B&W-voorstel. Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie leegstaand kantoorpand Zuid Willemsvaart naar 5 woningen.

Transcriptie

1 B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie leegstaand kantoorpand Zuid Willemsvaart naar 5 woningen. 1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden ter voorbereiding van een omgevingsvergunning, waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid uit artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor om af te wijken van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting TPN Groep is voornemens om het leegstaande kantoor aan de Zuid Willemsvaart te s- Hertogenbosch functioneel om te zetten naar 5 woningen. Deze herontwikkeling past binnen gemeentelijk beleid, maar niet binnen het bestemmingplan. Om deze herontwikkeling juridischplanologisch mogelijk te maken wordt een afwijking van het bestemmingsplan op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor voorbereid. Op basis van dit artikel is uw college bevoegd met een reguliere (korte) procedure af te wijken van de voorschriften van het vigerend bestemmingsplan bij wijziging van functiegebruik. De voorgestane ontwikkeling is een particulier initiatief en is niet Grexplichtig. Er wordt wel een planschadeovereenkomst gesloten. 3) Voorstel - Instemmen met het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering voor de omzetting van het leegstaande kantoor Zuid Willemsvaart naar 5 woningen; - Het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering voor de omzetting van het leegstaande kantoor aan de Zuid Willemsvaart naar 5 woningen op grond van artikel 4, lid 2 van de gemeentelijke inspraakverordening twee weken ter inzage leggen. Steller : Doelen Tel. : g.vanderdoelen@s-hertogenbosch.nl 2

2 4) Aanleiding Aan de Zuid Willemsvaart wil initiatiefnemer TPN Group het nu leegstaande kantoorpand functioneel omzetten naar 5 woningen. De leegstand van het kantoor is een ongewenste situatie. De invulling met woningen draagt bij aan de leefbaarheid van de omgeving. De omzetting van kantoren naar o.a. appartementen/woningen voorziet bovendien in de actuele marktvraag naar wonen in s- Hertogenbosch. De herontwikkeling past binnen het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de nota Wonen De herontwikkeling past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan Binnenstad dat de gemeenteraad heeft vastgesteld op 14 juli 2014 en dat eind 2014 onherroepelijk is geworden. De locatie heeft grotendeels de bestemming Bedrijf. Aangezien de ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is een juridisch-planologische procedure nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een afwijking op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor voorbereid. 5) Inhoud Ligging plangebied en Impressie bestaande situatie 3

3 Afbeeldingen: de impressies geven een indruk van de nieuwe situatie. Rechtsboven en rechtsonder zijn respectievelijk de voorgevel en achtergevel weergegeven. De situatieschets linksboven geeft een impressie waarop het gebouw, parkeerplaatsen en fietsenstalling te zien zijn. Wijze van aanpak/oplossingsrichting Rijks / Provinciaal en Gemeentelijk beleid Het initiatief past binnen het Rijks / Provinciaal en Gemeentelijk beleid, dat ontwikkeling van hergebruik van bestaande panden in stedelijk gebied stimuleert. Het realiseren van 5 nieuwe woningen door middel van transformatie draagt bij aan het kleiner maken van het tekort aan woningen dat volgens behoefteramingen in s-hertogenbosch en in de regio aanwezig is. Tevens wordt voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking, die onder andere bepaalt dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele behoefte en indien mogelijk moet plaatsvinden door benutting van beschikbare gronden door herstructurering of transformatie. Bouwplan Om het gebouw voor de woonfunctie te optimaliseren worden aan de achtergevel van het pand ter hoogte van de eerste verdieping balkons aangebracht. Tevens wordt aan de oostkant van de achtergevel, ter vervanging van de bestaande aanbouw, een aanbouw gerealiseerd, welke plaats zal bieden aan een fietsenstalling en een vluchttrap. De onderdoorgang op de begane grond van het pand blijft behouden en zal ook in de nieuwe situatie toegang bieden tot het binnenterrein. Op dit binnenterrein wordt voldoende parkeercapaciteit gerealiseerd om in 4

4 de parkeerbehoefte van de bewoners te kunnen voorzien: er worden 9 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn niet openbaar toegankelijk. De gemeentelijke Monumenten - en Welstanscommissie heeft positief geadviseerd over het bouwplan. Openbare ruimte en parkeren Het projectgebied wordt in de Nota Parkeernormering 2016 geduid als onderdeel van zone 1, te weten het centrum van de stad. Binnen deze zone geldt voor woningen (gestapeld) tussen 80 en 150 m2 een parkeernorm van 1,3 tot 1,7 parkeerplaatsen per woning. Met het initiatief worden 5 woningen mogelijk gemaakt. Dit impliceert een benodigde parkeercapaciteit van maximaal 8 plaatsen. Met het initiatief worden 9 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Gesteld kan worden dat voldoende capaciteit wordt gerealiseerd. Met het oog op de verkeersintensiteit kan gesteld worden dat de woonfunctie minder verkeersbewegingen zal voortbrengen dan de reeds toegestane kantoorfunctie ter plaatse van het projectgebied. In de huidige situatie zijn er geen problemen bekend met de verkeersafwikkeling. Geluid Voor het aspect geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar weg- en railverkeerslawaai. Uit de berekeningen blijkt dat ter plaatse vanwege het verkeer op de Zuid Willemsvaart de voorkeursgrenswaarde van 48 db wordt overschreden. De maximale geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Zuid Willemsvaart bedraagt 63 db. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 63 db niet. Maatregelen om de geluidsbelasting ter plaatse te reduceren zijn niet haalbaar gebleken, er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Als voorwaarde is gesteld dat alle woningen aan de achterzijde een geluidluwe gevel hebben en dat de woonkamer en de hoofdslaapkamer aan de geluidluwe zijde grenzen. Aan deze voorwaarden is voldaan. Overige (Milieu)aspecten In de ruimtelijke onderbouwing is nagegaan of aspecten over externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, water archeologie etc. een belemmering voor het onderhavig plan opleveren. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn die een goed woon- en leefklimaat op deze locatie in de weg staan. Procedure Het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering worden in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende twee weken ter inzage gelegd. Publicatie zal plaatsvinden in het gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Tijdens de inspraaktermijn kan iedereen een inspraakreactie indienen. 6) Financiële paragraaf Het voorliggende initiatief betreft een privaat initiatief. De gemeente s-hertogenbosch heeft geen financiële verplichtingen in het kader van de voorliggende ontwikkeling. De gemeente s- Hertogenbosch zal met initiatiefnemer een planschadeovereenkomst sluiten. De kosten voor de uitvoering van het project zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. Wel zullen de gebruikelijke leges worden 5

5 geheven. 7) Risicoparagraaf 8) Communicatie Bijlagen: Ruimtelijke motivering Concept bouwplan Ter inzage: 6