter stevig af met bijna banen tot (-2%). Op overige locaties is de werkgelegenheid gegroeid in 2013: er kwamen ruim banen bij ten opzichte van De werkgelegenheid op Schiphollocaties ontwikkelde zich gunstig in Zowel op de kantoorlocaties ( fulltimebanen) als op de bedrijventerreinen (+500 fulltime banen) nam de werkgelegenheid toe.

13 1Inleiding

14 14 Zuidas, Amsterdam

15 15 1 Inleiding De Plabeka Monitor brengt jaarlijks de meest recente feiten en cijfers over ruimtelijkeconomische en werkgelegenheidsontwikkelingen en de vraag- en aanbodverhoudingen op werklocaties (kantoorlocaties, bedrijven- en haventerreinen) in de Metropoolregio Amsterdam. Deze editie, die betrekking heeft op het jaar 2013, is de 7e editie op rij. Naast het inzicht bieden in marktontwikkelingen is de Plabeka Monitor ook bedoeld om te toetsen of de intergemeentelijke afspraken over de ontwikkeling van werklocaties worden nagekomen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka De Plabeka monitor is gebaseerd op verschillend bronmateriaal. Een groot deel van de informatie over werklocaties wordt bij de deelnemende gemeenten opgevraagd in het kader van de IBIS-enquête. Daar-naast zijn er verschillende secundaire bronnen gebruikt, zoals het LISA werkgelegenheidsregister en Kantorenmonitor B.V. Voor een verantwoording zie de bronvermelding in de bijlagen. Monumentale bedrijfspanden langs de Zaan 1.1 Context Plabeka De Plabeka monitor is een van de werklijnen van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka), een samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam. Plabeka is in 2005 opgericht, en maakt deel uit van het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES). Aanleiding was de structurele leegstand van kantoren en de toename van verouderde bedrijventerreinen. Binnen Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties. Het regionale werklocatiebeleid is vastgelegd in de Uitvoeringstrategie Plabeka Snoeien om te kunnen bloeien. Dit document is vastgesteld door de portefeuillehouders EZ van de 36 MRA-gemeenten, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Stadsregio Amsterdam. Er is tevens afgesproken om de gemaakte afspraken jaarlijks te monitoren. De afspraken zijn sindsdien bevestigd in be-sluiten van bestuurscolleges en gemeenteraden. De jaarlijks verschijnende Plabeka Monitor is hier een uitvloeisel van. Monitoring draait vooral om het volgen van marktontwikkelingen: ontwikkelt de economie en de vraag naar werklocaties zich zoals we bij het ondertekenen van de Uitvoeringsstrategie verwachtten? Hoe verhoudt de feitelijke, gerealiseerde vraag zich tot de (modelmatige) Logistiek bedrijfspand, Almere vraagprognoses die zijn opgesteld? Ook gaat het om het nagaan van procesafspraken: is aan de afspraken van de Uitvoeringsstrategie voldaan?. Er worden overigens géén beleidsmatige conclusies getrokken in de Plabeka Monitor. Dit document geeft een beleidsneutraal overzicht van de ontwikkelingen in het afgelopen jaar, en is een middel om het regionaal vestigingsplaatsbeleid te onderbouwen.

16 Integratie REVS Monitor Een belangrijke inhoudelijke wijziging ten opzichte van voorgaande jaren is de integratie met de Monitor Ruimtelijke Economische Visie Schipholregio (REVS), die in 2014 niet als aparte publicatie zal verschijnen. De REVS monitor was een jaarlijkse uitgave van het Bestuursforum Schiphol. Het Bestuursforum bestaat uit de provincie Noord-Holland, de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, de SADC en de Schiphol Groep als toehoorder. De REVS monitor analyseert 23 kantoorlocaties en bedrijventerreinen die verbonden zijn met Schiphol en deel uitmaken van de ontwikkelingsstrategie van de REVS. apart worden behandeld. Tot slot wordt de relatie van de gepresenteerde cijfers met de afspraken van de Uitvoeringsstrategie geanalyseerd. In tegenstelling tot de Plabeka Monitor die ontwikkelingen voornamelijk op deelregionaal niveau analyseert focust de REVS monitor ook op de eigenschappen van de specifieke locaties in de Schipholregio. In deze editie van de Plabeka Monitor is voor een tussenweg gekozen voor de REVS locaties, waarbij naast totaaloverzichten ook locatiespecifieke informatie wordt gegeven. Voor de aankomende jaargangen zal nader worden bezien op welke manier de elementen van de REVS monitor een plaats kunnen krijgen binnen de Monitor Plabeka. In deze Plabeka monitor is een apart deel (hoofdstuk 5) aan de REVS-locaties gewijd. 1.3 Leeswijzer Deze editie van de Plabeka Monitor is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 behandelt de ontwikkelingen op de kantorenmarkt; Hoofdstuk 3 beschrijft de ontwikkelingen met betrekking tot de bedrijventerreinen; Hoofdstuk 4 gaat in op de zeehaventerreinen; Hoofdstuk 5 gaat in op de schiphollocaties (REVS); Hoofdstuk 6 analyseert de herstructurering op zowel bedrijven- en zeehaventerreinen. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de economische trends en de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de MRA, zowel op de werklocaties als daarbuiten; Daarnaast geven de verschillende bijlagen aanvullende achtergrondinformatie op terrein- en locatieniveau. De hoofdstukken volgen een opzet waarin verschillende marktontwikkelingen - zoals aanbod, vraag, leegstand en veroudering van werklocaties

17 2 17 Kantorenmarkt

18 18 Amstel III, Amsterdam Zuidoost

19 19 2 Kantorenmarkt De focus van dit hoofdstuk is de regionale kantorenmarkt, waarbij aandacht is voor marktontwikkelingen, ontwikkelingen aan de aanbodkant en voor de afspraken die er in regionaal verband met de Uitvoeringsstrategie gemaakt zijn. In de analyse zijn ook de Schipholgebonden kantoorlocaties opgenomen die in hoofdstuk 5 uitgebreider worden behandeld. Achtereenvolgens komen opname en gebruik van kantoren (2.1), voorraad en leegstandsontwikkeling (2.2), nieuwbouw en transformatie (2.3) en de relatie met de Uitvoeringsstrategie 2011 (2.4) aan bod. 2.1 Ontwikkeling opname en kantoorgebruik Steeds sterkere daling kantoorgebruik, terwijl opname stijgt Om marktontwikkelingen te kunnen interpreteren, onderscheiden we bij het totale gebruik van kantoren de bruto (betrokken) opname van kantoormeters en de netto groei van het gebruik. Bij de bepaling van het totale netto gebruik van kantoren wordt de totale (bruto) ingebruikname van kantoor door nieuwe gebruikers verrekend met het totaal aan kantoren dat achtergelaten is door vertrekkende gebruikers. Op de regionale kantorenmarkt in de MRA is in 2013 sprake geweest van een sterke daling van het totale gebruik van kantoren 3 : deze nam af met m² tot een totaal van m². Dit betekent een daling in het gebruik van ruim 2 procent. De meerjarige trend - zichtbaar in figuur 2.1 laat zien dat het kantoorgebruik in de MRA al sinds 2009 een dalende trend heeft ingezet. Het dalende kantoorgebruik is van grote invloed op de leegstand van kantoren (zie ook paragraaf 2.2 en 2.5) en de kansen van deze leegstaande kantoren een nieuwe huurder te vinden. Figuur 2.1 Opname en uitbreidingsvraag kantoren MRA ( ) x m² bvo Totale opname (totaal betrokken) Uitbreidingsvraag (neco groei gebruik) Het kantoorgebruik in de MRA is echter in 2013 sterker gedaald dan in de voorgaande 4 jaar. Dit is opvallend: de regionale economie stabiliseerde 4 zich grotendeels en de werkgelegenheid op kantoorlocaties is in die periode zelfs licht gestegen 5 (zie ook hoofdstuk 7). Vermoedelijk is een ander kantoorgebruik reden voor de daling. Door het moderne werken neemt bij veel organisaties het aantal m² per werknemer af, waardoor het benodigde kantooroppervlak voor deze organisaties daalt. Daarnaast begint de aard van de dienstverlening te veranderen. Veel grote administratieve organisaties krimpen in wat betreft vaste arbeidsplaatsen en er ontstaat tegelijkertijd een grotere flexibele schil van kleinere dienstverlenende bedrijfjes (voornamelijk zzp-ers) die locatieonafhankelijk werken en veel minder van het traditionele kantoorgebouw gebruik maken. Aan de daling van het kantoorgebruik liggen zeer waarschijnlijk zowel conjuncturele als structurele oorzaken ten grondslag. De drie economische recessies na 2009 hebben een zware impact op kantoorgebruikers als banken, verzekeraars en andere financiële dienstverleners gehad, die in de MRA sterk vertegenwoordigd zijn. Daarna zijn ook andere sectoren geraakt die veel gebruikmaken van kantoren: o.a. de zakelijke dienstverlening, media en de (semi) overheid. De vele reorganisaties hebben daarnaast geleid tot een daling van het aantal banen op kantoorlocaties en daarmee in het kantoorgebruik. Bij het aflopen van het huurcontract wordt overtollige kantoorruimte door organisaties afgestoten, of wordt er verhuisd naar een kleiner kantoor. Hier zijn in de MRA ook voorbeelden van: zo stootte RBS m² kantoorruimte af en verkleinde het UVW haar kantoorgebruik met m². In de Haarlemmermeer betrok de Koninklijke Marachaussee een nieuw kantoor van m², maar liet daar een groter kantoor voor achter. 3) Ook de kantoren buiten formele kantoorlocaties meegenomen in deze analyse 4) Volgens prognose Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam (EVMRA) 5) De analyse van het kantoorgebruik rekent ook de kantoren buiten kantoorlocaties mee, terwijl Lisa geen inzicht geeft in kantoorbanen op overige locaties. Derhalve is een 1-op-1 vergelijk niet mogelijk.

20 20 Arenapark, Hilversum Kantoren nabij Amstelstation, Amsterdam Zuidas, Amsterdam

21 21 Een aanwijzing voor deze dynamiek is te vinden in Figuur 2.1. Die laat zien dat de kantorenmarkt is in 2013 aanzienlijk in beweging is geweest en het aantal m² s kantoorruimte dat door een andere huurder betrokken werd (de bruto opname) is voor het 3e jaar op rij gestegen stijgt. Tegenover deze opname staat een afstoot van grotendeels voor het nieuwe werken minder geschikte m² kantoorruimte. Opname en uitbreidingsvraag per deelregio De lichte stijging van de totale (bruto) opname van kantoormeters manifesteerde zich in 2012 in alle deelregio s, behalve Gooi- en Vechtstreek, zie figuur 2.2. In deze figuur is duidelijk te zien dat het gros van de kantooropname (ruim m² in 2013) zich in Amsterdam afspeelt. Figuur x m² bvo Bruto Opname (totaal betrokken) kantoormeters 2005 t/m 2013 per MRA-deelregio Het grootste deel van de geconstateerde daling van het netto kantoorgebruik treedt ook in Amsterdam op. Het netto kantoorgebruik daalde hier met m². Zie figuur 2.3. Ook in de andere deelregio s was er eind 2013 minder kantoorruimte in gebruik dan het jaar ervoor, behalve in Zaanstreek Waterland. Hier werd een plusje geregistreerd. 0 Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland 2.2 Kantorenvoorraad en leegstand Kantorenvoorraad MRA krimpt De totale voorraad aan kantoren (de bestaande bebouwing) in de MRA was op ruim 13,6 miljoen m² bvo, een daling van ongeveer m² (0,3%) ten opzichte van het vorige peiljaar. De kantorenvoorraad in de MRA is na een decennialange groei sinds begin 2012 in omvang aan het afnemen. Deze trendbreuk zou de leegstandsproblematiek ietwat kunnen beperken. Het netto gebruik van kantoren daalde in 2013 echter sneller (zie vorige paragraaf). Tabel 2.1 Ontwikkeling kantorenvoorraad MRA Figuur 2.3 x m² bvo Ontwikkeling van het netto gebruik kantoren 2005 t/m 2013 per MRA-deelregio Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Peildatum Kantorenvoorraad MRA (x m² bvo)

22 22 Figuur 2.4 Ontwikkeling kantorenleegstand MRA (x m2 BVO) x m² bvo jan jan jan jan jan jan jan jan jan Schiphol centrum Figuur Ontwikkeling kantoorgebruik & leegstand MRA (x m² bvo) leegstand in gebruik jan jan jan jan jan jan jan jan jan Cornelis Douwesterrein, Amsterdam

23 23 Leegstand in 2013 weer flink gegroeid door dalend kantoorgebruik Ondanks het feit dat het totale kantooroppervlak in de MRA slonk in 2013 is de leegstand in dezelfde periode met m² bvo vrij stevig opgelopen. De totale kantorenleegstand in de MRA bedraagt nu bijna 2,8 mln. m², wat neerkomt op 20,2% van de totale kantorenvoorraad. Zie ook figuur 2.4. Begin 2013 leek het er nog op dat de groei van de leegstand tot stilstand was gebracht. Het sterk dalende kantoorgebruik draagt bij aan de groei van de leegstand, zoals figuur 2.5 laat zien. De kantorenvoorraad daalde ook, maar het netto kantoorgebruik nam echter nog sneller af. De afgelopen jaren karakteriseert de kantorenmarkt in de MRA zich sowieso steeds sterker als vervangingsmarkt. Sinds 2009 is er sprake van krimp. Beukenhorst Zuid, Haarlemmermeer Zuidas, Amsterdam

24 24 Figuur 2.6 Leegstand kantoren (incl. voorverhuur) t/m per MRA-deelregio x m² bvo jan jan jan jan jan jan jan Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Ijmond- Haarlem Zaanstreek - Waterland Figuur 2.7 Leegstandspercentages kantoren per MRA-deelregio % van de totale bestaande voorraad (leegstand incl. voorverhuur) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% jan jan jan jan jan jan jan jan jan Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Ijmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Metropoolregio WTC Almere

25 25 Leegstand naar deelregio De groei van de leegstand is niet op iedere deelregio van toepassing. Zie figuur 2.6. In Zaanstreek-Waterland daalde de absolute leegstand gedurende 2013 licht ( m² bvo). In IJmond-Haarlem was sprake van een stabilisering. De absolute leegstand in Amsterdam is het grootst (ruim 1,2 mln. m²) en groeide in 2013 met m² fors. Ook groeide de leegstand aanzienlijk in Amstelland-Meerlanden ( m²) en Gooi en Vechtstreek ( m²). In Almere/Lelystad ( m²) was er sprake van een lichte groei. Kijken we verder terug dan 2012, dan blijkt dat in Amsterdam de absolute leegstand relatief stabiel gebleven is. In Amstelland-Meerlanden, Almere/Lelystad en in mindere mate Gooi en Vechtstreek en IJmond - Haarlem is grofweg sinds 2009 een duidelijke stijging van de leegstaande kantoormeters zichtbaar. Het leegstandspercentage van de MRA bedraagt per januari ,2% terwijl dit een jaar geleden nog 18.9% bedroeg. Begin 2009 bedroeg het leegstandspercentage 15%. Figuur x m² bvo Oplevering en in aanbouw zijnde 6 kantoren 2005 t/m 2013 (MRA) Kantoorruimte in aanbouw Opgeleverde nieuwbouw (in jaar ervoor) jan jan jan jan jan jan jan jan jan Uit figuur 2.7 is op te maken dat alle deelregio s hun leegstandspercentage (ten opzichte van de totale kantoorvoorraad) hebben zien groeien, met uitzondering van Zaanstreek- Waterland. Samen met Amsterdam beweegt het percentage van deze deelregio ruim onder de 20%. Almere/Lelystad (27,4%) en Amstelland-Meerlanden (26,8%) zijn onveranderd de regio s met het hoogste leegstandspercentage. De regio s Gooi en Vechtstreek (20,4%) en IJmond-Haarlem (19,8%) zitten qua leegstand op het MRAgemiddelde. 2.3 Nieuwbouw en transformatie Opgeleverde nieuwbouw stijgt licht in 2013 Mede als gevolg van de verslechterde marktperspectieven voor kantoren wordt er sinds 2009 minder kantoorruimte in aanbouw genomen. Sinds 2010 wordt er ook daadwerkelijk minder nieuwbouw gerealiseerd, zie figuur 2.8. In 2013 zijn er echter weer meer kantoormeters opgeleverd: m² kantoor werd aan de voorraad toegevoegd, m² meer dan in In figuur 2.9 is zichtbaar hoeveel opgeleverde nieuwbouw er per deelregio is bijgekomen sinds In de meeste deelregio s is een dalende trend zichtbaar, in Amsterdam zijn er Figuur 2.9 Nieuwbouw opgeleverd naar deelregio (x m² bvo) Zaanstreek- Waterland IJmond- Haarlem Gooi & Vechtstreek Amsterdam Amstelland- Meerlanden Almere / Lelystad 3,3% 8,9% 4,4% 2,2% 5,2% 2,8% (% = aandeel nieuwbouw t.o.v. totale voorraad) 6) Het lijkt in de figuur dat er veel meer kantoren in aanbouw zijn geweest dan er opgeleverd worden. Dit is niet het geval, kantoren kunnen namelijk langer dan 1 jaar in aanbouw zijn en komen daardoor meerdere jaren in de telling terug

26 26 Figuur 2.10 Transformatie en onttrekking naar deelregio (x m² bvo) Zaanstreek- Waterland 6,5% 7,2% IJmond- Haarlem Gooi & Vechtstreek 3,2% 7,5% Amsterdam 2012 Amstelland- Meerlanden Almere / Lelystad 3,6% 3,8% 2013 (% = aandeel transformatie t.o.v. totale voorraad) Figuur 2.11 Voorraadontwikkeling kantoren MRA (x1.000 m² BVO) nieuwbouw / opgeleverd functiewijziging / sloop saldo (ontwikkeling voorraad)

27 27 echter in 2013 meer kantoren gerealiseerd dan de jaren daarvoor. De percentages in de figuur geven aan hoe groot het aandeel van de nieuwbouw in deze vier jaar is geweest in de totale kantorenvoorraad 7 van de deelregio. In 2013 gerealiseerde kantoortransformaties in de Metropoolregio Amsterdam Hoewel de gerealiseerde nieuwbouw in Amsterdam het omvangrijkst is, blijkt het aandeel in de totale voorraad (2,8%) kleiner dan in de meeste andere deelregio s. Zaanstreek-Waterland heeft relatief veel nieuw kantoor aan de voorraad toegevoegd (8,9%), onder andere door de ontwikkeling van het stationsgebied Zaandam (Inverdan). Transformatie en onttrekking Nu het kantoorgebruik al langere tijd dalende is, zijn kantooreigenaren (vaak beleggingsfondsen) vaker bereid af te boeken en daarmee een transformatie van het kantoor naar een andere functie mogelijk te maken, of het kantoor zelfs door sloop van de markt te onttrekken. In 2013 zijn m² aan kantoortransformaties in gang gezet in de MRA 8. Figuur 2.10 laat zien waar de transformaties in de afgelopen 4 jaar hebben plaatsgevonden. In Amsterdam is de potentie voor functiewijziging van kantoren groot: naast (studenten)woningen vinden ook hotels en bedrijfsruimten nog relatief eenvoudig aftrek in de markt. 7,5% van de totale voorraad kantoren is hier in de periode getransformeerd naar nieuwe functies. Ook in IJmond-Haarlem (7,2%) en Zaanstreek- Waterland (6,5%) werd relatief veel kantoor getransformeerd. Saldo nieuwbouw en onttrekking In figuur 2.11 is de voorraadontwikkeling kantoren zichtbaar. Het totaal aan transformatieinitiatieven in 2013 ( m²) was weliswaar meer dan de opgeleverde nieuwbouw in hetzelfde jaar ( m²), maar veel minder dan er in 2012 werd getransformeerd ( m²). Door de stijging van de opgeleverde nieuwbouw en de flinke daling van de ingezette transformaties is de netto krimp van de kantorenvoorraad minder sterk ( m²) dan in is het tweede jaar op rij waarin de transformatie de nieuwbouwhoeveelheid overtreft. Nieuwe balkons bij transformatie de Hulk, Almere Voormalig ACTA Gebouw, Amsterdam Ook in 2013 zijn er diverse plannen voor de transformatie van kantoren naar een nieuwe functie van start gegaan. Een van de grootste transformaties (van m² leegstaande kantoorruimte) was in Amsterdam Nieuw-West, waar het voormalige ACTA-gebouw bij het Slotervaartziekenhuis stapsgewijs is omgevormd tot een complex met studentenkamers, creatieve werkruimtes, een café-restaurant en een evenementenzaal. In Almere vond met de omvorming van het kantoor de Hulk (2.600 m²) een bijzondere transformatie plaats. In een van de oudste gebouwen van Almere zijn door eigenaar De Alliantie duurzame appartementen gerealiseerd. Andere grootschalige transformaties in 2013 vonden plaats in Amsterdam (Overamstel m² en Wibautstraat m²) en in Diemen (Bergwijkpark m², zie kader op pagina 28). In Hoofddorp en Almere zijn nog enkele kleinere transformaties geïnitieerd. 7) Stand ) Het betreft gerealiseerde transformaties en voornemens daartoe. Zie voor een uitgebreide toelichting de bijlage

28 28 Case transformatie kantoren: Bergwijkpark-Noord (Diemen) Op het kantoorgebied Bergwijkpark-Noord in Diemen is in 2012 en 2013 ruim m² kantoor getransformeerd naar een gemengd woon-werkgebied. Op 7 juni 2007 besloot de gemeenteraad van Diemen tot herontwikkeling van Bergwijkpark Noord. Aanleiding was de situatie op de kantorenmarkt, die toen al enige jaren met een groot overaanbod kampte. Voor een monofunctioneel kantorengebied zoals Bergwijkpark bood dit weinig perspectief. Het gebied stamt uit de jaren 70 en 80 en had inmiddels een leegstandspercentage van meer dan 75%. Om de herontwikkeling te initiëren en te stimuleren is door de gemeente een Strategisch Masterplan opgesteld, dat op 26 april 2012 is vastgesteld. Mede naar aanleiding van dit masterplan heeft projectontwikkelaar Snippe Projecten begin 2012 het kantorencomplex Diemervijver gekocht om dit te transformeren tot een studentencampus naar Amerikaans model met ca. 940 studentenwoningen. Inmiddels zijn alle studentenwoningen van de Cam-pus Diemen Zuid opgeleverd en verhuurd. In de plint van de gebouwen zijn allerlei voorzieningen gevestigd. Snippe had ook serieuze interesse om de rest van het gebied Bergwijkpark te herontwikkelen. Snippe en de gemeente hebben daartoe gezamenlijk het Masterplan aangepast en verder uitgewerkt. Daarnaast is tussen Snippe en gemeente Diemen eind 2013 een Raamovereenkomst gesloten, die de basis vormt voor de herontwikkeling van het noordoostelijke deel van Bergwijkpark. Voor de transformatie van dit gebied van kantoren naar een combinatie van wonen en werken zal nog eens ca m² aan lege kantoorpanden uit de markt worden gehaald. Er is sprake van een integrale, planmatige herontwikkeling op gebiedsniveau, waarbij de herontwikkeling in hoog tempo, op grote schaal in de vorm van sloop/ nieuwbouw gaat plaatsvinden. De rol van de gemeente Diemen is faciliterend, meedenkend en gericht op kwaliteit en flexibiliteit. De gemeente faciliteert door de juridisch-planologische procedures snel te doorlopen. Projectwethouder Lex Scholten is trots op de ontwikkeling. Het succes van de transformatie van Bergwijkpark-Noord ligt in de locatie, maar vooral in het goede samenspel van de verschillende betrokken partijen. Wij delen graag onze ervaring en expertise met onze Plabeka-partners om zo meer succesvolle kantoortransformaties in de Metropoolregio te helpen realiseren

29 Relatie met Uitvoeringsstrategie In deze paragraaf wordt stilgestaan bij de relatie tussen de marktontwikkelingen op de kantorenmarkt in de MRA en de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd. Van groeimarkt naar vijf jaar daling kantoorgebruik De kantorenmarkt in de Metropoolregio beweegt zich anders dan in 2010 gedacht werd ten tijde van de Uitvoeringsstrategie. In de vraagraming die aan de Uitvoeringsstrategie ten grondslag ligt wordt in beide scenario s (hoog scenario Global Gateway en referentiescenario Transatlantic Market) uitgegaan van een groei van het kantoorgebruik. De feitelijke ontwikkeling van een aanzienlijke en zelfs versnellende daling van het kantoorgebruik betekent dat er een groot gat tussen planning en feitelijke realisatie is. Zie ook figuur In totaal is na 4 jaar +/- 1,2 mln. m² kantoorruimte minder in gebruik dan ten tijde van de uitvoeringsstrategie werd verwacht 9. Zoals eerder in dit hoofdstuk aangegeven heeft de conjunctuur (drie opeenvolgende crises) een aanzien-lijke dempende werking op het kantoorgebruik in de MRA. De sterkere daling van het kantoorgebruik in 2013 is extra opvallend in het licht van de (weliswaar bescheiden) groei van de werkgelegenheid op kantoorlocaties en de stabilisatie van de regionale economie in Figuur 2.12 Ontwikkeling gerealiseerde uitbreidingsvraag kantoren t.o.v. vraagraming x m² bvo Prognose jaarlijkse uitbreidingsvraag kantoren volgens hoogste scenario (GG) Prognose jaarlijkse uitbreidingsvraag kantoren volgens referentiescenario (TM) Feitelijke uitbreidingsvraag Transformatieopgave Uitvoeringsstrategie en realisatie In de uitvoeringsstrategie is tot 2020 transformatie en sloop voorzien van 1,5 mln. m² kantoren (1,1 mln m² transformatie en aanvullend sloop/transformatieopgave van 0,4 mln m²), wat m² per jaar inhoudt. Het totaal van (voorgenomen) transformatie en sloop van kantoormeters is inmiddels ruim m² in de periode tot Qua transformatie van kantoren loopt de MRA dus vooruit op de vastgestelde planning. 9) Rekening houdend met de geplande uitbreidingsvraag per jaar en de feitelijke dalingen in kantoorgebruik 10) Weergegeven balken zijn de prognose van de uitbreidingsvraag uit de vraagraming De aanvullende vraag door onttrekking is hier niet meegenomen.

30 30 Beukenhorst-Zuid, Haarlemmermeer

31 31 Afspraken uitvoeringsstrategie kantoren : Reductie planaanbod met 1,8 mln. m² bvo Om het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen dienen er minder plannen tot ontwikkeling gebracht te worden. Deze opgave hebben de deelregio s in de actualisering van de Uitvoeringsstrategie ter hand genomen. Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m² bvo voor 2020 De opgave ligt in het terugbrengen van de leegstand door het uit de markt nemen/ transformeren van de 1,1 mln. m² aan incourante kantoorpanden die de MRA momenteel telt. De kantorenmeters worden onttrokken door een functiewijziging naar bijvoorbeeld hotel, (studenten)woningen, etc. Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m² bvo (sloop-nieuwbouw op zelfde locatie) tot 2020 Voor de noodzakelijke verversing van de voorraad is het essentieel dat er voldoende herontwikkelingsinitiatieven worden genomen door eigenaars van bestaand vastgoed. Tot 2020 gaat het om 1,5 mln. m² bvo. Aanvullende sloop-/transformatieopgave van 0,4 mln. m² bvo tot 2020 De aanvullende transformatieopgave (door het achterlaten van verouderde panden en nieuwbouw van die bedrijven op uitbreidingslocaties) bedraagt circa m² bvo voor het tijdvak Dit komt bovenop de transformatieopgave die er nu al ligt voor de al aanwezige structurele leegstand. moment worden de plannen uitgewerkt op gebiedsniveau. Hierdoor is de daling van de planvoorraad nog niet geheel in de cijfers (tabel 3.3) zichtbaar. Tabel 2.2 Voorgenomen aanvullende reductie planaanbod (x1.000 m 2 bvo) Vraag * Uitvoeringsstrategie Aanbod ** Match = te reduceren planaanbod Resultaat redeneerlijnen voorgenomen reductie planaanbod Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam ***415 Gooi- en Vechtstreek Haarlem-IJmond Zaanstreek-Waterland Metropoolregio totaal * Vraagraming gebaseerd op Global Gateway-scenario inclusief 5% frictie leegstand in 2020 ** Aanbod bestaande uit planvoorraad in duizend m 2 plus courante leegstand *** Voorgenomen reductie voor de hele periode tot Onderscheid tussen en moet nog worden gemaakt; redeneerlijn nog in ontwikkeling Bron: Eindrapport Plabeka werklijn programmering, 2012 Aanvullende planreductie 2012 In de Uitvoeringsstrategie is berekend dat, voor de beoogde optimale balans tussen vraag en aanbod in de periode nog m² aan planaanbod van kantoren moet worden geschrapt of worden doorgeschoven tot na In 2012 is er per deelregio geïnventariseerd waar de programmering van kantoren tot 2020 nog verder aangescherpt kan worden. Eind 2012 is op de vierde PRES-conferentie daarop besloten om aanvullend op de Uitvoeringsstrategie nog tot 1,06 mln. m² bvo kantoormeters te schrappen of uit te faseren tot na Deze aanscherping waaraan de deelregio s zich gecommitteerd hebben is zichtbaar in tabel 2.2. Op dit

32 32 Reductie planvoorraad kantoren per deelregio In de Uitvoeringsstrategie is vastgelegd dat er 1,8 mln. m² minder plannen tot ontwikkeling gebracht dienen te worden om het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen. De met 1,8 mln. m² gereduceerde planvoorraad bedroeg ten tijde van het opstellen van de Uitvoeringsstrategie 3,19 mln. m² 11, zie tabel 2.3. De deelnemende gemeenten hebben zich gecommitteerd om deze planvoorraden als bovengrens te respecteren bij hun planvorming. Tabel 2.3 Vastgestelde planvoorraad kantoren Uitvoeringsstrategie per In aanbouw Planvoorraad Planvoorraad in aanbouw Planvoorraad Planvoorraad Totaal Planvoorraad + in aanbouw Zuidas, Amsterdam Gooi en Vechtstreek Haarlem-IJmond Amstelland-Meerlanden * * Amsterdam Zaanstad-Waterland Almere-Lelystad Totaal MRA * inclusief nog te schrappen kantoormeters in planvoorraad Amstelland Tabel 2.4 laat de planvoorraad per zien en hoe deze zich tot de Uitvoeringsstrategie verhoudt. Om een goed vergelijk tussen de vastgelegde planvoorraad in de Uitvoeringsstrategie (ingangsdatum ) en de huidige planvoorraad opgegeven door de MRA-gemeenten (monitor, peildatum ) te kunnen maken, zijn de kantoren die op in aanbouw waren en na in de tussentijd tijd gerealiseerd zijn meegenomen in de vergelijking tussen beide meetmomenten. Op zijn er nog m² kantoren in aanbouw, en in de jaren 2010 t/m 2013 is het totaal-saldo van opleveringen en onttrekkingen m² geweest. De totale planvoorraad tot en met 2040 bedraagt per ongeveer m² bvo. Dit is aanmerkelijk lager dan de planvoorraad ten tijden van de uitvoeringsstrategie: het 11) Kantoren in aanbouw in 2010 meegerekend. Teleport Sloterdijk, Amsterdam

33 33 verschil bedraag ruim 1.1 mln. m². Dit verschil is groter dan in voorgaande meetmomenten en is het gevolg van grootschalige bijstellingen van gemeentelijke grond-exploitaties, onder andere in Almere en Amsterdam. Tabel 2.4 Vastgestelde planvoorraad US (2010) afgezet tegen realisaties en resterende planvoorraad( ) Vastgestelde planvoorraad US 2010** Saldo nieuw-bouw & transformatie In aanbouw Deelgebied A B C D Almere / Lelystad Amstelland- Meerlanden Planvoorraad tot 2020 Planvoorraad tot 2020 inclusief realisaties* Planvoorraad Planvoorraad Totaal gerealiseerd + planvoorraad t/m 2040 E= F G H= D+E+F A+B+C+D Amsterdam Gooi & Vechtstreek IJmond Haarlem Zaanstreek Waterland TOTAAL * inclusief saldo opgeleverd + onttrokken en kantoren in aanbouw ** inclusief in aanbouw per Voor alle deelregio s geldt dat hun realisaties en resterende planvoorraad (ruim) onder de vastgelegde plafonds blijven. De conclusie is dan ook dat de deelnemende gemeenten uitvoering hebben gegeven aan de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd. Aanvullende planreductie tot 2020 In de aanvullende planreductie van eind 2012 is becijferd dat er nog eens m² bvo moet worden geschrapt of moet worden doorgeschoven tot na 2020 om een betere verhouding van vraag en aanbod in het tijdvak te kunnen realiseren. De Plabeka-gemeenten uit 4 betrokken deelregio s heb-ben toegezegd om de plannen te reduceren, tot een maximum 1,06 mln. m² bvo. Zie voor de vergelijking tussen de Planvoorraad kantoren ten tijde van de Uitvoeringsstrategie 2010 (US) en de planvoorraad per tabel 2.5. Tabel 2.5 Aanvullende planreductie tot 2020 / uitfasering tot na 2020 Vastgestelde planvoorraad tot 2020 US* Huidige plan-voorraad tot 2020 ( ) inclusief realisa-ties Aanvullend overeengekomen reductie tot 2020, in mindering te brengen op A (eind 2012) Daadwerkelijke gerealiseerde reductie planvoor-raad tot 2020 (eind 2014) Deelgebied A B C D = A-B Almere / Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi & Vechtstreek TOTAAL * inclusief kantoor in aanbouw Gesteld kan worden dat de toegezegde maximumreductie / uitfasering van 1,06 mln. m² nog niet is be-reikt, maar dat in een aantal deelregio s (Almere/Lelystad en Amsterdam) de planvoorraad zodanig is afgenomen dat het gewenste doel niet ver weg is. Mocht het in de komende jaren ook in Amstelland-Meerlanden en Gooi & Vechtstreek tot aanvullende reducties komen dan is de kans groot dat de doel-waarde gehaald wordt.

34 34

35 3 35 Bedrijventerreinen

36 36 Gooimeer-Zuid, Naarden

37 37 3 Bedrijventerreinen Dit hoofdstuk gaat in op de marktontwikkelingen in 2013 op bedrijventerreinen in de MRA en op de naleving van afspraken die in de Plabeka Uitvoeringsstrategie gemaakt zijn. In de analyse zijn ook de 10 REVS bedrijventerreinen opgenomen die in hoofdstuk 5 uitgebreider worden behandeld. Figuur 3.1 Uitgifte nieuw bedrijventerreinen MRA 2000 t/m ,4 Achtereenvolgens komen de uitgiften van nieuw bedrijventerrein (3.1), het aanbod en de transacties op de bedrijfsruimtemarkt (3.2) en de uitgiften op gemengd-plus terreinen (3.3) behandeld. In de slotparagraaf 3.4 worden de kwantitatieve afspraken uit de Uitvoeringsstrategie weergegeven en worden de gerealiseerde uitgiften afgezet tegen de vraagprognose uit de Uitvoeringsstrategie. Daarnaast wordt er inzicht geboden in de plancapaciteit. 3.1 Uitgifte bedrijventerreinen In 2013 is in de MRA in totaal 18,5 ha nieuw bedrijventerrein uitgegeven, een lichte stijging ten opzichte van 2011 en 2012, toen de uitgifte in beide gevallen rond de 14 ha lag. Uit figuur 3.1 is echter op te maken dat de uitgiften in 2013 over een middellange termijn nog steeds op een laag niveau liggen. Er is een groot verschil tussen het gemiddelde uitgiftenniveau tot de economische crisis (53 ha per jaar van 2000 tot en met 2008) en de periode van laagconjunctuur daarna (krap 24 ha per jaar van 2009 tot en met 2013). Ne#o uitgi*e in ha Figuur ,1 56,3 44, ,9 25,8 34,0 48,3 49,2 32,8 Uitgifte 2013 bedrijventerrein per deelregio, in ha 0 1,5 0, ,0 14,3 13, ,5 53, '09- '13 23,9 Grootste oppervlak bedrijventerrein in Flevoland uitgegeven De grootste oppervlakte nieuwe kavels werd in 2013 in Flevoland verkocht: 8,7 ha netto. Zie figuur 3.2. Amsterdam realiseerde 5,4 ha uitgiften op bedrijventerreinen, Amstelland- Meerlanden ruim 2 ha. In de regio Gooi en Vechtstreek is in ,5 ha uitgegeven en in Zaanstreek-Waterland 0,8 ha. In IJmond-Haarlem waren er in 2013 geen uitgiften te melden op bedrijventerreinen. 5,4 8,7 2,1 Almere / Lelystad Amsterdam Ijmond- Haarlem Amstelland- Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek- Waterland

38 38 Figuur 3.3 Uitgifte bedrijventerreinen MRA 2000 t/m 2013 (netto ha) Zaanstreek- Waterland Ijmond- Haarlem Gooi en Vechtstreek Amsterdam Amstelland- Meerlanden Almere / Lelystad Mediapark, Hilversum Skoon, Oostzaan

39 39 Tabel 3.1 Grootste individuele uitgiften 2013 Terrein Deelregio ha s netto Flevokust Almere / Lelystad 6,8 ha Mercuriushaven (deel bedrijventerrein) Amsterdam 2,5 ha De President Amstelland / Meerlanden 2,1 ha Business Park Osdorp Amsterdam 1,2 ha Stichtse kant Almere / Lelystad 1 ha In tabel 3.1 zijn de grootste individuele uitgiften zichtbaar. De uitgifte in verband met de overslagterminal op Flevokust (6,8ha) is met afstand de grootste realisatie. Ook wordt duidelijk dat het totaal aan uitgiften in de MRA in 2013 voor het grootste deel door een relatief klein aantal grotere uitgiften wordt gevormd. Historisch perspectief Dat de grootste uitgiften in Flevoland zijn gerealiseerd, is conform het beeld van voorgaande jaren (figuur 3.3), waar Flevoland sinds 2005 altijd een groot aandeel in het totaal van de MRA-uitgiften heeft. Amsterdam heeft met 5,4 ha uitgifte een beter jaar achter de rug dan In Amstelland-Meerlanden werd met 2,1 ha grofweg evenveel uitgegeven als in de 2 vorige jaargangen. 3.2 De markt voor bedrijfshuisvesting Ontwikkeling transacties en aanbod in de MRA In deze paragraaf staat niet de uitgifte van bedrijfskavels voor nieuwbouw centraal, maar juist het aanbod van en de bruto in gebruik genomen (transacties) bedrijfspanden. De Plabeka-partners hebben op dit onderdeel geen concrete afspraken gemaakt, mede omdat de overheid geen directe invloed heeft op markttransacties van bedrijfsmatig vastgoed. Wel kan de overheid door beperking van het planaanbod (zie 3.5) en herstructurering (zie ook hoofdstuk 6) indirect de randvoorwaarden creëren voor een kwalitatief en kwantitatief gebalanceerd aanbod van bestaande bedrijfsruimten. Daarnaast zijn de cijfers relevant voor Plabeka om de uitgiften in perspectief te zetten tegen de dynamiek op bestaande kavels. industrieterrein, Uithoorn

40 40 Figuur 3.4 Transacties bedrijfsruimten in de MRA 2005 t/m m² vvo Zaanstreek- Waterland Ijmond-Haarlem Gooi en Vechtstreek Amsterdam Amstelland- Meerlanden Almere/Lelystad Bron: Kantorenmonitor B.V. Figuur 3.5 Transacties bedrijfsruimte 2005 t/m 2013 per MRA-deelregio m² vvo Almere/Lelystad Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Ijmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland Bron: Kantorenmonitor B.V. Bedrijventerrein, Naarden

41 41 De bedrijventerreinenmarkt is minder inzichtelijk dan de kantorenmarkt. De landelijke vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt worden alom als betrouwbare bronnen gezien. Net als in de vorige monitor-rapportages is op basis van een inventarisatie van gegevens uit de vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt een overzicht samengesteld waardoor indicatief inzicht wordt verkregen in de omvang en ontwikkeling in de bedrijfsruimtemarkt in de MRA. Deze cijfers betreffen de geregistreerde transacties van panden op zowel bedrijventerreinen, zeehaventerreinen als ook solitair en/of in woonwijken gelegen. Vanaf 2013 rapporteert Vastgoedmarkt echter niet meer over het aanbod aan bedrijfspanden. De analyse van het aanbod is daarom gebaseerd op een samenvoeging van de aanbodgegevens uit Funda en Realnext. Transacties per deelregio Waar de uitgiften nieuw bedrijventerrein in 2013 weer op een iets hoger niveau liggen dan in de voorgaande jaargang bleef het transactieniveau op bestaande terreinen 12 op hetzelfde niveau als Zie ook figuur 3.4. Het grootste deel van de transacties vond plaats in Amsterdam en Gooi en Vechtstreek. In totaal kwamen de transacties in de MRA in 2013 op ruim m² BVO. Indicatief betekent een transactievolume van m² BVO, ongeveer ha aan transacties op bestaande bedrijventerreinen (omgerekend naar ha bij een FSI 13 van 0,7). Er is daarnaast 18,5 ha aan nieuw bedrijventerrein uitgegeven. De nieuw / bestaand verhouding in de transacties op bedrijventerreinen kan daarmee voor 2013 grofweg op 30% nieuw en 70% bestaand worden ingeschat. Per deelregio (figuur 3.5) is sinds 2005 een sterk fluctuerend beeld te zien bij de transacties in bedrijfsruimten. In de regio Amstelland Meerlanden lijkt duidelijk sprake van een neergaande trend sinds 2006, terwijl in Gooi- en Vechtstreek sinds 2010 een sterke groei heeft plaatsgevonden. Aanbod bedrijfsruimten Het aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA, op basis van informatie uit Funda in Business en Realnext, komt per uit op ruim 2,1 mln. m² bvo (zie tabel 3.1) 14. Rekenend met een FSI van 0,7 gaat het naar schatting om een equivalent van +/- 300 ha bedrijventerrein. Tabel 3.2 Aanbod bedrijfsruimten MRA per deelregio, afgezet tegen geregistreerde transacties Geregistreerd aanbod per (Funda/ realnext) Geregistreerde transacties in 2013 (Vastgoedmarkt) % transacties / aanbod Almere-Lelystad ,1% Amstelland-Meerlanden ,1% Amsterdam ,8% Gooi en Vechtstreek ,0% IJmond-Haarlem ,9% Zaanstreek-Waterland ,6% Totaal MRA ,9% Bron: Kantorenmonitor B.V. op basis van Funda / Realnext, Vastgoedmarkt Het grootste deel van het aanbod is gelegen in Amsterdam (ruim m²), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (ruim m²) en Almere Lelystad (ruim m²). Als we de omvang van het aanbod afzetten tegen de door Vastgoedmarkt geregistreerde transacties 15, dan blijkt dat Gooi- en Vecht-streek relatief de meeste dynamiek heeft plaatsgevonden. 3.3 Situatie op gemengd-plus terreinen Vestigingsruimte voor de zware industrie is relatief beperkt in de MRA. Uit aanvullend onderzoek van de provincie Noord-Holland blijkt daarnaast dat de beperkte milieuruimte een belemmerende rol kan spelen bij de uitgifte van een aantal terreinen in het Noordzeekanaalgebied. In de Uitvoeringsstrategie is vastgesteld dat het tekort aan gemengd plus terreinen in 2040 is teruggebracht van 240 ha tot 135 ha aan fysieke ruimte in 2040, onder andere door toevoegingen in de planvoorraad in Almere / Lelystad (o.a. Flevokust). Niettemin worden op de middellange termijn tekorten voorzien in de deelregio s Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek Waterland en Amsterdam. 12) bron: kantorenmonitor B.V. op basis van vastgoedmarkt 13) Floor space index: zie bijlage 14) Vergeleken met vorige jaargangen waar Vastgoedmarkt als primaire bron van het aanbod werd gebruikt, is het geregistreerde aanbod per veel hoger. Dit verschil toont aan dat de aanbodanalyses niet 100% uitputtend zijn en dat er tussen bronnen grote verschillen kunnen bestaan. Om die reden wordt er ook geen historische reeks weergegeven. 15) Omdat er sprake is van 2 verschillende bronnen moet de nodige voorzichtigheid betracht worden bij dit vergelijk, en dienen cijfers slechts indicatief worden gebruikt.

42 42 Gezien de voorziene tekorten op de gemengd-plus terreinen heeft Plabeka besloten nauwlettend de vinger aan de pols te houden met name wat betreft de uitgiften van terreinen en in hoeverre deze daadwerkelijk aan bedrijven uit hogere hindercategorieën gedaan zijn. In 2013 hebben 10 uitgiften in de MRA plaatsgevonden op bedrijven- en zeehaventerreinen die hoge milieucategorieën kunnen herbergen. Zie tabel 4.1. Tabel 3.3 Uitgiften op hoge-milieucategorie-terreinen (bedrijven én haventerreinen) Meelfabriek aan de Zaan Terrein van uitgifte Uitgifte in ha Uitgegeven aan bedrijf met activiteiten milieucategorie ( 4, 5 of 6)? Flevokust 6,8 ja, overslagterminal Mercuriushaven (kadegebonden) 2,7 ja, staalrecycler Mercuriushaven (gemengd) 2,5 nee, (bedrijvencentrum, theater), uitgifte in niet gemengd-plus deel bedrijventerrein Mercuriushaven (havengerelateerd) 2,4 ja, damwandconstructeur Petroleumhaven (kadegebonden) 1,9 ja producent betonmortel Amerikahaven Zuidoost (kadegebonden) 1,7 ja, afvalcentrale en producent betonnen vloeren Industriewijk Huizen 1,0 onbekend Atlaspark Oost (grootschalig) 0,4 ja, grondverplaatsingsbedrijf Sloterdijk I 0,4 Nee, uitgifte in deel waar milieucat. 3 maximum is. Westhaven Oost (havengerelateerd) 0,1 ja, recyclingcentrum In 2013 zijn de geregistreerde uitgiften in vrijwel alle gevallen gedaan aan bedrijven die door geluid, geur of vervuilingsnormen zich enkel op terreinen met een hogere milieucategorie kunnen vestigen. Waar dit niet is gebeurd (op het bedrijventerrein-deel van de Mercuriushaven en op Sloterdijk I) was dit ook niet meer mogelijk: de uitgiften vonden plaats op een deel van het terrein waar milieurestricties van kracht waren. Van één uitgifte is onbekend welk bedrijf hierbij betrokken was. Mediapark, Hilversum

43 Relatie met uitvoeringsstrategie Tabel 3.4 Voorgenomen aanvullende reductie planaanbod Belangrijkste afspraken Uitvoeringsstrategie Reductie planaanbod bedrijventerreinen met 514 ha Het resultaat van deze Uitvoeringsstrategie is dat er in de MRA in totaal voor 514 ha planaanbod bedrijventerreinen wordt geschrapt of uitgefaseerd tot na De deelregio s met de grootste overschotten hebben hun planvoorraad aan bedrijventerreinen teruggebracht: - Amstelland-Meerlanden met 330 ha; - Almere-Lelystad met 149 ha; - Zaanstreek-Waterland met 36 ha. Er zijn voornamelijk zachte plannen geschrapt of gefaseerd tot na In vrijwel alle deelregio s zijn vraag en aanbod tot 2040 door de reductie meer in evenwicht gekomen. Vraag * Uitvoeringsstrategie Aanbod Match = uit te stellen na 2020 Resultaat redeneerlijnen voorgenomen reductie Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden **50 Amsterdam Gooi- en Vechtstreek Haarlem-IJmond Zaanstreek-Waterland Metropoolregio totaal * Vraagraming gebaseerd op Global Gateway-scenario ** Vanwege juridisch planologische redenen en ontwikkelingscontracten met derden heeft het verder faseren in de deelregio AM op dit moment verregaande consequenties. Daarnaast betreft het deels de A4 Zone west (ACT) waar een voor de regio specifiek segment wordt gerealiseerd. Inzet is wel om de voorraad aan bouwrijpe locaties af te stemmen op de vraag en op termijn de rechten voor locaties die niet tot ontwikkeling worden gebracht uit de juridisch planologische voorraad te halen. Tekort gemengd plus in 2040 teruggebracht met 110 ha Milieuruimte en vestigingsruimte voor de zware industrie zijn een schaars goed in de MRA. Voorafgaand aan deze Plabeka-exercitie was in de uitgangssituatie sprake van een tekort van 240 ha gemengd plus terrein tot 2040 (niveau planaanbod uitgangssituatie: 140 ha). Als onderdeel van deze nieuwe Uitvoeringsstrategie is met name in Flevoland 110 ha extra ruimte gereserveerd voor dit type terrein. In totaal is het aanbod gemengd plus tot 2040 nu 250 ha, waardoor het voorziene tekort is teruggelopen van 240 ha tot 135 ha fysieke ruimte in Aanvullende planreductie 2012: 210 ha In de Uitvoeringsstrategie is berekend dat, voor de beoogde optimale balans tussen vraag en aanbod in de periode nog 335 ha aan plannen voor bedrijventerreinen moet worden geschrapt of worden doorgeschoven tot na In 2012 is er per deelregio geïnventariseerd waar de programmering tot 2020 nog verder aangescherpt kan worden. Eind 2012 is op de vierde PRES-conferentie daarop besloten om aanvullend op de Uitvoeringsstrategie nog 210 ha bedrijventerrein te schrappen of uit te faseren tot na Deze aanscherping waaraan de deelregio s zich gecommitteerd hebben is zichtbaar in tabel 3.4. Sallandsekant, Almere

44 44 Figuur 3.6 Behoefteraming vs. feitelijke uitgifte bedrijventerreinen (MRA) Prognose jaarlijkse uitgi:e volgens hoogste scenario (GG) Prognose jaarlijkse uitgi:e volgens referenbescenario TM Feitelijke, gerealiseerde uitgi:e 40 Ne#o ha Poldervlak, Almere Sloterdijk, Amsterdam

45 45 Verschil tussen realisaties en vraagraming steeds groter In figuur 3.6 is zichtbaar gemaakt hoe de realisaties ( = uitgiften terrein per jaar) zich verhouden tot de raming van de behoefte naar bedrijventerreinen ten tijde van de Uitvoeringsstrategie. Het in de Uitvoe-ringsstrategie vastgestelde Global Gateway scenario gaat voor de periode uit van een jaarlijkse uitgifte van 64 ha netto per jaar in de MRA, 39 ha voor de periode en 29 ha voor de periode Hoewel het uitgifteniveau in 2013 iets gestegen is ten opzichte van de voorgaande jaren, blijft deze ruim onder de verwachtingen. Aanhoudend lagere uitgiften dan voorzien in vraagraming Doordat het uitgifteniveau sinds 2010 ieder jaar ruim onder het verwachte niveau van 64ha netto bleef groeit het verschil tussen planning en realisatie snel. In totaal is het verschil tussen verwachte vraag en daadwerkelijke vraag naar nieuw bedrijventerrein in 4 jaar opgelopen tot 171,8 ha. Dit verschil is van belang omdat hiermee de planvoorraad bedrijventerreinen (en met name het deel dat al bouwrijp gemaakt kan worden) nader kan worden afgestemd op de daadwerkelijke vraag. De geconstateerde discrepantie met de vraagraming volgens het Global Gateway scenario geldt vooral voor Flevoland waar de meeste behoefte was voorzien. Het Global Gateway scenario voorzag om twee redenen een grote vraag naar bedrijventerreinen in Flevoland: 1. De Uitvoeringsstrategie ging nog uit van de Schaalsprong Almere, die neerkomt op extra arbeidsplaatsen in Flevoland in de periode Er is in Flevoland gerekend met een meer ruimte-extensieve invulling van de bedrijventerreinen. Dit komt door een doortrekking van de huidige verschillen in ruimtegebruik tussen Flevoland en de rest van de MRA. Monitoring planaanbod totaal De Uitvoeringsstrategie-afspraken over reductie van het planaanbod hebben geleid tot een totaal resterend planaanbod per medio 2010 van ha bedrijventerreinen tot 2040, zie tabel 3.5 (1e kolom). Het merendeel van dit planaanbod bedrijventerrein is in de Provincie Flevoland gelegen. Daarnaast is er een aanzienlijke planvoorraad in Amstelland- Meerlanden (358 ha 17 ), Amsterdam (206ha) en Zaanstreek-Waterland (158ha). Het totaal aan plannen voor bedrijventerreinen in de MRA op (2e kolom) blijkt onder het niveau van de Uitvoeringsstrategie te liggen. Het totale planaanbod komt uit op ha per begin 2014, 109 ha minder dan het planaanbod ten tijde van de uitvoeringsstrategie. Tussen het uitvoeren van de behoefteraming en deze meting van de monitor is 86 ha uitgegeven. De netto planreductie is dus +/- 23 ha. Tabel 4.3 Planvoorraad bedrijventerreinen MRA, stand Planaanbod na reductie (US, medio 2011) (ha) Planaanbod monitor ( ) (ha) Waarvan te ontwikkelen in: Na 2040 Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek Waterland Metropoolregio totaal De Uitvoeringsstrategie-afspraken qua planaanbod per deelregio worden in de meeste gevallen gerespecteerd. Alleen Amstelland-Meerlanden (381 ha planvoorraad per ) en Zaanstreek Waterland (170 ha planvoorraad per ) komen duidelijk boven de in de Uitvoeringsstrategie gestelde plafonds uit. Het verschil voor de AM-regio kan voor een groot deel worden verklaard doordat een locatie (Schiphol Logistics Park) niet in zijn geheel meegenomen blijkt te zijn in de in 2010 uitgevoerde inventarisatie van de Uitvoeringsstrategie. Daarnaast hebben er kleinere administratieve correcties plaatsgevonden 18. De overcapaciteit in Zaanstreek-Waterland houdt verband met de omvangrijke geplande onttrekkingen van andere bedrijventerreinen aan de voorraad en de ruimte die nodig is om daar gevestigde bedrijven uit te plaatsen. Er worden in de deelregio op dit moment 48 ha bedrijventerrein naar andere functies getransformeerd. Het totaal areaal bedrijventerrein wordt hierdoor per saldo ook kleiner. 16) In November 2013 is door het ministerie I&M, Provincie Flevoland en Gemeente Almere onderschreven dat de schaalsprong in een langzamer tempo zal mogen plaatsvinden. 17) In de US staat 438ha, en een aanvullende schrapactie van 80ha. Deze reductie van 80ha voor de Greenport-locaties is wel benoemd maar nog niet definitief vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie. Deze 80ha leidt tot 358 ha resterend planaanbod, en is als zodanig doorgevoerd in de planvoorraad voor de Monitor ) Door voortschrijdend inzicht is er 5,8 ha extra planaanbod op Nieuw-Vennep Zuid, Cruquius en Lijnden Q4 bijgekomen.

46 46 Extra planreductie tot 2020 De aanvullende aanscherping van de programmering voor bedrijventerreinen, zoals eind 2012 overeengekomen, moet er voor zorgen dat planvoorraad uit de ontwikkelperiode wordt geschrapt of doorgeschoven naar een periode verder in de toekomst. 3 deelregio s hebben toen zich gecommitteerd aan een aanvullende fasering of reductie van plannen. In tabel 3.6 is voor deze 3 deelregio s de planvooraad tot 2020 uit de Uitvoeringsstrategie vergeleken met de laatste peiling van begin Tabel 2.5 Aanvullende planreductie tot 2020 / uitfasering tot na 2020 Planaanbod uitvoeringsstrategie ( ) Planaanbod per Aanvullende reductie zoals overeengekomen eind 2012 Daadwerkelijke reductie Deelgebied A B C D = A-B Almere/Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Totaal MRA In de drie deelregio s is de reductie van planaanbod tot 2020 inmiddels zodanig dat het ruim boven de doelstelling van eind 2012 ligt (285 ha om 210 ha)

47 4 47 Zeehaventerreinen

48 48

49 4 Zeehaventerreinen 49 De zeehaventerreinen vormen een belangrijke economische schakel in de MRA. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de relevante ontwikkeling op de terreinen in de havens van Amsterdam, Zaandam en de IJmondhaven. In paragraaf 4.1 wordt kort ingegaan op de zeehaventerreinen, hun ligging en de beleidscontext van het Masterplan Noordzeekanaalgebied. De uitgiften in 2013 op zeehaventerreinen komen in paragraaf 4.2 aan de orde. Paragraaf 4.3 gaat in op het huidige planaanbod aan zeehaventerreinen in de verschillende havens, en in slotparagraaf 4.4 wordt de relatie met de Uitvoeringsstrategie verder toegelicht. Figuur 4.1 Overzichtskaart bedrijventerreinen in het Noordzeekanaalgebied 4.1 Context haventerreinen Ligging Op onderstaande kaart zijn 26 bedrijventerreinen die een relatie met de haven hebben opgenomen. Niet al deze terreinen zijn zeehaventerreinen. Zeehaventerreinen onderscheiden zich van reguliere bedrijventerreinen doordat zij direct aan het vaarwater liggen, of een directe relatie hebben met de haven en maximaal 2,5km van de kades af liggen. Een lijst van alle zeehaventerreinen is opgenomen in de bijlage. De zeehaventerreinen liggen in het gebied dat direct grenst aan het Noordzeekanaal en langs de Zaan. De terreinen liggen op de grondgebieden van de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Beverwijk en Vel-sen. Het 698ha grote TATA-steel terrein maakt ook deel uit van de zeehaventerreinen Bron: Masterplan Noordzeekanaalgebied Beleidscontext De 26 bedrijventerreinen zoals in figuur 5.1 weergegeven maken deel uit van het Masterplan Noordzeekanaalgebied (NZKG). Binnen het Masterplan werken de gemeenten Amsterdam, Beverwijk, Haarlem-merliede & Spaarnwoude, Velsen, Zaanstad, de Kamer van Koophandel, Rijkswaterstaat Noord-Holland, Zeehaven IJmuiden, TATA Steel IJmuiden BV en de Provincie Noord-Holland samen om de economische ontwikkeling in het gebied te bevorderen, onder andere door werklocatieontwikkeling. Hierdoor wordt de internationale concurrentiepositie van de industrie in haven en de logistieke sector in het Noordzeekanaalgebied versterkt. Duurzaamheid en leefbaarheid zijn bij deze versterking een belangrijke randvoorwaarde. Passenger terminal, Haven IJmuiden

50 50 Visie Noordzeekanaalgebied 2040 IJmondhaven Het Noordzeekanaalgebied biedt een aantal mogelijkheden voor unieke bedrijvigheid die niet elders kan worden gevestigd in de MRA. Dit geldt voor de havenactiviteiten, maar ook voor industriële activi-teiten uit de hogere milieucategorieën. Het gaat hierbij veelal om internationaal concurrerende bedrijvigheid die verantwoordelijk is voor een groot deel van de export uit de regio en dus minder afhankelijk is van lokaal economische ontwikkelingen. Anderzijds biedt het Noordzeekanaalgebied de mogelijkheid voor een uniek woonmilieu dat de MRA als vestigingsplaats aantrekkelijk maakt. Het bieden van een aantrekkelijk woonmilieu trekt hoogopgeleide werknemers aan en is daarmee een belangrijke factor om internationale bedrijvigheid aan te trekken. De ruimte om aan alle wensen tegelijk te voldoen is echter beperkt, zowel in fysieke zin als qua milieuwetgeving. Dat betekent dat er keuzes voor de toekomst moeten worden gemaakt, waarbij een goede afweging moet plaatsvinden van alle belangen. Het vraagt soms ook eigen ideeën en plannen opzij te zetten om gezamenlijk tot oplossingen te komen. Het Rijk, provincie Noord-Holland en de gemeenten Amsterdam, Beverwijk, Haarlemmerliede & Spaarnwoude, Velsen en Zaanstad hebben daarom gezamenlijk een ruimtelijke visie voor het gehele Noordzeekanaalgebied opgesteld. De ambitie van de Visie NZKG 2040 is om het Noordzeekanaalgebied zo te ontwikkelen dat wonen, werken en recreëren op een gezonde manier samen (blijven) gaan en dat het de internationale concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam versterkt. De volledige visie is te downloaden op de website van het Masterplan Noordzeekanaalgebied, Zeesluizen, IJmuiden

51 51 De samenwerkingspartners van het Masterplan NZKG hebben in 2013 gezamenlijk een ruimtelijke visie voor het gehele Noordzeekanaalgebied tot 2040 opgesteld. In kader op pagina 50 is de hoofdlijn van deze visie opgenomen. 4.2 Uitgifte zeehaventerreinen 2013 In 2013 zijn in het Noordzeekanaalgebied voor 9,1 ha uitgiften geregistreerd. Dit is meer dan de gerealiseerde uitgiften in 2012 (5,2 ha) en in 2011 (3,0 ha). In de langjarige reeks vanaf 2000 ligt het uitgifteniveau van 2013 echter ruim onder het gemiddelde van 26 ha per jaar. Sinds 2008 is er echter nooit meer dan 20 ha haventerrein uitgegeven. De uitgiften in 2013 bestonden uit 6,6 ha kadegebonden terrein en 2,5 ha havengerelateerd terrein. Het overgrote deel van deze uitgiften vond plaats in de Haven Amsterdam (zie tabel 5.1). De IJmondhaven was goed voor 0,3 ha uitgiften in Tabel 4.1 Uitgiften zeehaventerreinen 2013 Deelregio Terrein Segment Uitgifte (netto ha) Amsterdam Mercuriushaven (kadegebonden) kadegebonden 2,7 ha Amsterdam Mercuriushaven (havengerelateerd) havengerelateerd 2,4 ha Figuur 4.2 Uitgi4e (ne9o ha.) Uitgiften zeehaventerreinen Noordzeekanaalgebied, (netto ha) Havengerelateerd Kadegebonden Gem. uitgi4e Amsterdam Petroleumhaven (kadegebonden) kadegebonden 1,9 ha Amsterdam Amerikahaven Zuidoost (kadegebonden) kadegebonden 1,7 ha IJmond-Haarlem IJmond Haven Kadegebonden 0,2 ha Amsterdam Westhaven Oost (havengerelateerd) havengerelateerd 0,1 ha IJmond-Haarlem Terrein(En) Zeehaven IJmuiden NV Kadegebonden 0,1 ha TOTAAL MRA 9,1 ha

52 52 Terminal Vopak, Westpoort

53 (Plan)aanbod zeehaventerreinen Tabel 4.3 Grootte beschikbare kavels In de MRA is nog ruim 249 ha aan kadegebonden terrein vrij uitgeefbaar. Voor de havengerelateerde kavels gaat het om 82,2 ha. Van het planaanbod aan kadegebonden terrein is ruim 5% (13,5 ha) in optie uitgegeven. Voor het havengerelateerde segment gaat het om bijna 13% (10,6 ha). Tabel 4.2 Planaanbod zeehaventerreinen per grootte kavel aantal kavels locatie >20 ha 2 Afrikahaven, Hoogtij (Zaanstad) ha 1 Atlaspark West ha 3 Amerikahaven Noordoost, Amerikahaven Zuidwest, Ijmondhaven 5-10 ha 3 Amerikahaven Noordoost, Afrikahaven, Atlaspark Oost 0-5 ha 13 o.a. Zeehaven Ijmuiden, Mercuriushaven, Petroleumhaven, Westhaven, Amerikahaven uitgeefbaar totaal in optie vrij Amsterdam kadegebonden 175,4 13,5 161,2 havengerelateerd 82,2 10,6 71,6 Velsen / IJmuiden kadegebonden 44,3 0 44,3 havengerelateerd 0 n.v.t. n.v.t Zaandam kadegebonden 27,6 0 27,6 havengerelateerd 0,0 n.v.t. n.v.t Totaal kadegebonden 247,3 13,5 233,8 Totaal havengerelateerd 82,2 10,6 71,6 De planvoorraad in het Noordzeekanaalgebied bestaat vooral uit kleinere kavels (tabel 4.3). Er zijn slechts twee kavels van meer dan 20 ha beschikbaar (in de Afrikahaven Amsterdam en op Hoogtij in Zaandam).. Het merendeel van het planaanbod in beide segmenten ligt in de Haven Amsterdam. Rond Zaandam en Velsen/IJmuiden zijn slechts kadegebonden kavels uitgeefbaar. Zie de bijlagen voor een overzicht van alle zeehaventerreinen met plancapaciteit. De grootte van het (plan) aanbod aan zeehaventerreinen zou een vertekend beeld kunnen geven omdat uit eerder onderzoek van de Provincie Noord-Holland blijkt dat de milieuruimte beperkt is voor onder-delen van terreinen. Dit zou uitgiften kunnen belemmeren.

54 54

55 Relatie met Uitvoeringsstrategie De Uitvoeringsstrategie bevat meerdere (proces)afspraken met betrekking tot de zeehaventerreinen, zie onderstaand kader. In tegenstelling tot de bedrijventerreinen is er op de middellange ter-mijn sprake van een tekort aan zeehaventerrein. Vandaar dat de afspraken zich richten op het zo efficient mogelijk gebruiken van het bestaande areaal en het zoeken naar eventuele uitbreidingslocaties. Afspraken Uitvoeringsstrategie Zeehaventerreinen Onderzoek doen naar de mogelijkheden voor verdichting, innovatie en herstructurering. Binnen het bestaand havengebied (in het gehele Noordzeekanaalgebied). Hierbij vooral aandacht besteden aan de beperkingen / mogelijkheden in de milieuruimte. Daarna drie mogelijke opties onderzoeken voor eventuele uitbreiding van de havens in de periode na 2020: Wijkermeerpolder, Houtrakpolder en buitengaatse uitbreiding. Dit zal gebeuren in de Visie Noordzeekanaalgebied Aan de hand van monitoring van feitelijke ontwikkelingen en de bovengenoemde onderzoeken voor 2015 een besluit nemen over eventuele noodzaak van uitbreidingsruimte voor de haven. In de tussentijd mogen geen onomkeerbare ontwikkelingen plaatsvinden die een eventuele uitbreiding van de haven onmogelijk maken. De vestigingsruimte voor noodzakelijke milieuhinderlijke bedrijven in de droge gedeelten van het havengebied zoveel mogelijk reserveren voor milieuhinderlijke functies en niet benutten voor andere functies. Opvang van logistieke functies, die niet alleen aan de haven gekoppeld zijn zo mogelijk ook op terreinen buiten het eigenlijke havengebied. Nagaan welke instrumenten- naast planologische reservering- kunnen worden ingezet om actief bedrijven op de juiste plaats te vestigen (bijvoorbeeld een bedrijvenmakelaar). Figuur 4.3 Behoefteraming kadegebonden terreinen NZKG vs. feitelijke uitgifte 2000 t/m 2012, in ha. netto Prognose jaarlijkse uitgi:e kadegebonden terreinen volgens op?mis?sch (GE) scenario Prognose jaarlijkse uitgi:e kadegebonden terreinen volgens pessimis?sch (RC) scenario Voor de kadegebonden terreinen geldt dat er met grote uitgiften in 2006 en 2007 een voorsprong was genomen op de vraagraming. Daarna volgden jaren met minder uitgiften dan geraamd. Alleen 2009 kwam nog boven het terughoudende RC scenario uit. Hoewel de uitgiften kadegebonden kavels in 2013 duidelijk hoger lagen dan in de drie voorgaande jaren bleef deze achter op het niveau van de vraagraming. Voor het havengerelateerde segment is door Ecorys tot 2020 een jaarlijkse uitgifte van 6 ha geraamd. In 2007 en in 2009 kwamen de uitgiften boven dat niveau uit. De uitgifte in 2013 ligt nagenoeg op het niveau van het RC scenario. De vraagprognose voor Zeehaventerreinen in het Noordzeekanaalgebied is in 2007 in opdracht van het Bestuursplatform Noordzeekanaalgebied opgesteld door Ecorys. Deze raming ligt ook aan de basis van de nieuwe Uitvoeringsstrategie In figuur 4.3 en 4.4 is deze behoefteraming afgezet tegen de feitelijke uitgifte van kadegebonden en havengerelateerde zeehaventerreinen 2000 t/m 2013.

56 56 Figuur 4.4 Behoefteraming havengerelateerde terreinen NZKG vs. feitelijke uitgifte 2000 t/m 2012, in ha. netto Prognose jaarlijkse uitgi:e havengerelateerde terreinen volgens op?mis?sch (GE) scenario Prognose jaarlijkse uitgi:e havengerelateerde terreinen volgens pessimis?sch (RC) scenario Feitelijke, gerealiseerde uitgi:e Westpoort, Amsterdam Achtersluispolder, Zaanstad

57 Schiphol (REVS-) locaties

58 58

59 5 Schiphol (REVS-) locaties 59 In deze editie van de Plabeka Monitor wordt voor het eerst apart aandacht besteed aan Schiphollocaties. Het gaat om 23 kantoorlocaties en bedrijventerreinen met een directe relatie tot de luchthaven. Zij maken daarnaast deel uit van de ontwikkelingsstrategie van de Ruimtelijk Economische Visie Schipholregio (REVS, zie ook 5.1). De 8 kantoorlocaties en 15 bedrijventerreinen zijn tevens ook onderdeel van de locaties die in hoofdstuk 2 en 3 geanalyseerd zijn. Het Bestuursforum Schiphol stelde jaarlijks een aparte monitor voor de Schipholregio op, gericht op het meten van de afspraken die zijn bepaald in de Ontwikkelingsstrategie REVS Het Bestuursforum Schiphol is een samenwerkingsverband tussen de provincie Noord-Holland, de gemeente Haarlemmermeer en de gemeente Amsterdam. Het Bestuursforum Schiphol heeft dit jaar besloten om geen eigen versie van de Monitor REVS te publiceren en in plaats daarvan dit jaar onderdelen van de REVS monitor in de Plabeka Monitor op te nemen. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de ontwikkelingsstrategie REVS (5.1), de werkgelegenheid en buitenlandse vestigers (5.2), de REVS-kantoorlocaties (5.3) en bedrijventerreinen (5.4). 5.1 Ontwikkelingsstrategie REVS De Ontwikkelingsstrategie REVS is een programma voor de ontwikkeling van REVS locaties over de periode , met een accent op de periode In de ontwikkelingsstrategie zijn afspraken, uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd voor het realiseren van een (internationaal) vraaggestuurd, en op regionale ambities aangesloten samenhangend programma van concurrerende werklocaties ten behoeve van internationaal georiënteerde activiteiten op de korte en middellange termijn. Het programma richt zich op het versterken van de internationale concurrentie positie van de Metropoolregio Amsterdam op de lange termijn. Om de ambitie van het versterken van de internationale concurrentiepositie van de Schipholregio/ MRA waar te maken, stelt de ontwikkelingsstrategie dat een hoogwaardig ruimtelijk economische omgeving nodig is, die aantrekkelijk is voor internationaal opererende bedrijven. Bedrijfsinvesteringen komen ten goede aan de werkgelegenheid en toegevoegde waarde van de regio en kunnen een katalyserend effect hebben op andere vestigingen. Tabel 5.1 REVS kantoorlocaties en bedrijventerreinen Bedrijventerreinen Kantoorlocaties Business park Amsterdam Osdorp Zuidas ABP Lijnden RID-gebied De Hoek Riekerpolder De Hoek Noord Beukenhorst zuid Schiphol-Zuid Schiphol oost Schiphol Zuidoost Schiphol-centrum Schiphol-Oost (bedrijven) Schiphol-rijk Schiphol-Rijk / Oude Meer Elzenhof (**) Fokker Logistics Park Schiphol logistics park Atlaspark (*) A4 Zone West (**) Groenenbergterrein (**) Lijndenhof (**) Schiphol-Noord * REVS-onderdeel Atlaspark-Oost ** planlocatie, nog geen bouw of uitgiften gerealiseerd Bron: REVS Monitor 2013 In het REVS-gebied wordt mede daarom op de betrokken 8 kantoorlocaties en 15 bedrijventerreinen (zie ook tabel 5.1) een selectief vestigingsbeleid gevoerd om de juiste vestigingsmilieus te ontwikkelen voor de juiste bedrijven in het gebied. Daarbij wordt gekeken naar internationale oriëntatie en economische clustering. De doelgroep is de bedrijvigheid die de onderscheidende kernwaarden van de Schipholregio optimaal benut en verder kan versterken. Het nieuwe selectief vestigingsbeleid richt zich primair op het realiseren van het juiste aanbod om de juiste doelgroep te verleiden zich hier te vestigen in plaats van het handhaven van regels die ongewenste bedrijven moeten weren. Binnen de REVS wordt uitgegaan van vraaggestuurde ontwikkelingen. Het aanbod moet matchen met de vraag. Daarom is het belangrijk om de marktontwikkelingen in relatie tot de voorspelde structureel afnemende vraag scherp te blijven monitoren.

60 60 Figuur 5.1 Werkgelegenheid REVS kantoorlocaties Werkzame personen (>12 uur per week) Aantal banen 2006 Aantal banen 2007 Aantal banen 2008 Aantal banen 2009 Aantal banen 2010 Aantal banen 2011 Aantal banen 2012 Aantal banen Kantoren station Hoofddorp 0 Zuidas Schiphol Centrum Riekerpolder Schiphol Oost (kantoor) Schiphol Rijk Beukenhorst Zuid Totaal Figuur 5.2 Werkgelegenheid REVS bedrijfslocaties Werkzame personen (> 12 uur per week) Aantal banen 2006 Aantal banen 2007 Aantal banen 2008 Aantal banen 2009 Aantal banen 2010 Aantal banen 2011 Aantal banen 2012 Aantal banen Schiphol Zuidoost Schiphol Oost Schiphol Zuid Schiphol Noord Fokker terrein Schiphol Rijk/ Oude ABP Lijnden ABP Osdorp De Hoek Totaal Beukenhorst Zuid, Hoofddorp

61 Werkgelegenheid en buitenlandse vestigers Werkgelegenheid op REVS locaties De werkgelegenheid op de REVS kantoorlocaties en bedrijventerreinen wordt gemeten in fulltime banen 19, in tegenstelling tot de reguliere Plabeka werkgelegenheidsanalyse in hoofdstuk 7. De bron is LISA: het Landelijke Informatiesysteem Arbeidsplaatsen. Ondanks de economische tegenwind hebben de Schiphollocaties sinds 2006 een groei van de werkgele-genheid doorgemaakt. Dit geldt vooral voor de kantoorlocaties, waar sinds 2006 een groei van ruim 40% is gerealiseerd voor wat betreft de arbeidsplaatsen. Ook in 2013 groeide de werkgelegenheid door, tot een totaal van fulltime banen. De groei op de kantoorlocaties werd voornamelijk gerealiseerd op Schiphol-Centrum, waar er banen bijkwamen. De werkgelegenheid op de Zuidas stabiliseerde in 2013 en kwam uit op banen, 27 banen meer dan in Zie ook figuur 5.1. Ook op de bedrijventerreinen was sprake van groei van de werkgelegenheid in 2013, al valt deze wat lager uit dan op de kantoorlocaties. Voornamelijk Schiphol-Zuidoost, Schiphol Noord en Schiphol-Rijk zijn gegroeid. Het Fokker Logistics Park, de Hoek en ABP Osdorp laten een daling zien. Laatstgenoemde is opvallend, omdat het een locatie betreft waar de werkgelegenheid doorgaans groeit. Bovendien heeft hier een uitgifte van ruim 1 ha plaatsgevonden in De daling heeft te maken met een faillissement van een groot bouwbedrijf. Nieuwe buitenlandse vestigingen In 2013 vestigden zich 115 buitenlandse bedrijven in de MRA. Dit is iets minder dan de 124 bedrijven in 2012 maar niettemin blijft het niveau van instroom van buitenlandse bedrijven hoog, zie ook figuur 5.3. Het aantal gecreëerde arbeidsplaatsen (1.560) is zelfs hoger dan in 2012, toen er door buitenlandse vestigers arbeidsplaatsen bij kwamen in de MRA. Figuur 5.3 Buitenlandse vestigers in de MRA en op REVS locaties, Bron: NFIA database, SADC, bewerking Bureau BUITEN Het aantal vestigers op REVS-locaties (24) was duidelijk lager dan in voorgaande jaren. Bekende bedrijven uit het buitenland die zich in 2013 in de MRA hebben gevestigd waren Bombardier (gevestigd op Schiphol Oost), Danone (gevestigd op Schiphol-Centrum), Huawei, Mobiquity (gevestigd op de Zuidas), Uber en Tesla. Het profiel van deze bedrijven komt grotendeels overeen met de criteria uit het selectieve vestigingsbeleid zoals gesteld in de REVS, zoals de internationale oriëntatie en de clustering van specifieke sectoren zoals hoofdkantoren en zakelijke dienstverlening (zie ook paragraaf 5.1) Nieuwe buitenlandse ves9gingen op REVS loca9es Nieuwe buitenlandse ves9gingen MRA (niet- REVS) 19) LISA-definitie: banen van 12 uur of meer.

62 62 Figuur 5.4 Voorraad en leegstand kantoorruimte, per REVS-kantoorlocatie Zuidas 7% 40% 25% 20% 8% 16% 5% Rid- gebied Riekerpolder Beukenhorst zuid Schiphol oost Schiphol- centrum Schiphol- rijk Elzenhof* 0 Voorraad leegstand Figuur 5.5 Kantoorruimte Schipholregio: leegstand (aanbod) en transacties totaal aanbod kantoorruimte (per 1-1) totaal opname kantoorruimte (gedurende jaar)

63 Kantoorlocaties Tabel 5.2 Plancapaciteit kantoren per REVS-locatie, per In de ontwikkelstrategie REVS zijn 8 kantoorlocaties rondom Schiphol opgenomen, zie ook tabel 5.1. In deze paragraaf wordt ingegaan op de situatie op deze kantoorlocaties voor wat betreft de leegstand, de voorraad en de plancapaciteit kantoren. Elzenhof is op het moment nog een pure planlocatie, de locatie moet nog volledig tot ontwikkeling worden gebracht. Voorraad en leegstand De voorraad aan kantoren op de REVS locaties, in totaal m² bvo, concentreert zich op de Zuidas, waar ruim m² kantoor gelegen is. Op Schiphol-Centrum is de kantorenvoorraad m² en op Schiphol-Rijk en de Riekerpolder staat +/ m². plancapaciteit Totaal Zuidas Rid-gebied n.v.t. n.v.t. n.v.t. 0 Riekerpolder Beukenhorst zuid Schiphol oost Schiphol-centrum Schiphol-rijk Elzenhof* Totaal REVS locaties * planlocatie De leegstand per locatie verschilt behoorlijk. Zo staat op Schiphol-rijk per m² kantoor leeg, 40% van het totaal aan kantoormeters op die locatie. De leegstand op de Zuidas is m², maar maakt daar slechts 7% uit van het totaal. De leegstand op Schiphol-centrum is ruim m² en op de Riekerpolder m², respectievelijk 16% en 20% van het totaal aan kantoren op die locaties. In figuur 5.5 is de leegstand (aanbod) van kantoren op REVS-locaties afgezet tegen het totaal aan betrokken kantoor op dezelfde locaties. Sinds 2010 is de leegstand merkbaar afgenomen, van bijna m² tot m² per Het aanbod van kantoren is sinds 2009 altijd ruim hoger dan de opname. De opname van kantoren in 2013 kwam uit op m², wat een aanbod/opname ratio van 2,1 betekent. Om een gezonde markt mogelijk te maken waarin bedrijven kunnen uitbreiden en verplaatsen is overigens altijd meer aanbod nodig dan vraag. Vaak wordt een frictieleegstand van +/- 5% aangehouden als richtlijn hiervoor. Plancapaciteit kantoren In tabel 5.2 is de plancapaciteit kantoren voor de individuele REVS-locaties weergegeven. Het gaat in totaal op m² planologische capaciteit, waarvan het merendeel op de Zuidas ( m²). Ook is er een aanzienlijke planvooraad op Elzenhof ( m²), Beukenhorst Zuid ( m²), Schiphol Centrum ( m²), Schiphol-Oost ( m²) en Riekerpolder ( m²). De plancapaciteit voor het RID-gebied is niet beschikbaar op het moment van schrijven.

64 64 Figuur 5.7 Aanbod en transacties bedrijfspanden op REVS locaties transac1es in voorgaande jaar aanbod per 1 januari Bron: kantorenmonitor b.v., op basis van vastgoedmarkt (transacties en aanbod ) en Funda/Realnext (aanbod 2014) Figuur 5.8 Aanbod bedrijfspanden per en transacties in 2013, per REVS bedrijventerrein transac<es in 2013 aanbod per A4 Zone West Schiphol logis<cs park Business park Amsterdam Atlaspark (*) De Hoek Noord Groenenbergterrein Schiphol Zuidoost Lijndenhof ABP Lijnden De Hoek Schiphol- Noord Schiphol- Zuid Fokker logis<cs park* Schiphol- Oost (bedrijven) Schiphol- Rijk / Oude Meer * REVS-onderdeel Atlaspark Bron: kantorenmonitor b.v., op basis van vastgoedmarkt (transacties) en Funda/Realnext (aanbod)

65 Bedrijventerreinen Tabel 5.3 Oppervlakte, uitgiften en planaanbod per REVS-bedrijventerrein. In totaal zijn er 15 bedrijventerreinen die een selectief vestigingsbeleid kennen voor Schiphol. Deze terreinen zijn in tabel 5.1 opgenomen. De A4 Zone West is op het moment nog een pure planlocatie, het terrein moet nog volledig tot ontwikkeling worden gebracht. Voorraad, uitgiften en planaanbod De totaaloppervlakte van de REVS bedrijventerreinen bedroeg per ha, waarvan 218 ha beschikbaar als (plan) aanbod. De uitgifte van nieuwe kavels op de REVS locaties bleef beperkt tot 1,2 ha op Airport Business Park Osdorp. Hier vestigden zich in 2013 McDonalds en Sanquin bloedbank. Figuur ,1 1,2 Bedrijventerreinen REVS voorraad, uitgiften en planaanbod 284,0 waarvan uitgegeven Uitgi3e 2013 waarvan uitgee5aar tot 2040 In tabel 5.3 is de netto oppervlakte van de individuele terreinen zichtbaar, en het uitgegeven/ uitgeefbare gedeelte. Het grootste aanbod is gelegen op het Schiphol trade park (100 ha) dat gefaseerd op de markt wordt gebracht. Ook op het Schiphol logistics park (32,4 ha), het ABP Osdorp (35,7 ha), Atlaspark (18 ha) en De Hoek-Noord (11 ha) is meer dan 10 ha beschikbaar. Iedere locatie heeft haar eigen locatieprofiel en positioneert zich voor een bepaald type gebruik (zie kader). Totaal netto oppervlakte waarvan uitgegeven (incl. 2013) Uitgifte 2013 waarvan uitgeefbaar Schiphol trade park Schiphol logistics park (*) 34,0 1,6 32,4 Business park Amsterdam Osdorp 45,0 9,4 1,2 35,7 Atlaspark (*) 18,0 0,0 18,0 De Hoek Noord 11,0 0,0 11,0 Groenenbergterrein 9,0 0,0 9,0 Schiphol Zuidoost 47,0 41,0 6,0 Lijndenhof 6,0 0,0 6,0 ABP Lijnden 20,0 20,0 0,0 De Hoek 23,3 23,3 0,0 Schiphol-Noord 15,0 15,0 0,0 Schiphol-Zuid 29,6 29,6 0,0 Schiphol-Oost (bedrijven) 77,2 77,2 0,0 Schiphol-Rijk / Oude Meer 37,0 37,0 0,0 Fokker logistics park 30,0 30,0 0,0 Totaal 502,1 284,0 1,2 218,1 * cijfers hebben betrekking op onderdeel bedrijventerrein dat in REVS is opgenomen. De cijfers in hoofdstuk 3 en 4 kunnen daarvan afwijken. Aanbod en transacties per terrein Uit figuur 5.7 blijkt dat het aanbod aan bedrijfspanden op REVS locaties van begin 2009 tot begin 2011 toegenomen is, maar daarna een geleidelijke daling inzette. Per was het bij Funda en Realnext bekende aanbod op REVS locaties m², flink lager dan het voorgaande jaar. Omdat er in de voorgaande jaren echter een andere bron is gebruikt (Vastgoedmarkt) zijn de getallen niet vergelijkbaar. Het niveau van transacties die voor de gehele jaarreeks wel door dezelfde bron (Vastgoedmarkt) is geregistreerd - daalde licht ten opzichte van 2012 en kwam in 2013 uit op m². In 2008, 2010 en 2011 waren de transacties aanmerkelijk hoger. Het totale aanbod van bedrijfspanden ( m²) is ongelijkmatig over de REVS locaties verdeeld, zie figuur 5.8. De grootste transacties binnen bestaande bedrijfspanden vonden op Schiphol-Rijk /Oude Meer ( m²) en Fokker Logistics Park ( m²) plaats.

66 66

67 6 67 Herstructurering

68 68

69 6 Herstructurering 69 De herstructurering van bestaand verouderd bedrijventerrein vormt een op zichzelf staande werklijn in de regionale Uitvoeringsstrategie. Omdat de herstructureringsopgave in de Metropoolregio op zowel bedrijventerreinen als zeehaventerreinen betrekking heeft behandelen wij dit onderwerp in een apart hoofdstuk. Er wordt achtereenvolgens ingegaan op de in 2010 vastgestelde herstructureringsopgave uit de Uitvoeringsstrategie (6.1), de middelen die sindsdien ingezet worden om tot herstructurering te komen en op de voortgang van plannen en uitvoering (6.2). 6.1 Herstructurering bedrijventerreinen en zeehaventerreinen Herstructureringsopgave Uitvoeringsstrategie 2010 Voorafgaand aan de samenstelling van de Uitvoeringsstrategie Plabeka hebben de provincie Noord-Holland, Plabeka en het PHB (Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen) een onderzoek laten uitvoeren naar de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen in de MRA. Dit onderzoek ligt aan de basis van de voortgangsafspraken die over herstructurering gemaakt zijn in de Uitvoeringsstrategie. In tabel 6.1 is de opgave per deelregio en de voortgang per inzichtelijk gemaakt. Tabel 6.1 Opgave en voortgang herstructurering in de MRA in hectares (stand ) Plabeka deelregio Totale opgave (revit./herprof.) (in netto ha)* Stand (startjaar 2009) terreinen aangepakt met HIRBsubsidie (HIRB light/privaat) Bron gegevens: Bureau BUITEN (april 2010) Provincie NH, PHP Almere-Lelystad 195 0** Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland Totaal Metropoolregio * na de inventarisatie Herstructurering zijn er diverse terreinen aan het PHP Noord-Holland toegevoegd. De inventarisatie geeft dus geen 100% compleet beeld. ** Het projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen is actief op De Steiger. Dit is het eerste terrein waar herstructurering in Flevoland van start gaat. De voortgang is hier echter nog niet in hectares uit te drukken Sugar City, Halfweg

70 70 De conclusies van de inventarisatie waren onder andere dat alle deelregio s een forse herstructureringsopgave kennen, zowel in aantallen projecten als qua hectares. Deze herstructureringsopgave voor te revitaliseren / herprofileren terreinen bedraagt in totaal ha tot 2020, waarvan het overgrote deel in Noord Holland. Daarbij blijkt 26% van de totale herstructureringsopgave in Noord-Holland op de haventerreinen gelegen te zijn. Het gaat om meer dan 700 ha te herstructureren haventerreinen, 14 van de 127 betrokken terreinen. Ook blijkt uit tabel 6.1 dat per bedrijventerreinen met een totaal-oppervlakte van ha aangepakt zijn in Noord-Holland. In Flevoland bedroeg de geconstateerde opgave tot ha. Sinds begin 2013 zijn er in de Provincie Flevoland herstructureringsprojecten in de opstartfase. De voortgang is echter nog niet uit te drukken in hectares. Industrieterrein, Uithoorn Provinciale herstructureringsprogramma s De Provincie Noord-Holland voert sinds september 2009 een actieve rol in de herstructurering van bedrijventerreinen. Zo voert de zij de regie over: 1. Een gerichte planning van nieuwe bedrijventerreinen. Hiervoor zijn behoefteramingen opgesteld en jaarlijks worden de marktontwikkelingen bijgehouden door een monitor. 2. Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Hoe deze doelen bereikt worden wordt beschreven in het Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP). Het PHP is een uitvloeisel van het Convenant Bedrijventerreinen dat IPO en VNG in 2009 met het rijk hebben gesloten. Als onderdeel van dat convenant stelde het rijk 400 mln. ter beschikking aan de 12 provincies als zij meer regie zouden nemen bij de planning van bedrijventerreinen en actie zouden ondernemen in het versneld wegwerken van de (landelijk aanwezige) herstructureringsopgave In Flevoland is de noodzaak tot herstructurering niet zo omvangrijk als op het oude land, maar de provincie kent wel provinciaal herstructureringsbeleid en een subsidieregeling voor fysieke herstructureringsprojecten. In het deel van Flevoland dat tot de Metropoolregio behoort, zullen De Steiger en De Vaart (beide Almere) de eerste terreinen zijn waar fysieke ingrepen noodzakelijk zijn. Het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (zie ook paragraaf 6.2) is op De Steiger betrokken in de definitie- en opstartfase van een herstructureringsproject. Hembrug, Zaanstad

71 Uitvoering herstructurering Noord-Holland: HIRB subsidies De provincie Noord-Holland stimuleert de herstructurering van bedrijventerreinen middels cofinanciering uit de HIRB-subsidieregeling (zie ook kader). Gemeenten kunnen een subsidieaanvraag indienen voor een financiële bijdrage van de provincie om een deel van de kosten die in het herstructureringsproces gemaakt worden vergoed te krijgen. Begin 2014 is een nieuw provinciaal herstructureringsprogramma uitgekomen, dat de onderlegger is voor de uitvoering van de HIRB-regelingen tot en met De HIRB regeling zelf is ook vernieuwd en kent nieuwe onderdelen ten opzichte van de afgelopen perio-de Subsidieregeling Herstructurering HIRB De subsidieregelingen HIRB Light (herstructurering van de openbare ruimte) en HIRB Privaat (herstructurering op private kavels) verdwijnen per 2014 en worden vervangen door een uitvoeringsregeling HIRB voor de aanpak van fysieke herstructurering. Met deze regeling wil de Provincie Noord-Holland veroudering en verrommeling op bestaande bedrijventerreinen tegengaan. Het hoofddoel hierbij is zoveel mogelijk hectaren bedrijventerrein herstructureren. Daarnaast staan onder andere kwalitatieve ambities zoals duurzaamheid, ruimtewinst en verzakelijking centraal. De maatregelen die genomen worden om bedrijventerreinen te herstructureren zijn veelal een combinatie van de herstructureringsopgaven: Facelift, Revitalisering en Herprofilering. NDSM-werf, Amsterdam Voor de volgende herstructureringsactiviteiten kan subsidie worden aangevraagd: a) Fysieke verbetering; eenmalige, duurzame ingrepen in de private of publieke ruimte van een bedrijventerrein; b) Procesmanagement; externe begeleiding van de herstructurering, die is gericht op de voortgang van het proces of op de inrichting en financiering van duurzaam beheer; Naast subsidies voor fysieke herstructurering kan er binnen HIRB ook subsidie aangevraagd worden voor (1) fysieke duurzaamheidsmaatregelen op bedrijventerreinen en (2) (regionale) maatregelen om overaanbod van bedrijventerreinen te voorkomen. Hiervoor zijn aparte regelingen opgesteld.

72 72 Figuur Totaalbedrag gehonoreerde HIRB subsidies voor fysieke investeringen/verbeteringen, vanaf Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Ijmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland II I In onderstaande figuren is weergegeven waar de HIRB subsidies voor fysieke investeringen sinds 2004 terecht zijn gekomen in de Metropoolregio. Voor iedere deelregio is het totaalbedrag aan ontvangen HIRB-subsidies af te lezen (zoals ruim 12 miljoen voor Zaanstreek-Waterland in figuur 6.1) en ook het aantal fysieke projecten dat door de provincie financieel is ondersteund (bijvoorbeeld 21 projecten in Amstelland- Meerlanden in figuur 6.2). In de figuren zijn alleen de subsidies meegenomen waardoor er écht een schop de grond is gegaan voor fysieke verbetering van het terrein. In totaal heeft de Provincie middels HIRB subsidies ruim 44 miljoen euro in herstructureringsprojecten geïnvesteerd. Flevoland: subsidie herstructureringsprojecten Door middel van de Nadere regel herstructureringsprojecten Flevoland wordt 3,4mln beschikbaar gesteld voor fysieke herstructureringsprojecten waarin een terrein geherprofileerd 21 moet worden of waar sprake is van zware revitalisering. Daarnaast is gereserveerd voor lichtere vormen van revitalisering. Figuur Aantal gehonoreerde HIRB subsidieprojecten voor fysieke investeringen/verbeteringen vanaf 2004 Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen Op initiatief van Plabeka staan sinds 1 oktober 2009 zes regionale accountmanagers van het PHB ter beschikking aan alle MRA-gemeenten om herstructureringsprocessen op te starten, te ondersteunen en te versnellen. Dat kan zijn in de vorm van een vrijblijvend en/of oriënterend advies, procesmanagement of advisering over subsidies. Sinds 2009 is het PHB op verschillende manieren betrokken bij herstructureringsprocessen op 46 bedrijventerreinen, voornamelijk in de regio Amstelland-Meerlanden (zie tabel 6.3). Onderstaand kader geeft voorbeelden van herstructureringsprojecten in de MRA en de rol van het PHB hierbinnen. 25 Tabel 6.3 Voortgang herstructurering in de MRA en betrokkenheid PHB Amstelland- Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Ijmond- Haarlem Zaanstreek- Waterland II I Plabeka deelregio Totale opgave (revit./herprof.) Aantal terreinen met PHB-betrokkenheid ( ) Almere-Lelystad 8 1 Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek 15 8 IJmond-Haarlem 9 4 Zaanstreek-Waterland 17 9 Totaal Metropoolregio Bron: Gegevens PHB (2013). Bureau BUITEN (2010), onderzoek Aanscherping Herstructureringsopgave bedrijven-terreinen Metropoolregio Amsterdam 21) Zie voor uitleg bij deze termen de bijlage

73 73 Herstructureringscases Een van de actielijnen van Plabeka is het versnellen van herstructurering middels het projectbureau Herstructurering (zie ook voorgaande pagina) Het PHB heeft sinds 2009 op veel terreinen herstructureringsprojecten opgezet, ondersteund of versneld. De rol van de accountmanagers is daarbij telkens verschillend. Hieronder drie voorbeelden van herstructureringsprojecten van het PHB. Boesingheliede (Haarlemmermeer) werd echter het gebrek aan visie voor het terrein ervaren, waardoor ondernemers niet wisten of investeren verstandig zou zijn of niet. Na in 2010 kwartier te hebben gemaakt door het leveren van straatregisseurs, heeft het PHB namens de gemeente Haarlemmermeer medio 2011 succesvol een HIRBsubsidie bij de provincie Noord-Holland aangevraagd ten behoeve van procesmanagement. Deze procesmanager heeft samen met het gemeentelijke ingenieursbureau, ondernemers en andere stakeholders een knelpuntenanalyse en een herstructureringsplan voor Boesingheliede opgesteld. De gemeente Haarlemmermeer heeft er - mede op basis van deze input - voor gekozen Boesingheliede de komende jaren als bedrijventerrein te handhaven en te zullen investeren in de openbare ruimte van Boesingheliede. Al direct bij het aanvangen van het project zijn duurzame quick wins behaald, zoals het aanbrengen van openbare LED-verlichting en het realiseren van glasvezel in het gebied behaald. Daarnaast is in 2013 op basis van een uitgewerkt maatregelenprogramma een HIRB -subsidie van bijna vier ton verleend, waarmee de dekking van het gehele maatregelenprogramma rond is gekomen. De uitvoering van de werkzaamheden, die naast infrastructurele maatregelen ook ingrijpende verbeteringen in de hemel- en afvalwaterhuishouding van het gebied en een efficiënter ingerichte openbare ruimte behelzen, vangt medio 2014 aan. Boesingheliede is een klein gemengd bedrijventerrein in het noorden van de gemeente Haarlemmermeer in het middensegment met een omvang van 10,6 ha bruto en 7,4 hectare netto. De circa 40 bedrijven met een vestiging op Boesingheliede opereren vooral plaatselijk. De werkgelegenheid is grotendeels geconcentreerd in de industrie, bouw en catering. Uit een kwaliteitsschouw gehouden met ondernemers is een flink aantal knelpunten naar voren gekomen. Het gaat om technische / fysieke zaken als verzakkingen en scheuren in het wegdek, een rommelige inrichting, een verouderd bestemmingsplan, een Luchthavenindelingsbesluit dat als beknellend wordt ervaren en een gebrek aan parkeerplaatsen waardoor op trottoirs of verkeerd geparkeerd wordt en er obstructie in de verkeersdoorstroming ontstaat. Als grootste tekortkoming

74 74 Hembrug (Zaanstad) overeenkomst om de samenwerking te bekrachtigen en het monumentale Hembrugterrein terug te geven aan de regio. Een belangrijk financieel instrument van de provincie om bij te dragen aan deze herstructurering zijn HIRB subsidies. Door de enorme omvang en jarenlange uitvoeringstijd van Hembrug, sluit de herstructureringsrealiteit echter soms slecht aan bij de HIRB-systematiek. Een complicerende factor daarbij is dat er verschillende regelingen van toepassing zijn geweest. Het PHB heeft als HIRB-specialist het RVOB en de gemeente Zaanstad al een aantal jaar intensief geholpen bij het structureren van de opgave ten behoeve van het zo optimaal mogelijk aanvragen van HIRB-subsidies en het begeleiden en afronden van toegekende subsidies. Al met al zijn inmiddels al meer dan tweeënhalf miljoen euro aan subsidies voor fysieke verbeteringen op Hembrug toegekend, zowel in de openbare ruimte van Hembrug als aan de gebouwen. Inmiddels zijn al diverse gebouwen opgeknapt en aangesloten op nutsvoorzieningen. Het eerste deel van het terrein is nu opengesteld voor het publiek en meer en meer bedrijven en evenementen weten de weg naar het Hembrug-terrein te vinden. Het Hembrugterrein is een locatie van 42,5 hectare gelegen in Zaandam aan het Noordzeekanaal en de Zaan. Meer dan een eeuw lang is op Hembrug munitie geproduceerd door Defensie. Door de jaren heen werden hiervoor gebouwen gebouwd, gesloopt en toegevoegd. In totaal zijn er nu 120 gebouwen, waarvan 50 monumentaal, in verschillende bouwstijlen op het terrein aanwezig. In het bos van 15 hectare liggen aarden wallen en watergangen, die dienden om schokken op te vangen en vuur tegen te houden om de gevolgen in geval van een eventuele explosie te beperken Het terrein lag er sinds 2003 jarenlang verloren bij en de gebouwen stonden leeg en raakten steeds verder in verval. Het Rijk wil het terrein transformeren tot een plek voor innovatieve bedrijven, die een belangrijke economische impuls zullen geven aan de regio. In 2012 tekenden het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), de gemeente Zaanstad en de provincie Noord-Holland het Afsprakenkader, een

75 75 Verrijn Stuart (Diemen) de realisatie van een voetgangersbrug naar het terrein toe. Begin dit jaar is de start gemaakt met het tweede deel van de kwaliteitsverbetering van Verrijn Stuart wat betreft de herinrichting van de Weesperstraat en Visseringweg in verband met verbetering van de riolering en bestrating. Door middel van aangevraagde HIRBsubsidie was het mo-gelijk deze werkzaamheden aan te grijpen om ook de kwaliteit van de openbare ruimte in deze straten te verbeteren. In het kader van de continuering van duurzame kwaliteit is begin 2012 gestart met Parkmanagement-Light, samen met de Amstel-Meerlanden gemeenten. Dit is een initiatief van het PHB dat erop gericht is duurzaam beheer op een laagdrempelige vorm te geven op veelal verouderde bedrijventerreinen. Bron: PHB, 2014 Verrijn Stuart is het grootse (50 ha. bruto en 38 ha. netto) bedrijventerrein in de gemeente Diemen. De aanwezige bedrijven zijn actief in diverse sectoren zoals opslag, groothandel, logistiek, bouw, advies en grafisch ontwerp. Er zijn ruim 200 bedrijven gevestigd en de werkgelegenheid betreft ruim werknemers. Uit gesprekken en inventarisaties met betrokken partijen bleek het terrein voor een aantal uitdagingen te staan om een aantrekkelijk bedrijventerrein te blijven. Het PHB heeft in samenwerking met de gemeente en ondernemers HIRB-subsidie aangevraagd voor een tweedelige revitalisering. Doelen waren onder andere een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte op het hele terrein en een verbetering van de uitstraling en kwaliteit van Verrijn Stuart als duurzame vestigingsplaats. De eerste in 2012 gerealiseerde- fase omvatte de aanpak van de bestrating inclusief parkeervakken en beplanting. Bovendien is de looproute naar metrostation Verrijn Stuart verbeterd met

76 76 De inzet van het PHB is verbonden aan het Provinciale Herstructureringsprogramma van de Provincie Noord-Holland. In nauwe samenspraak met de provincie Noord-Holland en betrokken gemeenten is op basis van het nieuwe PHP een prioritering opgesteld van te herstructureren terreinen in de MRA. Transformatiefonds Gooi en Vechtstreek en ilocator Eén van de denklijnen binnen het Noordanus-advies is het voor de duur van de inhaalslag (bij Noordanus tot 2020) meefinancieren van de kosten van herstructurering uit verevening tussen oude en nieuwe terreinen. Een project dat is gefinancierd in het kader van Mooi Nederland is het transformatiefonds / ilocator in de Gooi en Vechtstreek. Er is in deze regio een herstructureringsopgave, maar er is nauwelijks sprake van de aanleg van nieuwe terreinen. Wel worden er bedrijventerreinen getransformeerd naar woonlocaties. De gemeenten in de regio hebben gezamenlijk afgesproken dat er bij toekomstige transformaties een afdracht zal plaatsvinden aan een regionaal fonds van waaruit wordt bijgedragen aan herstructureringsprojecten. Het is een bijzondere afspraak omdat er sprake is van bovengemeentelijke verevening en omdat middelen op voorhand voor herstructurering worden gelabeld. Ontwikkelingsmaatschappij ilocator voert de herstructurering en intensivering van werklocaties uit. Voortgang uitvoering op terreinen: gestarte projecten in MRA Het nieuwe PHP laat zien dat er in de MRA in de periode herstructureringsprojecten op 51 terreinen gestart zijn met HIRB-middelen. De totaalomvang van deze projecten bedraagt bijna 1150 ha. Het merendeel van deze terreinen ligt in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden (zie tabel 6.4). Tabel 6.4 Aantal terreinen (en omvang in ha s) aangepakt met HIRB gelden voor fysieke verbetering Aantal terreinen in MRA Omvang in ha 2009 (2 HIRB tenders) , , , , ,6 Totaal ,9

77 77 Door iedere toegekende HIRB-subsidie komen er ook overige investeringen op gang, o.a. van gemeenten, ontwikkelingsbedrijven en betrokken ondernemers. In figuur 6.3 is de hoogte van de jaarlijkse toe-gekende HIRB-subsidie afgezet tegen de totaalbudgetten van de projecten: hierdoor wordt het volume van de overige investeringen zichtbaar. Met iedere provinciale euro werd in de periode ongeveer 6,75 aan andere middelen losgemaakt. Figuur Transformatie bedrijventerreinen in de MRA plannen en uitvoering. Provinciale cofinanciering overige investering Tabel 6.5 Transformatie bedrijventerreinen in de MRA plannen en uitvoering. Transformatie (totaal plannen en uitvoering) aantal terreinen Totaal netto oppervlakte terrein in ha Totaal te transformeren ha's waarvan in uitvoering aantal terreinen aantal ha's Almere/Lelystad 0 n.v.t. n.v.t. 0 n.v.t. Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek n.v.t. IJmond-Haarlem n.v.t. Zaanstreek-Waterland TOTAAL Cofinanciering provincie NH Overige investering Totaal Transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies Naast de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen en zeehaventerreinen, de herstructurering van bestaande terreinen is er nog een andere beweging zichtbaar: de gehele of gedeeltelijke transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies. In tabel 6.5 is zichtbaar gemaakt op hoeveel terreinen transformatie wordt voorzien en hoeveel oppervlakte terrein hiermee gemoeid is. In de twee rechtse kolommen is te zien waar transformatie in uitvoering is en hoeveel hectares een andere functie krijgen. Voorlopig zijn er vooral transformaties in uitvoering in Zaanstreek Waterland en Amstelland Meerlanden (in totaal 101 ha transformatie is in uitvoering op 9 terreinen). Er is echter nog voor 140 ha aan transformaties gepland in de nabije toekomst. Noorderveld, Zaanstad