Regionale kantorenvisie Noordoost Brabant

Transcriptie

1 Regionale kantorenvisie Noordoost Brabant Versie juni 2014, s-hertogenbosch 1

2 Inhoudsopgave 1 Aanleiding 3 2 Ambitie 3 3 Kantoorregio Noordoost-Brabant 3 4 Kantoren nota s-hertogenbosch: actualisatie en regionale toets 4 5 Vraaginschatting 5 6 Beleid in ontwikkeling 6 7 Regionale kaders 7 2

3 Regionale kantorenvisie Noordoost Brabant 1. Aanleiding Landelijk staat de kantorenleegstand problematiek in de spotlights. Leegstand heeft niet alleen een negatieve invloed op de stedelijke en economische kwaliteit. Maar er is ook sprake van een groot maatschappelijk belang vanwege het feit dat kantoorgebouwen vaak eigendom zijn van (institutionele) beleggers. De kantorenproblematiek speelt niet even sterk in elke gemeente, maar veelal in de grote gemeenten en op regionale schaal. Dit vraagt om een adequaat en samenhangend gemeentelijk beleid, waarbij regionaal wordt afgestemd en -waar relevant- samengewerkt. De provincie heeft in haar strategie bedrijventerreinen en andere werklocaties en in het bestuursakkoord tien voor Brabant aangegeven aan de slag te willen met werklocaties en de leegstand op de kantorenmarkt. Dit ook in navolging op de inspanningen op nationaal niveau om te komen tot een Kantorenconvenant. Als uitvloeisel hiervan is in de afgelopen RRO s het plan van aanpak regionale afstemming, planning en programmering, opgesteld in samenspraak met de B5, vastgesteld. Hiermee hebben alle Brabantse gemeenten aangegeven het onderwerp belangrijk te vinden en eveneens zullen de regionale kantorenvisies en aansluitend programmeringsafspraken in dit gremium worden vastgesteld. 2. Ambitie We willen toe naar een beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waarde creatie op lange termijn. Daarbij zou de oriëntatie, niet gericht moeten zijn op individuele vastgoedobjecten, maar op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal. Het realiseren van dit uitgangspunt blijkt echter een weerbarstige opgave te zijn, zeker gelet op de huidige situatie op de kantorenmarkt. De belangrijkste opgave op de kantorenmarkt is te zorgen voor een zo goed mogelijke afstemming tussen vraag en aanbod. In kwantitatieve zin, maar juist ook steeds meer in kwalitatieve zin. Niet alleen met het oog op de huidige, maar zeker ook met het oog op de toekomstige vraag. Hierbij gaat het niet alleen om de kantoorlocatie zelf, maar meer en meer ook om de omgeving. De kantoorgebruiker op zoek naar een bepaald kantoortype let bijvoorbeeld ook op de uitstraling van het gebied, de voorzieningen in de nabije omgeving, de bereikbaarheid en de veiligheid. Om daar invulling aan te geven is gestructureerd overleg van gemeenten met de verschillende partijen op de kantorenmarkt noodzakelijk. 3. Kantorenregio Noordoost Brabant In de regio Noordoost Brabant is s-hertogenbosch de gemeente met veruit het grootste aantal kantoor vierkante meters (1.1 mln. m2). Maar in bijvoorbeeld Oss en Boxmeer zijn ook diverse (grotere) kantoren te vinden. Deze zijn vaak gelieerd aan productiebedrijven ter plekke. Er is een groot verschil in kantoor vierkante meters met s-hertogenbosch. In april 2014 is aanvullend een inventarisatie gemaakt van de kantorenmarkt in de 7 zogeheten werkgelegenheidsgemeenten in de regio Noordoost Brabant. De cijfers worden in onderstaande overzicht gepresenteerd. Ze bevestigen het beeld dat in de regio Noordoost Brabant de gemeente s-hertogenbosch veruit de grootste kantorenmarkt heeft. De kantorenmarkt in andere gemeenten en de planologische ruimte is beperkt. Oss en Boxmeer hebben 3

4 een kantorenoppervlak van ongeveer m2. De andere gemeenten hebben niet meer dan m2 kantooroppervlak. Gemeente Aanwezig en in gebruik (in m2 bvo) Nog niet gebruikte planologische ruimte (in m2 bvo) Plannen in ontwikkeling (in m2 bvo) Leegstand (in m2 bvo) Totaal s-hertogenbosch Oss Heusden Boxtel Schijndel Veghel Uden onbekend Cuijk Boxmeer onbekend onbekend onbekend Totaal bron: opgave beleidsmedewerkers betreffende gemeenten Gezien de dominante positie van de gemeente s-hertogenbosch op de regionale kantorenmarkt is afgesproken dat Den Bosch zelfstandig aan de slag gaat met de voorliggende regionale kantorenvisie voor Noordoost Brabant. Het gaat hier feitelijk om een actualisatie van de stedelijke kantorennota uit 2011 ( 4. Kantoren nota s-hertogenbosch: actualisatie en regionale toets Begin 2011 is de kantoren- en bedrijventerreinen nota vastgesteld met een visie op de periode De ondertitel raakt nog steeds de kern van waar het nu om gaat: Meer aandacht voor herstructurering en transformatie Toch is in s-hertogenbosch is het afgelopen half jaar het kantorenbeleid herijkt. In de Bossche kantorennota van 2011 wordt met name aandacht geschonken aan de bestaande situatie en de nieuw te bouwen kantoren, maar sindsdien is duidelijk geworden dat er een structureel overaanbod van kantoorruimten is ontstaan. Een belangrijk deel van het aanbod voldoet bovendien niet meer aan de door het bedrijfsleven gestelde eisen van kwaliteit, ligging en duurzaamheid. Tegelijkertijd bestaat er vanuit de gemeente een ambitie om kantoren in het Paleiskwartier en in de toekomst op andere kansrijke locaties te blijven ontwikkelen. Dit plaatst de gemeente en marktpartijen voor een dilemma. Nieuwbouw is gewenst om de kwaliteit van de kantoren voorraad op peil te houden. In de huidige markt betekent nieuwbouw echter dat het probleem aan de onderkant van de kantorenmarkt groter wordt. s-hertogenbosch kiest er daarom voor om actief met kantoren leegstand om te gaan. Dit om te voorkomen dat de ontwikkeling van de stad als kantorenlocatie geremd wordt. Dat is belangrijk, omdat het een direct effect heeft op de werkgelegenheid. Daarnaast is er veel maatschappelijk geld geïnvesteerd in bestaande voorraad (pensioenfondsen en banken als kredietverstrekkers) en in toekomstige ontwikkellocaties (plancapaciteit). Doel is om ervoor te zorgen dat er voldoende moderne panden op de juiste plek worden aangeboden zodat groeiende bedrijven en bedrijven die zich willen vestigen in de stad voldoende keuze hebben. Hiervoor zijn alle spelers op de markt aanzet, de gemeente is daar één van. De gemeente is niet bereid extra financiële middelen beschikbaar te stellen. De meerwaarde moet zitten in het bieden van voorwaarde scheppende oplossingen. Daarnaast moet de markt actief worden benaderd om te komen tot transformatie, sloop of herbestemming van kantoorpanden. 4

5 De gemeente heeft gekozen voor een intensievere aanpak om het aantal kantoor m2 dat wordt vernieuwd of wordt getransformeerd naar andere functies te verhogen en aanvullend een gebiedsgerichte aanpak te ontwikkelen. Uit een uitgevoerde analyse blijkt dat er ondanks het ongunstige economische klimaat beweging in de transformatiemarkt zit. De ervaring leert echter dat er diverse redenen voor uitstel kunnen zijn, zoals overheidsbeleid of marktvraag. Om de long list van panden met transformatie potentie ook daadwerkelijk te realiseren gaat de gemeente de initiatiefnemers -waar nodig- actief ondersteunen en meewerken aan bestemmingswijzigingen en meedenken in oplossingen voor bijvoorbeeld parkeren. Er is een interne taskforce geformeerd die moet zorgen voor een efficiënte begeleiding van initiatiefnemers en een integrale afweging van belangen. Op de agenda staan kansen en knelpunten voor specifieke locaties. Waar nodig wordt een besluit van de directie gevraagd. De doelstelling ten aanzien van het terugdringen van de leegstand is ambitieus. De afgelopen jaren hebben geleerd dat transformatie binnen afzienbare tijd voor een heel groot deel van de leegstaande panden geen reële optie is of een lange adem vergt. Een diversiteit aan maatregelen en veel energie en inzet van alle partijen in het speelveld moeten bijdragen aan het herstel van het evenwicht in de markt. Om dit te bereiken zal de gemeente haar energie in zetten langs vier samenhangende hoofdsporen: 1. Stimuleren en faciliteren van herontwikkeling van bestaande kantoren op courante locaties. 2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van bestaande incourante kantoren op verkeerde locatie. 3. Restrictief zijn bij toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad. 4. Stimuleren van kwaliteit kantorenlocaties op gebiedsniveau. In het afgelopen jaar is in s-hertogenbosch een quick scan gemaakt van alle langdurig (>3 jaar) leegstaande panden en verouderde kantoren in een woonomgeving om te verkennen wat de transformatie potentie is. Panden met transformatiepotentie zijn aan de bestaande long list toegevoegd. De ambitie voor te transformeren m2 per jaar is naar boven bijgesteld van 6.000m2 naar m2. Om dit te kunnen realiseren wordt actief de markt benaderd in een overleg met makelaars, eigenaren van commercieel vastgoed en bouwers/ontwikkelaars. Waar dat meerwaarde heeft wordt een apart overleg per kantoorlocatie opgestart om te komen tot een breed gedragen (en gefinancierde) gebiedsgerichte aanpak. Het aantal m2 dat wordt getransformeerd wordt gemonitord. 5. Vraaginschatting Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in 2012 een onderzoek gepubliceerd waaruit blijkt dat in Noord-Brabant het aantal kantoorbanen tot 2020 nog toeneemt, maar daarna zal gaan afnemen. Van het aantal kantoren, dat we in 2040 nodig hebben staat nu al meer dan 90%, zo wordt gesteld. Dit geeft het belang aan van de bestaande kantorenvoorraad. Er is alle aanleiding om goed na te gaan welke mogelijkheden dit biedt om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Aanpassingen in de bestaande kantoorgebouwenvoorraad (herstructureren, slopen, splitsen en opplussen) kunnen hiertoe bijdragen en leiden ook tot meer differentiatie in het aanbod. Daarnaast is het van belang, gericht op de (toekomstige) vraag van de kantorenconsument, het nieuwbouwprogramma strategisch in te zetten, waarbij het accent ligt op het (verder) verhogen van de kwaliteit van het kantoren. Op basis van marktinformatie in combinatie met de informatie van het EIB is onze inschatting dat de vraag naar kantoren structureel zal afnemen. Door de huidige economische situatie lijkt dit al voor 5

6 2020 aan de orde. Daarom willen we inzetten op een kwaliteitsimpuls van de bestaande voorraad en een vermindering van de voorraad, waardoor er ruimte blijft voor beperkte nieuwbouw. De aanpak hiervoor is in ontwikkeling. Duidelijk is wel dat een voornemen om het aantal kantoren m2 te laten afnemen en ruimte te creëren voor nieuwbouw, door alleen transformaties op pand niveau (veelal naar wonen), niet kan worden gerealiseerd. Er moet dus bijvoorbeeld ook worden gekeken naar transformaties naar andere functies op bedrijventerreinen. 6. Regionale kaders De provincie heeft in haar strategie bedrijventerreinen en andere werklocaties en in het bestuursakkoord tien voor Brabant aangegeven aan de slag te willen met werklocaties en de leegstand op de kantorenmarkt. Als uitvloeisel hiervan is in het regionaal ruimtelijke ordeningsoverleg (RRO) het plan van aanpak regionale afstemming, planning en programmering, opgesteld in samenspraak met de B5, vastgesteld. Hiermee hebben alle Brabantse gemeenten afgesproken de regionale kantorenvisies en aansluitend programmeringsafspraken in dit gremium vast te stellen. Gegeven dat: De belangrijkste opgave op de kantorenmarkt is te zorgen voor een zo goed mogelijke afstemming tussen vraag en aanbod. In kwantitatieve zin, maar juist ook steeds meer in kwalitatieve zin. Vanwege afnemende vraag naar kantoren zetten we in de regio in op een kwaliteitsimpuls van de bestaande voorraad en een vermindering van de voorraad, waardoor er ruimte blijft voor beperkte nieuwbouw. Alle gemeenten in de regio Noordoost Brabant, met uitzondering van s-hertogenbosch, met name de lokale markt bedienen. s-hertogenbosch een kantorenstad met (inter)nationale uitstraling is die de lokale en bovenlokale kantorenmarkt bediend. In overleg met de kantorengemeenten in de regio afgesproken is dat s-hertogenbosch de voorliggende regionale kantorenvisie voor Noordoost Brabant uitwerkt. Het gaat hier feitelijk om een actualisatie van de stedelijke kantorennota uit 2011 ( De nota uit 2011 geeft een visie op de periode De ondertitel raakt nog steeds de kern van waar het nu om gaat: Meer aandacht voor herstructurering en transformatie. Deze nota wordt herijkt, maar blijft -daar waar geen aanpassingen worden voorgesteld- van kracht. Kanttekening die door de buurgemeenten wordt gemaakt is dat het in alle gemeenten mogelijk moet blijven om aan de lokale vraag naar kantoren te voldoen. In Oss blijft er de mogelijkheid om nog 2 locaties te ontwikkelen (campus en op termijn spoor), die voornamelijk lokaal maar ook een regionale vraag kan bedienen. Daarnaast is er nog een mogelijkheid om in Uden-Noord kantoren te ontwikkelen Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in 2012 een onderzoek gepubliceerd waaruit blijkt dat in Noord-Brabant het aantal kantoorbanen tot 2020 nog toeneemt, maar daarna zal gaan afnemen. Op basis van marktinformatie in combinatie met de informatie van het EIB is onze inschatting dat de vraag naar kantoren structureel zal afnemen. Door de huidige economische situatie lijkt dit al voor 2020 aan de orde. De gemeente s-hertogenbosch kiest voor een intensievere aanpak om het aantal kantoor m2 dat wordt vernieuwd of wordt getransformeerd naar andere functies te verhogen en aanvullend een gebiedsgerichte aanpak te ontwikkelen. Doel is om ervoor te zorgen dat er voldoende moderne panden op de juiste plek worden aangeboden zodat groeiende bedrijven en bedrijven die zich willen vestigen in de stad voldoende keuze hebben. Het gaat daarbij in toenemende mate ook om andere verhuurformules, waarbij flexibiliteit en thematische clustering van belang zijn. Hiermee kan bijvoorbeeld het toenemend aantal ZZP-ers worden bediend. De doelstelling ten aanzien van het terugdringen van de leegstand is ambitieus. De afgelopen jaren hebben geleerd dat transformatie binnen afzienbare tijd voor een heel groot deel van de leegstaande panden geen reële optie is of een lange adem vergt. 6

7 Vast te stellen kaders: Jaarlijks informeren de gemeenten elkaar in het RRO over de situatie op de kantorenmarkt. Dit betekent dat leegstandscijfers worden gedeeld, transformaties van kantoren naar andere functies, mogelijke nieuwbouwplannen en wijzigingen in plancapaciteit voor kantoren. Een intensief afstemmingsproces is volgens de betrokken gemeenten en de provincie niet noodzakelijk, omdat de kantorenmarkten en plancapaciteit in de gemeenten uitgezonderd s- Hertogenbosch, daarvoor onvoldoende volume hebben. De gemeenten in Noordoost-Brabant bedienen de lokale kantorenmarkt, met uitzondering van s- Hertogenbosch en in mindere mate Oss, Uden en Veghel. De lokale binding kan bestaan uit een relatie met een bedrijf of een (thematisch) economisch cluster. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld de clusters zorg in Uden, Health in Boxmeer en Food in Veghel. In Oss blijft er de mogelijkheid om nog 2 locaties te ontwikkelen (campus en op termijn spoor). 7