Kwaliteitsimpuls kantoren

Transcriptie

1 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling

2 Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls kwaliteit kantorenmarkt In gesprek over Mogelijk aanvullend instrumentarium: wat werkt volgens u? Delen ervaringen: Gebiedsgerichte aanpak Leegstandsverordening Verleiden eigenaren tot investeren 11 maart 2014 Voettekst 2

3 Situatie s-hertogenbosch Top 10 kantorenstad van Nederland Kantorenvoorraad > 1 miljoen m2 > 50% werkzame personen in kantoor Kantoorlocaties scoren gemiddeld goed. 11 maart 2014 Voettekst 3

4 Locaties met (verschillend) karakter 11 maart 2014 Voettekst 4

5 Zoveel vragers zo divers het aanbod 11 maart 2014 Voettekst 5

6 Wat is er aan de hand? Ambitie = uitbouwen positie: aanbod dat goed aansluit op vraag. Kantorenmarkt onder druk. Leegstand stijgt. Eind % in s-h. 43% leegstand >3 jaar. NL gemiddelde 15,7%. Structureel minder vraag. Hoeveelheid m2 is genoeg voor komende 10 jaar. Aanbod sluit deels niet aan op de vraag. We gaan beperkt bouwen en incourante voorraad uit de markt halen. 11 maart 2014 Voettekst 6

7 Rol bepaling Benutten van elkaars kracht, beter dan schuldvraag stellen 11 maart 2014 Voettekst 7

8 Schets aanpak Insteek: benutten kracht. Beschikbaar vastgoed en niet bestrijden leegstand. Investeerders prikkelen. Kantorenlocaties beter profileren en beperkt aantal. Duidelijkheid voor investeerders en eigenaren vastgoed. 11 maart 2014 Voettekst 8

9 Duidelijkheid: 4 kantoorlocaties Pettelaarpark Paleiskwartier Centrum (<1.500m2) De Herven 11 maart 2014 Voettekst 9

10 Schets aanpak Vier actielijnen: 1. Stimuleren en faciliteren herontwikkeling kantoren op goede kantoor locaties. 2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van incourante kantoren. 3. Zeer beperkt toevoegen nieuwbouw 4. Stimuleren van kwaliteit kantorenlocaties 11 maart 2014 Voettekst 10

11 Herontwikkeling Transformatie Beperkt nieuwbouw (Paleiskwartier is brownfield ) Kwaliteit kantoorlocaties 11 maart 2014 Voettekst 11

12 11 maart 2014 Voettekst 12

13 Aanpak Leegstand kantoren structureel jaarlijks monitoren; Aanbod op de kaart zetten Quick scan langdurige leegstand Prioritering panden (inclusief vaststellen criteria) Brainstorm over mogelijke transformatie opties Bijeenkomst makelaars Planmatige benadering eigenaren leegstaande kantoren Pilot gebiedsgerichte aanpak: werken aan excellent kantorenpark Toekomstvisie voor terreinen Betrekken externe kennis en ideeën 11 maart 2014 Voettekst 13

14 2013 Analyse Taskforce: interne stroomlijning en bewustwording Zetten ambitieus maar realistisch doel De nieuwe geïntensiveerde aanpak kent twee hoofdsporen: 1. faciliteren transformaties (herbestemming), vernieuwing en sloop. 2. initiëren en deelnemen aan gebiedsgerichte aanpak. Pilot De Herven. 11 maart 2014 Voettekst 14

15 Waar gaan we voor.. Analyse Overzicht van langdurig leegstaande kantoren. Met studenten bouwmanagement AVANS QuickScan transformatie potentie gemaakt van langdurig (>3 jaar) leegstaande kantoorpanden. Long list voor transformatie m2 Gerealiseerde transformaties m2 Geplande transitie m2 Doel De ambitie voor transformatie is in 2013 verdubbeld van m2 per jaar naar m2 per jaar. Verwachtingen en realisme 11 maart 2014 Voettekst 15

16 Afbeelding: oppervlak kantoorruimte s-hertogenbosch Bron: Real Next / RSP. Bewerking: O&S. 11 maart 2014 Voettekst 16

17 Beschrijving gebouw; afmetingen, technische eigenschappen, locatie en status Naam Adres Wijk/gebied/ wijknummer Eigenaar en type (bijv. particulier, belegger, CV, verzekeraar) Financier Omvang pand Perceel Hoogte, Breedte en diepte Jaren leeg Percentage leeg huurcontract, aantal jaren, huurniveau. Perspectief tot nieuwe kantoorverhuur Esthetische Kwaliteit gevels Technische kwaliteit pand Energielabel Aantal vloeren/lagen Vloeroppervlakte per laag Ruimtelijk planologische verkenning Bestemming locatie Stedebouwkundige plannen Milieuaspecten (geluid, lucht, ext.veiligheid) (Centrum)voorzieningen afstand Openbaar vervoer (trein en bus) Parkeeroplossing Buitenruimte Wat is de mogelijke gebruiksfunctie Amerikastraat Amerikastraat De Herven 2231 m m² 3 jaar + 100% Aanwezig Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld 4 Gemixt bedrijventerrein Centrumwinkels op 5 km 1500 m van Treinstation + buslijnen Het omliggende parkeerterrein behoort tot onderhavig object. Het aantal plaatsen bedraagt 100 tot 125 parkeerplaatsen. Kantoor, Winkels met kantoor, School Foto: Kaart: 11 maart 2014 Voettekst 17

18 11 maart 2014 Voettekst 18

19 Acties Stadsniveau Makelaarsoverleg (per kwartaal) In kaart brengen transformatie en verbeter kansen Ondersteunen transformatie initiatieven Communiceren: duidelijkheid naar verschaffen naar markt, bestuur, interne organisatie en provincie Acquisitie kantorengebruikers Bedrijventerrein niveau Gesprekken eigenaren; investeringen uitlokken op pand en gebiedsniveau Afstemming met ondernemersvereniging Pilot: De Herven (kantoordeel) Uitwerken subsidieaanvraag voor provinciaal herstructureringsfonds 11 maart 2014 Voettekst 19

20 Ervaringen Positief: Diverse transformatie initiatieven in de stad; potentie voor toekomst. Eigenaren investeren in renovatie kantoren Gebruikers ook bij verhuizing faciliteren in de stad (Quintiq, BrandLoyalty) flink aantal m2 transformatie gerealiseerd Ook investeringen in renovatie van kantoren Bewustwording binnen gemeente en integrale aanpak Kanttekening Vooral transformatie naar wonen van kantoren in woonomgeving Moeilijk alternatief vinden voor solitaire kantoorpanden op bedrijventerrein Contact eigenaren moet inhoudelijker worden; achterhalen investeringsmotieven Gebiedsgerichte aanpak moet meer uitgewerkt en uitgevoerd worden Aantal pijn panden in de stad Reële verwachtingen 11 maart 2014 Voettekst 20

21 Uitdagingen genoeg. Soetelieve High Techpark; Bleustar office building Herven: Hoog Heinis Kantoor Brabants Dagblad KPN gebouw binnenstad 11 maart 2014 Voettekst 21

22 In gesprek over Mogelijk aanvullend instrumentarium: wat werkt volgens u? Delen ervaringen: Gebiedsgerichte aanpak Leegstandsverordening Verleiden eigenaren tot investeren 11 maart 2014 Voettekst 22

23 Bedankt voor uw aandacht 10 maart 2014