Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Transcriptie

1 Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper

2 Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken, actieplan Vragen?

3 Aanleiding De kantorenleegstand wordt gaandeweg zichtbaar in de stad Besef groeit: deze leegstand gaat niet meer weg! Markt én overheid zetten het probleem op de agenda 8 april 2010: Vragen Tweede Kamer, minister Huizinga kondigt nader onderzoek en ronde tafel aan. Start samenwerking

4 Kantorentop 25 mei 2010 De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in Nederland neemt problematische vormen aan. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig. Dit moet met vereende krachten worden aangepakt! -> In september vaststellen gezamenlijk plan van aanpak -> Instelling bestuurlijke werkgroep en werkgroep (overheid én marktpartijen)

5 Bestuurlijke Werkgroep Leegstand Kantoren Voorzitter: Hans de Jonge Ontwikkelaars - Neprom Institutionele beleggers IVBN Particuliere beleggers Vastgoedbelang Banken - ING real estate finance, Gebruikers CoreNet Rijk VROM/WWI Provincies Prov. Utrecht en IPO Gemeenten Heerlen, Amsterdam en VNG In werkgroep ook UPC, gemeente Den Haag en EIB

6 GEMEENTE VOORRAAD 2009 AANBOD 2009 % LEEGSTAND Amstelveen ,8 Amsterdam ,6 Diemen ,5 Ouder-Amstel ,4 Haarlemmermeer ,7 Hilversum ,9 Rotterdam ,4 Capelle a/d IJssel ,7 Schiedam ,7 Gouda ,5 Leidschendam-Voorburg ,8 Rijswijk ,7 Zoetermeer ,0 Cijfers: leegstand lokaal 13 32%, zal nog groeien Dordrecht ,5 Almere ,1 Amersfoort ,2 Leusden ,7 Maarssen ,9 Nieuwegein ,5 Veenendaal ,0 Ede ,7 Barneveld ,5 Vianen ,0 Woerden ,3 Groningen ,6 Hengelo ,2 Almelo ,1 Zwolle ,9 Apeldoorn ,0 Arnhem ,9 Deventer ,5 Maastricht ,0 6 Gemeenten en stedelijke regio s met het meeste aanbod van kantoren (bron:nvm Data & Research)

7 Afname kantoorwerkgelegenheid

8 Probleemanalyse (1) Overcapaciteit: voorraad 50 mln m2 kantoor, leegstand 6,5 mln Structurele leegstand 13,5%, groeit naar 16% dit jaar e.v. Vooral op monofunctionele kantoorlocaties - snelweg Leegstand nu al 800 panden aan het eind van de verhuisketen Grote planvoorraad in pijplijn verergert het probleem (keten) Transformatie naar woningen geen soelaas, geen actuele sloop Afwaardering door beleggers vindt (nog) niet plaats Einde verdienmodel gemeentes Begin scherpe waardedaling beleggingsportefeuilles

9 Oorzaken Alles gericht op groei, maar beroepsbevolking groeit niet meer (prognose tot 2040); nieuwbouw = leegstand elders Te veel aanbod is monofunctioneel en verouderd Concurrentie gemeentes door verdienmodel grondbedrijf Focus beleggers op korte termijn rendement en te hoge verwachte rendementen (restwaarde-droom) Geen prikkel tot afwaarderen Regelgeving bemoeilijkt transformatie en herbestemming

10 Probleemanalyse (2): systeembenadering Peter Luttik hogere financierings kosten slecht financieel klimaat te hoge boekwaar de dalende vraag/gebruik loopt terug hoge nominale huur hoger risico missen van cashflow incidentele verloedering of onveiligheid Leegstand dalende reele huurprijzen van aanbod naar vraag gedreven markt kortere contracten slechte economie potentiele 2e dip crisis geen sloop/te weinig onttrekkingen te veel nieuwbouw/bijbouwen inefficient ruimte gebruik druk op rode contouren dalende grondopbrengst en afname sociale woningbouw inkomsten derving overheden krimpende bouw markt en gebrek aan werk voor ontwikkelaars

11 Probleemanalyse (3): samenwerken onontbeerlijk

12 Maatregelen op 3 niveaus Bestrijding effecten (korte termijn) Wegnemen oorzaken (middel)lange termijn Systeem herzien

13 Maatregelen Betere planning en programmering: Vraag en aanbod per regio in beeld brengen, ramingsmethodiek uniformeren Regionale afstemming planvorming en uitgifte door gemeentes o.l.v. provincie Terugbrengen zachte én harde plancapaciteit Nieuwbouw reduceren:serladder toepassen, of evt nieuw voor oud Transformatie, sloop, herontwikkeling in 10 gebieden, test bestaand&nieuw instrumentarium: Oprichten BID/ROM/WOM, inrichten herontwikkelings/transformatiefonds,freeriders dwingen Samenwerken en transformeren, buitenplanse verevening Onderzoek fiscale regelgeving Afschaffen 5-jaarstermijn voor tijdelijke herbestemming Versoepelen bouwbesluit bij transformatie Lange termijn verbeteren van het functioneren van de vastgoedmarkt realistische taxaties leegstaande panden, afwaardering restwaardebepaling, rendementsdoelstellingen bijstellen transparantie in de kantorenmarkt investeren in herontwikkeling, leegstandsontmoediging

14 Planning Plan van Aanpak definitief vaststellen Akkoord Minister Start uitvoeringssturing acties Onderzoek cijfers, verkenningen Uitvoering pva c.a. 1 jaar (?)

15 Vragen?