Aanpak kantoren leegstand in Barneveld

Transcriptie

1 Aanpak kantoren leegstand in Barneveld Aanleiding Bij de behandeling van de kadernota in mei 2011 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarin het college wordt verzocht om beleid te ontwikkelen voor leegstaande kantoorpaden. Inleiding De leegstand van kantoren is in Nederland de afgelopen 10 jaar sterk toegenomen en lijkt een structureel karakter te bezitten. De problematiek is nog eens versterkt door de zwakke economische conjunctuur van de afgelopen jaren. Ook in Barneveld doet zich leegstand in de kantorenmarkt voor. In deze notitie zal een analyse van de leegstand worden gegeven en zullen instrumenten worden geformuleerd om deze leegstand tegen te gaan. Rol gemeente De kantorenleegstand lijkt in de eerste plaats het probleem van de eigenaren van de betreffende panden. Leegstaande kantoorpanden hebben echter ook hun weerslag op de economie. Tevens leidt leegstand niet zelden tot verloedering en verpaupering van zowel de panden zelf als ook van de directe omgeving. Daarmee is de leegstand ook een maatschappelijk probleem. De rol van de gemeente in het oplossen van deze leegstandsproblematiek is vooral een faciliterende waarbij de gemeente medewerking verleent aan en meedenkt over oplossingen die vanuit de markt worden aangedragen. Inventarisatie Historie leegstand Barneveld heeft geen historie in de zakelijke dienstverlening maar in de nijverheid. Daar kwam verandering in toen de Barneveldse firma Baan zich ontwikkelde tot een grote dienslverlener. In het voetspoor daarvan kwam Barneveld in beeld bij projectontwikkelaars als kantorenlocatie. De grote kantoorgebouwen op Harselaar zijn hier het resultaat van. Enkele van deze pan den zijn nooit helemaal in gebruik geweest en staan sinds de oplevering Leegstand in Barneveld De totale kantorenvoorraad in Barneveld bedraagt eind m2 verhuurbaar vloeroppervlak leeg. (wo). Dit metrage omvat zowelleegstaande als in gebruik zijnde kantoren. Met behulp van Funda in Business is de leegstand in Barneveld ge"inventariseerd. Op dit moment (vierde kwartaal2012) wordt ruim m2 aan kantoorruimte aangeboden. Afgezet tegen de totale kantorenvoorraad betekent dit een leegstand van 24%. Bijna 80% van de kantoorruimten wordt al langer dan een half jaar aangeboden. Bij langdurige leegstand neemt de kans op verloedering (van de omgeving) aanzienlijk toe. Bouwtype Leel:lstand in m2 In % van het totaal Solitaire kantoren Kantoor met bedriifsruimte Bedrijfsverzamelgebouwen Plintfunctie Overig aanbod Totaal De leegstaande kantoorruimten worden voor het merendeel te huur aangeboden. Van de 73 objecten staan slechts 14 objecten te koop, waarvan 9 units in een nieuwbouw bedrijfsverzamelgebouw. De huurprijzen liggen grotendeels tussen de 80,-- en 130,-- per vierkante meter per jaar (exclusief 1

2 servicekosten en kortingen). Deze prijzen zijn onder andere afhankelijk van de ligging, het bouwjaar en de oppervlakte. De kantoren nabij het centrum zijn over het algemeen duurder. Tevens wordt meer huur gevraagd voor moderne kantaren. Ook zijn de huurprijzen voar grotere kantoorruimte relatief (per vierkante meter) lager. De leegstand in Barneveld doet zich met name voor in kantoren die zijn gebouwd na Dit hangt samen met het gegeven dat de kantorenvoorraad in de gemeente relatief jong is. Leegstand per bouwjaar Vierkante meters In % van het totaal Voor heden Onbekend Totaal Leegstand per gebied Hierander worden de bevindingen per deelgebied beschreven. De huidige leegstand is met name geconcentreerd Bedrijventerrein Bedrijventerrein in drie gebied, te weten: Harselaar De Briellaerd Het centrum van Barneveld. Ruim 80% van het aangeboden metrage bevindt zich in deze drie gebieden. De leegstand op De Valk is beperkt Deelgebied Aantal objecten Aantal vierkante meter Harselaar De Briellaerd Barneveld Centrum De Valk Overig Ca Totaal Bedrijventerrein Harselaar: Totaal staat circa m2 vvo leeg, gratendeels in solitaire kantoren (72% van het aangeboden metrage). Opvallend zijn een aantal grate leegstaande solitaire kantoorpanden, waarander De Baronie (4.083 m2) en het Binnenhof (5.022 m2). Daarnaast zijn in het aanbod ook twee nieuwbouwobjecten opgenomen. Een solitair pand van m2 wo (met units vanaf 138 m2) en een bedrijfsverzamelgebouw met negen units en oppervlaktes tussen de 115 en 219 m2. Deze units worden te koop aangeboden. De huurprijzen liggen gemiddeld rand de 115,--!m2 per jaar (exclusief 2

3 servicekosien). De kanioren op Harselaar zijn qua aard en schaal beslemd voor de bovenlokale markl. Barneveld Cenlrum: De leegslaande kanloren in hel cenlrum van Barneveld Iiggen evenwichlig verspreid over hel cenlrumgebied. De leegslaande objeclen zijn over hel algemeen ouder en hebben doorgaans een kleinere omvang in vergelijking 101 de andere gebieden. De huurprijzen in hel cenlrum varieren slerk, gemiddeld liggen ze op circa 130,--/m2/jaar (exclusief servicekoslen). Naasl circa m2 leegsland in solilaire kanloren worden levens kanloorruimlen in and ere lype gebouwen aangeboden (plinlfunclie, werkwoningen en kanloren boven winkels). Een markanl kanloorpand in hel cenlrum is hel kanlorencomplex aan de Burgemeesler Kunlzelaan 25 mel 990 m2 wo (unils vanaf 320 m2). Dil is hel voormalige pand van ABN Amro in Barneveld. Een ander groolschalig objeclligl aan de Jan van Schaffelaarslraal 55. Dil is 770 m2 boven een winkelruimte. De Briellaerd: Ongeveer 75% van de aangeboden kantoorruimten bevindt zich in solitaire kantoren (9 objecten). Daarnaast wordt een aantal kantoorruimten aangeboden behorende bij een bedrijfsruimte of als unit in een bedrijfsverzamelgebouw. Opvallende objecten zijn twee leegstaande kantoorunits op Koolhovenstraat 2 van 400 en 650 m2 wo groot en het gebouw aan de Anthony Fokkerstraat 36 D van 630 m2 wo. Overige leegstand binnen de kern Barneveld: De overige leegstand is in het algemeen nabij de lokale uitvalswegen gesitueerd. Ruim m2 wo is gelegen op bedrijvenlerrein De Valk. Dit is 36% van de leegstand in de categorie overig. Circa 1.100m2 slaat leeg in een kanloorcomplex aan de Thorbeckelaan (nr. 91 en 93). Andere markante objecten zijn een groot kantoor als onderdeel van een combinatiegebouw kantoren met bedrijfsruimte op de Stationsweg 167 (855 m2) en een kantorencomplex aan de Churchillstraat 73 (570 m2). Daarnaast worden kantoorruimtes aangeboden in werkwoningen. Conclusie leegstand In zijn algemeenheid zijn er twee typen leegstand te onderscheiden, namelijk frictieleegstand en overcapaciteil. Een standaard vuistregel is dat 5% van de totale kantorenvoorraad dient als frictieleegstand om de markt soepel te laten verlopen. Indien deze 5% wordt overschreden, is er sprake van overcapaciteil. Op basis van deze vuistregel is de frictieleegstand in Barneveld m2. Uit de analyse blijkt dat voorts dat ongeveer de helft van de leegstand ( m2) wordt veroorzaakt door een aantal panden grootschalige verouderde kantoorpanden op Harselaar in combinatie met het leegstaande kantoorpand van de ABN-Amro in het centrum van Barneveld en het kantoorpand aan de Thorbeckelaan. Indien de leegstand in deze kantoorpanden kan worden weggenomen komt de leegstand neer op een metrage van circa m2 wo, oftewel13% van de totale kantorenvoorraad. Dit percentage Iigt nog altijd boven de frictieleegstand. In dit verband dient wel echter opgemerkt te worden dat in deze inventarisatie is uitgegaan van de werkelijk leegstand in de totale Barneveldse kantorenmarkl. In de provinciale en landelijke cijfers wordt leegstand in de kantorenmarkt die wordt veroorzaakt door panden die een vloeroppervlak van minder dan 500 m2 wo hebben niet meegerekend. Wanneer volgens deze methodiek wordt gerekend dan benadert de Barneveldse leegstand de frictieleegstand. 3

4 Naar een leegstandsstrategie Om de leegstand in Barneveldse kantoren markt aan te pakken, wordt de volgende strategie voorgesteld: Onttrekking: Het onttrekken van verouderd vastgoed is cruciaal om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Bij onttrekking is eigenlijk altijd sprake van transformatie. Enerzijds door aanpassing van het gebouw naar een nieuwe functie. Anderzijds door sloop en nieuwbouw van een andere functie. Uiteindelijk heeft de eigenaar het laatste woord bij het bepalen van deze (des)investering. De gemeente kan transformatie op de gewenste locatie faciliteren door de planologische procedure te voeren. Een belangrijk obstakel voor de transformatie van kantoorruimte is de vaak onontkoombare financiele afwaardering bij functieverandering van het object. Door de kantoorfunctie niet permanent maar tijdelijk aan te passen kan de belegger/eigenaar tijd winnen. Afboeken is dan niet onmiddellijk noodzakelijk. Deze tijd kan gebruikt worden om in gesprek te gaan met financiers of op termijn weer een huurder te vinden voor het kantoor. De gemeente heeft de mogelijkheid om het tijdelijk afwijken van de bestemming toe te staan voor een periode van maximaal 5 jaar. Op dit moment is de gemeente met diverse partijen in gesprek over herbestemming van leegstaande kantoorpanden in Barneveld. In de vertrouwelijke bijlage bij deze notitie is een overzicht opgenomen van de op dit moment lopende initiatieven. Herbestemming en concentratie op toekomst bestendige locaties: Daarnaast gaat de gemeente zelfstandig een onderzoek doen naar het toekomstperspectief van bestaande kantoorlocaties. Het beleid van de gemeente is er op gericht arbeidsintensieve functies te combineren op knooppunten van openbaar vervoer. De uitkomsten van het onderzoek kunnen gebruikt worden om actief met eigenaren en gebruikers van kantoorpanden in overleg te treden over het toekomstperspectief. Doel is om een verplaatsing op gang te brengen naar meer toekomst bestendige kantoorlocaties. Terughoudend omgaan met het toestaan van nieuwe kantoorlocaties: Er zal terughoudend omgegaan worden met het toestaan van nieuwe kantoorlocaties buiten de reeds geplande locaties. Ook bij actualisatie van bestemmingsplannen zal beoordeeld worden in hoeverre zelfstandige kantoorpanden bij recht mogelijk gemaakt moeten worden. Daarnaast zal bij bijvoorbeeld de -actuatisatie van uetatlhartde1svisies gekekerrworden in-hoeverrekantoren-boveildetailhandelsvoorzieningen een bijdrage leveren aan het functioneren van het winkelgebied. Renovatie: Leegstaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om ze weer up tot date te maken. Verouderde kantoren die wel op een duurzame toekomstbestendige locatie zijn gesitueerd zouden met een opknapbeurt weer toekomstwaarde kunnen krijgen. De prijs van een goede renovatie is circa 80% van die voor een volledig nieuw kantoor. Marktpartijen kiezen daarom liever voor nieuwbouw. Voor de projectontwikkelaar betekent dit minder risico. Voor (institutionele) beleggers geldt dat zij graag nieuw vastgoed in hun portefeuille hebben. In de praktijk blijkt dat voor nieuw opgeleverde kantoren langere huurcontracten worden afgesloten. Hoe ouder het kantoor wordt, hoe korter de huurcontracten worden. Renovatie van bestaande kantoren is echter veel duurzamer dan nieuwbouw. De gemeente Barneveld zal de dialoog aangaan om vastgoedeigenaren die verouderde kantoren op toekomstbestendige locatie in portefeuille hebben te stimuleren om te investeren in renovatie. 4

5 Actieprogramma: Hieronder zal de leegstandstrategie worden geoperationaliseerd in concrete acties die zijn gebundeld in een samenhangend actieprogramma. Actie Actor Tijd Overleg expert team Ministerie van BlK BMO/El Kwartaal Overleg vastgoedeigenaren over toekomst plannen BMO/EZlLEF Kwartaal Ruimtelijke kaders opstellen voor toekomstige LEF Kwartaal kantoorontwikkeling Inventariseren hardheid plannen op niet (meer) LEF Kwartaal toekomstgerichte locaties Inventariseren restcapaciteit in bestaande LEF Kwartaal bestemmingsplannen Subsidie mogelijkheden voor renovatie in kaart brengen, BMO/El Kwartaal eventueel in overleg met de participatie maatschappij van Oost NV Knelpunten voor transformatie in kaart brengen en waar LEF Kwartaal mogelijk wegnemen Bij nieuwe initiatieven vanuit de markt nadrukkelijk aandacht BMOEZlLEF Doorlopend voor de gebruik of hergebruik (na transformatie) van bestaande kantoorpanden. LEF = Afdeling Leefomgeving van de gemeente Barneveld. BMO/El = Afdeling Bestuurs- en Managementondersteuning, taakveld economie van de gemeente Barneveld. Effectiviteit van de voorgestelde maatregelen Aangezien het grootste deel van de leegstand in de Barneveldse kantorenmarkt zich concentreert in een beperkt aantal verouderde panden is de verwachting dat met de voorgestelde maatregelen het leegstandsniveau kan worden teruggebracht naar een niveau dat in de buurt Iigt van de frictie leegstand (cica 5%). Bijlage: Vertrouwelijke lijst met lopende initiatieven voor herbestemming van leegstaande kantoorpanden 5