it4apr20u Ons kenmerk

Transcriptie

1 Lid Gedeputeerde Staten Drs. G. Veldhuijzen Contact provincie HOLLAND ZUID Leden van Provinciale Staten van Zuid-Holland Postadres Provinciehuis Postbus LP Den Haag T wvw.zuid-holland.nl Datum it4apr20u Ons kenmerk PZH Uw kenmerk Onderwerp Afdoening toezegging toezending Stee rapportage Monitor kantoren. Bijlagen / Geachte leden van Provinciale Staten, In de Commissievergadering van woensdag 2 april heb ik u de Monitor plancapaciteit en - reductie kantoren van Stee toegezegd. Deze treft u bijgaand aan. De door Stee gepresenteerde data betreffen de stand van zaken per januari 2014, met de kennis van voorjaar De cijfers over de planeapaeiteiten kantoren in de ontwerp-vrm wijken af omdat dat voorlopige cijfers waren en de situatie per januari 2013 betreft. Bezoekadres Zuid-Hollandplein AW Den Haal Tram 9 en de buslijnen 90, 385 en 386 stoppen dictitbij het provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is het tien minuten lopen. De parkeerruimte voor auto's is beperkt. Ijzen Bijlagen: - Actualisatie Monitor plancapaciteit kantoren 2014, Stee

2 MEMO stee groep Aan: Provincie Zuid-Holland Van: Stee Groep Onden/verp: actualisatie monitor planeapaciteit 2014 Achtergrond In uw nieuwe (concept) visie Ruimte en Mobiliteit maakt u scherpe keuzes voor ontwikkelingslocaties voor kantoren en streeft u naar verdere afname van de planeapaciteit van kantoorruimte. Doel is te komen tot een meer gezonde kantorenmarkt in Zuid-Holland met meer marktdynamiek en minder leegstand. In uw provinciale begroting heeft u (eind 2011) als een van de prestatie-indicatoren al opgenomen om de plancapaciteit te reduceren met 1 miljoenm=^ bvo tot en met U heeft nu behoefte aan actueel inzicht in de huidige planeapaciteit voor kantoorruimte per REO regio, inclusief de fasering, planstatus, eigendomssituatie en de planreductie (in vergelijking tot voorgaande jaren). Daarnaast wilt u beschikken over een overzicht van de laatste opleveringen van nieuwe kantoonmeters, onttrekkingen en de ontwikkeling van de leegstand in de provincie. A. Plancapaciteit Totale plancapaciteit januan 2014 bedraagt iets meer dan 2,4 miljoen m' bvo In tabel 1 wordt een overzicht gemaakt van de totale plancapaciteit voor kantoorruimte per REO-regio in de provincie Zuid-Holland. In totaal beschikken de regio's over plannen voor toevoeging van iets meer dan 2,4 miljoen m^ bvo kantoorruimte. Dit aantal is inclusief kantoorpanden die al in aanbouw zijn en zachte plannen. Tot 2020 zijn er plannen voor ontwikkeling van circa 1,4 miljoen m^ bvo kantoorruimte. Tabel 1: plancapaciteit van kantoorruimte per REO-regio in Zuid-Holland REO Na 2025 Totaal Haaglanden Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid Totaal Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014 (peildatum: 1 januari 2014) Als toevoeging op tabel 1 moeten we constateren dat de fasering indicatief is; als het bestemmingsplan onherroepelijk is kan snel gebouwd worden en vervolgens na enkele jaren worden opgeleverd. De praktijk zal echter minder optimistisch zijn.

3 Box 1: Toelichting Provinciale databank kantoorplannen (primair in bestemmingsplannen) Bij de inventarisatie is uitgegaan van kantoorruimten vanaf 1.000m2 vloeroppervlak. Daaronder vallen ook bankgebouwen, gemeentehuizen en dergelijke, grotere bedrijfskantoren (3.000 m2 bvo of meer) worden indien de data beschikbaar zijn, wel opgenomen.de lijst is oorspronkelijk opgebouwd uit groslijsten van gemeenten en regio's en eigen waarnemingen en bestemmingsplanonderzoek. Mede daardoor zijn in de lijst ook harde en zachte plannen opgenomen, waar de regio zich wel in kon of kan vinden, maar die niet (meer) passen in het actuele provinciale locatiebeleid voor kantoren. Meestal zijn die plannen dan nog in de provinciale lijst opgenomen, maar met voornemen tot schrappen of aanpassing van die plannen. Soms is er nog sprake van resterende bestemmingsplancapaciteit, die niet in een recente regionale lijst is opgenomen. Onderhoud, actualisering ed. geschiedt veelal via raadpleging van diverse databases, waaronder de database van Vastgoedmarkt, PropertyNL, diverse gemeentelijke en regionale kantorenmonitors, projectbesluit-aanvragen, attenderingen via Google-alerts, inspectie in het veld et cetera. De kern van de Databank Plancapaciteit Kantoorruimte betreft een adresaanduiding, postcode 6-digit, de bruto m^ kantoorvloeroppervlak het venwachte jaar van oplevering en de bouwfase (opgeleverd, in aanbouw gepland), naam bestemmingsplan, planologische fase en besluitdatum planologische fase. Deze provinciale lijst met plancapaciteit voor kantoorruimte is in februari 2014 voorgelegd aan de verantwoordelijk beleidsmedewerkers van de gemeenten Den Haag, Rotterdam, Leiden, Dordrecht en Gouda, maar ook aan de diverse REO-reglo's, die de conceptlijst met een regionale bril hebben doorgenomen. In totaal iets meer dan m2 aan kantoorruimte opgeleverd in 2013 In figuur 1 wordt een overzicht gemaakt van de jaariijkse oplevering van nieuwe kantoorpanden in Zuid-Holland. Gemiddeld werd er in de afgelopen tien jaar in Zuid-Holland jaarlijks iets meer dan vierkante meter kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd. In 2013 is iets meer dan m^' bvo kantoorruimte opgeleverd. Gemiddeld wordt in Zuid-Holland zo'n 85 tot 90% van deze nieuwbouw kantoorpanden ook gelijk betrokken door gebruikers. De oplevering is in 2013 flink gedaald in vergelijking tot voorgaande jaren. Daarmee lijkt het effect van de economische crisis goed zichtbaar. Ook voor komende jaren verwachten we een ondergemiddelde oplevering van nieuwe kantoorpanden. Figuur 1: jaarlijkse oplevering nieuwbouwkantoren in Zuid-Holland, Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014; Bewerking: Stee Groep, 2014 Nieuwe kantoormeters worden vooral nog gerealiseerd in grote steden In 2013 heeft de regio Rotterdam het grootste aandeel in de jaarlijkse oplevering van nieuwe kantoorruimte (aandeel zo'n 75%). Het kantoorgebouw 'De Rotterdam' met een omvang van zo'n m= heeft hier een groot aandeel in. Haaglandenvolgt met een aandeel van 14% van de totale opleveringen. In de overige regio's is slechts een beperkte hoeveelheid nieuwe kantoorruimte gerealiseerd.

4 Tabel 2: oplevering nieuwbouwkantoren in Zuid-Holland per REO regio, 2013 REO 2013 Haaglanden Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid Totaal Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014; Bewerking: Stee Groep, 2014 Totale plancapaciteit sinds 2010 afgenomen met circa 1,8 miljoen m' bvo In figuur 2 wordt een overzicht gemaakt van de ontwikkeling van de totale plancapaciteit van kantoorruimte (tot 2020 en na 2020) in de afgelopen vier jaar. Er is een flinke reductie van planmeters zichtbaar, van in totaal zo'n 1,8 miljoen m^ bvo (saldo tussen 2010 en 2014). Zo'n m^ bvo kantoorruimte is in deze periode opgeleverd, oftewel, de daadwerkelijke reductie^ (soms ook als gevolg van administratieve wijzigingen) bedraagt iets minder dan 1,3 miljoen m= bvo. Daarmee kan echter (voorzichtig) geconcludeerd worden dat de doelstelling uit de meerjarenbegroting inmiddels is gerealiseerd. Opvallend is dat de planmeters per 1 januari 2014 in vergelijking tot begin 2013 iets zijn toegenomen, met iets minder dan m^ bvo. Deze groei zit met name in de planmeters voor de periode na De planeapaciteit in de periode voor 2020 is met zo'n m= bvo afgenomen (daar staat echter de oplevering van zo'n m^ tegenover; oftewel in netto aantallen is de planeapaciteit voor 2020 ook in 2013 toegenomen). Deze toename van planmeters is vooral te verklaren door de steeds betere en meer nauwkeurige administratie in het afgelopen jaar. Figuur 2: ontwikkeling plancapaciteit kantoorruimte in Zuid-Holland, per 1 januari , , , , , O : na 2020 I tot 2020 Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014; Bewerking: Stee Groep, 2014 Plancapaciteit in elke regio afgenomen in vergelijking tot 1-meting (2011) Wanneer de huidige planeapaciteit per REO-regio (peildatum 1 januari 2014) wordt vergeleken met de planeapaciteit uit de 1-meting (peildatum 1 januari 2012) valt op dat in nagenoeg elke regio de planmeters zijn afgenomen tot De oplevering van kantoorruimte (zo'n m^ bvo in 2012 en 2014) zijn hierbij gecorrigeerd. In totaal is de plancapaciteit tot 2020 met bijna 1,3 miljoen m^ bvo afgenomen. Na 2020 neemt het aantal ' Door 'schrappen' van plannen

5 plannen weer iets toe. Hieruit concluderen we dat een aantal plannen is doorgeschoven naar deze periode (temporiseren/faseren van planeapaciteit). Let op: ook planmutaties als gevolg van administratieve verbeteringen hebben geleid tot afname van plannen. Tabel 3: ontwikkeling plancapaciteit van kantoorruimte per REO-regio in Zuid-Holland (in vergelijking tot de 1-meting van 1 januari 2012) REO Saldo Saldo Na 2020 Eindsaldo Haaglanden , Holland Rijnland Midden-Holland -41, Regio Rotterdam -426, , Zuid-Holland Zuid -68,118 24,000-44,118 Totaal , , Bron: Provincie Zuid-Holland, 2010 ("Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, 2010"); Provincie Zuid-Holland, 2014 (peildatum: 1 januari 2014); Bewerking: Stee Groep, 2014 B. Plancapaciteit naar planstatus (VRM) en eigendomssituatie Bijna 1,4 miljoen m' kantoorruimte op locaties uit uw VRM In tabel 4 is onderscheid gemaakt tussen plancapaciteit op uw eoncentratieloeaties uit de nieuwe (concept) Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) en overige locaties confonn uw VRM, overige harde plancapaciteit (met goedgekeurd, onherroepelijk en/of vastgesteld bestemmingsplan) en zachte planeapaciteit (in planfase, niet opgenomen in vastgesteld bestemmingsplan). Op uw eoncentratieloeaties (inclusief kennis/haven/luchthaven/veiling gebonden kantoren) is planologische ruimte voor toevoeging van meer dan 1,2 miljoen m^ bvo kantoorruimte, voor de overige locaties die ook vallen binnen de VRM, zoals lokale kantoren, banken, gemeentehuizen en/ot enkele kantoren kleiner dan m^ bedraagt de planeapaciteit nog eens zo'n extra m^ (gezamenlijk 1,36 miljoen m^ bvo, groene categorie). Daarnaast is er in de provincie Zuid-Holland nog bijna m^ bvo kantoorruimte (oranje) opgenomen in bestemmingsplannen (op overige locaties). Iets meer dan 8% van uw totale plancapaciteit is nog niet opgenomen in een bestemmingsplan (rood) en heeft daarmee de status 'zacht'. In tabel 4 is gekozen om het verschil in status aan te duiden met de kleuren van een stoplicht: groen, oranje en rood. Tabel 4: plancapaciteit van kantoorruimte in Zuid-Holland naar planstatus Status Na 2020 Na 2025 Totaal Plancapaciteit VRM en overige locaties conform VRM + in aanbouw , Overige harde plancapaciteit Overige zachte plancapaciteit Totaal Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014 (peildatum: 1 januari 2014); Bewerking: Stee Groep, 2014; Bijna de helft van de totale plancapaciteit van kantoorruimte in privaat eigendom Met bijna 1,2 miljoen m= bvo (48%) beschikken private partijen over het merendeel van de planeapaciteit van kantoorruimte in Zuid-Holland. Ook de gemeenten hebben een flink deel van de plannen in eigendom: met ruim 1 miljoen m"^ bvo beschikken zij over zo'n 43% van de

6 totale planmeters. De overige 9% is of in gedeeld eigendom (publiek en privaat) of in eigendom van een industriesehap of havenbedrijf. Tabel 5: plancapaciteit van kantoorruimte per REO-regio naar eigendomssituatie REO publiek privaat overige Haaglanden Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid Totaal % 43% 48% 9% Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014 (peildatum: 1 januari 2014); Bewerking: Stee Groep, 2014; Tot 2020 beschikken de gemeenten over een planeapaciteit van circa m^ bvo kantoorruimte. We schatten in dat dit aantal ongeveer ook in actieve grondexploitaties zal zijn opgenomen. Deze schatting is voorzichtig, daar exploitaties vaak een dooriooptijd van al snel zo'n 10 jaar hebben (tot 2025). Wanneer tot 2025 wordt gekeken, kan er nog zo'n m^ bvo planeapaciteit in gemeentelijk bezit aan worden toegevoegd. C. Leegstand en onttrekkingen op de kantorenmarkt Leegstandspercentage in Zuid-Holland toegenomen naar circa 16% Voor het bepalen van de leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland gaan we uit van de meest actuele leegstandscijfers van DTZ Zadelhoff (Nederiand Compleet, 2014). Op basis van analyse van ruim 85% van de totale voorraad in Zuid-Holland, concluderen we dat het leegstandspereentage in de gehele provincie Zuid-Holland is toegenomen naar zo'n 16%. In de figuur hieronder zijn de leegstandspereentages per gemeente weergegeven. Figuur 3: leegstandspercentage naar gemeente in Zuid-Holland (peildatum: 1 jan. 2014) Capelle aan den Ussel Rijswijk Gouda Zoetermeer Schiedam Rotterdam Drechtsteden Leidschendam-Voorburg Den Haag Delft Leiden 0% 5% Bron: DTZ Zadelhoff, januari 2014; 10% 15% 20% 25% 30%

7 stijgende lijn in onttrekkingen van kantoorpanden zichtbaar: m' in 2013 Naast reductie van planmeters, is het onttrekken van bestaande kantoorpanden een manier om de kantorenvoorraad te doen verminderen (en daarmee per saldo ook de toekomstige leegstand). In figuur 4 is een eerste overzicht gemaakt van jaariijkse onttrekkingen (op basis van een groslijst vanuit persberichten/communicatie, zie ook box 2) in de provincie Zuid- Holland. Positief is dat het aantal onttrekkingen flink toeneemt. Van zo'n m^ in 2010 naar zo'n m^ in Box 2: Verantwoording omvang en cijfermateriaal onttrekkingen kantoorruimte Over de omvang van de transformatie (sloop en onttrekkingen) van kantoren de afgelopen periode bestaan geen goede openbare basisregistraties.er zijn evenmin breed gedragen protocollen over de wijze van registratie, ook niet in Zuid-Holland. Er is bijvoorbeeld niet vastgelegd op basis waarvan een kantorenpand in welke jaar als getransformeerd kan worden geregistreerd (jaar van aanvraag functiewijziging of daadwerkelijke herontwikkeling, jaar van sloop). De regio Haaglanden heeft in de loop der jaren, tot 2012, wel de gemeentelijke opgaven van onttrokken kantoren geregistreerd. De gemeente Den Haag rapporteert de laatste jaren over de omvang van getransformeerde kantoren aan de hand van de (aanvragen tot verandering) omgevingsvergunning. Behalve jaar van aanvraag is er jaar van vedening vergunning en jaar van daadwerkelijke start uitvoering. De gemeente Rotterdam (COS) deed dat tot Dat is na 2010 weer opgepakt. Holland-Rijnland heeft voor 2010 voor het eerst deze data verzameld en er geaggregeerd over gepubliceerd. Op basis van gemeentelijke, regionale en eigen bronnen heeft de provinciale ambtelijke organisatie een eigen indicatie van de omvang van onttrokken vierkante meters kantoren opgesteld. Figuur 4: onttrekkingen van kantoorruimte in provincie Zuid-Holland, Bron: Provincie Zuid-Holland, 2014 (peildatum: 1 januari 2014); Bewerking: Stee Groep, 2014;

8 Conclusies De planeapaciteit van kantoorruimte is sinds 2010 van 4,2 miljoen m^ bvo met circa 1,8 miljoen m^ bvo afgenomen tot 2,4 miljoen m^ bvo. Ongeveer m^' bvo is hiervan toe te schrijven aan oplevering van nieuwe kantoorpanden. De overige meters zijn deels gefaseerd (voor de periode na 2020) of daadwerkelijk geschrapt. De oplevering van nieuwe kantoormeters is het afgelopen jaar flink afgenomen en ligt daarmee onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Ruim 1,2 miljoen m^ bvo kantoorruimte is gepland op de concentratiegebieden uit uw Visie Ruimte en Mobiliteit, daarnaast is er nog circa m^ bvo gepland op plekken die ook passen binnen uw VRM. Zo'n m^ bvo aan planeapaciteit op overige locaties is opgenomen in bestemmingsplannen, terwijl iets meer dan 8% van de planeapaciteit de 'zachte' planstatus heeft. Ongeveer de helft van de plancapaciteit is in eigendom van private partijen, terwijl iets meer dan 40% in handen is van de overheid (lees: gemeenten). We schatten in dat al gauw zo'n tot m^ kantoorruimte is opgenomen in actieve (gemeentelijke) grondexploitaties. Het leegstandspereentage in de provincie Zuid-Holland is toegenomen naar zo'n 16%. Dit is overigens in lijn met het Nederlands gemiddelde, dat ook gestegen is. Tot slot, positief is dat het aantal onttrekkingen van bestaande kantoorruimte stijgt, in 2013 is zo'n m^ kantoorruimte onttrokken (door transfonnatie/sloop). Daarmee was het aantal m^ onttrekkingen in 2013 hoger dan de oplevering van nieuwbouw in dat jaar en nam de kantorenvoorraad in Zuid-Holland af.