Leegstand kantoren en gebouwen. Ervaringen in Nieuwegein en rol Jutphaas Wonen 16 oktober Marco van Dijk

Transcriptie

1 Leegstand kantoren en gebouwen Ervaringen in Nieuwegein en rol Jutphaas Wonen 16 oktober 2013 Marco van Dijk Korte introductie Jutphaas Wonen Problematiek kantoren Nieuwegein Wat doet gemeente Nieuwegein Inzet Jutphaas Wonen in leegstand kantoren Project Brinkwal Project Einsteinbaan Project Bakenmonde Kansen en valkuilen 1

2 Korte introductie Jutphaas Wonen Jutphaas Wonen sinds 1919, gestart in de wijk Jutphaas Focus op Nieuwegein ca wooneenheden, 45 garages, 2 bedrijfsruimtes, 7 ateliers, 1 gemeenschappelijke ruimte.. Ontwikkelingen in Nieuwegein 2

3 Problematiek Nieuwegein Aanbod kantoren 2012 ca. 33% Bron: Bak, januari 2013 Aanpak gemeente Nieuwegein Aanpak Nieuwegein Speerpunt in collegeprogramma Plan van Aanpak kantoren vastgesteld september Sporen Kantorenvisie Bestrijden leegstand Gebiedsgerichte aanpak Merwestein Visie op kantoren Visie op toekomst kantoorlocaties in Nieuwegein vastgesteld Alleen nog nieuwe kantoren in de Binnenstad Positieve grondhouding ten opzichte van transformeren en onttrekken alle overige kantoorlocaties 3

4 Transformeren als oplossing voor gemeente Transformeren als oplossing Leegstand en woningbouwopgave binnenstedelijk combineren Stimuleren van transformatie kantoorpanden naar woningen Werkwijze bij transformatie vastgesteld Partijen bij elkaar brengen Aanbieden scans Werkwijze bij transformaties Concept werkwijze voor eigenaren en ontwikkelaars Vooraf helderheid bieden maar toch maatwerk Streven naar goede kwaliteit maar niet rigide Transformeren als oplossing voor gemeente Werkwijze in de praktijk Helder beleid Prioriteit bij college 1 loket Elk initiatief een accounthouder Niet shoppen in organisatie Procedures versnellen van 26 naar 14 weken 4

5 Transformatie voor Jutphaas Wonen Aanleiding is grote leegstand en lange wachttijden starters Groot draagvlak bij alle stakeholders met name huurders en woningzoekenden Wasstraat Provincie Utrecht Acquisitie Quick scan intern en bij gemeente Nieuwegein Bezoek pand en aanvullend asbest en bodem onderzoek Parkeren en geluidsaspecten Bepalen bod op basis bedrijfswaardeberekening Uitgangspunt is geen onrendabele top Onderhandelen met eigenaar Voorwaarde: afnemen bij onherroepelijke omgevingsvergunning Goedkeuring Raad van Commissarissen Woningzoekenden betrekken bij project Goedkeuring Raad van Commissarissen aankoop kantoor Uitvraag formuleren tbv inkoop product Transformatie voor Jutphaas Wonen Dilemma bij eerste transformatie project Onduidelijkheid en grote verschillen in transformatiekosten bij aannemers / bouwers Algemene rijksoverheid regelgeving nog niet passend bij transformatie, ondanks medewerking gemeente Nieuwegein een lange procedure Integratieheffing van de belastingen 5

6 Aanpak transformatie door Jutphaas Wonen Uit vraag op basis van legoliseren, basisprincipes: Rol opdrachtgever: niet specificeren tot in detail maar prestatie eisen formuleren Regierol in inkoop product Rol aannemer: Je verkoopt geen bouwproces maar product (aanbieder) Van klein naar groot (lego) Product doorontwikkelen Certificeren Altijd d.m.v. prijscompetitie Aanpak transformatie door Jutphaas Wonen Inkoopkader: minimum (prestatie)eisen: Minimum aantal woningen Minimale grootte, eventueel aanvullen met specificaties EPC eis / GPR score Ontsluitingsvorm / woningtype Specifieke eisen op gebied van ventilatie / verwarming Randvoorwaarden: maximale prijs (welke) regelgeving of nog hogere eisen Aansluiten op stadsverwarming 6

7 Brinkwal 7: Impressie Project Brinkwal Kerngegevens: Solitair kantoorgebouw, ca m2 bvo met grond 3 jaar leegstand, vraagprijs euro Berekening Jutphaas Wonen: aantal woningen: 25 grootte ca. 60 m2 gbo huurprijs: gemiddeld 575 euro/mnd bouwkosten: euro excl. btw bijkomende kosten: euro excl. btw integratieheffing: euro Op basis bedrijfswaardeberekening en uitgangspunt niet onrendabel investeren = maximale aanschafwaarde: euro totale stiko incl. aankoop: euro = /woning 7

8 Brinkwal 7 voor transformatie Brinkwal 7 na transformatie 8

9 Brinkwal 7 na transformatie Brinkwal 7 na transformatie 9

10 Brinkwal 7 na transformatie 10

11 NEXT Einsteinbaan 2: 50 appartementen NEXT Bakenmonde: 111 appartementen 11

12 Transformeren naar huurwoningen: conclusies / valkuilen Conclusies: Transformeren zonder onrendabel is mogelijk Quick scan door gemeente voorafgaand aan proces is waardevol Snel ontwikkelen = mogelijk: proces van aankoop tot realisatie: <3 jaar Legoliseren biedt kansen bij tijdelijke én definitieve omgevingsvergunning Op basis van uitvraag, binnen de maximaal afgegeven prijs 25 energiezuinige woningen met een energielabel A+. Pro actieve houding en beleid gemeente Nieuwegein is ruggegraat voor de markt Grondposities en bestemmingsplannen gebruiken als instrumenten om te sturen Breng als gemeente vraag en aanbod bij elkaar Faciliteer als gemeente het proces en laat de markt (koop/huur) haar werk doen Bedenk welke rol je wilt als gemeente: probleemeigenaar, stimulator, faciliterend Denk in kansen niet in beperkingen Transformeren naar huurwoningen: conclusies / valkuilen Valkuilen: Problematiek snel willen oplossen Leegstand gebouwen 'er even naast doen' Onderschatten effecten voor parkeren, geluid, externe veiligheid Werken zonder visie Geen beeld hebben van vraag en aanbod In ambtelijk apparaat niet alle neuzen dezelfde kant op Geen gebruik maken van mogelijkheden binnen omgevingsvergunning 12

13 VRAGEN?? 13